臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上易字第223號上 訴 人 戊○○訴訟代理人 黃勝雄律師被 上訴人 丁○○訴訟代理人 林世祿律師上列當事人間請求損害賠償等事件，上訴人對於中華民國96年6月15日臺灣彰化地方法院96年度訴字第243號第一審判決提起上訴，本院於民國97年2月19日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造之聲明：
（一）上訴人上訴聲明：求為判決：
１、原判決廢棄。
２、被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）壹佰參拾伍萬參仟貳佰捌拾元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
３、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
（二）被上訴人答辯聲明：
１、上訴駁回。
２、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、兩造之陳述：
一、上訴人主張如下：
（一）兩造於民國（下同）91年2月7日訂立土地租賃契約書（下稱系爭租約），約定由上訴人將坐落彰化縣○○鎮○○段3046、3047地號土地出租與被上訴人，租期自91年3月1日起至96年2月30日（實為同年月28日即當月末日）止，系爭租約第5條約定「甲方（即上訴人）同意乙方（即被上訴人）在本筆土地，以甲方名義為起造人興建建物，作為營業使用，其因建築應支出之一切費用概由乙方全額負擔。對於該建物租期屆滿或乙方提前終止租約時，乙方應無條件放棄建物所有權及使用權且不得以任何名義請求補償，歸甲方所有及使用收益」，第13條約定「違約處罰：承租人如違約不於租賃期滿時交還土地及房屋，經甲方催告後仍不履行，即應支付違約金新臺幣貳拾萬元整」，訂約後被上訴人乃以自己為起造人，於91年間建築門牌號碼彰化縣○○鎮○○里○○○街○○○號房屋（下稱系爭房屋）1棟。嗣因彰化縣稅捐稽徵處於95年4月14日通知上訴人就系爭房屋設籍課稅，上訴人請求被上訴人繳納房屋稅，被上訴人始申報其配偶即占有輔助人唐秀鳳為納稅義務人，故系爭房屋應為被上訴人單獨所有，或依民法第1017條第1項規定推定與唐秀鳳共有；而唐秀鳳則無權占有土地並由伊興建系爭房屋，上訴人亦未曾拋棄請求被上訴人將系爭房屋歸其所有及使用收益之權利。詎被上訴人因向上訴人索取補償費未果，竟於96年2月28日即租期末日故意拆除系爭房屋（於93年間由被上訴人建造之另棟房屋未遭拆除），並將建材據為己有，致使被上訴人應於租賃期間屆至時，將該房屋交付上訴人接管，並使上訴人取得所有權之義務，造成給付不能，此給付不能之事由，自係可歸責於被上訴人所致。上開被拆除之房屋，按原狀重建者，其造價需1,153,280元；該金額，即係上訴人因給付不能所受之損害金額，依民法第226條第1項之規定，應由被上訴人負如數賠償之責。又被上訴人於進行拆除之際，經上訴人報警當場阻止，被上訴人不聽阻止而仍強行予以拆除，致造成給付不能之事實，上訴人阻止之行為，及本件起訴書繕本之送達係具有催告之效力，被上訴人不聽阻止而仍予以強行拆除，即屬不履行其應將該房屋點交上訴人管業並使上訴人取得所有權之行為，已構成租約第13條違約處罰之條件，依該條約定，被上訴人並應給付上訴人懲罰性違約金20萬元；合計，被上訴人共應給付上訴人1,353,280元及法定遲延利息。
（二）系爭租約第5條約定文義之真意重點，係在於只要被上訴人是依系爭之租賃關係為依據而在租賃之土地上所建築之建物、房屋，於租期屆滿或被上訴人提前終止租約時，即應負無條件放棄建物、房屋所有權及使用權，歸上訴人所有及使用收益之義務，至於是否違章建築而無申請名義人或以何人名義為起造人充作納稅義務人均並非重要。約定以上訴人名義為起造人，只是程序之形式上要求而已，並非契約之真意重點，未以上訴人名義為起造人者，僅係形式上之瑕疵，不影響兩造間之權利義務。因此，只要於租期屆滿或提前終止租約時，被上訴人能將地上房屋之所有權及使用收益權點交上訴人，即屬完成履行其義務，不構成違約，其以何人名義登記為納稅義務人，並無影響。系爭房屋，係屬違章建築，並無所謂申請建築之名義人存在，只是以被上訴人之妻唐秀鳳名義登記為納稅義務人而已，係被上訴人依據租賃契約第5條之約定所興建，被上訴人負有將該房屋之所有權及使用收益權點交上訴人之義務。原審判決，以起造人名義非原告，即不屬於租約第5條所約定之建物房屋原告無權請求賠償云云，殊有違背兩造簽訂系爭租約之本旨真意。
（三）房屋稅之納稅義務人名義，依法只是在於方便納稅而已，並無認定所有權為何人之效力。系爭房屋，係被上訴人簽訂土地租賃契約後不久，即進行興建，現場未被拆除之另棟房屋，則係被上訴人於93年間所興建，被上訴人之所以出資興建上開房屋二棟，係依土地租賃契約第5條之約定為依據，無關之第三人不可能亦無權利在系爭土地上興建房屋。唐秀鳳係被上訴人之配偶，與被上訴人係屬生活上之共同體，故唐秀鳳亦共同使用系爭土地及房屋，其法律上關係，係屬占有輔助人。唐秀鳳並非簽訂土地租賃契約之承租人，不可能亦無權利在系爭土地上獨立興建房屋。退而言之，系爭房屋縱係由被上訴人及其妻唐秀鳳合組之祥蕙有限公司帳戶支出部分資金興建，並登記唐秀鳳為納稅義務人，惟據其妻唐秀鳳及選任辯護人在台灣彰化地方法院刑事庭竊佔案件（96年度自字第9號）審理中之陳述，可知唐秀鳳係被上訴人之占有輔助人，其占有使用系爭土地之權源來自被上訴人合法承租之承租權。從而，租賃土地上興建系爭房屋之占有人，係屬被上訴人（民法第942條），其妻縱有支付租金及主持興建系爭房屋之行為，亦屬代理被上訴人之輔助行為，其法律效果均屬於被上訴人。準此，系爭房屋既係依租賃契約第5條之約定所興建，依法即應適用該約定履行其義務，將其所有權及使用權移轉與上訴人。被上訴人將系爭房屋拆除，造成給付不能，自屬違約行為。又被上訴人以其妻唐秀鳳名義申報為原始建造人，致其在系爭土地上所興建之建物、房屋所有權及使用收益權，不能依約移轉及點交與上訴人，造成給付不能之事實，亦顯係被上訴人不依約以上訴人名義為起造人所致，係可歸責於被上訴人，依民法第226條第1項規定被上訴人應負損害賠償之責任，並依租約第13條之約定，給付懲罰性違約金貳拾萬元。
（四）本件上訴人係請求給付不能之損害賠償及違約金，並非請求給付租金，自無土地法第97條關於租金最高額限制規定之適用問題。縱欲認定本件約定租金，是否有超過法定年息百分之十限度，應以較準確之公告現值為計算之準據；故本件約定之租金，並未超過年息百分之十之之限度。
二、被上訴人抗辯如下：
（一）兩造契約第五條乃約定以上訴人為起造人名義之建物，始歸上訴人所有，且契約並無約定系爭土地上之建物均應以上訴人為起造人。又契約中亦未約定建物之種類及坪數，而最初所建之另棟房屋仍留存現場，故被上訴人並無違約。
（二）系爭房屋為唐秀鳳出資建造而單獨所有，彰化縣稅捐稽徵處通知上訴人就系爭房屋設籍課稅時，因上訴人不願取得系爭房屋所有權，乃將通知文件交付被上訴人，由出資建造人唐秀鳳申報為納稅義務人，上訴人於96年2月28日向彰化縣警察局員林分局莒光派出所報案時，亦自認系爭房屋為唐秀鳳所有，被上訴人予以拆除，並無違約。
（三）被上訴人自93年起所給付之租金，加計系爭房屋課稅現值137,700元，已逾土地法第105條準用第97條規定之限額，依此上訴人仍不得請求被上訴人將系爭房屋歸上訴人所有及使用收益。上訴人主張重建房屋所需費用不實，而唐秀鳳建造系爭房屋則支出約50餘萬元，縱被上訴人應賠償上訴人之損害，應僅以系爭房屋折舊後價值為度，不得請求重建全新房屋所需費用。又系爭租約第13條為賠償性違約金，而非懲罰性違約金，且金額過高，應予酌減。
三、上訴人主張：兩造於91年2月7日訂立系爭租約，系爭房屋為系爭租約訂立後於91年間所建，房屋稅納稅義務人為被上訴人之配偶唐秀鳳，已於96年2月28日由被上訴人拆除之事實，業據其提出系爭租約為證（見原審卷第9至14頁、第41頁正面），復為被上訴人所不爭執，自堪信為真實。
四、上訴人另主張：系爭房屋起造人為被上訴人，被上訴人竟未於租期屆滿時將之歸上訴人所有及使用收益，而予以拆除，應依系爭租約約定賠償重建房屋所需費用及給付懲罰性違約金等語；被上訴人則以：系爭房屋起造人為其配偶唐秀鳳，雖予拆除，並無違約，亦無義務將系爭房屋歸上訴人所有及使用收益；且上訴人請求之重建房屋所需費用不實，所請求之賠償性違約金應予酌減置辯。是本件首要爭點在於，系爭房屋是否屬於系爭租約第5條、第13條所指建物、房屋。經查：
（一）按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約之文字已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院17年上字第1118號著有判例。本件兩造所訂系爭租約第5條約定：「甲方（即上訴人）同意乙方（即被上訴人）在本筆土地，以甲方名義為起造人興建建物，作為營業使用，其因建築應支出之一切費用概由乙方全額負擔。對於該建物租期屆滿或乙方提前終止租約時，乙方應無條件放棄建物所有權及使用權且不得以任何名義請求補償，歸甲方所有及使用收益」等語。上開條文文義已明白約定以「甲方名義」（即出租人）為起造人興建之建物，於該建物租期屆滿或承租人提前終止租約時，承租人始無條件放棄建物所有權及使用權，並歸出租人所有及使用收益；解釋上，自不及於以承租人或其他人名義所興建之建物。否則，何不逕予約定「於租賃土地上興建之建物」即可。次按房屋稅條例第4條規定「房屋稅向房屋所有人徵收之。…如屬出租，應由承租人負責代繳，抵扣房租。未辦建物所有權第一次登記且所有人不明之房屋，其房屋稅向使用執照所載起造人徵收之；無使用執照者，向建造執照所載起造人徵收之；無建造執照者，向現住人或管理人徵收之…」，此為房屋稅徵收對象之法律依據。而系爭租約第7條則約定「本筆土地地價稅由甲方自行負擔，房屋稅由乙方負擔，乙方使用之水電費及營業上必須繳納之費用由乙方自行負擔」等語；是系爭租約就本件房屋稅，既特別約定由被上訴人負擔，以排除房屋稅條例第4條規定之適用。益見系爭租約第5條所指建物、房屋，係指以上訴人名義興建，而由上訴人為納稅義務人之建物，否則毋庸於系爭租約中特別約定房屋稅由被上訴人負擔。故上訴人主張系爭租約第5條約定文義之真意重點，係在於只要被上訴人是依系爭之租賃關係為依據而在租賃之土地上所建築之建物、房屋，於租期屆滿或被上訴人提前終止租約時，即應負無條件放棄建物、房屋所有權及使用權，歸上訴人所有及使用收益之義務云云，自不可採。系爭房屋並非以上訴人為起造人之名義興建，為兩造所不爭執，自不屬於系爭租約第5條所指建物，甚明。
（二）又上訴人雖主張系爭房屋未辦理所有權第一次登記，係屬違章建築，並無所謂申請建築之名義人存在云云。惟依原審向彰化縣稅捐稽徵處員林分處調取且形式上為上訴人不爭之系爭房屋設籍通知、承諾書及房屋稅籍紀錄表所示，該處於95年4月14日發函通知上訴人就系爭房屋設籍後，係由唐秀鳳出具承諾書，表明系爭房屋為伊自行僱工建造，乃原始建造人，據此辦理房屋稅籍；並由該處在房屋稅籍紀錄表上登記「納稅義務人（所有人）唐秀鳳」、「持分比率全」（見原審卷第54至59頁、第85頁正面）。另依被上訴人提出且形式上為上訴人不爭之96年度房屋稅繳款書所示，系爭房屋之納稅義務人亦為唐秀鳳無誤（見原審卷第37頁、第41頁正面）。再參以，系爭房屋係由唐秀鳳出面僱工興建，並由唐秀鳳以祥惠有限公司為發票人之支票，以支付工程款等情，除據被上訴人提出證明書影本、收據一紙、支票三紙等影本為證外；復據負責系爭房屋水電、土木及鋼架工程之證人丙○○、甲○○、乙○○於本院準備程序，分別結證明確（見本院卷第77至80頁）。是被上訴人辯稱系爭房屋起造人為唐秀鳳，並由唐秀出資興建，應為可採。又系爭租約第5條約定之標的物為「以甲方（即上訴人）名義為起造人興建」之建物，不及於「以乙方（即被上訴人）名義為起造人興建」之建物，已如上述。縱上訴人主張系爭房屋起造人係以被上訴人為名義一節屬實，亦無從依約請求歸其所有及使用收益，微論系爭房屋起造人實為唐秀鳳，而非被上訴人。是系爭房屋既非以上訴人名義為起造人而興建，納稅義務人又非上訴人，自不屬於系爭租約第5條、第13條所指建物、房屋。則於租期屆滿時，被上訴人自無義務將之歸上訴人所有及使用收益；被上訴人縱予以拆除，亦無違約。故上訴人主張依民法第226條第1項規定及租約第13條之約定，請求被上訴人賠償重建房屋所需費用及給付懲罰性違約金，即屬無據。
五、綜上所述，上訴人主張系爭房屋為系爭租約第5條所約定，應於租期屆滿歸其所有，為不可採；被上訴人抗辯其於系爭租約租期屆滿時，拆除系爭房屋，並無違約，為可採信。則上訴人主張依系爭租約定及民法第226條項第1項規定，請求被上訴人賠償重建房屋所需費用1,153,280元及給付懲罰性違約金20萬元，合計1,353,280元，暨自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息5％計算之利息，為無理由，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 4 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 蔡秉宸法 官 翁芳靜以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 許美惠中 華 民 國 97 年 3 月 4 日
Ｍ