臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度重上字第3號上 訴 人 甲○○上 訴 人 丁○○前列二人共同訴訟代理人 林益輝律師被 上訴人 台中縣政府法定代理人 丙○○訴訟代理人 李淑女律師複 代理人 徐曉萍律師上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於民國94年11月11日臺灣臺中地方法院94年度重訴字第 300號第一審判決提起上訴，本院於95年3月14日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣3057萬1452元，及自民國94年7月6日起，至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
本判決所命給付，於上訴人供擔保新台幣1020萬元後得假執行，但被上訴人如以新台幣3057萬1452元為上訴人預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
一、上訴人主張：伊於民國（下同）88年4月1日與被上訴人簽訂買賣契約書，將所有坐落台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段34號，地目建、面積 0.5495公頃應有部份全部，同所34之4號，地目建、面積 0.0308公頃，應有部份100分之79，同所第34之5號，地目建、面積0.0174公頃，應有部份100分79等3筆土地，以新台幣（下同）1億5285萬7260元出賣於被上訴人，約定價金支付分2期，第1期1億2228萬5808元於88年4月8日給付，第2期3057萬1452元應於上訴人點交土地及房屋予被上訴人占有時給付。查上開系爭土地係上訴人於86年6 月15日向地主「祭祀公業林在矣」管理人乙○○買受，約定買賣標的物為「台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段第34號、建地目零公頃80公畝64平方公尺內約4分之3，其出賣位置依契約第16條約定為準˙˙˙」；第16條並約定：「本宗土地約4分之1部份未出賣，其未出賣土地位置由雙方實地指點其界址，雙方確實同意。」另第7條約定：「民國86年9月11日以前將建物拆除點交與承買人使用掌管」，是由上訴人與祭祀公業林在矣管理人乙○○之不動產買賣契約，並未包括地上之「房屋」。而系爭土地上之建物即係當時被稱頌為中國最美之建築物，有保存價值，上訴人買受之後被列為古蹟之「摘星山莊」，因係古蹟，致乙○○無法依買賣契約書約定在86年9月11日前拆除房屋點交土地予上訴人。是兩造於88年4月1日所簽訂之買賣契約書所約定之價金1億5285萬7260元即係上訴人向乙○○購買土地所支付之全部價金，亦即被上訴人所應支付之 1億5285萬7260元價金即係補償上訴人向乙○○購買土地之損失，並無包括土地上『摘星山莊』建物，即兩造間對上開買賣契約書中買賣標的物載明「及其上之房屋」應為兩造間之「虛偽意思表示」，此部份本已「給付不能」，應為無效。又被上訴人對「摘星山莊」之房屋取得占有，係自86年12月26日將摘星山莊列為古蹟，任何人不得再進入該「摘星山莊」為任何使用或其他行為時；嗣後「摘星山莊」之所有權者亦以贈與方式贈與被上訴人，亦即被上訴人之取得系爭房屋占有並未支付任何代價。由此更可證明兩造所簽訂買賣契約書所指之買賣標的物原即為「給付不能」之約定，該約定應為無效，上訴人不負點交房屋之義務，另依兩造間之買賣契約書第10條約定：上訴人若無法在90年4 月
1 日點交土地上之房屋，上訴人亦僅應賠償被上訴人「取得該房屋之占有而支出之費用」而已，被上訴人卻仍拒絕給付第 2期款。爰依買賣之法律關係，求為命被上訴人給付3057萬1452元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行之判決。
二、被上訴人則以：兩造所定契約書約定第 2期3057萬1452元應於上訴人點交土地及房屋時給付。兩造間並無明知買賣不包括房屋之通謀意思表示，上訴人迄今尚未點交房屋，被上訴人自無給付第2期款之義務等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人3057萬1452元及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止按年息百分之 5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則求為判決：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決願供擔保請准宣告假執行。
四、上訴人主張：伊於88年4月1日與被上訴人簽訂買賣契約書，將所有坐落台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段34號，地目建、面積0. 5495公頃應有部份全部，同所34之4號，地目建、面積0.0308公頃，應有部份100分之79，同所第34之5號，地目建、面積 0.0174公頃，應有部份100分79等3筆土地，以1億5285萬7260元出賣於被上訴人，約定價金支付分2期，第1期1億2228萬5808元於88年4月8日給付，第2期3057萬1452元應於上訴人點交土地及房屋時給付，業據上訴人提出買賣契約書為證，並為被上訴人所不爭執，應可認為真實。茲兩造所爭執者厥為㈠系爭契約是否包含坐落台中縣○○鄉○○○段大埔厝小段第34、第34之4、第34之5地號上之建物在內？上訴人主張包括，被上訴人則抗辯不包括。㈡若包括建物在內，上訴人無法點交，被上訴人是否仍應給付第2期款？
五、查系爭契約書首段即明定：「．．．茲就縣定古蹟（摘星山莊）之土地、『房屋』買賣事宜，協議條件如后：」，並無其他解釋之空間。又證人即為兩造簽訂系爭契約之見證人陳惠伶律師結證稱：「（法官問）88年4月1日台中縣政府與甲○○等所簽訂買賣契約書之真意是否包括地上建物（提示）？答：在買賣契約書第 1條就有載明標的部分包括土地及上房屋，所以有包括房屋在內，當時台中縣政府購買系爭摘星山莊的古蹟，購買經費資金來源為內政部、臺灣省政府與台中縣政府各出3分之1，內政部相關函文表示所要購買的為土地及其上房屋，所以台中縣政府要跟甲○○、丁○○購買的也是土地及房屋。當時丁○○跟祭祀公業簽訂的買賣契約書，從契約書上看不出有買房屋，但是丁○○表示有購買房屋，因房屋當時未辦保存登記，所以丁○○、甲○○只要能夠把土地房屋點交給台中縣政府契約即可履行。被指定為縣定古蹟之後才開始價購，契約本身有包含土地及房屋在內，當時台中縣政府就是要買土地及其上房屋。」，由此證述，足認系爭契約確實包括土地上建物在內。至於証人前台中縣政府文化局長洪慶峰先生雖證稱：「88年4月1日兩造間所訂立之不動產買賣契約書原即不包括「房屋」，係中央補助單位要求列入，而被上訴人台中縣政府自86年12月26日『摘星山莊』列為古蹟後已占有該建築物，任何人不可再行占有使用」等語，上訴人引用該證人證言，主張兩造於88年4月1日訂立契約時均已明知契約約定應於90年4月1日點交房屋乙事係屬「給付不能」之約定云云。然查，表意人與相對人通謀而為意思表示者，其意思表示無效，固為民法第87條所明定，惟按，通謀意思表示，乃指表意人與相對人互相故意為非真意之表示而言，故相對人不僅須知表意人非真意，並須就表意人非真意之表示相與非真意之合意，始為相當，若僅一方無欲為其意思表示所拘束之意，而表示與真意不符之意思者，尚不能指為通謀意思表示，有最高法院 62年台上字第316號判例可資參照。查兩造訂立之不動產買賣契約書既經中央補助單位要求列入房屋，被上訴人台中縣政府亦依上級要求列入，則其將點交房屋列入買賣條件，要求上訴人應負責點交義務，自屬可能，被上訴人就點交房屋部分即無與上訴人相與為非真意合意之可言，亦無「給付不能」之問題。
六、至於上訴人主張系爭建物早在86年12月26日列為縣定古蹟，上訴人對系爭建物自始即無取得占有或所有權，原審法院89年度簡上字第229號判決即為此認定。惟按，「私有古蹟所有權移轉時，除繼承外，政府有優先購買權；．．．。」，文化資產保存法第 31條第2項定有明文。由條文內容即知，古蹟並非不能買賣或移轉所有權。上訴人於原審法院豐原簡易庭88年度豐簡字第461號案件（即前開89年度簡上字第229號判決之第一審案件）中，即主張已向訴外人乙○○（即該案被告）買得系爭建物，並請求乙○○應交付系爭建物，並獲勝訴判決，此經原審調取前開卷宗查閱屬實。雖該案件經上訴後，為原法院合議庭廢棄，改判駁回原告之訴（89年度簡上字第 229號判決）。惟該判決之主要理由係認「依兩造（指丁○○及訴外人乙○○）買賣契約文字內容暨探求兩造買賣契約之真意，應認上訴人（即乙○○）於86年 9月11日前未拆除系爭建物，僅有容忍被上訴人（即丁○○）拆除系爭建物之義務，乙○○並無交付系爭建物占有之義務；且退萬步言之，縱使乙○○於上開期限前未拆除即有交付系爭建物之義務，惟因丁○○『遲延給付價金』，乙○○於丁○○付清第三次款及尾款後一個月內之拆除期限內，因系爭建物經指定為古蹟而拆除不能，應屬不可歸責於乙○○之事由而給付不能，乙○○應免為給付義務。．．．」（詳見原法院
89 年度簡上字第 229號判決第23頁第5項），亦即，係因本件上訴人遲延給付買賣價金造成系爭建物不能拆除，亦不能交付。與本件買賣契約標的物是否包括系爭建物在內，全然無涉。
七、據上分析，上訴人依約應有點交「摘星山莊」房屋之義務，惟查：依兩造間之買賣契約書第10條約定：「乙方應於90年4月1日以前點交土地及房屋與甲方，若乙方屆期仍未能將房屋點交與甲方，則乙方對於甲方為取得房屋之占有而支出之費用，須負全部賠償責任。甲方就乙方應負賠償之金額，得自第2期款予以扣抵。有關土地占有之點交，依民法第761條第3項規定辦理。」應解為上訴人如無法在 90年4月1日點交土地上之房屋者，上訴人亦僅應賠償被上訴人「取得該房屋之占有而支出之費用」而已，被上訴人仍應負有給付第 2期款之義務，始符合公平原則。而被上訴人對「摘星山莊」之房屋取得占有，係自86年12月26日將摘星山莊列為縣定古蹟時已取得占有，因自斯時起任何人不得再進入該「摘星山莊」為任何使用或其他行為；嗣後「摘星山莊」之所有權人亦以贈與方式贈與被上訴人，亦即被上訴人之取得系爭房屋占有並未支付任何代價。此為兩造所不爭執，並經證人乙○○證述在卷，被上訴人於本件審理中亦迄未提出其取得占有受有何損害，則依約上訴人向被上訴人請求給付尾款3057萬1452元並無須扣除被上訴人任何支出款，故被上訴人應全部給付第2期款予上訴人。
八、綜上所述，上訴人依據買賣關係請求被上訴人給付價金，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，尚有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院予以廢棄改判，如主文第 2項所示。又兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第463條、第390條第2項、第392條第2、3項，判決如
主文。中 華 民 國 95 年 3 月 28 日
民事第三庭審判長法 官 陳照德
法 官 陳成泉法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 王瑩澤中 華 民 國 95 年 3 月 29 日
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