臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上易字第245號上 訴 人即被上訴人 乙○○訴訟代理人 楊振裕律師被上訴人即上訴人 甲○
戊○○上列一人訴訟代理人 丁○○ 住彰化縣上 訴 人 丙○○ 住彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○弄6上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於中華民國96年6月6日臺灣彰化地方法院96年度彰訴字第1號第一審判決提起上訴，本院於97年2月20日言詞辯論終結，判決如下：
主 文
（一）原判決關於駁回上訴人乙○○下開第二、三項之訴、（二）原判決第一項關於命上訴人丙○○交還土地及第三項命上訴人丙○○給付超過自民國96年6月26日起至遷讓交還房屋之日止，按月給付新台幣伍佰貳拾參元暨該部分假執行之宣告；（三）原判決關於訴訟費用之裁判，均廢棄。
上開（一）廢棄部分，被上訴人甲○應自座落彰化縣彰化市○○段南郭小段38-143、38-63號土地上如附圖所示編號C、E部分，第一層面積108.95平方公尺及第二層面積76.36平方公尺之2樓磚造房屋（即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○弄○號）騰空後遷出，並交還上訴人乙○○。另被上訴人戊○○應自坐落上開土地上，如附圖所示編號B、D部分，面積61平方公尺之竹木、磚造平房（即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○弄○號）騰空後遷出，並交還上訴人乙○○。
被上訴人甲○、戊○○應分別給付上訴人新台幣壹萬壹仟玖佰零捌元、伍仟陸佰元，並均自民國九十五年十月二十九日起至交還前項建築物之日止，按月分別給付上訴人新台幣貳仟玖佰柒拾柒元及壹仟肆佰元。
上開（二）廢棄部分，上訴人乙○○在第一審之訴駁回。
上訴人乙○○其餘上訴駁回。
上訴人丙○○之其餘上訴駁回（原判決第一、二項所命給付減縮為上訴人丙○○應自座落彰化縣彰化市○○段南郭小段38-143、38-63號土地上如附圖所示編號C、E部分，第二層樓面積32.58平方公尺房屋遷讓交還上訴人乙○○。並自民國九十六年六月二十六日起，至交還前開建築物日止，按月給付新台幣伍佰貳拾參元。）第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）由上訴人丙○○、被上訴人甲○、戊○○共同負擔五分之四，餘由上訴人乙○○負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按訴訟標的之價額，由法院核定；核定訴訟標的之價額，以起訴時之交易價額為準，無交易價額者，以原告就訴訟標的所有之利益為準，民事訴訟法第77條之1第1項、第2項定有明文。本件上訴人即被上訴人乙○○（下稱上訴人乙○○）請求上訴人丙○○及被上訴人即上訴人甲○、戊○○（以下稱被上訴人甲○、戊○○）遷讓房地，自應就土地與房屋之價值合併計算。而上訴人乙○○主張被上訴人甲○、戊○○及上訴人丙○○佔用土地部分，公告現值為新台幣（下同）1,082,880元為兩造所不爭執；而彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○弄○號之地上建物之拍定價格，如附圖所示編號B、D部分之磚造石棉瓦造、竹造石棉瓦造住家之拍定價格為3萬元；如附圖所示編號C、E部分為加強磚造住家之一部份，該部分之全部建物共358.56平方公尺，拍定價格為58萬元，有調閱之彰化地方法院94年度執字第7623號執行卷可稽。則應依
C、E部分與建物全部面積之比例計算，C、E部分建物之價值應為352,471元（計算式：｛580,000X（108.95+76.37+32.58）/358.56＝352,471，元以下四捨五入），則本件上訴人乙○○因上訴得受之利益為146,531元（計算式：1,082,880+30,000+352,471＝1,465,351）。上訴人丙○○辯稱系爭建築物估定價格就磚造部分為860,000元、竹造部分為16,000元，是系爭房屋部分價格為446,000元，與土地部分合計為1,615,600元云云，均非可採。即本件訴訟標的價額仍應核定為1,465,351元，未逾150萬元，係不得上訴第三審之訴訟事件，合先敘明。
二、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第446條第1項、同法第255條第1項第3款定有明文。查本件上訴人乙○○於原審起訴請求：㈠上訴人丙○○及被上訴人甲○應自附圖所示編號C、E部分面積113平方公尺之2樓磚造房屋騰空後遷出交還土地。㈡上訴人丙○○及被上訴人甲○應分別給付上訴人乙○○7,000元，並自95年10月29日起至交還日止，按月給付上訴人乙○○1,750元。嗣於本院審理中擴張、減縮聲明為：㈠上訴人丙○○應將系爭土地附圖所示C、E部分第二層房屋面積32.58平方公尺遷讓交還。㈡上訴人丙○○應給付上訴人乙○○2,092元，及自95年10月29日起至交還前開建築物及土地之日止，每月給付上訴人乙○○523元。㈢被上訴人甲○應自座落系爭土地上如附圖所示編號C、E部分，第一層面積108.95平方公尺及第二層面積76.36平方公尺之2樓磚造房屋騰空後遷出，並應將該部分房屋連同C部分土地交還上訴人乙○○。㈣被上訴人甲○應給付上訴人11,908元，及自95年10月29日起至交還前項建築物及土地之日止，按月給付上訴人乙○○2,977元（見本院卷第146頁背面、第156頁）。核屬擴張或減縮應受判決事項之聲明，揆諸首揭說明，於法並無不合，應予准許，合先敘明。
貳、實體方面
一、上訴人乙○○於原審起訴主張：㈠座落彰化縣彰化市○○段南郭小段38-143地號土地（下稱系爭土地），原為訴外人黃武雄與上訴人丙○○所共有，其上及毗隔同段38-63地號土地上搭建如附圖所示C、E部分面積113平方公尺二樓磚造房屋、編號B、D部分面積61平方公尺竹木磚造平房二棟未辦保存登記房屋（下稱系爭房屋），訴外人黃武雄與上訴人丙○○前曾以系爭房地向台中商業銀行股份有限公司抵押借款，嗣經原法院94年度執字第7623號強制執行事件拍賣系爭不動產，由上訴人乙○○拍定取得所有權。㈡本件被上訴人甲○、戊○○及上訴人丙○○並無任何正當權利佔用系爭土地及房屋居住使用，顯屬無權占有。上訴人依民法第767條規定，自得請求被上訴人甲○、戊○○及上訴人丙○○自系爭土地及房屋中遷出，並將系爭土地及房屋返還上訴人乙○○。再者，被上訴人甲○、戊○○及上訴人丙○○無權占有系爭房地，自屬不法侵害上訴人乙○○之房地所有權。又被上訴人甲○、戊○○及上訴人丙○○無權占有系爭房地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，故上訴人乙○○得依民法第179條規定請求給付損害金。依被上訴人甲○及戊○○於上開執行事件時分別表示其等承租系爭房屋之每月租金為3,500元及1,400元，以之計算本件租金，應屬合理。
又上訴人丙○○目前係居住於被上訴人甲○佔用之系爭房屋二樓，應依被上訴人甲○應繳納房屋之二分之一即每月1,750元計算租金。準此，自上訴人乙○○於95年6月30日登記取得系爭房地所有權起至95年10月29日止，期間共計4個月，按上開給付標準，被上訴人甲○、戊○○及上訴人丙○○應給付相當租金利益之損害金分別為14,000元、7,000元、5,600元，並均自95年10月29日起至交還系爭房地之日止，按月分別給付上訴人乙○○損害金3,500元、1,750元、1,400元等語。聲明求為判決：㈠被上訴人甲○及上訴人丙○○應自附圖所示編號C、E部分面積113平方公尺之2樓磚造房屋（即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○弄○號）騰空後遷出，並應將編號C、E部分房屋連同C部分土地交還上訴人乙○○。㈡被上訴人戊○○應自附圖所示編號B、D部分面積61平方公尺之竹木、磚造平房（即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○弄○號）騰空後遷出，並應將編號B、D部分房屋連同B部分土地交還上訴人乙○○。㈢被上訴人甲○及上訴人丙○○應分別給付上訴人乙○○7,000元，並自95年10月29日起至交還前項建築物之日止，按月分別給付上訴人乙○○1,750元。㈣被上訴人戊○○應給付上訴人乙○○5,600元，並自95年10月29日起至交還前項建築物之日止，按月分別給付上訴人乙○○1,400元。㈤願供擔保，請准宣告假執行。
二、經原審為上訴人乙○○一部勝訴判決，判令上訴人丙○○應自系爭土地上如附圖所示編號C部分面積36平方公尺、E部分面積77平方公尺2樓磚造、門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○弄○號房屋遷出，並將編號C、E部分房屋及編號C部分面積36平方公尺交還上訴人乙○○。上訴人丙○○應給付上訴人乙○○7,000元及自95年10月29日起至交還前項建築物之日止，按月給付上訴人乙○○1,750元，並就該勝訴部分為附條件准、免假執行之宣告，而駁回上訴人乙○○其餘之訴及其假執行之聲請。兩造對其敗訴部分，均聲明不服，各自提起上訴。上訴人乙○○之上訴聲明為：㈠原判決下開不利上訴人乙○○部分廢棄。㈡前項廢棄部分，被上訴人甲○應自座落系爭土地及同段38-63號土地上如附圖所示編號C、E部分，第一層面積108.95平方公尺及第二層面積76.36平方公尺之2樓磚造房屋（即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○弄○號）騰空後遷出，並應將該部分房屋連同C部分土地交還上訴人乙○○。另被上訴人戊○○應自附圖所示編號B、D部分，面積61平方公尺之竹木、磚造平房（即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○弄○號）騰空後遷出，並將該部分平房連同B部分土地交還上訴人乙○○。㈢被上訴人甲○及戊○○應分別給付上訴人乙○○11,908元、5,600元，並自95年10月29日起至交還前項建築物及土地之日止，按月分別給付上訴人乙○○2,977元、1,400元。答辯聲明：
駁回上訴人丙○○之上訴。就上訴人丙○○部分減縮起訴聲明為：㈠丙○○應將座落系爭土地如附圖所示C、E部分第二層房屋面積32.58平方公尺遷讓交還。㈡丙○○應給付上訴人乙○○2,092元，及自95年10月29日起至交還前開建築物及土地之日止，每月給付上訴人乙○○523元。併稱：㈠上訴人乙○○起訴之初即否認被上訴人甲○、戊○○有承租系爭房屋，且被上訴人甲○等復未舉證其等有承租系爭房屋之事實，上訴人丙○○與被上訴人甲○就租金繳付日期、租金之數額及折抵租金時間、租賃期間之陳述均明顯不符。抑有進者，於系爭房屋之執行程序進行期間，被上訴人甲○、戊○○及上訴人丙○○均未曾表示有預收租金之情形，迨至原審言詞辯論時始提出有預收租金，已啟人疑竇。㈡若本件被上訴人甲○、戊○○二人果有向上訴人丙○○承租系爭房屋，則據上訴人丙○○一再陳稱系爭房屋係其父訴外人黃錦地所有，則上訴人丙○○即非系爭房屋之所有人，縱其有將系爭房屋出租與甲○及戊○○，自無民法第425條買賣不破租賃之適用。然因其二人自上訴人乙○○拍定取得系爭房地後，即未曾繳納任何租金，且經上訴人催告繳納後仍置若罔聞。則上訴人乙○○業於96年6月23日寄發存證信函，以被上訴人甲○等積欠租金達2個月以上之事由，依法終止兩造間之租約，自得依民法第440條及第455條之規定，請求被上訴人甲○等遷讓房屋。㈢倘被上訴人甲○及戊○○確分別交付20萬元及10萬元予上訴人丙○○，則暫不論系爭房屋之廣場水泥係在80幾年間即已整修，根本無需再花費整修，依被上訴人甲○等所述，亦僅能證明其等曾借錢給上訴人丙○○，而其等彼此間之借貸關係及借款約定償還之方式，核屬租賃契約外之另一債權債務關係，並非新所有權人乙○○所應繼受，自不能執以對抗上訴人乙○○。㈣上訴人丙○○雖主張其現所占用之系爭C、E部分房屋2樓，如附圖所示之一間房間係被上訴人甲○借其居住，為此部分應為臨訟杜撰之詞。蓋依被上訴人甲○之妻林月美所述，其原向上訴人丙○○以每月3,500元租賃之房屋範圍為樓下二間，樓上一大間房間，故上訴人丙○○所占用之房間應非向被上訴人甲○所借住，而係其自己無權佔用，固應自其所占用之該部分房間遷出，並按照其所占用之房屋面積32.58平方公尺與被上訴人甲○所占用之房屋面積共計185.32平方公尺，依比例計算其應給付與上訴人乙○○相當於租金之利益即523元｛計算式：
3,500X（32.58/217.90）＝523｝；被上訴人甲○每月給付相當於租金利益之損害為2,977元｛計算式：（108.95+76.37）/（108.95+76.37 +32.58）X3,500＝2,977｝。
三、上訴人丙○○上訴聲明：㈠原判決不利上訴人丙○○部分廢棄。㈡上項廢棄部分，上訴人乙○○在第一審之訴及其假執行之聲請均駁回。併稱：㈠本件翻修水泥庭院及大鐵門係訴外人黃錦地委任上訴人丙○○負責全面整修，直至95年6月間訴外人黃錦地命上訴人丙○○向承租人即被上訴人甲○預收20萬元、被上訴人戊○○10萬元，抵償修理費用。㈡本件系爭房屋之出租人即上訴人丙○○雖非租賃物之所有權人，然上訴人丙○○係受所有人黃錦地之委任而出租系爭房屋，因此本件自可類推適用民法第425條之規定。從而，被上訴人甲○、戊○○因預付租金10萬元、20萬元而占有系爭房屋，上訴人丙○○現居住於被上訴人甲○有權使用之房屋內，，被上訴人乙○○依所有權及不當得利之法律關係，請求上訴人丙○○遷出系爭房屋並給付租金之損害金，因土地與房屋之所有權分別為上訴人乙○○（土地部分）與訴外人黃錦地（房屋部分），縱上訴人丙○○無權占有系爭房屋，因無權占有所發生之請求權應係訴外人黃錦地，而非上訴人乙○○。㈢被上訴人甲○及戊○○繳納租金均係在拍定之前，係在20年前向伊租房子，未定期限而為不定期租賃，租給被上訴人甲○每月租金3,500元、被上訴人戊○○每月租金1,400元，租金是交給伊太太，伊與被上訴人甲○等住的地方是法院判定不點交之範圍。㈣本件系爭房地，房屋部分係上訴人乙○○之祖父、上訴人丙○○之父親黃錦地所建造，未辦理建物第一次登記，土地固為上訴人乙○○之父親黃武雄與上訴人丙○○所共有，訴外人黃武雄與上訴人丙○○以上開不動產向銀行抵押借款，經原審法院強制執行拍賣土地，由上訴人乙○○取得所有權等情固為真實，惟系爭土地上之建物非訴外人黃武雄與上訴人丙○○所有，經系爭房屋執行法官及原審法官勘驗後，均認為拍定後不點交。再者，本件上訴人乙○○投標系爭土地時，明知地上房屋為訴外人黃錦地所有，出租與被上訴人甲○及戊○○，且承租人租用部分之建地及其基地，於拍定後不點交，仍予以投標拍定，應推斷土地承買人即上訴人乙○○默許其等繼續使用土地，且因上訴人乙○○非房屋所有權人，自無遷讓房屋請求權等語。
四、被上訴人戊○○答辯聲明：駁回上訴人乙○○之上訴。併稱：租金係由被上訴人戊○○之子丁○○交給上訴人丙○○之妻，於95年6月8日交10萬元。
五、被上訴人甲○答辯聲明：駁回上訴人乙○○之上訴。辯以：伊係向上訴人丙○○租屋，不是向上訴人乙○○租屋。因為伊於95年借20萬元給丙○○整修庭院，由伊太太交給上訴人丙○○的太太，由上訴人丙○○書立借據，並於95年11月起用借款折抵租金。伊於75年起即向上訴人丙○○租屋，房屋是伊太太江林月梅向上訴人丙○○的太太租的。租金一開始是2,500元，92年開始每月租金3,500元。本件上訴人乙○○雖自法院拍賣承買系爭房屋，惟該房屋於上訴人乙○○買受前，既經原所有權人丙○○出租並交付與被上訴人甲○使用，則依民法第425條及繼受取得之法理，該租賃契約對於受讓人即上訴人即應繼續存在，依法即非無權占有等語。
六、本件上訴人乙○○主張其因台灣彰化地方法院94年度執字第7623號強制執行事件而拍定取得彰化縣彰化市○○段南郭小段38-143號土地及其上座落之門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○弄○號房屋二棟之所有權之事實，已據其提出不動產權利移轉証書、土地登記簿謄本等為証、復經本院調閱上開執行卷查閱明確，自堪認上訴人乙○○之上開主張為真正。而拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉証書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。強制執行法第98條第1項定有明文。是上訴人乙○○已取得系爭土地及其上房屋之所有權。至上訴人丙○○雖辯稱系爭地上房屋係其父黃錦地所建未辦保存登記之房屋，上開執行案件之債務人丙○○、黃武雄均非房屋所有權人云云。然系爭不動產查封時，執行案件債務人黃武雄在場，並未提及地上物非渠等所有；彰化縣房屋稅籍登記表亦載系爭房屋納稅義務人為上訴人丙○○，此有查封筆錄、彰化縣稅捐稽徵處94年9月12日函附之房屋稅籍登記表附調閱之前開執行卷足稽。再參以上開執行案件之債務人黃武雄、丙○○於執行案件進行至終結前，均未否認渠等係房屋所有權人，反由上訴人丙○○一再聲明異議等情以觀，上訴人丙○○上開所辯，自非足取。
七、又上訴人乙○○主張其取得上開房地所有權後，被上訴人甲○、上訴人丙○○住在附圖所示編號C、E部分房屋，其中甲○使用該部分一樓105.95平方公尺、二樓76.37平方公尺，丙○○使用二樓32.58平方公尺，被上訴人戊○○則住在附圖所示編號B、D部分房屋之事實，亦經本院會同彰化縣彰化地政事務所人員勘驗測量屬實，分別製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷足稽，且為丙○○、甲○、戊○○所不爭執，堪認為真正。惟上訴人乙○○主張渠等係無權占有系爭房地，則為甲○、丙○○、戊○○等以前揭情詞置辯。是本院自應審究甲○、戊○○與丙○○是否有權占用？即渠等間有無租賃關係？若有，現租賃關係是否仍對上訴人乙○○有效存在？茲分述如下：
（一）甲○、戊○○於前開彰化地方法院94年度執字第7623號強制執行事件中已具狀陳報渠等使用系爭房屋，其中附圖所示編號B、D部分之竹木、磚造平房由戊○○自75年間起以每月租金1,400元向丙○○承租；其中附圖所示編號C、E部分，由丙○○以每月租金3,500元出租予甲○等語，並提出戶籍登記資料及里長証明書為証，嗣經執行案件債權人陳博仁聲請執行法院除去租賃權，經執行法院於95年5月3日裁定駁回，並於95年5月15日拍賣公告備註欄七記載拍定後該部分建物及基地不點交等情，有調閱之上開執行卷足稽。江萬、戊○○與丙○○陳稱每月租金3,500元及1,400元之交付部分，復相符合，是甲○、戊○○係向執行債務人丙○○承租系爭房屋，且該租賃關係未經執行法院除去。又拍賣之不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉與買受人。強制執行法第98條第2項定有明文。故上訴人乙○○應承受系爭甲○、戊○○之租賃關係，得行使或負擔系爭租賃契約之權利、義務。
（二）次查，本件上訴人乙○○主張，伊自拍賣取得系爭房地後，甲○與戊○○即未曾繳納任何租金，且經催告，仍未給付等情，已為甲○、戊○○等所自認（見本院卷第147頁），惟辯稱：戊○○已於95年6月8日向丙○○給付10萬元，甲○則於95年借予丙○○20萬元，均用以折抵租金，自無庸再繳付租金，亦無遲延給付租金云云。惟渠等三人就如何交給丙○○20萬元、10萬元一節，所敘不一，且與常情不符。蓋系爭不動產係於94年6月13日查封，於95年6月13日拍定，通常承租人於拍定前，為保自身權益，鮮少於執行中向原出租人預付鉅額租金。而被上訴人甲○稱：因要整地（指系爭土地院落），故於95年先借20萬元給丙○○，當時也有寫借據，自95年6月5日或95年11月起抵繳每月3500元之房租，故未再繳納租金（見本院卷第29頁反面、第147頁）。然証人江林月美即甲○之妻，伊於95年時拿20萬元給丙○○整地，現因丙○○缺錢，伊還是每月繳付房租等語（見本院卷第114頁反面）。二人所敘互異，是否確有給付丙○○20萬元，已非無疑。另被上訴人戊○○則稱：伊於95年6月8日有繳納10萬元給丙○○的太太，用來抵繳每月1,400元之租金，抵六年。上訴人丙○○則稱整地係90年間所為，花費30多萬元，因上訴人乙○○之父黃武雄不肯支付整地費用，伊才向甲○、戊○○收取整地費用等語（見本院卷第14 7頁）。是所收取者亦非當然為預交租金之意。另甲○於95年11月4日以彰化光復路郵局第5429號存証信函、稱：90年3月間，地面嚴重塌陷，丙○○復借貸30萬元舖設廣場水泥…等語（見原審卷第19頁），是苟有交付20萬、10萬元予丙○○之事實，亦係借貸關係。而此債之關係發生於承租人與前出租人間，故在租賃關係存續中，前出租人縱將租賃物讓與第三人，除有民法所定之債務承擔情形外，原借貸抵銷之約定，對受讓房屋之第三人即上訴人黃小惠並非繼續有效。最高法院著有45年台上字第590號判例足參。
從而，甲○、戊○○亦不得持交付20萬元、10萬元之事由對抗上訴人乙○○之租金請求權。
（三）再按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定終止租約。民法第440條第1、2項分別定有明文。本件江萬、戊○○自上訴人乙○○於95年6月拍定取得系爭不動產迄今，均未繳納房租，上訴人乙○○已於95年10月26日以5380號存証信函、第153號存証信函分別向甲○、戊○○為催告之意思表示，有渠等所不爭執之存証信函附卷足稽（見本院卷第32至37頁、第147頁），是上訴人乙○○於96年6月23日以彰化永安街郵局第113號存証信函向甲○、戊○○表示終止租約，被上訴人等則於同年月25日收受，由渠等不爭執之存証信函、收件回執等附卷足稽（見本院卷第38至40頁、第147頁）。稽諸前開規定，自屬合法終止租約。
八、且按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。民法第455條前段、第767條分別定有明文。而租約終止後，出租人除得本於租物返還請求權，請求返還租賃物外，倘出租人為租賃物之所有人時，並得本於所有權之作用，依無權占有之法律關係，請求返還租賃物。上訴人與被上訴人甲○、戊○○間之租賃契約既於96年6月25日終止，則被上訴人甲○、戊○○自此即無占有使用系爭房屋之合法權源，從而，上訴人乙○○主張上訴人丙○○、被上訴人甲○、戊○○無權占有系爭房地，洵足採信。其訴請被上訴人甲○應自座落系爭土地及同段38-63號土地上如附圖所示編號C、E部分，第一層面積108.95平方公尺及第二層面積76.36平方公尺之2樓磚造房屋（即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○弄○號）騰空後遷出，並交還上訴人乙○○。另被上訴人戊○○應自附圖所示編號B、D部分，面積61平方公尺之竹木、磚造平房(即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○弄○號)騰空後遷出，並交還上訴人乙○○。及其另減縮一審之聲明，請求上訴人丙○○自座落系爭土地及同段38-63號土地上如附圖所示編號C、E部分，第二層面積32.58平方公尺之2樓磚造房屋（即門牌號碼彰化縣彰化市○○路○段○○○巷○○弄○號)騰空後遷出，並交還上訴人乙○○。均屬有據，應予准許。至上訴人乙○○訴請上訴人丙○○、甲○、戊○○交還土地部分，因渠等應騰空後遷出交還上訴人乙○○之房屋係座落於上訴人乙○○請求返還之土地上，本院既已准許上訴人乙○○騰空後遷出、交還房屋之請求，其再請求上訴人丙○○、被上訴人甲○、戊○○交還土地，依社會通常觀念，顯無必要，其此部分請求，應予駁回。
九、至上訴人丙○○雖以上訴人乙○○非系爭房屋所有人、伊係使用承租人甲○承租之範圍，及本件上訴人乙○○投標系爭土地時，明知地上房屋為訴外人黃錦地所有，出租與被上訴人甲○及戊○○，且承租人租用部分之建地及其基地，於拍定後不點交，仍予以投標拍定，應推斷土地承買人即上訴人乙○○默許其等繼續使用土地，自無遷讓房屋請求權等語前揭情詞置辯。惟上訴人乙○○已因拍賣而取得系爭房地之所有權，如前揭六所述，甲○之租賃權亦經上訴人乙○○於96年6月23日以存証信函表示而合法終止，亦詳敘如前，甲○本身即無占有之正當權源，惶論向甲○借用系爭建物一部之上訴人丙○○。即上訴人丙○○占用附圓所示編號C、E部分二樓32.58平方公尺部分，自96年6月25日起亦屬無權占有。
且縱拍定不動產上之租賃關係由拍定人承受，但拍定人依法終止契約。是上訴人丙○○前開所辯，於法不合，毫無可取。
十、按無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念，本件丙○○、甲○、戊○○無權占用附圖所示房地，則上訴人乙○○依不當得利之法律關係，就96年6月25日終止租約後至遷讓、返還房屋日止，請求渠等三人返還相當於租金之利益，及向甲○、戊○○請求自95年6月伊取得系爭房地起至終止契約前之租金，自屬有據。其中戊○○原付每月租金1,400元，則上訴人請求其應付租金5,600元（自95年6月29日至95年10月28日止共四個月）及自95年10月29日起至交還房地日止，按月給付1,400元，為有理由。
另甲○占用如附圖所示編號C、E部分，第一層面積108.95平方公尺及第二層面積76.36平方公尺之磚造房屋部分，終止租約前就該附圖所示編號C、E部分二樓由丙○○使用之32.58平方公尺，亦由其承租，並負承租人繳納租金之義務，其承租範圍面租為217.90平方公尺（即108.95十32.58十76.37），租金3,500元，96年6月25日終止租約後，其應負不當得利範圍僅其使用之上開C、E部分一樓108.95平方公尺，及二層76.37平方公尺，共185.32平方公尺，其所得利益應為2977元（計算式為3500元乘以l85.32除以217.9，四捨五入），故上訴人乙○○請求被上訴人甲○給付11,908元（95年6月29日至95年10月28日止四個月）及自95年10月29日起至交還房地日止，按月給付2977元，並未逾其可請求之金額，亦屬有據。至上訴人丙○○占用面積之利益應為523元（計算式為3500元乘以32.58除以217.9，四捨五入），惟其原向被上訴人甲○借用，於上訴人乙○○終止契約前，甲○既屬有權使用之承租人，其借予上訴人丙○○，於法尚無不合，故96年6月25日前，丙○○尚非無權占用，是上訴人乙○○僅可請求丙○○自96年6月25日起至交還房地日止，按月給付損害金523元，上訴人乙○○逾此之請求為無理由，應予駁回。即上訴人乙○○請求上訴人丙○○交還如附圖所示編號C、E部分二樓面積32.58平方公尺，及自96年6月25日起至遷讓、交還上開房屋日止，按月給付523元部分為有理由，應予准許。上訴人乙○○對上訴人丙○○之請求超過上開部分，則為無理由。原審就上開上訴人乙○○向被上訴人甲○、戊○○請求遷讓、交還房屋、給付租金、損害金部分，駁回上訴人乙○○之請求，自有未當，上訴人乙○○此部分上訴自有理由，應由本院改判如主文第二、三項所示。至上訴人乙○○請求被上訴人甲○、戊○○交還土地部分，既非有理，原審予以駁回，其理由雖有未當，但結論並無不同，自應由本院駁回上訴人乙○○此部分上訴。另上訴人丙○○就應騰空遷出、交還房屋及自96年6月26日起至返還房屋日止，按月給付523元損害金部分（經上訴人乙○○減縮聲明給付金額及房屋面積），上訴人乙○○請求既有理由，上訴人丙○○仍執前詞，指摘原判決不當，求予廢棄，自非可取，應由本院予以駁回其上訴。另上訴人乙○○對上訴人丙○○請求交還土地、終止租約即96年6月25日前之相當於租金之損害金，既無理由，上訴人丙○○此部分上訴，即有理由，自應由本院予以廢棄，改判由主文第四項所示。又本件事証已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，與判決之結果不生影響，自無庸一一論究，併此敘明。
十一、據上論結，本件上訴人乙○○之上訴及上訴人丙○○之上訴，均為一部有理由，一部無理由，爰依民事訴訟法第450條、第449條第l、2項、第79條、第85條第l項、第463條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 5 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 陳賢慧法 官 吳惠郁以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 江玉萍中 華 民 國 97 年 3 月 6 日
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