臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度上易字第289號上 訴 人 丁○○
丙○○己○○
36號上三人共同訴訟代理人 柯開運律師上 訴 人 戊○○
號乙○○○
4號甲○○○
2樓被 上訴人 庚○○○訴訟代理人 洪嘉鴻律師複 代理人 洪毓良律師
鄭晃奇律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國95年7月17日臺灣彰化地方法院第一審判決（94年度訴字第581號），提起上訴，本院於95年12月5日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決關於命上訴人連帶拆屋還地（即本訴）部分廢棄。
前項廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一、二審（本訴部分）訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、本件被上訴人於原審以上訴人丁○○、丙○○、己○○、戊○○、莊載品仔、甲○○○六人為共同被告，訴請其六人應連帶將坐落於彰化縣○○鄉○○段○○○號【重測前為竹塘段100地號】土地上如附圖所示編號一磚造平房、面積0.0102公頃；編號二廁所、面積0.0004公頃等建物拆除，並將上開土地連同編號三廣場及通道、面積0.022873公頃土地返還伊與共有人全體，經原審為上訴人六人全部敗訴之判決後，雖僅丁○○、丙○○、己○○三人提起上訴，但其提出非基於個人關係之抗辯具為有理由，其上訴效力自應及於未聲明上訴之戊○○、乙○○○、甲○○○三人，爰併列其三人為上訴人，合先敍明。
二、上訴人戊○○、乙○○○、甲○○○三人均受合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，依被上訴人之聲請，由其一造辯論，而為判決。
貳、實體方面：
一、被上訴人主張：㈠緣坐落於彰化縣○○鄉○○段○○○號（重測前為竹塘段100地號）土地（下稱系爭土地）為伊與訴外人戴海棠、戴維邦分別共有，應有部分各為三分之一，而上訴人丁○○之夫即上訴人丙○○、己○○、戊○○、乙○○○、甲○○○之父戴龍川在未得伊及其他共有人同意之情況下，無權占用系爭土地，並於其上營造如彰化縣二林地政事務所95年5月19日土地複丈成果圖（下稱附圖）所示編號一磚造平房面積0.0102公頃、編號二廁所0.0004公頃等建物（下稱系爭地上物），及編號三廣場及通道0.022873公頃，迨戴龍川死亡後，該地上物即由上訴人等繼承，且繼續無權占用系爭土地；從而，伊依民法第767條、第821條規定，本於所有權人之地位，自得請求上訴人等拆除系爭地上物，並將上開土地連同編號三部分土地返還伊與共有人全體。㈡上訴人雖主張系爭土地為源自兩造共同祖先戴太，而相傳由被上訴人之夫乙房為所有權登記，仍為兩造公同共有之家產，因而百年來被上訴人一房均同意上訴人之先人在其上蓋屋居住乙節，伊否認之。按之「習慣上分戶而另立一家，即別籍（別居）異財者，對於原來之家，即發生喪失繼承權之效果」（台灣民事習慣調查報告第420頁參照），「台灣人習慣之分家，乃家族得戶主之同意後，重新設立一家而告完成」（昭和11年上民字146號，同上調查報告第421頁參照），可見所謂分戶而創立新戶者，即屬分家，查上訴人之被繼承人戴龍川之父戴金乃於日據時大正11年與伊之先祖戴成分戶，既已分戶，即屬分家，而有別籍（別居）異財之狀態，對於原來之家，即生喪失繼承權之效果，而戴金分戶時已經37歲，已與戴林怨結婚並育有二女一子，均記載「分戶」，因此戴金分戶時應已有獨立經濟能力與完整之家庭組織，且應已瞭解事理，不會不知道分戶之效果。嗣後戴成於昭和16年（1941）死亡，其長子戴元於翌年系爭土地之繼承登記時，距戴金分戶已經20年，在此期間戴金也未出面表示意見，也未因戴成死亡要求分割家產，均可顯見戴金分戶後已經別居異財，主觀上也未將系爭土地當作家產，請求繼承或分割。既然依據日據時代法律，戴金分戶後未請求分割家產，並已經喪失繼承權，如今即無再主張系爭土地為家產之餘地。又兩造間並無家屬關係，伊對於上訴人並無任何義務可言。縱使台灣日治時代有上訴人所主張之戶主家屬間之扶養關係，然，上訴人之先祖戴金早已分戶，自無所謂基於戶主家屬間之扶養關係而得占有系爭土地；何況上訴人自承系爭建物乃於民國63年間所興建，是既非日治時代所建，自不得再以所謂台灣日治時代之民事習慣為其占有系爭土地之基礎。茲究當時乃因戴龍川係伊家族之長工，故同意戴龍川於任職期間無償使用系爭土地居住，戴龍川基於使用借貸之關係，才在系爭土地上興建屋舍，惟嗣後戴龍川於68年間死亡，核二造間已無僱佣關係，土地之使用目的業已完畢，貸與人之繼承人依民法第472條第4款規定自得隨時終止使用借貸契約，請求返還土地；退萬步言，伊亦已依本件起訴狀繕本為終止使用借貸之意思表示，並請求返還系爭土地等情，爰依上開法律規定，提起本件（本訴）訴訟，求為命上訴人應連帶將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○號土地上如附圖所示編號一磚造平房、面積0.0102公頃；編號二廁所、面積0.0004公頃等建物拆除，並將上開土地連同編號三廣場及通道、面積0.022873公頃土地返還伊與共有人全體之判決。
二、上訴人等則以：㈠緣於63年間，伊等之被繼承人戴龍川在被上訴人無異議、默許之情況下，於系爭土地上改建系爭未辦保存登記之磚造瓦頂房屋供家屬居住，嗣戴龍川於68年2月7日死亡，上開房屋依法由伊等概括繼承。而系爭土地實為兩造共有之家產；蓋系爭土地於日治時期明治年間係為深耕堡內蘆竹塘庄七番地之一，由戴龍川之曾祖父戴太乙戶居住其上，戴太育有二子，長子戴阿九即戴龍川祖父，次子為戴成，然戴阿九先於戴太死亡，故戴太於民國前18年（即明治27年）死亡後，即由戴成繼任戶長為戶主相續，而戴成與戴阿九之子戴金同住一戶，同財共居，是以，系爭土地係為戴太一戶之家產，供戴太一戶包括戴阿九、戴金及戴成等人居住；嗣日本接管台灣，先清理戶籍再清理土地，而戴成卻罔顧戴金之繼承權，登記為系爭土地之業主。惟日治時期之土地登記非具現行土地法第43條絕對之效力，亦即並不生物權效力，縱登載被上訴人先祖戴成為系爭土地之業主，亦不表示戴成即為系爭土地之所有權人，是伊等之先祖戴金應同為系爭土地之業主。按被上訴人先祖戴成與上訴人先祖戴金、戴龍川等同戶直至日治時期大正11年即民國11年間，始行分戶，戴金與其子戴龍川居住於系爭土地如附圖所示編號一、二現址之建物，上訴人丁○○於27年間與戴龍川結婚後即居住上開建物及庭院。系爭土地既係家產，被上訴人先祖之戶長戴成、戴元等多年來均同意上訴人一房居住其上，其意應係供上訴人一房無償使用系爭土地以為居住，然，上訴人使用系爭土地以為居住之目的並未完畢，且被上訴人於戴龍川死亡時，並非系爭土地之所有權人，無由終止使用借貸關係。自無從據此請求伊等拆屋還地。㈡被上訴人雖否認系爭土地為兩造公同共有之家產，而主張為其家族所取得之財產，惟查系爭土地早於戴成未出生前即已存在，即至少自戴太時即已於其上定居，戴太死亡時（明治27年即民國前18年），生於明治6年之戴成年僅8歲【按，上訴人於此，將明治6年誤為民國前26年，始會以為僅8歲】，顯不可能有購置系爭土地之能力，戴成雖於戴太死亡後「戶主家督相續成為戶主」（戶籍謄本載），惟按所謂家督繼承，依台灣民事習慣調查報告記載，應屬戶主繼承，依大正11年控民字第133號同年4月15日判決記載：「戶主繼承僅為戶口簿上之手續，於財產繼承不發生任何效果，在台灣之戶主繼承，應與其他繼承人共同繼承財產」。戴成嗣雖於明治39年即民國前6年，將系爭土地保存登記於其名下，依最高法院80年台上字第1956號、80年台上字第527號、76年台上字第462號判決要旨，縱令保存登記為戴成之名義，仍不影響其為家產之本質。上訴人之祖父戴金生於明治19年即民國前26年，直至大正11年即民國11年7月20日始分戶，在未分戶前，當然繼承戴阿九對於系爭土地1/2之應繼份而成為共有人，不受戴成日後將土地保存登記為其個人名義之影響。況戴金雖於大正11年7月20日分戶，惟僅分戶而已，並無「別籍（別居）異財」，蓋，所謂「別籍（別居）異財」，必須因分析而各自取得所分之財產，同時分居各食而別立戶籍（見司法行政部58年7月初版台灣民事習慣調查報告第347頁），惟查戴金分戶後，仍繼續定居於系爭土地之原址，雖然別籍，但沒有分家產，即分戶籍之後並無異財。按台灣民間之家產，自清朝即屬父祖子孫所構成家屬公同共有，又家產既係公同共有財產，雖歷數代，如不分析，仍保持其完整，不因家祖死亡而開始繼承。家以房為單位而構成，即家產亦以房份為應分之標準。故房之代表人死亡時，其子孫承其地位，於分析時，姪輩與伯父參加分配（見原審卷第145頁台灣民事習慣調查報告第358頁）。準此，上訴人之祖父戴金尚未與戴成分析系爭家產即系爭土地前，仍屬上訴人與戴成之繼承人所公同共有，伊等自屬有權予以使用。蓋上訴人對於系爭土地如無公同共有關係，被上訴人不可能容忍上訴人之先祖延續至今定居百年以上，且容忍戴龍川改建新屋，屋住至今長達31年以上。又戴金生於明治19年即民國前26年，其戶籍即設於系爭土地上（最原始之地號「深耕堡內蘆竹塘庄七番地之1」），如謂系爭土地非屬上訴人之家產，戴金豈有可能自出生即設籍於系爭土地上，歷經上訴人之父戴龍川、至上訴人己○○，迄今達121年之久之理？㈢另上訴人使用系爭土地，係基於台灣民事習慣戶主（即戴成）對家族（即戴金、戴龍川）有扶養之義務，並非無權占有：被上訴人先祖戴成取得系爭土地係依台灣民事習慣，繼承被繼承人戴太戶主之身分並藉以管理家產，上訴人先祖戴金及配偶戴龍川與被上訴人先祖戴成為家屬及家長關係，依當時台灣民事習慣，戶主對於家族有扶養之義務，縱日治時期大正11年分戶，亦不影響被上訴人先祖戴成對上訴人先祖戴金及上訴人丁○○之配偶戴龍川之扶養義務，上訴人丁○○於27年間與戴龍川結婚而成為家族成員亦受扶養，故上訴人使用系爭土地，並非無權占有。
㈣綜上，系爭土地是祖產，當初是由祖先無償提供使用，一直到上訴人丙○○、己○○等這一代，故伊等有權使用系爭土地。況，上訴人祖先自民國27年起即持續占有使用系爭土地，甚於63年間改建系爭建物，迄今已逾30餘年，被上訴人相鄰而居卻從未阻止，從未有反對上訴人使用系爭土地之意思，顯係默示同意上訴人使用。而現有系爭房屋於63年改建迄今僅逾30年，目前仍甚堅固堪用，並無老舊不堪用之情形，其原有之使用土地之關係自不消滅，被上訴人以借貸之目的已消滅為由，請求拆屋還地，為無理由，等語，資為抗辯。（上訴人於原審另以時效取得地上權為由主張非無權占有系爭土地，上訴人丁○○並據以反訴請求被上訴人應容忍其辦理地上權登記，經原審駁回後，未據上訴人復為上開主張，亦未據上訴人丁○○就其反訴敗訴部分提起上訴）。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人之主張為有理由，上訴人以系爭土地為其公同共有之家產，其有權使用之抗辯為不可採，且其使用系爭土地之目的已完畢，是被上訴人依民法第767條、第821條規定訴請上訴人拆屋還地之訴為有理由，而為上訴人等敗訴之判決，諭知：㈠上訴人應連帶將坐落彰化縣○○鄉○○段○○○號土地上如附圖所示編號一磚造平房面積0.0102公頃；編號二廁所0.0004公頃等建物拆除，並將上開土地連同編號三廣場及通道0.022873公頃土地返還被上訴人與共有人全體。㈡本訴訴訟費用由上訴人連帶負擔。㈢被上訴人以新臺幣235,000供擔保後，得假執行。但上訴人如於物之交付前以新臺幣705,000元為被上訴人預供擔保，得免為假執行。上訴人等不服，提起上訴，聲明求為判決：㈠原判決關於本訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在原審之訴駁回；㈢訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決駁回上訴人之上訴。
四、兩造不爭執之事項：㈠上訴人等之被繼承人戴龍川與被上訴人之夫戴清溪之共同祖
先戴太生有長男戴阿九、次男戴成、戴阿九生長男戴金，原與戴成共居一戶，再傳長男戴龍川、戴成則生長男戴元等七名子女，戴元再生戴永基、戴清溪、戴海棠三子，戴永基則傳有戴維邦一子，其詳如后附繼承系統表。
㈡系爭土地所有權登記輾轉由戴成登記予戴元、戴元56年5月
12日死亡，由戴永基、戴清溪、戴海棠因繼承取得，戴永基部分於87年7月26日再由戴維邦繼承取得，戴清溪部分則於92年3月10日以夫妻贈與之方式將其應有部分移轉予被上訴人，現由被上訴人與戴維邦，戴海棠三人共有，應有部分各三分之一。以上有新舊土地登記簿謄本在卷可稽。
㈢附圖所示編號一磚造平房面積0.0102公頃，編號二廁所0.00
04公頃，係於63年間由戴龍川改建完成，供戴龍川及上訴人等使用，戴龍川嗣於68年2月7日死亡，上訴人均為戴龍川之繼承人，因繼承關係，繼續占用至今（上訴人於系爭土地上占用之位置、面積除如上述外，尚包括如附圖所示編號三廣場及通道0.022873公頃土地。）
五、得心證之理由：本件兩造之爭執要點，厥為：㈠系爭土地是否仍為兩造公同共有之家產，上訴人主張其乃有權使用公同共有之家產而有權使用系爭土地，暨因基於台灣民事習慣被上訴人一房為戶主對其為家族成員有扶養義務而占有系爭土地，是否有理？㈡系爭土地已輾轉因繼承、贈與而有被上訴人等取得所有權，系爭房屋屋齡已逾30年，其對系爭土地之使用關係是否仍然存在？被上訴人主張其使用關係已不存在，請求上訴人等拆屋還地，是否有理？等項。經查：
㈠依上訴人所提出為被上訴人不爭執其形式上為真正之家族繼
承系統表、舊式戶籍謄本影本，舊式土地登記簿謄本影本（94年12月7日提出，附原審卷第132-142頁）觀之固可知：系爭土地日治時期明治年間為深耕內蘆竹塘庄七番地之一，由上訴人丁○○配偶戴龍川之曾祖父戴太一戶居住其上，戴太育有二子，長子戴阿九即戴龍川祖父，次子為戴成，惟戴阿九先於戴太死亡，故戴太於日治時期明治廿七日死亡後，即由次子戴成繼任戶長為主家督相續，戴成與戴阿九之子戴金仍同住一戶，嗣戴成於日治時代明治39年6月2日登記為系爭土地業主，戴成於日治時代昭和16年2月10日死亡後，其長子戴元以繼承為原因取得系爭土地所有權。雖按之台灣習慣，「父祖之遺產，應由其子孫平均繼承，非日後有鬮分或歸就情事，該遺產不專屬於一人」「家產有份人，以分財時在家為第一要件。有份人宜分為基本有份人與酌己有份人。基本有份人為男子孫，承家產，同時又承煙祀。」「家產既係公同共有財產，雖歷數代，如不分析，仍保持其完整，不因家祖死亡而開始繼承，惟如上所述，家以房為單位而構成，即家產亦以房份為應分之標準。」「繼承產在鬮分前為家產，繼承人對之並無業主權」（台灣民事習慣調查報告第378頁、354頁、358頁參照），又所謂家督繼承，依台灣民事習慣調查報告記載，應屬戶主繼承，大正11年控民字第133號同年4月15日判決固揭：「戶主繼承僅為戶口簿上之手續，於財產繼承不發生任何效果，在台灣之戶主繼承，應與其他繼承人共同繼承財產」之旨，惟「繼承開始在台灣光復前者，依民法繼承篇施行法第一條規定，不適用民法繼承編之規定，應適用當時有關法律，而日據時期關於台灣人民親屬繼承事件，不適用日本民法之規定，應適用當時台灣之習慣。依日據時期台灣舊習慣，關於財產繼承分為戶主因喪失戶主身分而開始之家產繼承及因家族死亡而開始之私產繼承。關於家產繼承其法定財產繼承人應為被繼承人之家族，且以直系血親卑親屬之男子為限，男子有數人時，均分繼承之，各繼承人因繼承取得之應繼分，為繼承人之私產，女子原則上無繼承權，但如經親屬協議選定，亦得繼承家產。所謂私產，係指家族以自己名義所取得之財產而言，處分權則屬於家族個人」，最高法院著有80年度台上字第1956年裁判要旨可參。查依上開新舊戶籍資料，固可認上訴人之先祖戴金與被上訴人之先祖戴成共居一戶於系爭土地上，系爭土地並為戴太之家產，惟依上開土地登記簿所載，戴成乃已取得業主權（見原審卷第136頁），戴元並因「所有權相續」（按即所有權繼承）而取得業主權（見本院卷第99頁），其後戴元於民國56年間死亡，戴永基、戴清溪、戴海棠三人並依我民法繼承而取得系爭土地之所有權（見原審卷第7頁），是其情形已非因戶長身分喪失而生之家產繼承，而屬私產繼承之列，而戴金早於日治時期大正11年7月20日即已分戶（即同址創立新戶，見本院卷第67頁竹塘鄉戶政事務所回函所示），分戶後依台灣當時之習慣，不惟別籍異財者對原來之家發生喪失繼承權之效果（台灣民事習慣調查報告第443、446頁參照），且二造先祖間自分戶後即無戶主、家族關係，且系爭土地有經迭次繼承登記，上訴人及其被繼承人均無異議，亦無侵害繼承權之事實及訴訟存在，是上訴人主張爭土地仍為兩造公同共有之財產，其基於公同共有人之地位及受戶主扶養之權利而有權占用系爭土地之抗辯，即非可取。
㈡次查，被上訴人之先祖戴成與上訴人先祖戴金、戴龍川等同
戶直至日治時期大正十一年間始開始行分戶，戴金與其子戴龍川居住於系爭土地如附圖所示編號一、二現址之建物及庭院，上訴人丁○○於27年間與戴龍川結婚後亦居住同址，該建物於國民政府來台後整編門牌為○○○鄉○○村○鄰○○路○號」，至63年間因老舊不堪，經改建為現存磚造平房、廁所，67年間門牌整編為○○○鄉○○村○鄰○○路○段○○○號」等情，有上訴人提出為被上訴人亦未爭執其形式上真正之房屋稅繳納通知書影本、舊式及新式戶籍謄本可稽，則二造先祖於日治時期大正11年間分戶，被上訴人先祖仍繼續供戴金、戴龍川使用系爭土地如附圖所示編號一、二、三之範圍，被上訴人自認戴龍川因使用借貸關係而得使用系爭土地如附圖所示編號一、二、三之範圍等語，雖二造就使用借貸關係發生之緣由或主張係因僱佣關係，或係本於默示同意使用而不同，惟堪認戴龍川係本於使用借貸關係而占用系爭土地，系爭房屋原有使用系爭土地之合法權源之事實屬實。按民法第470條第1項、第2項規定，借用人應於契約所定期限屆滿時，返還借用物；未定期限者，應於依借貸之目的使用完畢時返還之。但經過相當時期，可推定借用人已使用完畢者，貸與人亦得為返還之請求。被上訴人主張因戴龍川係被上訴人家族之長工，故同意戴龍川於任職期間無償使用系爭土地居住，嗣戴龍川於68年間死亡，二造間之僱佣關係消滅，系爭土地使用目的已完畢云云，已經上訴人否認該使用借貸契約之締結係因戴龍川為長工關係，被上訴人亦未舉證以明其事，又被上訴人於92年3月10日始取得系爭土地之應有部分，亦無從於68年間戴龍川死亡時表示終止使用借貸，自難認系爭土地使用借貸契約已於戴龍川死亡時終止。又該使用借貸目的既在建屋使用，自應斟酌房屋之種類、品質及經過時期、現是否使用及一切情形，以定其使用土地是否已完畢（最高法院80年台上字第2016號民事判決、86年台上字第2552號民事判決參照），本件上訴人占用系爭土地上之平房、廁所屬加強磚造，係於63年間建造，已如前述，屋齡至今雖已逾30年，惟其結構仍屬完好，此有上訴人提出之現場相片一張在卷可稽（見本院卷第62頁），而參諸行政院依所得稅法第51條第2項所頒之固定資產耐用年數表所示，其耐用年限為35年 是即使以此為準，系爭房屋亦未逾得使用年限，且上訴人丁○○、丙○○、己○○三人仍居住於系爭房屋之事實，並為被上訴人所不爭執，綜上，難認上訴人等使用系爭土地之目的已完畢，被上訴人以此主張上訴人等應拆屋還地，即非有據。
㈢被上訴人雖抗稱：系爭房屋於63年興建後，系爭土地戴永基
、戴清溪二人之應有部分已分別因繼承或贈與而由戴維邦及被上訴人取得，上訴人等依借貸法律關係取得系爭土地使用權，並無買賣不破租賃原則之適用，自不得再主張對系爭土地有使用權云云。惟按，土地及其地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。民法第425條之1第1項前段定有明文。
其立法理由謂：「僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，實務上見解，除有特別約定外，應推斷土地受讓人默許房屋受讓人繼續使用土地，但應支付相當代價，故其法律關係之性質，當屬租賃。」足見出讓人將土地及房屋單獨出讓或出讓與相異之人時，該房屋所有權人即得於房屋得使用期限內，繼續「合法使用」該房屋所坐落之土地。除別有約定外，縱該房屋所有權人須支付相當之對價，非可當然「無償使用」該土地，然仍不影響其對於房屋坐落土地之「有權使用」，即無不當得利或侵權行為之可言。此項規定，於房屋所有權人原有合法使用坐落土地之所有權及地上權，而僅將房屋所有權或僅將土地所有權或地上權之全部或一部讓與他人，或將土地所有權或地上權及房屋所有權同時或先後讓與相異之人時，亦可類推適用。至該土地權利人得依租賃之法律關係，請求房屋權利人給付租金，要屬別一問題。此據最高法院以93年度台上字第1328號判決要旨揭甚明。考其原因，乃土地與房屋為各別之不動產，各具相當之使用及經濟價值等各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即房屋之存在及使用房屋必須使用該房屋之地基，而不容輕易變動，此為房屋基地之使用權恒定原則，為房屋與其基地使用關係之基本法理，而為近代民法權利社會化、物權相對化、債權物權化發展趨勢之所在，是早於48年間，我最高法院即以48年台上字第1457號判例揭「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」之法旨，嗣民法於88年間修正，復基此而新增第425條之1規定，而確定上開債權物權化之大原則。本件系爭土地與房屋所有權於分別處分之前，原非屬同一人，固無法直接適用上開規定。惟按法律無規定者，相類事實得比附援引，類推適用相類之法理，此為民法第1條之基本精神。揆之上開判例及民法新增第425條之1規定之法旨，乃基於房屋及基地使用權關係恆定暨房屋既得使用權保護原則之考量，而肯認基地使用權不因基地權之嗣後變動而受影響之法則，是房屋所有權人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣致房地異主時，雖與上開判例或民法新增之規定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，惟乃與上揭基本法則相類，自可類推適用之。查系爭房屋於民國63年間在系爭地上重建時，原經原地主戴永基、戴清溪之同意，乃明白顯示該房屋有繼續使用該基地之意思，嗣該土地之應有部分因移轉、繼承關係，而各異其主，其情形乃與上揭判例及民法新增規定之基本法理相類，自可類推適用之。即被上訴人等取得系爭土地所有權後，仍應受系爭房屋對該基地原有使用權之法律關係之約束，即因繼承而取得該房屋所有權之上訴人仍得主張該房屋對系爭基地原已取得之使用權關係，而適用民法第425條之1規定之效果，即應認為另成立租賃關係，被上訴人即土地所有權人不得任意聲明終止該房屋使用基地之法律關係。是被上訴人以上開情節抗辯，主張終止其使用關係，並請求上訴人等拆屋還地，委無理由。
六、綜上所述，上訴人等繼承之系爭房屋，既仍有合法使用系爭土地之權源，被上訴人依民法第767條、第821條規定訴請上訴人應連帶將系爭房屋拆除，將系爭土地返還予被上訴人及全體共有人為無理由。原審不察，徒以該加強磚造之系爭房屋屋齡已逾30年即認其已老舊不堪用，並據此推認上訴人等使用系爭土地之目的已完畢，而為上訴人等敗訴之判決，命上訴人等拆屋還地，殊有未洽。上訴意旨執以指摘原判決上開部分為不當，聲明求予廢棄改判，為有理由，爰由本院將原判決關於上開部分廢棄，並駁回被上訴人在原審之訴。被上人之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，受併駁回之。
參、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前後、第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 19 日
民事第三庭審判長法 官 陳照德
法 官 陳成泉法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳俞豪中 華 民 國 95 年 12 月 20 日
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