臺灣高等法院臺中分院民事裁定 95年度抗字第230號抗 告 人 金振實業股份有限公司法定代理人 丙○○抗 告 人 國建營造工程股份有限公司法定代理人 甲○○上列2人共同送達代收人 乙○○ 住台中市上列抗告人因債權人彰化商業銀行股份有限公司與債務人捷力科技股份有限公司間請求拍賣抵押物強制執行，聲明優先承買權事件，對於中華民國95年4月10日臺灣臺中地方法院95年度執字第2762號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告人於原法院聲明異議意旨略以：緣原法院95年執夏字第2762號拍賣抵押物強制執行事件，所查封債務人捷力科技股份有限公司如原裁定附表所示之不動產，於民國（下同）95年3月21日進行第一次拍賣程序，並經拍定在案。而抗告人金振實業股份有限公司及國建營造工程股份有限公司均為原裁定附表所示土地之共有人，據土地法第34條之1第4項規定及最高法院72年台抗字第94號判例意旨，自得主張以同一價格共同優先承購。另原裁定附表建號3131之建物部分，原設計為管理室，後改為會議室使用，且該會議室無法依各共有人之權利範圍區分成各空間獨立使用，為抗告人金振實業股份有限公司及國建營造工程股份有限公司與債務人捷力科技股份有限公司等所共有，抗告人就前開建物部分亦得主張優先承購權。故本件抗告人依法既得對土地及建號3131之建物主張優先承買權，如謂對於分別標價合併拍賣之其他二筆建物，聲請人無法主張優先承買權，勢將造成建物及其所坐落之土地分屬不同人所有，造成利用上之不便，故依土地法第34條之1第4項及最高法院72年台抗字第94號判例意旨，抗告人自得對於本件拍賣之不動產主張優先承買權云云。
二、原裁定則以：按土地法第34條之1第4項之規定，於區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形不適用之，土地登記規則第98條定有明文。查本件執行標的，即債務人捷力科技股份有限公司所有坐落台中市○○區○○段第371地號之應有部分0000000分之173699（即如附表所示土地），及其上同段3131建號建物之應有部分670000分之281140（即如附表所示編號1建物），及其上同段3149建號建物之全部（即如附表所示編號2建物），及其上同段3150建號建物之全部（即如附表所示編號3建物）。而債權人彰化商業銀行股份有限公司係聲請原法院將債務人捷力科技股份有限公司所有前述區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併拍賣，依土地登記規則第98條之規定，自無土地法第34條之1第4項規定之適用，聲明人就本件拍賣標的聲明有優先承買權，洵屬無據等語，駁回抗告人之聲明。
三、抗告人抗告意旨略以：
（一）本件分標合併拍賣不影響抗告人得對台中市○區○○段3131建號即門牌號碼文心路二段598號地下一層停車位之優先承買權：按強制執行機關於拍賣之法律地位，實務及學說係採取強制代理主義，執行機關為執行債務人之代理人，於不動產拍定時，拍定人與債務人間成立該不動產之買賣契約，是依實務及學者通說，拍賣公告之內容，即使分成二標而合併拍賣，亦僅成為拍定人與債務人買賣契約之內容，核屬私法契約無訛。又共有人依土地法第34條之1第4項，於「共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同及單獨優先承購」，核係對已成立之買賣契約行使優先承買權，本項優先承買權，既係於買賣契約成立後，允共有人以同一價格優先承買，從而於拍定人與債務人間，因拍定而成立買賣契約，依其法律性質，抗告人得以行使優先承買權無疑，不因是否分標合併拍賣而異，法理甚明。
（二）本件原審誤引土地登記規則第98條駁回抗告人優先承買權之聲請，然抗告人所欲優先承買者為共有之3131建號，該建物為有獨立門牌之共有車位，非上開登記規則第78條所述「區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形」：
⒈按土地登記規則第82條：「區分所有建物之地下層或屋
頂突出物等，其非屬共用部分，並已由戶政機關編列門牌或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。前項非屬共用部分之權利範圍及位置，應依當事人合意為之。」，而本件車位之登記，依86年產權登記時，核係依修正前之土地登記規則而登記，依84年7月12日適用之土地登記規則第76條亦為相同之規範明文：「區分所有建物之地下層或屋頂突出物等，如非屬共同使用部分，並已由戶政機關編列門或核發其所在地址證明者，得視同一般區分所有建物，申請單獨編列建號，辦理建物所有權第一次登記。」，故本案3131建號車位，列有獨立門牌，即文心路2段598號地下一層，核視同一般區分所有建物，抗告人確為共有人之一。
⒉蓋依內政部83年5月13司台（83）內地字第8375317號函
：「依法自行增設或獎勵增設供公眾使用之停車空間，由當事人合意，倘非屬共同使用部分，並編列有門牌、領有戶政機關核發之地下室證明書，或領有地下室所在地址證明書者，得依土地登記規則第七十三條規定申辦建物所有權第一次登記。至增設停車空間之確切位置範圍，依使用執照所附竣工平面圖上所標示位置為準。」，則依上開函釋，本案依謄本所載，確為另編建號，且編為獨立門牌之主建物，且各車位並均另有基地之土地持分，故系爭3131建號之建物，應「視為獨立之區分所有權建物」，抗告人既為上開3131建號區分所有建物共有人之一，於本件拍賣，對3131建號確有優先承買權，法理甚明，原審誤引土地登記規則第78條駁回抗告人之請求，殊有違誤。
⒊再按土地登記規則第81條之規範意旨，如係區分所有建
物之「共有部分」，地政機關是不會另發給權狀的，然本件3131建號，確係依土地換規則第82條（舊76條）、第80條（舊74條）為單獨申請登記之「一個」區分所有建物，而抗告人為共有人之一。原裁定所引用土地登記規則第78條，規範者為「二個」不同之區分所有建物間無優先承買權，與本案情形不同，自難作為駁回抗告人優先承買之依據。
（三）退一步言，就登記實務而言，依內政部85年2月5日台（85）內地字第8578394號函，縱係區分所有建物共用部分之應有部分，亦得移轉或調整於該建物之區分所有權人，而本件抗告人亦為系爭建物之區分所有權人之一，核無不能優先買受之限制，更無不能登記之處，是原審駁回抗告人優先承買權之聲請，確有違背法令之處。
四、按土地法第34條之1第4項之規定，於區分所有建物連同其基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用之，土地登記規則第98條定有明文。次按土地法第34條之1第4項規定，立法意旨在減少共有物之共有關係，惟若物之性質本即須保持共有關係，始能為合理使用者，即應無上揭規定之適用。如題旨之標的物型態，在現今社會所呈現之公寓大廈比比皆是，區分所有建物所坐落以外之基地，或為公寓大廈社區內之供社區住戶通行於外之道路、或從公寓大廈坐落土地割出之不完整零星土地，買受公寓大廈區分所有建物及坐落之基地應有部分時，通常就此類土地亦須分擔而買受若干比例應有部分，是此類土地在使用機能上並無須為減少共有關係，準此，如題旨之一一二、一一三、一一四地號土地（權利範圍各萬分之十），應屬符合土地登記規則第八十三條規定之區分所有建物之連同基地應有部分之情形為是，毋庸通知他共有人優先承購。又如題旨所指之建物：公寓大廈社區內遊憩設施、活動中心、警衛室等建物，形式上雖以建物獨立所有權方式、住戶各有若干應有部分登載，但使用機能上係社區內住戶均可使用或提供安全警衛使用，性質上類似社區之公共設施，猶無減少共有關係之必要；縱然類此建物係別以建物公共設施外而為獨立所有權形式登載，但其效用係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在，在一般交易上亦均一併處分，解釋上應屬區分所有建物之從物，依民法第六十八條第二項之規定，主物之處分及於從物，此類建物拍賣後，亦毋庸通知他共有人優先承購（90年11月22日臺灣高等法院暨所屬法院90年法律座談會、91年11月6日臺灣高等法院暨所屬法院91年法律座談會研討結果參照）。
五、經查，債權人彰化商業銀行股份有限公司與債務人捷力科技股份有限公司間95年度執字第2762號拍賣抵押物強制執行事件，債權人彰化商業銀行股份有限公司就債務人捷力科技股份有限公司所有如原裁定附表所示之土地及建物聲請查封拍賣，並於95年3月21日進行第一次拍賣程序後經拍定在案。
系爭門牌為台中市○○區○○路2段598號第11、12層建物（即台中市○○區○○段3149、3150建號）為區分所有建物，其坐落之基地為台中市○○區○○段○○○○號，權利範圍：
百萬分之173699），另門牌為台中市○○區○○路2段598號地下一層建物（即台中市○○區○○段3131建號，權利範圍：670000之281140）主要用途則為管理員室，有上開建物及土地之登記謄本附原執行卷可稽。是系爭台市○○區○○路2段598號第11、12層（即台中市○○區○○段3149、3150建號）區分所有建物，其坐落之基地台中市○○區○○段○○○○號，權利範圍：百萬分之173699土地，依土地登記規則第98條規定，於區分所有建物之連同基地應有部分之所有權一併移轉與同一人所有之情形，不適用土地法第34條之1第4項之規定，是抗告人雖為系爭土地之共有人，仍無優先承買權。又門牌為台中市○○區○○路2段598號地下一層，主要用途登記為管理員室，現為停車位之建物，形式上雖以建物獨立所有權方式、住戶各有若干應有部分登載，但性質上類似社區之公共設施，猶無減少共有關係之必要；縱然類此建物係別以建物公共設施外而為獨立所有權形式登載，但其效用係經常性、繼續性附隨或幫助區分所有建物之效用而存在，在一般交易上亦均一併處分，解釋上應屬區分所有建物之從物，依上說明，抗告人亦無優先承買權。原裁定駁回其聲明，自無不合。抗告意旨仍執前詞指摘原裁定不當，求予廢棄，非有理由。
六、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 95 年 5 月 24 日
民事第二庭審判長法 官 童有德
法 官 蔡秉宸法 官 翁芳靜以上正本係照原本作成。
對於本裁定，僅得以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院准可者為限，始得再抗告。
如提起再抗告者應於裁定送達後十日內向本院提出抗告理由狀（須按他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新台幣1,000元整。
書記官 許美惠中 華 民 國 95 年 5 月 29 日
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