臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度重上字第50號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 羅豐胤 律師複 代理人 蔡素惠 律師訴訟代理人 李秀貞 律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 簡維弘 律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於民國95年3月7日臺灣臺中地方法院94年度訴字第478號第一審判決提起上訴，本院於95年10月11日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、兩造之聲明：
㈠、上訴人方面：求為判決：
１、原判決不利於上訴人部分廢棄。
２、上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
３、如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
㈡、被上訴人方面：求為判決：駁回對造之上訴。
二、被上訴人起訴主張：兩造於民國（以下同）94年7月18日簽訂不動產買賣契約書（以下稱系爭買賣契約書），約定上訴人向被上訴人購買坐落台中縣○○鄉○○段1504、1505地號土地（以下稱系爭土地），總價金新台幣（下同）14,365,000元，價金給付方式：契約成立時先給付定金600,000元作為價金之一部，94年7月28日給付7,000,000元，尾款6,765,000元應於產權登記清楚並鑑界點交清楚日一次付清。訂約後，被上訴人收受上訴人所交付之600,000元定金及第一期款7,000,000元後，即依約於94年8月9日，將系爭土地所有權移轉登記予上訴人名下，並於同年8月16日，邀同上訴人到系爭土地現場，由地政機關實施鑑界，被上訴人即按鑑界界址將系爭土地交付上訴人管理收益，惟上訴人卻不依約給付尾款6,765,000元，經被上訴人於94年9月30日以台中公益路郵局第1297號存證信函催告，上訴人仍置之不理。系爭土地經地政事務所測量結果，現使用之面積較土地所有權狀登記之面積減少61平方公尺，依系爭買賣契約書第十二條後面「加註欄」第四點之約定，雖應按該減少之面積減付買賣價金158,600元〔買賣總價金14,365,000元，買賣土地總面積5525平方公尺，每平方公尺為2,600元，61平方公尺共應減少價金158,600元（2,600×61=158,600）〕，上述尾款總數0000000元，扣除上開158600元後，尾款為6,606,400元（即6,765,000-158,600=6,606,400），仍應如數給付予被上訴人，惟上訴人迄未給付等情，爰本於履行買賣契約之法律關係，求為命上訴人給付被上訴人6,765,000元及自點交系爭土地給上訴人之翌日即94年8月17日起至清償日止按年息百分之五計付之利息，並宣告假執行之判決（原審判命上訴人應給付被上訴人6,606,400元及自點交日之翌日即95年1月12日起至清償日止之遲延利息，駁回被上訴人其餘之請求，被上訴人就其所受敗訴判決部分，未聲明不服）。
三、上訴人則以：依系爭買賣契約書第三條之約定，被上訴人應負責將系爭土地所有權移轉登記給上訴人、負責鑑界將系爭土地點交給上訴人、負責鑑界並按鑑界之界址以現有田埂之材料施作田埂，將土地點交給上訴人，以上三項均履行以後，上訴人才有給付系爭尾款之義務，但被上訴人迄今仍未依約按界址施作田埂，未將系爭土地交付上訴人，上訴人當無交付系爭尾款予被上訴人之義務；且被上訴人未依約負責鑑界並按鑑界之界址施作田埂，經上訴人於95年4月12日以台中法院郵局第8096號存證信函催告被上訴人應於收受存證信函後七日內依約履行上開義務，若未於期限內履行，將解除契約，嗣被上訴人仍未履行，上訴人再於95年4月27日以（95）群胤字第055號律師函向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，查前揭存證信函寄發迄今已逾三星期之久，依其傳達方法通常到達期間約於同年4月15、16日達到相對人，迄今顯已逾上述七日之履行期間，故系爭契約已因該存證信函之通知而解除，系爭買賣契約既經解除，即失其效力，被上訴人據已解除之買賣契約請求上訴人給付買賣尾款，顯屬無據等語，資為抗辯。
三、兩造不爭之事實：
（一）兩造於94年7月18日簽訂系爭買賣契約，約定上訴人向被上訴人購買系爭土地，總價金14,365,000元，價金給付方式：契約成立時先給付定金600,000元作為價金之一部，94年7月28日給付7,000,000元，尾款6,765,000元應於土地所有權移轉登記完畢並鑑界點交清楚日一次付清。
（二）契約成立時，上訴人已交付600,000元定金給被上訴人，另於94年7月28日給付7,000,000元，尚有尾款6,765,000元未給付，被上訴人於94年9月30日以台中公益路郵局第1297號存證信函催請給付，上訴人仍未付清。
（三）系爭買賣契約所載買賣之上述地段1504地號土地面積4416平方公尺及1505地號土地面積1109平方公尺所有權全部，均已於94年8月9日辦妥移轉登記予上訴人。
四、本件之爭點：
（一）依系爭買賣契約，上訴人是否應給付尾款給被上訴人？
（二）被上訴人迄未依系爭買賣契約第三條之約定施作田埂，上訴人以此為由主張解除系爭買賣契約，是否有理由？
（三）上訴人依約應給付之尾款數額若干？
五、依系爭買賣契約之約定，上訴人有給付尾款給被上訴人之義務：
（一）依兩造不爭執之系爭不動產買賣契約書第三條：「本契約成立同時，由甲（指上訴人，以下同）先向乙（指被上訴人，以下同）給付新台幣陸拾萬元為定金，並充為價金之壹部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：（一）於民國94年7月28日付新台幣柒佰萬元正。（二）尾款陸佰柒拾陸萬伍仟元正，於產權登記清楚並鑑界點交清楚日乙次付清。（三）乙方須負責鑑界，並按鑑界後界址施作田埂，按現有田埂施作材料施工」（見原審卷第８頁、第９頁）。依此約定，系爭土地出賣人（即被上訴人）若將系爭土地所有權移轉登記給買受人（即上訴人），並已鑑界點交清楚給上訴人，上訴人即應將買賣之尾款6,765,000元一次付清，至於出賣人（即被上訴人）以現有田埂相同材料施作田埂之義務，則約定於契約書第三條第三款即約定於尾款交付條件之後，並未將施作田埂之義務明列於尾款給付條件內，顯見田埂已否施作，並非尾款支付之條件，上訴人指稱系爭買賣尾款給付之條件，除被上訴人已將系爭土地所有權移轉登記給買受人（即上訴人），並已鑑界點交清楚給上訴人外，另須被上訴人已完成施作田埂義務後，上訴人才有給付尾款義務云云，尚非可採。是上訴人應否將系爭尾款給付予被上訴人，應以被上訴人已否將系爭土地所有權移轉登記予上訴人並鑑界點交土地給上訴人為斷。查：(一)系爭買賣標的物即上述地段1504地號土地面積4416平方公尺及1505地號土地面積1109平方公尺所有權全部，均已於94年8月9日辦妥移轉登記予上訴人，為兩造所不爭，並有土地登記簿謄本附卷可憑（見原審卷第12頁、第13頁）。(二)系爭買賣標的物是否已鑑界及點交部分：被上訴人主張伊已於94年8月16日鑑界並點交予上訴人，固據提出台中縣清水地政事務所（土地複丈、建物測量）定期通知書（見原審卷第15頁）及台中公益郵局第1297號存證信函（見原審卷第16至19頁）各乙紙為證，但上訴人否認土地業已點交，經查被上訴人所提台中縣清水地政事務所土地複丈、建物測定期通知書及台中公益郵局第一二九七號存證信函，僅能證明被上訴人已聲請地政事務所鑑界之事實，尚難證明被上訴人於鑑界後已將系爭土地點交予上訴人；原審函請台中縣清水地政事務所派員於95年1月11日會同至現場勘測系爭土地，將系爭土地之界址測出並予標示，被上訴人在現場表示願按台中縣清水地政事務所測繪人員測定之界址將系爭土地點交予上訴人，但上訴人當場拒絕受領等情，此經紀錄在卷，有原審勘驗筆錄附卷可稽（見原審卷第33頁、第34頁正反面），系爭土地經地政人員會同原法院受命法官至現場測量鑑界測定界址，被上訴人當場表示願將系爭土地按地政人員測定之界址點交給上訴人，顯見被上訴人已履行其出賣人之交付買賣標的物之義務（依民法第367條規定，買受人對於出賣人有受領標的物之義務），玆買受人即上訴人拒絕受領，依民法第234條規定，上訴人應負債權人受領遲延責任。被上訴人既已依約將系爭土地所有權移轉登記給上訴人，且已鑑界將系爭土地點交給上訴人，依上開約定，買受人即上訴人即應將系爭尾款給付被上訴人，是被上訴人請求上訴人給付系爭尾款，洵屬正當。
（二）上訴人雖抗辯稱：被上訴人未依約施作田埂，即尚未依債務本旨提出給付，在被上訴人依約施作田埂前，上訴人得依民法第264條主張同時履行抗辯，拒絕給付系爭尾款等語。惟為被上訴人所否認。按民法第264條規定：「因契約互負債務者，於他方當事人未為對待給付前，得拒絕自己之給付，但自己有先為給付之義務者，不在此限」。依此規定，同時履行抗辯權之成立，需他方未為之對待給付，與自己之給付係本於同一雙務契約而發生，且兩者間立於「對待給付」關係者，始足當之。本件被上訴人施作田埂之義務，與上訴人給付系爭尾款之義務，雖均係本於系爭買賣契約而發生，惟此兩項給付義務，是否有對待給付關係，兩造主張互異，上訴人主張系爭田埂之施作，亦屬尾款給付之要件之一，兩者間有「對待給付」關係，被上訴人則主張系爭田埂之施作並非尾款給付之要件，兩者間無「對待給付」關係。查系爭買賣契約書第三條約定：「本契約成立同時，由甲（指上訴人，以下同）先向乙（指被上訴人，以下同）給付新台幣陸拾萬元為定金，並充為價金之壹部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：（一）於民國94年7月28日付新台幣柒佰萬元正。（二）尾款陸佰柒拾陸萬伍仟元正，於產權登記清楚並鑑界點交清楚日乙次付清。（三）乙方須負責鑑界，並按鑑界後界址施作田埂，按現有田埂施作材料施工」（見原審卷第８頁、第９頁）。依此約定，系爭土地出賣人（即被上訴人）若將系爭土地所有權移轉登記給買受人（即上訴人），並已鑑界點交清楚給上訴人，上訴人即應將買賣之尾款6,765,000元一次付清，至於出賣人（即被上訴人）以現有田埂相同材料施作田埂之義務，則約定於契約書第三條第三款即約定於尾款交付條件之後，並未將施作田埂之義務明列於尾款給付條件內，顯見田埂已否施作，並非尾款支付之條件，是系爭田埂已否施作，與上訴人應否給付尾款並無「對待給付」關係，系爭買賣契約其他條款之約定內容亦無任何有關被上訴人有先行施作田埂之義務，依上述法條規定，上訴人不得援引同時履行抗辯，主張在被上訴人履行施作田埂義務前，拒絕自己之給付（即拒絕給付系爭尾款），是上訴人上開抗辯，並無可取。
六、上訴人辯稱系爭買賣契約業經解除，此項抗辯為無理由：
（一）上訴人抗辯稱：被上訴人未依約按鑑界之界址施作田埂，經上訴人於95年4月12日以台中法院郵局第8096號存證信函催告被上訴人應於收受存證信函後七日內依約履行上開義務，若未於期限內履行，將解除契約，嗣被上訴人仍未履行，上訴人再於95年4月27日以（95）群胤字第055號律師函向被上訴人為解除系爭買賣契約之意思表示，查前揭存證信函寄發迄今已逾三星期之久，依其傳達方法通常到達期間約於同年4月15、16日達到相對人，迄今顯已逾上述七日之履行期間，故系爭契約已因該存證信函之通知而解除，系爭買賣契約既經解除，即失其效力，被上訴人據已解除之買賣契約請求上訴人給付買賣尾款，顯屬無據等語，提出存證信函及律師函各一件為證（見本院卷第33頁至38頁）。惟為被上訴人所否認，並陳稱上訴人解除契約並非有據，不生解除效力等語。查被上訴人已於九十五年一月十一日原審會同地政事務所人員至現場測量，測定系爭土地界址後，當場表示願按地政事務所人員測定之界址，將系爭土地點交予上訴人，上訴人當場表示拒絕受領系爭土地之交付等情，已如上述。依民法第367條規定，買受人對於出賣人有受領標的物之義務，玆買受人即上訴人拒絕受領被上訴人交付之系爭土地，依民法第234條規定，上訴人即應負債權人受領遲延責任。再按民法第235條規定：「債務人非依債務本旨實行提出給付者，不生提出之效力。但債權人預示拒絕受領之意思．．．．者，債務人得以準備給付之事情，通知債權人，以代提出」。承上所述，上訴人已表明不願受領被上訴人按照地政事務所人員測定界址所為系爭土地之交付；而系爭土地田埂之施作，依系爭買賣契約第三條第三款之約定係按地政機關鑑定之界址施作，顯見田埂施作之目的亦在與鄰地所有權人確定界址，上訴人既拒絕受領系爭土地之交付，則上訴人單獨受領系爭土地上之田埂，亦無實益，上訴人一方面拒絕受領系爭土地之交付於前，另一方面一再以被上訴人未施作田埂為由主張解除系爭契約於後，顯見其無受領田埂之意思，玆被上訴人以95年4月22日台中法院郵局第8346號存證信函向上訴人表示：「．．．田埂施作，雙方契約，係約定於台端（指上訴人）付清尾款後方進行施作．．．欲以土地原有材料施作，亦須台端到場協力，是敦請台端儘速付清尾款，並善盡協力義務，以便進行施作（田埂）」等語（見本院卷第57頁、第58頁），被上訴人既已將其準備施作田埂之事情通知上訴人，以代提出，應認已提出給付，無不為給付情事，是上訴人以被上訴人尚未履行其施作田埂之義務為由，依據系爭買賣契約第11條，解除系爭買賣契約，自非有據。
（二）系爭契約為買賣契約，依民法第348條第1項規定，被上訴人（即出賣人）負有交付系爭土地於上訴人（買受人）及使上訴人取得系爭土地所有權之義務，此等義務為主義務，至於系爭契約第三條第三款所定被上訴人負責按鑑定之界址以現有田埂材質施作田埂之義務，其目的無非在確定系爭土地與鄰地之界址，而界址之確定，需由地政機關測量，系爭土地之界址已由原法院受命法官函請台中縣清水地政事務所派員會同至現場測量測定其界址，有鑑定圖附於原審卷可考（見原審卷第36頁），並無界址不明之情形，顯見系爭土地田埂之施作，與買賣契約主義務（即交付系爭土地及移轉土地所有權義務），其性質並不相同，不影響契約目的之達成，不能與主義務之違反予以相同評價（參看最高法院91年台上字第2380號判決及93年台上字第1185號判決），況上訴人已拒絕受領被上訴人交付系爭土地，業如前述，上訴人既拒絕受領系爭土地之交付於前，嗣又一再以被上訴人未施作田埂影響契約目的之達成為由而拒絕給付尾款並主張解除契約於後，既不受領系爭土地，反又要求被上訴人施作田埂，其抗辯自無可取。系爭田埂之施作既不影響系爭買賣目的之達成，則上訴人據以主張解除契約，自難採憑。
七、被上訴人依約得請求上訴人給付之尾款數額為6,606,400元：系爭買賣契約第十二條後面「加註欄」第四點約定：「乙方（指被上訴人）經鑑界後，如現有土地面積比土地所有權狀面積減少時，依減少面積換算買賣價格，計算減少面積之金額，並由買賣總額中扣除之」。系爭兩筆土地，經原審囑託台中縣清水地政事務所測量結果，使用現況之面積為5464平方公尺，有該所測繪之鑑定圖附於原審卷可憑（見原審卷第35頁、第36頁），較土地所有權狀所載面積（兩筆共5525平方公尺）少61平方公尺（0000-0000=61），依上述約定，應按該減少之面積減付買賣價金158,600元〔買賣總價金14,365,000元，買賣土地總面積5525平方公尺，每平方公尺為2,600元，61平方公尺共應減少價金158,600元（2,600×61=158,600）〕，上述尾款總額0000000元，扣除上開158600元後，尾款餘額為6,606,400元（即6,765,000-158,600=6,606,400），被上訴人請求給付尾款，在6,606,400元範圍內自屬有據。又依系爭契約書第三條第二款，上訴人應於產權移轉登記清楚並鑑界點交清楚日一次付清。系爭土地所有權已移轉登記予上訴人；又原審函請台中縣清水地政事務所派員於95年1月11日會同至現場勘測系爭土地，將系爭土地之界址測出並予標示，被上訴人在現場表示願按台中縣清水地政事務所測繪人員測定之界址將系爭土地點交予上訴人之情，已如前述，顯見系爭土地產權移轉登記清楚並已點交給上訴人，則上訴人於95年1月11日即應給付系爭尾款，95年1月12日起即應負給付遲延責任，是上訴人併應就系爭尾款加付自95年1月12日起至清償日止按年息百分之五計算之利息，原審就上述應准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之聲請，各酌定相當擔保金額，分別為「准」、「免」假執行之宣告（其餘被上訴人所受敗訴判決部分，未據聲明不服），核無不合，上訴論旨，就此部分指摘原判決失當，求予廢棄改判，非有理由，應予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經核均於判決結果不生影響，不予逐一論述，附此敍明。
九、據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 25 日
民事第一庭審判長法 官 吳火川
法 官 饒鴻鵬法 官 邱森樟以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 鄧智惠中 華 民 國 95 年 10 月 30 日
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