臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上字第339號上 訴 人 綸美建設股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 己○○被上訴人 銅安企業有限公司兼法定代理人 戊○○○前列二人共同訴訟代理人 楊大德律師被上訴人 丙○○○被上訴人 甲○○前列二人共同訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求給付報酬費用事件，上訴人對於民國97年8月27日臺灣臺中地方法院97年度訴字第830號第一審判決提起上訴並追加起訴，本院於97年12月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本件經本院審理結果，認第一審判決除有關系爭坐落台中縣○里鎮○○○段443-20、443-13、443-10等地號土地，應更正為系爭坐落台中縣○里鄉○○○段433-20、433-13、433-10等地號土地外，其餘認事用法均無不當，應予維持，並引用第一審判決書記載之事實．證據及理由。又上訴人於第二審追加請求戊○○○共同給付新台幣160,345元本、息（上訴聲明第三項）部分，其基礎事實同一，應予准許。
貳、兩造上訴及答辯要旨：
一、本件上訴人主張：緣被上訴人銅安企業有限公司（以下簡稱被上訴人銅安公司）、及其法定代理人戊○○○自民國（下同）94年9月9日起，即陸續接受上訴人帶客看土地之服務；而被上訴人丙○○○、甲○○亦曾於94年10月24日，委託上訴人代售彼等所有土地（查丙○○○所有土地為坐落台中縣○里鄉○○○段433-20、433-13地號土地全部；及甲○○所有土地為坐落台中縣○里鄉○段○段○○○○○○○號土地全部；下簡稱系爭土地）；又被上訴人甲○○雖未與上訴人簽立系爭土地委託銷售契約書，然其曾默示及口頭與上訴人訂立該契約。又上訴人於95年6月29日曾派員偕同訴外人黃基銅（即被上訴人戊○○○之配偶，並代表銅安公司查看土地）前往查看系爭三筆土地，並索取地籍圖謄本。又系爭三筆土地被上訴人丙○○○、甲○○本委託上訴人賣清總價為新台幣（下同）2,500萬元，外加佣金約定為總價之百分之四，土地增值稅233萬5290元、代書費及其他費用，合計約2,860萬元，並預留議價空間，故系爭三筆土地總開價為3,000萬元，折合每坪約為1萬6430元。而訴外人黃基銅於當日（即95年6月29日），曾出價每坪1萬5000元應買，嗣於同年7月7日竟反常改出價每坪1萬元，由於價差過大，而未成立買賣關係。嗣後上訴人調閱系爭三筆土地登記謄本，方知被上訴人等人迴避上訴人之仲介，私下於95年7月11日成立系爭土地買賣契約（下簡稱系爭土地買賣契約），藉以規避應給付予上訴人之居間報酬。查系爭土地買賣契約既係因上訴人居間介紹成立，上訴人自得按台中縣不動產仲介經紀商業同業公會規定之不動產仲介服務報酬標準給付居間費用（即賣方應給付不動產實際成立價金的百分之四；買方則給付不動產實際成交價金的百分之二），爰依民法第565條、第566條、第568條第1項及第570條之規定，提起本件訴訟等語。並求為判決：㈠廢棄原判決。㈡被上訴人戊○○○應給付上訴人439,655元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈢被上訴人銅安企業有限公司及其法定代理人戊○○○應給付上訴人160,345元及自起訴狀繕本送達次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈣被上訴人丙○○○應給付上訴人新台幣879,300元，及自起訴狀繕本送達次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈤被上訴人甲○○應給付上訴人新台幣320,700元，及自起訴狀繕本送達次日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。㈥第一、二審訴訟費用由被上訴人共同負擔。
二、被上訴人丙○○○、甲○○則以：被上訴人甲○○雖曾與上訴人簽立委託銷售系爭土地契約書，惟於該契約期間內，上訴人並未居間介紹被上訴人銅安公司或其負責人戊○○○予被上訴人甲○○、丙○○○成立系爭土地買賣契約，俟該委託銷售期滿後六個月，被上訴人丙○○○、甲○○始於95年7月間自行與被上訴人銅安公司及其負責人戊○○○以總價2300萬元成立系爭土地買賣契約。另被上訴人甲○○並未曾與上訴人訂立口頭或默示委託銷售系爭土地契約。查丙○○○、甲○○成立系爭土地買賣契約過程中，既非透過上訴人公司仲介，而係被上訴人銅安公司主動洽詢，則上訴人請求被上訴人丙○○○、甲○○給付仲介費用，自屬無據等語，資為抗辯。並求為駁回對造之上訴。
三、被上訴人銅安公司、戊○○○則以：上訴人不曾與被上訴人銅安公司及戊○○○簽訂居間契約，更不曾約定報酬及收費方式，是兩造間並無系爭土地之居間契約存在。又被上訴人銅安公司、張黃金環向甲○○、丙○○○買受系爭土地，係訴外人黃基銅與被上訴人戊○○○於95年7月2日，自行前往看地時，巧遇正在田中工作的被上訴人甲○○，閒談間提及系爭土地是否出賣與欲出賣之價格，而被上訴人甲○○亦於2日後即95年7月4日，主動要約以總價2300萬元促成系爭土地買賣，是以系爭土地買賣非因上訴人之報告或媒介而成立，自不得以上訴人公司人員曾帶黃基銅看現場一次，即認被上訴人銅安公司、戊○○○與上訴人間有居間契約存在，而有給付報酬之義務。再者，上訴人僅於95年6月29日偕訴外人黃基銅查看系爭土地乙次，黃基銅並未與地主接觸，又上訴人當時表示地主出價3000萬元，而與訴外人黃基銅出價1800萬元差距過鉅而未成交；且當時上訴人並未提供土地登記資料（僅提供地籍圖謄本），被上訴人銅安公司及戊○○○自無從由上訴人處得知系爭土地所有權人姓名及其地址等完整資料。又嗣後上訴人並未將黃基銅夫妻要求系爭土地降價之事，告知被上訴人甲○○、丙○○○夫婦，並對於甲○○夫妻是否願降價？議價空間多少？其他條件如何？均未曾回報黃基銅夫婦，故系爭契約非由上訴人之報告或媒介而成立，上訴人請求自無理由等語。並求為駁回對造之上訴。
參、法官協議兩造爭點整理：（見本審卷第25頁及其反頁）
一、兩造不爭執事項：㈠本件系爭坐落台中縣○里鎮○○○段433-20、433-13地號土
地（面積依序為3862平方公尺、564平方公尺），本為丙○○○所有，其後於95年8月30日，以買賣為原因，移轉所有權登記予戊○○○所有。
㈡坐落台中縣○里鄉○段○段○○○○○○○號土地（面積1615平方
公尺）本為甲○○所有，於95年8月30日，以買賣為原因，移轉所有權登記予銅安公司。
㈢94年10月24日綸美建設股份有限公司與甲○○簽訂書面系爭
房地產委託銷售契約書。委託銷售期間為自94年10月24日至95年1月24日止。但未與地主丙○○○訂立書面房地產委託銷售契約書。
㈣綸美建設股份有限公司人員於95年6月29日帶同訴外人黃基
銅（即戊○○○之配偶，銅安公司之總經理）參看上開系爭三筆土地。但未與土地有權人丙○○○、甲○○謀面。
二、兩造爭執事項：上訴人綸美建設股份有限公司請求居間報酬有無理由？
肆、得心證之理由：
一、按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約之機會或為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565條定有明文。即居間有二種情形，一為報告訂約機會之報告居間，一為訂約之媒介居間。所謂報告居間，不以於訂約時周旋於他人之間為之說合為必要，僅以為他方報告訂約之機會為已足，而媒介居間（即訂約之媒介）必須將委託人之情況，報告於相對人或為訂約之媒介（即居間人除純粹報告訂約機會外，居間人應將訂約事項，據實報告於各當事人），而使之成立者，居間人始有報酬請求權。查本件依上訴人於支付命令聲請狀陳稱：「本件買賣契約既已由居間人介紹成立，依法自得請求報酬」（見97年1月31日支付命令聲請狀）；又上訴人第一審陳稱：「．．．。我們從事仲介15年，居間過很多案子。我們要帶看土地、報告周遭環境、針對土地優缺點報告、議價部分也是我們處理、過戶手續也是由我們處理。處理過程中，一般都會有授權的書面，．．．．。授權書面都是在買賣契約訂約之前會書寫給我們。對方有同意購買，有出價，才會有斡旋金，金額可能一成到三成．．．．等語在卷（見原審卷第103頁），查上訴人既陳稱伊所從事仲介土地買賣之服務，必須向客戶為周遭環境報告、針對土地優缺點報告，且代客戶議價，並辦理過戶手續，並於交易過程中取得客戶授權的書面，且於買方有同意購買，有出價時始有斡旋金，是上訴人與客戶間之仲介契約，非僅為報告居間，而係屬媒介居間，應可認定。
二、次查被上訴人丙○○○、甲○○原各為系爭三筆土地所有權人，嗣於95年8月30日，以買賣為原因，將系爭三筆土地分別移轉所有權登記予銅安公司及其法定代理人戊○○○乙節，業如前述，復為兩造所不爭執，並有系爭土地謄本、異動索引表等在卷可稽（見本審卷第40至48頁），自屬實在。又上訴人主張伊曾與被上訴人丙○○○及甲○○訂立委託銷售系爭土地契約乙節，然為被上訴人丙○○○所否認，另被上訴人甲○○亦抗辯伊與上訴人訂立委託銷售契約書業於95年1月24日屆滿，且委託期間伊並未與銅安公司成立系爭土地買賣契約。經查上訴人與甲○○於94年10月24日簽訂書面系爭房地產委託銷售契約書，其委託銷售期間為自94年10月24日至95年1月24日止；但該書面契約上並無地主丙○○○訂簽章，為上訴人所不爭執，並有該契約書在卷可考（見原審卷第33至35頁）。雖上訴人抗辯伊與被上訴人丙○○○及甲○○間有口頭委託銷售系爭土地契約云云，然為被上訴人丙○○○及甲○○所否認，上訴人復未能舉證以實其說，上訴人所辯，自不足取。又按所謂默示之意思表示，係指依表意人之舉動或其他情事，足以間接推知其效果意思者而言，若單純之沉默，則除有特別情事，依社會觀念可認為一定意思表示者外，不得謂為默示之意思表示，最高法院29年上字第762號著有判例。又上訴人雖辯稱，伊告訴甲○○將系爭土地上其他廣告招牌拆除，甲○○有拆除該廣告招牌，足證甲○○默示與伊訂立委託銷售系爭土地契約云云。然拆除地上廣告招牌，地主或欲改建、或欲防颱、或不願再廣告，其原因繁多，不一而足，自難逕認甲○○默示與上訴人訂立委託銷售系爭土地契約。又查上開書面委託銷售系爭土地契約書第11條第1項第3款載明：「委託人如有下列情形之一者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付第五條約定之服務報酬，並應全額一次付予受託人：③受託人已提供委託人曾經仲介之客戶資料，而委託人於委託時間屆滿後二個月內，逕與該資料之客戶成交者」，有該契約書可按，申言之，該契約書效力僅延長二個月，如逾二個月，則委託人不受該契約之拘束。查被上訴人甲○○與銅安公司系爭土地買賣契約係訂於95年7月11日，有該土地登記謄本上原因發生日期在卷可佐，早已逾前開書面委託銷售系爭土地契約書第11條第1項第3款二個月延長效力；而被上訴人丙○○○並未與上訴人間訂立委託銷售系爭土地契約，加以被上訴人丙○○○、甲○○與被上訴人銅安公司及其法定代理人戊○○○就系爭三筆土地買賣契約係自行簽訂，而與上訴人無關（下詳述之），則上訴人自難依居間法律關係，請求被上訴人丙○○○及甲○○給付居間報酬。
三、又上訴人主張伊既居間介紹被上訴人銅安公司及其法定代理人戊○○○買受系爭三筆土地，自得請求居間報酬云云。然為被上訴人銅安公司及其法定代理人戊○○○所否認，依舉證責任分配原則，自應由上訴人就其有利事實負舉證之責。查上訴人雖主張伊曾有下列媒介居間行為：①95年6月29日上訴人公司主任黃惠君帶同訴外人黃基銅（即戊○○○的配偶）到本件系爭土地○○里鄉○段○段433-10、-13、-20地號）的現場看，當時黃基銅很滿意，並出價一坪新台幣15,000元。但地主要求一坪16,429元（總價3,000萬元），雙方對價格不合。②嗣後於95年7月7日上訴人公司人員黃惠君在公司就以電話問黃基銅談是否可加價，結果黃基銅沒有加價，反而減價為一坪10,000元，黃惠君再請其加價，但黃基銅仍不願意。③嗣後於95年7月10日上訴人法定代理人丁○○由黃惠君陪同至銅安企業有限公司（設於台中縣○里鄉○○路○○號）與黃基銅及戊○○○夫妻二人談系爭土地加價，結果黃基銅夫妻二人均不同意加價云云。然被上訴人銅安公司、張黃金環除上開①項訴外人黃基銅曾至系爭土地查看外，均否認有上開②、③項事實，而上訴人就上開②、③項事實未能舉證以實其說，縱令屬實，買賣雙方亦未成交。至上開①項訴外人黃基銅至系爭土地查看時，上訴人竟告知地主出價3,000萬元，核與書面委託銷售契約第2條載明地主出價2,500萬元不符，且差價達500萬元，顯已違反民法第567條居間人據實報告義務至明。又查訴外人黃基銅雖於95年6月29日查看系爭三筆土地，但未與地主丙○○○及甲○○謀面，亦為上訴人所不爭執，並有訴外人黃基銅證詞可參（見原審卷第122頁）。至上訴人當日提供訴外人黃基銅參看資料，其上僅記載：「①帶看日期：95年6月29日。②標示地：外埔30米外環道、2233坪/5000。③結論：四目路田+建13338+488坪共3000萬，索地籍圖謄本」等語，有該看參資料可證（見原審卷第50頁）。足證上訴人並未告知地主何人？住居何處？聯絡電話？等等重要事項；至該地籍圖謄本亦僅為系爭土地位置標示，有該謄本可參（見原審卷第97頁）。而上訴人亦自認：依仲介交易習慣，在買賣雙方價格未確定，上訴人尚未代取訂金之前，絕大多數是不會讓雙方見面或提供買賣雙方姓名、地址的等詞在卷（見原審卷第92頁）。查上訴人既僅帶同黃基銅至系爭土地觀看一次，而未成交，且該次參看系爭土地，既未與地主即上訴人丙○○○、甲○○謀面洽談，亦未告知地主姓名、地址及聯絡電話，甚且未據實告知地主所出總價2500萬元，自難逕認就系爭土地有仲介服務，是上訴人依居間法律關係，請求被上訴人銅安公司及其法定代理人戊○○○居間報酬云云，顯無理由。而被上訴人銅安公司及其法定代理人戊○○○辯稱彼等自行與系爭土地地主洽商而成立系爭土地買賣契約等詞，尚屬可採。
伍、綜上所述，本件上訴人主張居間報酬給付請求權之法律關係，請求被上訴人張黃金環應給付上訴人43萬9655元、被上訴人銅安公司及張黃金環應給付上訴人16萬345元、被上訴人丙○○○應給付上訴人87萬9300元、被上訴人甲○○應給付上訴人32萬700元，及均自起訴狀繕本送達之翌日起，至清償日止，按年息百分之五計算之利息，均無理由，被上訴人抗辯，尚屬可信。是原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。至上訴人追加請求被上訴人戊○○○共同給付160,345元本、息部分，亦無理由，應予駁回。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敍明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百五十四條、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 12 月 17 日
民事第一庭 審判長法 官 吳 火 川
法 官 胡 景 彬法 官 陳 繼 先以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳 三 軫中 華 民 國 97 年 12 月 17 日
Ａ