臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上更㈡字第1號上 訴 人 寅○○
申○○共 同訴訟代理人 陳益軒律師複 代理人 黃柏霖律師
戌○○被 上訴人 亥○○
丁○○戊○○丑○○乙○○丙○○(即林新助之承受訴訟人)卯○○(即林新助之承受訴訟人)庚○○(即林新助之承受訴訟人)己○○(即林新助之承受訴訟人)未○○(即林新助之承受訴訟人)癸○○(即林新助之承受訴訟人)壬○○辰○○○
弄5號子○○午○○巳○○共 同訴訟代理人 李春生律師
辛○○律師上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於中華民國89年4月15日臺灣臺中地方法院86年度訴字第1349號第一審判決提起上訴，本院判決後，經最高法院第二次發回更審，本院於中華民國96年9月12日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
壹、聲明部分：
一、上訴人方面：㈠原判決除確定部分外，均廢棄。㈡上廢棄部分：⑴被上訴人亥○○應將台中縣太平市○○路段第105-21地號土地如附圖所示G1部分 (面積171平方公尺)之地上物拆除，並將上開建物占用之土地及同地號土地如附圖所示G2部分 (面積25平方公尺)之土地返還上訴人，並應給付上訴人189,002元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人21,952元。⑵被上訴人未○○、癸○○、丙○○、卯○○、庚○○、己○○等六人應將同上段第105地號土地如附圖所示C1部分 (面積：116平方公尺)、第105-26地號土地C1-1部分 (面積：47平方公尺)、第105-3地號土地如附圖所示C1-2部分 (面積：4平方公尺)之地上物拆除，並將上開地上物占用之土地返還上訴人，且應給付上訴人277,534元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人19,376元。⑶被上訴人辰○○○、子○○、午○○、巳○○、丁○○、戊○○、丑○○、壬○○應將同上段第105地號土地上如附圖所示B1部分 (面積：197平方尺)、B2部分 (面積：36平方公尺)及第105-3地號土地如附圖所示B2-1部分(面積：24平方公尺)之地上物拆除，並將上開地上物占用之土地及105號土地如圖所示B3部分 (面積：79平方公尺)之土地返還上訴人，且應連帶給付上訴人621,777元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人53,512元。⑷上訴人乙○○應將同上段第105地號土地上如附圖所示A1 部分 (面積：125平方公尺)之地上物拆除，並將上開地上物占用之土地及同地號如附圖所示A2部分 (面積：35平方公尺)之土地返還上訴人，且應給付上訴人306,992元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息，另自86年6月1日起至交還土地日止，按年給付上訴人26,064元。㈢上訴人願供擔保，請准宣告假執行。
二、被上訴人方面：㈠上訴駁回。㈡如受不利判決時，願供擔保聲請免為假執行之宣告。
貳、陳述及理由部分：
一、上訴人主張：
㈠、坐落台中縣太平市○○路段第105、105-3、-7、-20、-21、-22、-23、-26地號等八筆土地（下稱系爭土地）為上訴人共有，應有部分各二分之一。被上訴人分別無權占用上開土地內如附圖所示，即亥○○占用G1、G2部分，並在G1部分建有房屋；未○○、癸○○、丙○○、卯○○、庚○○、己○○等六人（即林新助之繼承人，下稱未○○等六人）占用C1、C1-1、C1 -2部分並建有房屋；辰○○○、子○○、午○○、巳○○、丁○○、戊○○、丑○○（以上7人為林松木之繼承人）、壬○○（林國榮之繼承人，與辰○○○等7人合稱辰○○○等8人）占用B1、B2、B2-1、B3部分，並在B1、B2、B2-1部分建有房屋；乙○○占用A1、A2部分，並在A1部分建有房屋，伊自得依民法第767條規定請求被上訴人等分別拆除上開建物並交還占用之土地。又被上訴人占用上開土地，受有相當於租金之利益，致伊受有損害，伊亦得本不當得利之法則，請求被上訴人返還自民國76年10月15日起算之不當得利。被上訴人固抗辯渠等或渠等之被繼承人與原地主即其前手間原存有租地建屋之法律關係存在，惟為上訴人否認，縱該抗辯屬實，亦因渠等積欠歷年租金，經上訴人申○○於75年9月及76年1月間以原地主之受任人之地位，催告被上訴人或渠等被繼承人限期繳納，但均因未依限繳納而租約終止在案，嗣並經上訴人以本件起訴狀繕本之送達為催繳租金之意思表示，並於本件訴訟中口頭向被上訴人為解除契約之意思表示，該租賃契約亦已不存在。況被上訴人現使用之房屋，均係50年至60年間所建築，並非日據時期早已存在之房屋，乃重新建築者，是以即令渠等就系爭上開土地，原有租地建屋法律關係存在，亦因房屋已不堪使用而消滅等情。爰求為命被上訴人等應分別拆除上開建物並交還占用之土地及給付不當得利（分別詳如上揭上訴聲明第2項所示）之判決。（關於上訴人另對李義雄、林美菊、林坤山、韓瑞木、李銘鎔、林永成請求部分，業已判決確定。另對酉○○請求部分，則經上訴人撤回起訴確定）。
㈡、在本院補充陳述：⒈按最高法院發回更審之理由略以：「本件系爭土地租金催告
係在履行地以外之處所給付，原審認其催告已生催告之效力，其所憑依據為何，未見原審鄴判決理由項下敘明其得心證之理由，有判決不備理由之違法。」然查，系爭催告函，已生催告之效力，詳述如後：
⑴系爭土地原所有權人林鑽燧所委託管理人葉作樂律師收租方
式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平市新光村李永昌碾工廠，或按市價折現送至其律師事務所 (位於台中市○○路○○號)繳納，本件應屬由債權人指定清償地之「赴償債務」。⑵上訴人申○○受林守成三人之委託於75年9月9日依序以台中
郵局1211、1213、2018號存證信函分別通知林新助、乙○○、被上訴人辰○○○、子○○、午○○、巳○○、戊○○、丑○○、丁○○之被繼承人林松木等人，及以台灣台中地方法院（下稱台中地院）76年聲字第50號民事裁定對被上訴人亥○○為上開存證信函意思表示之通知意旨，表明其受36筆土地 (含系爭土地)，茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依臺端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另臺端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。
⑶被上訴人或其繼承人於收到上開催繳租金之催告函後，即令
認為催告函所指收租者與繳租者之處有所不同或超額催繳，亦應將自已認為正確之租額向原來收租及繳租之處所繳納或向法院提存以繳交租金，方屬適法，惟被上訴人收到上開存證信函後，迄今並未提出任何繳租之證明。
⑷上訴人於存證信函中敘明：「台端自54年起積欠之租金，限
於文到七日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向台中市○○路○○○巷○○號之游振福處繳清，逾期即終止租約」等語，該存證信函中敘述向游振福處繳納，係因葉作樂律師於67年間死亡 (委任關係即終止)，無人處理該收租事宜，是該原先所約定之租金清償地亦因葉作樂律師死亡之情事變更，早已不存在。是上訴人於受林守成三人之委託後，代為發函通知被上訴等至游振福處繳納，且游振福處（台中市○○路○○○巷○○號）位於葉作樂律師事務所處 (台中市○○路○○號)相距甚近，被上訴人等如認該催告係因已不存在之租金履行地而更改至另一相距甚近之處所為繳納，視為不合法，實有違反誠信原則。
⑸綜上所述，最高法院發回更審理由，無非係以本件是否有變
更清償地，然本件係赴償債務之清償地變更，該變更係因原約定清償地早已不存在，且變更後之清償地，亦已於該存證信函中敘明，被上訴人亦明白認知，原先之租金履行地早已不存在，如認本件僅更改繳納租金地址，即認催告為不合法，實有違誠信原則。
⑹更一審判決認該催告為合法，業已詳細檢視所有卷證，於法
並無不符，則被上訴人於租金履行地已不存在之情況下，指述該催告更改原租金給付地，實有違誠信原則，最高法院發回意旨未論及此，而有誤會。
⒉上訴人等除於75年9月及76年1月間，以原地主林守成等三人
受任人之地位催告被上訴人或其繼承人繳納積欠之租金，然因被上訴人或其繼承人皆未於催告期限內繳納積欠之租金；上訴人於取得土地所有權後，於96/01/29、96/02/13、96/03/03、96/03/07又陸續寄發存證信函催告相對人等給付租金，然被上訴人等皆未給付租金，是依民法第440條第3項規定，終止與被上訴人等之租賃契約。被上訴人等，應負給付遲延責任，茲述如下：
⑴按，給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付者，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。前項催告定有期限者，債務人自期限屆滿時起負遲延責任。民法第229條定有明文。被上訴人係經上訴人催告後，仍未將租金繳納予上訴人，已如上述，足見被上訴人或其繼承人之租金給付，係經上訴人催告後，逾期仍不繳納，是被上訴人應負遲延責任。⑵承上，被上訴人等係業經通知繳納租金逾期未繳而應負遲延
責任，是該租地建屋之契約已因被上訴人逾期未繳終止該租約，被上訴人自不得以其為承租人，主張其有優先購買權，而對抗上訴人。
⒊上訴人取得本件系爭土地，並無土地法第104條之適用，茲
說明如下：63年12月14日上訴人申○○與葉作樂律師訂立系爭土地買賣契約（債權行為），64年1月10日上訴人申○○與葉作樂律師訂立系爭土地買賣契約並於同年月12日辦理所有權移轉登記（該部分因68年度訴字第2040號確認買賣關係不存在，塗銷登記，物權行為），66年9月16日林鑽遂之繼承人林守成等追認葉作樂律師於63年所為之無權代理之買賣行為有效，此有林守成等之追認書可稽，合先敘明。經查，1977年9月16日即66年9月16日林守成等聲明書略謂查代理人葉作樂律師於63年12月24日以聲明人等之被繼承人林鑽燧名義就台中縣○○鄉○○路段○○號、102號、105號、105-1號等4筆土地與申○○所為之買賣，聲明人等承認葉作樂律師所為之買賣行為及附隨有關行為完全有效等情，足證系爭土地之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等4人於66年9月16日，追認葉作樂律師對係爭土地之出售與出租轉讓一併讓售與上訴人法律行為有效，該聲明書亦經中華民國亞東關係會東京辦事處袁菊辰蓋章證實林守成等人之印章為實在洵可認定。訴外人林鑽燧於47年間死亡後，由其子女林守成、林守藩、林玉枝、林守直等四人共同繼承。按民法第759條所謂不得處分其物權，並不包括與訂立買賣或其他債之契約之情形在內（參閱姚瑞光著民法物權篇第28頁及最高法院51年台上字第133號判例），由是林鑽燧之共同繼承人林守成等4人雖未辦妥共同繼承登記不得處分其物權但伊等自被繼承人林鑽燧於47年間死亡後即開始繼承，對於共同繼承之遺產有權與人訂立買賣契約或其他債之契約。又無權利人就權利標的物所為之處分，經有權利人之承認始生效力，且經承認之法律行為，如無特別訂定，溯及為法律行為時，發生效力，民法第118條第1項，第170條第1項，第115條分別定有明文。縱認葉作樂律師未經合法委任而將林守成等繼承系爭土地出賣予上訴人等，但經有權利人上開林守成等4人之承認，應認為有效力。是上訴人與葉作樂律師於63年12月24日所訂立之買賣契約為有效。復查，土地所有權之移轉部分，因未經繼承登記即直接由林鑽燧登記與上訴人，以致無效。但此係所有權移轉之物權行為與簽訂買賣契約之債權行為係獨立之兩種不同之法律行為，自不因物權行為之無效即連同出賣之債權行為亦歸於無效（參閱最高法院66年度台上字第3897號判決），由是共同繼承人林守成等於未辦理繼承登記前所與上訴人訂之本件買賣契約益證於法尚非無效明確。末查，土地法第104條係於64年7月24日總統（64）台統㈠義字第3366號令修正公布，上訴人與葉作樂律師簽訂買賣契約時為63年12月24日，此時並無土地法第104條之適用，是被上訴人等主張土地法第104條「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」，抗辯上訴人等因出賣人未通知出知租人優先購買，是不得以該買賣契約對抗被上訴人等，洵屬無據。綜上所陳，上訴人就系爭土地於63年12月24日與葉作樂律師簽定之土地買賣契約為有效之買賣契約，當時並無土地法第104條之適用，是被上訴人等主張以104條抗辯上訴人，是無理由，於法無據。
⒋退步言之，縱認該買賣時點為被上訴人所主張為73年5月15
日，換言之，本件系爭土地即有土地法第104條之適用。按「土地法第104條之立法意旨，在於使土地與其上房屋同歸一人所有，既維持房屋與基地權利之一體性，杜絕紛爭，並盡經濟效用；非在使巧取利益。是優先買權人應在相當期限內行使其權利，若長期不行使，不僅有悖於法之安定性，且嗣後如房地價格高漲，仍許行使優先購買權，尤與法律規定依同樣條件購買之本旨不符。以故，優先購買權人既於所有權人徵詢購買時，明示不願購買，又明知嗣後已有買賣行為，依法得請求優先購買，仍長期數年不行使優先購買權，待價格巨幅上漲後，始行使優先權，主張以數年前之價格優先購買，則其權利之行使，難謂無違反誠信原則。」最高法院86年台上字第669號判決，足資參照。次按，權利之行使，不得違反公共利益，或以損害他人為主要目的，民法第148條第1項定有明文。該條所稱權利之行使，是否以損害他人為主要目的，應就權利人因權利行使所能取得之利益，與他人及國家社會因其權利行使所受之損失，比較衡量以定之。倘其權利之行使，自己所得利益極少而他人及國家社會所受之損失甚大者，非不得視為以損害他人為主要目的，此乃權利社會化之基本內涵所必然之解釋。查被上訴人等於73年5月15日後明知上訴人等與原土地所有權人（林守成等3人）就該系爭土地有買賣之行為，至今已逾23年，然其等卻從未對林鑽燧之繼承人即林守成等三人主張優先購買權之意思表示，且其等於上訴人取得系爭土地所有權後亦以其有優先購買權抗辯原告等無收取租金之權利，其等自73年起，即從未給付租金予上訴人，經上訴人等催告後仍拒絕給付，其等已損害上訴人等利益至鉅，依上開判決及法條規定，被上訴人等之行為顯已違反「誠信原則」。
二、被上訴人則以：
㈠、被上訴人或被上訴人之被繼承人與訴外人林鑽燧間，自日據時期起就系爭土地即已有基地租賃關係，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租。惟林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩建地（系爭土地為其中之一）部分未被徵收，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及收租。嗣林鑽燧於47年8月16日死亡，上開出租之土地，乃由其繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託葉作樂律師管理。然葉作樂律師因64年1月10日（私契日期63年12月24日）以林鑽燧名義偽造買賣契約將上開土地出賣予上訴人申○○，並違法辦理所有權移轉登記予申○○後，經伊等或伊等被繼承人及其他承租人發現後提出訴訟，葉作樂即忙於官司，無暇收租事宜，至67年間死亡，此後，林鑽燧之繼承人即未再親自或委託他人收租。上開葉作樂律師偽造買賣契約出賣土地乙事，嗣經伊等或伊等之被繼承人提起確認買賣關係不存在及塗銷所有權移轉登記之訴（原審法院68年訴字第2040號、本院68年度上字第1154號、最高法院70年度台上字第1468號）勝訴，上訴人申○○敗訴後，親赴日本，於72年8月20日與訴外人即林鑽燧之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直簽訂和解書，其和解主要內容為追認葉作樂律師與上訴人申○○於63年12月24日所訂立之買賣契約書，除確認原買賣價金1,040,000元外，並約定於上訴人申○○交付林守成等四人和解金10,000,000日圓後，原買賣契約書仍確認有效，並約定若有租地權、租屋權、佃農權及優先購買權等糾紛，由上訴人申○○自行處理。嗣林守成等四人並出具授權書，授權辦理繼承登記，所有權移轉等相關事宜，而於76年6月將含系爭土地在內之36筆土地移轉登記為上訴人二人所有。按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。土地法第104條第1項前段及第2項定有明文。本件，上訴人申○○雖曾以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位，於75年9月9日依序以台中郵局第1213、2018等號存證信函分別通知被上訴人乙○○、林松木（被上訴人辰○○○等7人之被繼承人）等人，及以台中地院76年聲字第50號民事裁定對被上訴人亥○○為與上開存證信函意思相同意旨之意思表示通知之公示送達，然其存證信函之通知意旨，僅表明：「其受林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件系爭土地），茲以每平方公尺新台幣6,050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約」等語，並未表明出賣人林守直等人已於72年8月20日將上開36筆土地以新台幣1,040,000元及日圓10,000,000元出賣於申○○之事實（退步言，縱依李燕參以林守直之代理人名義與申○○、李文騫於73年5月15日所訂立之不動產買賣契約書記載，買賣價金亦僅新台幣2,217,294元8角及日圓1,000萬元），且未明確催告伊等或伊等被繼承人或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金刻意虛偽提高至每平方公尺價格6,050元，而與原來買賣契約之約定不符，又未明示伊等或伊等繼承人占有之面積多少及應繳之租金數額，或未對已故承租人之全體繼承人為之，其催繳欠租之催告並不合法。甚至上訴人申○○以林守直等人之授權人地位與上訴人寅○○、申○○二人於76年6月27日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書更虛偽記載系爭36筆土地之買賣價金為新台幣113,419,350元整（折合每平方公尺6,050），且虛偽記載價款交付方法「登記完畢日一次付清」，然實際上並無該項一億多元之買賣，亦無交付一億多元價金之事實，更何況土地登記簿登記「原因發生日期」為76年6月27日，原因為買賣，然其向伊等或伊等被繼承人所發存證信函之日期為75年9月9日，送達日期或為75年9月10日，或為同年9月11日或為於76年2月6日公示送達，由此觀之，上訴人於發存證信函之當時，尚無上開一億多元之買賣存在，又如何能通知行使優先購買權？且伊等系爭土地之基地承租人，所得以「同一條件」行使優先購買權，其所謂同一條件，應係指林守直等三人與申○○、寅○○間就上開36筆土地成立買賣之真正買賣價格而言，而非以經上訴人申○○灌水提高後之不實價格。基此，上訴人申○○、寅○○於申請辦理上開36筆土地之所有權移轉登記時，係以不實之買賣，且以上開不合法催告之存證信函及公示送達作為伊等或伊等被繼承人優先購買權人放棄其優先購買權者之應檢附證明文件，其登記顯屬違法，其買賣契約自不得對抗優先購買權人即承租人之伊等；又催繳租金之催告既不合法，自亦不生合法終止租約之效果。伊等原租地建屋關係仍繼續存在，並非無權占有。再，伊等現有之建物，並無重新建築者，亦非不堪使用；且退步言之，縱認有改建之事實，亦係在租賃存續中改建，在改建之後，原地主及上訴人仍有繼續收租之行為，是亦因出租人同意而繼續收租，而發生新的不定期租賃關係，所謂不堪使用，亦應以重新改建後之建物不堪使用時為準。上訴人既未合法通知伊等優先購買，其取得之土地所有權不得對抗伊等承租人，自亦無權據此為主張之權利等語，資為抗辯。被上訴人壬○○另以：伊所使用之系爭太平市○○路○○號房屋係伊出生時即已建造之房屋，土地係祖先時向地主林鑽燧承租，房屋牆壁為土磚（土角厝）建造，雖經修建，然主體仍為土造。伊否認有收到上訴人75年9月所發通知優先承購及催繳欠租之存證信函，應由上訴人舉證等語，資為抗辯。
㈡、在本院補充陳述：⒈本院93年度上更㈠字第14號卷第2頁附圖（即台中縣太平地
政事務所複丈成果圖）編號B建物係被上訴人壬○○祖父林添旺承租興建之房屋，林添旺死後房屋自為法定繼承人公同共有（因房屋未辦理建物登記，無法辨理繼承登記及共有權移轉登記）又因林添旺死後由長子林松木繼為“戶長”，全家仍繼續同居共財，故由林松木出面繳納租金，林松木與林國榮分炊後房屋各分管一半使用，故在法律上被上訴人壬○○與林松木繼承人辰○○○等7人目前仍為編號B建物之公同共有人。任何催告或所謂終止租約之意思表示未對全體共有人為之，依法對全體共有人不生效力。
⒉縱依上訴人所主張系爭上地原所有人林鑽燧所委託管理人葉
作樂律師牧租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平市新光村李永昌碾米工廠，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，則邱塗全於75年9月及76年1月間催告被上訴人或其被繼承人，在該函中表示：台端自54年起積欠之租金，限於文到7日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向台中市○○路○○○巷○○號之游振福處繳清，逾期即終止租約，顯係催告在履行地以外之處所為給付，應不生催告效力，因：①依原契約約定或從來之清償地為"稻谷"繳至太平市新光村李永昌碾米廠，如"現金"則送至葉作樂律師事務所，變更約定清償地應未得債務人之同意，不生催告租金之效力。②系爭土地原與農地共同承租，約定以“稻谷”為給付種類，並以農會公告價格折算現金為代物清償性質，但代物清償與否之選擇權在於承租人而非出租人，上訴人申○○以代理人身份之催告函或公示送達之意思表示，片面變更約定給付種類，指定承租人應以農會公告稻穀價格折算現金清償，有害於承租人得選擇以稻谷清償之利益。被上訴人或其繼承人須於申○○以林守戌等三人之受任人之地位發函上訴人或其被繼承人限期繳納欠租金之前，業經通知（地主林守成等三人）繳納租金逾期未繳而已負遲延責任，申○○以受任人所發存證信函及公文送達意見表示始生終止契約之效力。對於先前林守成等三人已有通知繳納租穀之事實，上訴人應負舉證責任。
⒊最高法院95年度台上字第2563號判決意旨，該件原告起訴之
事實理由亦即事實上及法律上之陳述法律關係，證據，兩造主張及抗辯均與本件相同，該確定判決之確定力為被上訴人所有房屋就其基地與原地主間有不定期之租賃關係，原地主出賣基地時，未經合法通知被上訴人優先承購，雖上訴人已登記取得系爭上地之所有權，惟依民法第426條及上地法第104規定, 仍不得封抗有優先承購權之被上訴人，被上訴人之房屋占有系爭土地並非無權占有。故本件上訴人不能本於所有人之地位主張被上訴人等為無權占有，要求拆屋交地或給付不當得利。確定被上訴人等仍與原地主即林守直、林守成、林玉枝等三人間之不定期租賃契約關係仍有效存在。
三、兩造對下列事實不爭執，並有土地登記簿謄本、台灣台中地方法院68度訴字第2040號民事判決影本、授權書影本4份、和解書及中譯文影本各1份、不動產買賣契約書影本1份、台灣台中地方法院74年度繼字第17號民事判決書影本1份、存證信函影本6份、台中地方法院76年度聲字第50號民事裁定影本1份、土地買賣所有權移轉契約書、登記申請書影本各1份、戶籍謄本、測量成果圖等件為證，堪認為真實，並得採為判決基礎：
㈠、系爭土地原屬林鑽燧所有。
㈡、林鑽燧於47年8月16日死亡，其族親葉作樂律師於63年12月24日仍以林鑽燧名義與上訴人申○○訂立買賣契約，將系爭土地及附連共36筆土地移轉登記予上訴人申○○，嗣經原被上訴人林松木等人提起確認買賣關係不存在及塗銷所有權移轉登記之訴，經法院判決林松木等人勝訴確定，上訴人申○○之所有權登記遂遭塗銷。
㈢、林鑽燧之繼承人林守成、林守直、林玉枝、林守藩等四人與上訴人申○○於72年8月20日書立和解書，承認葉作樂前所為買賣契約，並委由訴外人李燕參代理處理出賣事宜。
㈣、73年5月15日林守成、林守直、林玉枝、林守藩四人與上訴人申○○、訴外人李文騫就同上36筆土地簽立買賣契約，未及辦理移轉登記，林守藩即死亡，由其餘三人繼承之，嗣李文騫將上開土地應有部分二分之一之債權出賣予上訴人寅○○，上訴人申○○、寅○○二人乃於76年10月14日取得系爭土地之所有權，應有部分各二分之一。
㈤、上訴人申○○以訴外人林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於75年9月9日依序以台中郵局第1213、2018號存證信函分別通知被上訴人乙○○、被上訴人辰○○○、子○○、午○○、巳○○、戊○○、丑○○、丁○○之被繼承人林松木等人，及以76年聲字第50號民事裁定對被上訴人亥○○為上開存證信函意思相同意旨之意思表示通知之公示送達，其存證信函意思表示之通知意旨，表明其受訴外人林守成等三人委任全權處分台中縣○○鄉○○路段36筆土地（含系爭土地），茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依臺端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另臺端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。
㈥、系爭土地，目前由被上訴人分別占用，其占有使用之範圍，分別如原審判決所附測量成果圖及本件判決附圖所示。
㈦、被上訴人壬○○之父林國榮並未拋棄繼承，被上訴人壬○○亦未拋棄繼承（見本院卷第170頁反面）。
五、本件依兩造之主張及抗辯，其主要爭點為：
㈠、被上訴人等或其等之被繼承人與原地主林鑽燧或其繼承人林守成等三人間，就系爭土地是否有租地建屋之法律關係（租用基地建築房屋之契約）存在？
㈡、倘有前項租地建屋之法律關係存在，嗣後是否已因：①上訴人申○○於75年9月及76年1月間，以原地主林守成等三人受任人之地位催告被上訴人或其等被繼承人繳納積欠之租金，因逾期未繳，租約因而終止而消滅？或因②原房屋不堪使用，重新改建而消滅？致被上訴人等占用系爭土地已成無權占有？
㈢、上訴人與其前手林守直等3人於76年6月27日所訂系爭土地買賣契約及其關係土地之所有權移轉登記是否得對抗被上訴人？亦即該件買賣，有無土地法第104條之適用？
六、經查：
㈠、被上訴人等或其等之被繼承人與原地主林鑽燧或其繼承人林守成等三人間，就系爭土地是否有租地建屋之法律關係（租用基地建築房屋之契約）存在部分：
⑴系爭土地原屬林鑽燧所有，因林鑽燧長期旅居日本，嗣於47
年8月16日死亡，其族親葉作樂律師乃於63年12月24日以林鑽燧名義與上訴人申○○訂立買賣契約，將之移轉登記予上訴人申○○，但經張英隆等人提起確認買賣關係不存在之訴，經台灣台中地方法院（下稱台中地院）以68年度訴字第2040號判決張英隆等人勝訴確定，上訴人申○○之所有權登記遂遭塗銷，惟林鑽燧之繼承人林守成、林守藩、林玉枝、林守直等4人於72年8月20日書立和解書，而承認葉作樂先前所為之買賣契約，並委由李燕參代理處理買賣事宜，而於73年5月15日與上訴人申○○、訴外人李文騫就系爭不動產簽立買賣契約，未及辦理移轉登記，因林守藩死亡，由其餘3人繼承之，嗣李文騫將其上開土地應有部分二分之一之債權出賣予上訴人寅○○。上訴人申○○、寅○○乃於76年10月14日經移轉登記為系爭土地之所有權人，應有部分各二分之一，暨被上訴人等確分別占有如原審判決書附圖所示之土地，並於其上建有房屋等事實，此為兩造所不爭執，並有上訴人提出上開土地登記簿謄本及上開判決書、和解書、買賣契約書等影本為證，且經原審法院及本院前審到場勘驗屬實，並經原審囑託台中縣太平地政事務所測量，製有測量成果圖一件在原審卷為證，上開事實堪信為真實。
⑵被上訴人抗辯伊或伊等之被繼承人與訴外人林鑽燧間自日據
時期起就系爭土地即有基地租賃之關係存在，並按各住戶佔用之面積以稻穀或折算現金繳租，當時林鑽燧係委託臺灣信託株式會社收租，並發給承租人「小作料領收通帳」作為繳租憑證；惟林鑽燧於光復後不久即遷居日本，管理土地不便，且名下耕地均被政府依耕者有其田條例徵收放領給佃農，故僅剩建地部分（本件系爭土地為其一）部分未被徵收，乃委託其親戚即訴外人葉作樂管理及向伊等系爭土地之承租人收租。嗣林鑽燧於47年8月16日死亡，上開經出租之基地，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，而葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並於一年或數年不等之後，將舊「租金繳納記帳」收回，改發新「租金繳納記帳」，並以林鑽燧之名義收取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式繼續收取租金，然部分承租人以林鑽燧早已亡故，葉作樂律師仍以林鑽燧名義收租如故，而拒絕續繳租金；另部分承租人則仍續繳。葉作樂因此曾於民國54年3月15日至臺灣臺中地方法院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認）證後以認證書第134號通告承租人（佃農）催收繳租，要求承租人將欠繳稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，否則將向法院訴請「拆屋還地」等語。然葉作樂律師因民國64年1月10日（私契日期民國63年12月24日）以林鑽燧名義出賣上開土地予申○○，並違法辦理所有權移轉登記予申○○之後，經被上訴人及其他承租人發現後提出訴訟，葉作樂即忙於官司，無暇收租事宜，至民國67年間死亡，嗣林鑽燧之繼承人即未再親自或委託他人收租。職是之故，葉作樂律師晚期收租之作業，甚為凌亂，且「租金繳納記帳」，仍以林鑽燧名義為出租人等情，上訴人雖否認上情，惟上開各節，業經被上訴人提出亥○○、被上訴人林永成之父林朝欽、被上訴人辰○○○等7人之被繼承人林松木之「租金繳納記帳」影本、戶籍謄本等件附卷為稽（見原審卷㈠第199- 200頁、本院89年度上字第265號卷㈡第2-5頁、本院93年度上更㈠字第14號卷㈡第175-185頁）。再參以林守藩等4人與上訴人申○○於昭和58年8月20日（即中華民國72年）所訂之和解之前文已記載：「乙方（即林守成、林守藩〈昭和59年死亡〉、林玉枝、林守直）為林鑽燧由於民國47年8月16日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，但葉作樂與買主甲方（即上訴人申○○）之間，於民國63年12月24日締結本件土地買賣契約（以下簡稱本件土地契約），當時本件土地以林鑽燧名義做買賣，由於未對乙方的繼承登記作登記手續，依林鑽燧仍是生存者，即以林鑽燧為賣主，針對甲方作所有權登記之手續。因右記之事情發生種種紛爭，如今甲方、乙方之間成立和解如下：．．．」等語，且該和解契約書第八條、第九條亦分別明定：「乙方將本件土地以現況引渡給甲方，對本件土地之租地權、租屋權、佃農權等之權利有無，賣主不負任何責任」、「本件土地由租地人、租屋人、佃農等提起優先購買權等主張，無論是有效或無效的一切紛爭之處、費用由甲方負擔，甲方對乙方不得有異議或為難。但乙方對本件土地有關情報、知識、證據（物）等應盡力協助」等情（見原審卷證，證物外放），復經本院依職權調取原法院50年3月15日之認證聲請書1份（見本院卷第191-195頁），兩造對該認證書之形式真正均不爭執（見本院卷第199頁反面），依該認證書內之通告書亦載稱「茲據林鑽燧委稱鄙人所有座落台中縣○○鄉○○路第105地號．．出租台端建房使用．．」，雖該通告書係對訴外人林梓賓而發，但查系爭土地，係分割自系爭同段105地號土地，訴外人林梓賓占有該土地與系爭土地相隔，案情亦相同，益徵被上訴人主張於林鑽燧死亡前後，系爭土地確實交由葉作樂律師管理出租及收取租金，且一向均以林鑽燧之名義立據收租等事實，足堪以信為真實。
⑶、關於系爭土地究出租予何人乙節，依台中地院68年度訴字第
2040號民事判決理由第三點認定：系爭土地原屬林鑽燧所有，租與該案之原告等（即本件被上訴人之一部分人）建屋，本件之系爭土地即係該案系爭土地之一部分，或從其分割出來等語，嗣經申○○等人上訴後，經本院以68年度上字第1145號及最高法院70年台上字第1468號審理結果，認定：除①張英隆、②王玉美、③林東山、④林朝權、⑤李義雄、⑥余雪花、⑦林郭員、⑧林瑞朝、⑨黃昹昇、⑩林清謙、⑪賴明鎮、⑫陳朝南等12人，於該案無法提出證據以證明渠等與林守直等有租賃關係外，其餘原告①林松木、②王昭明、③林阿江、④酉○○、⑤林梓如、⑥張朝宗、⑦鄭萬成、⑧鄭萬水、⑨林來金、⑩韓瑞木、⑪亥○○、⑫楊蕃薯、⑬李登
甲、⑭賴春、⑮李純良、⑯郭文永、⑰林丙丁、⑱、林柳金、⑲林朝乾、⑳林朝欽、㉑林永通、㉒乙○○、㉓林清融、㉔陳金、㉕陳尚文、㉖何來春、㉗何清旺、㉘陳明通、㉙韓再森、㉚謝天送、㉛林枝掌、㉜李祈茂等32人，原為系爭土地之承租人，亦為上訴人申○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認（見本院68年度上字第1154號民事判決書第3頁第12行及第5頁第2行以下及該案卷宗第180、182頁，暨最高法院70年度台上字第1468號民事判決書第頁正面倒數第3行以下），並均經該第二、三審民事判決認定與林守直等人間就系爭土地有租賃關係存在，且林守直等人雖有已由申○○予以終止之主張，然均經除張英隆等12人外之其他32名被上訴人否認，而截至原審言詞辯論終結時止，又別無確定裁判支持林守直、申○○等上訴人之主張，則被上訴人（除張英隆等12人）等32人提起此部份之訴（即確認林守直等人與申○○就系爭土地買賣關係不存在，及應予塗銷所有權移轉登記之訴），自非無保護必要等語，而駁回申○○及林守直等人上訴而告確定，此有上開民事判決書影本2份可證（見本院89年度上字第265號卷第㈠宗第76-95頁）。而本件被上訴人亥○○、乙○○等人均係該案之原告，被上訴人辰○○○等7人則為該案原告林阿江之繼承人等情，有前開戶籍謄本在卷可憑。另上訴人申○○以訴外人林守直等三人之受任人地位於75年9月9日依序以臺中郵局第1206、1211、1213、2018號存證信函分別通知被上訴人韓瑞木、被上訴人未○○等六人之被繼承人林新助、乙○○、被上訴人辰○○○等七人之被繼承人林松木，有存證信函可查（見原審卷㈠第162至172頁），及以原審法院76年聲字第50號民事裁定對被上訴人亥○○為與上開存證信函意思相同意旨之意思表示通知之公示送達，有原審法院裁定書附卷可查（見原審卷㈠第173頁），其存證信函意旨，表明其受訴外人林守直等三人委任全權處分臺中縣○○鄉○○路段36筆土地（含系爭土地），茲以每平方公尺6,050元出售，請於文到20日內，依臺端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約, 並交付價款，另臺端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。顯見上訴人申○○係認為被上訴人未○○等6人之被繼承人林新助、亥○○、辰○○○等7人被繼承人林松木為系爭土地之承租人，方會對其發存證信函催告繳納欠租。
⑷、綜上，足認被上訴人或其等被繼承人與原地主林守直等三人
有就系爭土地有租地建屋之關係存在。雖上訴人主張：⑴林鑽燧已於47年8月16日死亡，前開亥○○所提「租金繳納記帳」記載租期自51年1月1日日起，出租人為林鑽燧，顯係林鑽燧死亡後由他人擅自代簽，而被上訴人韓瑞木所提「租金繳納記帳」所載租約始期雖在林鑽燧死亡之前，但竟與其死亡後由他人擅自代簽之筆跡相符，故顯均非林鑽燧所為，是各該「租金繳納記帳」不得據以為各該被上訴人就系爭土地有租賃權之認定。⑵上訴人否認林鑽燧授權葉作樂以代理人身分與被上訴人或其被繼承人訂立租賃契約及收取租金，且葉作樂為律師，對於法律之規定當知之甚詳，其若受林鑽燧或繼承人之委託而為出租，逕以代理人之名義並表示代理之本旨即可，豈會於林鑽燧死亡並同時喪失權利能力後，仍以林鑽燧名義而為法律行為，更於54年3月15日仍以受林鑽燧委託為由而至原審法院辦理公證並催繳租金者，故葉作樂所為，顯與法律規定及身為律師正常之作為相違背，自不得僅憑由葉作樂以林鑽燧名義所製作之「租金繳納記帳」及其於54年3月15日至原審法院以獲林鑽燧授權之認證而認葉作樂確獲得林鑽燧於生前之授權，更不得據以認被上訴人就系爭土地享有合法有效之承租權。⑶葉作樂與上訴人申○○間之法律行為嗣經林守直等人承認而溯及發生效力，而被上訴人與葉作樂間之所為，直至上訴人取得所有權之前，均未獲得林守直等人之承認，故二者情形不同，自不得僅因林守直等人承認葉作樂出面所訂買賣契約，即認其同時承認葉作樂前所為出租行為云云。惟查：
①本件原系爭土地所有權人林鑽燧於47年8月16日死亡，上開
經出租之基地，由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，此有林守藩等四人與上訴人申○○於昭和58年8月20日（民國72年）所訂之和解契約書之前文記載：「乙方為林鑽燧由於47年8月16日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理，但葉作樂與買主甲方之間，於63年12月24日締結本件土地買賣契約（以下簡稱本件土地契約），當時本件土地以林鑽燧名義做買賣，由於未對乙方的繼承登記作登記手續，依林鑽燧仍是生存者，即以林鑽燧為賣主，針對甲方作所有權登記之手續。因右記之事情發生種種紛爭，如今甲方、乙方之間成立和解如下：．．．」等語，有該和解契約書可證（見原審卷㈠第150），其中記載乙方為林鑽燧由於47年8月16日死亡，其繼承人因林鑽燧死亡後，將其另計目錄各筆土地，委託律師葉作樂管理等語，即屬葉作樂有管理出租之權利。
②而葉作樂收租之方式，係通知承租人將欠繳稻穀送至太平鄉
新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至其律師事務所繳納，並發給承租人「租金繳納記帳」為憑，並以林鑽燧之名義收取租金，後來林鑽燧於死亡之後，葉作樂律師仍繼續以上開方式繼續收取租金，然部分承租人以林鑽燧早已亡故，葉作樂律師仍以林鑽燧名義收租如故，有租金繳納記帳四紙可證（見原審卷㈠第197至200頁）。參酌上開和解契約書之記載，林鑽燧死亡後，仍由林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人繼續委託律師葉作樂管理，故被上訴人與林鑽燧及其繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人間就系爭土地原有已存在之租賃關係，並不因該「租金繳納記帳」之記載方式有瑕疵而受影響，況該「租金繳納記帳」只是繳租之證明，並非系爭基地租賃關係成立生效之證明文件，葉作樂雖為律師且有代理權而不以代理人身份簽章，亦不影響系爭基地租賃契約之效力。從而，上訴人所稱葉作樂若受林鑽燧或繼承人之委託而為出租，逕以代理人之名義並表示代理之本旨即可，豈會於林鑽燧死亡並同時喪失權利能力後，仍以林鑽燧名義而為法律行為，更於54年3月15日仍以受林鑽燧委託為由而至原審法院辦理公證並催繳租金云云，並不能以此認定林鑽燧之繼承人林守藩、林守直、林守成、林玉枝等人無出租系爭土地於被上訴人。
③上訴人申○○以林守直等人之受任人身份，亦曾發存證信函
催告被上訴人韓瑞木、酉○○、林新助、乙○○、林松木、李銘鎔等人及以原審法院76年聲字第50號民事裁定對被上訴人亥○○為催告之公示送達，催告該等人就系爭土地之租用繳納欠租，有存證信函七份及原審法院公示催告之民事裁定書影本一份可證，已如前述，足見上訴人二人並不否認被上訴人等就系爭土地之承租人地位，否則，何來催繳租金之舉﹖
⑸、上訴人另稱：按民事訴訟法第401條第1項規定確定判決既判
力，惟於判決主文所判斷之訴訟標的，始可發生，若訴訟標的以外之事項，縱令與訴訟標的法律關係有影響，因而於判決理由中對之有所判斷，除同條第2項所定情形外，尚不能因該判決已經確定而認此項判斷有既判力，依被上訴人所提原審法院68年訴字第2040號判決所示，該案之訴訟標的為確認買賣關係不存在，故上訴人申○○與林守藩、林守成、林守直、林玉枝間之買賣契約及移轉所有權之行為是否有效存在，為該案審理之重點，亦僅於此部分始有既判力之問題，自不得據此判決為有利於被上訴人之認定等語。惟查，上開判決係先予認定有租賃權者為乙○○、黃瑞旺、林朝欽、林松木等人，因系爭土地之出售未依法通知承租人優先承買，而判決確認買賣關係不存在，雖該確定判決就租賃權部分無既判力，參酌判決所敘述之理由及證據（其理由及證據除載明被上訴人等就原系爭土地有租賃關係外，其餘所述理由，與本判決所認定者相同），暨上開說明，仍足認定上開案件之原告及其繼承人，亦即本件之前開被上訴人就系爭土地確有租賃權，洵堪認定。
⑹、上訴人另主張：被上訴人或其繼承人即令與林鑽燧間原有租
地建屋之法律關係存在，亦因上訴人申○○受林守直等人之委任，上訴人或其被繼承人應繳租金而逾期不繳而告終止等語。但查，上訴人固曾以林守直等人受任人地位，於75年9月9日以存證信函通知被上訴人或其繼承人略以：台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻穀照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，已如上述。按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付，出租人得終止租約」，固為民法第440條第1項所明定，惟催告在履行地以外之處所為給付者，應解為不生催告之效力（見孫森焱著，民法債篇總論，90年3月修訂版，第537頁）。復查被上訴人或其被繼承人等人向林守直等人繳租之地點，原為將稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至葉作樂律師事務所，且行之有年，業如上述。而上訴人申○○並未能舉證證明兩造已合意變更繳租地點，逕以存證信函通知被上訴人等將租金繳送游振福處，依上開說明，應不生催告效力，上訴人不得據此主張林守直業與被上訴人等之租約已合法終止，應無疑義，是上訴人之上開主張，仍不足採。
㈡、被上訴人如為系爭土地之合法承租人，則就原地主與上訴人等二人間之買賣契約，有無以「同一條件」之優先購買權存在部分：上訴人主張被上訴人等人並非承租人，且上訴人取得系爭土地所憑之買賣關係，係在土地法第104條第2項增訂前，故被上訴人等人無從行使優先購買權等語；被上訴人則辯稱上訴人申○○為恐上開土地經伊等基地承租人以和解契約書價格（即新台幣104萬加計日圓1,000萬元）或以不動產買賣契約書價格（即新台幣2,217,294元8角加計日圓1,000萬元）行使優先購買權，竟明知為不實之事項，由上訴人申○○以林守成、林玉枝、林守直三人之被授權人地位，於75年9月間寄發存證信函給伊等或伊等之被繼承人及其他承租佃農，表明擬以每平方公尺6,050元（即折算每坪約2萬元），按伊等及其他佃農等面積計算價款出售，請於接函20日內至臺中市○○路○○○巷○○號游振福處辦理買賣契約，並交付全部價款，並催繳自54年起之未繳租金云云，並非通知限期行使優先購買權及催繳欠租之合法催告，依土地法第104條第1項前段及第2項之規定，上開買賣契約不得對抗被上訴人等人行使優先購買權等語。經查：
⑴按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優
先購買之權。前項優先購買權人於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條第1項前段及第2項定有明文。該條文第2項所定出賣人未通知優先購買權人，而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，為64年7月24日修正時所新增，自此後該項優先購買權始具物權之效力（最高法院65年度台上字第2710號、67年度台上字第479號判例意旨參照）。再按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在15日內未以書面表示承受者，視為放棄。出租人因無人承買或受典而再行貶價出賣或出典時，仍應照前項規定辦理，耕地375減租條例第15條第1項亦定有明文，參酌前揭基地承租人與耕地承租人之優先承買權之目的均在避免土地所有與利用分離，藉以發揮土地之利用價值及保護承租人之目的而規定承租人有優先承買權，則依同一立法意旨，其所規定之通知優先購買權行使之內容，自應解為相同之性質，而得類推適用耕地375減租條例第15條第1項之規定。是以基地所有權人欲賣出土地時自應就其與承買人談妥之價金為真實之告知，如該價金之告知高於實際成交之價金，該通知應不生效力而需再行通知，否則不得對抗承租人。
⑵、查系爭土地，係分割自系爭105地號土地，已如前述，而105
地號土地於35年7月31日地目即係「建」，有土地謄本在卷可稽（見原審卷證，證物外放）。本件日據時代之租金收據屬名為「小作料領收通帳」、「小作料」即「佃租」之日文。然光復後已登記為建地並繼續繳租，其上並均建有房屋等，即有修正後土地法第104條之適用，核先敘明。次查，本件上訴人申○○於63年6月24日與無權代理之葉作樂所訂定之買賣契約及辦理所有權移轉登記，業經法院判決確認其買賣關係不存在，並應塗銷其所有權移轉登記確定，已如上述。嗣後上訴人申○○始於72年8月20日與林鑽燧之繼承人林守成等四人另立和解契約書，以原63年間成立買賣契約所約定之價格加計日幣1,000萬元，作為買賣條件，且其以存證信函通知被上訴人之時間在75年，辦理不動產買賣契約書之時間為76年6月27日，其所有權移轉登記之時間為76年10月3日。又上訴人寅○○所有權應有部分二分之一部分，其自承係向李燕參之子李文騫購買而來，而李文騫、申○○與林守成等四人所成立之不動產買賣契約書之時間在74年6月25日（日本地主林守成等人否認有成立此項不動產買賣契約書），故本件被上訴人之優先購買權，應適用64四年7月24日所增訂土地法第104條第2項新法規定，即承租人之優先購買權，具絕對物權效力，甚為明確。
⑶、惟本件上訴人申○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地
位於75年9月9日以台中郵局第2018號（林松木，即辰○○○等7人之被繼承人）、1213號（林新助，即未○○等6人之被繼承人）、1255號（亥○○）存證信函通知林松木、林新助、亥○○，該存證信函已表明其受林守成等3人委任全權處分臺中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件系爭土地），內載：茲以每平方公尺新台幣6,050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語。然該存證信函並未表明出賣人林守直等人已於72年8月20日將上開36筆土地以新台幣104萬元及日圓1,000萬元出賣於上訴人申○○之事實，且未明確催告被上訴人等或其他承租佃農是否欲行使優先購買權，更將出賣之價金提高至每平方公尺價格6,050元，而與原來買賣契約之約定不符，即非「同一條件」彰彰甚明，亦非通知限期行使優先購買權之合法催告。又上訴人申○○以林守直等人之授權人地位與上訴人申○○、寅○○等二人於76年6月27日所訂立之土地買賣所有權移轉契約書雖記載系爭36筆土地之買賣價金為新台幣113,419,350元整（折合每平方公尺6,050元），且記載價款交付方法為登記完畢日一次付清，然並無法證明有交付1億多元價金之事實，而該土地登記簿登記「原因發生日期為76年6月27日，原因為買賣」，然其向被上訴人所發存證信函之日期為75年9月9日，送達日期為75年9月10日，由此觀之，上訴人於發存證信函之當時，尚無上開1億多元之買賣存在，又如何令被上訴人等行使優先購買權？職是，上訴人之通知即非合法，則其不得以其與地主間所訂立之買賣契約書對抗被上訴人，故其逕以土地所有權人之地位請求被上訴人等拆屋還地，顯有可議（最高法院80年度台上字第1636號判決要旨參照）。上訴人另稱：
被上訴人等人縱享有租賃權，仍應於書狀繕本送達翌日起10日內給付前積欠之租金，若逾期原租約即終止並返還土地云云，其後上訴人並主張略以：被上訴人等人未依前狀催告限期繳納租金之意旨，繳納租金，該租約已合法終止，為免爭議，再以本狀為終止租約之意思表示云云。惟查，上訴人等之買賣契約，並不能對抗被上訴人等為合法之基地承租人，且因該基地承租權所生之優先購買權，具有絕對物權效力，被上訴人等人前已表示欲以同一條件優先購買之意旨在先，是上訴人取得系爭土地，既不得對抗被上訴人等人，則其主張終止租約，自非合法。
㈢、被上訴人等人與上訴人等二人間之租賃關係是否仍然存在部分：上訴人主張申○○於75年9月間，以原地主林守成等3人受任人之地位催告被上訴人等或其等被繼承人繳納積欠之租金，因逾期未繳，租約因而終止而消滅；又被上訴人等人因原房屋不堪使用，重新改建而消滅等語。被上訴人則辯稱上訴人所為催告繳納積欠租金之程序，不合法，且被上訴人等人對於系爭土地有不定期租賃關係存在等語。經查：
⑴本件上訴人申○○以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位
於75年9月9日以台中郵局第2018號（林松木，即辰○○○等7人之被繼承人）、1213號（林新助，即未○○等6人之被繼承人）、1255號（亥○○）存證信函通知林松木、林新助、亥○○，該存證信函已表明林守成等3人委任全權處分臺中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件系爭土地），內載：
茲以每平方公尺新台幣6,050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，已如上述，惟上訴人上開所寄之存證信函並未明示被上訴人等人占有之面積多少及應繳之租金數額，及繳納之方式為何？又就已消滅時效部分之租金何以要繳納？顯見上開存證信函之催告，並非催繳欠租之合法催告。再者，被上訴人等或其被繼承人等人向林守直等人繳租之地點，原為將稻穀送至太平鄉新光村李永昌碾米工廠繳納，或按市價折現送至葉作樂律師事務所，且行之有年，業如上述，此有葉作樂律師於民國54年3月15日至臺灣臺中地方法院公證，以林鑽燧代行通告人身分，請求法院公（認）證後以認證書第134號通告54年認證書第134號通告可證。基此，本件系爭租用基地興建房屋契約，係屬債權人往取之債務，並非被上訴人赴償之債務，上訴人申○○通知被上訴人等人至其所委任之游振福處繳清，顯為不合法之催告，應可確認。再依上訴人申○○於72年8月20日與訴外人即原地主林鑽燧之繼承人林守直、林守藩、林守成、林玉枝所成立之和解契約書第1條約定：「葉作樂與甲方所締結本件土地契約，以當時流通的中華民國是新台幣104萬元為限度，與葉作樂為乙方之有效代理權為基準，於右記買賣金額限度下，以限於收到第三條和解金額後，確認該買賣契約有效。」、第3條約定：「甲方應付給乙方日幣1,000萬元，作為本件土地契約之和解金。」、第6條約定：「由本件土地所發生果實、地租、厝租等的收益，自本件土地契約日為準，以前為乙方（即指林守直、林守成、林守藩、林玉枝等人），以後為甲方（即上訴人申○○）取得，但本件土地契約日起至和解日止之收益，乙方未收取部分由甲方取得，又乙方已取得者甲方不得向乙方請求退還。」等語，而葉作樂律師以林鑽燧名義與上訴人申○○於63年12月24日就系爭土地訂立買賣契約書，經法院判決確認為無效，而重新訂立上開「和解契約書」，約定以該日幣1,000萬元為新條件，於履行後始確認買賣有效。基此，在63年12月24日土地買賣契約書之前，日本地主林守成等人對被上訴人等基地承租人之租金收益，係歸林守成等人取得，其後之租金收益始歸上訴人申○○取得。而本件上訴人所提出之上訴人申○○於75年9月9日以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位以前述存證信函催告被上訴人等繳納租金，僅表明自54年起之租金云云，並未表明至何時？而自54年至63年12月24日之租金，早已逾租金之5年短期請求權時效，則被上訴人等承租人本有權拒絕繳納，且其已為請求權時效消滅之抗辯，是被上訴人辯稱上訴人其催租為不合法，尚非無據。又自63年12月24日之後，林守成等人既已無租金收取權，上訴人申○○自不能以林守成等三人之受任人身分向被上訴人等承租人催告收取租金，是被上訴人此部分之辯稱，堪予採信。末按，被上訴人壬○○之父林國榮與林松木係林添旺之子，林添旺死後其財產自為法定繼承人公同共有，林國榮並未拋棄繼承一節，既為兩造所不爭，林國榮自為林添旺之繼承人，共同繼承對上開建物之所有權，壬○○為林國榮之繼承人，是被上訴人壬○○與林松木之繼承人辰○○○等7人自均為編號B建物之公同共有人，是任何催告或所謂終止租約之意思表示如未對全體共有人為之，依法對全體共有人不生效力，本件僅對辰○○○等7人為催告一節，已如前述，是該催告因未對全體共有人為之，自不生效力，併予敍明。綜上，足認被上訴人辯稱：就被上訴人之有上項租地建屋之法律關係存在，並未嗣後因上訴人申○○於75年9月間，以原地主林守成等三人受任人之地位催告被上訴人等或其等被繼承人繳納積欠之租金，因逾期未繳，租約因而終止而消滅等語，應予採信。
⑵按「原租賃契約並未另定租賃期限，縱係以金錢借貸契約之
期限為其期限，於民國29年4月8日屆滿後，被上訴人既仍為租賃物之使用，上訴人亦續允以借款之利息抵付房租，而未為反對意思之表示，依民法第451條之規定，即應變更為不定期限繼續契約，自不受民法第449條第1項所定，租賃契約之期限不得逾20年之限制。上訴人於現行土地法公布施行後，請求被上訴人返還系爭房屋，依特別法優於普通法之原則，即無排除土地法之適用，非有同法第100條所列各款情形之一不得為之，顯無依本院在現行土地法施行前29年上字第1731號判例，主張得隨時終止租約之餘地」（最高法院51年度台上字第1288號判例參照）。
①上訴人主張租用基地建築房屋契約，係以承租人有特定之房
屋而使用其基地為目的，則縱屬不定期限之基地租賃，依契約之目的，探求當事人之真意，固應解為租賃關係至該特定房屋不堪使用時消滅，惟倘房屋已達不堪使用之程度，出租人非不得主張租賃期限業已屆滿，而請求收回土地。並主張：被上訴人等現使用之房屋，均於50至60年間所建築等情，有臺灣省建築師公會臺中市辦事處鑑定報告書可稽，並非日據時期早已存在之房屋，足見被上訴人等人所稱原地主林鑽燧於日據時期租地予其等或其被繼承人所建築房屋要已滅失，而重新建築甚明，是即令其等就系爭土地原有租地建屋之法律關係存在，亦因房屋已不堪使用而消滅等語，則為被上訴人否認，並辯稱縱認有部分房屋因八七水災Ⅱ倒塌而就地重建房屋屬實，亦因出租人同意而繼續收租，而發生新的不定期之租賃關係，所謂租賃關係至該「特定房屋不堪使用時消滅」乙節，亦應解為以被上訴人已重新改建之建物不堪使用之時為準等語。②經查，上訴人主張被上訴人現所使用之房屋，均為民國初年
至70年間所建築或翻造，原承租時之房屋早已不存在等情，係以臺灣省建築師公會台中辦事處94年6月17日台建師中市鑑字第272號鑑定報告書為依據（見本院93年度上更㈠字第14號案卷㈡第10-47頁），該鑑定結論認為：「綜合以上分析，依採證編號，使用人建物牆面建材、門窗材料、屋面建材使用情況、屋層數，研判該建物之年代製成為下表以供參考：
Ⅰ林永成、乙○○部分：編號1之房屋，為一層、磚造、台灣瓦、木製門窗，約為年前後建造。
Ⅱ壬○○部分：編號2之房屋，為一層、磚造、台灣瓦、木製門窗，約為50年前後建造。
Ⅲ林新助部分：編號3之房屋，為層、磚造、鐵浪板、木製門窗，約為50年前後建造。
Ⅳ亥○○部分：編號7之房屋，為一層、磚造、台灣瓦、木製＋鋁製門窗，約為50年前後建造。
③惟查，上開鑑定報告書八. 鑑定分析欄既然認定：「經鑑定
建築師訪查鑑定標的物之年長住戶，得知鑑定標的物之基地，早年均為農地，目前住戶之先人均為佃農，早年地主撥部份土地免費供住戶建屋居住，至今已有百餘年，當初建造時均為土磚砌牆，竹片編製、隔間、外牆以泥土混合稻草鏝牆而成，如附件照片等；其後數十年翻修改建為紅磚牆，近二十年有部分再改建為鐵造浪板屋頂二樓房屋」等語（見本院本院93年度上更㈠字第14號案卷第15頁），顯見系爭建物係在上開鑑定報告完成之前20年即建造或翻造，即最遲應在74年以前所建造或翻造，始為合理，上開鑑定報告所研判系爭建物之建造年代均在70年以前一節，自屬有據，是被上訴人辯稱其現所使用之房屋，均為民國初年至70年間所建築或翻造等語，應堪採信。況退步言之，縱上開房屋並非上開鑑定報告研報之年代所建築，惟被上訴人抗辯原地主係收租至56年間等語，亦有被上訴人提出之亥○○、林新助、林松木、林朝欽「租金繳納記帳」可憑，參以前述申○○於75年9月9日以原地主林守直等3人之受任人地位所致被上訴人之催告函（存證信函）中表示催繳租金之情以觀，是縱認有部分房屋因八七水災倒塌而就地重建屬實，亦因出租人同意而繼續收租，而發生新的不定期之租賃關係，是揆諸上開判例意旨，被上訴人等人辯稱系爭土地與原地主間仍存在有不定期租賃關係，自不受89年5月5日民法債編修正實行前民法第449條第1項規定，租賃契約之期限不得逾20年之限制等語，自堪採信。
七、綜上所述，本件被上訴人等人之租賃權存在事實，除「租金繳納記帳」單據及上訴人申○○代理原地主所發通知被上訴人等基地承租人行使優先購買權之存證信函外，尚有上訴人申○○與林守直、林守藩、林守成、林玉枝於72年8月20訂立和解契約書及中文譯本1份可證及經臺北駐日經濟文化代表處認證之授權書1份可證。且前案本院68年度上字第1145號及最高法院70年台上字第1468號民事判決所記載，本件被上訴人亥○○、乙○○、被上訴人辰○○○等7人之被繼承人林阿江均為該事件之原告，有承租土地之事實，為該事件上訴人申○○、林守成、林守藩、林守直、林玉枝所承認。此外，其餘被上訴人雖因年代欠遠、保管不周、或資料散逸而未留存致不能提出租金繳納記帳證明，惟不能僅因其未提出證明，即遽認其無基地租賃關係存在，況審酌上訴人申○○曾以林守成、林玉枝、林守直之受任人地位於75年9月9日依序以臺中郵局前開存證信函通知被上訴人，在該存證信函中已表明其係受林守成等3人委任全權處分臺中縣○○鄉○○路段36筆土地（按含本件系爭土地），並載明：茲以每平方公尺新台幣6,050元出售，請於文到20日內，依台端所用面積向寄件人所委任之游振福依上開價格訂立買賣契約，並交付價款，另台端自54年起積欠之租金，限於文到10日內依約定稻谷照農會公告價格折算現金向游振福處繳清，逾期即終止租約等語，均如上述，足證上訴人二人並不否認被上訴人就系爭土地為承租人之地位，否則，何來催繳「租金」之舉？基此，原出租人即地主林守成等4人既已承認被上訴人等人有租賃關係存在，且未合法終止，被上訴人等人即有基地租賃之優先購買權足以對抗上訴人。本院綜合上情，認本件被上訴人與上訴人之前手間就系爭土地有租地建屋之關係存在，該關係迄未終止或消滅，是被上訴人各占用系爭土地內現使用位置建築房屋使用，自屬有合法權源，而非無權占有，而上訴人雖已取得系爭土地所有權，但其與前手即原地主間之買賣，因未合法通知有優先購買權人之承租人即被上訴人等人，自不得對抗被上訴人等人。從而，上訴人依民法第767條所有物返還請求權、及第179條不當得利之法律關係，請求被上訴人等人拆屋還地及返還不當得利並加計遲延利息，為無理由，應予駁回。原審就此部分為上訴人敗訴判決，並駁回其假執行之聲請，核無不合。上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回（另上訴人本於同一原因事實，對系爭土地上其他承租人林清謙、林水盛等多人起訴請求拆屋還地及返還不當得利部分，業經本院92年度上更㈠字第58號、91年度重上字第69號判決，先後為上訴人敗訴判決，並分別經最高法院以95年度台上字第2563號、96年度台上字第389號判決駁回上訴確定）。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，經審核後認與判決結果不生影響，爰不另一一論述。另本件上訴人並未合法通知被上訴人行使優先承買權，已如前述，並不會因嗣後被上訴人繼續繳租金即行補正，亦難因之而推定被上訴人有拋棄優先承買權之默示意思表示，是上訴人於96年9月19日具狀以訴外人甲○○於84年2月25日以存證信函代全部占用系爭土地之人繳納5年租金予上訴人，足認被上訴人有拋棄優先承買權之默示意思表示及承認上訴人土地出租人地位為由，聲請再開辯論，核無理由，併予敍明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 9 月 26 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 盧江陽法 官 陳賢慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 金珍華中 華 民 國 96 年 9 月 27 日
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