臺灣高等法院臺中分院民事判決 96年度重上更㈠字第41號上訴人 泰碩國際股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 張慶宗律師複代理人 戊○○被上訴人 丁○○訴訟代理人 王和屏律師上列當事人間請求確認租賃關係存在事件，上訴人對於中華民國94年12月23日臺灣台中地方法院95年度重上字第30號第一審判決提起上訴，經最高法院第一次發回更審，本院於97年8月5日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面：
一、上訴人起訴主張：訴外人霞客開發股份有限公司（以下稱霞客公司）於民國（下同）89年3月15日與訴外人台灣火柴股份有限公司（以下稱台火公司）簽訂「委託經營合約書」，由霞客公司將其所有如附件所示建物及其他地上物水井1座及溫泉池8個（下稱系爭標的物）出租與台火公司，並將其所經營「霞客溫泉」交由台火公司經營管理，期限至94年4月1日。台火公司於90年11月1日與訴外人太碩公司簽訂「合作契約書」，由台火公司將首揭合約權利全部讓與太碩公司。霞客公司於90年12月1日復與太碩公司另行簽訂「增補契約」，將原合約所定期限延長至104年4月30日止，租金給付方式則改為按月給付新台幣（下同）60萬元，不另計抽成。太碩公司於91年9月30日又與伊簽訂「經營權轉讓同意書」，將該合約權利轉讓予伊，由伊自任經營管理「霞客溫泉」之責，且自翌日及同年10月1日起，系爭標的物即由伊承前手接續占有使用。按霞客公司與太碩公司所簽訂「增補契約」性質，為霞客公司已同意由太碩公司取代台火公司為前開「委託經營合約書」之當事人，太碩公司依「增補契約」已取得承租人之地位，而伊依上開「經營權轉讓同意書」係受讓台火公司及太碩公司對霞客公司之契約權利，故伊對附件之租賃物亦有租賃權存在，且係延續上開「委託經營契約書」、「增補契約書」而來，其同一性並未變更，是無應為公證之問題。嗣霞客公司之債權人臺灣中小企業銀行股份有限公司（下稱臺灣中小企銀）聲請原法院查封拍賣系爭標的物，執行程序中，臺灣中小企銀將其對霞客公司之債權讓與訴外人荷商柯企資產管理股份有限公司臺灣分公司（下稱柯企公司），柯企公司繼而於92年11月26日向原法院執行處提出「追加執行狀」，請求准由柯企公司逕向台火公司及太碩公司收取其等應給付霞客公司之租金，惟台火公司及太碩公司均依法聲明異議；而柯企公司復於執行程序進行中，將該債權讓與被上訴人，由被上訴人續行執行程序，經3次拍賣無人應買，遂由被上訴人承受，並於93年12月25日取得權利移轉證書，取得系爭標的物所有權。該承受取得所有權乃屬私法上之買賣，被上訴人應繼受其前手霞客公司與伊間之租賃法律關係（買賣不破租賃）。詎執行法院遲至94年1月25日始予伊系爭標的物之點交通知，伊立即聲明異議，並於點交前即於94年3月25日提起本件確認租賃權存在之訴，惟執行法院忽視伊租賃權之存在，未解除伊之占有，即於94年4月25日違法強行將附件之租賃物點交予被上訴人，惟伊仍有民法第425條之適用。依上開霞客公司與太碩公司簽訂之增補契約書，契約期限至104年4月30日止，從而伊爰依民法第425條之法律關係，僅請求至98年12月24日止享有租賃權，請求被上訴人應將附件所示建物及其他地上物水井1座（含管線部分）及溫泉池8個交付予伊等情，爰依民法第425條規定之法律關係，於原審先提起確認之訴，嗣為訴之變更，求為被上訴人應將如附件所示建物及其他地上物水井1座（含管線部分）及溫泉池8個交付予伊之判決。
二、上訴人於本院補充陳述
（一）本院前審已明確認定：
１、霞客公司與台火公司於89年3月15日所簽訂委託經營契約性質上確係租賃契約，該委託經營合約書已就使用範圍、期限、租金及支付方式（第參條）予以明訂，第一條已載明霞客公司須將台中市○○區○○段174、175地號土地及霞客湧泉深水井一口、營運所需建物及其他設施交予台火公司，租賃標的物及租賃範圍已屬可得確定（即霞客溫泉），霞客公司於簽訂該委託經營合約書後已將該等標的物交予台火公司占有、使用及收益，依一般慣例而言，委託他人經營事業者，應支付受託人報酬作為委託經營代價，受託人應將經營事業收入全數交予委託人，委託人對於受託人有相當程度之指揮監督權限，惟本件委託經營合約書，霞客公司並未支付任何報酬予台火公司作為委託經營之代價，更未介入台火公司之經營，台火公司無須將營業收入交予霞客公司，凡此均與委託經營之特徵不符，與租賃之特性則相當吻合。
２、台火公司與太碩公司於90年11月1日所立合作契約書，原約定台火公司依89年3月15日委託經營合約書對霞客公司享有租用及經營權均移轉（轉讓）予太碩公司，但由台火公司負擔經營管理之一切費用，太碩公司只取得由台火公司支付每月營業額5％報酬，依此太碩公司僅居於補助台火公司履行義務地位，惟太碩公司另於90年12月1日即私下與霞客公司簽訂增補契約書，雙方確認太碩公司有權以自己名義增補台火、霞客公司89年3月15日委託經營合約，延長期限及約定付租方式，因台火公司經營權原至94年4月1日始屆滿，太碩公司復於91年7月1日與台火公司改訂委託與租賃複合式契約，約定台火公司原有經營權委託予太碩公司，並將所管理使用土地與設施及其投資興建之建築物、工作物出租予太碩公司經營管理使用，台火公司應付予霞客公司之租金則逕由太碩公司給付霞客公司，但台火公司則仍對太碩公司抽傭，關於太碩公司付租方式則逕由太碩公司與霞客公司協議，再參酌該增補契約約定，可見於台火公司原有經營期限內，太碩公司與台火公司乃同時對霞客公司享有租用及經營權，台火公司90年至92年年報已有記載台火公司承租由霞客公司投資興建台中市北屯區大坑風景區土地及該地上建物與設施經營溫泉休閒中心，原於90年11月1日委託太碩開發股份有限公司代為經營管理，91年7月將原協議終止並另與太碩公司協議自91年7月1日至94年4月1日止原由本公司支付予霞客公司之租金改由太碩公司支付，自92年起太碩公司、本公司及泰碩國際股份有限公司另訂協議，將太碩公司應負擔權利義務移轉給泰碩公司等情。雖該增補契約為台火公司年報所未提及且霞客公司負責人謝介山曾出具切結否認，惟該增補契約乃太碩公司為自己利益以自己名義與霞客公司所簽，其效力自不及於台火公司，自不為其年報所載，謝介山所否認者為未與泰碩公司簽訂增補契約，但承認其配偶與太碩公司所簽增補契約，該增補契約之真正，乃不容否認。太碩公司與泰碩公司關於經營權轉讓同意書，乃概稱對霞客溫泉經營權之轉讓，自包括其依增補契約所取得權利在內，是其（上訴人泰碩公司）受讓取得租用權及經營權乃源於台火公司89年3月15日委託經營合約書，同一性不變，其效力應自89年3月15日起算，其並為接續台火公司及太碩公司而占有，自無89年5月5日修正後民法第425條第2項規定之適用。上訴人於94年4月25日執行點交前確有於系爭附件出租標的物上經營管理並確有支付租金予霞客公司，是上訴人確於91年9月30日受讓取得租賃權後，接續太碩公司占有使用該租賃物，自得主張民法第425條第1項。
上訴人依繼續存在之租賃契約請求被上訴人交付系爭租賃物，自屬依法有據。
（二）被上訴人質疑台火公司89年結算申報書並無支付霞客公司租金之記載、太碩公司於90年1月1日至90年12月31日損益及稅額計算表並無租金支出之記載，惟上訴人泰碩公司自91年12 月1日起至93年7月13日止確有支付租金予霞客公司，並經霞客公司開立租金收入發票在案（見本院卷第二宗第65至98頁），則屬極為明確，被上訴人係遲至93年12月25日始取得系爭土地所有權，被上訴人取得系爭土地所有權之前，上訴人泰碩公司既已持續支付租金予霞客公司且經霞客公司基於租賃關係同意持續使用附件所示建物及其他地上物水井一座（含管線部分）及溫泉池八個，被上訴人自無權請求上訴人泰碩公司搬遷。
（三）上訴人雖一再強調台火公司出資一億多元興建487建號所示建物，惟興建時係以霞客開發公司為起造人，該等建物所有權人自屬霞客開發公司。487建號所示建物及溫泉池八個暨霞客開發公司出資所興建488建號所示建物，均係霞客開發公司所有先出租予台火公司再依據增補契約出租予上訴人泰碩公司，上訴人泰碩公司並自91年12月1日起至93年7月13日止均支付租金予霞客公司，並經霞客公司開立租金收入發票在案，則上訴人泰碩公司自得主張買賣不破租賃。
（四）綜上所述，上訴人取得承租人之地位係基於①霞客公司與台火公司89年3月15日委託經營契約書②霞客公司與太碩公司90年12月1日增補契約書③上訴人與太碩公司91年9月30日經營權轉讓同意書延續而來，同一性並未變更，則租賃契約之範圍自包括附件所示之建物、水井及溫泉池。依本院前審判決明確認定：台火公司在原經營期限內，太碩公司與台火公司同時對霞客公司享有租用及經營權，台火公司原於90年11月1日委託太碩公司代為經營管理，91年7月將原協議終止並另與太碩公司協議自91年7月1日至94年4月1日止原由台火公司支付予霞客公司之租金改由太碩公司支付，自92年起太碩公司、台火公司及上訴人泰碩公司另訂協議，將太碩公司應負擔權利義務移轉給上訴人泰碩公司。上訴人泰碩公司有權依增補契約書約定承租系爭標的物至104年4月30日，詎原審執行法院竟強行於94年4月25日違法將系爭標的物點交予被上訴人，欲排除上訴人就系爭標的物之占有，上訴人既係合法承租人，有權占有系爭租賃標的物，自得本於承租人之法律地位請求被上訴人交付附件所示點交標的物。
貳、被上訴人方面：
一、被上訴人則以：霞客公司與台火公司於89年3月15日所簽訂之委託經營契約書第1條已開宗明義載明：霞客公司擬以台中市○○區○○段174、175地號土地內經核准之休閒俱樂部用地及其內所鑿「霞客湧泉」深水井一口經營溫泉為主提之休憩、旅遊、育樂事業，而委託台火公司經營之旨，初無出租之意，故關於租賃標的物，租賃範圍如何依面積計算租金等項，全付厥如，且有關於由霞客公司向台火公司抽成作為續期開發費用，暨由霞客公司設定抵押予台火公司以保障其經營權之約定，足見霞客公司與台火公司立約時，著重者為委託經營之授權及日後經營利益之分配，而非特定租賃物之交付使用收益，故其性質非租賃，而為一獨立之無名契約，兼具委任及合夥之性質，不因契約內有「租金」之名稱即認係租賃契約。即上訴人與台火公司、太碩公司於91年10月1日所簽協議書，亦已載明上訴人所受讓太碩公司之契約權利，為太碩公司91年7月1日與台火公司簽訂之「委託與租賃複合契約書」，既名之為複合契約，可證並非單純之租賃契約，而依該複合契約第6條第4項規定，台火公司可派員監察太碩公司之帳務，則上訴人受讓該契約，台火公司亦可監察其帳務，且依上開協議書所載，太碩公司仍為上訴人履行與台火公司之該複合契約之連帶保證人，是足證上訴人及太碩公司均未取代台火公司契約當事人之地位。又依台火公司與太碩公司91年7月1日契約書所載：該二公司原於91年11月1日簽訂之「合作契約書」自91年6月30日終止，又依上開經營權轉讓同意書所載，上訴人所受讓者，應只限於91年7月1日太碩、台火公司間之合作契約權利，而不包括90年11月1日之契約權利在內，且由太碩公司負責人謝介山之配偶丙○○於90年12月1日與霞客公司所簽經營期延長至104年4月1日之增補契約，應係出於通謀虛偽意思表示所為而依法無效，並為上開轉讓同意書所不及，是上訴人於91年9月30日太碩公司所簽之經營權轉讓同意書與霞客公司與台火公司於89年3月15日所定之委託經營合約書並不具有同一性，上訴人乃係系爭標的物於執行法院在90年12月3日為查封後，因受讓經營權，而於91年10月1日始開始占有系爭標的物，而非接續台火公司、太碩公司而占有，且台火公司與霞客公司間之委託經營契約已於94年4月1日屆滿，執行法院並於94年4月25日將系爭標的物點交與伊，且坐落於台中市○○段○○○○號上之溫泉池及水井原係第三人三雲建設公司即陳振秋所有，並非霞客公司所有，縱認霞客公司為出租人，且該增補契約為真正，惟其租期逾五年，而未經公證，是上開情形乃皆無民法第425條買賣不破租賃原則之適用，上訴人執該條規定請求伊給付，為無理由等語，資為抗辯。
二、被上訴人於本院補充陳述：
（一）89年3月15日簽訂之委託經營合約書並非租賃契約，而係委託經營契約：
１、該委託經營合約書第一條已明訂霞客公司是要進行經營，且台火公司願意襄贊，接受委託經營，並非是租賃土地或房屋。
２、上開委託經營合約只載明霞客公司應負責提供台火公司「分期開發營運所需之建物及其他設施」，但各期開發所應提供之建物及其他設施究竟為何？則未載明。若上訴人主張該契約是租賃契約，則租賃標的物究竟為何都不可知，未曾確定。
３、上訴人始終陳稱台火公司及渠等花費鉅資興建設備，則若係租賃契約，為何承租人尚須自行進行裝修、添購設備或委請建築師設計、建造小木屋等；且台火公司花費達1億餘元，上訴人花費亦高達5120萬元。是此亦足證明，該委託經營合約書與租賃之法律規定要件不符，並非租賃契約。
４、是以該委託經營合約書不但未載明租賃標的物為何，且上訴人已經自認，於該委託經營合約書簽訂時，上訴人主張交付之系爭標的物根本尚未興建，則「租賃物」尚不存在，與民法第421條規定之租賃契約構成要件不符：
（二）上訴人提出訴外人霞客公司與太碩公司90年12月1日簽訂之增補契約，主張本案系爭建築標的物之租賃期限已經依該增補契約所載，延長至104年4月30日，且太碩公司已取代台火公司成為89年3月15日委託經營合約書的契約當事人。惟該增補契約乃臨訟偽做，不足採信。理由如下：
１、若太碩公司於90年12月1日簽訂增補契約後，已取代台火公司，成為委託經營合約的契約當事人，則台火公司為何於91年3月26日還要委託吳仲立律師代為發函，其中第2頁
（三）載稱「…本案基地內發現有第三人擅自違法搭建咖啡屋及12間套房，並經營溫泉旅館，嚴重侵犯本公司之經營權利…本公司於茲特函告霞客公司出面協助解決，否則本公司將逕行採取保護措施，以捍衛經營權益。」、同函第4頁（六）載稱「…特委請貴律師代函回復霞客公司…於文到15日內…依合約及法令辦理，倘逾期不理，本公司將依法訴請解決。」，有該函可證，則若90年12月1日增補契約簽訂後，台火公司依上訴人主張，已脫離89年3月15日委託經營合約書的契約當事人地位，為何台火公司91年3月26日還要委託律師代為發函給霞客公司？而非由太碩公司發函？台火公司91年3月26日還主張有經營權益？還要求霞客公司依合約辦理，否則要依法訴請解決？是此可以證明，台火公司91年3月26日並未脫離與霞客公司委託經營合約書的契約當事人地位；霞客公司與太碩公司90年12月1日簽訂之增補契約並非真正。
２、台火公司繼又於91年5月7日再度委請吳仲立律師代為發函，說明（二）稱「經查，霞客公司迄今仍未依前函揭示意旨，就本案基地內第三人擅自違法搭建咖啡屋及12間套房，並經營溫泉旅館，嚴重侵犯本公司之經營權利乙節出面協商，就應提供系爭二筆土地及第一期興建之建物設定新台幣一億二千萬元抵押權予本公司之承諾，亦始終拒絕辦理…」，有該函可證。可見，台火公司至91年5月7日仍然要求霞客公司應依89年3月15日之委託經營合約書提供土地並設定1億2千萬元的抵押權予台火公司及維護台火公司的經營權利，且台火公司並以該律師函主張同時履行抗辯權利，即在霞客公司未依約履行及提供擔保前，拒絕支付租金。若霞客與太碩公司簽訂的增補契約是真正，應由太碩公司支付租金，為何台火公司至91年5月7日還主張拒付霞客公司的租金？
３、台火公司在台北地方法院91年訴字第2613號案件於91年10月1日宣判前，還是主張霞客溫泉區是由台火公司在經營，並請求將代霞客公司墊付的1406萬餘元與應付給霞客公司的金額相抵銷，有該判決在卷可查。則為何90年12月1日就已簽訂增補契約，卻在將近一年後，還是由台火公司在經營及主張委託經營合約的權利，卻非太碩公司主張有經營權利？而該1406萬元在90年12月1日增補契約第3條後段已經載明，霞客公司同意自94.4.1起每月由太碩公司扣抵租金30萬元，至清償為止。但為何台火公司的債權，卻會同意由太碩公司來扣抵？而台火公司卻又於91年5月以律師函對霞客公司就該1406萬元，主張與租金抵銷？二者互相矛盾，尤足證明該系爭增補契約非真！
４、更何況，台火公司在91年7月1日與太碩公司簽訂之契約書第4條約定「甲方（即台火公司）對霞客開發應給付之委託經營租金自91年7月1日起由乙方（即太碩公司）逕行給付霞客開發。甲乙雙方同意自91年7月1日起，乙方之營業額在新台幣五百萬元以下（含五百萬元）時應按月給付80萬元給甲方，其營業額超過五百萬元時，其超過部分之營業額由甲乙雙方平分…」。則不但約定由太碩公司代為給付霞客公司租金，是自91年7月1日起，而非增補契約簽訂的90年12月1日起；同時太碩公司自91年7月1日起除給付霞客公司租金外，還要每月給付台火公司至少80萬元。該契約書第6條第2項規定「乙方在未經甲方同意前不可將本契約之標的或標的物轉讓或轉移或出租或委託於他人經營。」同條第4項規定「乙方之營業收支帳應遵照一般公認會計原則詳實記載，並同意由甲方派員監察。」是可證明，太碩公司並未取代台火公司成為89年3月15日與霞客公司委託經營合約書的契約當事人。且由台火公司可以監察太碩公司的帳冊，亦可證明二者間並非租賃契約。
５、尤其，台火、太碩、泰碩公司於91年10月1日簽訂之協議書，太碩公司將與台火公司上開91.7.1簽訂之契約權利轉讓予泰碩公司，但卻訂明「…乙方（即太碩公司）同意擔任丙方（即泰碩公司）有關附件契約書（即91.7.1契約書）所約定事項之連帶保證人…」。則更可以證明，台火公司仍係89年3月15日與霞客公司委託經營合約書的契約當事人；無論是泰碩或太碩公司都未曾取代台火公司成為委託經營合約書的當事人，自亦無承受台火公司該合約當事人之權利。
６、上訴人提出霞客公司出具之租金收入統一發票，用以證明其與霞客公司間有租賃關係存在。惟該些統一發票不但91年12月1日至92年10月1日的未蓋霞客公司發票章，與規定不符，且依據加值型及非加值型營業稅法第49條規定，營業人應依該法規定期限申報銷售額或統一發票明細表。則若霞客公司真有開立上訴人所提出之租金收入統一發票，則其申報之營利事業所得稅表上必然會有租金的收入。但本院前審向國稅局函調霞客公司91年1月1日至94年12月31日的營利事業所得稅結算申報書上，並無任何租金收入，則亦可證明上訴人提出之上開霞客公司租金收入統一發票並非真正。且該些租金收入的統一發票亦不能證明上訴人已取代台火公司成為委託經營合約書的契約當事人。
７、此外，依據台火公司年報上記載，有該台火公司年報節本影本一份在卷足查，該公司與太碩公司91.7.1簽訂之契約書，及91.10.1與太碩、泰碩公司簽訂之協議書，契約到期日均只到94年4月1日，而非增補契約的104年4月30日。
此又足證，不但台火公司仍是委託經營的契約當事人，泰碩公司並未取代台火公司，且該增補契約根本就是事後偽做，才會與上開各證據資料不符。
８、上訴人雖曾提出霞客公司委託丙○○處理事務之委託書，以證明系爭增補契約書是丙○○在霞客公司授權範圍內所簽訂之契約。但查該授權書作成日期是91年6月3日，而增補契約書是90年12月1日簽訂，二者日期並不相符。且該授權書之內容，僅係授權丙○○與台火公司洽談就大豐段
174、175地號上既有建物即12間湯屋之權利義務事宜，並非授權丙○○與太碩公司簽訂延長委託經營契約期限事宜。故此亦足證明，該增補契約並非霞客公司授權簽訂，應係偽造。
９、而上開委託書所載之12間湯屋之權利義務事宜，在台火公司91年3月26日及91年5月7日之律師函中均有提及。台火公司指稱係第3人擅自違法搭建，是可證應係在89年3月15日簽訂委託經營合約後才由第3人違法搭建，也才需要霞客公司出面與台火公司洽談該12間湯屋的權利義務事宜。
則該12間湯屋並非在台火公司89年3月15日委託經營合約的範圍內，但上訴人上訴聲明二之附件所示建物，卻包含該12間湯屋，上訴人此部分主張乃毫無理由。
１０、丙○○在台中地方法院檢察署95年偵續字第248號案件中中，承認系爭增補契約並非由霞客公司負責人謝介山及太碩公司負責人謝福元簽訂，而是由伊與甲○○分別以霞客公司及太碩公司負責人名義簽訂，且該增補契約又有如上述諸多矛盾及不合情理之處。被上訴人已對上開各人涉嫌偽造文書及在法院偽證等提出刑事告訴，現正偵查中。是丙○○及甲○○在鈞院之證言，實均不足採信；並請本院審酌是否有民事訴訟法第183條裁定停止訴訟程序之必要。
（三）綜上，該增補契約書既如前述並非真正，並無延長至104年4月30日，上訴人縱有支付租金予霞客公司，但其並非取代台火公司成為委託經營合約書契約當事人，其與霞客公司縱有任何租約，亦非與委託經營合約書有任何同一性，上訴人亦非接續台火公司占有系爭標的物，自無援用台火公司上開委託經營合約來主張買賣不破租賃之餘地。尤其該委託經營合約書於94年4月1日已經期滿，更無買賣不破租賃之情事。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認霞客公司與台火公司所簽訂之系爭委託經營合約書非租賃契約，則台火公司對霞客公司自無從以承租人之身分，主張為租賃物之使用收益，上訴人縱承擔該契約當事人地位，亦無買賣不破租賃原則之適用，從而，本件上訴人主張依民法第425條買賣不破租賃之法律關係，請求被上訴人交付附件所示建物及其他地上物水井1座（含管線部分）及溫泉池8個，洵屬無據，應予駁回。而上訴人之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併予駁回。上訴人不服第一審判決提起上訴，於本院上訴聲明為：①原判決廢棄。②前開廢棄部分，被上訴人丁○○應將附件所示建物及其他地上物水井一座（含管線部分）及溫泉池八個交付上訴人。③上訴人願供擔保請准宣告假執行。④訴訟費用由被上訴人丁○○負擔。被上訴人於本院答辯聲明為：①請求駁回上訴人上訴暨假執行聲請。②若受不利判決，被上訴人願供擔保請准宣告免假執行。③。歷審訴訟費用均由上訴人負擔。
肆、兩造不爭執之事實（見原審卷第289至290頁）：
一、霞客公司、台火公司89年3月15日簽訂委託經營合約書，期間自89年4月1日起至94年4月1日止（以下簡稱系爭契約）。
二、台火公司於90年11月1日與太碩公司簽訂合作契約書，約定台火公司將前開與霞客公司之「合約權」移轉太碩公司，並每月付營業額5％予太碩公司作為經營管理之報酬。
三、霞客公司法定代理人謝介山之配偶丙○○以霞客公司名義於90年12月1日與太碩公司簽訂增補契約，約定原委託台火公司經營合約書之經營期限延至104年4月30日止，租金給付方式改為每月60萬元，霞客公司積欠台火公司之代墊款1,406萬元，同意自94年4月1日起由太碩公司每月扣抵30萬元。
四、太碩公司於91年9月30日與上訴人簽訂「經營權轉讓同意書」，將其與台火公司簽訂之經營霞客溫泉之經營權自91年10月1日起轉讓上訴人。
五、霞客公司之債權人臺灣中小企銀將債權轉讓柯企公司，於執行程序中柯企公司再讓與被上訴人，被上訴人於93年12月25日聲明承受系爭標的物。
伍、本件爭點：⒈契約一之性質是否為租賃契約？有無修正後民法第425條第1項、第2項之適用（89年5月5日施行）？⒉台火公司於90年11月1日與太碩公司簽訂合作契約書及霞客公司於90年12月1日與太碩公司簽訂增補契約，是否由太碩公司承擔系爭委託經營合約書之當事人地位？該增補契約是否真正？霞客公司是否同意太碩公司承擔契約？⒊太碩公司於91年9月30日與上訴人簽訂「經營權轉讓同意書」，約定將其與台火公司簽訂之經營霞客溫泉之經營權自91年10月1日起轉讓上訴人，是否屬契約承擔？霞客公司是否同意？⒋太碩公司於91年9月30日與上訴人簽訂經營權轉讓同意書之行為，是否違反公司法第185條、第223條之規定而無效？⒌系爭「租賃」契約之範圍是否包括系爭溫泉及水井？
一、系爭契約之性質是否為租賃契約？有無修正後民法第425條第1項、第2項之適用（89年5月5日施行）？按當事人間因訂立契約而成立法律關係所衍生之紛爭應如何適用法律，固屬法院之職權，惟法院於適用法律前所應認定之事實，除非當事人約定之內容違反強制或禁止規定而當然無效，可不受拘束外，仍應以該契約約定之具體內容為判斷基礎，不得捨當事人之特別約定，而遷就法律所規定之有名契約內容予以比附適用，此乃私法自治、契約自由原則之體現（最高法院92年度臺上字第2374號判決要旨參照）。換言之，基於私法自治原則，當事人得約定各類無名契約，至該無名契約之效力及約款之解釋，則應依各該契約條款之性質，並參酌當事人之真意定之，不得拘泥於某種有名契約為當事人約定之一貫解釋，乃契約法之原則。次按解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解」（最高法院17年度上字第1118號判例參照）。故有關契約條文之解釋，首須就契約文字觀察是否已表示當事人之真意，如契約文字已能表示出當事人之真意，則不得反捨契約文字而就過去事實及其他一切證據資料更為曲解，如契約文字未能完全表示出當事人之真意，始得就過去事實及其他一切證據資料探求當事人立約當時之真意而為契約條文之解釋，方符事理。經查：
（一）按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項定有明文。租賃之內容在承租人方面，係著重在租賃物之使用收益。在出租人方面，則以收取租金為對價關係。所謂使用，乃不毀損其物體或變更其性質，而依物之用法，加以利用之謂。所謂收益，乃收取標的物之天然孳息或法定孳息之謂。又委託經營及委託管理者係指基於一方之授權，他方有代為經營一定之業務之權利並依其權利之授與而代為管理業務所需之設備、機具及設施；委託人依約負交付管理經營等業務上所必要設備、機具及設施之義務。究其性質自非單純雙方就業務需要之設備、機具及設施成立租賃契約，此為與租賃相異之處，實不辨即明。
（二）系爭霞客公司與台火公司於89年3月15日簽訂之委託經營合約書，已載明為「委託經營合約書」，而非「租賃契約書」，其第1條復明定霞客公司擬以溫泉為主題之休憩、旅遊、育樂事業進行經營，乙方（即台火公司）同意接受《委託經營》，甲方（即霞客公司）並負責提供符合乙方分期開發營運所需之建物及其他設施。第2條約定委託經營之期限。第3條明定於《委託經營期間內》，乙方採包底抽成之方式依以下三期開發時程給付租金予甲方。第一期營運時，乙方除按每月600,000元給予甲方為包底金額外，其年度營收如超過72,000,000元以上，即應就其年度營收超出之部分，由甲方抽取8%金額為租金‧‧。第4條約定前述超出年度營收而為甲方獲得之抽成租金，甲方同意全數用作本案續期開發之費用。第5條則約定為擔保乙方之《經營權益》‧‧甲方願提供上述土地及第一期興建之建物設定120,000,000元抵押權供乙方擔保。
（三）觀諸上開系爭契約內容，霞客公司與台火公司並未就租賃標的物之內容明確寫出，租賃範圍多大亦有未明，上訴人雖稱租賃之標的即為土地及深水井一口、營運所需之建物及其他設施云云，然查：
１、受命法官於準備程序中問「上訴人起訴請求交付的部分是建物、溫泉池、水井？」上訴代理人稱「就是當時經營的建物及地上溫泉池、水井請求交付。」法官問「是否主張台火公司出了很多錢蓋這些建物？」上訴代理人稱「是的，初期是這樣，89年3月15日委託經營契約簽訂後，台火公司花了一億多元興建相關的設施，這相當於租地建屋之性質…如果以原始起造人的觀點來看，這些建物都應該屬於台火公司所有，但是該建物已被點交，所以我造才請求交付…」法官又問「上訴人起訴請求交付溫泉池及水井，是依據民法買賣不破租賃關係認為這些東西是上訴人所租賃，還是因為由上訴人起造興建，該建物之所有權人為上訴人？」上訴代理人稱「台火公司花了一億多元，上訴人花了五千多萬元，現在研判可能一部份是台火公司蓋的，一部份是上訴人蓋的，但是全部建物都不是霞客公司所蓋…」等語（本院卷第二宗第101、102頁）。顯見附件之建物並非霞客公司所蓋，姑不論系爭契約是否為租賃契約，如何能謂係系爭契約之「租賃」標的物？
２、又上訴人於97年5月28日辯論意旨（三）狀雖較明確的載稱「…一樓包廂23間、中餐廳、機房、廚房、地下一樓會議室、泡茶區及溫泉池八個（附件編號487建號），均係台火公司出資所興建，因興建時係以霞客開發公司名義擔任起造人，該等建物所有權人應屬霞客開發公司。．．二層樓湯屋12間（附件編號488建號）係霞客開發公司出資所興建…一樓客服中心、二樓辦公室、三樓文物館，一樓商店街及二樓西餐廳，均係上訴人泰碩公司出資所興建…」（本院卷第二宗第104、105頁）。其中487建號部分確為台火公司所出資興建，如何能謂係霞客公司所提供之租賃標的物？而上開辯論意旨（三）狀中雖有關霞客公司出資興建二層樓湯屋十二間之記載，然依據台火公司91年3月26日委託吳仲立律師發函，其中第2頁（三）載稱「…本案基地內發現有第三人擅自違法搭建咖啡屋及12間套房，並經營溫泉旅館，嚴重侵犯本公司之經營權利…本公司於茲特函告霞客公司出面協助解決…」，有該函在卷可查（本院卷第一宗第67至70頁）。是附件488建號是否為霞客公司所興建尚有未明，然可確知者，係487、488建號及温泉池八個均為台火公司89年3月15日簽訂委託經營合約書以後才興建，台火公司認487、488建號均為其經營範圍內，否則台火公司何以會認為「嚴重侵犯本公司之經營權利」，然今於本件訴訟中，竟又謂此為霞客公司應興建而為承租標的物，益見其矛盾之處。另泰碩公司是91年7月17日才核准設立登記，有該泰碩公司登記資料影本一份在卷可查（見本院卷第二宗第140頁），則上訴人所主張泰碩公司出資興建之建物（非在本件上訴人所請求被上訴人交付之範圍內），亦係91年7月17日以後才可能興建，而非89年3月15日簽約系爭契約時即已存在，更非上訴人所指霞客公司所興建之系爭契約所指之「租賃」標的物。
３、上訴人聲請傳訊之證人即霞客公司負責人謝介山之前妻丙○○於本院證稱「我們只有交付土地，依照合約地上物都是台火公司出資…我們只要交付土地即可，地上物及其他設施都是由台火公司出資興建。」「…因為整個資金（一億二千萬元）都是台火公司投入，我們只有交付土地而已，其他的現況都是台火公司所出資建設。」等語（本院卷第一宗第48、49頁），另上訴人聲請傳訊之證人即太碩公司和泰碩公司之實際負責人甲○○於本院證稱「…台火公司和霞客公司間有所謂的『綁地經營』，所以台火公司投資霞客公司一億多元，興建建物期間達一年多，之後才開始營業…」、「台火公司所投資的一億多元只是建造主體…很多設備都沒有裝置，所以我們那時增加了一千多萬元的投資去改善設備…我們投資了一千多萬元，我們向法院主張霞客公司仍欠我們公司一千多萬元，這一千多萬元是我們增設的週邊設備。94年才逐月扣還我們的投資款項…」、法官問「你所謂的經營權及租賃權，租賃權部分是指何部分？」證人甲○○答「整座山均是租賃的範圍。建物則包括台火公司所蓋的建物。」法官問「有無霞客公司原來興建的建物？」證人甲○○答「沒有。」法官問「為何會同時付租金給霞客、台火兩家公司？」證人甲○○答「因為建物部分是跟台火公司承租，土地部分是跟霞客公司承租。」被上訴人訴訟代理人問「建物的租金是給台火，支付台火的錢是支付台火公司興建建物的租金？」證人甲○○答「是針對建物部分。」等語（本院卷第一宗第87、
89、90、92頁），由上開證人之陳述，足堪認定本件上訴人所指被上訴人應交付之附件所示487、488建號及温泉池八個並非霞客公司訂立系爭契約時即已存在之「租賃」標的物。
４、由上所述，上訴人既已自認，霞客公司與台火公司於89年3月15日簽訂之系爭委託經營合約書時，上訴人本案請求交付之487、488建號及温泉池八個均尚未興建。上訴人且主張本案請求交付之487建號建物是台火公司興建，另由證人丙○○及甲○○證述可知，89年3月15日霞客公司與台火公司簽訂系爭委託經營合約書時，上訴人本案主張有租賃權存在的系爭487、488建號及温泉池八個，根本尚未興建；則既未興建，霞客公司又怎可能將系爭487、488建號及温泉池八個自89年3月15日起出租予台火公司？另證人甲○○上開證言亦承認，支付台火公司的錢，是針對台火公司興建建物的租金。故亦可證明，縱使上訴人或台火公司有支付霞客公司金錢，但亦非系爭487、488建號及温泉池八個的租金，足證上訴人或台火公司與霞客公司間，就系爭487、488建號及温泉池八個並無租賃權或租賃契約存在，是以上訴人所指系爭契約之「租賃標的物」即有未明。
５、退步言之，縱如上訴人所言，系爭487、488建號及温泉池八個本係霞客公司依系爭契約應提供之營運所需之建物及其他設施，僅因霞客公司遲未施作，方由台火公司先行為霞客公司墊款施作，因起造人為霞客公司，故應屬霞客公司所有云云，然附件487建號及温泉池八個既係台火公司所出資興建，則目前實務上，不論起造人名義為何，在未辦理保存登記前（附件所示之建號係法院執行時所編之暫編建號），仍屬出資興建人所有，且縱系爭487、488建號及温泉池八個係霞客公司依系爭契約應提供之營運所需之建物及其他設施，亦係本於委託經營中委託人依約負有交付管理經營等業務上所必要設備、機具及設施之義務而來，並非就系爭487、488建號及温泉池八個成立租賃契約（詳後述）。
（四）上訴人雖主張系爭建物雖非霞客公司所出資興建，然此即為目前常見之「租地建屋」型態，台火公司並需按期給付包底及抽成之租金云云，然依上開系爭契約之內容，雖霞客公司於第一期營運時，固定可收取每月60萬元及抽成之金額，此固定金額於契約中雖以「租金」稱之，然由以下各點即可知此金額並非民法上租賃契約中所指之租金：
１、查訴外人霞客公司與訴外人台火公司所簽訂之系爭委託經營合約書（原審卷第9頁），已約明：霞客公司提供以經營溫泉為主題之休憩、旅遊、育樂事業所需之建物、設施，委由台火公司經營（第一條）、就台火公司交付之抽成租金全額用於續期開發工程之費用（第四條），並提供系爭建物及作為系爭休閒俱樂部之二筆土地，為台火公司設定一億二千萬元之抵押權，以確保台火公司之經營權益（第五條）。而台火公司則於五年之委託經營期間內，除於營運時第一期每月交付六十萬元、第二期每月交付三百萬元、第三期每月交付五百萬元之租金外，另依「包底抽成」方式就各年度超過約定金額之營運部分應加付其中百分之八之金額予霞客公司，作為霞客公司續期開發費用（第二條、第三條）等情。準此，就雙方抽成租金用途之指定（霞客公司必須用於續期開發費用，而無自由支配權）、每月租金額按期作大幅度之調整（五年內由第一期之每月六十萬元，調至第二期之每月三百萬元，再至第三期之每月五百萬元），暨霞客公司必須提供系爭休閒俱樂部之土地、建物為保障台火公司之經營權而設定高額之抵押權等約定觀之，似均與民法所稱之租賃者，謂當事人約定一方以物租與他方使用、收益，他方支付租金之契約之性質不符。
２、台火公司91年3月26日委託惠聯地政商務法律事務所吳仲立律師代為發函給霞客公司，該函說明（二）2.稱「霞客公司既又指稱本公司未曾提供任何營收資料讓其參酌，且部分經營項目中有漏開發票，構成逃漏稅捐云云，亦純係誤解。蓋雙方委託經營合約書並未約定本公司需提供營收資料予霞客公司，縱需提供，其方式彼此亦未約定，霞客公司來函指稱本公司違約，實欠妥當…」，有該函在卷可佐（見本院卷第一宗第67至70頁）。是可證明，霞客公司有向台火公司要求提供營收資料，台火公司亦未拒絕提供，只是稱雙方對於提供方式為何，未曾約定而已。則若霞客公司與台火公司間系爭契約之經營合約書是租賃契約，霞客公司僅收取「租金」即可，何有資格要求台火公司提供營收資料？台火公司既委託律師覆函，又為何不完全回絕霞客的要求？反而稱是雙方對以何種方式提供營收資料未約定。此亦足以證明，該委託經營合約書並非租賃契約。
３、因霞客公司積欠台灣中小企銀債務，台灣中小企銀聲請原審法院強制執行（執行案號為91年度執字第39291號），嗣臺灣中小企銀將其對霞客公司之債權讓與訴外人柯企公司，柯企公司繼而於92年11月26日向原審法院執行處提出「追加執行狀」，請求准由柯企公司逕向台火公司及太碩公司收取其等應給付霞客公司之租金債權，經原審法院執行處囑託台灣台北地方法院執行後，台火公司及太碩公司先後於92年12月15日及93年1月間聲明異議，表示伊等並未積欠霞客公司任何債務等語，業經本院依職權調閱台灣台北地方法院92年度執助字第4451號執行卷查明無訛，而台火公司於原審法院91年度執字第39291號強制執行程序中，亦曾於93年8月9日具狀指稱：「霞客公司早於89年3月15日即《委託》台火公司《經營》霞客溫泉，霞客公司即依約建築經營溫泉事業所需之建物及相關設施．．．且聲請人（即台火公司）並於其上增建部分設施」等語，亦經本院調閱上開執行卷查明屬實，是以在上開執行程序中，台火公司始終主張霞客公司係委託渠經營溫泉事業，且並未積欠霞客公司租金債務等情。又柯企公司因台火公司聲明異議後，對霞客公司及台火公司提起確認霞客公司對台火公司租金債權存在之訴訟（台灣台北地方法院91年度訴字第2613號案件），台火公司於該訴訟中之91年6月18日答辯狀稱「台火公司與霞客公司前曾於89年3月15日簽訂委託經營合約書，針對坐落．．．土地內之《霞客溫泉》區，《委託被告台火公司經營》，霞客公司則應負責提供台火公司分期開發營運所需之建物及其他設施．．．台火公司曾以．．．律師函通知霞客公司依照合約書之規定，切實提供符合台火公司營運所需之設施．．．且對上述土地遭查封之事對台火公司解釋，並出面解決《第三人侵犯台火公司經營權》乙事，」有該答辯狀附於台灣台北地方法院91年度訴字第2613號案卷可稽，是以台火公司在上開訴訟事件進行中亦係主張霞客公司係委託台火公司經營霞客溫泉。
４、上訴人雖一再主張上開「委託經營合約書」是租賃契約性質或租地建屋性質，果如是，台火公司應自89年4月1日起支付霞客公司每月至少60萬元租金。然依本院向財政部國稅局函調台火公司民國89年度之營利事業所得稅結算申報書（見本院卷第二宗第11頁），該年度台火公司租金支出僅13200元，倘台火公司確有此租金支出，焉有不於所得稅結算時申報之理？故可證明該「委託經營合約書」非租賃契約或租地建屋契約。
５、上訴人雖主張如係委託經營霞客溫泉，則霞客公司應給付台火公司委託經營之報酬，然霞客公司並未給付報酬，反係台火公司給霞客公司包底及抽成之租金云云，然系爭契約係記載「第一期營運時，乙方除按每月600,000元給予甲方為包底金額外，其年度營收如超過72,000,000元以上，即應就其年度營收超出之部分，由甲方抽取8%金額為租金‧‧。」則年度營收倘未超過72,000,000元，即全歸台火公司所得，此即為台火公司所得之經營報酬，而年度營收倘超過72,000,000元，霞客公司亦僅抽取8%金額，其餘大部分營收亦歸台火公司，以7200萬元為例，霞客公司僅得8%金額即576萬元，另加包底之60萬元，僅636萬元，而而台火公司即可得6562萬元，且依系爭契約所定，霞客公司尚須將此抽成之576萬元供作下期開發建設費用以供台火公司經營霞客溫泉之用，而不得自由支配，如何可稱此為「租金」？而包底之第一期每月60萬元、第二期每月三百萬元、第三期每月五百萬元部分，依系爭契約之期限僅由89年3月15日至94年4月1日共五年，調整幅度與一般租賃契約之租金調幅相差太大，是以此等費用應係台火公司為向霞客公司保證有相當之經營成果而設，此為系爭委託經營契約中，委託人即霞客公司至少可得之經營獲益保證，系爭契約之用語為「租金」，及證人丙○○、甲○○於本院證述時雖均稱此為「租金」，然此乃係訂約雙方之權宜用語，丙○○、甲○○復係依據系爭契約之用語而為陳述，系爭契約性質之認定，非可徒憑此用語即遽行認定整份契約為租賃契約。
６、系爭契約中雖約定霞客公司應將8%抽成而得之金額提供分期開發營運所需之建物及其他設施一情，依事後系爭契約之實際履行而言，雖霞客公司於訂約時僅交付土地及深水井一口予台火公司，然此乃霞客公司嗣後未依約履行之問題，然依系爭契約原本所訂內容之精神，霞客公司既須提供開發營運所需之建物及其他設施，即與委託經營及委託管理中委託人依約負有交付管理經營等業務上所必要設備、機具及設施之義務相同。非可因嗣後契約履行過程中多由台火公司或泰碩公司出資興建土地上之建物即謂系爭契約為租地建屋契約。
（五）綜上，系爭契約之內容中，雖使用「租金」之文字，惟顯與民法第421條第1項規定之由一方將物出租與他方使用、收益，他方支付租金之契約不同，尚難認契約當事人係成立租賃契約關係。
二、系爭契約既經本院認定非租賃契約如上述，則上訴人主張渠以90年12月1日之霞客公司與太碩公司間之增補契約為基礎，承受台火公司依據系爭契約取得租賃權地位，再依買賣不破租賃原則，主張渠對附件之系爭標的物有租賃權而請求被上訴人交付，即無理由。其餘關於本件有無修正後民法第425條第1項、第2項之適用（89年5月5日施行）？台火公司於90年11月1日與太碩公司簽訂合作契約書及霞客公司於90年12月1日與太碩公司簽訂增補契約，是否由太碩公司承擔原契約一委託經營合約書之當事人地位？該增補契約是否真正？霞客公司是否同意太碩公司承擔契約？太碩公司於91年9月30日與上訴人簽訂「經營權轉讓同意書」，約定將其與台火公司簽訂之經營霞客溫泉之經營權自91年10月1日起轉讓上訴人，是否屬契約承擔？霞客公司是否同意？太碩公司於91年9月30日與上訴人簽訂經營權轉讓同意書之行為，是否違反公司法第185條、第223條之規定而無效？因均係以系爭契約為租賃契約為前題，故均與本件判決結果不生影響，毋庸再予論述。
陸、綜上所述，霞客公司與台火公司所簽訂之系爭委託經營合約書非租賃契約，則台火公司對霞客公司自無從以承租人之身分，主張為租賃物之使用收益，上訴人縱承擔該契約當事人地位，亦無買賣不破租賃原則之適用，從而，本件上訴人主張依民法第425條買賣不破租賃之法律關係，請求被上訴人交付附件所示建物及其他地上物水井1座（含管線部分）及溫泉池8個，為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人主張本於承租人之地位，請求被上訴人交付附件所示建物及地上物為無理由，不應准許。其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已明，兩造對其他爭點所為之主張及舉證，於本件判決結果不生影響，不予一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 19 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 謝說容法 官 蔡秉宸以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 洪麗華中 華 民 國 97 年 8 月 19 日
Ｍ附件：
┌─┬──┬─────┬─────┬─────┬──────────────┬────┬───┐│ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ 建物面積（平方公尺） │ │ ││編│ 建 │ 基地坐落 │ 建物門牌 │建築式樣主│ │ 權利 │ 備考 ││號│ 號 │ │ │要建築材料├────────┬─────┤ 範圍 │ ││ │ │ │ │及房屋層數│ 樓層面積合計 │附屬建物主│ │ ││ │ │ │ │ │ │要建築材料│ │ ││ │ │ │ │ │ │及用途 │ │ │├─┼──┼─────┼─────┼─────┼────────┼─────┼────┼───┤│１│487 │台中市北屯│台中市北屯│鋼筋混凝土│地面層:631.01 │ │ 全部 │增建未│○ ○ ○區○○段 ○區○○路2 │造、辦公室│第二樓層:985.98 │ │ │辦保存││ │ │174、175 │段橫坑巷47│、機械室、│合計:1616.9900 │ │ │登記 ││ │ │地號 │之66號 │更衣室、餐│ │ │ │ ││ │ │ │ │廳、廚房、│ │ │ │ ││ │ │ │ │遊戲室、管│ │ │ │ ││ │ │ │ │理室、廁所│ │ │ │ │├─┼──┼─────┼─────┼─────┼────────┼─────┼────┼───┤│２│488 │台中市北屯│台中市東山│加強磚造鐵│地面層:234.47 │ │ 全部 │增建未│○ ○ ○區區○○段○路2段（施 │架烤漆板 │第二樓層:246.02 │ │ │辦保存││ │ │174 地號 │工中、未編│ │地下層:55.44 │ │ │登記 ││ │ │ │列門牌號）│ │合計:535.9300 │ │ │ │└─┴──┴─────┴─────┴─────┴────────┴─────┴────┴───┘┌──────────────────────────────────────┐│九十一年度執字第三九二九一號強制執行事件動產附表 ││債務人: 三雲建設股份有限公司、陳振秋、霞客開發股份有限公司 │├─┬─────────┬─┬─┬─────┬──────┬──────┬──┤│編│ 物品名稱 │單│數│物品所在地│最低拍賣價格│ 保證金額 │備註││號│ │位│量│ │（新壹幣元）│（新壹幣元）│ │├─┼─────────┼─┼─┼─────┼──────┼──────┼──┤│８│水井 (含管線部份) │座│壹│ 詳公告 │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ ││ │ │ │ │ │ │ │ │├─┼─────────┼─┼─┼─────┼──────┼──────┼──┤│10│溫泉池 │個│捌│ │ │ │ │└─┴─────────┴─┴─┴─────┴──────┴──────┴──┘