臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上字第205號上 訴 人即被上訴人 乙○○訴訟代理人 陳慧芬律師複代理人 洪永叡律師被上訴人即上訴人 甲○○原名洪晏華送達代收人 丙○○訴訟代理人 何中慶律師上列當事人間請求返還價金事件，兩造對於民國97年4月21日臺灣臺中地方法院97年度訴字第613號第一審判決各自提起上訴，本院於97年7月30日辯論終結，判決如下：
主 文兩造上訴均駁回。
第二審訴訟費用由兩造各自負擔。
被上訴人即上訴人甲○○如以新台幣貳佰伍拾萬元為上訴人即被上訴人乙○○預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
壹、訴訟要旨：
一、本件上訴人即被上訴人乙○○主張：伊於民國（下同）96年5月10日與甲○○訂立不動產買賣契約書，並向甲○○購買坐落於台中縣大里市○○段第287地號、應有部分萬分之1193土地及其上建號324、339、340、342、379、395、413、41
4、343、361、377、378、431、432、433號等15戶建物（下簡稱系爭建物），買賣價金新臺幣（下同）1620萬元（下簡稱系爭不動產契約或買賣契約），伊於簽約時交付50萬元支票3張共150萬元，嗣伊於96年5月底擬依系爭買賣契約給付尾款方式向合作金庫大里分行申辦貸款時，甲○○僅配合讓銀行人員進入其中1、2間房屋評估，其餘以尚出租他人為由拒絕配合進屋，致伊無法順利貸款，經伊於96年7月10日寄發存證信函後，甲○○原置之不理，其後則要求伊須再交付價款25萬元。雙方乃折衷協調於96年8月3日至公證處簽立補充契約書（下簡稱系爭補充契約書），並約定：賣方（甲○○）可讓買方（乙○○）雙方配合銀行進屋估價之日起14個工作天，買方需辦理銀行貸款對保完成。如逾期貸款對保未完成，買方已給付價款共175萬元整由賣方沒收，本件買賣契約隨即終止。查本件買賣之建物共15戶出租他人、賣方應配合銀行提出租賃契約書及賣方應配合銀行進屋估價及拍照。然甲○○仍未履行補充契約義務，隨即將上開房地轉售訴外人林新偉並移轉所有權登記，且甲○○出售房地日期在96年8月17日，當時雙方約定之銀行進屋估價日起14個工作天尚未屆滿，足見甲○○違反買賣契約在先，並構成給付不能情形，為此以起訴狀繕本之送達解除系爭買賣契約，並依該契約第10條約定，請求甲○○退還已付價金175萬元及給付同額懲罰性違約金，合計350萬元（查原判決判准價金175萬元及違約金75萬元，並駁回乙○○其餘之訴）。又查，伊將此房地全數轉售並可獲預期利益663萬元（15000元×442坪＝0000000元），是伊請求175萬元違約金，並無過高情形等詞。並求為判決：㈠原判決駁回上訴人乙○○後開之訴部分暨假執行之聲請，及訴訟費用部分均廢棄。㈡被上訴人甲○○應再給付上訴人乙○○新台幣（下同）100萬元（即違約金），及自民國97年3月25日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人甲○○負擔。並求為判決駁回對造之上訴。添
二、被上訴人即上訴人甲○○則以：查兩造訂立系爭買賣契約後，買方乙○○雖支付其150萬元簽約金，然因乙○○個人因素遲遲無法獲得銀行貸款，以致無法繳清後續買賣款項，經乙○○懇求再給予一段時間，雙方乃協調以新台幣25萬元作為乙○○未在期限內交付價金之違約金，且乙○○自知理虧在先，故在其要求下，始願意於96年8月3日至公證人陳勇仁處簽立系爭補充契約書，其第1條約定：「賣方洪晏華可讓買方乙○○雙方配合銀行進屋估價之日起十四個工作天，買方須辦理銀行貸款對保完成。如逾期貸款對保未完成對買方已給付價款共壹佰柒拾伍萬元整，由賣方沒收，本件買賣契約隨即終止」。詎料，乙○○於簽訂上開之補充契約書後，仍未依約辦理銀行貸款對保完成，而未支付買賣價金，故其乃寄發存證信函，促其履行不動產買賣契約支付價金之義務，然乙○○仍置之不理，就此，其依據系爭補充契約書約定，系爭不動產買賣契約業已終止，並沒收乙○○已交付價金175萬元。並於96年8月17日再將系爭房地轉售於訴外人林新偉。綜上所述，其待系爭不動產買賣契約終止後，始將系爭房地出售，並無違約之處等語，資為抗辯。並求為判決：㈠原判決不利於被上訴人甲○○部分廢棄。㈡上開廢棄部分，上訴人乙○○在第一審之訴駁回。㈢如受不利判決，被上訴人甲○○願供擔保，請准免為假執行。㈣第一、二審訴訟費用由上訴人乙○○負擔。並請求駁回對造之上訴。
貳、法官協議兩造爭點整理：（見本審卷第50頁反頁至第51頁）
一、兩造不爭執事項：㈠乙○○於民國96年5月10日與甲○○訂立不動產買賣契約書
，向甲○○購買坐落於台中縣大里市○○段第287地號、應有部分萬分之1193土地及其上建號324、339、340、342、
379、395、413、414、343、361、377、378、431、432、433號等建物，買賣價金新臺幣（下同）1620萬元，乙○○於簽約時交付50萬元支票3張共150萬元。
㈡尾款1470萬元兩造約定：於96年6月10日所有權移轉完竣後
，賣方依約第9條規定點交標的物予買方之同時，買方以現金、即期票據或依本約第4條規定履行給付之。
㈢兩造雙方於96年8月3日至公證處簽立補充契約書約定：
①賣方（甲○○）可讓買方（乙○○）雙方配合銀行進屋估
價之日起14個工作天，買方需辦理銀行貸款對保完成。如逾期貸款對保未完成，買方已給付價款共175萬元整由賣方沒收，本件買賣契約隨即終止。
②本件買賣共15戶有出租部分、賣方應配合銀行提出租賃契約書及賣方應配合銀行進屋估價及拍照。
㈣甲○○於96年8月17日又出售上開系爭不動產予訴外人林新偉並於96年9月26日移轉所有權。
㈤依照系爭契約書第十條違約罰則約定：
第一款：買方不依約履行付款或契約所定其他各項義務時，即為買方違約，賣方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約並將已收之價款全部沒收，充作懲罰性違約金。
第二款：賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金。
二、兩造爭執事項：㈠本件究係買方乙○○違約？抑或是賣方甲○○（原名洪晏華
）違約？買方乙○○訴訟代理人主張：賣方甲○○（原名洪晏華）違約。理由如下：
①甲○○未依補充契約書第2 條約定，賣方未配合銀行提出租賃契約書及未配合銀行進屋估價及拍照。
②甲○○未依補充契約書第1 條約定未於銀行進屋估價之日
起14個工作天內，就將系爭不動產出售予第三人林新偉，造成系爭不動產給付不能。
賣方甲○○訴訟代理人主張：本件係買方乙○○違約。
理由如下：
①依照兩造所簽訂之系爭契約書第3 條尾款付款約定，買方
應於96年6 月10日付清尾款1470萬元，但因乙○○遲遲無法完成銀行貸款作業，以至於乙○○無法於上開期限內付清尾款，故本件違約之責為買方。此有本造寄發之台中國光路郵局存證信函可證（詳如上訴理由狀所附上證一；本院卷第15頁）。
②依照兩造於簽訂之補充契約書第1 條前段約定：賣方（甲
○○）可讓買方（乙○○）雙方配合銀行進屋估價之日起14個工作天，買方需辦理銀行貸款對保完成。該14工作天於96年8 月3 日當天起算至96年8 月17日止屆滿，買方均未完成銀行貸款程序。故本件違約責任為買方。
㈡本件系爭不動產買賣契約書所約定之懲罰性違約金是否過
高？
參、得心證之理由：
一、上訴人乙○○主張，兩造於前開時、地簽訂系爭不動產契約書，乙○○並按約支付簽約款150萬元乙節，為被上訴人甲○○所不爭執，並有系爭不動產契約書在卷可稽（見原審卷第8至16頁），自屬實在。又查於系爭不動產契約書約定96年6月10日支付價金1470萬元經過後，兩造再於96年8月3日簽立系爭補充契約書，並約定：①賣方（甲○○）可讓買方（乙○○）雙方配合銀行進屋估價之日起14個工作天，買方需辦理銀行貸款對保完成。如逾期貸款對保未完成，買方已給付價款共175萬元整由賣方沒收，本件買賣契約隨即終止。②本件買賣共15戶有出租部分、賣方應配合銀行提出租賃契約書及賣方應配合銀行進屋估價及拍照等詞，亦為兩造所不爭執，並有系爭補充契約書在卷可按（見原審卷第18至20頁）。雖兩造就簽立系爭補充契約書之原因供述不一，然兩造既已於系爭不動產契約書外，再加簽訂系爭補充契約書，且該系爭補充契約書除另有付款條件及違約之約定外，買方並加付價金25萬元（即簽約金150萬元，加上另付25萬元，合計175萬元），則該系爭補充契約書約定，自優先於系爭不動產契約書適用。是甲○○再主張買方乙○○未按系爭不動產契約書約定，於96年6月10日支付價金1470元，已違約其並得片面終止系爭不動產契約書云云，顯不足採。
二、又兩造各自主張對造違反系爭補充契約書之約定，然查：系爭補充契約書第1條既約定：「賣方 (甲○○）可讓買方乙○○）雙方配合銀行進屋估價之日起14個工作天．．．．．
」，則該14日起算日應於買賣雙方配合銀行進屋估價之日起算，並非自系爭補充契約書簽訂日96年8月3日起算，且既約「工作天」，即非「日曆天」，是被上訴人甲○○逕主張自96年8月3日書立系爭補充契約書當天起算14日（日曆天），至96年8月17日止屆滿，始轉售系爭不動產予第三人云云，顯有未當。又查系爭補充契約書第1條既約定買賣雙方配合銀行進屋估價之日為工作天之起算點，而該系爭補充契約書又未明定買方何時接洽銀行估價，則賣方即甲○○自應定期催告買方乙○○接洽銀行進行估價手續（民法第229條第2項參照），然查，賣方甲○○非但未定期催告買方乙○○接洽銀行，致該14日工作天無法起算，甚且於訂立系爭補充契約書後14日即將系爭不動產出售予第三人，自違反系爭補充契約書之約定，是上訴人乙○○主張賣方甲○○違反系爭補充契約書違約，並將系爭不動產轉售予第三人林新偉，致系爭不動產契約給付不能乙節．洵屬有據。
三、又按因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得解除契約，民法第226條第1項、第256條規定甚明。次按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：①由他方所受領之給付物，應返還之。②受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之」，民法第259條定有明文。查本件甲○○違約既將系爭買賣房地出售與他人，已無從依民法第348條規定交付系爭不動產及移轉所有權予乙○○，乙○○據此解除系爭不動產契約及請求返還已付價金合計175萬元，即無不合。又本件既因賣方甲○○違約而由買方乙○○解除契約，乙○○依系爭不動產買賣契約書第10條第2款：「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行，逾期仍不履行即予解除契約，賣方除應將所收價款全部退還外，並應同時賠償與已收價款同額金額作為懲罰性違約金。」之約定，請求給付懲罰性違約金，亦無不合。惟按違約金之約定倘係過高，法院本得依職權酌減之，此觀之民法第252條規定自明。約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準（最高法院51年臺上字第19號判例意旨參照）。查本件甲○○雖拒絕提供其與第三人林新偉之買賣契約供本院參酌（見本審卷第130頁），然本院審酌一般客觀事實，社會經濟狀況，當事人所受之損害，及系爭建物既已出租第三人，乙○○如買受系爭建物，可得繼續享受收取租金之利益等情，認乙○○請求175萬元之懲罰性違約金，即屬過高，應核減為75萬元為適當，是原審核減違約金為75萬元，於法並無不合。至乙○○主張伊因甲○○違約，致伊原得將系爭建物全數轉售，並獲預期利益663萬元云云，未能舉證以實其說，自不足取。
四、從而，乙○○主張解除系爭不動產契約並請求返還價金175萬元及依該契約法律關係，請求懲罰性違約金75萬元，合計請求甲○○給付250萬元（價金175萬元＋違約金75萬元），及自起訴狀繕本送達翌日即97年3月25日起至清償日止，按年息5%計算之利息範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分所為之請求，為無理由，應予駁回。
肆、綜上所述，原審判命甲○○如數給付，並依乙○○之聲請，命供擔保後為假執行之宣告，經核並無違誤。兩造各就其敗訴部分上訴，指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。又甲○○敗訴部分，甲○○聲請以供擔保為條件之免為假執行宣告，經核於法亦無不合，爰酌定相當擔保金額宣告之。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
陸、據上論結，本件兩造之上訴，均為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第七十八條、第四百六十三條、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 13 日
民事第一庭 審判長法 官 吳 火 川
法 官 簡 清 忠法 官 陳 繼 先以上正本係照原本作成。
乙○○不得上訴。
甲○○得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳 三 軫中 華 民 國 97 年 8 月 13 日
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