臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上易字第1號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 許智捷律師被 上訴 人 甲○○訴訟代理人 林殷世律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國95年10月27日臺灣臺中地方法院95年度訴字第195號第一審判決提起上訴，本院於96年5月16日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：⑴伊與被上訴人於民國（下同）八十九年六月九日簽訂土地預定買賣契約書（下稱系爭買賣契約書），約定上訴人以新台幣（下同）五百二十萬元購買被上訴人所有坐落於臺中市○○區○○段四三九之三地號土地（下稱系爭土地）；上訴人並另向訴外人洸輝建設開發有限公司（下稱洸輝公司）購買坐落系爭土地上之「重慶翡翠」編號Ａ３之預售屋一戶（下稱系爭房屋）。系爭買賣契約書第四條第一項並約定，依契約附件之付款明細表規定分三期給付，即簽約日交付價金五十二萬元，辦理產權移轉時，預定以貸款五百六十萬元以代交價金四百四十二萬元，交屋時再行交付二十六萬元；被上訴人則應依系爭買賣契約第六條第一項約定於前揭預售屋使用執照核發後三個月內辦理所有權移轉登記完畢。系爭買賣契約第九條第一項並約定：「賣方除因不可抗力或可歸責於買方之事由外，未如期完工時，經買方催告後，逾陸個月仍未交付房地時，買方得解除本契約。解約時賣方除應將買方已繳房地價款及遲延利息全部退還買方外，並應同時賠償房地總價款百分之二十之違約金，但該賠償之金額超過已繳價款者，則以已繳價款為限」。嗣伊於簽約日依約交付價金五十二萬，洸輝公司於九十年二月五日取得使用執照，被上訴人未依約於使用執照核發後三個月內辦理土地所有權移轉登記予上訴人，竟於九十一年五月十三日將系爭土地出賣移轉登記予訴外人陳永清。系爭土地因可歸責於被上訴人之事由致不能給付，伊爰依系爭契約第九條第一項約定及民法第二百五十六條規定，以本件起訴狀繕本送達為解除系爭買賣契約之意思表示，並請求被上訴人退還上訴人已繳價款五十二萬元及賠償違約金五十二萬元。⑵又伊於原審法院九十一年度訴字第二二一四號、本院九十二年度上易字第二十二號訴訟中（下稱前案訴訟）係主張：先位聲明主張契約無效，依不當得利請求返還，備位聲明則主張被詐欺而撤銷意思表示，進而依民法第一百一十四條之規定，請求回復原狀，而本案訴訟係以契約第九條第一項約定，及民法第二百四十九條、第二百五十九條規定為訴訟標的，顯見兩案之訴訟標的不同，自非爭點效力所及。⑶如上所述，伊與被上訴人簽訂之系爭買賣契約書，購買系爭土地，另與洸輝公司購買坐落系爭土地上之系爭房屋，兩份契約主體除伊外，並不相同，因而兩份契約顯係各自獨立，而非聯立契約關係，因而洸輝公司雖已存證信函解除系爭房屋之買賣契約，惟對於系爭土地之買賣契約，則無解除之權限，是系爭土地之買賣契約，仍屬有效存在。⑷系爭土地預定買賣契約，伊給付遲延，係因被上訴人怠於依委託辦理貸款，致伊未依約繳清第二期價金，是故被上訴人實有可歸責事由，而非上訴人等語（原審為上訴人敗訴判決）。上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人一百零四萬元，及自起訴狀繕本送達後至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
二、被上訴人則以：系爭買賣契約業經伊解除，並經前案訴訟確定判決中認定，是於前案訴訟時，上訴人已主張伊曾以口頭及發函催告上訴人履約及解除契約之意思表示、曾收受伊之解除系爭買賣契約之意思表示，兩造曾就伊發函解除系爭買賣契約部分不爭執，均可知兩造就系爭買賣契約是否解除，已行攻防辯論，經前案審酌兩造提出之訴訟資料及主張，依法判決，並無違背法令，則本件應受前案爭點效之拘束。系爭買賣契約因上訴人違約拒絕繳納分期價金，經伊多次催促履約，仍不履行，上訴人遲延給付長達一年多之久，伊始未移轉系爭土地所有權予上訴人，此係屬可歸責上訴人之事由等語，資為抗辯。答辯聲明求為判決：如主文所示。
三、本件不爭執事項：
㈠、兩造於八十九年六月九日簽訂系爭買賣契約，約定上訴人以五百二十萬元購買系爭土地；上訴人並另向洸輝公司購買坐落系爭土地上之系爭房屋。
㈡、系爭買賣契約第四條第一項約定，依契約附件之付款明細表規定分三期給付，即簽約日交付價金五十二萬元，辦理產權移轉登記時，預定以貸款五百六十萬元方式以代交價金四百四十二萬元，交屋時再交付二十六萬元；被上訴人則應依系爭買賣契約第六條第一項約定於系爭房屋使用執照核發後三個月內辦理所有權移轉登記完畢。
㈢、上訴人於簽約日已交付五十二萬元。
㈣、洸輝公司於九十年二月五日取得使用執照。
㈤、洸輝公司於九十一年四月十二日以存證信函通知解除買賣契約。
㈥、被上訴人於九十一年五月十三日將系爭土地出賣並移轉登記予陳永清。
㈦、本件與前案訴訟返還定金事件之訴訟標的並不相同。
㈧、上訴人提出之系爭買賣契約書影本、使用執照影本、土地登記謄本、九十一年四月十二日洸輝公司之存證信函、原審法院依職權調閱之該院九十一年度訴字第二二一四號、本院九十二年度上易字第二十二號民事卷，形式上均不爭執。
四、本件爭執事項：
㈠、系爭買賣契約是否業經被上訴人解除？
㈡、系爭買賣契約之解除，是否為前案訴訟爭點效力所及？
㈢、系爭買賣契約未能履行，是否可歸責於上訴人？
五、得心證之理由：
㈠、系爭買賣契約是否業經被上訴人解除？上訴人主張：上訴人與被上訴人簽訂之系爭買賣契約書，購買系爭土地，另與洸輝公司購買坐落系爭土地上之系爭房屋，兩份契約主體除上訴人外，並不相同，因而兩份契約顯係各自獨立，而非聯立契約關係，因而洸輝公司雖已存證信函解除系爭房屋之買賣契約，惟對於系爭土地之買賣契約，則無解除之權限，是系爭土地之買賣契約，仍屬有效存在等語；被上訴人則辯稱：系爭買賣契約業經被上訴人合法解除等語。經查：
⑴、兩造於八十九年六月九日簽訂系爭買賣契約書，約定上訴人
以五百二十萬元購買被上訴人所有坐落於臺中市○○區○○段四三九之三地號之系爭土地；並另向訴外人洸輝公司以二百八十萬元購買坐落系爭土地上之系爭房屋，雙方並簽訂土地、房屋預定買賣合約書在案。而依系爭買賣契約第四條第一項之約定，依契約附件之付款明細表規定分三期給付，即簽約日交付價金五十二萬元，辦理產權移轉登記時，預定以貸款五百六十萬元方式以代交價金四百四十二萬元，交屋時再交付二十六萬元；被上訴人則應依系爭買賣契約第六條第一項約定於系爭房屋使用執照核發後三個內辦理所有權移轉登記完畢（見原審卷第七頁以下）。另上訴人於簽約當日已交付五十二萬元；洸輝公司於九十年二月五日取得使用執照（見原審卷第十五、二十頁）。又洸輝公司曾於九十年八月三十日以臺中法院郵局第四二三四號存證信函（原審誤載為第四一四三號）催告上訴人繳納第四至第六期款（原審誤載為第四至第七期款），上訴人未為繳納，嗣洸輝公司於九十一年四月十二日以臺中英才郵局第一八六七六號存證信函催告上訴人應於文到五日內履約，逾期未履約即以該函為解除契約之意思表示，後因上訴人仍未繳納價金，洸輝公司復於九十一年五月一日，再以臺中英才郵局第一九二０五號存證信函，通知上訴人兩造間之土地買賣契約及房屋買賣契約，因上訴人未履約而為解除等語（見前案訴訟原審卷第八十二、八十四、八十七頁），此有上訴人提出之系爭買賣契約書影本、使用執照影本；被上訴人於前案訴訟中提出之存證信函影本三份附卷可稽。
⑵、再者，被上訴人稱洸輝公司曾以臺中法院郵局第四二三四號
、臺中英才郵局第一八六七六號、第一九二０五號等三份存證信函，通知上訴人兩造間之土地買賣契約及房屋買賣契約，因上訴人未履約而為解除等語，並據證人即洸輝公司之總經理乙○○到庭證稱：「因為上訴人說房屋沒有賣，所以沒有錢可以買，之間的過程在我們取得使用執照之後，上訴人都有向現場工務主任主張要如何更改設計等，顯然沒有完全購買的意願，後來我們發現上訴人遲遲不來交屋，我們催繳，等了兩年，才發存證信函給上訴人，上訴人還是一直推託，不得已情況下，我們解除合約，上訴人和她先生都有到現場來，我們有口頭解除契約，我們並且有告知他我們有發存證信函通知，但是上訴人不理睬，因此我們賣給訴外人。」等語（見本院卷第六十三頁背面），雖上開洸輝公司寄予上訴人之存證信函記載：「寄件人姓名：洸輝建設開發有限公司；法定代理人：甲○○」，未載被上訴人為寄件人（即應記載為「兼法定代理人：甲○○」），而僅以洸輝公司名義寄送，惟觀諸上開存證信函臺中法院郵局第四二三四號、臺中英才郵局第一八六七六號存證信函之記載：「台端於民國八十九年六月九日向本公司預購興建座落於臺中市○○區○○段四三九之三地號土地上之「重慶翡翠」四層半透天房屋（建物編號Ａ３）及土地（下稱系爭房地），約定房屋價款新台幣（下同）貳佰捌拾萬元，土地價款伍佰貳拾萬元，合計總價款為捌佰萬元，雙方並簽訂土地、房屋預定買賣合約書。‧‧‧」，復於臺中英才郵局第一九二０五號存證信函之記載：「‧‧‧本公司於民國九十一年四月十二日臺中英才郵局第一八六七六號存證信函第二頁倒數第二行應載『解除系爭不動產買賣契約書』‧‧‧因台端違約已嚴重損害本公司權益，必須忍痛做此決定，誠非得已，雙方契約業已解除，系爭房地本公司將另為銷售。」等語，足見上開存證信函雖僅以洸輝公司名義通知上訴人解除兩造於八十九年六月九日所簽訂之簽訂土地、房屋預定買賣合約書，然究其真意乃一併就被上訴人所簽訂之系爭買賣契約書為解除，此亦可從上開存證信函記載「台端於民國八十九年六月九日向本公司預購興建座落於臺中市○○區○○段四三九之三地號土地上之「重慶翡翠」四層半透天房屋（建物編號Ａ３）及土地（下稱系爭房地）‧‧‧土地價款伍佰貳拾萬元，合計總價款為捌佰萬元，雙方並簽訂土地、房屋預定買賣合約書」、「‧‧‧雙方契約業已解除，系爭房地本公司將另為銷售」等語甚明。是故，被上訴人主張洸輝公司雖以其名義通知上訴人解除兩造於八十九年六月九日所簽訂之土地、房屋預定買賣合約書，其實際之真意乃係以洸輝公司與被上訴人之名義，同時解除上開土地、房屋預定買賣合約書，是被上訴人上開所辯本件契約伊已依約解除等語，應為可採。
⑶、次按，兩造所訂立之房屋、土地買賣契約，彼此具有不可分
離之關係，性質上屬聯立契約，同其命運，違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約，洪招就土地買賣契約援引上述催告函而與房屋契約同步予以解除，於法並無不合（最高法院八十六年度台上字第二六六五號判決參照）。依兩造簽訂之土地預定買賣合約書第四、九條、房屋預定買賣合約書第
四、十六條分別約定，上訴人應按期繳款，逾期不履行，經催告逾六個月仍未繳清時，被上訴人得解除契約（見前案訴訟原審卷第十五、十六、二十一、二十五頁）。上訴人拒繳系爭房地第四至第六期款之後，洸輝公司以上述臺中法院郵局第四二三四號存證信函催告繳款，距洸輝公司解除契約，已逾六個月（見前案訴訟原審卷第八十二、八十四、八十七頁），則洸輝公司係依據上開約定解除權，已屬有據，從而本件因上訴人與被上訴人、洸輝公司所訂立之系爭房地二契約（即土地預定買賣合約書、房屋預定買賣合約書），彼此具有不可分離之關係，性質上係屬聯立契約，依前開說明，應同其命運，因而違反其一，無從期待可能單獨履行另一契約。是此，縱使認為洸輝公司以其名義通知上訴人解除兩造於八十九年六月九日所簽訂之土地、房屋預定買賣合約書之效力僅止於洸輝公司，惟系爭房地之買賣契約，既經洸輝公司依約解除，則被上訴人就系爭土地買賣契約援引上述存證信函而與房屋買賣契約同步予以解除，於法自無不合，為此，上訴人主張其與被上訴人簽訂之系爭買賣契約書，購買系爭土地，另與洸輝公司購買坐落系爭土地上之系爭房屋，兩份契約主體除上訴人外，並不相同，因而兩份契約顯係各自獨立，而非聯立契約關係，因而洸輝公司雖已存證信函解除系爭房屋之買賣契約，惟對於系爭土地之買賣契約，則無解除之權限，是系爭土地之買賣契約，仍屬有效存在云云，委不足取。
㈡、系爭買賣契約之解除，是否為前案訴訟爭點效力所及？上訴人主張：上訴人於前案訴訟所主張之訴訟標的，與本案訴訟所主張之訴訟標的不同，既兩案之訴訟標的不同，自非爭點效力所及等語；被上訴人則辯稱：於前案訴訟中，上訴人已主張被上訴人曾以口頭及發函催告上訴人履約及解除契約之意思表示、曾收受被上訴人之解除系爭買賣契約之意思表示，兩造曾就被上訴人發函解除系爭買賣契約部分不爭執，均可知兩造就系爭買賣契約是否解除，已行攻防辯論，經前案訴訟審酌兩造提出之訴訟資料及主張，依法判決，並無違背法令，則本件應受前案爭點效之拘束等語。經查：
⑴、按法院於確定判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重
要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就與該重要爭點有關所提起之他訴訟，法院及當事人對該重要爭點之法律關係，皆不得任作相反之判斷或主張，以符民事訴訟上之誠信原則（最高法院三十年上字第八號判例、八十四年度台上字第二五三０號、八十八年台上字第二二三０號判決參照）。
⑵、上訴人於九十一年六月十四日對被上訴人與洸輝公司向原審
法院起訴請求返還定金等事件，就其主張謂：就系爭土地、房屋買賣契約，因「被告（即被上訴人）之受僱人陳勝昱於簽約時有告知不滿意或不想買時可以隨時解約，因此原告（即上訴人）與被告之簽約行為，乃受詐欺而為意思表示，原告已撤銷該意思表示，且未逾除斥期間，故系爭買賣契約應溯及既往失其效力」、「兩造的土地預定買賣契約書第九條，及其與訴外人洸輝公司之房屋預定買賣契約書第十六條之約定，有違反消費者文教基金會預售屋契約書範本的記載，也違反一般交易常情，而屬於違反民法第七十二條公序良俗而無效」、「被告未將前開房地買賣契約書交付給原告攜回家審閱五日，而在簽約當天提供契約書給原告，違反消費者保護法第十二條第一項及同法施行細則第十一條規定而無效」，又買賣契約之「違約金之約定過高」等事由，而依不當得利返還請求權之法律關係，及依解除契約回復原狀請求權，分別請求被上訴人及訴外人洸輝公司各給付上訴人五十二萬元及二十八萬元之事實，有原審法院九十一年度訴字第二二一四號、本院九十二年度上易字第二十二號民事卷宗，在卷可參。於前案訴訟中，被上訴人及洸輝公司抗辯，其二人與上訴人所簽訂之土地、房屋預定買賣合約書，因上訴人遲延給付價金，於催告給付後，上訴人仍未給付而為被上訴人解除之事實，此亦業經本院於前案訴訟判決理由四、㈣爭點部分認定：「按上訴人（即上訴人）於系爭契約簽訂後，並未依約繳納價金，經被上訴人（即被上訴人與洸輝公司）發函催告後，猶未於期限內繳納，依民法第二百二十九條之規定，上訴人應負給付遲延之責任，而依兩造所訂土地預定買賣契約書第九條、房屋預定買賣契約書十六條約定，上訴人有違反付款之約定時，被上訴人得解除契約，則嗣後被上訴人向上訴人為解除契約之意思表示，於法自屬有據，則兩造間之不動產買賣契約，自因上訴人（為被上訴人之誤）之解除而消滅」等情。足認被上訴人抗辯：兩造間之土地預定買賣契約，業經被上訴人在前案訴訟中另案抗辯，系爭房地買賣契約業經被上訴人解除，並為法院審認確定之事實，應屬可採。是故，上訴人主張於前案訴訟所主張之訴訟標的，與本案訴訟所主張之訴訟標的不同，既兩案之訴訟標的不同，自非爭點效力所及等語，於法顯有誤會，不足採信。
⑶、基上，兩造簽訂之系爭房地買賣契約書，因上訴人違約遲延
給付，經被上訴人依約解除，業經前案訴訟於判決理由中，就訴訟標的以外，兩造所主張之重要爭點，本於辯論之結果已為判斷，就此重要爭點所為之判斷，亦無違背法令情事，基於訴訟上誠實信用之原則，經法院判斷之重要爭點之法律關係，依前開說明，兩造應不得作相反之主張或判斷。是以，系爭房地買賣契約書，既經法院判斷業已依約解除，上訴人復行起訴主張系爭土地買賣契約未經解除，顯與前揭法院之判斷為相反之主張，自屬無據，應不允許。
㈢、系爭買賣契約未能履行，是否可歸責於上訴人？上訴人主張：系爭土地預定買賣契約，上訴人給付遲延，係因被上訴人怠於依委託辦理貸款，致上訴人未依約繳清第二期價金，是故被上訴人實有可歸責事由，而非上訴人等語；被上訴人則辯稱：上訴人未依系爭買賣契約書第七條約定，提出貸款有關文件，配合辦理各項貸款手續及繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並應開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓之本票予被上訴人，被上訴人自無從先行代為辦理貸款事宜，並移轉系爭土地所有權予上訴人等語。經查：系爭土地預定買賣契約，係因上訴人給付遲延價金，而經被上訴人依約解除在案，已如前述，則兩造土地買賣契約之解除，顯非可歸責於被上訴人，應可認定。再者，上訴人既未依系爭買賣契約書第七條之約定，提出貸款有關文件，配合辦理各項貸款手續及繳清各項稅費，預立各項取款或委託撥付文件，並開立與原預定貸款同額之禁止背書轉讓之本票予被上訴人，被上訴人自無從先行代為辦理貸款事宜，是上訴人主張系爭土地預定買賣契約，伊給付遲延係因被上訴人怠於依委託辦理貸款，致伊未依約繳清第二期價金等語，應不足取。
六、綜上所述，兩造間系爭土地預定買賣契約，既係因可歸責於上訴人給付遲延之事由而經被上訴人依約解除，且上訴人所繳納之五十二萬元業經被上訴人以違約金沒入，上訴人已無解除契約之可能，上訴人既未能舉證證明其對被上訴人有解除契約回復原狀請求權（即價金返還請求權）及違約金給付請求權存在，上訴人請求被上訴人返還價金五十二萬元及給付違約金五十二萬元與遲延利息，於法無據。原審為上訴人敗訴之判決，依法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、本件事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均與本案判決結果不生影響，爰不予逐一論述，併此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 5 月 30 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 吳惠郁法 官 盧江陽以上正本係照原本作成。
均不得上訴。
書記官 陳玫伶中 華 民 國 96 年 5 月 30 日
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