臺灣高等法院臺中分院民事判決 95年度重訴更㈠字第5號原 告 乙○○被 告 甲○○上列當事人間損害賠償事件，原告提起刑事附帶民事訴訟，經本院刑事庭裁定移送民事庭（94年度附民字第97號），原告對於中華民國95年1月20日本院94年度重訴字第37號所為裁定提起抗告，經最高法院第一次發回更審，本院於95年9月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文被告應給付原告新台幣陸佰貳拾叁萬叁仟叁佰叁拾叁元及自民國九十三年一月九日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔二十分之一，餘由被告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，非經他造之同意，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一及擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第225條第1項第2、3款分別定有明文。查本件原告於起訴時，原請求被告應給付新臺幣（下同）944萬3435元，及自民國（下同）82年1月5日起至清償日止，按年息百分之6計算之利息，嗣於93年8月29日則具狀請求被告應給付623萬333元及自93年1月9日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，又於本院前審95年1月4日言詞辯論期日，具狀聲明，請求遲延利息應自82年1月5日起算，核其此部分聲明之變更，屬擴張及減縮應受判決事項之聲明，與首開法文之規定相符，應予准許。
二、次按因犯罪而受損害之人，於刑事訴訟程序得附帶提起民事訴訟，對於被告及依民法負賠償責任之人，請求回復其損害，刑事訴訟法第487條第1項定有明文。又刑事附帶民事訴訟，經刑事法院以裁定移送於民事庭後，即應適用民事訴訟法之規定，又依前開民事訴訟法第255條第1項第2款之規定，原告本得就與原請求同一基礎事實之法律關係為訴之追加。。經查原告於附帶民事起訴狀內，就其請求之事實理由已註明：「請參見係鈞院92年度重上更㈠字第230號」，顯係以該刑事判決所認定之犯罪事實，據為其請求權之依據。又查被告甲○○明知編號A3、A8（原告乙○○所買受者之系爭房地編號）、A11之一樓部分，已經變更為「門廳」之公共設施，竟基於意圖為自己不法所有、不將此情告知先前已和其簽約之原告等人，致使原告等人因分別誤認上開大廈編號A3、A8、A11等三戶店鋪，係依據原設計圖施工，日後所取得之所有權合法無虞，陷於錯誤，乃分別依約逐期繳納上開契約金額給甲○○，亦經本院前開刑事判決認定明確，益見原告於提起附帶民事訴訟之初，應係以被詐欺之侵權行為法律關係，訴請被告賠償其所詐取之價金。嗣原告於該刑事附帶民事訴訟事件裁定移送原法院民事庭後，於94年8月29日所提準備書狀陳明：「四……本件原告依侵權行為之法律關係訴請被告賠償其所詐取之買賣價金，依前述原告得併依債務不履行損害賠償請求權之法律關係為本件請求，該項請求權基礎與原告起訴時所主張之原因事實均屬同買賣標的之買賣爭執，特此聲明追加之。」（見本院前審卷58至60頁），核原告於移送民事庭後，又追加債務不履行法律關係之訴，其原訴與追加後之新訴，均本於原契約約定供店鋪使用之一樓建物部分，經被告非法變更為「門廳」之公共設施，並作為門廳通道使用之同一基礎事實為其請求之原因事實，其原訴及追加後之新訴所使用之證據資料亦相通，被告就其追加於本院前審亦不為爭執，而為本案之言詞辯論，俱證原告之追加對其防禦權之行使，亦不生影響，其追加，依前開說明，亦應併予准許（按此部分為請求權之追加，依民事訴訟法第77之15條第3項之規定，其金額並未逾起原訴請求之範圍，故無庸另補繳裁判費）。
三、兩造於本院前審不爭執之事實如下：㈠被告代表系爭建物賣方，將編號A3、A8、A11中A8部分1、2
二樓（含基地及地下室停車一位）以店舖名義，以935萬元（土地價款654萬5千元，建物價款280萬5千元）之代價出賣與原告，並已依法於83年間，將土地及建物登記為原告所有。
㈡被告出售之系爭「佳縈王國」大廈編號A8之1、2樓房屋，關
於該一樓部分，係為該大樓門廳通道之公共設施，業經中山地政事務所將原先登記主要用途：「店舖、辦公室、人行道」，面積「27、68」平方公尺，以更正為登記原因，逕為更正登記為主要用途：「梯間、人行道、辦公室」，面積：「
7.79」平方公尺。㈢被告因偽造文書等罪，業經本院刑事庭以92年度重上更㈠字
第230號刑事判決認定被告：明知上開大廈編號A3、A8（原告所買受）、A11等三戶店鋪之一樓部分既須做為門廳通道之公共設施使用，顯無人願意買受此三戶原設計為一、二樓店鋪之房屋（含基地），竟因知悉辦理建物第一次測量僅需檢附建築執照圖影本、及不需實測，即基於意圖為自己不法所有、及意圖使公務員登載不實再為行使之概括犯意，意圖依照未補正前之原設計圖建造編號A3、A8、A11等三戶店鋪，並以行使變造私文書、及使公務員登載不實之方法，讓臺中市政府工務局建築管理課承辦人員依據原設計圖核發上開大廈編號A3、A8、A11等三戶店鋪之使用執照，及讓臺中市中山地政事務所承辦人員將上開不實事項登載於職務上所掌之建物登記簿謄本、及核發建物所有權狀，再為交付，乃不將此情告知先前已和其簽約之張萬曆、乙○○…致使張萬曆、乙○○、及陳海南三人，均因分別誤認上開大廈編號A3、A8、A11等三戶店鋪，係依據原設計圖施工，日後所取得之所有權合法無虞，陷於錯誤，乃分別依約逐期繳納上開契約金額給甲○○等，而判決科處被告有期徒刑2年（嗣經最高法院駁回被告之上訴而告確定）。
㈣兩造均不同意將系爭房地送鑑定（參本院前審卷第85頁）。㈤)以上兩造所不爭執之事實，並有合約書、土地登記謄本、
使用執照、圖說、中山地政事務所函、建物所有權狀、台中市政府函、建物測量成果圖、存證信函、請求調查書、本院九十二年度重上更㈠字第二三０號刑事判決等件存卷可參，此部分之事實，自堪信為真實，並採為本院判斷之基礎。
四、關於侵權行為損害賠償之請求部分：查原告係81年1月間即購買系爭店舖，83年10月29日完成交屋，原告於84年8月9日中山地政事務所通知更正一樓店舖部分為門廳時，即知悉其受有損害，乃遲至93年12月24日起訴時，固已逾2年之時效，但其又追加不履行之損害賠償部分，其請求是否有理由，茲分項說明本院得心證之理由如下：
㈠、按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求損害賠償。前項情形，給付一部不能者，若其他部分之履行，於債權人無利益時，債權人得拒絕該部分之給付，請求全部不履行之損害賠償。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。」民法第226條、第227條第1項分別定有明文。本件原告買受受系爭「佳縈王國」大廈編號A8一、二樓房屋，係供店鋪使用，惟1樓部分，業經被告非法變更為門廳通道之公共設施，而無法供營業使用，已失去雙方買賣契約訂約之目的等情，業經原告陳述明確，又查系爭A8之一樓大除樓梯外其他空間皆為門廳（通道用地），其牆壁目前亦尚未打通，亦據本院前審法官於94年10月4日親至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄及現場圖附卷可證（本院前審卷第
78、79頁）；被告雖又辯稱該二樓部分可供辦公之商業用途使用，惟原告既非公司、行號，依理當無購買二樓作為辦公室之必要，亦無為辦公之目的，而以鉅額購買一樓通道供全體使用之可能，況該二樓，共有二房，其中一房內有客廳、廚房及衛浴設備（見本院前開勘驗筆錄），依其設施及性質，亦顯非供辦公之用途，而原告既係以A8一樓、二樓，合為同一之建築物為其買賣標的物，依其真意顯係以一、二樓為一體成形之店舖使用，而購買系爭房屋，原告又已多次陳明其係以一、二層均作店舖生意之用而購買系爭建物（本院前審卷第54頁、第77頁），衡情自無單為使用二樓之目的，而簽訂系爭一、二樓買賣契約之理。
㈡、再查，本件被告於刑事偽造文書一案之原審及本院前審已分別供承：「本件建物乃做店舖之用」、「我們是店舖式的設計」，又被告確係以店舖名義將前揭房屋賣與被害人，亦據告訴人陳丞成、證人張萬曆於前開刑事案指、證述無訛（見本院92年度重上更一字第230號第19頁之⑸第2-8行），並經本院調閱前開刑事案卷查核相符，衡以一般交易常情及經驗法則，系爭房屋售價高達近千萬元，原告焉會就該房屋係店舖或住宅或公共設施未與出賣人達成明確協議即草率購買之理，又豈有人願以此高價購買供全體住戶出入之門廳走道？參諸刑案卷附房屋登記申請書記載，被告亦確以店舖、辦公室為主要用途申請前揭建物之所有權登記，此亦經本院92年重上更一字第230號刑事判決認定明確（見前該刑事判決第19頁之⑸理由所載），再稽之台中市中山地政事務所於83年1之18日所核發之系爭建物所有權狀上亦載明本建物係供商業使用（見本院前審卷第87頁），倘兩造間無購買店舖之合意，被告又何須以店舖為名申請建物所有權登記，該建物所有權使用執照又何以記載為商業用途，倘原告係購買二樓供辦公或住家之用，則其買賣契約之標的亦無特別記載「
一、二樓A8」之必要，而以註明二樓為已足，被告就原告主張購買系爭一、二樓係作店舖使用一節，於本院前審亦不為爭執，而只爭執二樓部分得否作為辦公室及營業之用（見本院前審卷第77-78頁）是原告主張兩造係為店舖使用之目的而簽立系爭房地買賣契約，應屬可採。
㈢、又查佳縈王國大廈係由建築師薛健一所設計，依其原先設計之A3、A8、A11三戶亦為店舖，但因其向臺中市政府工務局建築管理課申請核發上開大樓之建築許可執照時，因上開A3、A8、A11等三戶之一樓部分，正處電梯出入口附近，臺中市政府工務局建築管理課承辦人員因認此部分之設計與建築法規不合，必需另行設計三處門廳以供出入，乃通知補正，建築師薛健一乃於81年3月5日及同年10日二次更改設計，除保留原設計圖面編號A1、A2、A5、A6、A7、A9、A10、A12、A13等9戶店舖外，其餘靠近電梯旁邊之三戶店鋪之一樓部分（，即A3、A11及原告所買受之A8等三戶），則均變更為「門廳」之公共設施，並作門廳通道使用，而僅餘通往二樓之樓梯設計，臺中市政府工務局建築管理課始據此核發之建築許可執照，依台中市政府工務局建築管理課於81年3月11日准予新建之一樓平面圖設計，亦無A3、A8、A11三戶店舖之設計，而均標示為門廳，且僅剩通往該三戶二樓之樓梯（並非公共用之樓梯），此有薛建一建竹師事務所所繪製之「佳縈王國大廈」一樓平面圖（縮小尺寸後影印之影本，參91年偵字第8227號偵卷A卷57頁）；並經薛健一於刑案證述甚詳，益證依主管單位嗣後核准新建之平面設計圖，前揭A3、A8、A11已非店舖，洵無疑義。
㈣、又本案被告確有於82年12月6日，以其為申請人，藉建照副本遺失為由，再向臺中市政府工務局建築管理課申請補發81中工建字第0474號建造執照之設計圖副本，依其檢附之設計圖晒圖，則擅將上開A3、A8、A11三戶一樓原記載之「門廳」字樣塗去（但亦未補記A3、A8、A11等字樣），並依此變造後之設計平面圖，矇混使臺中市政府工務局建築管理課承辦人員，在該建築平面圖上加蓋「補發」、「副本」字樣，隨後被告即委請不知情土地代書持前開開經過變造之建築平面圖（即補發副本）至臺中市中山地政事務所申請建物第一次測量，並據以申請核發建物測量成果圖及向臺中市中山地政事務所辦理上開大廈編號A3、A8、A11等三戶店鋪之建物與基地所有權第一次登記，使臺中市中山地政事務所承辦此項公務人員，在職務上所掌之建物登記簿謄本為不實之登載，並據以核發內載上開不實事項之建物所有權狀，以上各情亦有被告名義之82年12月6日申請書、檢附之設計圖晒圖影本可資佐證（參九91年度偵字第8227號偵卷A卷第31、32頁，此部分業經本院影印存卷）、上開大廈編號A3、A8、A11等三戶店鋪之建物測量申請書、臺中市中山地政事務所建物測量成果圖、及土地（建物）登記申請書（含登簿、校簿、繕狀、校狀、書狀用印、交付發狀日期之登載）影本為證（見91年度偵字第8227號偵卷A卷第78至89頁，本院已影印存卷），依上開申請補發之設計平面圖副本，與臺中市政府工務局於81年3月11日准予新建之前開設計平面圖，兩者相互比較，除原設計圖面編號為A1、A2、A5、A6、A7、A9、A10、A12、A13等九戶店鋪之一樓通往二樓之樓梯位置與設計有變更之外，上開大廈A3、A8、A11一樓部分原記載之「門廳」字樣則被塗去，顯有變造，倘兩造間非以供店舖使用之目的，而締結系爭買賣契約，被告何以會以店舖及辦公室之名，申請建物測量，並以店舖、辦公室為主要用途申請建物之所有權登記，倘原告係購買一樓之通道，被告亦原即以門廳賣予原告，衡之情理，被告自無以店舖及辦公室申請登記之必要，原告主張其等簽約購買系爭編號A8一、二層建物之用途及契約之目的係供店舖使用，未購買通道一節，更足信為真實。
㈤、又查佳縈王國大廈於81年3月11日准予新建之設計圖示，並無A3、A8、A11三戶店舖之設計，且該三戶原雖設計之店舖，但因其正處電梯出入口附近，經主管單位認此部分設計與建築法規不合，需另行設計三處門廳以供出入，該三戶之一樓部分店舖，始經建築師變更設計為「門廳」之公共設施，業如前述，證人薛健一於本院刑事庭亦證實：當時我告訴甲○○那部分是門廳不能賣，如果要賣，必須變更設計才可以，是建築執照發下來不久，我就告訴他」等語，被告本人於本院刑事庭審理初訊亦坦稱「原始圖上A3一樓是門廳沒錯」等語，此業據本院調閱訴外人即編號A3買受陳丞成與甲○○間侵權損害賠償事件（本院90年重訴字第29號及最高法院92年號台上字第2470號民事判決）卷宗查閱無誤，足見被告明知系爭建物已無法供營業使用，而刻意隱瞞之，使原告誤信可供店舖使用而予買受，實際上原告買來供店舖使用之建物，其一樓已成為公共設施之一部分，二樓依其用途及設計，亦無法供店舖營業使用，參以系爭佳縈王國大廈編號A8之一樓部分，亦經地政事務所將原告登記之主要用途「店舖、辦公室、人行道」，面積「27.68平方公尺」，以更正登記為原因，而逕行更正登記主要用途為：「梯間、人行道、辦公室，面積「7.79平方公尺」，此亦有台中市中山地政事務所變更前後之測量成果圖附卷足參（以上皆影本，參附民卷第66-67頁）；堪證系爭建物客觀上無論其面積及使用用途，均無法再為變更為店舖之用，被告所為之給付，顯然不符合兩造間約定之債務本旨，並具有可歸責之事由，該建物部分之給付即屬不完全，前項瑕疵，又因建築法令之限制，而無從補正，核屬給付不能。至原告名義上雖取得系爭房地之所有權，然因一層建物已為門廳，二樓部分亦因不敷契約之目的，而無從為使用收益，其土地部分亦僅有持分比例，故本件被告雖僅就系爭房地一樓部分給付不能，然因原告之所以買受系爭房地，乃著重於系爭建物可供店舖之用途，故依客觀交易之常情，其他部分之履行，於原告亦無利益可言，原告因之主張其受有相當房屋買賣價金之損害，請求退還房地款（附民卷第3頁第10行）自非無據。
㈥、次按被告於本院前審固又辯稱伊於83年間即將基地所有權移轉登記為原告所有，該土地已由原告取得，並無任何權利瑕疵或價值減少之情形；另二樓房屋面積並未短少，仍得作為住宅及辦公室使用。又原告既認該房屋現況之客觀上價值未及依原使用目的3分之2，係以房屋一樓原為店舖變為門廳，因該房屋價值減少而受有損害，自應以原告給付被告房屋款280萬5千元，計算損害之範圍及金額，是以原告請求賠償623萬3333元之損害，尚屬無據云云，然原告購買系爭房地之目的，本供商業店舖之用，但實際上卻作門廳之通道，二樓部分亦無獨立營業及使用之價值，被告縱已將土地過戶予原告，原告亦無法依契約之目的，而為使用、收益，原告亦陳明自購買均未曾住過或使用過系爭房地，依本院前審於94年10月4日實地履勘現場所示：二樓部分牆壁多處龜裂，現場一樓通往二樓之樓梯間則瓦斯管裸露，依其情狀亦難供人居住使用。再參酌兩造房屋買賣契約第20條之約定：「本委建契與本契約標的土地預定買賣契約，貸款特約事項等文件均視同本約之一部分應同時履行，如其中之任何契約未完全履行時，其他任何之契約亦視同未完全履行」（見前審卷第11頁反面），是以本件房屋既有不完全給付之瑕疵，其瑕疵又無從補正，已屬給付不能，依約亦應一併視同土地之瑕疵及給付不能，再原告名義上雖取得系爭房地之所有權，然因本件一層建物已為門廳，二樓部分亦因不敷契約之目的，而無從為使用收益，其土地部分亦僅有持分比例，故本件被告雖僅就系爭房地一樓部分給付不能，然因原告之所以買受系爭房地，乃著重於系爭建物可供店舖之用途，故依房地之客觀情狀及交易常情，其他部分之履行，於原告亦無利益可言，原告因之主張其受有相當房屋買賣價金之損害，自非無據，被告空言原告只得依房屋價值計算損害，自屬無據。
㈦、綜上，本件建物既無法作為店舖使用，已構成不完全給付之債務不履行責任，且均屬不能補正，原告客觀上自已受有相當於房屋買賣總價金之損失，又與原告相同之情形即編號A3部分之買受陳丞成與甲○○間侵權損害賠償事件，本院90年重訴字第29號及最高法院92年號台上字第2470號民事判決亦一致認定訴外人陳丞成所受之損害與其買賣總價金相當，而判決訴外人陳丞成勝訴確定，此亦據本院調閱上開案卷查閱無訛，故原告依關於給付不能之規定，請求被告給付其相當於房地買賣價金其中之623萬3333元作為其損害賠償之金額，核屬正當。
㈧、末查，原告係依民法227條之規定，以本件房屋具有無從補正之瑕疵，為不完全給付，且陷於給付不能，而依同法第226條之規定，請求其因被告給付不能所受之損害賠償，其其起訴狀內雖有「瑕疵擔保」之字句，但此只在說明原告受有損失而已，非主張請求減少買賣價金，而係請求回復其所受之損害，此業經原告陳明於卷（本院更一卷第16頁反面），故原告縱未以全部買賣價金作為其賠償之金額，亦係其請求損害賠償之範圍及金額之問題，依其真意並非以權利或物之瑕庛擔保請求減少買賣價金，故被告抗辯應依土地公告現值或建築物課稅現值分攤計算其減少之價金，亦屬無據。
五、綜上，原告依債務不履行法律關係，以被告給付具有瑕疵，使其預定買受一、二層建物（含基地）作店舖使用之契約目的，無法達成，致給付不完全，該項瑕疵又無從補正，已屬給付不能，而請求被告賠償其相當於買賣價金之損害金額，其中之三分之二即623萬3333元及自郵局存證信函催告被告履行之翌日即93年1月9日（按該存證信函係於93年1月8日送達予被告，見前審卷第61頁）起至清償日止按年息百分之5計算之利息，核屬正當，應予准許。至於其餘部分之利息請求，因原告此部分係以債務不履行之法律關係，請求遲延利息之支付，故應自被告受催告時起始負遲延之責任，原告主張應自其付清房地款即82年1月5日起算遲延利息，核屬無據，其超過部分之利息請求自應予駁回。又本件原告依不完全給付及給付不能請求債務不履行之損害賠償既屬有理由，其餘請求權，均無審酌之必要，併此敘明。
六、兩造其餘攻擊、防禦與本件判決結果不生影響，無逐一論列之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依第79條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 10 月 12 日
民事第二庭審判長法 官 童有德
法 官 翁芳靜法 官 謝說容以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書 (須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 蘇昭文中 華 民 國 95 年 10 月 12 日
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