臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度重上更㈠字第25號上 訴 人 媚婷峰美容股份有限公司法定代理人 己○○訴訟代理人 林永頌律師
黃韋齊律師複 代理人 黃聖棻律師被 上訴人 乙○○
丙○○甲○○丁○○○（即何金献承受訴訟人）癸○○（即魏錦妹之承受訴訟人)子○○（即魏錦妹之承受訴訟人)壬○○（兼魏錦妹之承受訴訟人)庚○○（兼魏錦妹之承受訴訟人)辛○○（兼魏錦妹之承受訴訟人)戊○○○上二人共同訴訟代理人 熊梓檳律師上九人（除戊○○○外）共同訴訟代理人 劉喜律師上列當事人間請求返還租金等事件，上訴人對於中華民國91年09月30日臺灣臺中地方法院91年度中訴字第 5號第一審判決提起上訴，經最高法院發回更審，本院於97年10月07日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於駁回上訴人後項之訴部分，及該部分假執行之聲請，暨訴訟費用（確定部分除外）之裁判廢棄。
被上訴人乙○○、丙○○、甲○○、丁○○○應各給付上訴人新台幣伍拾伍萬捌仟捌佰零捌元，庚○○、辛○○、壬○○、癸○○、子○○（此部分以下簡稱庚○○等五人）應連帶給付上訴人如附表三所示之金額，被上訴人庚○○、辛○○、壬○○、戊○○○應各給付上訴人新台幣拾肆萬玖仟零拾伍元，及均自民國八十九年十一月二十日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息。其餘上訴及追加之訴均駁回。第一、二審（含追加部分）訴訟費用除確定部分外，由被上訴人乙○○、丙○○、甲○○、丁○○○負擔各百分之七，被上訴人庚○○等五人連帶負擔百分之四，被上訴人庚○○、辛○○、壬○○、戊○○○負擔各百分之二，餘由上訴人負擔。
本判決所命給付，上訴人以新台幣拾玖萬元、拾玖萬元、拾玖萬元、拾玖萬元、拾萬元、伍萬元、伍萬元、伍萬元、伍萬元或各該等面額彰化銀行無記名可轉讓定存單，依序為被上訴人乙○○、丙○○、甲○○、丁○○○、庚○○等五人、庚○○、辛○○、壬○○、戊○○○供擔保後，得假執行；但被上訴人乙○○、丙○○、甲○○、丁○○○、庚○○等五人、庚○○、辛○○、壬○○、戊○○○於執行標的物變賣、拍定前，依次以新台幣伍拾伍萬捌仟捌佰零捌元、伍拾伍萬捌仟捌佰零捌元、伍拾伍萬捌仟捌佰零捌元、伍拾伍萬捌仟捌佰零捌元、貳拾玖萬捌仟零參拾壹元、拾肆萬玖仟零拾伍元、拾肆萬玖仟零拾伍元、拾肆萬玖仟零拾伍元、拾肆萬玖仟零拾伍元為上訴人預供擔保，得免為假執行。上訴人追加之訴假執行之聲請駁回。
事 實
一、上訴人媚婷峰美容股份有限公司（下稱媚婷峰公司）主張：兩造於民國87年12月22日，就對造上訴人乙○○、丙○○、甲○○、壬○○、庚○○、辛○○、魏錦妹、戊○○○、何金獻等人（下稱乙○○等人）共有之房屋即台中市○○路 ○段 ○○○號2、3樓（下稱系爭房屋）簽訂房屋租賃意願同意書（下稱同意書），約定乙○○等人應於88年02月28日前完成系爭房屋使用執照用途變更（下稱用途變更）及協助伊取得合法營利事業登記，俟乙○○等人完成變更登記後，兩造應另訂立正式租賃契約，伊並已支付保證金新台幣（下同） 1百萬元。嗣乙○○等人無法於上開期間前完成用途變更登記，兩造於88年03月22日合意解除該同意書，惟伊仍願承租系爭房屋，遂再與乙○○等人簽訂房屋租賃合約書（下稱系爭租約），租賃期間自88年1月1日起至92年12月31日止，每月租金20萬元，押租保證金 1百萬元（以訂約前支付之保證金作為押租保證金）及伊須支付權利金 1百萬元承購系爭房屋內部設備，伊並一次支付三年期代扣繳所得稅後之租金 648萬元及權利金 1百萬元予乙○○等人依彼等對於系爭房屋之應有部分比例收受。依系爭租約第15、19條約定，乙○○等人應辦理用途變更登記，如未完成，伊得解除契約並請求渠等返還預收之租金及押租保證金。兩造訂約後，乙○○等人遲未能完成用途變更登記，伊遂自行委請訴外人即建築師廖宜洲辦理用途變更事宜，惟廖宜洲尚在辦理之際，台中地區於88年9月21日發生921地震，地震後台中地區法定之大樓防震標準由四級提高為六級，致系爭房屋欲辦理用途變更，須先請結構技師至現場鑑定，判斷是否須補強及如何補強，該項費用應由乙○○等人負擔。但彼等拒絕負擔是項費用，伊乃放棄承租，於88年12月間由伊公司行政部經理劉志峰告知乙○○等人之代理人廖森禧解除契約，及於89年08月17日委由律師發函重申解除契約之意思，暨以本件起訴狀表明解除契約之意思。乙○○等人依約應辦理用途變更登記而未能完成，伊得依系爭租約第19條約定及給付遲延規定解除契約。
系爭租約第18條非買賣之約定，實係伊補償乙○○等人屋內設備之損失。縱認係買賣契約，亦為系爭租約之從屬契約，於系爭租約解除時一併解除。依民法第 259條回復原狀及同法第 179條不當得利之規定，乙○○等人應自受領上開租金、押租保證金及權利金之日起附加利息返還等情。
上訴後於本院補充陳述如下：
㈠被上訴人負有辦理系爭房屋使用執照用途變更之義務，被上訴人自有義務申請辦理：
⒈依兩造租約文義解釋，出租人即被上訴人有辦理系爭房屋使用執照用途變更義務：
①租約第15條約定：「甲方同意『辦理房屋使用執照用途之
變更』，以使乙方得以合法登記及營業」，已載明甲方即被上訴人同意由其辦理變更事宜，俾上訴人得以合法登記及營業。
②租約第19條規定：「如若甲方『無法完成房屋使用用途之
變更作業』，甲乙雙方解約時，甲方應將預收之房屋租金及押租保證金退予乙方。」上約款既稱「甲方無法完成」，則租約規定由甲方即被上訴人負責辦理變更之意益明。
由租約第19條足見被上訴人負有「完成房屋使用用途之變更作業」之義務，若房屋使用用途之變更未能完成，則構成解除契約之事由，且法律效果為被上訴人須返還租金及押租保證金，由此可見「完成房屋使用用途之變更」確係被上訴人之義務無疑。
③租約第15條規定：「…變更申請之手續費用由乙方負擔，
但政府都計法規定之回饋金…應由甲方（建物所有權人）負責繳納，並將繳納代金之收據交由乙方以辦理營業登記。…」。苟兩造確約定由乙方即上訴人負責辦理變更，則變更申請之手續費用本即應由乙方自行負擔，雙方又何須特別於租約第15條訂明之？可見正因為兩造已約定由甲方即被上訴人負責辦理變更，故始於租約中特別訂明由乙方負擔手續費用，否則無庸特別約定，又為區別「回饋金」與「手續費用」而進一步再明定「回饋金」仍由甲方負責繳納。
⒉兩造於簽訂租約前所簽之房屋租賃意願同意書亦明定由被上
訴人辦理變更，進而對正式租約中關於由何造負責辦理變更之解釋，亦應本此合意而為之：
①兩造於簽訂租約前所簽之房屋租賃意願同意書亦明定由被
上訴人辦理變更，可見兩造間自始即有由被上訴人辦理變更之合意：
房屋租賃意願同意書第 2條規定：「甲乙雙方協議自簽立本同意書之日起，至民國88年02月28日止，甲方同意無條件於約定期間內完成辦理房屋使用用途之變更事宜…」；該同意書第5條規定：「簽約時限：甲方應於88年2月28日前完成變更登記…」。上約款均稱甲方即出租人「應」完成變更登記，則其規定由出租人辦理變更之意甚明。
②兩造於簽訂正式租約前即有由出租人即被上訴人辦理變更
之合意，進而對正式租約中關於由何造負責辦理變更之解釋，亦應本此合意而為之：兩造係於87年12月22日先簽訂房屋租賃意願同意書，於88年03月22日合意解除該同意書後，再簽訂正式租約。可見兩造於簽訂正式租約前即有由出租人即被上訴人辦理變更之合意，進而對正式租約中關於由何造負責辦理變更之解釋，亦應本此合意而為之。⒊依民法第 423條被上訴人有提供所約定使用收益租賃物之義
務，而上訴人使用收益既為合法經營瘦身美容業，此亦為被上訴人所明知，被上訴人自有辦理系爭房屋使用執照用途變更義務：
依民法第 423條：「出租人應以合於所約定使用、收益之租賃物，交付承租人…。」之規定，被上訴人應使系爭房屋合約約定使用、收益，再交付上訴人。租約第15條既規定：「甲方同意辦理房屋使用執照用途之變更，以使乙方得以合法登記及營業」，則系爭房屋得合法用於經營瘦身美容之商業用途，即為雙方所約定之房屋使用收益方式。從而被上訴人基於民法第 423條所定交付合於約定使用收益租賃物之義務，須負責完成變更而得合法用於瘦身美容之商業用途，殆無疑義。
⒋兩造租約第10條雖規定甲方（即被上訴人）依房屋現況出租，然該條規定與房屋使用執照用途之辦理變更無關：
①兩造租約第10條所稱「房屋現況」，係指訂定租約當時房屋內部之裝潢、設備及建築結構等房屋硬體之現況而言：
⑴兩造租約第10條規定謂：「甲方依目前房屋現況出租。
乙方 除因乙方之重大過失致房屋毀損外，乙方不負損害賠償之責 。房屋於正常使用情下所生之損害，包括原有建築結構，應 由甲方負責修繕。如因乙方裝修所引起，甲方不予負責。」⑵上揭條文緊接「現況出租」之後，規定包括原有建築結
構損害之房屋毀損賠償責任與風險分配，足見該條所稱「房屋現況」，係指訂定租約當時房屋內部之裝潢、設備及建築結構 等房屋硬體現況而言，此觀該條規定末段尚規範因承租人「裝修」引起之損害，益明。
⑶證人廖森禧即被上訴人之代理人就此亦於本院證稱：「
所謂現況當時我有帶羅文明先生去看房子，就房屋現存的狀況出租，不需要再做另外的隔間或增加任何設備…」等語可佐。
⑷再者，參以契約的歷史解釋方法，兩造於簽訂正式租約
前所 簽之房屋租賃意願同意書第17條亦規定：「雙方同意以現 況出租，若乙方因營業需要而變更裝潢設計，但不得變更大 樓結構…」，更可見得「房屋現況」係指房 屋之裝潢等硬體現況。
②綜上可見，兩造契約第10條所稱「房屋現況」，係指房屋
之裝潢、設備及建築硬體之現況而言，尚與房屋在建管法令上之用途限制無關，否則雙方何必再於租約第15條再規定「房屋使用執照用途之變更」？從而被上訴人爰用租約第10條規定主張依租約第15條其僅同意配合提供相關證明文件云云，顯屬混淆。
㈡系爭房屋使用執照之使用用途變更，須檢附建築師安全鑑定
書及專業技師之結構計算書，此等簽證費用及 921地震後為使簽證通過而產生的結構補強費用，應由被上訴人所負擔：⒈如前所述，依系爭租約第15條及第19條之規定，被上訴人
有完成租賃標的房屋用途變更並交付登記為商業用途之房屋予上訴人之義務，則系爭房屋在申請使用執照用途變更時所必備簽證文件，自應由被上訴人負責提出，蓋因此等申請使用執照用途變更時必備之文件之義務乃包含在上開被上訴人所負義務之範圍內，然被上訴人卻拒不提出此等簽證文件，導致遲遲無法辦理使用執照變更，被上訴人之行為確實違反契約約定之義務，上訴人得依系爭租約第19條或民法規定解除契約。
⒉申請使用執照用途變更時必備之文件之義務既包含在上開
被上訴人所負義務之範圍內，則提出此等必備簽證文件之必要費用，自須由被上訴人負擔。此由系爭租約第19條即可知悉，蓋因若被上訴人無法完成房屋使用用途之變更作業，將構成解約之事由，是故，必備簽證文件之必要費用，不可能係由上訴人負擔，否則上訴人一但不負擔此項費用，便無法完成房屋使用用途之變更作業，結果確係對於被上訴人造成不利益之解約結果，顯然荒謬，由此可見，必備簽證文件之必要費用，自應由被上訴人負擔，以使義務要件及法律效果能夠相符。
⒊按系爭租約第15條規定「變更申請之手續費用由乙方負擔
」，此處「手續費用」等字，係指使用執照變更時所需之行政規費及「建築法第73條執行要點」第11條規定：「建築物變更使用執照應由開業建築師辦理，並載明建築師姓名、住址、所領證書及字號」之委託建築師辦理變更之酬金。系爭租約第15條之「手續費用」，自不包含使用執照變更時建築師安全鑑定書及專業技師之結構計算書等文件之簽證費用及 921地震後為使簽證通過而產生的結構補強費用。蓋因：
①依民法第 423條被上訴人有提供合於約定使用收益租賃物
之義務，被上訴人為系爭房屋所有權人，自然對於系爭房屋之使用狀態最為知悉，系爭房屋之結構是否能達到能達到活載重標準，設計是否足夠安全可供商業類B1使用，系爭房屋變更為商業用是否可以通過，均非上訴人所得知悉，是以系爭房屋辦理使用用途變更必備文件之簽證費用，應由房屋所有權人即被上訴人負擔，方為公平。
②再者，設若系爭房屋之安全結構本來即有瑕疵或不足以作
為商業用途，需要補強後才能夠獲得建築師及專業技師的簽證，則此等補強費用以至簽證費用，自不可能由上訴人負擔，蓋因民法租賃契約之本質即在於由出租人提供合於約定使用收益租賃物之義務（且原則上出租人負有修繕之義務），否則若由上訴人負擔補強費用以至簽證費用，豈非謂上訴人有義務替被上訴人修繕房子乎！③設若上訴人須負擔「完成使用執照變更所必須之簽證費用
」，則無異形同讓上訴人需負擔完成房屋使用用途變更之義務，此顯然與租約第19條由被上訴人負擔使用用途變更義務之規定相違背，由此可見上訴人所負擔之手續費用，並不包含使用執照變更時建築師安全鑑定書及專業技師之結構計算書等文件之簽證費用。
⒋附帶一提，出具安全鑑定書之建築師與申辦使用執照變更之
建築師係屬二事，不可混為一談，並非負責申辦使用執照變更之建築師即有義務出具安全鑑定書。
⒌由民法第 423條之規定亦可得出被上訴人應負擔必備文件之簽證費用及為使簽證通過而產生的結構補強費用之結論：
①依民法第 423條：「出租人應以合於所約定使用、收益之
租賃物，交付承租人…」之規定，被上訴人應使系爭房屋合約約定使用、收益，再交付上訴人。
②兩造租約第15條既規定：「甲方同意辦理房屋使用執照用
途之變更，以使乙方得以合法登記及營業」，則系爭房屋得合法用於經營廋身美容之商業用途，即為雙方所約定之房屋使用收益方式。
③從而被上訴人基於民法第 423條所定交付合於約定使用收
益租賃物之義務，應負擔系爭房屋合於商業使用用途必要簽證文件之費用，俾完成變更而得合法用於瘦身美容之商業用途，殆無疑義。
④契約第15條僅約定使用執照變更之程序費用即「手續費用
」由上訴人負擔，回饋金由被上訴人負擔，至於變更為商業使用用途必要文件之簽證費用及為使簽證通過而產生的結構補強費用，則不在該條規定範圍內，自應回歸民法第423條之規定由被上訴人負擔。
⒍被上訴人主張「上訴人於存證信函中自承負擔結構技師費用
」云云，實屬錯誤，上訴人係表示因被上訴人拒絕負擔費用，故除非上訴人願意再讓步而投入資金，否則根本不能使用收益該屋，惟該費用既屬使用用途變更所需，自應由被上訴人負擔，上訴人不願意再讓步，有89年08月17日存證信函可稽㈢兩造簽訂租約後，實際上係由被上訴人辦理變更事宜，因承
辦建築師廖宜洲之簽約仲介人是被上訴人所找，廖宜洲到現場亦係由被上訴人人員陪同，被上訴人亦掌控申辦變更事宜：
⒈建築師廖宜洲是由被上訴人所找仲介吳富強介紹，而和上訴人簽約：依廖宜洲建築師90年9月25日第一審證言：
「委託書是我簽的…當初吳富強介紹簽約，簽約後我有去現場瞭解。…（問：簽約前有去現場？）簽約前有去兩次，第一次是和吳富強。第二次除吳富強，還有郭小姐。」故由其證言可推論吳富強應係由被上訴人所找的，因吳富強能單獨帶建築師去查看系爭房屋，而廖宜洲建築師前揭證言所稱「郭小組」（郭秀球）亦係被上訴人代理人廖森禧之員工，故實際與廖宜洲配合辦理變更事宜者既係被上訴人代理人廖森禧。
⒉廖宜洲與上訴人簽約前、後去現場時，係由仲介公司及被上
訴人代理人廖森禧之人員陪同開鎖進入，上訴人方面無人陪同：依廖宜洲建築師於90年09月25日第一審證言：「（問：
簽約前有去現場？）簽約前有去兩次，第一次是和吳富強。第二次除吳富強，還有郭小姐。」「（問：簽約後去現場幾次？）簽約之後去場有郭小姐和廖森禧之員工。」顯見其簽約前後共三次到系爭房屋查看，均係由吳富強、廖森禧或郭秀球等人協同，並無上訴人在內。
⒊被上訴人方面掌控申辦變更事宜，因廖宜洲所制作工作報告
需寄給被上訴人租約代理人廖森禧，而廖森禧亦於辦理中一再質疑結構技師鑑定之必要性：廖宜洲建築師於90年09月25日第一審證言：「（證九工作報告（提示）有寄上訴人公司嗎？）有寄上訴人公司，也寄給廖森禧。」。顯見廖宜洲所制作工作報告，除寄給有付費之上訴人外，也需寄給被上訴人租約代理人廖森禧，另依證人廖宜洲於92年07月11日二審證謂：「（問：劉志峰經理告訴你不必辦理變更用途之前，廖森禧是否曾與你聯絡？聯絡幾次？廖森禧有無向你表示不請結構技師鑑定房屋耐震級數，請你直接辦理用途變更？你有無同意？）廖森禧有與我聯絡，聯絡數次我有印象有二次以上，廖森禧有向我質疑請結構技師鑑定之必要性，我基於專業考量予以拒絕。」亦足證廖森禧亦於辦理中一再質疑結構技師鑑定之必要性。
⒋綜上事實可見，兩造簽約後確由被上訴人代理人廖森禧實際
負責辦理變更事宜，上訴人僅係為支付廖宜洲報酬而與之簽約：
①由廖宜洲建築師係由仲介吳富強介紹與上訴人簽約而非上
訴人自行找來，而於與上訴人簽約前後三次去看現場時均係由仲介公司及廖森禧員工陪同並開鎖進入，且上訴人方面無人陪同等情，可見與廖宜洲實際配合進行申辦變更作業者，係仲介及被上訴人方面之人員。
②抑有進者，於上訴人方面通知廖宜洲停止辦理變更前，被
上訴人代理人廖森禧還詢問廖宜洲可否不辦結構補強即辦變更，嗣後廖宜洲出具之報告也有乙份送至廖森禧，益可證確係由上訴人方面掌控申辦變更事宜，否則其代理人廖森禧何須進行上開詢問？廖宜洲又何必送交乙份工作報告予未與其簽約之廖森禧？③實際與廖宜洲配合辦理變更事宜者既係被上訴人代理人廖
森禧，則上訴人與廖宜洲簽約之目的僅在於依租約第15條負擔變更所需之手續費用甚明。
㈣退萬步言，假設系爭房屋辦理使用執照變更，上訴人有義務
申請辦理，上訴人亦有催告被上訴人負擔專業技師鑑定之簽證費用以完成被上訴人使用執照變更之義務，然被上訴人拒絕支付鑑定之簽證費用而違反契約義務，顯已構成拒絕給付：
⒈系爭房屋辦理使用執照變更之作業，被上訴人有義務申請辦理並完成之，爭點四之前提自無存在之可能，合先敘明。
⒉921 大地震後，建築師作安全鑑定書及技師作結構計算書等
簽證業務時，須依據當時新的耐震規範辦理簽證，在簽證時，原本一些舊有的裝潢（如天花板等）須先拆除，以真正瞭解並確認系爭房屋之安全是否確實無虞。如房屋安全經鑑定後不符合標準，還需要作結構補強，以期符合建築法令之標準，俾完成使用執照用途變更：
①依前所述，系爭房屋辦理使用執照用途變更時，應檢附建築師安全鑑定書及專業技師結構計算書。
②因88年 921大地震後，建築師在作安全鑑定書及專業技師
在作成結構計算書等簽證業務時，便須依據當時新的耐震規範確認安全無虞後予以簽證，此亦有台中市政府95年11月13日府都管字第0000000000函可稽，因此廖宜洲建築師在其工作報告時才會提及耐震係數提高的事情。
③事實上，系爭房屋經過 921大地震後，於88年下半年原本
一些舊有的裝潢（如天花板等）並未拆除，並無法看到牆面的真實狀況，因此建築師在作安全鑑定書及結構技師在作成結構計算書等簽證業務時，需要將舊有的裝潢拆除後，才能真正瞭解並確認系爭房屋之安全是否確實無虞。如果系爭房屋之安全經鑑定後不符合標準，還需要作結構補強，以期符合建築法令之標準，此由廖宜洲建築師92年07月11日二審準備程序筆錄即可得知。
④綜上所述，可知建築師安全鑑定書及專業技師之結構計算
書等文件乃是系爭房屋在申請使用執照用途變更時所必備之文件，此等簽證文件並非 921大地震後才需要提出，只是在地震後，建築師及技師在簽證時須考量新的法令而已。如果系爭房屋之安全經鑑定後不符合新的法令標準，還需要作結構補強，以期符合新法令之標準，俾完成使用執照用途變更之作業。
⒊依證人建築師廖宜洲具結之證言，被上訴人曾向其質疑請專
業技師鑑定而作簽證之必要性，顯見被上訴人拒絕給付專業技師之簽證費用：
①廖宜洲92年07月11日具結證稱：「（問：廖森禧是否曾與
你聯絡？聯絡幾次？廖森禧有無向你表示不請結構技師鑑定房屋耐震級數，請你直接辦理用途變更？你有無同意？）廖森禧有與我聯絡，聯絡數次我印象有二次以上，廖森禧有向我質疑請結構技師鑑定之必要性，我基於專業考量予以拒絕。」②廖宜洲92年07月11日具結證稱：「關於耐震級數如果沒有
到達六級，補強費用一般在什麼範圍？結構技師鑑定費用大約 1、20萬元，至於結構補強工程費由於我不是結構技師，系爭房屋未經詳細核算我不清楚，除本件外一般類似個案面積若採用化學螺栓鋼板補強工法其費用約2百至3百萬元左右。」⒋依證人劉志峰具結之證言，可證上訴人有催告被上訴人負擔
專業技師鑑定之簽證費用以完成被上訴人使用執照變更之義務，然被上訴人拒絕支付鑑定費用：
①劉志峰92年07月11日具結證稱：「（問：你曾否聯絡房東
代表廖森禧，請房東負擔結構技師鑑定費用？聯絡幾次？）有聯絡房東廖森禧，聯絡大約2、3次以上，88年10月中下旬左右，有聯絡房東。（問：廖森禧有無同意負擔結構技師鑑定費用？廖森禧是否表示房子沒問題，要向廖建築師溝通？）廖森禧沒有同意要負擔費用。因為廖森禧一直強調他的房子沒有問題，他要向廖建築師溝通。（問：擬請廖森禧負擔結構技師鑑定費用後，廖森禧事後有無向你回應？多久回應？你有無催告他負擔鑑定費用？）廖森禧沒有跟我回應，都是我主動向他催告他的決定如何？催告次數約2、3次，他還是跟之前態度一樣，都說：他要再跟他的建築師處理。所以我就主動告訴他我不再租下這房屋。（問：89年初你是否向廖森禧表示媚登峰公司不願承租該房屋？不租之原因？廖森禧如何回應？）89年初告訴廖森禧不租該房屋的原因，是因為他不付鑑定費用及補強費用他也不跟我們討論多少，只是一直強調他的房子結構沒有問題，我站在公司立場認為廖森禧先生一直規避處理費用問題使得該房子無法繼續辦理變更程序，因此告知廖森禧先生，本公司不再承租該房子。（問：從你第一次請廖森禧負擔結構技師鑑定費用，至你向廖森禧表示不願承租相距多久？）大約半個約至一個約左右。88年11月底、12月初時候，告訴請他負擔此部分費用，之後在88年11月底我再催告他負擔上開費用，廖森禧聽了也沒有再表示什麼，因此於89年1月中告知本公司不承租該屋。」②綜上所述，可證劉志峰一再催告被上訴人廖森禧負擔結構
技師鑑定之簽證費用以完成被上訴人使用執照變更之義務，然廖森禧卻一再拒絕給付此項專業技師鑑定之簽證費用。
㈤系爭租約已經合法解除，被上訴人應退還預付之租金 648萬元：
⒈被上訴人依租約有「完成租賃標的房屋用途變更，並交付登記為商業用途之房屋予上訴人」之義務：
租約第15條略謂：「甲方同意『辦理房屋使用執照用途之變更』，以使乙方得以合法登記及營業」，已載明甲方即被上訴人同意由其辦理變更事宜，俾上訴人得以合法登記及營業。租約第19條略謂：「如若甲方『無法完成房屋使用用途之變更作業』，甲乙雙方解約時，甲方應將預收之房屋租金及押租保證金退予乙方。」上約款既稱「甲方無法完成」，則租約規定由甲方即被上訴人負責辦理變更之意益明。
⒉上訴人得依民法 第254條解除契約，因被上訴人於遲延期間，受催告履行上開義務而經相當期間仍不履行者：
①依最高法院見解，於債務人遲延期間，經債權人催告而債務人於相當期限內不履行時，債權人即得解除契約：
最高法院90年台上字第1231號判例謂：「當事人約定債務人遲延給付時，須經債權人定一定之期限催告其履行，而債務人於期限內仍不履行，債權人始得解除契約者，債權人催告所定期限雖較約定期限為短，但如自催告時起，已經過該約定之期限，債務人仍不履行，基於誠實信用原則，應解為債權人得解除契約。」69年台上字第1590號判決謂：「民法第 254條所定契約解除權，並非以債權人定相當期限催告為發生要件，而係以債務人於催告期限內不履行為發生要件，故債權人所定催告期限雖不相當，或未定期限催告，但若自催告後經過相當期限債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，以待債務人履行，而難謂不發生該條所定契約解除權。」②88年10月中下旬，上訴人一再催告被上訴人應履行前揭
義務，自受催告起，被上訴人即負遲延責任，爾後被上訴人在遲延中，上訴人仍再催告：
證人即上訴人經理劉志峰於92年07月11日在本院證謂：
「（問：你曾否聯絡房東代表廖森禧，請房東負擔結構技師鑑定費用？聯絡幾次？）有聯絡房東廖森禧，聯絡大約2、3次以上，88年10月中下旬左右，有聯絡房東。
……（問：擬請廖森禧負擔結構技師鑑定費用後，廖森禧事後有無向你回應？多久回應？你有無催告他負擔鑑定費用？）廖森禧沒有跟我回應，都是我主動向他催告他決定如何？催告次數約2、3次，他還是跟之前態度一樣，都說：他要再跟他的建築師處理。所以我就主動告訴他我不再租下這房屋。」顯見上訴人經理劉志峰自88年10月中下旬即催告2、3次以上，故自第一次催告起，被上訴人即負遲延責任，而後上訴人經理劉志峰仍繼續有催告。
③因上訴人於被上訴人遲延期間，經屢次催告，至89年初
顯已過相當期限，被上訴人仍未履行前揭義務，上訴人遂以口頭解除租約：證人劉志峰於92年07月11日在原審證謂：「（問：89年初你是否向廖森禧表示媚登峰公司不願承租該房屋？不租之原因？廖森禧如何回應？）89年初告訴廖森禧不租該房屋的原因，是因為他不付鑑定費用及補強費用他也不跟我們討論多少，只是一直強調他的房子結構沒有問題，我站在公司立場認為廖森禧先生一直規避處理費用問題使得該房子無法繼續辦理變更程序，因此告知廖森禧先生，本公司不再承租該房子。
」⒊此外，另依租約19條上訴人亦得在被上訴人未履行前揭義
務時解約，因爾後被上訴人既明示拒絕履行，上訴人並再次表示解約，足證租約已合法解除：
①依租約19條上訴人在被上訴人無法完成房屋使用用途之變
更作業時，亦得依此約定解除契約，此約定與民法第 254條之規定不同，無庸催告即得解除契約：依系爭租約第19條後段略謂：「若甲方（註：出租人即被上訴人）無法完成房屋使用用途之變更作業，甲乙雙方解約時，甲方應將預收之房屋租金及押租保證金退回予乙方（註：承租人即上訴人）。」，是故上訴人在被上訴人無法完成房屋使用用途之變更作業時，亦得依約定解除契約，並請求被上訴人將預收之租金及押租保證金全數退還。
②上訴人解約前，被上訴人所為即顯示其無意履行前揭義務：
⑴被上訴人無意支付相關費用以履行前揭義務，因其代理
人廖森禧 一再要求建築師不必結構技師鑑定，直接辦理用途變更，但為建築師所拒： 證人即建築師廖宜洲於92年07月11日在本院證謂：「（問：劉志峰經理告訴你不必辦理變更用途之前，廖森禧 是否曾與你聯絡？聯絡幾次？廖森禧有無向你表示不請結構 技師鑑定房屋耐震級數，請你直接辦理用途變更？你有無同意？）廖森禧有與我聯絡，聯絡數次我有印象有二次以上，廖森禧有向我質疑請結構技師鑑定之必要性，我基於專業考量予以拒絕。」⑵被上訴人無意支付相關費用以履行前揭義務，此即上訴人解約原因：
證人廖宜洲於92年07月11日在本院證謂： 「劉經理（上訴人經理）打電話給我告知，終止委託關係，告訴理由是房東不願負擔結構技師、補強費用。」⑶上訴人亦曾明確告知被上訴人，解約原因係因被上訴人
無意支付相關費用以履行前揭義務：證人即上訴人經理劉志峰於92年07月11日在本院證謂：「（問：89年初你是否向廖森禧表示媚登峰公司不願承 租該房屋？不租之原因？廖森禧如何回應？）89年初告訴廖森禧（即被上訴人代理人）不租該房屋的原因，是因為 他不付鑑定費用及補強費用他也不跟我們討論多少，只是一直強調他的房子結構沒有問題，我站在公司立場認為廖森禧先生一直規避處理費用問題使得該房子無法繼續辦理變更程序，因此告知廖森禧先生，本公司不再承租該房子。」③證人廖森禧否認有接到上訴人或劉志峰解除契約之表示，該部分證言不實，有下列證據可稽：
⑴依證人劉志峰經理92年07月11日在本院證言，其曾以口
頭告知廖森禧解約之意思，甚至還告知廖森禧解除契約的原因係因房東不願負擔結構技師之費用。
⑵依建築師廖宜洲於92年07月11日在鈞院證言，劉志峰經
理已告知建築師終止委託關係，可推知上訴人有向被上訴人解除契約之意思。
⑶承租人即上訴人於89年08月17日委林永頌律師發函請求
被上訴人及廖森禧等人返還租金等款項時，亦再以書面重申解約之意思，顯證廖森禧所言不實。
⑷承租人即上訴人於90年6月8日向原審法院所提之起訴狀，亦再表明解約之意思。
④爾後被上訴人亦明示拒絕履行前揭義務，上訴人即再多次
以存函及訴狀表示解約之意思，顯亦係合法解除契約：⑴依學者史尚寬見解，所謂「給付拒絕」即債務人拒絕履
行義務，其效果為「債權人得不經催告，逕行解除契約」：學者史尚寬著，債法總論第 393頁略謂：「給付拒絕，通稱履行拒絕，債務人違法的對於債權人表示不為債務履行之意思。」同書第 395頁略謂：「給付拒絕之效力：債權人得不經催告，逕行解除契約，並得請求因履行 拒絕所生之損害賠償。」⑵89年08月17日上訴人委發存證信函催促被上訴人解決退
還保證金及租金等事宜：依上訴人委請林永頌律師所發89年08月17日存證信函略謂：「主旨：謹代當事人媚婷峰美容股份有限公司請求台端於文到 7日內出面解決退還保證金及租金等事宜，請查照。」⑶89年08月28日被上訴人表示拒絕履行前揭義務，推稱變
更房屋使用用途非其義務：依被上訴人代理人廖森禧委請劉喜律師所發89年08月28日存證信函略謂：「本人廖森禧並無將房屋另行更改設計或補強結構設計之義務。
」⑷89年11月06日上訴人委發存證信函再次催促被上訴人負
有前揭義務，既未履行即應退還租金及保證金：依上訴人委請林永頌律師所發89年11月06日存證信函略謂：「本公司與廖君（即被上訴人代理人廖森禧）即房東間之法律關係自當依該租約之內容而定：⑴從而廖君即房東仍應依約完成使用執照用途之變更。⑵因廖君遲未完成變更作業致本公至今未能使用該中港路房屋所受損失，亦應由廖君即房東負責賠償，故廖君即房東仍應退還自88年1月1日起 至廖君完成變更時為止之租金。⑶本公司於簽訂租賃意願同意書時支付廖君之 1百萬元保證金，亦因該租賃意願同意書業經解除而失其法律上原因，廖君即房東自應立即退還。」⑸89年12月15日被上訴人仍表示拒絕履行前揭義務，推稱
變更房屋使用用途非其義務：被上訴人代理人廖森禧以89年12月15日存證信函主張：「本人廖森禧並不須負責完成使用執照變更，應由媚婷峰公司自行處理。」⑹90年6月11日上訴人起訴狀再次表明解約之意思：
上訴人起訴狀略謂：「先位被上訴人之代理人廖森禧於上訴人之劉志峰經理向其表示解約之意思時，同意儘速處理並隨即自行張貼招租廣告，顯已與上訴人合意解除租約。其後上訴人於89年08月17日委林永頌律師發函請求先位被上訴人返還租金等款項時，亦再以書面重申解約之意思，今再以本件起訴狀表明解約之意思。」⒋原判決認定「上訴人須催告後再定期催告，方得解約」云云
，顯有誤會，因其僅為眾多解約方式之一，非惟一方式，且一方已拒絕履行，他方即得解約（即學說所謂「拒絕給付」，民法修正時漏未規定，須依學說或判決加以補充）：
①原判決所認「催告後再定期催告」，僅為眾多解約方式之
一，但非惟一方式，蓋依拒絕給付一方既已拒絕履行，他方即得解約：民法第 254條固然規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，惟此僅為解除契約之方法之一，民法並非限制以之為解除契約之必要條件，且該條文明示「他方當事人得……」顯然該條僅為解除契約方法之一，民法並無未以之為惟一解約方法。況且在一方已明示拒絕履行時，若墨守成規而再限制他方必須定期催告，不僅無實益，且擴大兩造之損害，顯非法律規定之本意，故在「給付拒絕」之情形下，依學者史尚寬著，債法總論第 393頁略謂「給付拒絕之效力：債權人得不經催告，逕行解除契約，並得請求因履行拒絕所生之損害賠償。」學者邱聰智著，新訂民法債編通則第 621頁略謂：「環繞於不為給付相關問題之再構成，作者以採取如下立場，或可正本清源。此即：增訂民法第256條之2明定債務人預示拒絕給付者，債權人得解除契約，並請求契約利益之損害賠償。」②學說所謂「拒絕給付」，民法修正前本尚有第 277條「不為給付」為依據，惟自修正後漏未規定，已成法律漏洞：
⑴學者邱聰智著，新訂民法債編通則第 474頁略謂：「就
現 代社會交易需要及權利保護意旨而言，預示拒絕給付應列為 重要之契約不履行類型，則屬不可否認。衡諸於此，則民法 債編修正，將其從第 227條刪除之後，現應於契約效力（第 246條以下）之相應部分，配合增訂；惟民法債編條正，卻僅見前者之刪除，而未於契約效力配合修正，使原已存在於民法債編之預示拒絕給付消逝無蹤，其制度上造成之缺漏及規範功能之消失，其流弊恐有甚於邏輯形式之錯置。」⑵學者邱聰智著，新訂民法債編通則第617頁略謂：
「民法債編修正之前，不為給付與不為完全之給付，這二個概念猶如孿生兄弟，同時出現在同一條文（ 227）……民法債編修正，二者又同遭開刀之命運……不為完全給付蛻化為不完全給付，成為新生之第 227條；反之，不為給付則被刪去，從民法債編失其蹤影。」③如前所述，「拒絕給付」既已成法律漏洞，故在法律修正
前，惟賴 鈞院依民法第一條學說判例，以學說或判決加以補充。是故，上訴人亦得依「拒絕給付」之法理而解除系爭租約，毋庸催告。
④此外，依租約19條上訴人在被上訴人無法完成房屋使用用
途之變更作業時，亦得依此約定解除契約，此約定與民法第254條之規定不同，無庸催告即得解除契約。
⒌依上訴人所委發存證信函及起訴狀，已表示與被上訴人解除租約，因係請求還返「全部租金」：
①89九年初被上訴人仍未履行前揭義務，上訴人遂以口頭解
除租約：證人劉志峰於92年07月11日在原審證謂：「（問：89年初你是否向廖森禧表示媚登峰公司不願承租該房屋？不租之原因？廖森禧如何回應？）89年初告訴廖森禧不租該房屋的原因，是因為他不付鑑定費用及補強費用他也不跟我們討論多少，只是一直強調他的房子結構沒有問題，我站在公司立場認為廖森禧先生一直規避處理費用問題使得該房子無法繼續辦理變更程序，因此告知廖森禧先生，本公司不再承租該房子。」②嗣後依上訴人所委發存證信函，亦均再表示係與被上訴人解除租約，因係請求還返「全部租金」：
⑴上訴人委請林永頌律師所發89年08月17日寄送被上訴人
之存證信函表示「締約前預付之租金及保證金應退還本公司」等語可證。
⑵上訴人委請林永頌律師所發89年11月06日存證信函表示
「廖君即房東自應退還於簽約時受領之 1百萬元保證金。.... 以預付租金等名義支付之748萬元……自始喪失給付原因，是廖君即房東亦應退還上開 748萬元」等語可證。
③上訴人存函中係表示「停止承租計畫」，並請求返還全部租金，應屬解除租約之意思表示：
上訴人委請林永頌律師所發89年08月17日寄送被上訴人之存證信函表示「本公司仍決意放棄承租該屋之計畫，並由本公司行政部劉志峰經理通知廖君將不再繼續進行承租計畫．．．本公司既已停止承租計畫，則締約前預付之租金依法自應退還本公司。」等語可證。上訴人所請求者既係預付之全部租金，而非僅請求預付之部分租金，可知上訴人存函所謂「停止承租計畫」，應屬解除租約之意思表示。
④90年06月11日上訴人起訴狀再次表明解約之意思並請求返還「全部租金」：
上訴人起訴狀略謂：「上訴人既已解除契約，則先位被上訴人因租約受領之權利金、押租保證金及租金等項金錢給付…償還予上訴人，亦即：⒈押租保證金即租賃意願同意書之保證金1百萬元部份．．．先位被上訴人共有9人，故每人應各自返還上訴人11萬1111元（小數點後無條件捨去），爰請求如先位聲明第一項。⒉租金及權利金共 748萬元部份……先位被上訴人此部份應各自返還上訴人之數額為83萬1111元（小數點後無條件捨去），爰請求如先位聲明第二項。」⒍租賃合約書第14條及第19條，前者為意定終止之規定，後者
為意定解除之規定，租約第14條約定「應於解約前三個月前以書面通知對方」之規定，在解除契約之情形並無適用之餘地：
①解除契約只需以意思表示為之即可，無庸以書面方式為之
。是故，無論上訴人係依民法 254條，或依系爭租約第19條，或依「拒絕給付」之法理，行使解除契約之權利，皆無庸以書面方式為之，合先敘明。
②租約第14條係針對「終止契約」所為之規定，被上訴人亦
不爭執，可見該條係終止之規定，不因字面為「解約」而受影響：
⑴租約第14條規定：「甲乙雙方如欲於合約期限未屆滿前
解約，應於解約前三個月以書面通知對方，如未盡通知之責，應賠償對方之損失。（乙方放棄押租保證金之追索權，甲方賠償乙方所裝璜之現值。）」⑵依被上訴人代理人廖森禧委劉喜律師以89年08月28日台
中郵局第9133號存證信函表示：「依合約書第14條約定於三個月後即89年11月19日起，雙方租賃契約終止。故本人廖森禧願意接受部分，係退還自89年11月19日起至90年12月31日止之 提前收受租金．．．」依該存證信函所載「雙方租賃契約終止」及廖森禧僅願退還自89年11月19日起之提前收受租金云云，顯見被上訴人之真意認定系爭房屋租賃合約書第14條規定係關於「終止」契約方式之規定，不因該條有「解 約」字樣而影響。
③租約第14條和第19條係不同之規定，因前者係指兩造得任
意終止之「終止契約」之情況，後者係指承租人因出租人違反租約第15條而「解除契約」之情況：
⑴租約第14條適用於「雙方」不附理由之任意終止之「終
止契約」之情況，故如違反第十四條而未盡通知義務之責任，分別有規定雙方之損害賠償內容（承租人放棄押租保證金之追索權，出租人賠償承租人所裝璜之現值）。
⑵租約第19條則係適用於出租人無法依租約第15條完成房
屋使用用途之變更作業而遭承租人「解除契約」之情況，故僅單方面規定出租人之損害賠償內容（出租人應將預收之房屋租金及押租保證金退回予承租人）。
④租約第14條約定「應於解約前三個月前以書面通知對方」
之規定，在解除契約並無適用之餘地，退萬步言，縱有適用，亦僅生損害賠償之效果，並非解約無效：
租約第14條既係指「終止契約」，故無論上訴人係依民法給付遲延或拒絕給付之規定「解除契約」，或依租約第19條之規定「解除契約」，或兩造合意「解除契約」，均無租約第14條「三個月前以書面通知對方」之適用。退萬步言，縱認租約第14條「三個月前以書面通知對方」於解除契約有適用，但該條租約所規定解約應提前三個月以書面為之，縱違反僅生損害賠償之效果，並非解約無效，不影響解約之效力。
⑤租約第19條確為解除契約，並非終止契約，因其明訂退還
「預收之房屋租金」，且如此方合於契約目的，否則聽任對造坐享租金，實為不合理之至：
⑴租約第19條所謂「預收之房屋租金」係指全部預付之租
金，因上訴人未曾使用收益系爭房屋，且字面上未作任何限制：
租約第19條明訂出租人應將「預收之房屋租金」退回予承租人，所謂「預收之房屋租金」係指全部預付之租金，因上訴人未曾使用收益系爭房屋，先行給付之租金對上訴人而言，自然均為「預收之房屋租金」。且若限制「自確定系爭房屋確定不能使用變更起之租金」，則對造自可藉故一再拖延，根本不能達到前述促使對造履行之目的，因對造極有可能一再拖延以謀取額外租金。
⑵上訴人保留租約第19條之解除權，係為確保對造履行變
更房屋使用用途之義務，以免上訴人先行預付租金，又無法達到簽訂租約之目的：
系爭房屋應達到合於上訴人使用收益之狀態下，上訴人方有 意願承租，此為兩造簽訂房屋租賃意願同意書以來，上訴人之一貫堅持和立場，故同意書中明訂對造有變更使用用途之義務。然在對造逾期未能履行義務之情況下，上訴人卻又先預付三年租金及權利金，即在使對造能達成前述義務。故同時保留對系爭租約之解除權，自為當然之理。否則上訴人一方面先行預付租金，另一方面又任憑對造違約而無法解除系爭租約，根本無法達到上訴人簽訂系爭租約之目的。
⑶對造雖有還返租金之損失，但仍有預收租金之利息收入，並非毫無補償：
上訴人從未使用收益系爭房屋，對造即己預收保證金、3年租金及權利金等合計共848萬元，因88年之利率較現今高出許多，每年即有利息收入即將近 7、80萬之補償，反之，上訴人未曾有任何使用收益，除損失前述利息外，還耗費許多相關費用及人事成本，損失遠較被上訴人巨大。
⑷系爭房屋使用用途無法變更不可歸責於上訴人，不能令
上訴人除受有相關費用損失外，還負擔租金損失：系爭房屋使用用途無法變更，係導因於對造不願負擔系爭房屋用途變更相關費用，故不可歸責於上訴人。上訴人不僅未使用收益房屋，且受有相關費用之損失，反之對造即令返還租金，仍享有租金之利息收入，若令不可歸 責的上訴人負擔全部租金損失，而可歸責的對造反坐享所有租金、權利金及押租保證金，實為不合理至極。
⒎退萬步言，縱令上訴人不得單方解除契約，兩造亦曾合意解
除契約，蓋因被上訴人已另行張貼招租廣告，依該廣告上電話可推知係被上訴人另行招租之用，若租約未合意解除，被上訴人亦無從與有意承租者協商：
①被上訴人已另行張貼招租廣告，顯見兩造已合意解除契約
：廖森禧既確於證人劉志峰經理告知解約後另行張貼招租廣告，有被上訴人另行招租照片可稽（參原證10號）。是故兩造已合意解除契約，被上訴人方得另行招租，或依民法第161條第1項規定：「依習慣或依其事件之性質，承諾無須通知者，在相當時期內，有可認為承諾之事實時，其契約為成立。」故亦得因被上訴人另行招租而認被上訴人已承諾解約。
②上訴人否認請被上訴人代為張貼：
上訴人經理劉志峰91年02月29日證稱：「（證人是否向廖森禧表示系屋可以為上訴人劉對外招租？）沒有對廖先生做此種表示。」③依該廣告上電話可知係被上訴人另行招租之用，蓋因若租
約未合意解除，被上訴人亦無從與有意承租者協商：該另行招租廣告上電話「 0000000」，係被上訴人代理人廖森禧所設立之一點利股份有限公司，有該公司基本資料（附件）及一點利股份有限公司電話資料可稽（因台中地區後來電話亦改為八碼，開頭加「2」，故新電話為「0000000
0 ），顯可推知係被上訴人另行招租之用，若僅被上訴人係代上訴人張貼，則應留上訴人電話，且可推知「兩造租約確已合意解除，因則若有意承租者來電，被上訴人在前租約效力未定之情形下，亦無從與之協商，否則被上訴人豈非一屋二租」。
⒏關於解除契約意思表示送達時點之問題：
關於解除契約意思表示送達時點，上訴人係主張證人劉志峰曾以口頭告知廖森禧解約之意思，對話之意思表示送達時間約在89年初。退步言之，上訴人亦主張自林永頌律師89年08月17日存證信函送達被上訴人代理人廖森禧之日89年08月19日起，系爭租約即經解除。退萬步言，自林永頌律師89年11月6日存證信函送達被上訴人代理人廖森禧之日89年11月7日起，系爭租約亦解除。再退萬萬步言，上訴人認為最晚到90年06月11日起訴狀送達被上訴人之日起，系爭租約亦已解除。依民法第 258條及95條之規定，解除契約之意思表示，自意思表示送達之日起，即生效力。
⒐本案之請求權基礎：
①契約關係部分：
⑴上訴人既依遲延給付相關規定解除契約，依民法第 259
條，被上訴人負回復原狀之義務，故應返還租金、押租保證金及權利金：
⑵上訴人亦得依租約第19條規定，請求被上訴人返還租金
及押租保證金，而上訴人依租約第18條所給付之 1百萬元權利金則應一併還返，因其係從屬於租約而解除：
②不當得利部分：
⑴上訴人得依不當得利規定請求返還租金、押租保證金及權利金：
民法第 179條規定：「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」被上訴人因租約而受有租金、押租保證金及權利金之利益，被上訴人則受有前述損害，然系爭租約之法律上原因已因解除而不存在，故上訴人得依不當得利規定請求返還。
⑵依最高法院見解，契約之合意解除，得依不當得利規定請求返還其利益：
最高法院59年台上字第4297號判例：「契約之解除，出於雙方當事人之合意時，無論有無可歸責於一方之事由，除經約定應依民法關於契約解除之規定外，並不當然適用民法第 259條之規定，倘契約已為全部或一部之履行者，僅得依不當得利之規定請求返還其利益。
⒑綜上所述，系爭租約既已解除，有關租金部分，被上訴人應退還預付租金648萬元：
上訴人實際上預付每月租金18萬（依合約第 3條每月租金20萬，但上訴人先行扣繳被上訴人租賃所得稅百分之10），一次預付3年，故上訴人共預付租金648萬元。系爭租約經合法解除，上訴人自得依民法第259條、租約第19條及民法第179條之規定，請求返還全部之預付租金。
⒒被上訴人主張「縱令返還租金，亦應抵銷管理費」云云，惟
依本狀前述之理由，系爭租約既經解除，溯及自始消滅，上訴人自無庸負擔管理費。再者，被上訴人既從未點交系爭房屋予上訴人，上訴人亦從未使用收益系爭房屋，自無庸負擔管理費。
㈥上訴人簽訂意願同意書所交付之 1百萬元移作系爭租約之押
租保證金，因租約第六條定有明文，故後契約變更前契約效力，且系爭租約簽訂後上訴人並未另行支付押租保證金。是故，系爭租約經解除後，被上訴人自應將押租保證金返還予上訴人：
⒈系爭租約第 6條明定，上訴人於「訂約前已提交」被上訴人之新台幣壹佰萬元作為押租保證金：
系爭租約第六條規定：「乙方（即承租人，亦即上訴人）於訂約前已提交甲方（即出租人，亦即被上訴人）之 1百萬元作為押租保證金，租約期滿後乙方如不繼續承租，甲方應於乙方交還房屋後，無息退還押租保證金。」⒉租賃意願同意書之「解約效力」已受到系爭租約變更，因
後契約變更前契約效力，此亦為被上訴人所主張：被上訴人於92年03月12日呈鈞院之答辯一狀中主張：「媚婷峰公司後來又確定欲承租，故另與代理人廖森禧簽訂租賃期間為88年1月1日起至92年12月31日止之『房屋租賃合約書』，則依後契約變更前契約之原則，故租賃雙方應以後契約為準，合先敘明。」⒊系爭租約簽訂後上訴人並未另行支付押租保證金，可推知
意願同意書之保證金己移作租約之押租保證金：查上訴人自簽訂租賃意願同意書以來，僅支付三筆金額，分別為：
①意願同意書之保證金：號碼AU0000000，面額1百萬元之
支票，被上訴人代理人廖森禧於88年01月12日兌領至其帳戶內。
②系爭租約第18條之租金：支票號碼AU0000000，面額648
萬元之支票，被上訴人代理人廖森禧於88年05月20日兌領至其帳戶內。
③系爭租約租約第19條之權利金：號碼 AU0000000，面額
1百萬元之支票，被上訴人代理人廖森禧於88年5月20日兌領至其帳戶內。
④由上可知推知意願同意書註記之押租保證金己移作租約
之押租保證金，否則上訴人既未另行支付押租保證金，系爭租約簽訂後被上訴人必會索討押租保證金。
⒋押租保證金為係租賃契約之從契約，租賃關係解消之後，
自應隨同消滅，上訴人自得請求返還保證金1百萬元：①最高法院81年台上字第1630號判決謂：「按押租金（即
履約保證金）係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還。上訴人謂依兩造所訂租賃契約第4條第1項約定，僅於租賃期限屆滿之情形，始得請求返還履約保證金云云，自屬誤會」。
②是故，押租保證金為係租賃契約之從契約，租賃關係解
消之後，自應隨同消滅，承租人即得請求返還。系爭租約既已解除，上訴人自得請求返還押租保證金 100萬元。
㈦上訴人依租約第18條所支付之壹佰萬元係補償費，解除租約
後應一併返還上訴人，因其既非另行買賣價款，且該設備既因房屋 未點交而未交付，自亦無須補償：
⒈租約第18條為租約之一部，並非買賣契約，因其目的在補
償被上訴人所受損失，且字義上為「權利金」而非「價金」亦可知當事人無買賣之意：
按「解釋意思表示，應探求當事人之意思，不得拘泥於所用之辭句。」民法第98條定有明文。租約第18條規定：「雙方同意於本租賃契約簽立生效同時，乙方需支付權利金
1 百萬元整以承購房屋內部所有設備。」。系爭租約第18條之約定，係因在兩造洽租當時，系爭房屋內尚有辦公桌椅等設備，而上訴人係瘦身美容業者，承租系爭房屋之目的乃在於作為分店店面使用，就房屋之室內設計及裝潢均有自身營業上之特殊需要及考量，因此在系爭房屋點交後，勢必須打除屋內原先之裝潢及設備，俾重新規劃、裝潢以符營業所需，以上訴人支付權利金購買房屋流產內部所有設備之形式，補償被上訴人因此所受之損失，此乃租賃契約條款之一部。系爭租約雖載有「承購」二字，但不能因而以辭害義，忽略當事人之真意，且此亦可從租約第18條文字為「權利金」而非「價金」亦可知當事人實無買賣之意思。
⒉租約第18條非買賣契約，因房屋內部所有設備包括屬房屋之重要成分，不可能為買賣契約之標的：
①系爭租約第18條所謂「房屋內部所有設備」，顥係包括
屋內之裝潢，廚具，櫥櫃，壁紙，牆壁之油漆，牆壁及地面之磁磚等等。此等物品有些係屬房屋之重要成分，與房屋互相結合，非經毀損或變更其性質，不能分離者。例如裝潢、磁磚，油漆等等，若與房屋分離，則必然毀損也。
②按「物之構成部分，除有如民法第 799條之特別規定外
，不得單獨為物權之標的物。」29年院字第1988號解釋著有明文。故物之重要成分，既不得為物權之標的物，無法為物權之移轉，則亦當然無法作為買賣契約之標的物。系爭租賃房屋之裝潢、磁磚，油漆等等既係房屋之重要成分，實不能作為買賣契約之標的物。由此可證，系爭租約第18條絕非是買賣契約。
⒊退萬步言，如租約第18條所稱「購買房屋內所有設備」係
依存或附屬於租約內之買賣契約，參酌租賃契約之目的，亦得一併解除：
①依實務見解，主契約因解除而溯及消滅，從契約亦歸於消滅：
依臺灣南投地方法院83年度訴字第89號判決：「按主契約謂契約之存在不以他契約之存在為前提，而能獨立成立之契約，從契約則以他契約之存在為前提始能成立之契約，故如主契約因解除而溯及消滅，除解除前所已發生之違約罰性質違約金請求權不因契約解除而失其存在外，其從契約亦歸於消滅。本件兩造82年12月23日所訂之買賣契約（合建契約）既經解除，則其附帶條件書之從契約亦歸於消滅，從而上訴人提起本訴請求被上訴人給付補償費，顯屬無據，應予駁回。」②租賃契約既因解除而溯及消滅，從契約之買賣契約自一
併解除：如前所述，上訴人係為使用租賃之房屋才「購買房屋內所有設備」，顯係以租賃契約存在為前提而訂立買賣契約，故買賣契約為租賃契約之從契約，租賃契約既因解除而溯及消滅，買賣契約自得一併解除。⒋系爭房屋既未點交予上訴人，則房屋內之設備自亦未交付於上訴人，自亦無須補償必要：
系爭房屋並未點交予上訴人，因建築師廖宜洲去現場時，均係由仲介及被上訴人代理人廖森禧之人員陪同開鎖進入，上訴人方面無人陪同，依廖宜洲建築師於90年09月25日第一審證言：「（問：簽約前有去現場？）簽約前有去兩次，第一次是和吳富強。第二次除吳富強，還有郭小姐。
」「（問：簽約後去現場幾次？）簽約之後去場有郭小姐和廖森禧之員工。」顯見其簽約前後共三次到系爭房屋查看，均係由吳富強、廖森禧或郭秀球等人協同，並無上訴人在內。可知系爭房屋始終在被上訴人之代理人廖森禧實力支配之下，並未點交予上訴人，故系爭房屋未點交予上訴人，則房屋內之設備自亦未交付於上訴人。兩造租約業經解除，且系爭房屋又未曾點交上訴人，上訴人亦未曾在系爭房屋內施工，自亦無須補償必要，則被上訴人自應返還受領之1百萬元權利金。
⒌被上訴人主張已點交系爭房屋云云，實不可採，因依下列理由，被上訴人從未點交系爭房屋予上訴人：
①廖森禧及郭秀球證述「87年12月有將系爭房屋鑰匙交予
上訴人」云云之證言堪疑，因其均為被上訴人簽訂租約之代理人。
②縱然前述證人廖森禧及郭秀球證言屬實，亦非點交，因
87年12月當時尚未簽訂租約（租約係88年04月簽訂），不可能點交，充其量僅係讓有意承租者查看該屋。③在簽訂租約後，被上訴人仍未點交系爭房屋予上訴人，
因廖宜洲建築師三次到系爭房屋查看，均係由仲介吳富強、廖森禧員工或郭秀球等人協同，並無上訴人在內，有廖宜洲建築師於90年9月25日第一審證言可稽。
④被上訴人亦未能提出任何足以證明兩造確已辦完點交之書面，顯見系爭房屋並未點交。
⑤上訴人迄今從未裝潢系爭房屋，自亦無補償必要，則被上訴人自應返還受領之1百萬元權利金。
⒍上訴人依租約第18條所給付之 1百萬元權利金，因解除租約而應一併返還上訴人：
①依前所述，上訴人依租約第18條所給付之 1百萬元，無
論係補償金或買賣契約之價金，上訴人均得於解除租約後，依民法第 259條第1款及第2款有關回復原狀之規定，自應由被上訴人附加自受領時起之利息償還予上訴人。
②再者，系爭房屋從未點交予上訴人，上訴人也並未開始
施工打除系爭房屋內部之設備，因此縱認租約第18條所稱「購買房屋內所有設備」係依存或附屬於租約內之買賣契約，基於被上訴人就房屋內部設備尚未受有損失之事實，亦無不能與租約同時、一併解除之理。
③再退萬步言，縱認被上訴人已將房屋點交予上訴人，惟
上訴人並未開始打除屋內原有設備、被上訴人未曾受有損失之事實則一，從而結論仍無不同。
㈧退萬步言，縱令系爭租約並未解除，然系爭租賃契約亦經上
訴人行使系爭租約第14條之終止權而合法終止，於89年11月19日即終止，就「租金」部分，被上訴人亦自認應返還租金
241 萬2000元，至於押租保證金及權利金，被上訴人亦應返還：
⒈有關終止權之行使，無須明示終止權發生之原因，只須探
究客觀上是否有法定或意定終止事由之存在即可，雖有錯誤原因之附加，仍無礙於終止之效力：
①關於終止權之行使，無須明示終止權發生之原因，意思
表示是否生終止之效力，只須探究客觀上是否有法定或意定終止事由之存在，意思表示雖有錯誤原因之附加，仍無礙於法定或意定終止之成立：
⑴按司法院前大法官民法起草者史尚寬先生所著《債法
總論》乙書謂：「解除之意思表示，無須明示其解除權發生之原因，雖有錯誤原因之附加，亦不妨其意思表示之為有效。」⑵再按司法院前大法官孫森焱先生所著《民法債編總論
》乙書亦謂：「解除權……意思表示之為明示或默示均無不可，亦無須明示解除之原因。」⑶按最高法院92年台上字第1779號判決謂：「勞工終止
勞動契約時，並無須將其據以終止之具體事由（如雇主有何違反勞動契約之情節、並如何有損害勞工權益之虞）告知雇主，且亦不以書面為之為必要，勞工如認為雇主違反勞動契約或勞工法令而有損害勞工權益之虞時，自得僅以言詞表明終止契約之意，縱其未於終止契約時表明其具體理由，亦非謂此等理由不能作為審究勞工終止契約是否合法之依據。」⑷又按最高法院73年台上字第3403號判決則謂：「法定
或約定解除權之行使……其發生效力與否，端視有無法定或約定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因其不為反對而成為合意解除。」⑸解除權與終止權同為發生契約關係消滅法律效果之形
成權，是故關於解除權之行使與終止權之行使應適用同一法理。因此，綜上所述，關於終止權之行使，應認僅以表明對於契約 之存續予以解消之意思為已足，殊不必表示據以終止之法定 或意定具體事由，終止權之行使是否發生效力，端視客觀上有無法定或意定終止事由之存在，亦即客觀上一有法定或意定終止事由之存在，其對於契約之存續予以解消之意思表示即當然生法定或意定終止之效力。縱使意思表示有錯誤原因之附加，亦不影響法定或意定終止之效力。
②司法實務上亦認為縱使意思表示有錯誤原因之附加，只
須客觀上有終止契約之形成權，亦生終止之效力，不因意思表示所記載之具體原因為何而有所影響：
⑴按台灣彰化地方法院90年勞簡上字第1號判決謂：「
上述離職申請書固記載離職原因為『求學』，並未表明係 以被上訴人違法將其勞務請求權讓與第三人為由而終止系爭僱傭契約，但該離職之申請確可認為終止系爭僱傭契約之意思表示，並已到達被上訴人，又被上訴人確有將其勞務請求權讓與第三人台灣應材公司之情形，已如前述，依上述民法 第484條第2項規定，上訴人於為該意思表示前已取得，縱上訴人於行使其契約終止權時未明白表明其終止契約之法律上理由，亦應認其提出上述離職申請以表示終止系爭僱傭契約時，已生終止系爭僱傭契約之效力，被上訴人此部份主張亦不可採，上訴人此部份主張可以採納。」⑵由上述彰化地院之實務見解可知，在契約終止權之行
使，僅需在客觀上有法定或意定終止之形成權，而為契約解消之意思表示，即可生終止之效力，縱使有錯誤原因之附加，亦不影響終止之效力。
⒉客觀上依系爭租約第14條上訴人有不附理由任意終止之形
成權，主觀上上訴人已有解消系爭租約之意思表示，應認上訴人有終止租約之意思表示，是故，上訴人亦已合法終止系爭租約：
①租約第14條係針對「終止契約」所為之規定，被上訴人
亦不爭執，可見該條係終止之規定，不因字面為「解約」而受影響：
⑴租約第14條規定：「甲乙雙方如欲於合約期限未屆滿
前解約，應於解約前 3個月以書面通知對方，如未盡通知之責，應賠償對方之損失。（乙方放棄押租保證金之追索權，甲方賠償乙方所裝璜之現值。）」第14條適用於「雙方」不附理由之任意終止之「終止契約」之情況，故如違反第14條而未盡通知義務之責任，分別有規定雙方之損害賠償內容（承租人放棄押租保證金之追索權，出租人賠償承租人所裝璜之現值）。
第14條所規定「3 個月前以書面通知對方」，縱有違反，亦僅生損害賠償之效果，並非終止租約無效。
⑵依被上訴人代理人廖森禧委劉喜律師以89年08月28日
台中郵局第9133號存證信函表示：「依合約書第14條約定於 3個月後即89年11月19日起，雙方租賃契約終止。故本人廖森禧願意接受部分，係退還自89年11月19日起至90年12月31日止之提前收受租金．．．」依該存證信函所載「雙方租賃契約終止」及廖森禧僅願退還自89年11月19日起之提前收受租金云云，顯見被上訴人之真意認定系爭房屋租賃合約書第14條規定係關於「終止」契約方式之規定，不因該條有「解約」字樣而影響。
②客觀上依系爭租約第14條上訴人享有不附理由任意終止之形成權：
系爭租約第14條係賦予系爭租約雙方可以不附任何理由而為任意終止之規定，係屬意定終止權之約定。系爭租約第14條對於終止權之要件未設任何規定，可見係屬租約兩造可任意終止之規定。因係任意終止之規定，是故，上訴人在客觀上當然享有租約第14條之終止形成權。
③主觀上上訴人已有解消系爭租約之意思表示，應認上訴人有終止租約之意思表示：
⑴89年初，上訴人之劉經理曾以口頭告訴被上訴人代理
人廖森禧，上訴人公司解消系爭租約： 證人劉志峰於92年07月11日證稱：「（問：89年初你是否向廖森禧表示媚登峰公司不願承租該房屋？不租之原因？廖森禧如何回應？）89年初告訴廖森禧不租該房屋的原因，是因為他不付鑑定費用及補強費用他也不跟我們討論多少，只是一直強調他的房子結構沒有問題，我站在公司立場認為廖森禧先生一直規避處理費用問題使得該房子無法繼續辦理變更程序，因此告知廖森禧先生，本公司不再承租該房子。」⑵89年08月17日上訴人存證信函書面表示停止承租計劃，上訴人公司解消系爭租約：
上訴人委請林永頌律師所發89年08月17日寄送被上訴人之存證信函表示：「本公司仍決意放棄承租該屋之計畫，並由本公司行政部劉志峰經理通知廖君將不再繼續進行承租計畫……本公司既已停止承租計畫，則締約前預付之租金依法自應退還本公司。」等語可證。由此可知，上訴人確有解消契約之意思表示，且送達至被上訴人，應認上訴人有終止租約之意思表示。
⑶綜上所述，可見主觀上上訴人已有解消系爭租約之意
思表示，並已送達被上訴人，應認上訴人有終止租約之意思表示。
④終止租約之意思表示與解除契約之意思係屬可以並存之
概念：按終止租約之意思表示，係屬解消一部分租約效力之意思表示，解除租約之意思表示，則係解消全部租約效力之意思表示，二者雖然有所不同，但係屬可以相容並存之概念，解除租約之意思表示應該當然包含終止租約之意思表示，蓋因「解消全部」自然包含「解消一部」在內。因此，上訴人之先位理由雖主張係上訴人所為之意思表示係屬解除租約，但不影響上訴人之後位理由有關係屬終止租約之主張，蓋因解除租約與終止租約，本屬可以並存包含之概念。
⑤綜上所述，客觀上依系爭租約第14條上訴人享有任意終
止之終止形成權，主觀上上訴人已有解消系爭租約之意思，且為終止租約之意思表示，是故，上訴人亦已合法終止系爭租約。
⒊上訴人已依系爭租約第14條行使終止權，被上訴人對此亦
不反對，系爭租賃契約至遲於89年11月19日已生終止效力：如前所述，上訴人亦已合法片面終止系爭租約，被上訴人對於上訴人片面終止之意思表示亦不爭執，有被上訴人代理人廖森禧於89年08月28日委託劉喜律師向上訴人寄送存證信函略謂：「媚婷峰公司既無意繼續承租，本人廖森禧約於89年08月18日收到存證信函，則依合約書第14條約定於 3個月後即89年11月19日起，雙方租賃關係終止。」可稽。是故，系爭租賃契約至遲於89年11月19日已生終止效力。（此種情形非屬合意終止，係上訴人依租約第14條行使終止權而被上訴人不為爭執。）⒋系爭租賃契約如於89年11月19日合法終止，被上訴人應返還租金、押租保證金及權利金，共441萬2000元：
①租金部分，被上訴人應依民法第454條退還預付租金241
萬2000元：上訴人實際上預付每月租金18萬（依合約第
3 條每月租金20萬，但上訴人先行扣繳被上訴人租賃所得稅百分之10），一次預付3年，故上訴人共預付租金648萬元。系爭租約如於89年11月19日合法終止，則被上訴人應退還自89年11月19日起至90年12月31日止之提前收受租金共13個月又12天，每月實際預付租金18萬，每日以6000元計，故共應退還預付租金241萬2000元。
②押租保證金部分，被上訴人應退還1百萬元：
上訴人於簽訂系爭租約前（即簽訂租賃意願同意書時）交付被上訴人之保證金 1百萬元。依最高法院81年台上字第1630號判決謂：「按押租金（即履約保證金）係為擔保承租人租賃債務之履行，於租賃關係終了，租賃物已返還，承租人無債務不履行情事，且押租金尚有餘額時，承租人即得請求返還。上訴人謂依兩造所訂租賃契約第四條第一項約定，僅於租賃期限屆滿之情形，始得請求返還履約保證金云云，自屬誤會。」本件上訴人既未曾使用收益房屋，並無「交還房屋」之必要，故在租約終止時，被上訴人應即返還押租保證金1百萬元。
③權利金部分，被上訴人應退還1百萬元：
系爭房屋既未點交予上訴人，則房屋內之設備自亦未交付於上訴人，上訴人也並未開始施工打除系爭房屋內部之設備，因此縱認租約第18條所稱「購買房屋內所有設備」係依存或附屬於租約內之買賣契約，基於被上訴人就房屋內部設備尚未受有損失之事實，亦無不能與租約同時一併解消之理。再退萬步言，縱認被上訴人已將房屋點交予上訴人，惟上訴人並未開始打除屋內原有設備、被上訴人未曾受有損失之事實則一，從而結論仍無不同，蓋因假設認為被上訴人毋庸返還權利金 1百萬元，將造成被上訴人之房屋內部之設備裝潢未拆卻可保有 1百萬元之不當得利之情形，如此顯然有違公平誠信。是故，被上訴人仍應退還權利金1百萬元。
④管理費部分：
因被上訴人從未點交房屋於上訴人，上訴人亦從未使用收益該房屋，不應由上訴人負擔管理費，故被上訴人不得主張扣抵，並此敘明。
㈨退步言之，縱令系爭租約並未合法解除，然亦應認為系爭租
賃契於89年01月31日即終止，就「租金」部分，被上訴人應返還租金414萬元，至於權利金100萬元，被上訴人亦應返還，總計被上訴人應返還514萬元：
⒈系爭租約第14條所規定「三個月前以書面通知對方」之義
務，承租人縱有違反，亦僅生放棄押租保證金追索權之效果而已，並非終止 租約無效：系爭租約第14條規定：「甲乙雙方如欲於合約期限未屆滿前解約，應於解約前三個月以書面通知對方，如未盡通知之責，應賠償對方之損失。（乙方放棄押租保證金之追索權，甲方賠償乙方所裝璜之現值。）」第14條之規定乃是適用於「雙方」不附理由之任意終止之「終止契約」之情況，是故，若違反第十四條而未盡於三個 月之前以書面通知對方之義務，違反通知義務之效果，則分別有規定雙方之損害賠償內容，亦即承租人若違反三個月前之書面通知義 務，則放棄押租保證金之追索權，若出租人違反三個月前之書面通知義務，出租人須賠償承租人所裝璜之現值。第14條所規定「三個月前以書面通知對方」，縱有違反，亦僅生損害賠償之效果，並非終止租約無效。合先敘明。
⒉客觀上依系爭租約第14條上訴人有不附理由任意終止之形
成權，主觀上上訴人已有解消系爭租約之意思表示，應認上訴人有終止租約之意思表示，蓋因終止租約之意思表示與解除契約之意思係屬包含之關係而可以並存之概念。⒊89年 1月中，當時上訴人之劉志峰經理曾以口頭告訴被上
訴人代理人廖森禧表達上訴人公司解消系爭租約之意思表示，廖森禧亦另行張貼招租廣告，可見系爭租賃契約至遲於89年1月31日即已終止：
①證人劉志峰於92年07月11日到庭具結證稱：「89年初告
訴廖森禧不租該房屋的原因，是因為他不付鑑定費用及補強費用他也不跟我們討論多少，只是一直強調他的房子結構沒有問題，我站在公司立場認為廖森禧先生一直規避處理費用問題使得該房子無法繼續辦理變更程序，因此告知廖森禧先生，本公司不再承租該房子。……大約半個約至一個約左右。88年11月底、12月初時候，告訴請他負擔此部分費用，之後在88年11月底我再催告他負擔上開費用，廖森禧聽了也沒有再表示什麼，因此於89年1月中告知本公司不承租該屋。」。
②按證人劉志峰雖無法證明係於89年 1月中哪一天告知廖
森禧解消契約之意思表示，但可證明係89年 1月份，是故，可證至少在89年1月31日（即1月份最後一日）之前，劉志峰確實有向廖森禧表示解消契約之意，廖森禧亦不反對並另行張貼招租廣告，是故系爭租約至遲於89年01月31日亦應認為已經上訴人以口頭行使終止權而終止。
⒋系爭租賃契約如於89年01月31日即告終止，則被上訴人應
返還租金414萬元及權利金100萬元，總計應返還 514萬元：
①租金部分，被上訴人退還預付租金 414萬元，請求之規
範依據為民法第454條、民法第179條及第181條上訴人實際上預付每月租金18萬（依合約第 3條每月租金20萬，但上訴人先行扣繳被上訴人租賃所得稅百分之10），一次預付3年，故上訴人共預付租金648萬元。系爭租約如於89年01月31日即告終止，則被上訴人應退還自89年01月31日起至90年12月31日止之提前收受之預付租金即共計23個月之租金，以每月實際預付租金18萬，每日以6000元計，故共應退還預付租金414萬元（00000023=0000000)。
②若系爭租賃契約於89年1月31日終止，押租保證金100萬元部分被上訴人無須退還上訴人：
如本狀先前所述，依系爭租約第14條之規定，承租人若違反三個月前之書面通知義務，則放棄押租保證金之追索權。是故，系爭租賃契約如於89年01月31日即告終止，則上訴人未盡三個月前以書面通知之義務，雖不影響終止之效力，但上訴人自應放棄押租保證金之追索權。
③權利金部分，被上訴人應退還 1百萬元，請求之規範依據為民法第179條不當得利：
系爭房屋既未點交予上訴人，則房屋內之設備自亦未交付於上訴人，上訴人也並未開始施工打除系爭房屋內部之設備，因此縱認租約第18條所稱「購買房屋內所有設備」係依存或附屬於租約內之買賣契約，基於被上訴人就房屋內部設備尚未受有損失之事實，亦無不能與租約同時一併解消之理。再退萬步言，縱認被上訴人已將房屋點交予上訴人，惟上訴人並未開始打除屋內原有設備、被上訴人未曾受有損失之事實則一，從而結論仍無不同，蓋因假設認為被上訴人毋庸返還權利金 1百萬元，將造成被上訴人之房屋內部之設備裝潢未拆卻可保有 1百萬元之不當得利之情形，如此顯然有違公平誠信。是故，被上訴人仍應退還權利金1百萬元。
④管理費部分，因被上訴人從未點交房屋於上訴人，上訴
人亦從未使用收益該房屋，不應由上訴人負擔管理費，故被上訴人不得主張扣抵，並此敘明。
㈩退萬萬步言，縱令系爭租約並未解除，亦未於89年01月31日
終止，設若上訴人89年08月17日存證信函不是系爭租約第14條所謂三個月前之書面通知，則系爭租賃契約至少亦應於89年08月19日即告終止，就「租金」部分，被上訴人應返還租金297萬2000元，權利金100萬元被上訴人亦應返還，總計被上訴人應返還397萬2000元：
⒈依前所述，89年08月17日，上訴人存證信函書面表示停止
承租計劃，上訴人公司已解消系爭租約，應可認為上訴人有終止租約之意思表示，且於89年08月19日送達於廖森禧。
⒉上訴人89年08月17日之存證信函如非系爭租約第14條所謂
三個月前之書面通知，則系爭租約應於89年08月19日即告終止：
如前所述，依系爭租約第14條之規定，縱使承租人有違反「三個月前以書面通知對方」此項義務，亦僅生喪失押租保證金追索權之損害賠償效果而已，並非終止租約無效。
是故，設若認為上訴人89年08月17日之存證信函並非系爭租約第14條所謂三個月前之書面通知，則僅生上訴人喪失押租保證金追索權之損害賠償效果而已，上訴人之終止契約仍然有效，按非對話之意思表示以送達相對人時發生效力，系爭租約應於終止之意思表示送達廖森禧之日即89年8月19日起立即生效，是故，系爭租約應於89年8月19日即告終止。
⒊系爭租賃契約如於89年08月19日即告終止，被上訴人應返
還租金297萬2000元，權利金100萬元，總計共 397萬2000元：
①租金部分，被上訴人應依民法第454條退還預付租金297
萬2000元，請求權之規範依據為民法第 454條、民法第179條及第181條：
上訴人實際上預付每月租金18萬（依合約第 3條每月租金20萬，但上訴人先行扣繳被上訴人租賃所得稅百分之10），一次預付三年，故上訴人共預付租金六百四十八萬元。系爭租約如於89年08月19日合法終止，則被上訴人應退還自89年08月19日起至90年12月31日止之提前收受租金共16個月又12天，每月實際預付租金18萬，每日以6000元計，故共應退還預付租金297萬2000元。
②系爭租賃契約如於89年08月19日即告終止，押租保證金100萬元部分被上訴人無須退還上訴人：
如本狀先前所述，依系爭租約第14條之規定，承租人若違反三個月前之書面通知義務，則放棄押租保證金之追索權。是故，設若認為上訴人89年08月17日之存證信函並非系爭租約第14條所謂三個月前之書面通知，則系爭租賃契約於89年08月19日即告終止，則上訴人未盡三個月前以書面通知之義務，自應放棄押租保證金之追索權。
③權利金部分，被上訴人應退還一百萬元：理由同前。④管理費部分，因被上訴人從未點交房屋於上訴人，上訴人亦從未使用收益該房屋，不應由上訴人負擔管理費，故被上訴人不得主張扣抵，並此敘明。
系爭租約可推測非上訴人單方所擬，因其格式內容並非上訴人內部之制式租賃合約：
⒈上訴人對外之租賃合約書多以內部制式之契約格式為基礎內容：
上訴人為國內外知名之大公司，對外之租賃合約書均以內部制式之契約格式為基礎內容，此有上訴人於台北縣板橋市、新店市及高雄市承租店面，與訴外人所簽訂之三份租賃合約書可稽。
⒉系爭租約與上訴人制式租賃合約差異甚大，應非上訴人單方所擬：
系爭租約與上訴人制式租賃合約差異甚大，從系爭租約第六條規定：「乙方於訂約前已提交甲方之新台幣壹佰萬元作為押租保證金」，第15條規定：「甲方同意辦理房屋使用執照用途之變更」，第19條規定：「乙方同意以付款方式：三年期房屋租金壹次給付予 甲方……如若甲方無法完成房屋使用用途之變更作業，甲乙雙方解約，甲方應將預收之房屋租金及押租保證金退回予乙方。 」等語均可看出，系爭租約並非上訴人單方擬就之契約。
⒊系爭租約第14條及第19條亦不同於上訴人其他租約，故可
知系爭租約應非上訴人單方所擬：無論上訴人內部制式租約或與訴外人簽訂之租約，均無系爭租約第19條之約定，且類似第14條之規定亦均使用「終止」而非「解約」字眼，故可推知系爭租約應非上訴人單方所擬。
⒋系爭租約係經雙方共同磋商而最終擬定，至於系爭租約之
鉛印打字由何人辦理，因年代久遠，當時磋商人員皆已離職，目前已不可考。
上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人辛○○、庚○○、壬○○、癸○○、子○○、戊○○○、丙○○、乙○○、甲○○、及何金獻應給付上訴人媚婷峰美容股份有限公司如附表一之一「請求金額欄」所示之金額，暨自88年01月12日起算至清償日止年息百分之 5之利息。㈢被上訴人辛○○、庚○○、壬○○、癸○○、子○○、戊○○○、丙○○、乙○○、甲○○及何金獻應給付上訴人媚婷峰美容股份有限公司各如附表二之一「請求金額欄」所示之金額，暨自88年5月20日起算至清償日止年息百分之5之利息。㈣歷審訴訟費用由被上訴人負擔。㈤如獲有利判決，上訴人願以現金或等值之彰化銀行可轉讓定存單供擔保，請宣告准予假執行。
二、被上訴人則以：伊等依系爭租約僅負提供辦理用途變更登記相關證明文件之義務，應由媚婷峰公司統籌辦理用途變更登記及自行負擔相關費用，伊等已將相關證明文件交予媚婷峰公司委託之廖宜洲並已交屋，自無給付遲延之情事。迨 921地震後，因政府單位對大樓耐震系數要求提高，媚婷峰公司於評估後認為用途變更過程曠日費時，所費不貲，逕行通知廖宜洲停止辦理用途變更手續，非可歸責於伊等之因素；且縱認伊等依約應負此項辦理用途變更之義務，惟依系爭租約第14條約定，解除契約應於三個月前以書面通知，媚婷峰公司未依約定方式向伊等表示解除契約，不生解除契約之效力。系爭租約究應於何時完成用途變更作業並無期限之約定，媚婷峰公司未經催告即主張解除契約為不合法。媚婷峰公司依同意書所支付之保證金一百萬元，與其對乙○○等人應負擔之解約款一百萬元相扣抵，已無餘存保證金，媚婷峰公司請求返還押租保證金一百萬元，並無理由。系爭租約第18條為獨立之買賣契約，媚婷峰公司無解除契約之事由。依系爭租約第11條約定，應由媚婷峰公司負擔之管理費，因媚婷峰公司積欠由伊等代墊，若媚婷峰公司可部分退款，伊等主張應予抵銷等語，資為抗辯。
被上訴人於本院補陳：
㈠兩造約定，被上訴人房屋是依「現況」出租，並無違反民法第423條提供所約定使用收益租賃物之義務：
查依房屋租賃合約書第10條約定，甲方出租人係依「目前房屋現況出租」。則被上訴人出租人並無將房屋另行「更改」設計或「補強」結構設計之義務，故被上訴人係提供「現況」房屋，已符合契約義務，並無違反民法第423條規定。㈡被上訴人僅須提供証件配合辦理房屋使用執照用途之變更，且已經提供証件：
依兩造房屋租賃合約書第15條約定：「為維護甲乙雙方權益，乙方（指承租人）須辦理營利事業之合法登記事項，以符法令規定，甲方（指出租人）同意辦理房屋使用執照用途之變更，以使乙方（指承租人）得以合法登記及營業」。此段合約，甲方出租人係「同意」變更使用執照之用途，並非「負責」變更，亦非「承辦」變更，更非「有義務」變更。事實上係由承租人與廖宜洲建築師簽約執行上述約定。由後段所規定回饋金由出租人負責繳納，對照前段「同意」之文義，足証被上訴人僅有「同意」變更且「配合」提供証件義務，而「無」負責變更之義務。第15條後段再約定：「變更申請之手續費用由乙方（指承租人）負擔，但政府都計法規定之回饋金或作商業用途代金之繳納應由甲方（指出租人）（建物所有權人）負責繳納」等文字。此段合約，已充分說明「變更手續的義務人」是「承租人乙方」，此由手續費由承租人乙方負擔之文字，無論由舉重明輕，或由同一道理，均可獲得變更手續是由承租人乙方負擔之結論；再依實際上觀點言之，承租人乙方究竟欲如何在系爭承租房屋經營「何種內容」之營業，並非出租人所能瞭解，且美容事業為搶先機亦有市場機密性質，承租人並無透露給出租人知情，更何況，承租人並無將如何隔間、如何裝璜、如何營業等文件「列作契約之一部分或是作為契約之附件」，則出租人對於承租人如何在系爭房屋具體經營美容事業，出租人既然毫無所悉，自不可能承擔負責變更使用執照用途之義務。至於出租人為何需「同意」辦理使用執照用途之變更，係因出租人係房東，係所有權人，使用執照用途變更，會影響房屋使用之用途以外，亦會影響稅捐之高低，則約定甲方出租人「同意」變更，且其後出租人仍「同意」變更，並無任何不同意變更，又依據証人廖宜洲建築師於90年9月25日在台中地院時，業已証稱：辦理營業變更屋主要提供使用權同意書等資料，屋主已提供變更使用權同意書給廖宜洲建築師等語。由此足証，出租人不僅同意變更，更已提供足夠之變更使用執照用途之文件資料。合約書第15條後段由出租人所需配合繳納之政府都計法規定之「回饋金」或作商業用途「代金」部分，依廖宜洲建築師在原審台中地院作証時係稱：回饋金部分是在辦理使用執照加註時繳納等情（請見原審地院內第二四七頁），故直至上訴人承租人向廖宜洲建築師終止委託用途變更以前，尚未到需繳納「回饋金」階段，且出租人甲方並未表示不繳納回饋金，此部分亦經廖森禧証明在案。
㈢事實上亦係由上訴人承租人委託廖宜洲建築師辦理使用執照用途之變更：
查廖宜洲建築師於92年07月11日更審前在 鈞院証稱：仲介的吳富強先生介紹上訴人媚婷峰公司跟我簽約的等語；堪認係因上訴人承租人自行負責變更使用執照用途，所以由其委託廖宜洲建築師辦理使用執照用途之變更。
㈣上訴人承租人自行向廖宜洲建築師終止委託使用執照用途之變更：
証人廖宜洲建築師在更審前在鈞院稱：劉經理打電話給我告知終止委託（變更使用執照用途變更）等情（見92年度重上字第1號92年07月11日筆錄第146頁）。又由廖宜洲建築師所出具之媚登峰中港路用途變更案工作報告，其中表示「貴公司管理部劉經理曾通知敝事務所停止辦理」，堪認是上訴人媚婷峰公司自行停止委託廖宜洲辦理使用執照用途之變更。
㈤本件房屋並非危樓：
查縱然在 921大地震後，系爭房屋並無受損。且依台中市政府95年11月13日函 鈞院稱：台中市政府都市發展局 921震災列管危樓資料並無列管系爭建築物等情，足認並無受地震之影響。且系爭房屋並非危樓，又現有成屋是否需加強避震係數，法無明文，則並無需加強避震係數之規定。
㈥出租人並無不同意承租人自費辦理內部裝修及隔間：
依合約書第 9條乙方（上訴人）自費辦理內部裝修及隔間，如涉及變更原建築結構，應取得甲方（被上訴人）之書面同意；但截至目前為止，乙方並無收至甲方之不同意書面函，如有書面函，請乙方提出此書面函，且第 9條之精神，裝修及隔間或增加設備及變更建築結構，全是乙方自費，與甲方出租人無關。
㈦承租人已積欠三年管理費，違約在先：
合約第11條：管理費由上訴人負責。上訴人已積欠三年管理費未繳，上訴人反而是違約在先。
㈧欲解除或終止契約，須以書面，且應在三個月以前：
合約第14條：如欲解約應於解約前三個月以書面通知對方，查上訴人並未向被上訴人以書面通知解約或終止契約，故上訴人應付房租。
㈨出租人絕無不配合變更，且出租人從無接到催告須同意變更：
合約第15條：甲方同意房屋使用執照用途之變更，但變更申請之手續費均由乙方負擔。事實上，變更之手續及合約均由乙方委任廖宜洲建築師辦理，甲方僅同意配合，若甲方有不配合，依第14條乙方應書面提出解約要求，但甲方出租人從未收到不配合或解約之書面通知。
㈩台中市政府並無退件或命補件：
房屋使用執照用途之變更，如有送件及撤件，則在台中市政府審核前亦係上訴人自行向市政府撤件，市政府並未函告補件或加強避震係數，足以証明被上訴人並無責任，且按廖宜洲在媚婷峰中港路用途變更案工作報告中指出係媚婷峰管理部劉經理通知廖宜洲停止辦理房屋使用執照用途之變更。
上訴人並無提出具體費用明細，更未通知被上訴人：
辦理房屋使用執照用途之變更，若要被上訴人繳交任何費用或規費，上訴人應提出所有估價單或政府規費繳納通知單，但上訴人並無提示任何估價單或繳納通知單給被上訴人繳納，並非被上訴人不繳納費用以致無法辦理使用執照用途之變更，顯示上訴人內部效率不彰，與被上訴人無關。
兩造合約並無約定供作何種內容使用：
上訴人要做美容辦公室或美容瘦身中心，租賃合約書中，但上訴人並未明示，且系爭房屋為「現況」出租，被上訴人僅配合辦理，且已提供必要資料，並無任何違反義務可言。
被上訴人並無不配合之情形：
又申請變更使用執照之手續，全由上訴人簽約委託廖宜洲建築師執行，與被上訴人無關，被上訴人僅配合辦理；但若台中市政府審查，認為系爭房屋須結構補強，被上訴人樂意配合，但被上訴人從未接到台中市政府結構補強之通知單，也從未接到上訴人結構補強之估價單，如果被上訴人應配合而未配合，被上訴人才屬可議。
上訴人一再主張結構技師費用問題，偏離主題：
合約第10條：房屋現況出租，房屋於正常使用下所生之損害，包括原有建築結構應由甲方負責修繕。但在 921後，本建築物建築結構並無損害，台中市政府並無判本大樓為危樓，可以明証。乙方承租人要內部裝修，依第 9條自費及第10條現況出租，乙方應自行負責，且辦理營利事業登記証及房屋使用執照用途之變更，均由乙方與廖宜洲建築師簽約負責執行，且乙方並無取得甲方之變更原結構之不同意函，則被上訴人毫無違約。
對台中市政府函（95年11月13日）意見：
⒈依說明第3點，系爭房屋所屬大樓並無921震災列管為危樓
資料等情，則本件大樓在 921地震後，仍然完好，並非危樓。
⒉再依說明第4點前段，所稱並無核准247號2樓之1至6、247
號 3樓之1至6等戶之變更使用執照等情，係因上訴人並無繼續辦理，被上訴人並無責任。
⒊說明第 4點後段，如系爭房屋有向本府申辦變更使用執照
或退件或通知補正，請提供日期及文號俾憑查詢等情，查被上訴人並無申請義務，而是上訴人自行委託廖宜洲建築師洽辦之事宜，上訴人是否有委託廖宜洲建築師或他人向台中市政府提出申請㮀是否遭通知補正或退件，被上訴人並無接到上訴人通知，且被上訴人僅須提供証件給上訴人所委託之建築師，又被上訴人已經交付証件，廖宜洲建築師以前已經在原審法院作証表示被上訴人已經交付欲辦理變更使用執照之証件。
⒋說明第 5點前段所稱本案建築物為六層以上之集合住宅屬供公眾使用者，其申請變更使用執照應備具結構計算書：
並無意見；但查，該欲提供之結構計算書，應由上訴人提供，且係由上訴人委託廖宜洲負責，並非由被上訴人提供，被上訴人只有配合提供証件之義務且已經提供。
⒌說明第 5點後段，而是否需要經結構鑑定加強避震係數等，係依當時規定並由該申請案之建築師及專業技師簽証：
申請變更使用執照之手續，全由上訴人簽約委託廖宜洲建築師執行，與被上訴人無關，被上訴人僅配合辦理；但若台中市政府審查，認為系爭房屋須結構補強，被上訴人樂意配合，但被上訴人從未接到台中市政府結構補強之通知單，也從未接到上訴人結構補強之估價單，如果被上訴人應配合而未配合，被上訴人才屬可議，但本件廖宜洲建築師辦理至何種階段㮀有何困難㮀上訴人及廖宜洲建築師既無通知被上訴人需具體作何種配合，則被上訴人毫無違約，反而是上訴人自行決定放棄在本件房屋經營其事業，所以自行向廖宜洲建築師終止委託繼續辦理，故顯與被上訴人無涉。
對內政部營建署函（95年11月17日）之意見
⒈內政部營建署函說明第 1點，就建築物申請變更使用執照
，是否需檢附結構計算書或建築師安全鑑定書，依該署94年09月20日台內營字第0940085984號函：對於此點並無意見，但是因本件被上訴人只有配合提供証件即可，上訴人委託廖宜洲建築師辦理變更使用執照，如果廖宜洲建築師已經簽証及送件，且如果何部分需補充証件，被上訴人才有再配合義務。
⒉說明第3點所引88年10月30日台88內營字第8877720號函之
地震系數：此部分並無意見，且與本案並無關係，況主管機關台中市政府對系爭現有成屋在 921地震後並無明文需要加強避震係數之規定。
對台中市政府再檢附之使用執照存根影本之意見：
由該使用執照內附註所稱「原用途辦公室G2變更用途為補習班D5」等文字，足以証明同棟大樓內同一使用執照之他戶房屋，已可變更使用執照完成，再查補習班亦屬供公眾使用，性質同上訴人所營事業，故足見上訴人倘有意變更使用執照且提出申請，主管機關並非不准變更，上訴人自行放棄而怠於申請，豈能事後誤導事實。
上訴人在第一次所訂立意願同意書時，已違約在先：
兩造原所訂立之「房屋租賃意願同意書」，早經雙方於88年03月22日解約作廢，並另立88年1月1日起之「房屋租賃合約書」，且上訴人媚婷峰公司並須負擔解約費用，足見並非被上訴人給付遲延違反意願同意書，否則兩造豈有另立合約書之理。
上訴人經理拖延辦理營業：
又兩造所另立房屋租賃合約書，亦非使用執照無法變更遭遇困難，而是上訴人媚婷峰公司人員在訂立房屋租賃合約書並自88年1月1日起生效後，上訴人公司經理人員拖延辦理，俟88年09月21日大地震後，廖宜洲建築師為需要做結構補強，但上訴人後來又認為曠日費時，效果又不明，經媚婷峰公司經理劉志峰認為麻煩而取銷對廖宜洲建築師之委託辦理，實非被上訴人或代理人廖森禧違約。
上訴人因違約，故同意將第一次契約所付租賃保証金 1百萬元作為解約費用：
查廖森禧於87年12月22日代理被上訴人辛○○等人與上訴人媚婷峰美容股份有限公司間，簽訂租約。惟其後因上訴人媚婷峰公司無意承租，故經雙方於88年03月22日在該同意書簽約日期下方，已補註同意將該同意書解約，且因係上訴人媚婷峰公司應負不履行承租之損失，故解約費用及三個月房租60萬元、代書費用及違約金40萬元、及仲介費用由上訴人媚婷峰美容股份有限公司負擔。又媚婷峰公司後來又確定欲承租，故另與代理人廖森禧簽訂租賃期間為88年1月1日起至92年12月31日止之房屋租賃合約書，則依照後契約變更前契約之原則，故租賃雙方應以後契約為準。
承租人係給付租金，並非法定回饋金：
查承租人上訴人媚婷峰公司不僅簽訂房屋租賃合約書，上訴人並已於88年04月20日交付租金支票供被上訴人代理人廖森禧兌領，顯見租賃有效，且連上訴人承租人都已支付租金。又上訴人媚婷峰公司更已對出租人辛○○等人主動扣繳租金所得之稅金，足見上訴人是給付租金，且上訴人是一次即預先一次代預扣三年租金所得之稅金。
上訴人職員已出具扣繳稅金單據給被上訴人：
上訴人於88年04月20日一次給付前三年租金，因上訴人前三年每月本應支付租金25萬元，然上訴人人員表示提前支付優惠打折為20萬元，三年共36個月乘20萬元為 720萬元，因上訴人預先一次代扣三年租金所得之稅金百分之十即72萬元，故上訴人實付三年租金 648萬元，上訴人是一次代為預扣三年租金所得之稅金72萬元，且在第一年已滿期後，上訴人媚婷峰公司由周小姐於89年01月27日傳真被上訴人代理人廖森禧，要求提供身份証正反面影本、房屋稅單影本，以供承租人依合約書第 7條所約定：房屋之租賃所得稅由甲方出租人負責繳納，乙方（媚婷峰公司）代為扣繳之約定，嗣上訴人公司並已開立第一年之扣繳憑單給被上訴人出租人，足認雙方不僅確定租賃，且更已由承租人代稅捐機關對出租人扣繳百分之十的稅金，益証不僅有租賃事實，並有扣繳租金之事實。
上訴人並無對被上訴人出租人表示解除或終止契約：
依租賃合約書第14條約定，甲乙雙方如欲於合約期限未屆滿前解約，應於解約前三個月以書面通知對方。查媚婷峰公司人員固曾口頭請廖森禧嘗試代覓其他承租人，故廖森禧也張貼招租廣告，但並無其他人洽定承租，且媚婷峰公司並無以書面通知廖森禧以表明解除或終止租賃契約，故租賃契約仍繼續有效。
被上訴人代理人廖森禧已交付系爭房屋鎖匙給上訴人之經理：
查上訴人人員於87年12月22日交付保証金 1百萬元支票給廖森禧代收時，已由廖森禧交付房屋鎖匙給上訴人公司經理羅文明，因上訴人公司須自已委託設計師、建築師規劃專供美容用途之房間供營業使用，故上訴人經理早已取走鎖匙，並已進入室內從事規劃設計等工作。後來訂立第二份房屋租賃合約書之時，已再交付鎖匙一次。
上訴人請求保証金1百萬元，並無理由：
查上訴人依房屋租賃意願同意書所支付之保証金 1百萬元，因已與上訴人媚婷峰公司對出租人應負擔之解約款 1百萬元，兩相扣抵，故已無餘存保証金，則上訴人之請求，即無根據。
上訴人要求退還1百萬元權利金，並無理由：
查上訴人雖要求退還權利金 1百萬元，但查依第二份租約第18條約定，此 1百萬元權利金係由上訴人向被上訴人購買桌、椅等設備，是屬於買賣範圍，並非租賃，故上訴人無權請求。
上訴人反而積欠管理費：
依第二份合約書第11條規定，管理費應由承租人媚婷峰公司負擔，因上訴人積欠，故由被上訴人代墊。
⒈自88年1月份起算至91年5月份：
被上訴人計代墊管理費49萬3329元。
⒉如自88年1月份起至89年11月19日止：
被上訴人代墊金額為28萬2676元。
⒊此部分款項，應由上訴人給付被上訴人。
綜上所述，就本件租賃合約執行結果論述，廖宜洲建築師係
由上訴人所委託設計及辦理使用執照變更等手續，費用亦由上訴人已支付一半，又上訴人已向被上訴人代扣房屋租賃所得稅，另在 921大地震後，上訴人之經理劉志峰因對地震後市場是否利於營運產生疑慮，而自行撤銷對廖宜洲建築師之委託；至於被上訴人已提供必要証件，且願意負擔都市計劃法之回饋金或代金，被上訴人已完全履行契約，上訴人媚婷峰公司提起本訴並無理由。
答辯聲明，求為判決：㈠上訴駁回。㈡上訴訴訟費用由上訴人負擔。㈢如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。理 由
一、媚婷峰公司上訴後之上訴聲明，核係減縮及擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第446條第1項但書、第255條第1項第 3款規定，無須被上訴人同意，自得為之。至於媚婷峰公司上訴後陳明依民法第 179條不當得利規定，請求乙○○等人返還系爭租金及押租保證金，係屬訴訟標的之追加，核其請求之基礎事實同一，揆諸前揭條項但書及第255條第1項第2款規定，亦應准許，合先敘明。又魏錦妹業已於93年11月17日死亡，有戶籍謄本在卷（見本院卷第 1宗第121頁）足憑，其繼承人為壬○○、庚○○、辛○○、癸○○、子○○等，其因之為承受訴訟之聲明，並無不合；又何金献業已於93年12月15日死亡，有戶籍謄本在卷（見本院卷第 1宗第49頁）足憑，其繼承人為丁○○○，其因之為承受訴訟之聲明，並無不合。
二、上訴人主張兩造就系爭房屋，訂有房屋租賃意願同意書，並支付 1百萬元保證金，嗣經合意解除後，另訂系爭房屋租賃合約書，上訴人且依約一次支付三年期代扣繳所得稅後之租金648萬元及權利金1百萬元，已由被上訴人受領之事實，業據上訴人提出87年12月22日房屋租賃意願同意書、88年04月間簽訂房屋租賃合約書各 1件、各類所得扣繳憑單12張、廖森禧簽收支票存根1份、發票日均88年04月20日支票影本2紙等為證，復為被上訴人所不爭。上訴人此部分主張，自堪憑信。
三、上訴人又主張被上訴人依約應辦理房屋使用執照用途變更，惟被上訴人不為辦理，伊始自行委託廖宜洲建築師辦理，於辦理之際適發生 921地震，台中地區大樓之耐震系數由四級提高為六級，致尚須請結構技師鑑定是否須補強，此項鑑定及如須補強之補強費用應由被上訴人負擔，然被上訴人拒絕負擔，伊爰依系爭租約第19條約定及給付遲延規定主張解除契約，請求被上訴人返還已受領之金額共計848萬元之情。
被上訴人辯以：伊依約僅負提供相關證明文件辦理房屋使用執照用途變更之義務，伊已將相關證明文件交予上訴人委託之廖宜洲建築師並已交屋，無給付遲延情形，其係上訴人於
921 地震後自行評估後不願繼續承租而通知廖建築師停止辦理，非可歸責於伊之因素，且縱認伊依約應負此項辦理變更之義務，惟上訴人公司經理劉志峰未依意定方式於三個月前以書面向伊表示解除契約，不生解除契約之效力，且兩造所訂租賃契約就應於何時完成該用途變更作業並無期限約定，上訴人未經催告即主張解除契約，其解除契約為不合法。至系爭租約第18條為獨立之買賣契約，上訴人無解除契約之事由等語。是本件兩造主要爭點，厥為依兩造所訂系爭租約，被上訴人已否將系爭租賃標的物交付予上訴人﹖被上訴人是否負有辦理系爭房屋使用執照用途變更之義務？被上訴人應否負給付遲延責任，及上訴人解除租約是否合法，暨系爭租約已否終止等項？
四、上訴人雖否認被上訴人已將系爭租賃標的物交付，但查證人廖森禧已結證稱：「87年12月22日在全國飯店咖啡廳，羅文明（按其時任職上訴人公司經理）將租金及押金交給我，我將系爭房屋的鑰匙交給羅文明」、證人郭秀球結證稱：「我是廖森禧的助理，系爭房屋的鑰匙是由我保管，我是在87年12月底接到廖先生的電話，稱他在全國飯店訂約，要我把鑰匙拿過去，由廖先生交給羅文明」各等語（見原審卷第 2宗第336、337頁）；證人廖森禧於本院前審又證稱：「87年12月22日點交房屋鑰匙給羅文明。羅文明才把錢交給被上訴人代理人我，由此可以證明，雙方都完成合約交錢、交鑰匙的手續。事後上訴人才能順利找建築師、設計師進去丈量、室內繪圖、設計。房屋鑰匙交給上訴人之後，被上訴人代理人就沒有權利了」（見本院前審卷第 2宗第41頁）。參以上訴人於89年10月06日之存證信函，載以：「受本公司委託規劃之陳政顯設計師經與廖建築師會談後，即將室內平面設計圖交予廖建築師」等語（見原審卷第 1宗第91頁）；暨新瀚建築師事務所廖宜洲於89年03月29日所書工作報告，敘載：「目前此大樓，依其原設計使用，．．合乎舊有法規之規定，且無安全之虞」（見原審卷第 1宗第53頁）。且系爭房屋主要用途為商業用，有建物謄本可稽。可見上訴人經其代理人羅文明支付租金及押租金，並取得系爭房屋之鑰匙，自可入內丈量、繪圖、設計及裝璜，俾就硬體現況從事一般用益，即上訴人亦不諱言藉此方便伊查看房屋、製作出平面圖草圖、用途變更設計及裝潢（見本院前審卷第2宗第65、66、5頁及第1宗卷第223頁）。是被上訴人辯稱業已將系爭租賃標的物交付予上訴人應堪採信。
五、上訴人主張被上訴人依約負有辦理系爭房屋使用執照用途變更之義務；被上訴人則辯稱其用途變更應由上訴人統籌並負擔相關費用辦理完成，其之義務僅在提供相關證明文件配合協助辦理云云。查兩造於簽訂系爭租約前所簽87年12月22日租賃意願同意書第 2條約定變更期限，明載：「甲乙雙方協議自簽立本同意書之日起，至88年02月28日止，甲方同意無條件於約定期間內完成辦理房屋使用用途之變更事宜，並協助乙方取得合法之營利事業登記」；第 5條簽約時限，記載：「甲方應於88年02月28日前完成變更登記．．」，約明甲方即被上訴人「應」完成變更登記。惟因被上訴人無法於時限內完成變更登記，兩造嗣於88年03月22日合意解除該同意書後，因上訴人仍有意願承租而再行簽訂系爭正式房屋租賃合約書，此為兩造不爭之事實。細繹系爭租約第15條所稱「同意辦理」者，與該房屋租賃意願同意書第 2條「甲方同意．．完成辦理．．變更事宜」、第 5條「甲方應．．完成變更登記」等字眼，明顯有別。觀之系爭租約第15條約定：「為維護甲乙雙方權益，乙方須辦理營利事業登記之合法登記事項，以符合法令規定，甲方同意辦理房屋使用執照用途之變更，以使乙方得以合法登記及營業，變更申請之手續費用由乙方負擔，但政府都計法規定之回饋金或作商業用途代金之繳納應由甲方（建物所有權人）負責繳納，並將繳納代金之收據交由乙方以辦理營業登記。倘雙方有任一方怠於執行，而致他方損害者應負賠償責任」；第19條後段約定：「依本合約第15條條款之約定，如若甲方無法完成房屋使用用途之變更作業，甲乙雙方解約時，甲方應將預收之房屋租金及押租保證金退回予乙方」。則上開二條文有關應由何方辦理房屋使用執照用途之變更一節或有不明之處，但上開租約第15條記已明白約定「甲方（出租人）同意辦理房屋使用執照用途之變更」，則兩造如係約定應由出租人辦理使用執照用途之變更，豈有記載為「同意辦理」之理﹖又上訴人亦自承係由其委託廖宜洲建築師辦理變更作業之手續（見原審卷第1宗第9頁），且有上訴人委託建築師辦理變更作業之手續之委託契約書在卷足證（見原審卷第 1宗第50頁），則被上訴人倘負有辦理變更手續之義務，縱使上訴人應負擔辦理手續費，又豈有由上訴人委託他人辦理之理﹖另參以廖宜洲建築師於 921地震後所書寫之「媚登峰中港路用途變更案工作報告」一、目前進度中亦敘明『貴公司管理部劉經理曾通知敝事務所停止辦理』，則被上訴人倘負有辦理變更手續之義務，豈有由上訴人之經理通知建築師停止辦理之理﹖是負有辦理房屋使用執照用途變更之義務者乃上訴人而非被上訴人，應堪認定。
六、上訴人主張 921地震發生後，系爭房屋辦理使用執照用途變更時，應檢附建築師安全鑑定書及專業技師結構計算書；而建築師在作安全鑑定書及專業技師在作成結構計算書等簽證業務時，便須依據當時新的耐震規範確認安全無虞後予以簽證云云，固有台中市政府95年11月13日府都管字第0000000000函可證，但依上所述，負有辦理房屋使用執照用途變更之義務者乃上訴人而非被上訴人，且有關變更使用執照用途作業之手續費用應由上訴人負擔（見租約第15條），則 921地震發生後，系爭房屋辦理使用執照用途變更時，既需檢附建築師安全鑑定書及專業技師結構計算書，則此有關辦理使用執照用途變更之手續，亦應由上訴人負責為之。上訴人主張應由被上訴人負擔云云，應無足採。
七、被上訴人迭陳其早已將系爭房屋使用執照等相關證明文件交付與廖宜洲建築師辦理申請變更手續，業據證人廖宜洲結稱：「（問：當初辦理用途變更時，屋主是否提供使用權同意書？）這些資料在辦理時，屋主已提供給我」（見原審卷第
2 宗第47頁）；且經證人廖森禧結證稱：「上訴人委任之建築師稱沒有欠缺任何證件，因為我證件全部補齊都提供完畢」等語（見本院前審卷第2宗第40頁）。顯見系爭房屋因921地震致政府單位對大樓耐震系數要求提高之前，被上訴人既早將其使用執照等相關證明文件交付與上訴人委託之廖宜洲建築師辦理申請變更手續屬實，被上訴人應已「同意辦理」系爭房屋使用執照用途變更。上訴人以被上訴人未完成系爭房屋使用用途變更，依系爭租約第19條約定及給付遲延規定主張解除租賃契約；被上訴人辯稱：上訴人未依意定方式以書面通知伊解除契約及上訴人未經催告逕行解除契約，其解除契約不合法等語。查被上訴人應已「同意辦理」系爭房屋使用執照用途變更，難認被上訴人有未「同意辦理」之歸責事由，已如上述。縱令上訴人主張被上訴人依約負有辦理系爭房屋使用執照用途變更之義務，以及被上訴人應負擔增加結構技師鑑定費用及如需補強之補強費用非虛，惟按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起負遲延責任；契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約，民法第229條第2項前段、第25
4 條定有明文。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。而債權人非因債務人遲延給付當然取得契約解除權，仍須定相當期限催告其履行，於期限內不履行時，始得解除契約。本件觀之系爭租約第15條、第19條，並未約定被上訴人同意辦理房屋使用執照用途變更及完成房屋使用用途變更作業之期限，此經被上訴人抗辯，並據上訴人承認「（系爭租約第15條關於辦理房屋使用執照用途變更）沒有約定期限」（見本院前審卷第2宗第6頁），亦經證人廖宜洲結稱：「（有約定多久辦好嗎？）我接受本件委託，沒約定多久辦好」（見原審卷第2宗第245頁）等語，應認係屬給付無確定期限之情形，且依前開第19條約定，倘無法完成房屋使用用途變更作業時，上訴人固得行使契約解除權，然此條款並未約定上訴人得不經催告逕行解除契約，是仍應依民法有關給付遲延及解除契約相關規定辦理，即上訴人應先催告被上訴人履行，被上訴人經其催告而未履行時，始發生遲延責任，於被上訴人遲延後，再經上訴人催告被上訴人定期履行而不履行時，上訴人始得主張解除契約甚明。本件上訴人雖主張被上訴人拒絕支付鑑定等費用，故由其經理劉志峰當面向被上訴人之代理人廖森禧表示解除契約之意思及由上訴人委任律師發函對被上訴人為解除契約之表示，但為被上訴人所否認，證人即上訴人公司經理劉志峰結稱：「．．鑑定費用有向廖森禧先生聯絡過，廖先生表示房子沒有問題，要再和廖建築師溝通．．」、「廖森禧沒有表示不願負擔（結構鑑定費用），只表示房子沒有問題，要找建築師鑑定」；證人廖宜洲亦結證：「921 地震之後，我們通知媚婷峰公司．．安全鑑定，要拆除內部，一直到12月原告（即上訴人）公司劉經理才通知我們不要變更．．在劉經理通知我之前，有廖森禧通知我是否可不辦理結構變更，而以補強方式為之，但依我之經驗無法斷定」各等語（見原審卷第2宗第325、326、244、24
5 頁）。況據證人廖宜洲結稱：「（辦理結構鑑定有無通知廖森禧配合？）沒有，需要補強尚未確認，程序未到，尚無所謂的申請書用印」、「（有關本件所謂鑑定是否已有具體單據或費用或結構技師處理？）沒有」等語（見本院前審卷第 1宗第152、153頁）；被上訴人因而辯述上開補強鑑定，並無具體單據費用或已委任結構技師，亦即上項費用並不存在之語，上訴人未予爭執。上訴人謂被上訴人有負擔鑑定及結構補強費用俾完成系爭房屋用途變更之義務，卻拒絕負擔該筆費用，則自其拒絕時起，即已有民法第229條第2項所定經債權人催告而仍未為給付之情形，構成給付遲延云云，不足採信。是本件被上訴人於接獲廖宜洲建築師及上訴人公司劉志峰經理之通知後，雖未負擔鑑定等相關費用，然亦未預示拒絕付款，即上訴人於89年08月17日致知被上訴人之上開存證信函，猶載：上訴人「須投入大筆資金延請結構技師重新檢測」，顯未肯認鑑定補強費用確屬應由被上訴人負擔，尚無以此即認被上訴人已陷於給付遲延狀態，上訴人於訴訟中復無法舉提其他確切證據俾證其於解除契約前已定相當期限並催告被上訴人履行，則上訴人未經催告被上訴人履行即逕依系爭租約第19條約定及給付遲延規定，主張解除契約，依上說明，自難謂合，不生解除契約效力。上訴人又於90年06月11日以起訴狀表明解除契約之意思，亦非可取。至於上訴人復主張於其公司經理劉志峰當面告知被上訴人之代理人廖森禧解除契約後，廖森禧即已另行張貼招租廣告，足認兩造已合意解除契約或終止契約等語，固據上訴人提出照片 3幀為證，被上訴人就廖森禧有張貼招租廣告部分亦不爭執。惟被上訴人否認兩造已合意解除契約或終止契約，辯以上訴人公司劉志峰經理請廖森禧代為張貼招租廣告時，並無決定上訴人如何處理亦無決定確定不租，祇單純請廖森禧代為張貼，廖森禧代貼招租廣告，並非同意解除租約或終止租約；況倘上訴人確定不租，依系爭租約第14條必須以書面通知，上訴人既無以書面告知，自非對伊為解除租約或終止租約之意思表示等語。按合意解除契約或合意終止契約，乃屬契約行為，須經雙方意思表示合致始能成立。本件上訴人所舉證人劉志峰雖於本院前審證稱：於89年 1月中告知廖森禧，本公司不承租該房屋等語，但據被上訴人之代理人廖森禧到場結證：「（有無接到承租人或劉志峰經理口頭或書面說要解除或終止契約？沒有」（見本院前審卷第1宗第150頁）各語。是上訴人公司經理劉志峰是否確有當面告知被上訴人之代理人廖森禧以其公司不承租系爭房屋，已非無疑。即觀系爭租約第一年滿期後，上訴人由其公司周小姐於89年01月27日傳真被上訴人之代理人廖森禧，略因同年月31日前得辦理扣繳所得稅，故請其傳送身分證正反面及87年房屋稅單影本，有傳真函及被上訴人等租金所得稅扣繳憑單影本各 1件可考（見原審卷第 1宗第78、38至49頁）；被上訴人遂稱上訴人依系爭租約第 7條關於房屋租賃所得稅由出租人負責繳納，承租人代為扣繳之約定，已由承租人之上訴人代為扣繳88年
1 月至12月之租金收入百分之十稅金，足認租賃有效，雙方不僅確定租賃，且更已由承租人代稅捐機關對出租人扣繳百分之十稅金，益證其不僅有租賃事實，並有扣繳租金之事實，堪以採信。亦徵上訴人彼時並無明白表示解除租約或終止租約，致仍代為扣繳而未表明租約消滅之意。況廖森禧張貼招租廣告之舉，原因多端，代貼招租廣告以廣招徠俾能代覓而杜雙方不利究非無有，並非即為出諸合意解除契約或終止契約之一途，顯尚不足為被上訴人對此承諾或意思實現之證明。上訴人執之主張兩造已於89年 1月間合意解除租約或終止租約，自不足採。
八、按解除契約，係指當事人之一方，行使其本於法律或契約所定之解除權，使契約自始歸於消滅之一方的意思表示而言。租賃契約一經合法成立，除有終止之原因外，不能以解除之意思表示使之消滅，最高法院51年台上字第2829號㈠著有判例。又「租賃為繼續性契約，於出租人應負瑕疵擔保責任時，其法律上之效果，本諸繼續性契約之特色，應認承租人係行使終止權，而非解除權。本件系爭房屋之租賃契約已合法成立，且已進入履行階段，原審援用現尚有效之本院51年度台上字第2829號㈠判例意旨，認上訴人不得主張解除契約，於法並無不合」（最高法院93年度台上字第 161號判決參照）。被上訴人並無違約之情事，上訴人不得解除契約，已如上述。但查兩造簽訂系爭房屋租賃合約書第14條，記載：「甲（即被上訴人）、乙（即上訴人）雙方如欲於合約期限未屆滿前解約，應於解約前三個月以書面通知對方．．」等字語。所稱「解約」者，上訴人迭陳係指「終止契約」之謂（見原審卷第2宗第299頁、本院前審卷第 1宗第181、226頁）、「上訴人藉此存證信函表示要終止租約之意思」（見本院前審卷第1宗第128頁）、「雙方不附理由終止契約」（見本院卷第2宗第126頁背面）。觀諸上訴人於89年08月17日以台北光武郵局第 177號向被上訴人，「請求出面解決退還保證金及租金等」所寄送存證信函，中載：「88年 921地震發生後，由於法定之大樓防震標準提高，導致本公司須投入大筆資金延請結構技師重新檢測前述房屋能否通過防震檢測，．．本公司乃決定放棄承租該屋之計劃．．。本公司既已停止承租計劃，則締約前預付之租金依法自應退還本公司。．．先前給付之保證金依法自亦應退還本公司。惟自本公司表示停止承租迄今，未見廖君（指廖森禧）或辛○○等出租人出面與本公司洽談退還上述款項事宜。」被上訴人之代理人廖森禧即於同年月28日委請劉喜律師以台中郵局第9133號存證信函覆知上訴人，內載：「媚婷峰公司既無意繼續承租，本人廖森禧約於89年08月18日收到存證信函，則依合約第14條約定於三個月後即89年11月19日起，雙方租賃契約終止。故本人廖森禧願意接受部分，係退還自89年11月19日起至90年12月31日止之提前租金共13個月又12天．．為 241萬2000元。又．．大樓管理費．．應予扣抵」等語。顯見上訴人及被上訴人上開存證信函，各有「停止承租」及「終止租賃契約」之意思表示。上訴人並承述對造代理人廖森禧以該存證信函，依系爭租約第14條「終止契約」（見本院前審卷第 1宗第226頁背面）。亦見被上訴人之代理人廖森禧於89年8月28日委請律師致函上訴人，表明依約即自89年11月19日起終止租賃契約，及其願接受退還自89年11月19日起之預收租金扣抵大樓管理費甚明。上訴人縱不同意函述退還金額，仍非不生系爭租約之終止效力。參酌租賃屬於繼續性之契約關係，揆上說明，堪認系爭租約已自89年11月19日起合法終止。上訴人一度陳及「．．租約亦應於原告訴訟代理人林永頌律師於89年08月17日代原告重申解約意思並請求返還系爭款項之存證信函到達被告時解除」（見原審卷第2宗第395頁），所云解除租約，實難謂當。至被上訴人嗣於92年05月23日、同年9月5日分以所具書狀當庭向上訴人為終止租約之意思表示，已在系爭租約終止之後，自無庸審究，附此說明。本件上訴人先位主張系爭租約已合法解除云云，但依上所述，上訴人此項主張為本院所不採；而上訴人另主張「客觀上依系爭租約第14條上訴人有不附理由任意終止之形成權，主觀上上訴人已有解消系爭租約之意思表示，應認上訴人有終止租約之意思表示，蓋因終止租約與解除租約之意思表示係屬包含之關係而可以並存」（見本院卷第 3宗第23頁），是上訴人除主張解除契約後之回復原狀請求權外，備位亦主張終止契約後之請求權，依上述說明，系爭租約業因兩造合意自89年11月19日起終止，併此敘明。
九、契約經當事人終止後，當事人間之契約關係應向將來失去其效力，如當事人之一方因終止契約而受有損害，而另一方當事人因此受有利益者，此項利益與所受損害間即有相當因果關係，核與民法第 179條後段所定之情形相當，因此，受有損害之一方當事人自得本於不當得利之法律關係，請求受有利益之另一方當事人返還不當得利及不當得利為金錢時之利息（最高法院88年度台上字第2970號判決參照）。足徵契約之終止，僅使契約自終止之時起嗣後消滅，並無溯及效力，使契約自始歸於消滅。故在終止以前之契約關係，尚不發生回復原狀之問題。本件系爭租約既已終止，上訴人據以請求被上訴人返還自終止之日後已預付之租金及押租保證金，自非無據。關於上訴人請求之項目及金額，審酌如下：
㈠租金部分：
系爭租約自89年11月19日起終止，被上訴人自承應退還自是日起至90年12月31日止之預收租金共13個月又12天，計 241萬2000元。
㈡押租保證金部分：
系爭租約第6條載明：「乙方於訂約前已提交之1百萬元作為押租保證金，租約期滿後乙方如不繼續承租，甲方應於乙方交還房屋後，無息退還押租保證金」。雖被上訴人辯稱：上訴人前依房屋租賃意願同意書所支付之保證金 1百萬元，因已與上訴人對出租人應負擔之解約款 1百萬元，兩相扣抵，故已無餘存保證金。惟上訴人則稱：「房屋租賃意願同意書後之解約條款」因後來兩造簽訂租約而失其效力，該款解約費用之約定已失所附麗，且租期已回溯自88年1月1日起算，被上訴人自無理由請求解約費用，因其並無損失，反有提前收得租金之利息收入各語。經觀兩造於88年03月22日簽立解除該房屋租賃意願同意書，所載條件：「．．解約費用全部由媚登（婷之誤）峰負擔，包括：⑴本標的物三個月房租共60萬元（含稅）；⑵代書費及違約金共40萬元；⑶本案仲介費用。租賃保證金退還：甲方須把上址租賃保證金經扣除上項費用後無息退還，於本約簽訂時以即期支票支付」。可見第二項所記解約費用顯然遠逾 1百萬元，第三項並記「租賃保證金退還」、「於本約簽訂時以即期支票支付」，殆見該解除條件要係解約費用之約定而已，有俟兩造於「本約」簽訂時退還租賃保證金餘額，尚難徒憑該約款記載，遽認被上訴人已經表明扣抵上訴人依該房屋租賃意願同意書所交付之保證金 1百萬元，蓋被上訴人如已取得解約費用並經扣抵保證金，則其保證金因僅 1百萬元即無餘額可資退還及於本約簽訂時支付之可言。此稽被上訴人承述：「（廖森禧或被上訴人已否取得該解約費用或表示已經扣抵上訴人所交付保證金1百萬元？兩造於88年4月23日簽訂正式租約時或之前，廖森禧或被上訴人曾否向上訴人明確表明已經取得上開解約費用，能否證明？為何88年4月23日正式租約第6條又載明上述押租保證金？）．．（被上訴人）沒有特別在當時或之前再跟上訴人提過」之語（見本院前審卷第 2宗第83、84頁）；衡酌兩造嗣於88年4月間簽訂系爭租約，第2條租賃期間約明自88年1月1日起算 5年，上訴人並支付自斯日起算先計3年之租金，則88年 1月至3月份之租金已然支付，應係涵蓋上開解除條件內載本標的物三個月房租共60萬元者，被上訴人並未舉證證明曾予表示抵扣而確已取得該保證金，又於系爭租約第6條約明上訴人「於訂約前已提交之1百萬元作為押租保證金」，應已達致合意，被上訴人要未依該解約條款之約定而取得解約費用有以致之。被上訴人乃謂無論該意願同意書之解約條件如何，後契約（系爭租約）亦已變更前契約（意願書）之效力，亦非無由。上訴人迨至兩造產生履約爭議，始見89年12月間覆函謂已抵銷而取得該解約費用，並舉證人廖森禧以證，要與前述解約條款中「本約」簽訂等字義及系爭租約第 6條之約定不符，委不足採。系爭租約既自89年11月19日起終止而非期滿，並經被上訴人於89年08月28日致函終止，上訴人應無違反系爭租約第十四條約定未盡通知之責，應賠償對方損失之情事。被上訴人辯以上訴人因違反該約定而放棄押租保證金之追索權云云，尚難憑採，被上訴人自應返還押租保證金1百萬元。
㈢權利金部分：
上訴人雖主張已依系爭租約第18條給付被上訴人 1百萬元權利金，其非買賣契約，而係補償被上訴人房屋設備之損失乙節。但觀此條約定：「雙方同意於本租賃契約簽立生效同時，乙方需支付權利金 1百萬元整以承購房屋內部所有設備」，顯已約明上訴人需支付權利金 1百萬元以「承購」被上訴人系爭房屋內部所有設備，殊難謂無買賣契約之性質。且據證人廖森禧結稱：「是買賣房屋設備、桌椅、空調之類，簽立合約生效同時設備有交付」等語（見本院前審卷第1宗第151頁）。是此約定，縱屬隱藏於租賃契約內之買賣契約，亦非單純租賃契約條款內容。被上訴人抗辯訟爭權利金為買賣價金，尚非無據。本件上訴人於系爭租約有效存續期間，及應自89年11月19日起終止，嗣後失其效力之前，均未合法解除契約，詳如前述。被上訴人基此約定，受領上訴人交付之權利金1百萬元，即非無法律上之原因。
㈣被上訴人另辯：管理費依約應由承租人即上訴人負擔，因上
訴人積欠，故由被上訴人代墊。如自88年 1月份起至89年11月19日止，代墊金額為28萬2676元，應由上訴人給付伊，爰併主張應予抵銷等語，並提出管理費明細表本 1件及管理費收費單22張影本為憑。上訴人對此金額之計算未予爭執，惟否認管理費應由伊負擔。查系爭租約第11條記載：「水、電費、清潔費及其他日常管理維護費用，悉由乙方（即上訴人）自行負責」，上訴人又已取得系爭房屋之鑰匙，即可入內丈量、繪圖、設計及裝璜，俾便從事一般用益，有如上述，則系爭房屋於終止租約前，由被上訴人代墊之上開管理費，依約應由承租人之上訴人負擔。上訴人陳以被上訴人從未點交系爭房屋予伊，伊亦從未使用收益系爭房屋，自無庸負擔管理費云云，為非可取。被上訴人代墊之管理費28萬2676元自得主張抵銷。
㈤以上，預付租金241萬2000元及押租保證金1百萬元，共計34
1萬2000元，經抵銷上訴人應負擔之管理費28萬2676元後，剩餘 312萬9324元。至上訴人辯述訴外人魏顯彰、癸○○及子○○（下稱魏顯彰等三人）亦受領租金分配乙節，上訴人則謂此不僅與租賃契約所載出租人不符，縱然屬實，其或因被上訴人九人與魏顯彰等三人之內部關係，或係因被上訴人出租他人之物，但無論其理由為何，兩造間之租約依然有效成立，故伊依租約等關係，向被上訴人請求返還租金及押租保證金等項金錢給付亦不受影響。至於被上訴人狀述魏顯彰等三人所受領租金部分，仍應由被上訴人依比例分擔，因魏顯彰等三人既非租賃契約所載出租人，被上訴人自不得以其內部關係對抗伊等語。經核系爭租約確係載明出租人為被上訴人九人，上訴人既將訟爭租金及押租保證金交付出租人，基於債之相對性法理，被上訴人於租約終止後，依上規定，即負有返還之義務，尚與魏顯彰等三人無涉。上訴人乃據被上訴人狀載比例換算為：被上訴人乙○○、丙○○、甲○○、丁○○○各84分之15，被上訴人庚○○等五人84分之 8，被上訴人庚○○、辛○○、壬○○、戊○○○各84分之 4，被上訴人對此比例，不復爭執。因之，被上訴人就該 312萬9324元，乙○○、丙○○、甲○○、丁○○○應各返還55萬8808元，庚○○等五人應返還29萬8031元，庚○○、辛○○、壬○○、戊○○○應各返還14萬9015元，及均自系爭租約89年11月19日終止翌日即同年月20日起加付法定遲延利息。
九、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人應返還伊預付租金及押租保證金等事實，就應准部分，洵屬有據；被上訴人所辯，委無足取。從而，上訴人於系爭租約終止後，並本於不當得利之法律關係，請求被上訴人返還，於乙○○、丙○○、甲○○、丁○○○應各給付伊55萬8808元，庚○○等五人應給付伊29萬8031元，庚○○、辛○○、壬○○、戊○○○應各給付伊14萬9015元，及均自89年11月20日起，至清償日止，按年息百分之 5計算之利息範圍內，尚無不合，應予准許。
逾此部分所為請求，為有未合，不予准許。上開應准許部分，原審不准上訴人所請，尚有未洽。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄，改判如主文第二項所示，並依兩造陳明，以供擔保為條件，分別宣告准、免假執行。前開不應准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，核無違誤。上訴意旨，指其不當，聲明廢棄，為無理由，應予駁回。又上訴人在本院為追加之訴擴張聲明部分，已逾上開所准金額，亦無理由，該部分假執行之聲請失其依附，均併駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，爰不逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由；追加之訴擴張聲明為無理由。依民事訴訟法第 450條、第449條第1項、第78條、第79條、第85條第1項但書、第463條、第390條第2項、第392條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 曾謀貴法 官 李平勳以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 江丞晏中 華 民 國 97 年 10 月 28 日附表一之一：請求金額（單位：新台幣）（自民國八十八年一月十二日起算利息）編號 姓名 請求金額 比例
１ 乙○○ １７８，５７１ １５／８４
２ 甲○○ １７８，５７１ １５／８４
３ 丙○○ １７８，５７１ １５／８４
４ 丁○○○
（註：何金獻之繼承人） １７８，５７１ １５／８４
５ 癸○○、
子○○、庚○○、辛○○、壬○○連帶給付（註：魏錦妹之繼承人） ９５，２３８ ８／８４
６ 庚○○ ４７，６１９ ４／８４
７ 辛○○ ４７，６１９ ４／８４
８ 壬○○ ４７，６１９ ４／８４
９ 戊○○○ ４７，６１９ ４／８４（註：請求金額之小數點後均無條件捨去）附表二之一：請求金額（自民國八十八年五月廿日起算利息）編號 姓名 請求金額 比例
１ 乙○○ １，３３５，７１４ １５／８４
２ 甲○○ １，３３５，７１４ １５／８４
３ 丙○○ １，３３５，７１４ １５／８４
４ 丁○○○
（註：何金獻之繼承人） １，３３５，７１４ １５／８４
５ 癸○○、
子○○、庚○○、辛○○、壬○○連帶給付（註：魏錦妹之繼承人） ７１２，３８０ ８／８４
６ 庚○○ ３５６，１９０ ４／８４
７ 辛○○ ３５６，１９０ ４／８４
８ 壬○○ ３５６，１９０ ４／８４
９ 戊○○○ ３５６，１９０ ４／８４（註：請求金額之小數點後均無條件捨去）