臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上字第182號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 柳正村律師視同上訴人 癸○○
壬○○辛○○庚○○丁○○戊○○己○○子○○○甲○○被上 訴 人 乙○○訴訟代理人 劉建成律師上列當事人間拆屋還地事件，上訴人對於中華民國96年5月17日台灣台中地方法院95年度重訴字第433號第一審判決提起上訴，本院於96年10月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決關於命上訴人拆除附圖Β部分面積 68.87平方公尺建物及交還該土地部分廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠被上訴人起訴係依據「自願書」之債權契約行使請求權，並
稱本件未定期間，得隨時請求上訴人拆屋還地，但「自願書」之債權契約成立於民國76年 3月15日，被上訴人於95年10月 3日起訴，被上訴人依據「自願書」行使請求權，已逾15年請求權時效，上訴人自得以時效抗辯拒絕給付。又依時效取得之權利，民法上既有明文規定，不生不當得利之問題，本件三七五租約尚未塗銷登記，故上訴人亦非無權占有。
㈡依自願書記載：「以後業主若有出售或其他用途、使用該土
地時」，並非被上訴人所稱業主得隨時請求拆屋還地，該約定書已視同雙方租地建屋之約定，被上訴人存證信函通知上訴人內容並無自願書所載土地出售或說明被上訴人有其他用途，應認自願書所附條件未成就，被上訴人終止租約不合法。被上訴人雖提出與訴外人聯讚建設股份有限公司所簽立之合建合約書，惟被上訴人存證信函及起訴書通知上訴人終止租約時，並未說明有該合建合約書存在，且證人王得林於原審證稱公司目前並無推案，停止營運中，顯然無資力參與系爭土地合建。又證人王得林於原審作證時，對於系爭土地合建面積多少、可供興建幾棟房屋均不知情。前揭合約書內容不實在，顯係臨訟製作，不能使法院相信其合約書內容為真實，被上訴人就收回條件應認舉證不足，證人證言亦不可採足證被上訴人對於系爭土地並無出售、合建或其他用途甚明，兩造所訂自願書收回條件未成就。
㈢按自願書記載業主出售時得收回土地，並無排除土地法 104
條承租人優先購買權，縱認為被上訴人與他人合建，因合建為承攬及買賣混合契約，就土地移轉部分仍屬買賣，上訴人為承租人，就承租之土地有優先購買權，被上訴人並未踐行此項通知程序，上訴人仍保有優先購買權，不得收回土地。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、陳述：除與原判決記載相同者外，補稱略以：㈠本件上訴人丙○○96年 6月11日上訴狀主張「本件上訴範圍
為原判決附圖Ｂ部份面積 68.87平方公尺建物及該土地，訴訟標的價額新台幣（下同）0000000 元」，惟被上訴人於起訴時，係以本件訴訟標的台中縣大里市○○段○○○○○號土地，按當年度即95年度公告土地現值每平方公尺 34000元，乘以該地號土地之面積，算出本件訴訟標的價額為00000000元（計算式：682.3234000 ＝00000000），並按該標的價額繳納第一審裁判費，據此計算，上訴人丙○○所主張上訴範圍之訴訟標的價額應為0000000元（68.8734000＝0000000），上訴人前揭上訴狀主張其上訴之訴訟標的價額為000000
0 元，顯屬較低，其據此較低之標的價額所繳納上訴二審之裁判費，自有短少，不符合前述民事訴訟法第77條之16規定應計收之裁判費規定。應命上訴人補繳短少之裁判費，逾期未繳者，即依法駁回其上訴。
㈡被上訴人與訴外人楊墩發間系爭土地等 6筆土地之原耕地租
約，因楊墩發於69年間擅自搭建系爭房屋經營小吃店，未自任耕作，該耕地租約因而無效。而系爭土地等四筆土地（除徵收之2筆土地以外之4筆土地），因耕地租約爭議涉訟中，未能立即為請求塗銷該租約登記，惟實際上耕地租賃契約已無效。況耕地租約之成立或消滅，不以租約登記為要件，耕地租約登記僅為行政機關管理之行政措施，本件原耕地租約登記是否註銷，並不影響於實體上認定兩造耕地租約消滅，另就系爭土地成立新租約之事實。上訴人主張耕地租約未塗銷，非無權占有云云，並不可採。
㈢楊墩發及上訴人丙○○共同立具之「自願書」載明被上訴人
需使用土地時，上訴人願無條件拆屋還地之解除條件，且渠等保證不再擴建使用，是以兩造於系爭土地所成立之新租約並非基地租賃契約。況依95年當期申報地價計算，系爭土地之申報地價分別為每平方公尺5040元、4413元、4080元、4264元，其申報地價總值為 00000000.04元，依「台中縣縣有基地租金率方案」計算，其基地租約之合理租金應為每年0000000 元整，惟被上訴人於終止租約前，僅向上訴人收取每年28476元之租金（即每半年14238元），兩者相差37.5倍，顯無成立基地租約之意思。據此可知，系爭新租約僅為一般土地租約，僅特別約定上訴人得依現狀使用其擅自興建之房屋，但不得擴建，且附有地主需使用土地時願無條件拆屋還地之解除條件，並非基地租約。
㈣被上訴人於95年 3月17日發存證信函予上訴人及視同上訴人
時，已表示依前揭「自願書」，伊如須「使用」土地時，上訴人及視同上訴人應無條件拆樓房交還土地，爰依上述『自願書』及民法規定，以該存證信函向上訴人及視同上訴人表示於95年 7月31日終止上述租約等語；且被上訴人於原審曾再次以95年11月 2日準備書狀向上訴人及視同上訴人表示：
「原告有使用系爭土地等四筆出租土地之必要，依『自願書』之約定，解除條件已成就，租約已終止或消滅，請被告等人立即拆屋還地。」，均已就系爭租約之解除條件成就為適當之表示。被上訴人依民法第 455條前段規定行使租賃物返還請求權之時效應自95年7月31日時起算，於110年 7月31日始為屆滿，其行使民法第 767條前段之物上請求權，依司法院大法官會議第107號、164號解釋，並不受時效之限制。上訴人主張被上訴人依據「自願書」行使請求權，已逾15年請求權時效云云，顯有誤解，不足採信。
㈤聯讚公司未曾停止營業，不僅曾有許多建案完成，而且目前
亦已取得幾塊土地在規劃建築當中。而建商之公司登記資本額，並不等於建商之現有資金，且建商執行各別建案之資力，除以公司現有資金建築以外，並得視各案情形，由公司股東另行出資（包含以完成其他建案之獲利出資），或招攬其他第三人合夥出資，甚至可以向金融業者融資興建，上訴人指稱聯讚公司資本額僅3500萬元、已於88年 3月16日停止異動、目前停止營業中、顯無資力參與系爭土地合建云云，顯有誤解。被上訴人與聯讚公司間之合建合約書第 2條約定：
「因乙方上述五筆土地現在仍被他人占用，乙方已積極準備收回及訴訟事宜，待乙方收回土地後，再由甲、乙雙方會同實地測量鑑界點交土地後，再另行簽署其他細部約定事項。」，聯讚公司因本件土地尚未收回，不可能先行支出大筆之規劃、設計費用（依「省（市）建築師公會建築師業務章則」規定，建築師之規劃設計及監造酬金，一般建築為總工程造價之3.5%至9%），並未正式規劃建築方案，此正合乎合建合約書只作概略約定之意旨。且合建契約第 3條約定：「…乙方點交土地時，甲方應付給乙方合建保證金 5百萬元整，並交給乙方面額 5百萬元整之合建保證本票。」，顯見被上訴人點交土地予聯讚公司建屋時，聯讚公司除開立 5百萬元本票交付被上訴人以外，另應支付現金 5百萬元予被上訴人，以為合建之保證金，並無上訴人所稱僅交付 5百萬本票之情形。上述合建合約書約定內容，並無與常情不符之處。另被上訴人於95年 3月17日發函與上訴人及視同上訴人時，已明確表示依「自願書」終止租約，而上訴人丙○○及其被繼承人楊墩發所簽署之「自願書」本已載明：「以後業主若有出售『或作其他用途』，使用該土地時，本人願無條件拆除樓房，並交還該土地」，被上訴人上述存證信函，自應認為已對上訴人及視同上訴人為土地另有用途並終止租約收回土地之事項為適當之表示，其解除條件已成就，業如前述，則其發函終止租約並不以提出前揭合建合約書為必要，其發函及起訴時未提及合建合約之事，並不悖於常情。上訴人以上述情由主張被上訴人提出之合建合約書係臨訟製作云云，並無理由。
㈥系爭租約為一般之土地租約，上訴人並無優先購買權。縱認
其就建屋部分為租地建屋契約，惟楊墩發與上訴人丙○○ 2人於76年 3月15日出具前揭「自願書」時，已承諾只要被上訴人有出售或做其他用途，使用該土地時，上訴人及視同上訴人即應無條件拆屋並交還土地，則上訴人及視同上訴人就該土地建屋部分亦無再主張優先購買權可言。另依土地法第
104 條之條文觀之，基地租賃承租人之優先購買權，係以「基地出賣時」為其適用前提，本件被上訴人係有意與建商合建，而須使用土地建築房屋，並非出賣基地，且該合建依證人王得林於法院作證時所述，聯讚公司係受被上訴人委託規劃設計、建築及銷售房屋，以土地及興建房屋之一半作為建商受託處理上述勞務事項之費用（96年 3月26日言詞辯論筆錄第 4頁），其性質屬於承攬，並非上訴人所稱承攬及買賣混合契約，自無土地法第 104條之適用，上訴人主張其就建屋部分有優先購買權云云，亦乏依據。
理 由
一、本件上訴人丙○○僅就原判決命上訴人拆除附圖Ｂ部份面積
68.87 平方公尺之建物及返還該部分所座落之土地部分提起上訴，其訴訟費用自應僅就此部分範圍計算，被上訴人主張應就台中縣大里市○○段○○○○○號土地全部計算上訴訴訟標的價額應屬誤會，本件尚無應命補繳上訴費用問題，先此敘明。又本件係必要共同訴訟，上訴人丙○○之上訴效力應及於其餘上訴人，併此敘明。本件視同上訴人癸○○、壬○○、辛○○、庚○○、丁○○、戊○○、己○○、子○○○、甲○○，均經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第 386條各款所列情形，爰依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、本件經兩造於原審整理並協定簡化爭點如下：㈠不爭執事項：
⒈上開 6筆土地為被上訴人所有，原由訴外人楊墩發於38年間
依耕地三七五減租條例向被上訴人承租耕作（原耕地租約包含上開 6筆土地，79年間新光段1001地號土地被徵收、94年間新光段1012地號土地被徵收，出租土地變更為 4筆）。
⒉楊墩發於69年間於系爭土地上如附圖所示Ｂ部分搭建房屋經營小吃店。
⒊楊墩發及其子即上訴人丙○○旋於76年 3月15日出具如原證
三所示「自願書」，被上訴人並繼續收受楊墩發及其繼承人給付之租金，雙方成立另一新租約。
⒋78年 2月23日楊墩發死亡後，由上訴人丙○○、癸○○、壬
○○、子○○○、戊○○、己○○、辛○○、庚○○及訴外人楊永郎繼承，再因楊永郎於92年 1月19日死亡後，其應繼分由上訴人甲○○、丁○○繼承。上訴人等人已成為前開新租約之承租人。
⒌被上訴人前依耕地三七五減租條例第16條、第17條規定，對
上訴人提起租佃爭議訴訟，請求拆屋還地，經最高法院94年度臺上字第2135號判決認兩造間之租約已非耕地租約，而駁回被上訴人之訴確定。
⒍如聲明所示土地迄為上訴人占有使用。
⒎被上訴人於95年3月17日、同年9月25日發存證信函予上訴人，表示依自願書及民法之規定，於95年7月31日終止租約。
⒏「自願書」之約定，為前開「新成立」租賃契約內容之一部分。
⒐前案（最高法院94年度臺上字第2135號）確定判決為重要爭
點之下列事項，本件法院就該重要爭點之法律關係，不得作相反之判斷或主張（爭點效）：
①上開新光段1011、995、996、998、1012地號共5筆土地，
於62年11月30日變更都市用地，為「大里都市計劃、草湖地區都市計畫○住○區○道路用地，自變更都市計劃起，已不具有土地法第 106條所規定「耕地」之性質，不適用耕地三七五減租條例。
②被上訴人與訴外人楊墩發自76年 3月15日（該確定判決誤載為16日）起，就上開 5筆土地已成立一新租賃契約。
㈡爭執事項：
⒈本件被上訴人依「自願書」之債權契約行使請求權，時效是
否已經消滅？⒉前開「新租賃租約」，標的物是否及於如附圖所示Ｃ部分土
地？該部分之耕地三七五租約是否繼續存在，而不得依「自願書」請求返還？（此部分未據上訴）⒊前開「新租賃契約」性質是民法第 450條之不定期土地租賃
契約，或土地法第 103條之租地建屋契約？又是否定有解除條件？其解除條件是否成就？
三、查所謂租地建屋契約係指土地之租賃契約以承租人自行建築房屋而使用為其目的，因此種契約恆有承租人非有相當期限不能達其目的之特性，基於保護基地承租人使用房屋之利益，均有土地法第 103條規定之適用，尚不區分其訂約時房屋已興建完成或係承租基地後始興建房屋而有不同（最高法院74年台上字第2562號判例參照）。被上訴人與訴外人楊墩發自76年時就上開 5筆土地成立一新租賃契約，依前開說明，仍屬土地法第103條之租地建屋契約，而非民法第450條之不定期租賃契約。惟按土地法第 103條之規定，並非禁止租用基地建築房屋之契約附有解除條件，亦不排除民法所定解除條件成就之效果，基地租賃契約之當事人如定有出租人需要隨時可拆還基地之特約，自應解為附有解除條件（最高法院40年臺上字第1636號判例參照）。本件自願書所用文字係：
「…以後業主若有出售『或』作其他用途，使用該土地時，本人願無條件拆除樓房，並交還該土地…」，並未具體指明業主（債權人即被上訴人）僅於何用途需用土地時，始得要求債務人拆屋還地，易言之，究有無使用需求，繫於債權人一方主觀之認定，經核係附有純粹隨意條件，其條件繫於債權人一方之意思，而屬解除條件之情形。且依上開說明，其條件仍屬有效。亦即上開「自願書」雖屬土地法第103 條之租地建屋契約，然定有純粹隨意（依債權人之意）之解除條件，自得依被上訴人一方意思而使條件成就，則被上訴人依此特約以自己需用土地為原因，隨意解除本件租地建屋契約後，訴請被告拆屋還地，自屬正當。另被上訴人前依耕地三七五減租條例第16條、第17條規定，對上訴人提起租佃爭議訴訟，請求拆屋還地，經最高法院94年度臺上字第2135號判決認兩造間之租約已非耕地租約，而駁回被上訴人之訴確定。且最高法院94年度臺上字第2135號確定判決為重要爭點之：⑴自變更都市計劃起，已不具有土地法第 106條所規定「耕地」之性質，不適用耕地三七五減租條例。⑵被上訴人與訴外人楊墩發自76年 3月15日（該確定判決誤載為16日）起，就上開 5筆土地已成立一新租賃契約等，本件法院就該重要爭點之法律關係，不得作相反之判斷或主張（爭點效），上訴人主張本件三七五租約尚未塗銷登記，故上訴人亦非無權占有云云，尚無足採。
四、又按民法第 125條之請求權消滅時效，自請求權可行使時起算，同法第 128條固定有明文。惟查上訴人等人占有系爭土地之原因，係由於其被繼承人楊墩發及上訴人丙○○於76年
3 月15日出具「自願書」，且被上訴人繼續收受楊墩發及其繼承人給付之租金，雙方因之成立另一新租約而來。且依上所述，此租約係附有繫於債權人一方意思之純粹隨意解除條件。而所謂條件，乃法律行為之附款，即當事人對於法律行為效力所附加之限制，係基於當事人為法律行為時對現狀之一定認識，或對其將來發展之期待，本乎私法自治原則准許當事人以特定事項構成意思表示內容之一部。其中，解除條件者，乃限制法律行為效力消滅之條件，即已發生之法律行為於條件不成就時保持其效力，於條件成就時當然失其效力（民法第99條第 2項參照）。反之，在條件尚未成就以前，被上訴人之「請求拆除房屋、交還土地」請求權，因兩造租賃關係尚保持其效力，自無從開始起算消滅時效。本件被上訴人之拆房、還地請求權之消滅時效應自其行使解除租賃契約後始開始起算，上訴人辯稱原告之上開請求權應於76年 3月15日「自願書」債權契約成立時起算，與前開解除條件之性質不合，尚無可採。
五、被上訴人與聯讚公司間就系爭土地訂有合建合約書，依該合建契約第 2條約定：「因乙方上述五筆土地現在仍被他人占用，乙方已積極準備收回及訴訟事宜，待乙方收回土地後，再由甲、乙雙方會同實地測量鑑界點交土地後，再另行簽署其他細部約定事項。」；第 3條約定：「…乙方點交土地時，甲方應付給乙方合建保證金5百萬元整，並交給乙方面額5百萬元整之合建保證本票。」，顯見被上訴人點交土地予聯讚公司建屋時，聯讚公司除開立 5百萬元本票交付被上訴人以外，另應支付現金 5百萬元予被上訴人，以為合建之保證金，並無上訴人所稱僅交付 5百萬本票之情形。上述合建合約書約定內容，並無與常情不符之處。另被上訴人於95年 3月17日發函與上訴人及視同上訴人時，已明確表示依「自願書」終止租約，而上訴人丙○○及其被繼承人楊墩發所簽署之「自願書」本已載明：「以後業主若有出售『或作其他用途』，使用該土地時，本人願無條件拆除樓房，並交還該土地」，被上訴人上述存證信函，自應認為已對上訴人及視同上訴人為土地另有用途並終止租約收回土地之事項為適當之表示，其解除條件已成就，業如前述，則其發函終止租約並不以提出前揭合建合約書為必要，其發函及起訴時未提及合建合約之事，並不悖於常情。此外上訴人並未提出證據足以證明本件合建合約係通謀虛偽之意思表示，被上訴人與聯讚公司間就系爭土地所訂合建合約尚非無效。且依上開「自願書」所約定，既係附有繫於債權人（被上訴人）一方意思之純粹隨意解除條件，被上訴人本無庸證明確有合建事實，即得任意解除系爭租約，上訴人上訴主張解除條件未成就云云，並無理由。
六、本件租約係附有隨意解除條件，已如上述，而被上訴人已表示土地另有用途並終止租約收回土地，而使解除條件成就，依民法第99條第 2項規定，系爭租約之解除條件成就後，系爭租約自該時起失其效力，則上訴人自不得再據已失效力之租約再主張有優先購買權。是不論被上訴人與聯讚公司間之合建契約究屬買賣或承攬契約，上訴人主張依土地法第 104條之規定，其就建屋部分有優先購買權存在云云，並無理由。
七、綜上所述，本件被上訴人主張依民法第767條、第455條規定，訴請上訴人拆除系爭土地上之地上物，並將系爭土地返還上訴人，即為有理由，應予准許。原審判命上訴人敗訴，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 10 月 23 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 曾謀貴法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 江丞晏中 華 民 國 96 年 10 月 25 日
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