臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度重上字第134號上 訴 人 張鑑椿即祭祀公業張五美管理人訴訟代理人 蔡瑞麒律師複代理人 李慶松律師訴訟代理人 乙○○被上訴人 甲○○訴訟代理人 吳皓偉律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國95年9月1日臺灣臺中地方法院 95年度重訴字第133號第一審判決提起上訴，本院於96年1月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：坐落台中市○○區○○段 ○○○○號之土地為上訴人所有，被上訴人雖曾向上訴人承租上開 124地號如台中市中興地政事務所民國（下同） 95年5月19日複丈成果圖 (下稱附圖)所示Ｂ部分面積 0.017402公頃、Ｃ部分面積
0.026723公頃、Ｄ部分面積0.210086公頃土地，並於如附圖所示Ｂ部分土地上搭建建物，以及建造如附圖ab連線所示之圍牆、如附圖所示bc、cd、de、ef連線所示之竹圍籬等供居住使用，但上訴人祭祀公業已於 87年9月27日召開派下員大會，會中決議：「案由二、本公業座○○○區○○段 124地號，擬以公開招標或仲介方式出售．．．。決議：經討論後，一致同意以每坪 3萬元為本公業土地出售底價．．．」、「案由三、本公業現有土地承租戶應如何辦理。決議：經討論後，一致同意本公業現有之承租戶以慰勞金方式辦理補償。．．．」等語，是上訴人既已做成與被上訴人終止租賃契約之決議，而被上訴人當時亦有參加該次派下員大會，對於該決議為同意，足見兩造於當時已就合意終止上開土地之租賃契約達成合意，被上訴人雖於88年12月間再度繳交租谷予上訴人，但上訴人在收受該期租谷時，已對被上訴人表明：雙方既已合意終止系爭土地之租賃契約，88年度就當作是最後一年等語，是以被上訴人自88年度繳交租谷後即未再繳交租谷，兩造就系爭土地之租賃契約於88年12月業已終止，兩造間既無租賃契約存在，被上訴人迄仍占有系爭土地即屬無權占有，並侵害上訴人之權利。另被上訴人承租系爭土地耕作，卻將系爭土地之部分，充作其住宅及庭院使用，已使上訴人喪失對該部分土地之間接占有人之地位。更有甚者，系爭土地因被上訴人之變更使用，將令祭祀公業於出售系爭土地之時，需繳交高達2000萬元之增值稅，被上訴人之行為，實對全體派下員之利益，造成嚴重之損害。因此，上訴人依法終止與被上訴人間之租賃契約。爰依民法第767條及184條第1項前段提起本件訴訟，求為命被上訴人應將上開124地號如附圖所示Ｂ部分土地上建物、 a b連線所示圍牆及bc、cd、de、ef所示竹圍籬拆除後，將附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地返還予上訴人並願供擔保請准宣告假執行之判決。
二、被上訴人則以：上訴人於 87年9月27日所召開之派下員大會，被上訴人並未出席，該會議記錄出席簽名處所載被上訴人之簽名，非被上訴人所為，被上訴人否認其真正，從而，被上訴人就該次大會所提議案並未為任何表示，自無上訴人所稱合意終止租約之情事。況且，該次派下員大會僅就出租人身分如何處理耕地租約問題及以何條件與承租人協商終止租約作成一初步之決議，然就慰勞金、補償金之金額及發放方式，迄今未提出一具體方案，上訴人亦未就是否終止租約、如何補償等情合法通知承租人，兩造間之租賃契約並未合法終止。而被上訴人在88年間繳納該年度之租金時，上訴人亦未向被上訴人表示雙方既已合意終止租約、88年度就當做最後一年等語。又兩造並未合意終止租賃契約，但因上訴人擬出售上開土地，自89年起即拒收租谷，被上訴人於91年12月17日寄發台中西屯郵局第1288號存證信函催告上訴人收取89、90、91年之租谷，上訴人仍置之不理，為維護權益，被上訴人又於92、93、94年寄發存證信函並檢附支票提出給付，惟上訴人仍以雙方無租賃關係為由拒絕受領而退回，被上訴人遂將應繳納之租谷提存於原法院之提存所，是上訴人單方面自89年起即拒受租金情形，不得佐證兩造已合意終止系爭租賃契約。況且上訴人在94年12月18日召開派下員大會，會議手冊中所附委員會開會記錄之臨時動議亦載明「現佔耕人均非與前任管理人訂立合約之人，且所有佔耕人自民國89、
90、 91年連續3年未繳租金而斷租，如有租約者亦已視同無效。」等語，由是觀之，上訴人亦自承與被上訴人間並無終止租約之合意，而係以被上訴人連續 3年欠租而欲主張終止租約，且被上訴人已於94年12月23日發函對該臨時動議表示異議，亦可證明被上訴人確未同意終止租約，兩造間之租賃關係仍合法存續等語，資為抗辯，並聲明駁回上訴人之訴，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應將坐落台中市○○區○○段 ○○○○號之土地上如附圖所示 Ｂ部分土地上建物、a b連線所示圍牆及bc、cd、de、ef所示竹圍籬拆除後，將附圖所示Ｂ、Ｃ、Ｄ部分土地返還予上訴人。㈢願供擔保請准宣告假執行。被上訴人則求為判決駁回上訴，如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
四、查系爭台中市○○區○○段 ○○○○號土地為上訴人所有。該土地上如附圖所示Ｂ部分面積0.017402公頃建物、ab連線所示圍牆及bc、cd、de、ef所示竹圍籬為被上訴人所有。又如附圖所示Ｂ部分面積0.017402公頃、Ｃ部分面積0.026723公頃、Ｄ部分面積0.210086公頃土地，均為上訴人所占用，上訴人曾將上開124地號如附圖所示Ｂ部分面積 0.017402公頃、Ｃ部分面積0.026723公頃、Ｄ部分面積0.210086公頃土地出租予被上訴人，雙方並未約定租賃期間。上訴人曾於88年12月間向被上訴人收取上開土地該年度之租金等情，為兩造所不爭執，是兩造爭點厥為被上訴人有無占用系爭土地之合法權源？亦即系爭租賃契約已否終止？經查：
㈠上訴人主張被上訴人曾出席87年度派下員大會等情，業據其
提出該會議紀錄一件為證，雖為被上訴人所否認，惟查：該會議紀錄內有關被上訴人之署押，與被上訴人於原法院95年8月22日言詞辯論期日當庭書寫及95年6月13日言詞辯論筆錄內署押，依肉眼觀察結果，其字形、筆順大致相仿，堪認為上開會議紀錄內被上訴人之署押應係被上訴人所為，是被上訴人否認出席該次會議等語，尚不足採。上訴人又主張該次派下員大會曾決議將上開 124地號土地出售、並對現有承租戶以慰勞金方式辦理補償等情，亦據其提出上開會議紀錄在卷可稽，並經證人張孔銜、張崇堯於原審證述在卷，本院審酌證人張孔銜、張崇堯於原審言詞辯論時當庭書寫之署押與上開會議紀錄內之署押，其字形、筆順大致相仿，是堪認為上訴人此部分主張屬實。
㈡按契約之合意終止為契約行為。而當事人互相表示意思一致
者，無論其為明示或默示，契約即為成立。當事人對於必要之點，意思一致，而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件之性質定之，民法第153條第1、2項分別定有明文。申言之，締約當事人之意思表示內容一致，始生合意終止契約之效力。次按意思表示一致包括「客觀的合致」及「主觀的合致」。而客觀的合致，指要約與承諾之內容在客觀上趨於一致之謂，契約內容可分要素、常素及偶素，要約與承諾應就表示之要素、常素及偶素在客觀上趨於一致。至主觀的合致，則係雙方當事人之一方，欲與他方之意思表示相結合而生統一的法律上效果（終止）的意思（參照孫森焱著，民法債篇總論上冊，第24-26頁，94年12月修訂版）。上訴人雖主張兩造已於87年度派下員大會中合意終止系爭租賃契約等語，惟已為被上訴人所否認，觀上訴人所提出之上述87年度派下員大會會議紀錄，僅記載：「案由二、本公業座○○○區○○段○○○○號，擬以公開招標或仲介方式出售…。決議：經討論後，一致同意以每坪3萬元為本公業土地出售底價…」、「案由三、本公業現有土地承租戶應如何辦理。決議：經討論後，一致同意本公業現有之承租戶以慰勞金方式辦理補償。…」等語，並無關於兩造合意終止系爭租賃契約之內容，顯係上訴人祭祀公業內部就如何處理上述124地號土地事宜自行作成決議而已，且關於「慰勞金」之發放方式、金額多寡等，均未有具體內容，尚難認為上訴人已藉由該次大會而與被上訴人合意終止系爭租賃契約。況且，倘若上訴人真於87年度派下員大會中與被上訴人合意終止系爭租賃契約，則何以又在88年12月向被上訴人收取本件租金，益見兩造於87年度派下員大會中尚未就系爭租賃契約之終止達成合意。另查祭祀公業之其他承租戶張鑑椿雖向全體出席派下員表示「願自動無條件歸還現有土地承租權」等語，然純屬其個人拋棄待公業提出具體方案協商、以決定合意終止租約與否之權利，與其他現承租戶無涉，不能以其個人行為即得推認該次派下員大會已有向個別承租戶表示終止租約之意思，否則無異剝奪各承租戶合意終止租約之意思決定權。上訴人以依該次會議案由三之決議中所載「．．．另承租戶張檻椿先生向全體出席派下員表示，願自動無條件歸還現有土地承租權．．．」等語，來證明祭祀公業張五美該次派下員大會確有向系爭土地之承租人表示終止租賃契約之意思，被上訴人亦予同意等情，並不足採。
㈢上訴人又主張在88年12月間向被上訴人收取88年度之租谷時
，曾向被上訴人表明雙方既已合意終止租約、88年度就當成最後一年等語，惟已為被上訴人所否認，本院參酌倘兩造真於87年度派下員大會中合意終止租賃契約，衡情上訴人應無於翌年再向被上訴人收取租金之理，且被上訴人自89年度後又主動、積極向上訴人繳交租金不為上訴人接受後，隨即向法院提存租金等情，亦有被上訴人提出之存證信函及提存書等件影本在卷可稽，被上訴人此部分所辯難謂無稽，此外，上訴人即未再舉何證據證明其收取88年度租金時曾對被上訴人作上述表示，其此部分主張，即難採信。
㈣又被上訴人僅係於所租土地小部分空地上放置耕耘機，並於
其上堆放農具、種植蔬菜，復於其旁架設乾燥機，以烘乾稻穀，並未將系爭土地充作個人住宅及庭院使用，有被上訴人提出之照片4張可稽，被上訴人乃係基於耕作目的，於租賃契約約定範圍內為合理之使用，並無上訴人所稱將承租耕地變更原狀占為己有，違反民法第432條規定之情事，從而上訴人另依最高法院判例意旨，依土地法第114條第5款規定，終止雙方租賃契約之請求，亦無理由。
五、綜上所述，上訴人既將上述 124地號如附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ所示之土地不定期出租予被上訴人，為兩造所不爭執，而上訴人事後又未能合法終止系爭租賃契約，亦詳如前述。則被上訴人基於其與上訴人間之不定期租賃契約而占用 124地號如附圖Ｂ、Ｃ、Ｄ所示之土地，並於上述 124地號如附圖Ｂ部分所示土地上搭蓋建物，以及建造如附圖ab連線所示之圍牆、如附圖所示bc、cd、de、ef連線所示之竹圍籬等供居住使用，即有占用之合法正當權源，並無不法侵害上訴人權利之情形。從而，上訴人本於民法第 767條及第184條第1項前段規定，請求被上訴人拆除地上物後返還系爭土地，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，沒有理由，應予駁回。
六、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 1 月 30 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 蔡王金全法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 李妍嬅中 華 民 國 96 年 1 月 30 日
Ｃ