臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度上易字第325號上 訴 人 皇冠不動產經紀有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 徐盛國 律師被 上 訴人 丁○○
戊○○上二人共同訴訟代理人 林俊雄 律師上列當事人間請求給付報酬事件，上訴人對於民國95年8月1日臺灣臺中地方法院95年度訴字第245號第一審判決提起上訴，經本院於95年11月8日言詞辯論終結，玆判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、兩造之聲明：
（一）上訴人方面：求為判決：
１、原判決廢棄。
２、被上訴人應給付上訴人新台幣860000元及自訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）、被上訴人方面：求為判決：駁回對造之上訴。
二、本件上訴人起訴主張：被上訴人丁○○、戊○○二人（以下稱被上訴人二人）於民國（以下同）94年年10月13日，與上訴人訂立不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭契約），將其所有坐落臺中市○○區○○○段第64之8地號土地（權利範圍每人各10萬分之1865）、64之17地號土地（權利範圍每人各2分之1）暨其地上建物即門牌號碼臺中市○○區○○路○○巷17之18號及19號地下一層房屋（以上土地及房屋，下稱系爭房地），委託上訴人代為銷售，約定銷售價格為新臺幣（下同）2150萬元，委託銷售期間自94年10月14日起至95年1月14日止，受託人即上訴人代為銷售買賣成交時，得向委託人即被上訴人二人收取服務費報酬，報酬之數額為實際成交價額之百分之４，訂約後，上訴人已於94年11月16日，覓得買主葉志瑋願以被上訴人二人委託之出售價格2150萬元買受系爭房地，並已交付50萬元之保證金支票，作為履約轉為買賣價款之一部分，上訴人旋即以電話及信函數次通知被上訴人二人於94年11月25日下午３時，攜帶身分證、房地所有權狀，印章等文件前往臺中市○○區○○路１段50號買方指定之林春進地政士事務所會同買方簽訂買賣契約書手續，惟被上訴人二人均未依約前往，迭經催促，被上訴人二人仍拒絕簽約，依系爭契約第11條第１項第４款約定，若買方書面承購價格已達委託人之最低委託出售價格，而委託人卻拒絕簽署確認者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應全額一次支付委託銷售價額４％服務報酬承受託人，依述約定，被上訴人二人有給付系爭86萬元之義務等情，爰本於履行契約之法律關係，求為命被上訴人二人應給付上訴人86萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之５計算之利息，並宣告假執行之判決。
三、被上訴人二人則以：系爭契約第１條就委託出售之不動產標示欄內明確記載當初委售之標的物為：「所有權人丁○○，主建號：11234、11252，權利範圍２分之１，土地標示：台中市○○區○○○段第64-8（權利範圍100000分之1856，指丁○○之應有部分）、第64-17地號２分之１（亦指丁○○之應有部分），「立契約書人」「委託人」欄內亦記明委託人僅丁○○一人，由上各情，顯示當時委託上訴人出售者為被上訴人丁○○一人，委託銷售範圍亦僅限於被上訴人丁○○所有之上述房地應有部分，不及於被上訴人戊○○之上述房地應有部分。而上訴人於訂約後所找買主欲購買者，為被上訴人二人所共有之土地及建物全部（即包含被上訴人戊○○之上述房地應有部分在內），和系爭契約之委託銷售範圍僅限於被上訴人丁○○所有之上述房地應有部分不同，尚未仲介完成，上訴人自不得本於系爭契約對被上訴人二人請求給付服務報酬等語，資為抗辯。
三、上訴人主張伊於系爭契約訂立後，已於94年11月16日，覓得買主葉志瑋願以被上訴人二人委託之出售價格2150萬元買受系爭房地（包含被上訴人二人所有之房地應有部分全部），並已交付50萬元之保證金支票，作為履約轉為買賣價款之一部分，上訴人旋即以電話及信函數次通知被上訴人二人於94年11月25日下午３時，攜帶身分證、房地所有權狀，印章等文件前往臺中市○○區○○路１段50號買方指定之林春進地政士事務所會同買方簽訂買賣契約書手續，惟被上訴人二人均未依約前往訂約之情，固據上訴人提出伊公司與訴外人葉志瑋所訂「買賣議價委託書」影本、存證信函影本、回執影本附卷可稽（見原審卷第10至20頁）。惟被上訴人二人均否認上訴人已依約完成受託事務，否認有給付系爭報酬義務，並均抗辯稱：當時委託上訴人出售者為被上訴人丁○○一人，委託銷售範圍亦僅限於被上訴人丁○○所有之上述房地應有部分之二分之一，不及於被上訴人戊○○之上述房地應有部分。而上訴人於訂約後所找買主欲購買者，為被上訴人二人所共有之土地及建物全部（即包含被上訴人戊○○之上述房地應有部分在內），和系爭契約之委託銷售範圍僅限於被上訴人丁○○所有之上述房地應有部分不同，上訴人尚未仲介完成，不得對被上訴人二人請求給付服務報酬等語。是本件爭點為：上訴人受託仲介出售者究為系爭房地應有部分之全部（即受被上訴人二人之委託）？或僅受被上訴人丁○○之委託仲介出售系爭房屋應有部分之二分之一？
四、
（一）按解釋契約，須探求當事人之真意，固不能拘泥於契約之文字，但契約之文字業已表達當事人之真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第11 18號判例參照）。
（二）兩造就系爭契約之委任人究為被上訴人丁○○一人？或被上訴人丁○○及被上訴人戊○○？有所爭執，而兩造就其爭執事項訂有委託銷售契約，則審認何人為委任人時，該銷售契約當為重要之依據。依上訴人所提出，並為被上訴人所不爭執之系爭契約，其末尾「立契約書人」「委託人」欄內僅有被上訴人「丁○○」之簽名，並無被上訴人「戊○○」之簽名，被上訴人「戊○○」係簽名於「丁○○」之代理人欄內，且契約書「委託人」欄及「代理人欄」，均分別以長方形格子分開，顯示之文句意思明確，並無含混不清之情形，系爭契約之文字既已表達契約訂立者之姓名，其真意明確，無須別事探求，依上述最高法院判例意旨，即應認系爭契約之委託人為被上訴人丁○○一人。再查系爭契約第１條有關委託銷售之不動產標示欄亦載明：「所有權人：土地：丁○○，建物：同土地」；「建物標示」欄載明：「主建號11234、11252」、「建物門牌：
台中縣○○區○○路○○巷17之18號」、「主建物、附屬建物面積合計：47.88平方公尺，權利範圍：２分之１」、土地標示：「台中市○○區○○○段○○○○號地號，面積850平方公尺，權利範圍100000分之1865，同段64-17地號，面積34平方公尺，權利範圍２分之１」，足見委託銷售者僅被上訴人丁○○所有之系爭房地所有權應有部分之二分之一，未包括被上訴人戊○○所有之系爭房地所有權應有部分之二分一在內，蓋房地買賣，事涉重大，若被上訴人戊○○所有之系爭房地所有權應有部分之二分一亦有委託上訴人代為銷售，衡情必定在契約書中將被上訴人戊○○委託銷售之房地應有部分予以詳載，以杜爭議，玆系爭契約中關於委託銷售之房地，並未記載被上訴人戊○○所有之系爭房地應有部分，顯見被上訴人戊○○所有之系爭房地應有部分並未委託上訴人銷售；再查系爭契約第二條「委託銷售價格貳仟壹佰伍拾萬元」處亦僅蓋「丁○○」印文，並未蓋被上訴人「戊○○」之印文，若被上訴人戊○○所有之系爭房地所有權應有部分之二分一亦有委託上訴人代為銷售，衡情必定於委託銷售價格處加蓋印章，資為日後履約之依據，以免糾紛，惟系爭契約書上銷售價格處並未經被上訴人戊○○加蓋印章，由此亦可證明被上訴人戊○○所有之系爭房地應有部分並未委託上訴人銷售；查上訴人係不動產經紀公司，以仲介不動產買賣為業，就其受託銷售不動產業務，印就定型化契約書，顯見此部分業務量非寡，對於委託伊公司銷售者究為被上訴人丁○○一人？或被上訴人丁○○及被上訴人戊○○？委託銷售者究僅止於被上訴人丁○○之應有部分？抑併包括被上訴人戊○○之應有部分？依其專業，必定對此等重大權利義務事項，逐字慎重斟酌，詳載於契約書內，不可能遺漏委任人姓名及委託銷售之標的物，玆對此事項兩造有所爭執，而系爭契約書就委任人之範圍又已明確記載於契約書內，自應以系爭契約書所載之內容為準據，被上訴人之抗辯，自堪採憑。證人藺延平即上訴人員工雖於95年2月21日在原審證稱：「當初是被上訴人打電話給我，要我去一趟他們店裡，他們說要把房子委託我們賣。當時契約書少寫了一個『各』字」等語 (見原審卷第30頁)；證人邱柏瑞即上訴人員工於同日在原審證稱：「當初是訴外人謝測琦委託我們代為銷售的，他是要我們賣整棟的房子，並不是賣二分之一，因為委託價格與全棟的市場價格相當」等語 (見同卷第30頁、第31頁），惟此證人為上訴人員工，利害關係一致，其證詞難免偏頗，且所為證詞顯與系爭契約文義相悖，自無可採。又上訴人所舉證人丙○○於本院證稱：
「我三姐丁○○將房子委託給皇冠公司出售的事我知道。因為我知道我三姐欠錢要出售房子，是我去找皇冠公司託售房子，丁○○與皇冠公司簽契約的時候我有在場，我太太戊○○沒有在場，簽約的地點就在我的公司裡面，簽約地點是我約的，因為我當介紹人。當時委託出售房屋的範圍只有要委託出售丁○○的持分部分，沒有包括我太太戊○○持分的部分。簽約的時候，我三姐丁○○打電話叫我太太戊○○回來當她（丁○○）的代理人（因為丁○○的先生行動不便，丁○○學歷只有國小畢業，自己無法處理託售房屋事宜，所以要委託我太太當她出售房屋的代理人），我太太戊○○回來看過契約書以後認為可以才在契約書上代理人該欄簽名」等語（見本院卷第60頁），依此證詞，亦係證稱系爭契約之委任人僅被上訴人丁○○一人，被上訴人戊○○所有之系爭房地應有部分二分之一並未委託上訴人出售，不能資為有利於上訴人之認定。
（三）上訴人雖另主張：系爭房地所坐落之土地總坪數不到二十坪，依當時之市價，系爭房地應有部分全部價格應僅二千餘萬，系爭房地，被上訴人丁○○之應有部分僅二分之一，不可能值二千餘萬，參照訴外人力霸房屋仲介公司職員甲○○曾經仲介他人願以2300多萬元買受系爭房地所有權全部等情，可見系爭契約當時委任出售之範圍應係系爭房地所有權之全部（即包含被上訴人戊○○之應有部分）等語。惟為被上訴人所否認，本院依上訴人之請求傳訊證人甲○○，未能送達，上訴人亦陳稱無法查出證人甲○○之住址（見本院卷第55頁、第56頁、第61頁），自無從傳訊。上訴人所舉證人丙○○於本院證稱：「．．．簽約以後，力霸公司的甲○○有打電話給我說，如果丁○○委託上訴人公司出售的房屋沒有賣成的話，可以把那間房屋的出售事宜交給她處理，並且說她可以賣更好的價錢，大約可以賣到2300多萬元（詳細數字記不清楚）。甲○○所說的2300多萬元房價是指丁○○的二分之一持分及我太太戊○○的二分之一持分加起來的價錢，並不是單指丁○○的二分之一持分就可以賣2300多萬元」等語（見本院卷第60頁），此證詞顯與上訴人之主張不同，此外，上訴人又未為其他舉證，自難採憑。再者，委託銷售價格之約定，屬當事人契約自由、私法自治原則問題，被上訴人丁○○所有系爭房地應有部分二分之一之價值是否達二千餘萬元？被上訴人丁○○以2150萬元價格委託上訴人公司出售，價格是否過高？此乃受託人是否可能達成委任事務問題，要難以此即推定委託出售之範圍為系爭房地所有權之全部，是上訴人上開主張，亦無足採。
（四）上訴人又主張：被上訴人於簽訂系爭委託契約後，隨即將被上訴人二人之系爭不動產所有權狀影本交給上訴人，可見被上訴人二人均有委託上訴人出售系爭房地之應有部分等語。固據上訴人提出所有權狀影本為證（見本院卷第11至18頁）。被上訴人二人則辯稱：被上訴人戊○○係應介紹人丙○○之要求而將伊系爭房地應有部分所有權狀之影本交給上訴人，但被上訴人戊○○自始即已向介紹人丙○○表明伊不出售其應有部分，自不能以此即謂被上訴人戊○○有出售其應有部分之意等語。核與證人丙○○於本院所證：「．．．簽約，我當介紹人．．．當時委託出售房屋的範圍，只有要委託出售丁○○的持分部分，沒有包括我太太戊○○持分的部分」「（上訴人訴訟代理人徐盛國律師問：簽訂仲介契約後與皇冠公司接洽出售事宜的人是誰？）是我。（上訴人訴訟代理人徐盛國律師問：簽約當時，為何戊○○要交出權狀影本？證人丙○○那是皇冠公司的外務員要求的．．．等語相符（見本院卷第60頁）；簽約當時之介紹人丙○○既於當場表明委託出售者僅被上訴人丁○○所有之系爭房地應有部分二分之一，不包括被上訴人戊○○所有之系爭房地應有部分二分之一在內，且被上訴人戊○○又係應介紹人與上訴人接洽時應上訴人要求始交付其權狀影本，並非因託售而交付權狀，且其所交付者又僅為權狀影本而非辦理產權登記所需之原本，自難據以認定被被上訴人戊○○亦有委託上訴人出售其所有之應有部分，上訴人上開主張，亦無可取。
（五）上訴人再主張：伊受被上訴人委託出售系爭不動產後，即將委託出售之訊息刊登廣告。依該廣告之登載內容，亦係出售系爭建物全部而非出售其應有部分二分之一，可見系爭契約確係委託上訴人出售系爭不動產全部等語。此亦為被上訴人所否認。查上訴人所提廣告，係上訴人公司所刊登，刊登人並非被上訴人，既係上訴人公司所刊登，其內容自係上訴人所撰擬，自難僅因該廣告所載出售系爭房地應有部分之全部等文句，即認系爭契約確係委託上訴人出售系爭不動產全部，是上訴人上述主張，亦不足取。
五、綜上所述，系爭契約委託人僅有被上訴人丁○○，委託銷售之標的亦僅限於被上訴人丁○○所有之系爭房地應有部分（即系爭房地應有部分之二分之一），玆依上訴人之主張，伊係將系爭房地應有部分之全部（即含被上訴人二人之應有部份全部）以委託銷售價格2150萬元出賣與他人，而非單就被上訴人丁○○所有之系爭房地應有部分覓尋買主，顯未完成被上訴人丁○○人所委託之媒介訂約之義務，被上訴人丁○○對上訴人自無給付系爭報酬之義務，被上訴人戊○○既未委託上訴人出售其所有系爭房地應有部分，亦無給付系爭報酬給上訴人之義務，從而，上訴人依據系爭契約第11條第１項第４款，請求被上訴人給付上訴人860000元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息５％計算之利息，洵非正當，原審為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合，上訴意旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果無影響，不予逐一論述，附此敍明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 11 月 22 日
民事第一庭審判長法 官 吳火川
法 官 饒鴻鵬法 官 邱森樟以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 鄧智惠中 華 民 國 95 年 11 月 24 日
Ｄ