臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度重上字第130號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 吳雄仁律師被 上 訴人 乙○○訴訟代理人 羅豐胤律師
黃靖閔律師複 代理人 黃幼蘭律師被 上訴人 丁○○
丙○○上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國95年9月29日臺灣臺中地方法院第一審判決（95年度重訴字第106號），提起上訴，本院於95年12月12日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人賴群凱、丙○○經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，關於其二人部分依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、上訴人主張：㈠坐落於台中市○區○○段五小段3之2號及3之13號土地，原為被上訴人乙○○之先父林武成所有，於民國（下同）73年間，無償提供予乙○○在其上建築門牌號碼台中市○區○○街○號房屋使用；嗣於87年1月間，林武成將上開系爭土地贈與其妻即乙○○之母謝麗霞，謝麗霞於94年7月間出售予伊，伊因而取得系爭土地之所有權。系爭土地之原地主林武城雖同意無償供乙○○在其上建築系爭房屋使用，其2人間即成立系爭土地之使用借貸關係，惟使用借貸關係非如租賃之有民法第425條之規定，參照最高法院59年台上字第2490號判例，乙○○並不得對現在之土地所有人即伊主張有使用系爭土地之權利，乙○○所有之系爭房屋占有系爭土地現已成為無權占有，伊自得依民法第767條之規定，請求乙○○拆屋交地。又被上訴人丁○○、丙○○均係向乙○○承租系爭房屋之人，乙○○既應拆屋交地，則丁○○、丙○○即失去繼續占有該房屋之權源，自應自系爭房屋遷出。㈡乙○○曾連續二次委請律師發出律師函給其母謝麗霞，93年9月30日發出者曰：「本人之先父林武成於73年5月間，就其所有台中市○區○○段五小段3之2、3之13號2筆土地，同意本人在其上建造房屋，嗣本人在系爭地上建造門牌台中市○區○○街○號之建築物，竣工在案，並於93年8月間完成系爭建物所有權之合法登記在案，此有建物所有權狀可稽」，同年10月5日發出者，再度強調：「系爭房屋係經原地主林武成之同意建造」，依禁反言之原則，不容臨訟改稱系爭房屋非其所建造；而且乙○○亦自承系爭房屋之起造人係其名義，足證系爭房屋係乙○○所建造，而非已故林武成所建築，自無民法第425條之1之適用。被上訴人雖抗稱系爭房屋出資興建完成後，再贈與予之，縱令系爭房屋之建築資金確係乙○○之父所支付屬實，亦不過是其父將建築資金贈與乙○○，觀之其父未以自己名義為起造人並由乙○○具名申領建照，顯然在建築之初，其父即有以乙○○為系爭房屋所有權原始取得人之意思。故乙○○既為系爭房屋之原始建築人，自無民法第425條之1之適用等語，爰依民法第767條之規定，提起本件訴訟，求為：㈠被上訴人丁○○、丙○○應自坐落台中市○區○○段五小段3之2號及同小段3之13號土地上之建築物即門牌號碼台中市○區○○街○號房屋遷出。㈡被上訴人乙○○應將坐落台中市○區○○段五小段3之2號
土地225平方公尺及同小段3之13號土地33平方公尺之地上建築物拆除，將該兩筆土地交還伊。㈢請准予提供擔保宣告假執行。㈣訴訟費用由被上訴人等負擔之判決。
三、被上訴人乙○○則以：㈠系爭房屋係伊先父林武成於73年間出資34萬元以上建造，當時伊尚在大學念書，根本沒有收入，並沒有資力興建系爭房屋，但因伊父允諾日後伊結婚時，將系爭房屋及其所屬基地一併贈與給伊，作為結婚禮物，故系爭房屋之使用執照即借用伊名義為起造人，於房屋完工後，實際上由伊父作為經營連鎖便當店之店面及中央廚房之用；嗣於76年間，伊與訴外人陳文侯結婚，伊父乃依約將系爭房屋贈與伊，並實際上將系爭房屋交付予伊使用收益，歷年來均由伊出租，伊並於93年8月24日將系爭房屋為第一次登記；而伊母即訴外人謝麗霞於87年間擅自將系爭土地過戶登記在其名下，後於94年7月間出售予上訴人。是系爭土地及房屋現雖各以上訴人及伊為所有人，然原來均為伊父所有，依民法第425之1之規定，伊與上訴人間就系爭房屋占用系爭土地之期限內，推定有租賃關係之存在。從而，上訴人至多僅能請求租金之給付，其請求拆屋還地，顯無理由。㈡上訴人所提二紙存證信函，係伊夫經伊同意委託律師所發，伊當時係以為伊父用伊名義蓋屋，就是伊出資建造，伊夫與律師接洽可能有傳達錯誤，亦可能律師當時發函用語不是很精確。況且，系爭律師函係為回覆伊母主張伊無權利出租之存證信函，即在回覆租賃糾紛之問題，並未著重在系爭房屋之資金問題。上開存證信函所述既與伊意有違，且參照最高法院
93 年台上字第1853號判決、91年台上字第790號判決，實務上所謂「禁反言原則」係指當事人對於同一事實或法律關係，曾經在前案主張或表示，並經法院為實體判斷後，不能於本案中為相反之主張或表示。準此，伊在系爭律師函中陳述系爭房屋為伊所建築，在本案主張系爭房屋為伊父出資所建，並無禁反言之適用。縱不如是而認系爭房屋與土地原來並非同屬林武成所有（按：被上訴人否認之，此為假設情形），然被上訴人乙○○所有之房屋原來使用系爭土地，至少經過土地所有人林武成之同意，即原為合法之使用，自可類推適用民法第425條之1規定，此有最高法院93年度台上字第1328 號判決可參。綜上伊對系爭土地仍有合法使用權源，上訴人請求拆屋還地，為無理由等語，資為抗辯。被上訴人丁○○、丙○○二人均未於本院出庭，亦未提出任何書狀為主張，惟據其二人於原審主張：係丙○○借用丁○○名義，在系爭房屋設立威星五金行，並由丁○○擔任店長，但丙○○為實際之承租系爭房屋之人等語置辯。
四、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人之訴為無理由，而為上訴人全部敗訴之判決，駁回上訴人在原審之訴，上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠被上訴人丁○○、丙○○應自坐落台中市○區○○段五小段3之2號及同小段3之13號土地上之建築物即門牌號碼台中市○區○○街○號房屋遷出。㈡被上訴人乙○○應將坐落台中市○區○○段五小段3之2號土地225平方公尺及同小段3之13號土地33平方公尺之地上建築物拆除，將該兩筆土地交還伊。㈢請准予提供擔保宣告假執行。㈣訴訟費用由被上訴人等負擔。被上訴人乙○○之答辯聲明，則為：㈠上訴駁回。㈡願供擔保請准免為假執行之宣告。㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人丙○○、丁○○二人則未於本院提出任何答辯。
五、兩造不爭之事實：㈠系爭房屋坐落於系爭土地上，於73年11月9日建築完成，在
未為保存登記前，使用執照名義人為被上訴人乙○○，嗣乙○○辦理第一次所有權登記後，將之出租給被上訴人丙○○。
㈡系爭房屋占用系爭土地之初，系爭土地原登記為訴外人林武
成所有，嗣於87年間移轉登記予訴外人謝麗霞，謝麗霞嗣於
94 年7月間將系爭土地售予上訴人，並已為移轉登記。
六、本院得心證之理由：按土地與房屋為各別之不動產，各具相當之使用及經濟價值等各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即房屋之存在及使用房屋必須使用該房屋之地基，而不容輕易變動，此為房屋基地之使用權恒定原則，為房屋與其基地使用關係之基本法理，而為近代民法權利社會化、物權相對化、債權物權化發展趨勢之所在，是早於48年間，我最高法院即以48年台上字第1457號判例揭「土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬一人，而將土地及房屋分開同時或先後出賣，其間雖然地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地。」之法旨，嗣民法於88年間修正，復基此而新增第425條之1，規定：「土地及土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。」，予以明文化，而確定上開債權物權化之大原則。又按法律無規定者，相類事實得比附援引，類推適用相類之法理，此為民法第1條之基本精神。揆之上開判例及民法新增第425條之1規定之法旨，乃基於房屋及基地之使用權關係恆定暨房屋暨得使用權保護原則之考量，而肯認基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響之法則，是房屋所有權人對土地所有人原已取得基地利用權，嗣將土地或房屋出賣致房地異主時，雖與上開判例或民法新增之規定所稱之「土地及房屋同屬一人」情形未盡相同，惟乃與上揭基本法則相類，自可類推適用之，並據最高法院以91年台上字第1919號，92年台上字第1984號、93年度台上字第1328號判決要旨闡釋甚詳在案，可資遵循。是於房屋所有權人對房屋基地原已合法取得利用權者，雖其後基地物權發生變動，於房屋仍可使用之年限內，因受讓而取得土地所有權者，當不得任意終止其使用關係，乃當然之結論，至該土地權利人得依租賃之法律關係請求房屋權利人給付租金，要屬另一問題（最高法院93年度台上字第1328號判決要旨參照），先此敍明。
㈡查系爭房屋，乃於73年間，即由系爭基地之所有權人林武成
斥資34萬元，以被上訴人乙○○為起造人，委劉龍華建築師所興建，作為林武成所營造連鎖便當店之中央廚房之用，而林武成於其長女林淨淨結婚前之66年間，以林淨淨為起造人，於林武成所有之台中市○區○○段○○○○○○○號土地上，建造台中市○○路○○○巷○○號房屋乙棟，嗣於林淨淨結婚後房屋所有權亦歸林淨淨所有等情，業據證人林淨淨、劉龍華等在原審到庭供證明確，並有被上訴人乙○○及證人林淨淨分別所提出之上開二屋之使用執照影本各乙件在卷可稽，則興建系爭房屋之資金乃由林武成一人所出乙節，堪認屬實。雖被上訴人乙○○稱系爭房屋乃林武成預計於其結婚時連同基地贈與予伊，故以伊之名申請建築執照云云，且所舉證人林淨淨亦為相同之證述，惟乙○○於76年間結婚時，林武成並無將系爭土地之所有權贈與登記為乙○○所有，且於86年間病危後，並於87年間以贈與之方式登記為謝麗霞所有，是被上訴人乙○○所謂父親允諾於其結婚時，連同房屋基地贈與為其所有乙節，並不能證明為真，參以被上訴人乙○○於93年間為系爭房屋之權利歸屬與其母謝麗霞爭執，二次委律師發函，亦明白揭稱「系爭房屋係經原地主林武成之同意建造，且於73年11月24日業已取得使用執照在案」等語，且其於
93 年8月24日申辦系爭房屋之第一次（保存）登記，亦基於上開73年中工建使字第2585號使用執照而為之，並非以76年間始受贈與為原因，均有上開律師函、使用執照、建物登記謄本等在卷可稽，是被上訴人乙○○之父林武成於73年間斥資34萬元，以乙○○之名申請建築執照及使用執照，建造系爭房屋，其後並以此形式繳納稅金，乃屬贈與資金予兒女蓋屋並由兒女立即取得房屋所有權之情形，是被上訴人乙○○始能於其後自為系爭房屋之第一次登記。綜上可知，被上訴人乙○○名所有系爭房屋，乃於73年間經原地主林武成之同意而在系爭土地上興建，而於被上訴人乙○○結婚後，土地所有權仍屬林武成所有期間，系爭房屋之租賃所得，亦歸乙○○報稅，此有其所提出之84年度所得稅申報書影本乙件在卷可稽，是可知原地主於房屋興建之初，乃至其後十餘年間，乃明白顯示該房屋有繼續使用該基地之意思。該基地使用權關係乃於系爭土地受讓之前即已存在，則於系爭土地於87年及94年間因受讓輾轉由謝麗霞及上訴人取得權利時，即應推斷土地受讓人默許房屋所有權人繼續使用土地之事實，即本件情形乃與上揭判例及民法新增規定之基本法理相類，自可類推適用之。即上訴人取系爭土地所有權後，仍應受系爭房屋對該基地原有使用權之法律關係之約束，即該房屋所有權人仍得主張該房屋對系爭基地原已取得之使用權關係，而適用民法第425條之1規定之效果，即應認為另成立租賃關係，上訴人即土地所有權人不得任意聲明終止該房屋使用基地之法律關係，而請求為房屋所有權人之被上訴人乙○○拆屋還地，自亦不得請求由被上訴人乙○○因出租而同意其使用系爭房屋之被上訴人丁○○、丙○○之二人遷讓房屋。
七、綜上，系爭房屋對系爭土地仍具有使用關係，自非無權占用基地，上訴人請求被上訴人等遷出房屋及拆屋還地，洵無理由，應不准許。原審因而為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人在原審之訴，關於被上訴人乙○○究何時取得系爭房屋所有權之認定雖有不同，但關於系爭房屋何時取得對系爭土地使用權源乙節之認定，則無不同，其結果並無二致，自應予以維持。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為不當，聲明求予廢棄改判，為無理由，自應予以判決駁回。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第463條、第385條第1項前段、第449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 12 月 26 日
民事第三庭審判長法 官 陳照德
法 官 陳成泉法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳俞豪中 華 民 國 95 年 12 月 28 日
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