臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度重上更㈠字第13號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 陳淑芬律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 徐正安律師上列當事人間土地所有權移轉登記等事件，上訴人對於中華民國93年4月20日臺灣苗栗地方法院92年度訴字第440號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於95年10月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審（除確定部分外）及發回更審前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、本件上訴人（反訴）主張：伊向上訴人購買坐落苗栗縣○○鄉○○段1420之28地號土地（下稱系爭土地）之目的係作為興建農舍使用，然系爭土地前因違法開發，遭苗栗縣政府課處罰鍰新台幣（下同）6萬元，並限令自民國90年8月28日起至92年8月28日止，暫停該地之開發申請；且系爭土地因遭道路占用數百平方公尺，致土地面積未達可興建農舍之2500平方公尺，而無法建築；被上訴人就系爭土地之買賣，自屬給付不能，自應返還伊已付之價金190萬元，並依約給付同額之懲罰性違約金190萬元，及自受領時起，按銀行放款上限利率即年息百分之6計算之利息。爰依民法第226條、第256條、第359條之規定，暨買賣契約書第10條約定，求為命被上訴人給付380萬元（即㈠返還價金：190萬元＋㈡懲罰性違約金：190萬元），及自92年7月15日起，按年息百分之6計算之利息之判決。訴之聲明：被上訴人應給付上訴人380萬元，及自92年7月15日起至清償日止，按年息百分之6計算之利息（上訴人其餘敗訴確定部分不予贅述）。
二、被上訴人則以：兩造間就系爭土地為單純之土地買賣，並無約定上訴人係以該土地作為興建農舍目的使用；伊於系爭土地上開闢道路，固因違反水土保持法，遭苗栗縣政府課處罰鍰6萬元，並限令自90年8月28日起至92年8月28日止，暫停該地之開發申請，惟上訴人於上開期限屆滿後，如需建築，仍可依水土保持法及建築法等相關規定申請，並不妨害上訴人就系爭土地之使用，自無給付不能或不完全給付可言等語，資為抗辯。答辯之聲明：駁回反訴。
三、原審審酌兩造之攻擊防禦方法後，就反訴部分判決上訴人敗訴。上訴人於本院上訴之聲明：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人應返還上訴人已給付之買賣價金190萬元，及自92年7月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈢被上訴人應給付上訴人違約金60萬元，及自92年7月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息；㈣反訴及第1、2、3審及更審訴訟費用由被上訴人負擔。
（上訴人其餘之請求業經本院前審判決其敗訴確定）。
四、上訴人（反訴）主張兩造於92年6月14日成立買賣契約，由上訴人向被上訴人購買系爭土地，約定總價款250萬元，上訴人已交付買賣價金190萬元，尚有尾款60萬元未付，被上訴人業於92年7月23日辦妥系爭土地所有權移轉登記完畢，然系爭土地前因違法開發，嗣遭苗栗縣政府於90年8月24日以該府90府農保字第900075566號函課處罰鍰6萬元，並限令自90年8月28日起至92年8月28日止，暫停該地之開發申請；且系爭土地因遭道路占用數百平方公尺，致土地面積未達可興建農舍之2500平方公尺，經上訴人催告被上訴人履行未果後，於92年7月30日解除兩造買賣契約等情，業據上訴人提出土地複丈暨現況實測圖、土地登記申請書、利率資料、苗栗縣政府函二件（原審卷第139頁、第50頁）、郵局存證信函（原審卷第53頁）、水土保持計畫審核及監督要點、支票正反面、竹南鎮農會客戶往來交易明細表各一件、存證信函四件、查詢函均影本等二件及被上訴人提出之不動產買賣契約書均影本等件為證，且為被上訴人所不爭執，堪信上訴人此部分之主張為真實。
五、上訴人主張伊購買系爭土地之目的係作為興建農舍使用，然因該地遭限制開發2年，且系爭土地部分為道路占用，致面積未達2500平方公尺，而無法建築，被上訴人就系爭土地之買賣，自屬給付不能及不完全給付云云，然為被上訴人所否認，並以前揭情詞置辯。
㈠按解釋當事人之契約，應以當事人立約當時之真意為準，而
真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意。但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號、39年台上字第1053號判例參照）。查兩造訂立之系爭不動產買賣契約書並未載明上訴人購買系爭土地之目的為何，此有系爭不動產買賣契約書在卷可稽（見原審卷第6頁），而系爭土地使用分區為山坡地保育區，使用地類別則為農牧用地，復為該土地登記謄本所載明（見原審卷第14頁），依一般社會通念，應僅作於農牧用途。
而上訴人亦自承買賣系爭土地當時並至現場查看，此觀上訴人訴訟代理人陳稱：「…買土地有契約目的，今日所提書狀第二頁有說蓋農舍土地本身必須具備條件，對造帶我們去看土地有符合零點二五公頃條件，土地讓我們看到是道路，豎立藝術路燈，是一個合法開闢道路，農地上是矮矮的雜草，我們買土地本身要有價值，我們是二百五十萬元買的，將來可蓋房子，…」即明（見本審卷第20頁背面第10列以下）。
則證人即仲介人黃紹霖於原審雖稱：「被告（指上訴人）表示要自己所用，可以蓋農舍、小木屋」（見原審卷第172頁），而於本院前審（93年度重上字第61號）亦證稱：「他（指上訴人）有說自己用，有要蓋房子」（見本院前審卷第114頁），然既未載明於系爭不動產買賣契約書內，復與代書系爭不動產買賣契約書之證人曹春蓮所稱兩造簽約時並無討論作何用途等語不合（見原審卷第169頁），此觀證人曹春蓮證稱：「（問：當時簽訂不動產買賣契約時，何人在場？）兩造及證人黃紹霖先生（仲介），尚有被告甲○○的太太。」「（問：被告有無表示為何要購買土地？）兩造到時只表示已經談妥簽約，並無討論作何用途。」即明。而證人梁榕真及吳維海又均稱：上訴人曾說其買主不買系爭土地之事實（見原審卷第191、192頁），上訴人並自承：「（問：
訂約後多久，才向證人說不想買？）六月十日訂約，我於六月底知道是違法開發。我質疑他欺騙我…」（見本審卷第74頁背面第18列以下），其間不到一個月即不想買，則單憑證人黃紹霖之證詞，尚不得認被上訴人買受系爭土地係以興建農舍為目的，此部分上訴人之主張難以採信。
㈡再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件上訴人主張其購買系爭土地之目的係為興建農舍使用，既為被上訴人所否認，依上開規定，上訴人自應就其主張之事實，負舉證之責任。本件觀諸兩造訂立之不動產買賣契約書，其上並無上訴人購買系爭土地係為興建農舍之記載，有如前述，上訴人之主張是否屬實，已非無疑。況徵諸證人梁榕真於原審結證稱：「甲○○購買系爭土地是要賣的」，「九十二年七月八日在頭份鎮的頤和園餐廳，甲○○找我說他的買主不要買了，土地要還給我，我不同意。」等語（見原審卷第190頁第9行以下），核與證人吳維海於原審結證稱：「九十二年七月八日晚上約七點半左右，我、梁榕真、甲○○、甲○○的太太、陳老師及一位工人在場，五人在頤和園餐廳，甲○○說他的買主不買了，拜託梁榕真抽票」等語（見原審卷第191頁），相互吻合，而上訴人更直承上揭時地上開人等確有於頤和園餐廳商談買賣土地事宜，梁榕真並告知上訴人會介紹師傅向伊購買系爭土地（見原審卷第192頁），益徵上訴人購買系爭土地係為轉賣圖利無訛，並非供自己興建農舍之用。
㈢另查系爭土地係於90年7月5日自苗栗縣○○鄉○○段○○○○○○
○號土地分割而來，此有土地登記謄本在卷可稽（見本審卷第37頁、原審卷第14頁），依原審法院函詢苗栗縣政府之回覆資料，92年12月15日苗栗縣政府府農保字第0920119249號函（原審卷第139、181、150頁）、93年2月6日苗栗縣政府府農保字第0930011574號函主旨所載：同地段1401、1420、1420-8及1420-10等土地因違法開發，依90年8 月24日苗栗縣政府90府農保字000000000號函（原審卷第145頁）處罰於第一次處分書送達之日起二年內暫停該地之開發申請；依92年12月30日苗栗縣政府府農保字第09201321 91號函所示（見本審卷第68頁），同地段第1420-8地號土地於第一次處分書送達之日起二年內暫停該地之開發申請，並認同該土地『再』行分割之系爭土地亦同受限制。被上訴人於92年6月14日買受系爭土地時，有不動產買賣契約書附卷可稽（見原審卷第33之1頁），顯然系爭土地買受時尚未自同段1420-8 號土地分割出，且亦未遭受苗栗縣政府處分限制開發，被上訴人主張買受系爭土地已遭限制開發一節，即無足採。
㈣再者，系爭土地嗣受限制開發之列，依原審卷上訴人訴訟代
理人於92年11月25日所提出之農業用地興建農舍辦法第3條第2款之規定，申請人欲興建農舍，需其戶籍及其農業用地須在同一縣市，且其土地取得及戶籍登記均應滿2年者…（見原審卷第90頁）。依此規定，申請興建農舍者，其戶籍及所有農地均需在同縣市，且其取得農地需滿2年以上，方得申請。又同辦法第7條規定：個別興建農舍…應依都市計劃法省市施行細則，台北市土地使用分區管制規則、實施區域計劃地區建築管理辦法、建築法、國家公園法及其他相關法令規定辦理。顯然除農業用地興建農舍辦法外，尚有其他相關法令需為遵守始得申請獲准，此顯然為購買農地興建農舍者所應瞭解，上訴人自不能例外。至於本件之限制開發，係指自苗栗縣政府發佈限制命令後二年內不得申請開發，而此之二年係對土地之限制，無論何人所有，在此期間內均不能申請開發。而前述申請農舍需所有人持有土地二年以上，係針對所有人本人之限制，並非土地本身限制。縱本件上訴人取得土地後除但書情形外尚需經2年後始得申請興建農舍，非立即取得即可興建。故上訴人於92年7月23日取得系爭土地所有權後，至少需於94年7月23日方得聲請興建農舍；而系爭土地於92月8月28日即屆買限制開發之期限，顯然並不影響上訴人依規定興建農舍之權益。參酌與系爭土地相鄰，亦同時自同地段1420-8號地號分割而出，而為本案證人梁榮真所有之同地段第1420-29地號土地，此有地籍謄本在卷可稽（見本審卷第38頁、原審卷第42頁），其即於94年6月29日向苗栗縣政府申請農舍之建造執照而獲許可在案，此有上訴人所不爭之苗栗縣政府核發之建造執照影本一件附卷可按（見本審卷第36頁），足證於限制開發期滿後所有人仍得依規定申請農舍建造執照獲准。被上訴人經本院曉諭應向主管機關提出申請開發或建築，以確定本件系爭土地可否興建或開發之事實，上訴人迄今仍未提出申請，自有未合。此觀上訴人訴訟代理人陳稱：「（問：92年2月28日屆滿二年後，有無向主管機關申請開發或建築？）到目前還沒有申請，但是我們現場所提駁坎不用申請，也不用申請開闢道路，我們買時就是這樣子，我們看到是合法情形才要買，土地才有價值，我們強調我們買時契約情形。我還沒有看到建造執照整個核准情形，剛才對造說要道路還要申請不是那條道路可以用。」（見本審卷第57頁第10列以下），則上訴人抗辯系爭土地無法申請開發或建築農舍，為給付不能或不完全給付云云，難以採信。詳言之，苗栗縣政府92年12月15日府農保字第09201192 49號函已載：「……二年內暫停該地之開發申請期限屆滿後，如符合建築農舍相關規定，仍需依據水土保持法相關規定辦理。……」（見原審卷第139頁）；同府92年12月30日府農保字第0920132191號函亦謂：「……暫停兩年內之開發申請期滿後，如需申請開闢道路或建築，仍需依水土保持法及建築法等相關規定辦理……」（見原審卷第
144 頁）；同府93年2月6日府農保保字第0930011582號函復稱：「……其改正事項為：裸露部分植生覆被。經檢查結果裸露處已植生覆被。至目前為止無水土保持之虞，該違規地目前已逾兩年，至於兩年暫停該地之開發申請期限屆滿後，如符合建築農舍相關規定，仍需依據水土保持法相關規定辦理……」（見原審卷第179頁）；系爭土地遭暫停開發處分，既已於92年8月28日日屆滿兩年，被上訴人亦於92年7月23日取得系爭土地所有權移轉登記，有系爭土地登記謄本可稽，是否仍不得於上開暫停開發處分期限屆滿後，申請開發或建築，即存有疑義。上訴人自承迄今均未向苗栗縣政府提出申請或建築（見本審卷第57頁第10列、見本審卷第57頁第10列以下），發回更審後亦自承迄今仍未提出申請或建築，有如前述，上訴人主張系爭土地無法開發申請乙節，顯無理由。況依農業用地興建農舍辦法第3條第1項第2款前段及第4款規定，申請興建農舍之申請人應為農民，其戶籍所在地及其農業用地，須在同一直轄市、縣（市）內，且其土地取得及戶籍登記均應滿二年者，且無自用農舍，並應經直轄市、縣（市）主管機關核定。上開申請興建農舍之資格，均與被上訴人無關，而取決於上訴人，則若上訴人因不符上開規定而未能取得苗栗縣政府核定興建農舍，自不得歸責於被上訴人，是上訴人主張被上訴人給付不能或不完全給付云云，均無可採。
㈤末按兩造間並無上訴人購買系爭土地係作為興建農舍使用之
約定，有如前述，則不問系爭土地是否部分為道路佔用，致面積不足2500平方公尺，均無因無法建築而致給付不能之問題。從而兩造間既未有上開約定，則被上訴人自無交付合於興建農舍條件之土地予上訴人之義務，上訴人主張系爭土地因部分遭道路佔用，致面積未達2500公尺，而無法建築，被上訴人就系爭土地之買賣為給付不能及不完全給付云云，洵難採信。是上訴人請求再勘驗現場並傳訊證人黃紹霖，依前述說明，上訴人既未申請開發或建築，已不得歸責於被上訴人，且證人黃紹霖於原審所稱上訴人買地以蓋農舍、小木屋為目的，與買賣契約書未載明該意旨不符，核無再勘驗現場及傳訊證人黃紹霖之必要。至於被上訴人固於系爭土地90年8月28日起至92年8月28日止之限制開發期間出售系爭土地予上訴人（92年6月14日簽約出售），惟查上訴人於受領土地後，倘限制開發屆滿後尚未再依規定提出申請，乃是可歸責於買受之上訴人，則上訴人亦僅得請求此段無法開發期間之損失，尚不得因此即謂上訴人之給付為不能。
㈥本件上訴人主張被上訴人無法交付可供興建農舍之土地，乃
可歸責於被上訴人之事由，致給付不能，依民法第226條、第256條、第359條規定，併依同法第227不完全給付之規定，解除兩造間之買賣契約，請求被上訴人應返還已付之價金190萬元，並依契約第10條約定，給付同額之懲罰性違約金190萬元，合計380萬元，暨自被上訴人受領時起按年息百分之5計算之利息云云，於法無據。
六、綜上所述，本件上訴人主張系爭土地買賣被上訴人為給付不能或不完全給付，為不足採；被上訴人抗辯尚屬可信。是則上訴人執此主張被上訴人應返還已付價金及賠償損害云云，自屬無據。從而，上訴人本於依民法第226條、第256條、第359條規定，併依同法第227不完全給付之規定，主張解除兩造間之買賣契約，請求被上訴人應返還已付之價金190萬元，並依契約第10條約定，給付同額之懲罰性違約金60萬元，合計250萬元，及自92年7月15日起至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息為無理由，不應准許。是則原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法與舉證，均核與本件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 31 日
民事第五庭審判長法 官 林陳松
法 官 鄭金龍法 官 王重吉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 紀美鈺中 華 民 國 95 年 11 月 1 日
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