臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度重上字第118號上 訴 人即被上訴人 詹裕寶即仁化汽車駕駛人訓練班訴訟代理人 施瑞章律師被 上訴人即 上訴人 乙○○被 上訴人 甲○○上二人共同訴訟代理人 王文聖律師共 同複 代理人 黃錦郎律師上列當事人間請求續訂租賃契約等事件，上訴人對於中華民國95年7月25日臺灣臺中地方法院94年度重訴字第304號第一審判決提起上訴，本院於96年4月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分，暨負擔訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人乙○○應再給付上訴人詹裕寶即仁化汽車駕駛人訓練班新台幣參拾伍萬捌仟柒佰玖拾柒元及自民國94年10月19日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
詹裕寶即仁化汽車駕駛人訓練班其餘上訴及假執行之聲請均駁回。
乙○○之上訴駁回。
第一審，及第二審訴訟費用關於詹裕寶即仁化汽車駕駛人訓練班上訴部分，由上訴人乙○○負擔百分之十，餘由上訴人詹裕寶即仁化汽車駕駛人訓練班負擔。第二審訴訟費用關於上訴人乙○○部分，由乙○○負擔。
事實及理由
一、上訴人即被上訴人詹裕寶即仁化汽車駕駛人訓練班（下稱上訴人）方面
（一）上訴人起訴主張：⒈先位聲明陳述部分：上訴人於民國（下同）85年7月19日
分別與被上訴人即上訴人乙○○（下稱被上訴人）及被上訴人甲○○就渠所有如附表一、二所示土地，簽訂土地租賃契約書，約定租賃期間自85年7月19日起至94年7月19日止，租金每年各新台幣（下同）110萬及28萬元，並自第六年（即91年7月20日）起，依每年百分之四之額度調升租金。契約第14條約定：「甲方（即被上訴人）於租賃屆滿前二年應告知乙方（即上訴人）是否期滿繼續承租。」，賦與出租人即被上訴人負有於租期屆滿前二年，通知承租人即上訴人是否續租之義務，以避免被上訴人於租期即將屆滿時，方始明確表示期滿不再續租，致上訴人無法即時另覓他處籌設駕訓班，而遭受無法招生營業之損失。詎被上訴人竟遲至93年1月14日，方通知上訴人租期屆滿願意續租。上訴人旋於同年月19日，分別通知被上訴人，明確表示願意續租；縱兩造續約之內容尚未明定，然兩造間就續約乙事，已互相表示意思一致，應已成立續訂租約之預約。又租約第14條除約定：「是否期滿繼續承租」外，別無其他應另行協議續租條件之約定，足見雙方於簽訂租約時，即有沿用原租約內容續租之意。被上訴人於上訴人承諾續租後，初則要求上訴人支付極不合理之鉅額租金，嗣改稱欲以200萬元之價額，受讓仁化汽車駕駛人訓練班，上訴人拒絕後，被上訴人即於94年3月23日向上訴人表示不再續租，悍然拒絕履行與上訴人續訂土地租賃契約本約之義務。被上訴人所為，與誠實信用原則有悖，而有權利濫用之情事。為表示上訴人之誠意，上訴人同意按系爭土地申報總價年息百分之九計算之租金，與被上訴人續訂本約，並逐年調升租金百分之四。
⒉備位聲明陳述部分：按「因可歸責於債務人之事由，致為
不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外損害者，債權人並得請求賠償。」、「債務人遲延者，債權人得請求其賠償因遲延而生之損害。」，民法第227條及第231條第1項定有明文。又「損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益。」同法第216條復已揭示。兩造已成立續定租約之預約，乃被上訴人竟拒絕續定本約，且被上訴人乙○○在91年8月15日已將其所有坐落台中縣大里市○○段○○○○號土地持分各三分之一，分別贈與訴外人陳錦順及陳連愛，並已辦妥所有權移轉登記，自始即有拒不履行續訂本約義務之意。準此以觀，被上訴人遲至94年3月23日，方始通知上訴人表示期滿不再續租，已違反應於租約期滿前二年通知上訴人是否續租之義務。又被上訴人以悖於誠實信用原則之方法，致兩造無法就租金為合意，進而續訂本約，顯有可歸責於被上訴人之事由。職是，上訴人自得本於債務不履行之規定，請求被上訴人賠償因其遲延通知而生之損害12,918,192元。鈞院若認上訴人先位請求為無理由，則原租賃契約業於94年7月19日屆滿。被上訴人乙○○於原租約期滿後，負有將保證金160萬元返還上訴人之義務；上訴人則負有將於承租期間投資於系爭土地上一切地上建物與設施全部移歸被上訴人之義務，二者互負對待給付之義務，而有同時履行抗辯權之適用。上訴人已在94年10月4日先行將租賃土地及坐落其上之一切設施交付被上訴人占有管領，被告乙○○依約自應將保證金160萬元返還上訴人等語。
（二）上訴人於本院補充陳述：⒈關於被上訴人應與上訴人續訂租約部分。原審判決認定兩
造間成立租賃契約之預約，準此，上訴人在與被上訴人兩人成立租賃契約之預約後，依最高法院61年台上字第964號判例：「契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行」所示意旨，上訴人請求被上訴人兩人與上訴人訂立租賃契約，乃屬當然。惟原審判決另又認為，被上訴人兩人於兩造租約於94年7月19日屆滿前，即於94年3月23日以大里草湖郵局第131號存證信函表示租期屆滿前不再續租，而不履行成立預約後訂立本約的義務為有理，顯有理由矛盾情事。
⒉關於被上訴人兩人違約部分。
⑴依兩造間租約第14條約定，被上訴人兩人應於租賃屆滿前
兩年即92年7月19日以前告知上訴人是否期滿繼續承租；但是，被上訴人遲於93年1月14日才履行此項義務，被上訴人兩人當然違約。
⑵被上訴人兩人於93年1月14日才通知上訴人是否於租賃期
滿後繼續承租，顯已違反兩造間原訂租約第14條規定；上訴人於93年1月19日答覆被上訴人願意承租，縱或按原審法院所認，兩造間於此時成立租賃預約，被上訴人兩人即負有與上訴人訂立租賃契約的義務。但是，被上訴人兩人卻於租賃期間於94年7月19日屆滿前，即先於94年3月23日表示不願續租（意即不再與上訴人商議租賃契約事宜）。是以，被上訴人顯然違反兩造間租賃預約賦予被上訴人兩人應與上訴人訂立租賃契約的義務。
按上所陳，原審判決，一方面認：①被上訴人兩人違反兩造間租賃契約第14條約定，②被上訴人兩人依93年1月19日成立之租賃預約負有與上訴人訂立租賃契約的義務，③被上訴人兩人於兩造間租賃契約屆滿前即於94年3月23日向上訴人表示不願續租（意即不再與上訴人商議租賃契約事宜）。另方面又謂：被上訴人兩人因未於92年7月19日以前通知上訴人，但基於93年1月14日通知上訴人，且經上訴人於93年1月19日函復被上訴人同意續租，上訴人因被上訴人兩人未能通知而可能遭受無法招生營業損失之情形，已因兩造間成立租賃契約之預約而補正…云云，而認被上訴人兩人並無違約情事，顯見判決理由矛盾，並有判決不備理由情事。
⒊民法第98條規定：「解釋意思表示，應探求當事人之真意
，不得拘泥於所用之辭句」。被上訴人兩人違反兩造間租約第14條義務，遲於93年1月14日始通知上訴人表示願繼續租賃，上訴人於93年1月19日以存證信函表示願意繼續承租。按兩造間租約第14條約定，只要被上訴人兩人表示願意續租，即應認兩造已成立租賃契約之預約，如前所陳，被上訴人兩人於原訂租約於94年7月19日租期屆滿前，應負有與上訴人商議簽訂租賃契約的義務，乃被上訴人兩人竟於94年3月23日向上訴人表示不願續租，拒絕與上訴人商議簽訂租賃契約，被上訴人兩人亦顯有違反契約義務。又依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，第105條規定：「第97條．．．之規定，於租用基地建築房屋，均準用之」。按原審判決所認，兩造間於93年1月19日成立租賃預約，被上訴人兩人即負有與上訴人訂立租賃本約之義務；即令兩造間對租賃續約之租金數額未能達成共識，然依兩造85年7月19日租約第3條第3項已有自第6年起依每年度調升百分之四之租金調整額度約定，更可以類推適用民法第442條「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金」之規定意旨，聲請法院衡情予以酌定租金，殊難謂被上訴人對於兩造成＋立租賃預約後僅因租金數額未達成共識，即逕認被上訴人有拒不履行租賃預約所生義務之權利。茲為求弭平兩造租金爭議，上訴人願依上開土地法第97條、第105條之規定，謹按租地建屋租金之上限規定，作為兩造續訂租約之租金。
⒋依兩造85年7月19日租約第15條之約定：「承租人如不於
租賃期滿時，交還租賃標的物及移交乙方所投資興建之地上物，或不遵約給付租金，或遵約時不履行違約金，經催告後，與連帶保證人逕受強制執行」，被上訴人固得因上訴人於租賃期滿不交還土地及移交地上物時聲請強制執行；但是，被上訴人兩人違反兩造85年7月19日所訂租約第14條約定告知願否續租之義務，又違反兩造93年1月19日成立租賃預約應訂立租賃本約之義務，已如前陳；上訴人在被上訴人於94年3月23日開始拒不與上訴人議定租賃本約時，上訴人並無違約情事。是依93年1月19日成立之租賃預約，被上訴人兩人負有與上訴人訂立租賃本約之義務，兩造85年7月19日所訂租約應不因94年7月19日期滿而失效；亦即上訴人並無上述兩造租約第15條所定「不於租賃期滿時，交還租賃標的物及移交所投資興建之地上物」之情事，被上訴人聲請強制執行命令上訴人交還土地及移交地上物，自與兩造85年7月19日所訂租約不符。
⒌上訴人並無違反兩造於85年7月19日原訂租約情事，稽諸
被上訴人在原審法院請求上訴人給付違約罰金計3000萬元已經原審法院95年重訴字第64號之駁回確定民事判決綦明。是以，上訴人既未違反兩造原訂租約，違約者為被上訴人，上訴人自得為本件請求。
二、被上訴人方面
（一）被上訴人於原審則以：兩造所訂立之租賃契約書，並無被上訴人應於租期屆滿時與上訴人再訂立一定內容之租賃契約之約定，兩造自無成立租賃契約預約之可言。依最高法院41年台上字第433號判例意旨，於租賃契約載明「滿期再訂」字樣，尚且不能解為期滿後，當然繼續租賃，何況兩造訂立之土地租賃契約書第11條業已載明：「本租賃契約於屆滿期限時，乙方（按指上訴人）應依約定期限將本租賃標的物返還甲方（按指被上訴人），如甲方願繼續出租時，乙方有依同等條件優先承租之權利」。參酌上訴人於93年1月19日分致被上訴人之存証信函亦謂：「租金、租期細則擇日再議，謹此函告」等語，更不能解為兩造租約期滿後，當然繼續租賃。上訴人主張兩造於簽訂租約時，有沿用原租約所定內容作為將來續租張本之意，不可採信。兩造原訂之土地租賃契約，於94年7月19日租期屆滿前，因兩造對於期滿後再繼續租賃之租金及租期，無法達成互相表示意思一致之協議，則依民法第450條第1項規定，兩造之租賃關係於期限屆滿時業已消滅。上訴人先位聲明猶訴請續訂租約，於法無據。被上訴人曾依租約第14條之約定，於租期屆滿前二年，即一再以口頭告知上訴人前來商議是否期滿繼續承租，因上訴人置之不理，被上訴人不得已，再於93年1月14日分別以存証信函告知上訴人定期商議是否續租相關事宜。上訴人雖於同年月19日函復被上訴人表示：「本班董事會決議予以續租。租金、租期細則擇日再議，謹此函告」云云，惟兩造對於續租之租金及租期，始終無法互相表示意思一致，被上訴人不得已乃於94年3月23日以存証信函向上訴人表示不予續租，此項續租之租約因兩造互相表示意思不一致而不成立，自非可歸責於被上訴人之事由，被上訴人自無違約可言。上訴人主張因被上訴人不予續租，致其自租約期滿之翌日起，至上訴人覓得新場地完成立案申請並取得派督考資格，該段期間計二十一個月，上訴人無法對外營業，上訴人以每月淨利615,152元計算，二十一個月之營利損失共計12,918,192元，應由被上訴人共同賠償云云，被上訴人否認之，且上訴人就其主張之事實並未舉証以實其說，自無可採。退而言之：被上訴人縱遲至93年1月14日始通知上訴人租期屆滿願意續租，斯時距94年7月19日租約屆滿尚有一年六個月以上，足讓上訴人另覓場地並完成相關手續，則上訴人縱有損失，亦與被上訴人無相當因果關係，被上訴人自不負賠償責任。上訴人所提「使用自製憑証印花稅總繳申報書」，係上訴人為履行公法上之納稅義務，而向台中縣稅捐稽徵處大屯分處所為之申報，與被上訴人無關，上訴人資為本件請求損害賠償之依據，自無可採。上訴人所提「民營汽車駕駛人訓練機構管理辦法」，其形式上之真正，被上訴人不爭執，但與本件無關。被上訴人乙○○曾收受上訴人之租約保証金160萬元，但依被上訴人乙○○與上訴人所訂原租賃契約書第8條約定：「……租期屆滿時，乙方（按指上訴人）所已投資於本租賃標的土地上一切地上建物與設施全部歸甲方（按指被上訴人）所有，乙方不得向甲方提出任何補償之要求，乙方並應即時無條件提出甲方因需辦理地上物所有權移轉登記所需之一切証件交由甲方辦理登記，乙方不得藉故滋生事端任意拖延，乙方絕無異議」；惟上訴人迄未交付被上訴人辦理地上物所有權移轉登記所需之證件，上訴人請求返還保證金之條件尚未成就，自不得請求返還。上訴人雖於94年10月18日將租賃標的物之土地及地上建物先行點交被上訴人管業，惟上訴人同意所交還之地上物水電設施及室外汽車訓練用之電測設施如有損害，願全權依原來功能修復，其費用由保證金扣除，不足部份再由上訴人負責補足，茲因上訴人所交還之地上建物水電設施及室外汽車訓練用之電測設施，均遭破壞，修復費用共需853,778元，被上訴人乙○○自得扣除。又上訴人應賠償被上訴人二人之執行費101,126元，其中被上訴人甲○○應得之金額業已讓與被上訴人乙○○，茲以本狀繕本之送達視為向債務人即本件上訴人為債權讓與通知之到達。並在同額範圍內主張抵銷。又上訴人遲至94年10月18日始將租賃物點交被上訴人，上訴人自應給付被上訴人三個月份之相當於租金之損害金，其中被上訴人乙○○應得之損害金為285,999元〔1,100,000元+（1,100,000元×4/100）÷12×3=285,999元〕；被上訴人甲○○應得之損害金為72,798元〔280,000元+（280,000元×4/100）÷12×3=72,798元（應為72,799元，惟上訴人主張之金額較少，自無不可，以下不另贅述）〕，而被上訴人甲○○應得之損害金72,798元業已讓與被上訴人乙○○，茲以答辯狀繕本之送達視為向債務人即本件上訴人為債權讓與通知之到達。本件上訴人既應給付被上訴人乙○○損害金358,797元（即285,999元+72,798元=358,797元），被上訴人乙○○自得以此項金額與系爭保証金在同額範圍內主張抵銷等語置辯。
（二）被上訴人於本院補充陳述：⒈被上訴人依兩造租約第八條約定所負「應即時無條件提出
甲方（指上訴人）因需辦理地上物所有權移轉登記所需之一切文件」之義務，核屬返還保證金之條件，被上訴人既未依約履行之，難認條件已成就，自無請求返還之權利？⑴原判決理由欄三、兩造不爭執之事實（十）載稱「被告乙
○○返還保證金之義務與原告移轉所有權之義務並非立於對待給付之地位，沒有民法第264條同時履行抗辯權之問題。」於理由欄五、得心證理由（三）載稱「…原告固負有將於承租期間投資在系爭土地上一切地上建物與設施全部移歸被告二人之義務，但二者並非互負對待給付之義務，為被告所自認。…」，惟觀之原審歷次言詞辯論筆錄，兩造就該不爭執事實（十）所載內容，並未達成簡化爭點之協議，且依上訴人於原審95年4月18日言詞辯論時陳稱：「…原告既未辦理保存登記，致無法將建物移轉登記給被告，自屬違約行為，被告依租約規定自得拒絕返還保證金，與是否同時履行抗辯權無關。」等語。於95年7月11日言詞辯論時陳稱: 「原告應該先辦理所有權移轉登記後，被告才有返還保證金的義務，系爭保證金的用意，在於擔保原告確實履行原訂租約的約定。」等語，是上訴人係主張被上訴人就移轉系爭土地上建物所有權有先為給付之義務，即系爭保證金之返還係以被上訴人已履行該項移轉登記義務為條件。乃原判決以上訴人已自認上述二項義務之履行，並非立於對待給付之地位，故無同時履行抗辯問題，而為不利於上訴人之認定，似有認作主張之違誤，合先敘明。
⑵原判決另以依兩造租約之第8條之條文內容，就被上訴人
將於承租期間投資在系爭土地上一切地上建物與設施全部移歸上訴人二人之義務，並非租賃契約之條件，更非返還保證金之條件，因認上訴人抗辯返還保證金之條件並未成就，尚無足採。惟原判決此項見解顯非允洽，蓋系爭保證金既具有擔保被上訴人關於兩造租約之履行之性質，則解釋上被上訴人如尚有依租約應負之義務未為履行，自難謂請求返還擔保金之條件業已成就。
⒉上訴人於原審所提出系爭土地上之水電或電測設施有所毀
損之情事，且修復費用需853,778元，確屬真正，依系爭點交證明書所載內容，此項費用得自系爭保證金中扣除？原審認上訴人所主張停車棚、照明燈及上坡起步開關設備其中三個業已損壞，固屬真正，惟是否係點交前即有所損壞，為被上訴人所否認，上訴人復無法舉證證明，因認上訴人主張以上開損壞設備之修復費用主張抵銷為無可採。惟查，上訴人於原審所具95年2月16日答辯 (三)狀附證物二，業已提出上開設施損壞修復之估價單五紙，該估價單勘估之日期係記載為95年1月間，足見原審履勘時所見之地上設施損毀情形，至遲於95年1月間即已存在。是自被上訴人自於94年10月間交付鑰匙予上訴人至95年1月間，當無歷經颱風之可能，且依常情，苟非被上訴人明知其所交付之各項設施已有若干損壞，否則何以願於點證明書中同意以被上訴人之費用負擔之。從而，上訴人本件所主張抵銷之修復費用，應屬真實可採。至於上訴人上開所提出之估價單，如被上訴人否認其真正，則聲請傳喚各該估價廠商之負責人到庭作證，以明事實真相。
⒊退萬步言之，被上訴人既迄今仍未履行兩造租約第8條所
定義務，上訴人自得依兩造租約第10條規定請求被上訴人給付違約罰金2400萬元，茲以此項違約罰債權與被上訴人之返還保證金債權相抵銷，從而抵銷後，被上訴人本件返還保證金之請求即屬無理由。
⑴查被上訴人就系爭土地上之建物，迄今仍未辦理所有權第
一次登記，自無法辦理所有權移轉登記予上訴人，故被上訴人顯有違反兩造租約第8條所定之義務甚明。
⑵如被上訴人主張伊仍得就系爭土地上建物辦理第一次所有
權登記，惟上訴人於原審95年7月11日言詞辯論時，已明確要求被上訴人提出所有權狀、印鑑證明書、戶籍謄本、印鑑章等辦理所有權移轉登記所需之文件資料，惟迄今被上訴人仍未提出，益徵被上訴人有違反兩造租約第8條所定義務之違約情事。
⑶茲以95年10月26日上訴理由狀繕本送達，作為以上訴人對
於被上訴人請求違約罰金2400萬元之債權，與本件保證金返還之債務相抵銷之意思表示。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人應返還上訴人之保證金為一百十四萬零七十七元，並駁回上訴人其餘之訴。上訴人詹裕寶即仁化汽車駕駛人訓練班對原審判決對其不利部分不服提起上訴，於本院聲明：（一）先位之訴：
⒈原判決廢棄。⒉請求判決：⑴被上訴人乙○○就其所有如附表一所示土地應按附件一「土地租賃契約書」所定條件，以上開地號土地公告現值年息百分之十計算之租金，與上訴人續訂租期自民國94年7月20日起迄103年7月19日止之不動產租賃契約。⑵被上訴人甲○○就其所有如附表二所示土地應按附件二「土地租賃契約書」所定條件，以上開地號土地公告現值年息百分之十計算之租金，與上訴人續訂租期自民國94年7月20日起迄103年7月19日止之不動產租賃契約。
⒊第一審、第二審訴訟費用，均由被上訴人負擔。（二）備位之訴：⒈原判決關於不利於上訴人之部分廢棄。⒉上開廢棄部分請求判決：⑴被上訴人應共同給付上訴人新台幣壹仟貳佰玖拾壹萬捌仟壹佰玖拾貳元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⑵被上訴人乙○○應給付上訴人新台幣肆拾伍萬玖仟玖佰貳拾參元及自民國94年10月19日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。⒊第一審、第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。⒋第二項請求上訴人願供擔保，請准宣告假執行。並答辯聲明為：（一）上訴駁回。（二）第一審、第二審訴訟費用由上訴人負擔。被上訴人乙○○對其不利部分亦聲明不服，於本院上訴聲明：（一）原判決不利於乙○○部分廢棄。（二）上開廢棄部分，被上訴人詹裕寶即仁化汽車駕駛人訓練班在原審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人兩人並答辯聲明：
（一）上訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
四、兩造不爭之事實：（本院卷第70頁背面、第71頁、原審卷第188頁）
（一）兩造於85年7月19日訂立土地租賃契約書，約定租期自85年7月19日起至94年7月19日止，租金每年各110萬元及28萬元，並自第6年起，逐年調升4％。
（二）被上訴人對原証二之 (一)至二之 (四)所示函文（附原審卷第32至35頁）之形式上真正不爭執。
（三）被上訴人於93年1月14日以大里草湖郵局第14號及第15號存証信函通知上訴人於原定租約租期屆滿時同意續租。（原審卷第40、41頁）
（四）上訴人於93年1月19日以大里草湖郵局第21號及第22號存証信函向被上訴人表示租期屆滿時願意續租，但租金、租期擇日再議。
（五）被上訴人於93年11月29日以大里草湖郵局第433號存証信函向詹裕寶即仁化汽車駕駛人訓練班表示欲將續約之租金調為每坪130元，並按每年4％額度調升租金。（原審卷第
43、44頁）
（六）被上訴人於94年3月23日以大里草湖郵局第131號存証信函向上訴人表示租期屆滿不再續租。（原審卷第42頁）
（七）被上訴人乙○○在91年8月15日已將其所有坐落台中縣大里市○○段○○○○號土地持分各3分之1，分別贈與訴外人陳錦順及陳連愛，並已辦妥所有權移轉登記，有土地登記簿謄本在卷可稽（原審卷第45頁）。
（八）被上訴人乙○○於租期屆滿時應返還上訴人交付之保證金160萬元。
（九）上訴人同意被上訴人於應返還之保證金中抵銷執行費101,126元。
（十）原審法院95年度重訴字第64號案件（以下稱另案）中被上訴人所請求的相當租金之不當得利請求與本件被上訴人原主張抵銷之三個月相當租金之損害金，二者請求之基礎事實是同一，另案中被上訴人請求之違約金2400萬元與本件被上訴人主張抵銷的2400萬元是一樣的。（本院卷第70頁背面、第71頁）
五、兩造爭執之事項：
（一）上訴人於93年1月19日函覆被上訴人租約期滿願意續租，是否已成立新租約？
（二）上訴人訴請被上訴人按原租約所定條件，續訂新租約，有無理由？
（三）被上訴人未與上訴人續訂新租約，是否應負違約之損害賠償責任？若被上訴人應負損害賠償責任，其賠償額？
（四）被上訴人乙○○返還保證金之義務與上訴人移轉所有權之義務是否立於對待給付之地位，而有民法第264條同時履行抗辯權之適用？上訴人請求被上訴人乙○○返還保證金160萬元，有無理由？被上訴人可否主張抵銷？
六、得心證理由：
（一）上訴人於93年1月19日函覆被上訴人租約期滿願意續租，是否已成立新租約？
１、上訴人主張兩造於85年9月17日分別就如附表一、二所示土地簽訂土地租賃契約書。約定租賃期間自85年7月19日起至94年7月19日止，契約第14條約定：「甲方（即被上訴人）於租賃屆滿前二年應告知乙方（即上訴人）是否期滿繼續承租。」，被上訴人於93年1月14日，通知上訴人租期屆滿願意續租。上訴人於同年月19日，函覆被上訴人願意續租之事實，業據提出租賃契約書一份、存證信函三份為證（見原審卷第23至26頁、第38至41頁），且為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部分之主張為真實。有疑問者，上訴人於93年1月19日函覆被上訴人租約期滿時願意續租，兩造間是否成立租賃契約之預約？上訴人得否本於該預約請求被上訴人訂立本約？
２、按當事人訂立之契約，究為本約或係預約，應就當事人之意思定之，當事人之意思不明或有爭執時，應通觀契約全體內容是否包含契約之要素，及得否依所訂之契約即可履行而無須另訂本約等情形決定之。本件被上訴人依契約第十四條於租期屆滿前通知上訴人願再將系爭土地出租，上訴人函覆同意，則兩造就成立租賃契約之意思表示業已合致，惟兩造就租賃之租金、租賃期間、違約責任等重要事項，則均未加約定，依上開合意內容，上訴人尚無法據以請求被上訴人履行租賃契約，參酌上訴人於93年1月19日分致被上訴人之大里草湖郵局第21號及第22號存証信函：
「租金、租期細則擇日再議，謹此函告」等語（原審卷第
40、41頁），兩造間僅成立租賃契約之預約而非本約，堪予認定。被上訴人抗辯兩造未成立租賃契約之預約，尚無足採。
（二）上訴人訴請被上訴人按原租約所定條件，續訂新租約，有無理由？
１、按契約有預約與本約之分，兩者異其性質及效力，預約權利人僅得請求對方履行訂立本約之義務，不得逕依預定之本約內容請求履行。此有最高法院61年台上字第964號判例可資參照。上訴人本於兩造間之租賃預約，得請求被上訴人訂立租賃契約，惟租賃契約包含租賃標的物、租期、租金等重要事項，兩造依原租賃契約就租賃標的物固可得而確定，惟就租期及租金則尚待協議。而自被上訴人於93年1月19日以存證信函通知上訴人願意續租，故兩造成立租賃契之預約後，因被上訴人於上開存證信函內表示「租金、租期細則擇日再議，謹此函告」，兩造理應就租金、租期再作協商。
２、本件上訴人雖主張兩造之土地租賃契約書第14條除「是否期滿繼續承租」外，別無其他應另行協議續租條件之約定，足見兩造於簽訂租賃契約書時，即有沿用原租賃契約所定內容作為將來續租之張本之意，或依土地法第97條第1項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，第105條規定：「第97條．．．之規定，於租用基地建築房屋，均準用之」並類推適用民法第442條「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金」之規定意旨，由法院依聲請衡情予以酌定租金，殊難因兩造就租金租期未達合意即免除被上訴人依兩造之預約訂立本約之義務云云。惟查當事人所以不逕訂立本約，其主要理由當係因法律上或事實上的事由，致訂立本約，尚未臻成熟，故先成立預約者，是以對契約之要素尚未達成合意亦可能為訂立預約之原因如本件之情形，倘兩造就續訂租約已有合意租金依公告現值年息百分之十計算，租期九年，則上訴人如何會於93年1月19日分致被上訴人之大里草湖郵局第21號及第22號存証信函內稱：「租金、租期細則擇日再議，謹此函告」，是以上訴人稱兩造有沿用原租賃契約所定內容作為將來續租之張本之意云云自非可採；而土地法第97、105條關於城市房屋租金及租用基地建築房屋之規定，乃係針對租賃雙方就租金無約定者為規範，本於民法契約自由之原則，租金之多寡仍係尊重當事人雙方之決定，法院不宜以強制力要求依土地法之規定為租金；而類推適用，係就法律未規定之事項，比附援引與其性質相類似之規定，加以適用，為基於平等原則及社會通念以填補法律漏洞的方法，倘無法律漏洞，自不生類推適用而補充之問題。基於同一法理，於契約條款之類推適用，亦須於契約未約定之事項，始有比附援引其他條款適用之餘地（最高法院95年台上字第2309號民事判決足參），本件關於租賃契約之要素（租金、租期）雙方之意思表示未能達成合致，與法律漏洞不同，而契約未約定之事項應係指非契約之要素，不影響契約之成立而言，本件既係就契約之要素未能達成合致，自無上訴人所指類推適用土地法第97、105條及民法第442條之餘地，上訴人依此訴請被上訴人續訂如上訴人先位聲明內容之租約，難認有理由。
（三）被上訴人未與上訴人續訂新租約，是否應負違約之損害賠償責任？若被上訴人應負損害賠償責任，其賠償額？
１、查，兩造訂立之租賃契約第14條約定：「甲方（即被上訴人）於租賃屆滿前二年應告知乙方（即上訴人）是否期滿繼續承租。」，賦與出租人即被上訴人負有於租期屆滿前二年，通知承租人即上訴人是否續租之義務，以資避免被上訴人於租期即將屆滿時，方始明確表示期滿不再續租，致上訴人無法即時另覓他處籌設駕訓班，而於系爭租約租期屆滿後遭受無法招生營業之損失，為上訴人所自承。被上訴人依約本應於92年7月19日以前，通知上訴人期滿是否願意續租；乃被上訴人竟遲至93年1月14日，方通知上訴人租期屆滿是否續租一節，業據上訴人提出存證信函一紙為證，被上訴人固抗辯於租期屆滿前二年，即一再以口頭告知上訴人前來商議是否期滿繼續承租，因上訴人置之不理，被上訴人不得已，再於93年1月14日分別以大里草湖郵局第14號及第15號存証信函告知上訴人定期前來商議是否願續租之相關事項等語，就被上訴人曾以口頭請求商議續定租約一節，為上訴人所否認，被上訴人就此有利於己事實之主張，並未能舉證以實其說，尚難信為真實。惟如前所述，租賃契約第14條約定之本旨，係賦與被上訴人負有於租期屆滿前二年，通知上訴人是否續租之義務，以避免上訴人於租約屆滿後遭受無法招生營業之損失。則被上訴人固未於92年7月19日以前通知上訴人，但其於93年1月14日通知上訴人，且經上訴人於同年月19日函復被上訴人同意續租，上訴人因被上訴人未能通知而可能遭受無法招生營業損失之情形，已因兩造間成立租賃契約之預約而補正。又兩造對於續租之租金及租期，始終無法互相意思表示一致，被上訴人始於94年3月23日向上訴人表示不願續租。兩造間續定之本約既因兩造對於租金之數額無法達成合意致未成立，本於契約自由之原則，自非可歸責於被上訴人，被上訴人自無違約可言。
２、上訴人於93年11月29日以大里草湖郵局第433號存証信函向詹裕寶即仁化汽車駕駛人訓練班表示欲將續約之租金調為每坪130元，並按每年4％額度調升租金（存証信函見原審卷第43、44頁）等情，可證兩造確已就租金若干為進一步的磋商，雖上訴人主張被上訴人就租金之調漲過高，且被上訴人嗣改稱欲以200萬元之價額，受讓仁化汽車駕駛人訓練班，上訴人拒絕後，被上訴人即表示不再續約，有違誠信及權利濫用云云，然為被上訴人所否認。如前所述，租賃契約以租賃標的物、租金及租期為契約之重要之點，且不得據原租賃契約第14條得出兩造間有以原租賃契約之內容為新契約之內容之合意，兩造應就租金及租期另行協議，且租金係利用土地之代價，而土地之價值係隨土地坐落所在之繁榮狀況與否而有所不同，系爭土地臨近大里工業區，土地之利用價值較諸9年前自有所不同，且依契約自由原則，出租人就其出租標的物之價值本有其主觀之判斷，且系爭租賃標的物即土地歷經原長達九年之租賃契約後，經濟價值有所變動乃勢所必然，尚難認被上訴人就租金之調漲有違誠信，況上訴人倘認被上訴人租金如此調漲之議有所不當，亦得與被上訴人進一步磋商以為適度之調整，此由被上訴人自上開調升租金之存證信函後，迄94年3月23日始以大里草湖郵局第131號存証信函向上訴人表示租期屆滿不再續租（原審卷第42頁）等語，中間尚有長達四個月之期間予上訴人商討租約細節之機會，唯兩造終因無法就租金、租期等契約要素為明確合致而無法訂立本約，亦難因此即謂被上訴人權利濫用。
３、上訴人復以被上訴人乙○○在91年8月15日已將其所有坐落台中縣大里市○○段○○○○號土地持分各三分之一，分別贈與訴外人陳錦順及陳連愛，並已辦妥所有權移轉登記，自始即有拒不履行續訂本約義務之意云云。然為被上訴人所否認，經查果如上訴人所言，被上訴人蓄意阻止租賃本約之成立為真實，則被上訴人於租期屆滿時原可依契約第八條收回土地（含地上物），斷無大費週章，另與上訴人成立預約之必要，且出租人並不以所有權人為限，本件雖被上訴人乙○○在91年8月15日已將其所有坐落台中縣大里市○○段○○○○號土地持分各三分之一，分別贈與訴外人陳錦順及陳連愛，並已辦妥所有權移轉登記，然並不因此而絕對不能以出租人身分出租系爭土地，是上訴人之上開主張尚難信為真實。
４、綜上，被上訴人既未違約，亦無違反誠信及權利濫用之情形，上訴人請求被上訴人損害賠償，自屬無據。
（四）被上訴人乙○○返還保證金之義務與上訴人移轉所有權之義務是否立於對待給付之地位，而有民法第264條同時履行抗辯權之適用？上訴人請求被上訴人乙○○返還保證金160萬元，有無理由？被上訴人可否主張抵銷？
１、依上訴人與被上訴人乙○○原定租賃契約第3條第2項規定，被上訴人乙○○於租期屆滿，上訴人返還租賃標的物應無息返還保證金予上訴人，今上訴人於94年10月4日已先行將仁化駕訓班即台中縣大里市○○路三百號之大門錀匙委託組長王佳鼎轉交甲○○，此有甲○○簽具之收據乙紙在卷可稽（見原審卷第201頁），上訴人復於94年10月18日將租賃標的物之土地及地上建物點交被上訴人管理等情，復為被上訴人所自認（見原審卷第212頁），被上訴人乙○○自有將保證金160萬元返還上訴人之義務。被上訴人雖辯稱依兩造間所訂原租賃契約書第八條約定內容觀之，上訴人迄未依約提出辦理地上物所有權移轉登記所需之證件交付被上訴人，則上訴人請求返還保證金之條件尚未成就，自不得請求返還。但查，依上訴人與被上訴人乙○○簽訂之契約書第八條約定：「乙方（即上訴人）違背本契約經甲方（即被上訴人）終止租約或租期屆滿或因乙方於中途解約時，乙方所已投資於本租賃標的土地上一切地上建物與設施全部歸甲方所有，乙方不得向甲方提出任何補償之要求，乙方並應即時無條件提出甲方因需辦理地上物所有權移轉登記所需之一切證件交由甲方辦理登記，乙方不得藉故滋生事端任意拖延，乙方絕無異議。」等語，然依該約定所示，上訴人固負有將於承租期間投資在系爭土地上一切地上建物與設施全部移歸被上訴人二人之義務，但此第8條與第3條第2項關於何時返還保證金之約定係分別規定，二者並非互負對待給付之義務，依契約第3條第2項既係規定「上訴人並應於提交第一次租金同時另提交新台幣160萬元交由被上訴人收受，作為上訴人承租期間履行契約之保證金，於上訴人『期滿返還租賃標的物時』無息歸還上訴人。」，則僅須上訴人已返還租賃標的物（即土地部分），被上訴人乙○○依約即須返還保證金，故上訴人將於承租期間投資在系爭土地上一切地上建物與設施全部移歸被上訴人二人之義務，並非租賃契約之條件，更非被上訴人返還保證金之條件，被上訴人抗辯返還保證金之條件未成就，尚無足採。
２、被上訴人復抗辯稱上訴人同意所交還之地上物水電設施及室外汽車訓練用之電測設施如有損害，上訴人願全權由被上訴人依原來功能修復，其費用全部由上訴人所交付之保證金扣除，不足部分再由上訴人負責補足，因上訴人所交還之地上建物水電設施及室外汽車訓練用之電測設施，均遭破壞，修復費用共需853,778元，被上訴人乙○○自得扣除等語，固據提出上訴人簽具之點交證明書一份為證（見原審卷第214頁）；上訴人對於點交證明書之內容固不爭執，但否認點交之設施有所損壞。經查，依上開點交證明書所載，上訴人固同意所交還之地上物水電設施及室外汽車訓練用之電測設施如有損害，願全權由被上訴人依原來功能修復，其費用全部由上訴人所交付之保證金扣除，不足部分再由上訴人負責補足，且經原法院於95年5月17日履勘現場時，停車棚、照明燈、上坡起步的開關設備有三個業已損壞等情（見原審卷第253頁），固為真實；但查上訴人於94年10月4日已將鑰匙交付被上訴人，若上開設備有所損壞，被上訴人於94年10月18日點交時，自應有所主張而未為；且原審法院履勘時距上訴人點交時已歷七個月，其間曾經歷颱風，為兩造所不爭（見原審卷第270、271頁），且被上訴人亦自承原審卷第232至236頁之估價單是95年1月間請人估價所做出等語（本院卷第71頁），更不足以證明上訴人94年10月間交付地上物時即有被上訴人所主張之損害情形，按當事人對於主張有利於己之事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條定有明文。被上訴人就前開設施係於上訴人交付前即已損壞一節，並無法舉證以證明其為真實，且為上訴人所否認，自難信為真實，從而，被上訴人以前開設施損壞為由，主張抵銷，自無足採。
３、按二人互負債務，而其給付種類相同，並均屆清償期者，各得以其債務，與他方之債務，互為抵銷。民法第334條第1項本文規定甚明。本件被上訴人主張上訴人應賠償被上訴人乙○○執行費101,126元，且於保證金中抵銷，為上訴人所同意（見原審卷第270頁），被上訴人主張抵銷，自屬有據。
４、另按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院89年台上字第44號判決及89年台上字第518號判決參照）。被上訴人雖另主張上訴人迄今仍未履行兩造租約第8條所定義務，被上訴人自得依兩造租約第10條規定請求被上訴人給付違約罰金2400萬元，並以此項違約罰債權與被上訴人之返還保證金債權相抵銷云云，然查被上訴人就此部分主張抵銷之違約金事由與渠於原審法院95年度重訴字第64號案件中所請求之違約金二千四百萬元之基礎事實是一樣的，業經被上訴人陳明在卷（本院卷第70頁背面、第71頁），而此部分違約金之請求經原審法院95年度重訴字第64號案件判決認該請求不符契約規定之事由，請求無理由而駁回被上訴人之請求後（上開原審判決一份見本院卷第52至55頁、二審判決見本院卷第87至99頁），被上訴人就該部分並未上訴，亦經被上訴人陳明在卷（本院卷第70頁背面、第71頁），則此部分應已確定而有既判力，被上訴人於本件訴訟中再主張渠有違約金債權供以抵銷160萬元之保證金債務，即屬無據。
５、被上訴人雖曾另主張渠對上訴人尚有三個月相當租金之損害金債權可供抵銷云云，然於本院言詞辯論時已陳明此部分不再主張抵銷（本院卷第86頁），故此部分本院即不予審酌。
６、從而，上訴人請求返還之保證金在1,498,874元及自返還租賃標的物翌日即94年10月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，上訴人本於兩造間之契約關係，請求被上訴人乙○○應與上訴人訂立如渠先位聲明之不動產租賃契約，並請求給付違約金，返還保證金160萬元。在返還保證金1,498,874元及自94年10月19日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息之範圍內，為有理由，逾此部分之請求，為無理由。
原審僅准許上訴人關於保證金部分1,140,077元及利息之請求，而駁回上訴人其餘請求，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，就上開應准許部分，上訴即有理由，原判決此部分應予廢棄，爰由本院改判如主文第2項所示，其餘不應准許部分，原判決駁回上訴人之請求，核無違誤，此部分之上訴為無理由，應予駁回。另被上訴人乙○○之上訴則無理由，應予駁回。
八、本判決所命給付部分未逾150萬元，一經本院判決即告確定，毋庸為假執行之宣告。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及舉證，核與本件判決結果無影響，爰不另一一論述，附此敘明。
據上論結，上訴人之訴為一部有理由、一部無理由，被上訴人乙○○之上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第450條、第78條、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 4 月 17 日
民事第二庭 審判長法 官 童有德
法 官 謝說容法 官 蔡秉宸以上正本係照原本作成。
詹裕寶即仁化汽車駕駛人訓練班得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 洪麗華中 華 民 國 96 年 4 月 18 日
Ｍ附表一┌──┬────────────────┬──┬────────┬────────┬────┐│編號│ 地 號 │地目│面積（平方公尺）│承租（權利）範圍│所有權人│├──┼────────────────┼──┼────────┼────────┼────┤│ 一 │台中縣大里市○○段○○○○號（重│ 原 │ 二五六六‧○九 │全部（持分三分之│ 乙○○ ││ │測前：番子寮段七○－一地號） │ │ │一） │ │├──┼────────────────┼──┼────────┼────────┼────┤│ 二 │台中縣大里市○○段○○○○號（重│ 原 │ 一八六○‧八六 │ 全部 │ 乙○○ ││ │測前：番子寮段七○－一八地號） │ │ │ │ │├──┼────────────────┼──┼────────┼────────┼────┤│ 三 │台中縣大里市○○段○○○○號（重│ 原 │ 一二三二‧四二 │ 全部 │ 乙○○ ││ │測前：番子寮段七八－五六地號） │ │ │ │ │└──┴────────────────┴──┴────────┴────────┴────┘附表二┌──┬────────────────┬──┬────────┬────────┬────┐│編號│ 地 號 │地目│面積（平方公尺）│ 權利範圍 │所有權人│├──┼────────────────┼──┼────────┼────────┼────┤│ 一 │台中縣大里市○○段○○○○號（重│ 田 │ 八一一‧三七 │ 全部 │ 甲○○ ││ │測前：番子寮段七○地號） │ │ │ │ │├──┼────────────────┼──┼────────┼────────┼────┤│ 二 │台中縣大里市○○段○○○○號（重│ 田 │ 五○七‧○九 │ 全部 │ 甲○○ ││ │測前：番子寮段八六－一○地號） │ │ │ │ │└──┴────────────────┴──┴────────┴────────┴────┘