臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上字第340號上 訴 人 丁○○訴訟代理人 莊乾城律師被上訴人 丙○○訴訟代理人 陳大俊律師
張秀瑜律師上列當事人間請求給付價金事件，上訴人對於中華民國96年10月4日臺灣臺中地方法院96年度訴字第666號第一審判決提起上訴，本院於97年6月11日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：㈠兩造於民國95年11月8日簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭
契約書），伊將坐落台中市○○區○○段○○○○號、162-2地號土地上建物即門牌號碼台中市○○路○○○號房屋及基地即上開同段162地號土地全部、162-2地號土地應有部分300/10000（下稱系爭房地），出賣予被上訴人，總價新台幣（下同）18,800,000元。被上訴人先交付定金500,000元之支票（日期95年12月8日）乙張予伊，約定於上開不動產所有權移轉登記完畢後，再交付第1期價款2,150,000元，其餘尾款16,150,000元部分，於被上訴人以系爭房地辦理銀行貸款後，一次付清。伊已於95年11月27日（登記日期為95年11月28日）將系爭房地所有權移轉登記予被上訴人所有，詎被上訴人竟拒不支付第1期買賣價金2,150,000元，經伊於95年12月7日以存證信函催告被上訴人支付價款，被上訴人藉詞拖延，僅兌現支票之定金500,000元，至於價款部分迄今仍未支付，爰依買賣之法律關係求為命被上訴人給付2,150,000元及加計自起訴狀繕本送達翌日起算法定遲延利息之判決。㈡訴之聲明：⒈被上訴人應給付上訴人2,150,000元及自96年3
月23日準備書狀送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息。⒉上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、被上訴人則以下列各詞抗辯：㈠因被上訴人獲知系爭房地當時仍由屋主之債權人聲請假扣押
查封中，被上訴人深恐屋主之債務關係過於複雜，即表示無意承購，惟因仲介戊○○表示被上訴人既已發出要約，經屋主承諾，契約即已成立，若被上訴人毀約不買，恐有賠償責任，被上訴人迫於無奈，只能進一步與賣方洽談。
㈡嗣於95年11月8 日被上訴人經戊○○陪同，至上訴人委任之
代理人即惠雙房屋中興代書加盟店店長訴外人蔡禧禎辦公室，由蔡禧禎全權代理丁○○與被上訴人商議，其間並有由蔡禧禎邀得之代書己○○在場，被上訴人當時即向在場人士表示本身資力不足，必須以系爭房地抵押向銀行貸款始能承購，若銀行貸款金額不足以支付價款，雙方即同意解除買賣契約。另因被上訴人當時有孕在身，且僅於95年10月間看屋一次，對於屋況並不清楚，故而要求賣方應於系爭不動產所有權移轉過戶前，讓被上訴人再行查看確認屋況，否則被上訴人有權主張解除契約。經雙方同意前揭條件後，始行簽訂系爭契約。
㈢惟簽約後，上訴人未依約整理系爭房屋，任由廢棄物堆置，
以致被上訴人商請之中國信託商業銀行、陽信銀行、復華銀行均表示系爭不動產價值估價至多15,000,000元，而被上訴人至多只能貸得八成，即12,000,000元之貸款。被上訴人於95年11月20日左右，即請戊○○向賣方表示，銀行貸款額度不足，且賣方始終未配合查看屋況，要求解除契約，並不得將系爭房地移轉過戶予被上訴人名下。詎料上訴人仍將系爭房地所有權過戶被上訴人名下，被上訴人於95年12月初知悉此事，恐有為上訴人利用作為脫產之人頭，隨即於95年12月6日寄發存證信函予上訴人，表示解除系爭契約、回復原狀之旨。詎料，上訴人於收受被上訴人前揭主張解約之存證信函後，亦寄發存證信函予被上訴人，要求被上訴人給付買賣價金2,150,000元，被上訴人乃於95年12月22日再委請律師寄發存證信函予上訴人，除重申解除系爭契約之旨，並要求上訴人出面配合辦理系爭房地所有權移轉回復予上訴人名下之事宜，惟未獲置理。
㈣本件上訴人雖於95年11月28日將系爭房地所有權移轉過戶予
被上訴人名下，惟上訴人仍負有交付系爭房地予被上訴人，並擔保系爭房地之權利無瑕疵之義務。上訴人於未點交系爭房地予被上訴人前，被上訴人收受原法院民事執行處通知，始知系爭房地業經上訴人之債權人即三信商業銀行等聲請查封拍賣，並於95年5月29日拍定，本件系爭房地因可歸責於出賣人之原因，致遭抵押權人聲請拍賣扺押物，上訴人顯然未能移轉系爭房地權利，且擔保其權利存在並無瑕疵，而有給付不能之情事。被上訴人爰依法解除系爭契約。上訴人約定被上訴人支付之2,150,000元根本未能清償及塗銷系爭不動產第二順位抵押權，實有詐欺被上訴人之虞。
㈤況上訴人未依約於系爭房地所有權移轉過戶前會同被上訴人
檢查屋況，即辦妥所有權移轉登記予被上訴人，已構成系爭契約第12條第5項被上訴人得據以為主張解除契約之事由。
又兩造於締約前已約定被上訴人向銀行承貸之額度不足時，被上訴人亦得解除系爭買賣契約，被上訴人爰以前揭2項理由，再以本答辯狀（原審96年4月19日答辯狀）繕本送達上訴人為解除本件系爭買賣契約之主張。
㈥答辯之聲明：⒈上訴人之訴駁回。⒉如受不利判決，被上訴人願供擔保，請准免為假執行。
三、原審經審酌兩造提出之攻擊防禦方法後，判決駁回上訴人之訴及假執行之聲請。上訴人不服，提起本件上訴，於本院聲明：⑴原判決廢棄；⑵被上訴人應給付上訴人2,150,000元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之5計算之利息；⑶第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；⑷上訴人願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人於本院答辯聲明：⑴上訴駁回；⑵訴訟費用由上訴人負擔；⑶如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行。
四、上訴人主張兩造於95年11月8日簽訂系爭不動產買賣契約書，由被上訴人向上訴人購買系爭房屋及基地，約定總價18,800,000元，被上訴人先支付定金500,000元，於上開不動產所有權移轉登記後交付2,150,000元，其餘尾款於被上訴人辦理銀行貸款後給付。嗣系爭房地於同年11月28日由上訴人辦理所有權移轉登記予被上訴人完畢，尚未交屋。而系爭房地由上訴人先後於94年10月3日、95年1月9日、95年11月28日，辦理抵押權設定登記，分別設定本金最高限額15,000,000元、最高限額5,000,000元、本金最高限額3,000,000元之抵押權予訴外人三信商業銀行、楊坤川、新光商業銀行，以擔保其對其等所負借款債務。因上訴人自95年2月5日起即未再繳納借款本息予三信商業銀行，遭抵押權人三信商業銀行聲請原法院以96年度執字第5436號拍賣抵押物，且因其未清償對楊坤川之債務，抵押權人楊坤川亦聲請原法院以96年度執字第7301號拍賣抵押物，併入上開案件執行，並於96年5月29日由訴外人甲○○、王魏民拍定等情，業據提出不動買賣契約書、郵局存證信函等件為證，並經本院調閱原法院96年度執字第5436號拍賣抵押物執行卷審認屬實，且為兩造所不爭，堪信為真實。
五、本件兩造之爭執在於被上訴人解除契約是否合法？上訴人對系爭房地所有權移轉是否應負權利瑕疵擔保責任？經查：兩造就買賣契約第12條第5項係約定：「賣方依照房地產的現況交付買方，如經通知賣方未恢復原狀，如現況有發生附件㈠說明書第三項情況未修繕時，買方得主張契約之損害責任期限雙方同意在所有權移轉登記之前履行該約定。或由買方主張解約之特約」，而附件㈠說明書第三項是約定：「是否有滲漏水情形：⑴屋頂、外牆、窗框部分。⑵冷熱水管部分。⑶浴室漏水、滲水部分。⑷前、後陽台及廚房地面滲水。⑸其他漏水、滲水部分。」（見本院卷第58、59頁），顯見上訴人應處理好系爭房屋現況，此為上訴人所負之義務，而屋況是否良好關係房屋價值，即被上訴人得否貸得預定款項有關，並為兩造約定得解除系爭契約之特定事由，此觀證人乙○○到庭證稱現場沒有清理好，導致貸款不下來可主張解約等語即明（見本院卷第83頁背面第17列以下）。又早在95年11月間被上訴人委託洪維倫等人處理系爭房地過戶等事宜時所出具之委託書即有載明：「賣方依照約定須立即搬移現場傢俱及堆放物件，在搬運過程不得損害房子並附清理之責，如經通知賣方未恢復原狀亦或現狀有發生買賣合約備註內之情況，買方得主張契約之損害責任，限期賣方在所有權移轉前履行約定。或由買方主張解約之特約。」，此有買賣契約書及委託書在卷可稽（見原審卷第24頁、本院卷第40頁），益證被上訴人主張兩造定有特約，以系房屋須經整理並檢查為條件，被上訴人保留契約解除權為真實。再者，證人即代書己○○於本院證稱：「當時買方（即被上訴人）要求如經通知賣方未恢復原狀，房屋現況在登記之前如有不良，在登記之前，買方有權利解除契約」等語（參本院卷第102頁反面20列），證人己○○證稱對於系爭房屋須修繕並保留良好現況之問題，倘未履行，買方保有解除契約權利，此與被上訴人前開抗辯即無不合，應得為有利於被上訴人之認定；另證人甲○○證稱96年5月29日拍定當時屋況尚未妥善整理等語（見本院卷第100頁背面倒數第3列），顯見上訴人未依約整理房屋現況，是被上訴人主張系爭房地所有權移轉過戶前未會同被上訴人檢查屋況，及因屋況不良，致價值未達預定銀行貸款額度，上訴人未經被上訴人同意，迅即辦妥所有權移轉登記與被上訴人，已構成系爭契約第12條第5項解約事由，非不可採。本件被上訴人於95年12月6日寄發存證信函與上訴人，並於96年4月19日以答辯狀繕本送達，有台中向上郵局第1147號存證信函附卷可稽（見原審卷第43頁），被上訴人為解除系爭契約，自屬有據。雖證人即仲介戊○○證稱係約定交屋前確定屋況，及證人己○○證稱須移轉登記前買方始有權利解除契約云云，惟此二位證人與被上訴人利害關係相反，其等所為證言偏頗，此部分所為不利於被上訴人證言，自不可採。
六、次按民法第349條關於出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利之規定，涵括出賣人應擔保所買賣標的物之「權利無缺」，如買賣之標的物有擔保物權之負擔，即屬權利瑕疵，出賣人應負權利瑕疵擔保責任。本件兩造於系爭買賣契約第8條約定：「賣方擔保本約標的物產權清楚，權利絕無任何瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛情事，除本約另有約定外，賣方應於移轉登記前理清或排除。」，約明上訴人應負權利瑕疵擔保責任。上訴人固於95年11月28日移轉系爭房地所有權與被上訴人，然系爭房地於兩造訂約之前，已先後於94年10月3日、95年1月9日、95年11月28日，辦理抵押權設定登記，依序分別設定本金最高限額15,000,000元、最高限額5,000,000元、本金最高限額3,000,000元之抵押權予訴外人三信商業銀行、楊坤川、新光商業銀行，有建物土地登記謄本附卷可稽，並經本院調閱原法院96年度執字第5436號執行卷審認無訛。系爭房地有第三人之抵押權，各該抵押債務額數兩造並無另行約定自買賣價金中扣除，即兩造並無被上訴人代上訴人承受抵押貸款之約定，此觀諸系爭契約第四條貸款約定之第點第㈠項載明：「賣方應於買方給付【上述】款前清償，並辦竣塗銷登記。」可明（參原審卷第21頁）。上訴人雖謂系爭契約第3條第2、3款為契約第8條之特別約定，系爭房地上第一、三順位抵押權所擔保之債權，依契約第3條第3款後段之約定，應由被上訴人負責理清云云，惟契約第3條係載明「完稅款：所有權移轉登記後，買方交付賣方新台幣貳佰壹拾伍萬元作為清償賣方民間擔保抵押金額」，「尾款：所有權移轉登記後，買方向金融機關抵押款後交付新台幣壹仟陸佰壹拾伍萬元作為賣方清償抵押擔保金額。此款係原三信商銀設定新台幣（下同）壹仟伍佰萬元，實借約壹仟貳佰柒拾萬元。另新光商業銀行設定參佰萬元，實借約貳佰捌拾萬元為全部款項抵付尾款。」（參原審卷第19、20頁），該條款僅約定上訴人應以各該款項清償抵押貸款，並無被上訴人承受抵押貸款之記載，而依契約第四條第點第㈠項之約定，塗銷抵押權登記仍為賣方之義務，是為出賣人之上訴人自應擔保系爭房地所存該抵押債務關係之糾葛之責任。上訴人主張被上訴人於本件中不得主張權利瑕疵擔保云云，委無足採。
七、又系爭契約第10條違約罰則第1項雖約定：「買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。」，亦即被上訴人違約未按期付款時，上訴人得為催告履行，被上訴人逾期仍不履行，上訴人得解除系爭契約；惟被上訴人若遲延給付價金，於上訴人未依法行使其解除權前，兩造間買賣契約仍有效存在，被上訴人並非無請求上訴人履行契約之權（最高法院30年上字第214號判例參照）。準此，被上訴人有正當理由，恐第三人主張權利，致喪失其就系爭房地所得權利之全部或一部時，縱其已在遲延期間，仍得請求上訴人履行權利瑕疵擔保責任，並依民法第368條規定拒絕支付價金之一部或全部。
本件兩造既無由被上訴人代上訴人承受抵押貸款之約定，則於被上訴人價金尾款付清前，上訴人仍須負擔第1順位抵押貸款本息，惟上訴人自94年10月3日以系爭房地設定第一順位抵押權，向三信商業銀行借款12,500,000元，於95年2月5日起即未再繳本息，共積欠本金12,334,378元及利息、遲延利息、違約金未付，另上訴人於95年1月4日又提供系爭房地設定第二順位抵押權，向楊坤川借款4,000,000元，至清償日95年7月4日亦未清償債務，嗣系爭房地因上訴人未繳付貸款本息，及未清償積欠楊坤川之借款，致三信商業銀行、楊坤川聲請拍賣系爭房地，而由第3人拍定，自難認上訴人無可歸責事由。從而，上訴人對於被上訴人所負權利瑕疵擔保之義務已不能實現，此應係可歸責於上訴人之事由所致。
八、按「物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。」、「出賣人應擔保第三人就買賣之標的物，對於買受人不得主張任何權利。」民法第348條第1項、第349條定有明文，又依兩造系爭買賣契約第8條之約定：「賣方擔保本約標的物產權清楚，權利絕無任何瑕疵。如有他人主張權利或他項權利設定之任何產權糾紛情事，除本約另有約定外，賣方應於移轉登記前理清或排除。」則依前述規定可知，本件上訴人雖於95年11月28日將系爭不動產所有權移轉過戶予被上訴人名下，惟上訴人仍負有交付系爭不動產予被上訴人，並擔保系爭不動產之權利無瑕疵之義務。惟上訴人於未點交系爭不動產予被上訴人前，系爭不動產上之第一順位抵押權人三信商業銀行即因債務人（即上訴人）違約未依約繳息，而於96年1月18日具狀向台灣台中地方法院民事執行處聲請拍賣系爭抵押物，實行其抵押權，嗣後該系爭不動產上之第二順位抵押權人楊坤川亦於96年1月29日聲請強制執行，具狀聲請拍賣系爭不動產實行其抵押權，並於96年5月29日拍定，此經本院調閱原法院96年度執字第5436號執行卷審認無訛，且為兩造所不爭。該系爭不動產所有權，已確定由拍定人取得，則本件系爭不動產因可歸責於出賣人（即上訴人）之原因，致遭抵押權人聲請拍賣抵押物，上訴人顯然未能點交及使被上訴人取得系爭不動產權利，且擔保其權利存在並無瑕疵，而有給付不能之情事。則上訴人所負交付系爭不動產及移轉系爭不動產所有權之義務，已屬給付不能。按依「出賣人不履行第348條至第351條所定之義務者，買受人得依關於債務不履行之規定，行使其權利。」、「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請求賠償損害」、「債權人於有第226條之情形時，得解除其契約」，民法第353條、第226條第1項及第256條分別定有明文。是被上訴人依前述規定，主張解除本件系爭契約，自屬有據。
九、末查系爭買賣契約第4條既已約定上訴人應負責清償系爭房地抵押債務，塗銷抵押權登記，則依民法第351條規定「買受人於契約成立時，知有權利之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。但契約另有訂定者，不在此限。」之旨，系爭契約第8條之約定為權利瑕疵擔保責任之特別約定，上訴人自應負權利瑕疵責任，系爭房地因上訴人未繳付貸款本息，致抵押權人行使抵押權後，業由訴外人甲○○、王魏民拍定在案，則此等權利瑕疵已無從除去，且係可歸責於上訴人之事由，致給付不能，上訴人又於原法院言詞辯論期間當庭向上訴人提出書狀為解除契約之意思表示，自屬有理。本件兩造間訂立之系爭買賣契約既經被上訴人依法解除，自始歸於消滅，被上訴人即無依系爭買賣契約給付上訴人價金2,150,000元之義務，則上訴人請求被上訴人給付2,150,000元，為無理由。
十、綜上所述，本件兩造間訂立之系爭契約既經被上訴人依法解除，買賣契約自始歸於消滅，被上訴人即無依系爭買賣契約給付上訴人價金之義務，是上訴人請求被上訴人應給付上訴人2,150,000元，為不足採；被上訴人抗辯伊無給付價金義務，尚屬可信。是則上訴人執此主張被上訴人應給付價金215萬元云云，自屬無據。從而上訴人本於買賣之法律關係，請求被上訴人給付2,150,000元及自準備書狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生響影，爰不一一論駁，附此敘明。
、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 25 日
民事第五庭 審判長法 官 林陳松
法 官 鄭金龍法 官 王重吉以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 林玉惠中 華 民 國 97 年 6 月 26 日
Ａ