臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上易字第169號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 黃嘉明律師被 上訴人 甲○○訴訟代理人 王有民律師複 代理人 丙○○
洪主雯律師上列當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國96年4月16日臺灣台中地方法院第一審判決（95年度訴字第657號），提起上訴，本院於96年8月14日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同）82年3月1日向伊訂購由伊所興建坐落台中縣豐原市○○段441、442地號二筆土地上之「博愛大樓」編號A1、A2棟第5樓房屋2戶（下稱系爭房地），並簽定「土地預定買賣契約書」、「房屋委託代建契約書」，簽約價款各為新台幣（下同）767萬元、433萬元，合計1200萬元，扣除伊曾應允之優惠折扣100萬元、向金融機構貸款之650萬元，上訴人應給付伊450萬元。伊於85年間即已將系爭房地交付上訴人，並依上訴人指示移轉登記予其子陳政良（上訴人嗣又轉賣予訴外人張騏麟，而以張騏麟之弟張仲仁名義登記），上訴人即應給付伊上開買賣價金，然上訴人迄今尚有餘款833,600元未給付，對伊屢次催告亦置之不理。又系爭買賣並未包括停車位，上訴人以此主張同時履行抗辯，自不足採；且其所稱十年後出售之差價損失，與有無停車位本無關係，亦與伊無涉，其自無從就此主張抵銷；矧依張騏麟於原審之證述，系爭停車位僅值35萬元，縱若認應扣減停車位價值，因伊已減免100萬元之價金，包括系爭停車位價值，上訴人自不得另以此主張抵免。再者，伊已將建物及其公設部分之所有權完整移轉登記予上訴人，並無權利瑕疵之情形；況上訴人自伊於85年間交付系爭房地並移轉登記後，未曾依瑕疵擔保規定主張減少價金或解除契約，則民法第365條規定之五年除斥期間早已完成。退步言之，若認伊未完成交付系爭房地之手續，則系爭房地自應仍屬伊所有，而上訴人之子陳政良僅屬登記名義人，上訴人擅自將系爭房地出售並移轉登記予第三人，實應為民法第118條之無權處分，若因而致伊喪失系爭房地之所有權，不僅致伊不能依原定契約之給付義務而為給付，且侵害伊之所有權，則伊亦得依民法第226條第1項、第256條、第260條及第184條第1項等規定，解除契約並請求損害賠償，其賠償金額與上開餘款金額相同等情，爰依買賣契約之請求權，提起本訴，求為命上訴人給付伊833,600元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％加計遲延利息之判決。
二、上訴人則以：被上訴人並未實際交付系爭房地予伊，訴外人張仲仁係自行找鎖匠換鎖後始得進入系爭房地，故不得以伊已將系爭房地出賣並移轉登記予訴外人張仲仁，即認被上訴人有交付系爭房地予伊。又兩造在簽署被上訴人提出之契約書之前，尚簽有另一份契約書，而該前契約書即有註明包括二個停車位，僅因被上訴人要對其他買受人求償，為提高其求償額，便請伊幫忙虛偽訂立第二份價金抬高100萬元之契約書即被上訴人提出之契約書，而將原契約書取回，是被上訴人提出之契約書雖無明文記載，但兩造確有約定系爭買賣應包含停車位在內；且系爭大樓是按一戶一車位設計，伊應有二個停車位；又被上訴人已自認在地下室裝置停車設備，僅因未裝置完成，而無法使用停車位，復依原審證人陳政良、黃樻林、張騏麟等之證述，在在均足以證明系爭買賣包含停車位，而被上訴人未交付停車位予伊。縱伊無法證明系爭買賣包括停車位，伊買受部分仍包括地下室公用部分，有建物謄本附卷可稽，而被上訴人亦未將地下室交付。綜上所述，被上訴人既未將系爭房地、停車位或地下室交付伊，即屬未依債務本旨履行給付，伊自得依民法第264條規定主張同時履行抗辯權。再者，被上訴人遲未履行民法第348條第1項之交付義務，致伊原定購入系爭房地之目的（供伊子結婚）無法實現，又迫於系爭房地因無停車位而乏人問津，遂以590萬元賤價出售，因而損失510萬元，伊自得依民法第353條權利瑕疵擔保之規定，依關於債務不履行之規定，請求被上訴人賠償；且被上訴人故意不告知其出售之停車位並非合法，顯見其出賣之標的物，未達其保證之品質，致伊虧損510萬元出賣，伊亦得依民法第360條規定請求被上訴人賠償；經伊以上開得請求之賠償金額與被上訴人於本件得請求之金額抵銷後，被上訴人已無餘額可再對伊請求。此外，被上訴人未交付停車位，已有滅失或減少價值之瑕疵，及滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，而因被上訴人未將系爭房屋及停車位交付予伊致無民法第356條檢查通知義務規定之適用，是伊亦得依民法第354條、359條之規定，主張解除契約或減少價金510萬元，而未逾民法第365條規定之「通知後6個月」或「物之交付後5年」之期間，而經減少價金後，伊已未再欠被上訴人價款。又依張騏麟於原審之證述，伊將系爭房地賣予張騏麟前，已對被上訴人行使契約解除權，是依此亦無逾除斥期間之問題等語，資為抗辯。
三、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認被上訴人依據兩造所簽訂之買賣契約之法律關係，請求上訴人應給付被上訴人833,600元，及自起訴狀繕本送達翌日（即95年3月28日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。而為被上訴人勝訴之判決，並依兩造之陳明分別酌定相當之擔保金額，為准予假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，上訴聲明求為判決：㈠原判決廢棄，㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回，㈢訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：㈠上訴駁回，㈡訴訟費用由上訴人負擔，㈢伊願供擔保請准宣告假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠上訴人於82年3月1日向被上訴人購買由被上訴人所興建坐落
於台中縣豐原市○○段441、442等二筆土地上之「博愛大樓」編號A1、A2棟第五樓房屋二戶，並簽訂「土地預定買賣契約書」、「房屋委託代建契約書」，簽訂價款分別為767萬元、433萬元，共計1200萬元。兩造當事人間之法律關係為買賣關係。
㈡系爭不動產之所有權，被上訴人已依上訴人之指示於85年4
月1日將其登記於陳政良（即上訴人之子）名下。而上訴人業已將系爭不動產出售予訴外人張仲仁，並已於93年1月13日完成所有權移轉登記，但被上訴人迄未交付二個停車位予上訴人。
㈢上訴人尚有系爭買賣價金餘款833,600元未給付。
五、本件兩造之爭執所在，厥為：㈠系爭買賣標的物即房屋與土地是否已交付予上訴人？㈡雙方之買賣是否包括系爭停車位？㈢上訴人有無拒絕交付尾款之事由？上訴人對被上訴人主張損害賠償、減少價金及為抵銷抗辯，是否有理等項。茲分別審究如下：
㈠按物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有
權之義務。民法第348條第1項定有明文。故物之出賣人，負有物之交付及所有權之移轉義務，而買受人有物之交付及所有權之移轉請求權。出買人所出賣之物，無論其為動產或不動產，均須將該物交付於買受人。所謂交付，係指占有之移轉，即出賣人使買受人取得對於標的物之事實上管領力之情形（民法第940條、第946條第1項參考）。至於交付之方法，不以現實交付為限。查本件上訴人購買系爭房地，並已由被上訴人依民法第758條規定辦理系爭房地移轉登記於上訴人所指定之陳政良名下，且上訴人事後再將系爭房地出售第三人，現已由第三人占有使用中，則上訴人無論於法律上（已登記於上訴人所指定之陳政良之名下）、事實上（上訴人將系爭房屋出賣於第三人）皆取得對系爭房地之實際支配權，是上訴人抗辯被上訴人並未交付系爭房地云云，實難採信。次查系爭房地已由上訴人出售予第三人張麒麟，登記名義人為張仲仁，此有系爭房地之土地登記簿謄本及建物謄本在卷可稽，並經證人張麒麟、張仲仁二人於原審到庭結證屬實，復為兩造所不爭執，而堪信為真。又證人張麒麟證稱：「我向乙○○（要）鑰匙，乙○○去向樓下補習班小姐要一樓公用大門的鑰匙，有一樓公用大門的鑰匙後，我才找鎖匠，將五樓換鑰匙」、「（當時，房子現況？）二戶中間本來有玄關，而乙○○做成共用一個大門，裡面都有隔間，整體結構已經蓋好了。」（見原審法院95年9月27日言詞辯論筆錄第4頁）等語，足徵上訴人既能變更房子格局，復能允許證人張麒麟進入房間，自屬對系爭房地有事實上之管領力而取得占有，是系爭房地即已交付應無疑義。上訴人辯稱係證人請鎖匠來開鎖的，故被上訴人未交付系爭房屋云云，殊難採信。
㈡次按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。民事訴訟法第277條前段定有明文。又按主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任。而此特別要件之具備，苟能證明間接事實並據此推認要件事實雖無不可，並不以直接證明者為限，惟此經證明之間接事實與要件事實間，須依經驗法則足以推認其因果關係存在者，始克當之。倘負舉證責任之一方所證明之間接事實，尚不足以推認要件事實，縱不負舉證責任之一方就其主張之事實不能證明或陳述不明、或其舉證猶有疵累，仍難認負舉證責任之一方已盡其舉證責任，即不得為其有利之認定，最高法院著有91年度台上字第1613號判決意旨可資參考。查上訴人雖辯稱系爭買賣契約包括系爭停車位2個，且被上訴人應設置停車位交付予伊云云。然綜觀兩造間系爭「土地預定買賣契約書」及「房屋委託代建契約書」之內容，皆未有被上訴人應交付停車位予上訴人之義務之文字記載。雖上訴人舉證人黃樻林證明被上訴人確曾表明每戶將有一停車位云云，惟依證人黃樻林在原審所證，其耳聞被上訴人表明每戶將有一停車位時，係兩造磋商買賣條件階段，但於兩造正式簽約之時，其則未目睹簽約內容亦未看過（見原審95年8月23日言詞辯論筆錄第3頁），嗣兩造間實際簽訂之系爭買賣契約內容並既隻字片語談及買賣標的包括停車位，已如前述，且證人張麒麟當庭所提出其與被上訴人間之買賣契約書內容另以手寫方式載明「本件房屋買賣附帶停車位壹個位置如附圖」等語，則與系爭契約兩相比較下，更足見兩造實際簽約時並未將停車位列入買賣標的之內，則證人黃樻林關於兩造磋商買賣條件時所聞每戶一停車位之證詞，自不能為上訴人有利之認定。至上訴人所提出由被上訴人簽章之切結書影本，其內容除其對象為臺中縣政府工務局外，且僅謂「…其有關增設停車空間9輛編號B1-B9供公眾使用，除願依規定設置標示牌外，停車空間亦供公眾使用，絕不將停車空間移為他用…」等語，並未記載所設置之停車位須交付予上訴人個人所用，且上訴人所提出之停車位設計圖影本，亦未能證明被上訴人有給付停車位予被告之義務。雖上訴人另辯以兩造在簽署被上訴人提出之契約書之前，尚簽有另一份契約書，而該前契約書即有註明包括二個停車位，僅因被上訴人要對其他買受人求償，為提高其求償額，便請伊幫忙虛偽訂立第二份價金抬高100萬元之契約書即被上訴人提出之契約書，而將原契約書取回，是被上訴人提出之契約書雖無明文記載，但兩造確有約定系爭買賣應包含停車位在內云云，但此為被上訴人所否認，而上訴人就此復未能舉證以實其說，自難採信。又參酌證人黃樻林在原審所證「當時乙○○也都是有在蓋房子、買土地，從事不動產相關工作。」、「我有看到乙○○拿出買賣契約書。」等語（見原審法院95年8月23日言詞辯論筆錄第3頁），則上訴人既係從事不動產相關工作之人，苟為利於被上訴人向他人求償，以上訴人之專業能力，怎有買賣標的包括停車位在內之情形而故意將之刪除而將原約經由出賣人取回，而置自己於不利地位之理。是兩造最後簽訂之系爭買賣契約既無停車位之標示與約定，上訴人仍指其賣賣標的應包括二個停車位在內，則屬無據，自不能採信。
㈢又稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支
付價金之契約。買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。民法第345條第1項、第367條分別定有明文。若出賣人已交付該約定物於買受人，並經買受人受領（即危險負擔移轉後），即無不履行其給付義務可言。至於民法第264條規定之同時履行抗辯權之行使，則以出賣人尚未為對待給付為前提，出賣人如已交付該特定物於買受人，並經買受人受領者，買受人自不得再行主張同時履行抗辯權而拒絕支付價金。且在特定物買賣，不論其危險負擔是否已移轉，在危險負擔移轉前，不問物之瑕疵是否可以除去，買受人均無行使同時履行抗辯權，以拒絕支付價金之餘地。查本件兩造間系爭房地之買賣，被上訴人既已移轉系爭房地所有權，並已交付標的物，業如前述，上訴人即應依約支付價金尾款，上訴人抗辯就系爭價金尾款行使同時履行抗辯權，於法無據，自難憑採。
㈣上訴人復抗以：系爭大樓乃按一戶一車位設計，伊應有二個
停車位；又被上訴人已自認在地下室裝置停車設備，僅因未裝置完成，而無法使用停車位，復依原審證人陳政良、黃樻林、張騏麟等之證述，在在均足以證明系爭買賣包含停車位，而被上訴人未交付停車位予伊。縱伊無法證明系爭買賣包括停車位，伊買受部分仍包括地下室公用部分，有建物謄本附卷可稽，而被上訴人亦未將地下室交付。綜上所述，被上訴人既未將系爭房地、停車位或地下室交付伊，即屬未依債務本旨履行給付，伊自得依民法第264條規定主張同時履行抗辯權。再者，被上訴人遲未履行民法第348條第1項之交付義務，致伊原定購入系爭房地之目的（供伊子結婚）無法實現，又迫於系爭房地因無停車位而乏人問津，遂以590萬元賤價出售，因而損失510萬元，伊自得依民法第353條權利瑕疵擔保之規定，依關於債務不履行之規定，請求被上訴人賠償；且被上訴人故意不告知其出售之停車位並非合法，顯見其出賣之標的物，未達其保證之品質，致伊虧損510萬元出賣，伊亦得依民法第360條規定請求被上訴人賠償；經伊以上開得請求之賠償金額與被上訴人於本件得請求之金額抵銷後，被上訴人已無餘額可再對伊請求。此外，被上訴人未交付停車位，已有滅失或減少價值之瑕疵，及滅失或減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，而因被上訴人未將系爭房屋及停車位交付予伊致無民法第356條檢查通知義務規定之適用，是伊亦得依民法第354條、359條之規定，主張解除契約或減少價金510萬元，而未逾民法第365條規定之「通知後6個月」或「物之交付後5年」之期間，而經減少價金後，伊已未再欠被上訴人價款。又依張騏麟於原審之證述，伊將系爭房地賣予張騏麟前，已對被上訴人行使契約解除權，是依此亦無逾除斥期間之問題云云，惟查兩造之系爭買賣並無包括停車位在內，而系爭買賣標的物即土地與房屋（包括地下室在內）均已依約交付予買受人即上訴人，已如上述，則上訴人以系爭買賣標的未交付，暨依此所主張之權利瑕疵、物的瑕疵、解除契約所生之損害賠償請求權均無所繫，據此主張抵銷而拒絕給付買賣尾款，於法均不相合，自難准許。
六、綜上所述，被上訴人依據兩造所簽訂之買賣契約之法律關係，請求上訴人應給付其833,600元，及自起訴狀繕本送達翌日（即95年3月28日）起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，洵屬正當，應予准許。原審因而為被上訴人勝訴之判決，判命上訴人給付，並依兩造之陳明，分別酌定相當之擔保金額，為准予假執行及免為假執行之宣告，依法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為不當，聲明求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本判決事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本判決結果不生影響，爰不逐一論駁，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 8 月 28 日
民事第三庭 審判長法 官 曾謀貴
法 官 蔡王金全法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳妙瑋中 華 民 國 96 年 8 月 29 日
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