臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上字第321號上 訴 人 吳林玉蘭
吳振枝前列二人共同訴訟代理人 陳恩民律師
魏翠亭律師被 上 訴人 台灣農林股份有限公司法定代理人 林金燕訴訟代理人 楊榮富律師被 上 訴人 黃捷增訴訟代理人 蔣駿
蕭惠特上列當事人間請求租佃爭議事件，上訴人對於中華民國97年8月6日臺灣苗栗地方法院95年度訴更㈡字第1號第一審判決提起上訴，本院於99年6月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面
一、按當事人喪失訴訟能力或法定代理人死亡或其代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止。又承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明；民事訴訟法第170條、175條第1項分別定有明文。經查，本件被上訴人臺灣農林股份有限公司（下稱農林公司）之法定代理人先由熊名武變更為葉禮成，嗣變更為林金燕，有公司變更登記表在卷可稽，並業經渠等先後於本院前審及原審更二審審理中具狀聲明承受訴訟在案（見本院94年上字291號卷第45-52頁、原審訴更二字第1號卷一第169-176頁），依前揭法條規定，核無不合，應予准許。
二、次按上訴人於終局判決前，得將上訴撤回。民事訴訟法第459條第1項前段定有明文。查本件經原審判決後，上訴人吳徐鳳英、張鳳妹、林景榮、徐曉蓉、賴昌爗、賴鳳梅、賴瑞恩、賴瑞榮、賴瑞良、賴瑞輝、賴素珍、賴鳳珍、賴素琴、賴素梅、傅詹己妹、傅昶順、傅景安、傅景煌、傅景壎、傅申妹、賴陳屘妹等21人就不利於己之部分上訴於本院後，已先後於民國98年1月19日、同年2月26日、同年5月5日、同年8月14日、同年12月15日及99年6月28日具狀撤回渠等各自對被上訴人農林公司、黃捷增之上訴（見本院卷一第194、212-213、222、263-265頁及卷二第15頁、第92頁），是此部分之訴訟繫屬即因而消滅，原審就該21人所為之判決並已告確定，本院當無庸加以審理，自屬當然。
三、第按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限；民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之（最高法院90年度台上字第16號裁判意旨參照）。經查：
㈠、本件上訴人2人於原審提起訴訟之初，原僅列被上訴人農林公司為被告，提起本件訴訟，嗣訴狀送達被上訴人農林公司後，先於原審第一次更審審理中，以被上訴人農林公司已將坐落苗栗縣○○鄉○○段之系爭土地所有權移轉登記予被上訴人黃捷增為由，主張追加黃捷增為被告，並聲明求為：㈠確認上訴人吳林玉蘭對被上訴人黃捷增所有坐落苗栗縣○○鄉○○段541、487號土地之優先承買權存在；㈡確認上訴人吳振枝對被上訴人黃捷增所有坐落苗栗縣○○鄉○○段540、541、542、543、544、545、487、549號土地之優先承買權存在（見原審訴更字第2號卷第45、81頁）；此外，復以兩造於前案即臺灣高等法院90年度上字第978號、臺灣新竹地方法院86年度重訴字第14號租佃爭議事件業經判決為由，再於原審第二次更審審理中變更聲明為：㈠確認上訴人吳林玉蘭對被上訴人黃捷增所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地，面積0.0014公頃、同段487號土地，面積0.0507公頃，位置如附圖所示編號③虛線部分之優先承買權存在。㈡確認上訴人吳振枝對被上訴人黃捷增所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地，面積0.3249平方公尺；同段542地號土地，面積0.1928平方公尺，位置如附圖④虛線部分；同段544地號土地，面積0.0015公頃，位置如附圖圖一之⑰所示虛線部分；同段545地號土地，面積0.1840公頃，位置如附圖圖一之⑱所示虛線部分；同段487地號土地，面積0.0426公頃，位置如附圖圖一之⑲所示虛線部分；同段549地號土地，面積0.0339公頃，位置如附圖圖一之⑳所示虛線部分之優先承買權存在（上開聲明中所稱附圖，係指台灣新竹地方法院86年度重訴字第14號判決之附圖；附圖一則係指台灣高等法院90年度上字第978號判決附圖一而言，下同）。㈢被上訴人黃捷增應就前開各項之土地辦理分筆登記後，將其於86年9月30日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。㈣被上訴人農林公司應分別與上訴人等就訴之聲明第㈠項至第㈡項之土地，訂立與出賣予被上訴人黃捷增同一條件之買賣契約，並於上訴人等分別給付買賣價金後，辦理土地所有權移轉登記予上訴人等（見原審訴更二字第1號卷一第192-193、196頁）。經核，上訴人前後所為，屬訴之變更及追加，因其變更及追加後之新訴與原訴間，均係本於上訴人就系爭土地是否有優先承買權存在、及得否行使優先承買權之同一基礎事實而來，其訴訟資料復得為追加及變更後之新訴所利用，依前開條文規定，核無不合，自應予以准許，而無庸被上訴人之同意。
㈡、至上訴人就渠等前揭對被上訴人農林公司部分之請求，即訴之聲明第㈣項，因未具體敘明同一條件優先承買之內容，經受命法官闡明後，乃於本院98年12月23日再具狀更正為：被上訴人農林公司應分別與上訴人等就上訴之聲明第㈡項至第㈣項所載之土地，與上訴人等訂立每公頃土地新台幣550萬元同一條件之買賣契約，並於上訴人等分別給付買賣價金後，辦理土地所有權移轉登記予上訴人等（見本院卷二第21頁），此部分核屬補充事實上之陳述，非屬訴之變更或追加，依民事訴訟法第463條準用第256條之規定，毋庸得被上訴人之同意，亦應予准許，併予敘明。
貳、實體方面
一、上訴人方面
㈠、上訴人2人於原審起訴主張：伊等或其先祖自日據時期起即分別承租被上訴人農林公司所有坐落苗栗縣○○鄉○○段之系爭土地（下稱系爭土地）耕作，迄今已達數十年之久，每年均依約繳納約定之租金，詎被上訴人農林公司於84年間與財團法人佛教慈濟慈善事業基金會（下稱慈濟基金會）簽約出售伊等所承租之系爭土地，並移轉登記與其所指定人即被上訴人黃捷增所有，並拒與伊等繼續簽訂租賃契約、及收受85年度之租金，且否認伊等就系爭土地有優先承買權亦未依規定以書面通知伊等買賣條件。惟查，伊等向被上訴人農林公司承租系爭土地之目的係種植茶葉、甘藷、果樹等，依最高法院44年台上字第611號及63年台上字第1529號判例所示，自有耕地三七五減租條例之適用，是伊等與被上訴人農林公司所簽訂之茶園放租合約雖已於85年12月31日期滿，出租人即被上訴人農林公司既具有耕地三七五減租條例第19條第1項第1款所定「出租人不能自任耕作」及第2款所定「出租人所有收益足以維持一家生活」之情形，依法自不得將系爭土地收回自耕。況伊等與被上訴人2人間於前案台灣高等法院90年度上字第978號確認租賃關係存在事件中，已經確定伊等就系爭土地之租賃關係確係存在，被上訴人自不得就租賃關係再為爭執。按耕地出賣或出典時，承租人有優先承受之權，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，出租人若有違反而與第三人訂立契約者，其契約不得對抗承租人，耕地三七五減租條例第15條第1、3項及土地法第107條分別定有明文。茲被上訴人前述行為，顯已使伊等之權利處於不安之危險狀態，而有以確認判決除去之必要。為此，爰提起本件訴訟，並聲明請求判決：㈠確認上訴人吳林玉蘭對被上訴人黃捷增所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地，面積0.0014公頃、同段487號土地，面積0.0507公頃，位置如附圖所示編號③虛線部分之優先承買權存在。㈡確認上訴人吳振枝對被上訴人黃捷增所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地，面積0.3249平方公尺；同段542地號土地，面積0.1928平方公尺，位置如附圖④虛線部分；同段544地號土地，面積0.0015公頃，位置如附圖圖一之⑰所示虛線部分；同段545地號土地，面積0.1840公頃，位置如附圖圖一之⑱所示虛線部分；同段487地號土地，面積0.0426公頃，位置如附圖圖一之⑲所示虛線部分；同段549地號土地，面積0.0339公頃，位置如附圖圖一之⑳所示虛線部分之優先承買權存在。㈢被上訴人黃捷增應就前開各項之土地辦理分筆登記後，將其於86年9月30日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。㈣被上訴人台灣農林股份有限公司應分別與上訴人等就訴之聲明第㈠項至第㈡項之土地訂立與出賣予被上訴人黃捷增同一條件之買賣契約，並於上訴人等分別給付買賣價金後，辦理土地所有權移轉登記予上訴人等。
㈡、上訴人2人於本院補充陳述：⒈本件係因上訴人知悉農林公司未通知上訴人而擅自將系爭土
地出予黃捷增後，於86年12月18日向三義鄉公所申請調解，於調解申請書之爭議內容即載明：「…因此代表人等有權向農林公司承買，農林公司於出賣上述耕地時代表人等亦有優先承買權」，此參看上證一之調解聲請書、及其後之二次調解會議紀錄中，上訴人一再主張要優先承買系爭土地之主張即明，是由上開申請書內容即可證明上訴人最遲於86年12月18日即已向被上訴人行使優先承買權。被上訴人稱上訴人乃遲至95年9月13日提出之補正訴之聲明狀始行使優先承買權云云，自有誤解。
⒉查前案臺灣高等法院90年度上字第978號確認租賃關係乙案
中，因訴訟期間發現被上訴人農林公司已於地方法院審理期間之86年8月15日將所有權移轉登記予被上訴人黃捷增，上訴人為避免該案將來之被告非耕地權利人，乃為訴之變更，而確認與黃捷增之租賃關係存在，亦係本於與農林公司間有租賃關係存在之事實，否則前案如何為上訴人勝訴之判決？至本案上訴人乃請求被上訴人農林公司與黃捷增間於86年8月15日所有權移轉登記，回復到農林公司間之名義，再由農林公司與上訴人就同一買賣條件訂立買賣契約，其二者之間並無矛盾或於法不合之處。
⒊被上訴人農林公司雖抗辯，其將系爭土地出賣予被上訴人黃
捷增時，曾為登報公告，其已踐行將買賣條件通知上訴人之要件，惟查上訴人雖對被上訴人於原審所提出之登報資料形式上之真正不爭執，但此顯與耕地三七五減租條例第15條第1項規定必須「以書面通知承租人」之要件不符。況上訴人皆為鄉下農民，鮮有人會閱讀「經濟日報」偏重商業資訊之報紙。是以，自應由被上訴人進一步舉證上訴人以知悉此一承買條件，否則即難認其已踐行將買賣條件通知上訴人之要件。
⒋又依耕地三七五減租條例第15條第1項前段規定，如上訴人
於本身承租之範圍內，請求訂立被上訴人農林公司先前將系爭土地出賣予被上訴人黃捷增每公頃550萬元同一買賣條件之買賣契約，應即符合前開法條所規範同一買賣條件之情形。否則，不啻於上開規定之要件外，再額外加上全體承租人皆必須一體應買之不確定因素之要件。此等額外加諸於上訴人之要件，顯非立法者之本意。
二、被上訴人方面
㈠、被上訴人2人於原審以下列情詞置辯：⒈被上訴人農林公司辯以：伊公司將系爭土地出賣予慈濟基金
會後，於84年11月18日在經濟日報第27版公告處分系爭土地，單位價格為每公頃550萬元等相關事宜，即屬依耕地三七五減租條例第15條第1項將賣典條件以書面通知承租人之行為，然上訴人並未於15日內未以書面表示承受。又參諸上訴人主張於86年12月18日向三義鄉公所申請調解更地優先承買權一案，可知上訴人於斯時即已知悉被告出賣系爭土地及出賣條件，上訴人至遲於前案提起確認租賃關係存在訴訟，於起訴當時必已知悉系爭土地及出賣條件，惟上訴人均未於15日內以書面表示承受，則依前開條文規定及誠信原則，應視為放棄優先承購權。退步言之，上訴人與伊公司並非以協議分割方式終止租約，而係由慈濟基金會買受，故與農業發展條例第16條第1項但書第5款「耕地三七五租約，租佃雙方協議以分割方式終止租約者，得分割為租佃雙方單獨所有」之要件不合，是上訴人之請求顯然違反同條例第16條第1項之規定，依民法第246條規定，上訴人之優先承買權及擬依該優先承買權與伊公司所訂立買賣契約均無效。且上訴人行使優先承買權之條件應與慈濟基金會與伊公司間所簽訂之土地買賣契約相同，否則其行使優先承買權即不合法，而伊公司與慈濟基金會間之契約內並無土地分割協議，上訴人自不得額外請求伊公司將采爭土地分割而使利其買受。又上訴人等擬承買之標的僅為慈濟基金會所買受標的之部分，且為各筆土地中之一小部分，與慈濟基金會整筆買受之情形不同，則其優先承買之條件亦有疑義。
⒉被上訴人黃捷增除引用被上訴人農林公司上開於原審之抗辯
外，並辯以：上訴人於前案主張農林公司與慈濟基金會間之買賣不破租賃，而訴請確認其等與被告黃捷增間之租質關係存在，經台灣高等法院90上字第978號判決上訴人勝訴，復經最高法院判決上訴人勝訴確定，該確定判決既認定農林公司與慈濟基金會間之買賣關係有效存在，且基於買賣不破租質原則，確認其等與被上訴人黃捷增間之租質關條存在，則本件事實認定即應受上開案件確定判決事實認定之拘束。且上訴人既於另案主張買賣不破租賃，即承認被上訴人農林公司與慈濟基金會間之買賣與爭土地所有權移轉皆有效，即默示拋棄其優先購買權及優先購買權行使之效果。故基於禁反言法則，不得再於本件主張優先購買權存在，否則即屬權利濫用，有違誠信原則。再者，農業發展條例第19條第1項前段、第16條第1項等規定均屬禁止規定，即分割移轉未達3公頃或0.25公頃者，依法不得為分割登記或移轉登記，此係法律規定造成之標的不能，無論債權契約或物權契約均為無效。本件以不能之標的為優先購買權之標的，其優先購買權行使之單獨行為，即因違反前揭禁止規定而無效。至上訴人雖主張系爭耕地租約係於89年1月4日修正實行前依耕地三七五減租條例之規定訂定者，不受現行農業法展條例第16條第1項規定之限制等語。惟查，現行農業發展條例第20條第2項之規定係指承租人及出租人之租賃關條、租約之續約、修正及終止依耕地三七五減租條例之規定，而耕地三七五減租條例並非規範耕地分割禁止與限制之法律，且耕地分割之禁止與限制與租賃契約之內容及存續無關，仍應適用農業發展條例第16條第1項之規定，是上訴人之主張並不可採。並均聲明求為：駁回上訴人於原審之請求。
㈡、被上訴人2人於本院補充抗辯：⒈被上訴人農林公司補陳略以：
⑴查上訴人於前案中請求確認租賃關係對於受讓人即被上訴人
黃捷增存在，係以被上訴人農林公司與慈濟基金會之買賣契約有效、及被上訴人農林公司與被上訴人黃捷增間就系爭土地所有權移轉之物權行為亦有效為原因事實。且此重要爭點，並經法院調查後採為裁判基礎事實，據以認定基於買賣不破租賃之規定，上訴人與被上訴人農林公司間之租賃關係對於被上訴人黃捷增亦有效力，而為上訴人勝訴之判決；本案兩造均為前案之當事人，法院及當事人就上開已經判斷之重要之爭點，自皆不得於後訴訟任作相反之判斷或主張，始符訴訟上之誠信原則。是上訴人於本訴中作相反之主張，而謂：被上訴人農林公司未通知上訴人行使優先承買權，其買賣關係及物權移轉行為均無效云云，自無足取。尤以，前案確認判決之內容，既生既判力，若謂上訴人得不受上開重要爭點之拘束，而於本件訴訟中更行主張優先購買權，並請求塗銷被上訴人黃捷增之所有權移轉登記，則就上訴人主張被上訴人農林公司出售系爭土地，嗣移轉登記予被上訴人黃捷增之單一事實，將因前、後訴訟之判決，存在兩種矛盾且不相容之既判力內容，上訴人並得將上開兩種既判力之內容任意主張，而與誠信原則相違。
⑵按民法第460條之1第2項準用同法第426條之2第2項所定書面
之通知，無非使承租人知悉其買賣行為而得以行使優先承買權，並無謹慎、公示或行政之目的，僅係作為證據之目的，縱無書面，若有其他證據足以證明確有通知之行為，即難謂不生通知之效力（最高法院98年度台上字第96號判決參照）。又耕地三七五減租條例第15條第1項有關出租人出售耕地，其耕地承租人有優先承受之權，出租人應將出賣條件以書面通知承租人之規定，既與上開規定之內容相同，其書面之通知，自僅係作為證據之目的，若有其他證據足以證明確有通知之行為，即應認已發生通知之效力。被上訴人出售系爭土地時，固未將出售之條件，以書面通知上訴人，然既經被上訴人將出售之條件予以登報，並提供承租人之資料予慈濟功德會，而由慈濟功德會逐戶將出售之條件通知各承租人（含上訴人），自已生合法通知之效力，上訴人既未於受通知後15日內表視同一價格承受，自已視為放棄優先承買權。⑶查上訴人於前案訴訟繫屬中之87年3月27日，即已具狀陳明
被上訴人農林公司將系爭土地轉讓與被上訴人黃捷增，並主張依買賣不破租賃原則，被上訴人黃捷增應為租賃契約效力所及，堪認上訴人於該時即已知悉被上訴人農林公司將系爭土地移轉於黃捷增之事實；且前案上訴人賴永富於87年3月27日言詞辯論期日即已提出被上訴人農林公司之函文，載明農林公司將系爭土地以每公頃550萬元之價格，總價11億1344萬900元出售予慈濟基金會等情，足證上訴人於前案訴訟進行中，已可知悉農林公司出售系爭土地之價格，則上訴人無不能主張優先承買權之情事，然上訴人未於前案主張優先承買權，或主張被上訴人農林公司與慈濟基金會之買賣契約不得對抗上訴人，物權行為對於上訴人亦不生效力等情，反而於知悉被上訴人農林公司出售土地之情後，追加被上訴人黃捷增為被告，主張被上訴人間就系爭土地之物權移轉行為有效，租賃關係仍對於受讓人黃捷增存在云云，亦顯有默示拋棄其優先購買權之意思，自生優先購買權拋棄之效力（最高法院86年度台上2707號判決參照）。又上訴人於提起本件訴訟前調解程序中，僅主張渠等之優先承買權存在，並未進一步行使優先承買權，此有卷附調解申請書、調解筆錄可考外，另上訴人於聲請調解、調處當時並不知本件買賣之條件，尚無法評斷是否依同一條件購買，自無可能於當時即行使優先購買權；於本件訴訟提起後之95年9月13日所提出之補正訴之聲明狀，亦只請求確認渠等之優先承買權存在，並未行使優先承買權；上訴人係遲至95年9月29日始以民事補正訴之聲明㈡狀行使優先承買權，請求被上訴人應與渠等訂立與被上訴人黃捷增同一條件之買賣契約，自有違誠信，而不應准許。綜上，上訴人於本件不得行使優先購買權。
⑷退步言之，即令上訴人得行使優先承夠權，惟上訴人請求移
轉登記之各筆土地面積既均未達0.25公頃，顯然違反農業發展條例第16條第1項之規定，依民法第246條第1項規定，上訴人聲明就系爭土地與被上訴人農林公司訂立同一條件之買賣契約，則因標的不能而無效。況上訴人行使優先承買權應與慈濟基金會與被上訴人農林公司間所簽訂之土地買賣契約相同，否則渠等行使優先買權即不合法。而被上訴人農林公司與慈濟基金會間之買賣契約，並無土地分割之協議，則上訴人自不得額外請求被上訴人農林公司將系爭土地分割後，再予出售。且上訴人主張優先承買之標的，僅為慈濟基金會所買受土地之一部，並為各筆土地中之一小部分，與慈濟基金會整筆買受之情形有所不同。尤以，被上訴人農林公司出售予慈濟基金會時，係因慈濟基金會購買之面積達202.4438公頃，經衡酌各筆土地之優劣後，始以每公頃550萬元之平均單價出售；然上訴人各自請求承購之面積甚小，卻仍主張以每公頃550萬元之價格購買，是否符合同一條件之要求，亦有疑義等語。
⒉被上訴人黃捷增除引用於原審之抗辯外，並補陳略以：上訴
人主張有行使優先承買權，但他是以什麼條件行使優先承買權？另優先承買權是形成權，一經行使就消滅，上訴人已經訴請確認，是否有即受確認判決之利益？又本件上訴人主張優先承買權之土地範圍限於承租的土地部分，因為被上訴人農林公司當時是就好幾筆土地一起出售予被上訴人黃捷增，上訴人能否就這些土地中一筆土地的一部分行使優先承買權，被上訴人質疑等語。
三、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，以上訴人2人已於前案訴訟中主張被上訴人黃捷增受讓系爭土地所有權之物權移轉行為有效，並本於買賣不破租賃之規定，對於被上訴人黃捷增主張租賃關係存在，而認上訴人不得違反訴訟法上之誠信原則，於後案即本件訴訟中為相反之主張，並認上訴人2人以被上訴人農林公司與被上訴人黃捷增間以買賣為原因而成立之移轉所有權之行為，對於渠等不生效力，訴請確認渠等就系爭之土地有優先承買權存在，並請求被上訴人黃捷增應就租賃關係存在範圍之土地辦理分筆登記，並塗銷所有權移轉登記；被上訴人農林公司應就前開土地訂立與出賣於被上訴人黃捷增同一條件之買賣契約，並於上訴人等分別給付買賣價金後，辦理土地所有權移轉登記予上訴人，均無理由，據此駁回上訴人2人於原審之請求。上訴人2人對於原審上開判決結果均聲明不服，提起上訴，求為：㈠原判決關於後開部分廢棄。㈡確認上訴人吳林玉蘭對被上訴人黃捷增所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地，面積0.0014公頃；同段487號土地，面積0.0507公頃，位置如附圖所示編號③虛線部分之優先承買權存在。㈡確認上訴人吳振枝對被上訴人黃捷增所有坐落苗栗縣○○鄉○○段○○○號土地，面積
0.3249平方公尺；同段542地號土地，面積0.1928平方公尺，位置如附圖④虛線部分；同段544地號土地，面積0.0015公頃，位置如附圖圖一之⑰所示虛線部分；同段545地號土地，面積0.1840公頃，位置如附圖圖一之⑱所示虛線部分；同段487地號土地，面積0.0426公頃，位置如附圖圖一之⑲所示虛線部分；同段549地號土地，面積0.0339公頃，位置如附圖圖一之⑳所示虛線部分之優先承買權存在。㈢被上訴人黃捷增應就前開各項之土地辦理分筆登記後，將其於86年9月30日以買賣為原因之所有權移轉登記予以塗銷。㈣被上訴人農林公司應分別與上訴人等就上訴之聲明第㈡項至第㈣項所載之土地，與上訴人等訂立每公頃土地新台幣550萬元同一條件之買賣契約，並於上訴人等分別給付買賣價金後，辦理土地所有權移轉登記予上訴人等。㈤第一、二審訴訟費用由被上訴人等負擔。被上訴人則均答辯聲明：㈠上訴駁回。㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造不爭執之事實如下：
㈠、系爭坐落苗栗縣○○鄉○○段53、54、487、541、542、544、545、549地號之土地原為被上訴人農林公司所有，於84年間11.16.連同他筆土地，面積共202.4438公頃，以每公頃550萬元之價格出賣予慈濟基金會，並於86年間辦理移轉登記予慈濟基金會指定之登記名義人即被上訴人黃捷增之名下。
㈡、上訴人訴之聲明中所稱附圖，係指台灣新竹地方法院86年度重訴字第14號判決之附圖。附圖一及附圖二、附圖三則係指台灣高等法院90年度上字第978號判決附圖一及附圖二、附圖三而言。
㈢、上訴人吳林蘭就其聲明所示之土地，即黃捷增所有坐落苗栗縣○○鄉○○段第541號土地、面積0.0014公頃、同段第487號土地，面積0.0507公頃，位置如附圖所示編號③之虛線部分土地；吳振枝就其聲明所示之土地，即被上訴人黃捷增所有坐落同段第541號土地，面積0.3249平方尺，同段第542號土地，面積0.1928號平方公尺，位置如附圖所示④虛線部分、同段第544土地，面積0.0015公頃，位置如附圖圖一之⑰所示虛線部分，同段第545號土地，面積0.1840公頃，位置如附圖圖一之⑱所示虛線部分，同段第487號土地，面積0.0426公頃，位置如附圖圖一之⑲所示虛線部分，同段第549號土地、面積0.0339公頃、位置如附圖圖一之⑳所示虛線部分之土地，曾於前案對於被上訴人2人提起確認耕地租賃權存在之訴訟，經台灣新竹地方法院86年重訴字第14號判決、台灣高等法院90年上字第978號判決、最高法院96年台上字第1970號裁定確認上訴人與被上訴人黃捷增就前開土地有耕地租佃關係存在。
㈣、以上兩造不爭執之事實，並有農林公司84.11.18.於經濟日報第27版所刊登之買賣公告為證，並經本院調閱台灣新竹地方法院86年重訴字第14號一案歷審卷宗核閱屬實，堪信為真正，並採為本院判決之基礎。
五、本院得心證理由：
㈠、按確認法律關係成立或不成立之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起之，民事訴訟法第二百四十七條定有文。又所謂即受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，始足當之。本件上訴人主張：渠等就前開土地享有優先承買權，既為被上訴人所否認，上訴人即有提起本件確認之訴以除去其法律上不安狀態之必要，是以上訴人有提起本件確認之訴之法律上利益。
㈡、上訴人主張：其二人與被上訴人農林公司之間就前開土地有耕地租賃關係存在，農林公司擅自將系爭土地出售予慈濟基金會，並未以書面通知上訴人，其等間所訂立之買賣契約及所有權移轉行為即不得對抗上訴人。且上訴人於86.12.18.向三義鄉公所申請調解時，於調解聲請書之爭議內容已載明「因此代表人等有權向農林公司承買，農林公司於出賣上述耕地時代表人等亦有優先承買權」，即已行使優先承買權，上訴人自得訴請被上訴人黃捷增將上訴人所承租之土地辦理分筆登記後，將其於86.9.30.以買賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，並得請求農林公司就其等上訴聲明所示之土地，依出售予慈濟基金會之同一買賣條件，即每公頃550萬元與上訴人簽立買賣契約，並於上訴人分別給付買賣價金後，移轉土地所有權移轉登記予上訴人之名下。被上訴人則否認之，並抗辯稱：確認優先承買權與行使優先承買權係兩種不同之概念，上訴人於86.12.18.向三義鄉公所聲請調解時，僅表示有優先承買權，並未行使承買權。且上訴人於86.12.18.聲請調解當時，既自承尚不知買賣之條件如何，自無從判斷是否依同一買賣條件而為承買之表示，又如何可能於當時即已行使優先承買權？況上訴人於前案即確認租賃關係存在事件之87.3.27.言詞審理時，即知悉農林公司出售出售予慈濟基金會之買賣內容及條件，則自斯時起，上訴人即得於法定之15日期限內行使優先承買權，卻遲不行使，直至
95.9.29.始以補正狀為行使優先承買權之表示（見原審訴更二字第1號第一宗第190頁），其行使應不生效力，況上訴人於前案訴訟即確認租賃權存在之訴訟中，已追加被上訴人黃捷增為共同被告，主張買賣不破租賃，顯係以承租人地位自居，而有默示拋棄優先承買權之意思表示，其就系爭土地應無優先承買權可資行使等語。故本件兩造爭執之所在，乃在於：上訴人是否已於法定期間內行使優先承買權，其是否已有拋棄優先承買權之意思表示？
㈢、按耕地出賣或出典，承租人有優先承買之權利，出租人應將賣典條件以書面通知承租人，承租人在十五日內未以書面表示承受者，視為放棄，耕地三七五減租條例第15條第1項定有明文。查本件上訴人原係承作被上訴人農林公司所有前關土地之茶農，兩造間有耕地租賃關係，既經前案（即新竹地院86年重訴字第14號一案）判決確定，被上訴人復無法舉證證明上訴人於前案判決確定後，有何喪失或消滅租賃權之事由存在，則被上訴人農林公司於84.11.16.將其放租之耕地出售予慈濟基金會後，依前開條例之規定，上訴人自即取得可以主張優先承買權之權限及地位。再按，取得或擁有優先承買權之資格與有無行使優先承買權係屬不同之二回事，上訴人雖又主張：其等於86.12.18.向三義鄉公所聲請調解當時，即有行使優先承買權。然依原審向三義鄉公所調取之調解申請書及內容觀之，上訴人之代表賴仁章、賴耀興及徐曉蓉等三人於調解申請書及苗栗縣政府耕地租佃委員會之調處程序中固一致陳述稱：「代表人賴仁章等向農林公司三義茶場承租耕作茶園，該茶場未通知代表人而擅自出賣土地予第三人黃捷增君」等語，並於申請書上記明渠等就系爭土地有優先承買權（原審95年訴更㈡字第1號卷第43頁、第38頁、第48頁），然申請人代表賴仁章於該調解事件，第一次即86.12.26.之調解程序，除主張渠等有優先承買權並援引土地法第104、106條之外，亦同時引用民法第425條即「買賣不破租賃」之規定（見三義鄉公所86.12.26.調解筆錄雙方意見欄一、所載，同上第48頁）；可知上訴人等承租人申請調解時，雖已知其等就各人承租之耕地享有優先承買權，並於調解時說明渠等有此權限，但又同時表示得依民法第425條之規定主張買賣不破租賃，足證其等於聲請調解當時就究竟是否要行使優先承買權仍持保留之態度，故不能單以上訴人等人於聲請調解當時，代表人有提及其等就系爭耕地有優先承買權，即認渠等於聲請調解之同時即已行使優先承買權。
㈣、第查「依現行民法第460條之1第2項準用同法第426之2第2項規定，耕作地出租人出賣耕作地時，出賣人固應將出賣條件以書面通知優先承買權人，惟上開民法所定之書面通知，無非使承租人知悉其買賣行為而得行使優先承買權，並無謹慎、公示或行政之目的，僅作為證據之目的，縱無書面，若有其他證據足以證明確有通知之行為，仍難謂不生通知之效力」；最高法院著有98年台上字第96號判決足參。又查，現行民法第460條之1有關耕地租賃規定之優先承買權，係參照土地法及耕地三七五減租條例之相關規定而增訂，故耕地三七五減租條例第15條有關「書面通知」之意義，自應為同一之解釋，即作為承租人是否知悉買賣條件之證據。再按，土地法第104條第1項所定優先承買權，除基地承租人不於第二項接到通和後十日內為表示，應視為放棄外，若基地承租人於知悉土地買賣之條件後，曾明示或默示表示拋棄該優先承買權者，自仍生權利拋棄之效力，最高法院亦著有86年台上字第2707號判決足參。經查，本件被上訴人農林公司於84年11月16日與慈濟基金會簽訂買賣契約後，固曾於84.11.18.將買賣之條件刊登於經濟日報，然經濟日報係一專業性之報紙，普遍性及閱報率有限，故不能以農林公司已將買賣之條件登於報紙，即認其已為書面之通知。然被上訴人農林公司雖未將買賣之條件通知上訴人，然與上訴人同為茶農之賴永富於前案即台灣新竹地方法院86年度重訴字第14號一案之87年3月27日言詞辯論期日，即提出由農林公司所出具內載：農林公司係以每公頃550萬元之價格，總價11億1344萬900元出售連系爭土地在內之六筆土地一次性出售予花蓮佛教慈濟基金會之函文一份，據以表示願以同一條件行使優先承買權，此有前開言詞辯論筆錄及卷附之函文為憑（見新竹地院86年重訴字14號卷一第178頁正、反面、第189頁），而在該案上訴人亦有委任訴訟代理人於當日代理出庭，可見至遲在87.
3.27.上訴人就已經知道被上訴人農林公司出售系爭土地之買賣條件與價格，即可以行使優先承買權，惟遍觀全卷，上訴人並未於前案主張行使優先承買權，而僅表示就優先承買權部分，將另訴解決（同上卷一第186頁），可見上訴人於得知前開買賣條件後，並未於法定之15日內為是否承受之表示，其優先購買權是否仍存在，並非無疑。
㈤、次查，上訴人等承租戶固曾於89年3.23.召開自救會，並決議：外環道路以上土地，由慈濟基金會比照政府徵收時，最高可依法加四成之慣例，增加三成補助金，並列舉個別改良設施之補償項目及金額計算，就外環道路以下之部分區段土地則決議由佃農承購，至其餘放棄優先承購權者，則要求加倍補償，此有上訴人等人於前案所提出之三義鄉佃農自救會會議紀錄及解決方案說明書各一份足為佐參（同上卷二第80-107頁），惟觀其會議之結論可知：其等所欲保留行使優先承買權之範圍，僅限於外環計畫道路以下之特定區段而已（即排除三義街廓東邊不適開發之北段、中段、南段，及街廓西邊無法利用之南段、中段及最北段後所剩之區段），並非依各佃農所承租之土地位置及面積為是否承買之依據，此與行使優先承買權須就各佃農所承租之土地整體為之，而不得任由佃農選擇就承租地之特定部分為承買之表示相違。再由前開自救會之會議紀錄，就何承租人要行使優先承買權，其位置及面積如何，何承租人要放棄優先承買權，均未具體確定，亦難謂已生合法行使優先承買權之效力。次按，上訴人等人雖又於90年5月14日由三義鄉長召集之佃農協調會議，然依其決議之結論：「…㈡、慈濟以每公頃550萬元向地主台灣農林股份有限公司購買，依據耕地三七五減租條例，耕地之買賣應給予承租人二之一之土地補償費，地主有三分之二之權利；以地主（每公頃550萬元，則推算慈濟應支應佃農每公頃275萬元土地權利金，計算如下：（A）慈濟應發給佃農土地權利總金額59400萬元（約）；（B）慈濟已發給佃農土地權利金22500萬元，（C）餘額369,000,000元應發給未達成協議之佃農。㈢、建請慈濟按建議比例與佃農達成和解後，分給未達成協議的佃農土地權利金。㈣、果若佃農欲優先行使優先承購，將比照慈濟建議比例土地權利金兩倍承購，…」（見同上卷四第149頁）；可知其等協調之目的旨在促使慈濟基金會支付土地補償金予各承租人及協調提高補償金，並未否認慈濟基金會前開耕地買賣及物權移轉之有效性。且前開協調紀錄中亦僅泛言：若佃農欲行使優先承買權，將以如何之價金承受，核屬一假設性之條件，並未表明何人已行使或將行使優先承買權，此外又無其他事證資料足以證明：上訴人於87.3.27日知道買賣條件之後，迄89年、90年間召開前開自救會或協調會之間，曾如賴永富般向上訴人主張以同一條件優先承買權，自不能以自救會或協議會議中已泛稱如欲行使優先承買權者將以何種價格向慈濟基金會承購，及部分承租人有承買之計畫，即謂上訴人已有行使優先承買權。
㈥、復查，上訴人於知悉農林公司將其承租土地出售予慈濟基金會之買賣條件後，即同時取得：⒈可行使優先承買權；⒉主張買賣不破租賃之兩種權限與資格，前者即耕地承租人之優先承買權，因具物權及形成之效力，一經行使，將使出租人與買受人之買賣及土地移轉即隨之失其效力，後者即買賣不破租賃之原則，則係以承認出租人與買受人間買賣及耕地所有移轉行為均為有效為其前提，主張原承租人之耕地租約對新的土地承買人仍繼續有效存在，核其二種權利，在性質上迥然有別，且無法同時併存，是上訴人於提起確認租賃權訴訟之初，縱不知耕租地之買賣條件，而無從行使優先承買權，然迄至前案87年3月27日言詞辯論期日，上訴人既已知悉農林公司所與慈濟基金會之買賣條件，即應於法定期間內行使優先承買權，而不得同時主張耕地租賃權及優先承買權，否則，若允許耕地承租人一方面得主張租佃關係對新的買受人仍繼續發生效力，他方面又容許其保留優先承買權，並俟租佃訴訟或協調有所結果再行決定是否行使優先承買權，恐將使三方即地主、佃農及買主間之法律關係長期陷於懸而未決之不安狀態，殊有違誠信原則，更非保護交易安全之道，與耕地三七五條例為期早日確定出租人、承買人及耕地承租人三方之法律關係，而明定承租人應於十五日為是否承買表示之立法目的亦有不符。查本件上訴人於前案得悉被上訴人農林公司已將連同系爭土地在內之耕地移轉登記予慈濟基金會所指定之被上訴人黃捷增名下時，旋於87.3.27.追加被上訴人黃捷增為前案之被告，並主張：被告黃捷增既受讓系爭土地，則為耕地租賃契約效力所及，而本於民法第425條買賣不破租賃之規定，主張租賃關係對於受讓人即被上訴人黃捷增亦存在（見同上卷一第176-181頁），可見上訴人等人於前案已選擇與被上訴人黃捷增間繼續原來之耕地租佃之關係，並承認被上訴人農林公司與慈濟基金會之買賣契約及被上訴人農林公司與被上訴人黃捷增間之物權移轉行為為有效，而無行使優先承買權之意，上訴人即不得再行使優先承買權。蓋上訴人於前案87年3月27日言詞辯論期日當時既已知悉被上訴人農林公司與慈濟基金會之買賣條件後，本得主張優先承買權，乃未於前案主張行使優先承買權或為訴之變更，反而於知悉被上訴人農林公司出售土地之情後，又以被上訴人黃捷增為被告，請求確認其與被上訴人黃捷增間就系爭耕地有租賃關係存在，顯以承租人自居主張繼續原來之耕地租佃之關係，即有拋棄優先承買權之默示意思表示，被上訴人抗辯上訴人不得再行使優先承買權，應屬可採。
㈦、末按，按確定判決之既判力，固以訴訟標的經表現於主文判斷之事項為限，判決理由並無既判力。但法院於判決理由中，就訴訟標的以外當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果，已為判斷時，除有顯然違背法令之情形，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該重要爭點所提起之訴訟，法院及當事人就該已經法院判斷之重要爭點，皆不得任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則（最高法院著有95年度台上字第1574號判決意旨可參）。兩造間租佃爭議事件，上訴人於前案訴訟進行中，既可主張耕地租賃權，亦得主張優先承買權，乃主張原有之租佃關係效力及於受讓人即被上訴人黃捷增，即以被上訴人農林公司與慈濟基金會之買賣契約為有效及被上訴人農林公司與被上訴人黃捷增間就系爭土地所有權移轉之物權行為亦有效為其追加之原因事實，而上訴人就系爭耕地是否有租佃關係，租佃效力是否及於被上訴人黃捷增，又為前案之主要爭點，且經法院調查結果，採為裁判基礎事實，並基於買賣不破租賃之規定，判決確認上訴人與被上訴人農林公司間之租賃關係對於被上訴人黃捷增亦有效力，故就上訴人主張確認租賃關係存在之聲明為勝訴之判決。上訴人、被上訴人又為前案訴訟之當事人，為既判力效力所及之人，而判決理由中關於訴訟標的以外當事人主張之爭點，既經兩造主張、辯論，並經法院於判決理由中為判斷，即有爭點效之效力，無論法院或當事人就該已經法院判斷之重要爭點，除非有新事證足以推翻外，皆不得於後訴訟任作相反之判斷或主張，始符民事訴訟上之誠信原則。據此以言，上訴人自不得於本件訴訟中，就被上訴人農林公司之買賣契約及被上訴人間之物權行為是否生效？是否得對抗上訴人乙節，與前案為相反之主張。上訴人於本案再否認被上訴人農林公司與慈濟基金會間買賣契約及被上訴人黃捷增受讓系爭土地之物權效力，主張就系爭土地有優先承買權存在，被上訴人黃捷增應將所有權移轉登記塗銷，並辦理分筆登記，被上訴人農林公司應以每公頃550萬元之買賣條件與其訂立買賣契約，並於上訴人給付買賣價金後辦理土地所有權移轉登記予上訴人，有違前開確定判決之效力，自不足採。
六、綜上所述，上訴人於86.12.18.向三義鄉公所申請調解時雖表示其有優先承買權，但尚不足認為其已行使優先承買權，且上訴人於前案即確認租賃權存在一案，87.3.27.言詞辯論期日固知悉被上訴人農林公司與慈濟基金會之買賣條件，亦未於法定之15日內為是否承受之表示，反追加被上訴人黃捷增為被告，主張繼續原來之租佃關係，及89、90年間之自救會或協調會議紀錄亦無法證明上訴人已於何時向被上訴人行使優先承買權，況前案已判決確認上訴人基於買賣不破租賃之規定，上訴人對於被上訴人黃捷增仍有耕地租賃權之關係，該確定判決之認定對兩造均有拘束力，應不得再為相反之主張，已如前述，故本件上訴人與被上訴人黃捷增間仍屬耕地租賃之關係。上訴人以其已行使優先承買權，且被上訴人農林公司與被上訴人黃捷增間以買賣為原因而成立之移轉所有權之行為，對於上訴人不生效力，訴請確認就其所承租如訴之聲明所示之土地有優先承買權存在，並請求被上訴人黃捷增應就租賃關係存在範圍之土地辦理分筆登記，並塗銷所有權移轉登記；被上訴人農林公司則應就前開土地訂立與出賣於被上訴人黃捷增同一條件之買賣契約，並於上訴人等分別給付買賣價金後，辦理土地所有權移轉登記予上訴人，核為無理由，均應予駁回。原審因此駁回上訴人於原審之請求，自無不合，上訴意旨仍執前詞，求予將原判決不利於已之部分予以廢棄改判核屬無據，其上訴為無理由，應予駁回。據上論結：本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百四十九條第一項、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 7 月 6 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 翁芳靜法 官 謝說容以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官 胡美娟中 華 民 國 99 年 7 月 7 日
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