臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上易字第231號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 張繼準律師送達代收人 乙○○被 上訴人 丁○○訴訟代理人 謝錫深律師上列當事人間請求給付買賣價金事件，上訴人對於中華民國96年6月15日臺灣臺中地方法院96年度訴字第1051號第一審判決提起上訴，本院於民國96年11月27日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於命上訴人給付超過新台幣柒萬陸仟玖佰捌拾柒元部分，及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判均廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人負擔百分之八，餘由被上訴人負擔。
事實及理由
一、本件被上訴人主張：被上訴人民國（下同）95年9月間將所有坐落台中市○區○○○段第166（應有部分390/2520）、166-5（應有部分390/2520）、166-4（應有部分390/2520）、167-2及167-79地號5筆土地（下稱系爭土地）出售予上訴人，約定買賣價金為新台幣（下同）91,850,500元，上訴人應分四期給付買賣價金，第一期給付18,370,100元，第二、三期各給付9,185,050元，第四期則給付尾款55,110,300元，雙方並定有買賣契約書。系爭土地買賣磋商過程中，被上訴人未曾同意支付仲介費，兩造之買賣契約書亦無被上訴人需負擔仲介費之約定；嗣被上訴人已依約辦理系爭土地所有權移轉登記完畢，並將系爭土地交付予上訴人，惟上訴人逕以買賣價金尾款應扣除仲介費為由，迄今尚有尾款918,500元仍未給付，爰依兩造間買賣契約之法律關係，訴請上訴人給付918,500元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。並答辯聲明：（一）上訴駁回。（二）第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：緣第三人丙○○（即被上訴人丁○○之子）於95年間擔任台中市北區淡溝里里長，其因見系爭第166、166-5、166-4地號土地久遭閒置未獲利用，加以近來土地交易日漸活絡，屢有他人向其詢問系爭土地出售之可能性，丙○○乃於95年7月31日撰擬公告一份，以親自交付或寄送方式通知全體土地共有人，徵詢共有人出售系爭土地之意願，前開公告已載明以繳完土地增值稅總淨額百分之一給付仲介費之交易條件。嗣包含被上訴人在內之各共有人於95年8月間簽名同意依上揭公告所載內容出售系爭土地，兩造乃正式簽訂系爭土地之買賣契約，並再次口頭約定本件買賣總價金之1%為仲介費，且約定應由上訴人於給付最後一期款項時自行扣除仲介費交予仲介人，上開仲介費款項共918,500元，業已於96年2月6日由上訴人轉付予仲介人即第三人戊○○及丙○○收訖，是上訴人就本件系爭土地買賣契約所應履行之交付買賣價金義務，已全數履行完畢。又退步言之，倘認丙○○所收取之1%仲介費未先扣除土地增值稅，則系爭五筆土地之總價款91,850,500元，扣除系爭166地號土地之土地增值稅2,808,517元、166-5地號土地之土地增值稅4,890,708元，再以1%計算仲介費為841,513元【計算式：（00000000-0000000-0000008）×1%＝841513（小數點以下四捨五入）】，是上訴人就系爭土地之買賣仲介費充其量僅逾扣76,987元（計算式：000000-000000＝76987），從而，被上訴人至多亦僅能要求上訴人再給付76,987元等語資為答辯。並上訴聲明：（一）原判決廢棄。（二）被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、本件被上訴人主張：上訴人向其買受系爭土地，約定買賣價金為91,850,500元，上訴人應分四期給付買賣價金，第一期給付18,370,100元，第二、三期各給付9,185,050元，第四期則給付尾款55,110,300元，雙方並定有買賣契約書，被上訴人已履行系爭土地之所有權移轉義務，上訴人逕以買賣價金尾款應扣除仲介費為由，迄今尚有尾款918,500元仍未給付等情，業據其提出買賣契約書影本1份（參原審卷第6、7頁），復為上訴人所不爭執，自堪信為真實。按買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務（民法第367條參照）。本件被上訴人對於上訴人既有918,500元之價金，尚未支付，則依買賣契約之法律關係，上開價金，被上訴人即有支付之義務；惟上訴人抗辯兩造間存有被上訴人應支付價金1%之仲介費之約定，並以前揭情詞置辯；是本件應予審究者，厥為：（一）兩造有無約定被上訴人即出賣人應支付仲介費？（二）若上開約定存在，被上訴人應支付之仲介費數額為何？（三）被上訴人能否再向上訴人請求給付價金？其數額為何？
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條第1項前段定有明文。次按主張法律關係存在之當事人，僅須就該法律關係發生所須具備之特別要件，負舉證之責任，至於他造主張有利於己之事實，應由他造舉證證明。易言之，依舉證責任分擔之原則，主張法律關係存在之當事人，須就該法律關係發生所須具備之特別要件事實，負舉證之責任，主張權利不存在之當事人，須就權利排除要件事實、權利消滅要件事實、權利障礙要件事實，負舉證責任。又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告自認此項事實而主張該債權已因清償、抵銷或其他原因而消滅，則被告就所抗辯之前開權利消滅事實應負舉證之責任（最高法院18年上字第2855號、28年度上字第1920號判例意旨參照）。本件被上訴人依買賣契約之法律關係對上訴人存有買賣價金請求權之事實，既為上訴人自認，則依上揭說明，上訴人對於由被上訴人支付仲介費約定之存在之事實，自負有舉證之責。
五、復按當事人互相表示意思一致者，無論其為明示或默示，契約即為成立，民法第153條第1項訂有明文，且除契約應以書面為要式者外，非不得以口頭為之。又解釋契約，應斟酌立約當時之情形，及一切證據資料以為斷定之標準，庶不失契約之真意（最高法院86年度台上字第2756號判決意旨參照）。是解釋契約應探求當事人立約時之真意，而於文義及理論上詳為推求，至當事人之真意為何，又應斟酌訂立契約當時及過去之事實、其經濟目的及交易上之習慣，而本於經驗法則，基於誠實信用原則而為判斷。換言之，契約既屬有相對人之意思表示，則其解釋方法，為平衡當事人之利益及合理分配危險，應以客觀上表示價值作為認定意思表示內容之準據，於實際契約締結之過程，往往由當事人相互提出要約、拒絕他方之要約、提出新要約等程序交錯進行，最終而達到意思表示一致，其意思表示之內容隨當事人之互動而不同，故探索當事人最終締結契約之具體內容時，亦應隨此動態變化之過程以確認當事人所為意思表示之真意。經查，系爭土地買賣過程為：訴外人丙○○（即被上訴人之子）於95年間擔任台中市北區淡溝里里長期間，第三人豐邑建設股份有限公建設股份有限公司（下稱豐邑公司）有意購買系爭土地，惟因系爭土地之共有人多達八十餘人，整合不易；豐邑公司乃出具授權書，以土地每坪單價38萬元、道路用地依公告現值30％，賣方需支付成交總額1％之仲介費服務費及負責騰空地上物之條件，授權訴外人戊○○出面與地主協商；而訴外人丙○○復為土地共有人之一即被上訴人之子，乃由丙○○邀集較年長及持分較多的數位共有人商議系爭土地之買賣，嗣經部分共有人於95年7月21日及同年月27日二次會議，同意建地每坪以38萬元出售及仲介費以繳清增值稅後淨額支付；丙○○遂於95年7月31日撰擬載有買賣條件之書面一份（內載買方有意購買，以建地每坪38萬元、六米預定巷道以每坪公告現值30％出售，仲介費以繳清增值稅後淨額支付，地上建物由所有權人自行處理搬遷），以親自交付或寄送方式通知全體土地共有人，於95年8月12日前攜帶印章至台中市北區淡溝里里長辦公室，表達是否同意出售之意願；嗣經同意出售之各共有人於出售土地同意書簽章。被上訴人亦同意依上開條件出售系土爭土地，除出席95年7月27日之地主協調會議，並於出售土地同意書簽章外，豐邑公司復以上訴人名義於95年9月間與被上訴人就系爭土地簽訂買賣契約書等情，此據證人戊○○、丙○○於本院96年10月24日準備程序證述明確（見本院卷第37至42頁），並有上開授權書、會議紀錄、丙○○撰擬之書面通知書、出售土地同意書及系爭買賣契約書附卷可證（見本院卷第43至58頁）。前開95年7月21日之共有人初步協商會議之紀錄，結論第三點即載有「仲介費以繳清增值稅後淨額支付」等語（見本院卷第43頁）；雖被上訴人未出席該次會議，且被上訴人出席之95年7月27日之會議紀錄並無支付仲介費之記載；然依代表系爭土地共有人進行買賣協商程序之證人丙○○於本院之證述：其於95年7月21日第一次會議結束後，已向被上訴人告知該會議決定按土地交易慣例支付仲介費，各共有人於出售土地同意書簽章前，丙○○亦曾提示載有「賣方需支付成交總額1%之仲介服務費」之授權書予各共有人（見本院卷第40頁背面至第42頁）；並參諸丙○○於95年7月31日撰擬載有買賣條件之書面公告說明第二點載有「仲介費，以繳完土地增值稅總淨額百分之一給付」（見原審卷第28頁）等語；且土地交易習慣上賣方支付仲介費予仲介人為常態，而系爭土地之其他共有人就買賣價金尾款扣除仲介費亦均無異議。是依兩造就系爭土地達成買賣合意之上開磋商過程以觀，足徵上訴人主張兩造就被上訴人需支付系爭土地買賣仲介費已達成合意一節，應為真實。
六、被上訴人雖稱系爭土地買賣契約書並無被上訴人需支付仲介費記載，被上訴人於簽訂買賣契約書前之磋商過程僅同意出售系爭土地，未曾同意支付仲介費，上訴人於買賣契約締結前片面關於仲介費之條件無從拘束被上訴人云云。惟查，被上訴人擁有系爭土地較大比例之應有部分，代表各共有人洽談系爭土地出售事宜之丙○○能取得代表協商之地位，除因其身為里長外，亦係因其為應有部分較多之被上訴人之子，上開95年7月21日第一次會議紀錄、95年7月31日通知書、授權書等書面文件均有關於仲介費之記載，而丙○○既代表被上訴人參與系爭土地買賣之協商過程，其與被上訴人又屬母子關係，且依丙○○之證述，95年7月21日第一次會議達成共有人給付仲介費共識後，其已將該會議過程及內容告知被上訴人，被上訴人並參與95年7月27日之第二次會議，被上訴人應已知悉共有人需負擔仲介費之約定，被上訴人既於閱讀前開文件內容後在土地出售同意書上簽章，以被上訴人與丙○○之母子關係，被上訴人就協商過程之了解應較其他共有人詳盡，是依上開協商及簽訂土地出售同意書過程，足認被上訴人已同意仲介費之給付。兩造就給付仲介費既已於事前達成合意，被上訴人即應受其拘束，不因嗣後所簽訂之書面買賣契約未另行載明仲介費之給付，而失其效力。
七、兩造就系爭土地之買賣既已達成被上訴人應給付仲介費之約定，被上訴人自須負擔仲介費之給付責任。查，豐邑公司授權第三人戊○○處理系爭土地買賣事宜，於95年7月18日所出具之授權書備註欄雖記載「賣方需支付成交總額1%之仲介服務費」等語（見本院卷第46頁），惟系爭土地之部分共有人於95年7月21日第一次協商會議，所達成之結論第三點載有「仲介費以繳清增值稅後淨額支付」（見本院卷第43頁）；丙○○於95年7月31日撰擬載有買賣條件之書面說明第二點亦載明「仲介費，以繳完土地增值稅總淨額百分之一給付」（見原審卷第28頁）；而代表豐邑公司協商之戊○○，並無異議；丙○○並於本院證述：「仲介費是繳清增值稅後的淨額來計算」（見本院卷第41頁）；顯見兩造關於賣方應給付之仲介費，所達成之合意係以買賣總價金繳完土地增值稅後淨額百分之一來計算。又關於被上訴人給付仲介費之方式，依丙○○之證述，兩造於磋商過程及簽訂系爭土地出售同意書時，均曾向各共有人說明仲介費由買方於給付買賣尾款時扣除後轉交予仲介人（見本院卷第41頁），再參酌其餘共有人之仲介費亦均於給付買賣尾款時扣除等情；自堪認兩造所約定被上訴人給付仲介費之方式，係由上訴人於給付買賣尾款時逕予扣除。本件上訴人應給付被上訴人之買賣總價款為91,850,500元，扣除系爭166地號土地之土地增值稅2,808,517元、166-5地號土地之土地增值稅4,890,708元，再以1%計算仲介費為841,513元【計算式：（00000000- 0000000-0000008）×1%＝841513（小數點以下四捨五入）】，是被上訴人應給付之仲介費為841,513元；惟上訴人於給付買賣價金尾款時所扣除之金額為918,500元，上訴人顯逾扣76,987元（計算式：000000-000000＝76987）；從而，被上訴人對上訴人仍有76,987元之買賣價金請求權。
八、綜上所述，被上訴人本於兩造間之契約關係，請求上訴人給付買賣價金76,987元及自起訴狀送達翌日即96年4月19日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許。
逾此所為請求，為無理由，應予駁回。原審就超過上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，自有未洽。上訴意旨就此部分指摘原判決不當，求予廢棄改判，為有理由。至於上開應准許部分，原審判命上訴人給付，核無違誤，上訴意旨，就此部分，仍執陳詞，指摘原判決不當為無理由，應駁回其上訴。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於判決結果不生影響，無予逐一論述之必要，附此敘明。
十、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 蔡秉宸法 官 翁芳靜以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 許美惠中 華 民 國 96 年 12 月 11 日
Ｍ