臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上字第258號上 訴 人 彰化商業銀行股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 丙○○被 上訴人 甲○○
10被 上訴人 丁○○
15號上列當事人間請求確認房屋租賃關係不存在事件，上訴人對於中華民國96年7月17日臺灣苗栗地方法院第一審判決（96年度訴字第133號）提起上訴，並為訴之追加，本院於96年12月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
確認被上訴人甲○○與被上訴人丁○○間就被上訴人甲○○所有如附表所示不動產之租賃關係不存在。
第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、上訴人彰化商業銀行股份有限公司之法定代理人已變更為乙○○，有96年8月23日公司變更登記表可稽，並據其聲明承受訴訟，核與民事訴訟法第175條第1項之規定相符，爰由其承受本件之訴訟，先此敘明。
二、按於第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，惟其請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審以被上訴人間就附表所示不動產依虛偽意思而成立租賃關係，以防礙上訴人對之實施強制執行，依民法第87條之規定，應屬無效為由，起訴確認其間之租賃關係為不存在。上訴本院後，復以被上訴人丁○○無依約繳納租金之事實，被上訴人甲○○怠於行使終止租賃契約之權利，而有害上訴人之債權，已據上訴人代位行使其權利，予以終止租約，其間之租賃關係已不存在為由，追加而競合（重疊）請求予以確認，其基礎事實均同為被上訴人間之租賃關係已不存在，依首揭法律規定，自許其為追加，被上訴人等表示不同意其追加，尚有未合。
乙、實體方面：
壹、上訴人主張：被上訴人甲○○於91年9月19日以其所有系爭不動產，為向伊借款之擔保，設定新台幣（下同）510元萬元之最高限額抵押權予伊，並於同日出具切結書，聲明系爭不動產於斯時確無任何租賃關係存在。伊遂於91年9月20日撥貸420萬元予被上訴人甲○○。嗣因被上訴人甲○○於94年9月20日起即未依約清償，尚欠伊4,150,092元，經伊訴請清償借款，於判決確定後持以聲請強制執行，經原法院以95年度執字第13069號強制執行事件予以執行。詎被上訴人丁○○於上開執行程序中，竟稱其於91年9月18日向被上訴人甲○○承租系爭不動產，租期至111年9月17日止，共計20年，租金每月3萬元。因系爭租約期間過長，且係成立於系爭抵押權設定前，伊無法依民法第866條規定除去租賃權，致原法院民事執行處之拍賣條件訂為拍定後不點交，致拍賣無人應買，影響伊權益至鉅。依上開切結書所載內容，復觀諸系爭租約條款與被上訴人等所述多有不符，參以被上訴人丁○○並無給付租金予被上訴人甲○○，而被上訴人甲○○竟反於常情未終止租約，且被上訴人甲○○另已於91年9月12日將系爭不動產出租予訴外人何承佑等九人，租期與系爭租約有所重疊等事實，顯見被上訴人間就系爭不動產所定之系爭租約，係通謀虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段規定應屬無效。若仍認被上訴人等之租約存在，因被上訴人丁○○自94年10月起即未繳納租金，依系爭租約第17條規定，被上訴人甲○○得解約收回房屋，但被上訴人甲○○怠於行使權利，伊依民法第242條規定，代位被上訴人甲○○向被上訴人丁○○主張解除租約，故系爭租賃關係亦不存在。茲因被上訴人等主張租賃關係存在，致妨礙伊抵押權之行使與債權受償，伊自得訴請確認該租賃關係不存在。本件應由被上訴人等就渠等間租賃關係存在之事實負舉證責任等情，爰於原審依通謀虛偽意思表示之法律關係，提起本件訴訟，於本院追加依民法第242條代位權之規定為請求之依據，均聲明求為確認被上訴人間就系爭不動產之租賃關係不存在之判決。
貳、被上訴人則以：系爭不動產所在之整棟大樓係規劃為出租予仁德醫校之學生，共有9位投資人共同投資興建，被上訴人甲○○部分即系爭不動產係出租予被上訴人丁○○，由被上訴人丁○○轉租給學生，而上訴人於辦理放款時即知系爭不動產是要出租給學生之用。系爭租約於系爭抵押權設定前簽立，係因學生已開學並已進住系爭不動產，被上訴人甲○○則係於簽訂系爭租約隔日才接獲上訴人對保之通知。被上訴人甲○○簽系爭切結書時，上訴人承辦人員並未告知而被上訴人甲○○亦不知系爭切結書之內容，被上訴人甲○○僅係依上訴人承辦人員之指示於系爭切結書上簽名，絕無上訴人所稱通謀虛偽簽訂系爭租約之情事。雖被上訴人丁○○嗣於94年10月起因故未匯入被上訴人甲○○之上開帳戶，致未再繳交應付上訴人之利息，惟目前租金仍在陸續扣除被上訴人丁○○支出之裝璜、傢俱等費用，是系爭租約亦未經終止而仍繼續存在。伊等不同意上訴人所為追加等語，資為抗辯。
參、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人起訴請求確認被上訴人甲○○、丁○○間就被上訴人甲○○所有如附表所示系爭不動產租賃關係不存在，為無理由。而為上訴人敗訴之判決。上訴人不服，提起上訴，並為追加，上訴聲明求為判決：(一)原判決廢棄。(二)確認被上訴人甲○○與被上訴人丁○○間就被上訴人甲○○所有如附表所示不動產之租賃關係不存在。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人等共同負擔。被上訴人等則答辯聲明求為判決：(一)上訴駁回，(二)訴訟費用由上訴人負擔。
肆、兩造不爭執之事項：
一、被上訴人甲○○於91年9月19日以其所有如附表所示之系爭不動產，為向上訴人借款之擔保，設定系爭抵押權予上訴人，並於同日出具系爭切結書，切結事項第㈠項載明：「供押不動產於設定抵押權之時，確無任何租賃關係之存在，如有不實，致貴行【按即上訴人】受有損害，願負一切賠償責任。」。
二、上訴人於91年9月20日撥貸420萬元予被上訴人甲○○。被上訴人甲○○於94年9月20日起即未依約清償，尚欠上訴人4,150,092元未清償，經上訴人訴請清償借款，並經判決（臺灣士林地方法院95年度訴字第689號）確定後，上訴人遂就系爭不動產聲請原法院強制執行，經原法院以95年度執字第13069號強制執行事件就系爭不動產予以執行。
三、被上訴人丁○○於上開強制執行程序中，稱其於91年9月18日與被上訴人甲○○簽訂系爭租約而承租系爭不動產，租期至111年9月17日止，共計20年，租金每月3萬元。原法院民事執行處因有系爭租約存在，就系爭不動產之拍賣條件訂為拍定後不點交。
四、上訴人於辦理放款時即知系爭不動產是要出租給學生之用。
伍、法院之判斷：上訴人主張被上訴人間於所提出於91年9月18日就系爭不動產所訂之租賃契約書，乃被上訴人甲○○為逃避上訴人對系爭不動產之強制執行，與被上訴人丁○○基於虛偽意思表示所簽訂，依民法第87條第1項前段規定應屬無效之事實，則為被上訴人等所否認，以前詞置辯，並提出系爭租約書影本乙件及被上訴人甲○○於彰化銀行苗栗分行第00000000000-000號存摺紀錄影本乙份為證（見原審卷第43-44頁、第56-60頁）。則本件兩造所爭，厥為被上訴人等上揭就系爭不動產租賃之法律關係是否確實存在乙端。經查：
一、被上訴人等辯稱被上訴人甲○○假丁○○投資購入系爭房屋，乃專供出租學生收租牟利之用之事實，為兩造所不爭執，而被上訴人甲○○於91年9月19日向上訴人以系爭不動產辦理抵押貸款前，確已於91年9月12日以甲○○之名將系爭房屋簽約出租予學生何承祐等九人，此有上訴人提出之各該房屋租賃契約書影本共九件在卷可稽（見本院卷第47-74頁），被上訴人甲○○於本院準備程序中到庭，亦坦承上開租約上出租人部分係其親自簽名無訛（見本院卷第86頁）。則被上訴人甲○○既於91年9月12日已將系爭房屋全部出租予學生何承祐等九人，依上開租約書第四條約定，承租之學生應於訂約後一次繳清六個月之房租，並均已如約繳清，經於附印之房租收付款明細欄記明，則被上訴人甲○○如何可於91年9月18日復將同一房屋出租予丁○○使用，並再按月收取三萬元之租金？此於客觀事實上已屬不可能，即被上訴人等就此亦不能自圓其說，是事後提出之91年9月12日租約，其是否屬實，已深滋疑竇。況被上訴人甲○○將系爭房屋出租予學生，乃每期六個月，一次收齊六個月之房租，乃有利於因時制宜調整租金，足見其深諳物價波動、經濟變化及經商之理。但其與被上訴人丁○○之上揭租約，卻記明出租予丁○○20年，20年間每月之租金均為三萬元不變，全然不顧20年間之通貨、經濟及幣值之波動變化，且未留可調整之空間，在在均悖於常理，殊難信為真實。
二、又系爭房屋之設計，乃專供出租予學生使用，故由房東提供屋內之傢俱及水電等設備予學生使用乙節，為被上訴人等所是認，且被上訴人甲○○與學生何承祐等所簽之租賃契約第7及第18條並約定房屋交付予承租人使用後，關於系爭房屋之水電、瓦斯、電話管理、清潔等費用，亦由承租人負擔（即於所約定租金之外，另由學生負擔繳納）。惟經本院受命法官於準備程序中隔別訊問被上訴人二人，被上訴人甲○○稱系爭房屋出租予丁○○後，關於系爭房屋之維修費用、電視設備、維修等開銷，均由丁○○負擔，出租之20年間，盈虧均由丁○○自負，故20年間其二人均無庸為任何之會算云云，丁○○則稱：「（法官問：雙方是否就每年費用有會算且文字簽認？）還沒有，…20年後結算，…以銀行繳款資料為準（會算）」等語，則兩相歧異，且與被上訴人丁○○於96年4月30日在原審所提出之答辯狀所稱上開甲○○存摺所示囑潘淑娟匯入之款項不足租金三萬元部分，係作為系爭房屋之管理費、水電費、修繕費、傢俱、家電之用云云（見原審卷第55頁），明顯不符。苟上開水電費用管理費用及家電、維修等費用係分別由學生及丁○○所負擔，則丁○○每月交付甲○○之租金應為三萬元，殊無先扣除上開費用後始以餘額匯入甲○○之帳戶之理。苟被上訴人等確有依上揭91年
9 月18日之租賃契約就系爭房屋為租賃之事實，其二人就上開各節，經為隔別訊問之結果，何以迥然有異，且彼此矛盾？是被上訴人抗稱其二人有上開租賃事實，已難採信。況丁○○匯予被上訴人甲○○之款項之時間及金額，均與上揭91年9月18日租賃契約約定之情形不合，有上開存摺紀錄可稽，並為被上訴人等所不爭執，而依上開匯款情形，卻符合被上訴人丁○○在原審96年4月30日之答辯意旨，即關於出租予學生使用之系爭房屋之修繕及家電傢俱費用，實際上為甲○○所負擔，並與被上訴人丁○○在本院準備程序中所供傢俱家電屬甲○○所有，伊負責管理出租予學生之事實相符（見本院卷第33頁、第37頁），參以被上訴人甲○○不諱言因其與上訴人間有債務爭執，伊即自94年10月起命丁○○無庸再付款（即等同未再入甲○○之帳戶為租金之繳納）等情，益徵乃仍然由被上訴人甲○○支配系爭房屋之營運出租事宜，凡此均與其二人間係屬租賃關係之情形有間。是綜上足斷，被上訴人等所辯其二人乃於91年9月18日即就系爭房屋簽訂20年期，每月租金為三萬元之租賃契約，兩造間就系爭房屋存有租賃法律關係云云，顯然不實，其上開租賃契約之簽訂，顯然出於雙方通謀之虛偽意思表示，依民法第87條第1項前段所定，其契約為無效。
陸、從而，上訴人基於通謀虛偽意思表示之法律關係，提起本件訴訟，請求確認被上訴人甲○○與被上訴人丁○○間就被上訴人甲○○所有如附表所示不動產之租賃關係為不存在，為有理由，應予准許。上訴人以上開事由，已可確認被上訴人間之租賃關係為不存在，進而可獲勝訴之判決，於本院復追加代位被上訴人甲○○聲明終止其租賃關係，而確認其間租賃關係為不存在部分，本院即無庸再予審究。原審不察，就被上訴人間主張之租賃關係關於水電、管理費、維修費用、家電設備費用應由何人負擔，暨應否自應付租金中扣除等涉及其所舉付租情形之真偽等重要爭執事項，置而不論，而未能詳細推敲勾稽，徒以其間有簽約及存摺匯存等形式上之資料，率認被上訴人間就系爭不動產確有20年之租賃法律關係存在，而為上訴人敗訴之判決，駁回上訴人在原審之訴，自有未洽。上訴人執以上訴，指摘原判決為不當，為有理由，自應由本院將原判決廢棄，並改判如上。
丙、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 31 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 曾謀貴法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳妙瑋中 華 民 國 97 年 1 月 3 日
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