臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度上易字第321號上 訴 人 乙○○
路24號(和莊)訴訟代理人 洪塗生律師複代理人 吳念恒律師被上訴人 甲○○○訴訟代理人 王信雄律師上列當事人間請求交還土地等事件，上訴人對於中華民國96年8月20日臺灣臺中地方法院96年度訴字第1050號第一審判決提起上訴，本院於97年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：㈠上訴人於民國92年12月7日與被上訴人簽訂土地承租合約書
，承租被上訴人所有坐落台中縣○○鄉○○○段○○○○○○號土地（下稱82-10地號土地），面積5099平方公尺，供其耕作之用，租賃期間自93年1月1日起95年12月31日止，為期3年，租金每年新臺幣（下同）400,000元（每月租金33,333元），並約定上訴人應於租約期滿時將地上物清除，回復原狀後交還被上訴人。未料上訴人於租約期滿租賃關係消滅後，竟拒將系爭土地交還。上訴人逾期不交還，無權占用系爭土地，妨害被上訴人使用收益，應賠償被上訴人按每月租金額計算之損害金。
㈡按租賃契約訂明期滿後絕不續租，或續租應另訂契約者，即
不發生民法第451條所訂更新契約之效力。上訴人於92年12月7日與上訴人所定「土地承租合約書」第5條明載：「租期屆滿或視同到期，乙方應將地上物清除，否則視同廢棄物任由甲方處置，不得異議或要求任何費用。」已具有表示租期屆滿時，反對承租人繼續使用收益租賃物之意義，被上訴人並分別於96年1月3日以台中郵局第13支局第1號存證信函催告上訴人於95年12月20日所匯入被上訴人在合作金庫之58萬元於同年月7日領回，上訴人未予置理，被上訴人不得已於同年月23日持向臺灣臺中地方法院提存所辦理提存並予通知，兩造間租賃關係因終止租約而消滅。
㈢兩造於86年10月31日就系爭土地簽訂菜園承租契約書，業已
因兩造於92年12月7日重新簽訂「土地承租合約書」後，原菜園承租契約書已失其拘束力，且農業發展條例第20條第1項前段規定：「本條例中華民國89年1月4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，不適用耕地三七五減租條例之規定。」同條例第21條第2項前段規定：「前項農業用地租賃契約訂有期限者，其租賃關係於期限屆滿時消滅，不適用民法第451條及土地法第109條、第114條之規定。」，該「土地承租合約書」係於92年12月7日重新簽訂，依上揭法條規定已不適用耕地三七五減租條例。
㈣又農業發展條例第20條第2項明訂有「出租人及承租人另有
約定者除外」之規定，縱認兩造於92年12月7日所訂「土地承租合約書」為86年10月31日簽訂菜園承租契約書之續約，惟兩造於92年12月7日所訂土地承租合約書第5條載明：「租期屆滿或視同到期，乙方應將地上物清除，否則視同廢棄物任由甲方處置，不得異議或要求任何費用」，已具有表示於租期屆滿時，反對承租人繼續使用收益租賃物之約定，且兩造於92年12月7日重新簽訂「土地承租合約書」，不論租期、租金、期滿處分等規定，再再與菜園承租契約書所訂內容條件無一相同，依農業發展條例第20條第1項前段規定，不適用耕地三七五減租條例之規定，故該土地承租合約書所訂租賃關係於期限屆滿時消滅。
㈤訴之聲明：⑴上訴人應將系爭82-10地號土地上之水塔及塑
膠管線拆除，並將土地交還被上訴人；⑵上訴人應給付被上訴人自96年1月1日起至交還上開土地之日止，按月以33,333元計算之損害金；⑶願供擔保，請准宣告假執行。
二、上訴人則以下列各詞置辯：㈠上訴人與被上訴人於86年10月31日就系爭土地簽訂菜園租賃
契約，租賃期限為6年，自87年1月1日至92年12月31日，依農業發展條例第20條第1、2項規定，兩造所簽訂之農業用地租賃契約應適用耕地三七五減租條例之規定，而關於兩造間農用地租賃契約之權利義務關係、租約之續約、修正及終止，亦應適用同條例之規定。次查，雙方於92年12月7日再簽續約，租賃期限為3年，自93年1月1日至95年12月31日，為簽約之延續，此觀本契約係於前約到期日前簽定可明，則此租賃契約仍應適用同條例，當然包括該契約之權利義務、租約之續約等。而耕地三七五減租條例第20條規定：「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續訂租約。」兩造關於系爭土地之租賃契約，應適用耕地三七五減租條例已如前所述，今上訴人既願意繼續承租，依上開規定，被上訴人除依該條例收回自耕外，即應與上訴人續定租約，為強制契約的一種，乃保障承租人續約權利之規定。是以租約期滿時，承租人如有請求續租之事實，縱為出租人所拒絕，租賃關係亦非因租期屆滿而當然消滅，被上訴人即應與上訴人續定租約，且上訴人亦已將租金匯予被上訴人，故上訴人為有權占有。
㈡按耕地三七五減租條例第6條第1項所載「本條例施行後，耕
地租約應一律以書面為之；租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記」云云，係為保護佃農及謀舉證上便利而設，非謂凡租約之訂立、變更、終止或換訂，須經登記，始能生效。兩造所訂立之菜園租賃契約書及土地承租合約書，實質上均係耕地之租用，雖未經登記，仍屬有效成立，依耕地三七五減租條例第1條規定，自有同條例之適用。又耕地三七五減租條例第20條規定為強制契約之一種，乃國家為實現其經濟及社會政策，以保護經濟上之弱者，保障承租人續約權利之規定，且既以法律規定代替出租人的承諾，自與私法自治或契約自由無違。又對於89年1月4日前成立之耕地租約，並未排除耕地三七五減租條例所規範之權利義務關係，立法者顯然已考量同條例之耕地承租人長期對土地利用改良之貢獻，另設保障佃農之具體實現。
㈢耕地三七五減租條例第5條規定，耕地租賃期間至少應為6年
，均應依照耕地三七五減租條例規定，一律延長為6年，且在延長期間，原租約承繼續有效。兩造訂立之菜園租賃契約書及土地承租合約書均應適用耕地三七五減租條例之規定，已如前述，然上開土地承租合約書之租期僅有3年，依上開規定，此土地承租合約書之租期應延長為6年，即自93年1月1日至98年12月31日。故在此期間內，兩造租約仍繼續有效。
㈣答辯之聲明：⑴被上訴人之訴駁回；⑵如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、原審審酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，判決上訴人敗訴。上訴人不服，提起上訴，其聲明為：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人在第一審之訴駁回；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；㈣如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被上訴人答辯聲明為：㈠上訴駁回；㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔
四、被上訴人主張兩造於86年10月31日簽訂「菜園租賃契約書」，由被上訴人○○○鄉○○○段○○○○○○號土地（面積0.5099公頃）、同段82-12地號土地（面積0.0129公頃）出租予上訴人作為菜園使用，約定自87年1月1日起至92年12月31日止，租賃期限為6年，年租金47萬元整，每年分期支付，現金應於每年元月31日繳付；嗣兩造又於92年12月7日簽訂「土地承租合約書」，被上訴人將自己菜園（座落福壽山段82-10地號）租與上訴人耕作管理使用，約定租期自93年1月1日起至95年12月31日止，共計3年，租金每年40萬元。而系爭土地之地目：旱，使用分區：山坡地保育區，使用地類別：農牧用地，被上訴人於85年11月9日因繼承取得所有權，於86年6月5日完成登記，現上訴人在系爭土地上建有水塔、塑膠管線，並種植高麗菜等情，有被上訴人提出之菜園租賃契約書、土地承租合約書、土地登記謄本、照片等件在卷可稽，且為兩造所不爭，堪信為真實。
五、本件兩造爭執之事項在於：㈠兩造於92年12月7日簽訂之「土地承租合約書」，是否為兩
造於86年10月31日簽訂之「菜園租賃契約書」之延續？或為新訂之租約？㈡上開「土地承租合約書」，有無耕地三七五減租條例之適用
？㈢被上訴人有無違反誠信原則？㈣被上訴人依租賃物及不當得利返還請求權，請求上訴人拆除
地上物，將土地交還被上訴人，並自96年1月1日起至交還系爭土地之日止按月給付33,333元計算之損害金，有無理由？
六、兩造於92年12月7日簽訂之「土地承租合約書」，是否為兩造於86年10月31日簽訂之「菜園租賃契約書」之延續？經查：
兩造於86年10月31日簽訂之「菜園租賃契約書」，其租賃標的○○○鄉○○○段○○○○○○號土地（面積0.5099公頃）及同段82-12地號土地（面積0.0129公頃），租金每年47萬元，租期自87年1月1日起至92年12月31日止。而兩造於前開「菜園租賃契約書」到期前之92年12月7日，僅就租賃標的82-10地號土地重新簽訂「土地承租合約書」，租期自93年1月1日起至95年12月31日止，為期3年，又因上訴人未續租另筆82-12地號土地，故租金減為每年40萬元。依前後二租約內容觀之，兩造租賃標的之土地、租賃期限（縮短為3年）、租金數額均不同，顯然有別於第一次所訂之租約，則嗣後所訂之「土地承租合約書」應係兩造合意重訂之新約，而非到期後更新之租約或續約，該「土地承租合約書」與原訂之「菜園租賃契約書」非具同一性。上訴人稱兩造於92年12月7日簽訂之「土地承租合約書」，應認為是兩造於86年10月31日簽訂之「菜園租賃契約書」之延續云云，為無可採。
七、兩造嗣後所訂「土地承租合約書」，是否有無耕地三七五減租條例之適用？經查：
㈠系爭82-10地號土地之地目旱，使用分區山坡地保育區，使
用地類別農牧用地，而上訴人向被上訴人承租系爭土地後，確實用以種植高麗菜等農作物（即自任耕作），故屬耕地租用情形（土地法第106條第1項參照）。而依耕地三七五減租條例第1條：「耕地之租佃，依本條例之規定；本條例未規定者，依土地法及其他法律之規定」所定，兩造於86年10月31日簽訂之「菜園租賃契約書」，即有耕地三七五減租條例之適用，此不因兩造未為耕地租約之登記而有不同（最高法院51年度台上字第2629號判例）。
㈡再按農業發展條例第20條第1項規定：「本條例民國89年1月
4日修正施行後所訂立之農業用地租賃契約，應依本條例之規定，不適用耕地三七五減租條例之規定。本條例未規定者，適用土地法、民法及其他法律之規定。」此乃有鑑於耕地三七五減租條例於40年間制定當時有其時空背景（即為保障耕地租佃，維護佃農權益，間接扶植自耕農），現在則已不合時宜，故修法排除適用。而同條第2項規定：「本條例民國89年1月4日修正施行前已依耕地三七五減租條例，或依土地法及其他法律之規定訂定租約者，除出租人及承租人另有約定者外，其權利義務關係、租約之續約、修正及終止，悉依該法律之規定。」則係為維持法律秩序及契約關係之安定，於除當事人另有約定情形外，仍繼續適用耕地三七五減租條例。惟於當事人另有約定之情形，基於尊重當事人意思自決及修法排除適用之意旨，則不再強制繼續適用耕地三七五減租條例。茲查：兩造於86年10月31日簽訂之「菜園租賃契約書」雖有耕地三七五減租條例之適用，但就系爭82-10地號土地於92年12月7日續訂租約時，雙方已明確約定租期自93年1月1日起至95年12月31日，且特別約明「租期屆滿或視同到期，乙方應將地上物清除，否則視同廢棄物由甲方處置不得異議，或要求任何費用」等語，以示租期屆滿即應返還土地（將地上物清除之目的即在返還土地）。契約當事人既有特別約定租期僅有3年，且於租期屆滿即應返還土地，則耕地三七五減租條例第5條前段「耕地租佃期間，不得少於6年」，第20條「耕地租約於租期屆滿時，除出租人依本條例收回自耕外，如承租人願繼續承租者，應續租約」之規定，於本件「土地承租合約書」即無適用之餘地。
八、被上訴人有無違反誠信原則？上訴人雖辯稱其承租系爭土地，投資開墾費用高達近百萬元，當有長期租賃耕作之意思，對此，被上訴人亦知之甚明，而被上訴人亦表示願持續出租予上訴人，雙方簽訂書面契約僅為形式而已，若非別有原因，被上訴人應無不繼續出租之可能，今被上訴人主張其欲收回自耕，將造成上訴人血本無歸，所有耕作設施變成廢棄物之窘境，被上訴人有違誠信及權利之正當行使云云。惟查民法第148條係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而茍非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內（最高法院45年度台上字第105號判例參照）。本件被上訴人為系爭土地所有人，有土地登記謄本及土地承租合約書在卷可稽，其依租賃物返還請求權等規定請求拆除地上物並返還土地等，乃其權利之正當行使，要非以損害他人為主要目的，依上說明，顯無民法第148條違反誠信原則之情形。
九、被上訴人依租賃物返還請求權（民法第455條及民法第431條第2項但書）及不當得利返還請求權，請求上訴人應拆除地上物及賠償按月計算之損害金，有無理由？㈠按土地法第109條規定：「依定有期限之契約租用耕地者，
於契約屆滿時，除出租人收回自耕外，如承租人繼續耕作，視為不定期限繼續契約。」，而查系爭耕地租約於租期屆滿時，被上訴人表示要收回自耕（被上訴人所寄台中郵局第13支局第15號存證信函及原審96年8月6日言詞辯論筆錄參照），故無前述耕地不定期繼續契約擬制規定之適用。又承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物；承租人就租賃物所增設之工作物，得取回之，但應回復租賃物之原狀，民法第455條前段、第431條第2項定有明文。再「承租人於租賃關係終止後應返還租賃物，為民法第455條所明定，其就租賃物所增設之工作物，除合於民法第431條第1項之規定得請求償還有益費用外，應自行拆除回復租賃物之原狀，始能認已盡返還租賃物之義務，否則對於出租人因此所生之損害應負賠償責任。」（最高法院43年度台上字第421號民事裁判要旨參照）。據此以論，被上訴人依租賃物返還請求權，請求上訴人應將系爭土地上之水塔及塑膠管線拆除，並將土地交還被上訴人，即屬正當。
㈡再按承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物，民法第455
條前段定有明文。又按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應還還其利益，民法第179條前段亦有明定。而無權占有他人之土地，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念（最高法院61年度台上字第1695號判例意旨參照）。
易言之，租賃期限屆滿後，承租人若仍繼續占有租賃物者，即屬無權占有，對出租人即構成不當得利。而無權占有他人之土地，依社會受有相當於租金之有人因不能使用該租賃物，自受有相當於租金之損害。準此以解，上訴人於95年12月31日租期屆滿後，仍繼續占有系爭土地，對被上訴人而言，即通常之觀念，生有租金之損害。茲審酌兩造之租約於租期屆滿當時之租金為每年400,000萬元，折算每月租金為33,333元（計算式：400,000÷12=33,333，元以下四捨五入），則被上訴人於租期屆滿後不能使用系爭土地所受相當於租金之損害，即應以每月33,333元計算為適當。從而被上訴人依不當得利返還請求權，請求上訴人自96年1月1日起至交還系爭土地之日止按月給付被上訴人33,333元，亦屬有據。
十、綜上所述，本件被上訴人主張租期屆滿後，上訴人為無權占有，應將系爭土地上之水塔及塑膠管線拆除，並將土地交還被上訴人，為可採，上訴人所辯為無可取。被上訴人依租賃物返還請求權及不當得利規定，自得請求上訴人返還系爭土地及賠償按月計算之租金損害。從而，被上訴人本於民法第455條及民法第431條第2項但書、第179條規定，請求上訴人將系爭82-10地號土地上之水塔及塑膠管線拆除，並將土地交還被上訴人，及上訴人應自96年1月1日起至交還上開土地之日止，按月給付被上訴人33,333元，為有理由，應予准許。又本件訴訟標的價額未逾150萬元，判決後即告確定，上訴人聲明如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行，核無必要。是則原審判命上訴人敗訴，及依兩造聲請，以供擔保為條件之假執行及免為假執行宣告，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 23 日
民事第五庭 審判長法 官 林陳松
法 官 鄭金龍法 官 王重吉以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 紀美鈺中 華 民 國 97 年 1 月 24 日
Ａ