臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上字第372號上 訴 人 甲○○上 訴 人 丙○○前列二人共同訴訟代理人 柯開運律師被上訴人 乙○○訴訟代理人 陳振吉律師上列當事人間請求土地所有權移轉登記事件，上訴人對於民國97年9月30日臺灣彰化地方法院97年度訴字第304號第一審判決提起上訴，本院於98年3月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。添上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人甲○○原所有系爭坐落彰化市○○○段過溝子小段131地號、面積302平方公尺、權利範圍全部之土地（以下稱系爭土地），與伊於民國（下同）90年3月20日訂立租賃土地建屋契約，每月租金新台幣（下同）1萬元，租賃期間自90年3月31日起至98年3月30日止，共計8年，詎上訴人甲○○未通知伊是否行使優先承購權，竟於94年1月25日將系爭土地以453萬元出賣予上訴人丙○○，上訴人丙○○又於94年4月22日將系爭土地信託登記予上訴人甲○○，因伊依土地法第104條、民法第426條之2等規定係優先承買權人，上訴人間所為買賣、信託之債權行為及所有權移轉登記之物權行為，均不得對抗伊。又上訴人甲○○於法院審理時自承上訴人間並無信託之真意，當時辦理信託登記源於雙方為好友關係，為讓上訴人甲○○有所保障之故。職是，雙方信託行為，顯係通謀而為虛偽意思表示，依民法第87條規定亦屬無效。並依信託法第62條規定，其信託關係因信託目的已完成或不能完成而消滅，故應塗銷。為此依民法第426之2、土地法第104條等規定，本於行使優先承買權之法律關係，求為命上訴人塗銷系爭土地之所有權移轉及信託登記暨上訴人甲○○於被上訴人給付453萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人暨供擔保以宣告假執行之判決。原審判決上訴人塗銷系爭土地之所有權移轉登記及上訴人甲○○於被上訴人給付453萬元之同時，將系爭土地所有權移轉登記予被上訴人，而駁回被上訴人其餘之訴及假執行之聲請（此部分未據聲明不服），上訴人就其敗訴部分提起上訴，被上訴人答辯聲明：上訴駁回，第二審訴訟費用由上訴人負擔。
二、上訴人則以：上訴人間就系爭土地所為買賣價金為600萬元，且買受人丙○○應負擔土地增值稅、買賣所有權移轉契約書印花稅、契稅鑑證費及登記費、書狀費等，實際買賣價金總計6,756,247元，非被上訴人所謂之453萬元，復約定於10年內，賣方如有能力購回時，依出售價含全部稅費同意賣方購回，並同意在約定期間內不得出售，否則願意賠償賣方，嗣因買受人丙○○購買他房地致資金不足，為保障上訴人甲○○權益，始信託登記予上訴人甲○○。上訴人又於97年10月31日檢具不動產買賣約書影本，向被上訴人催告於10日內以書狀向上訴人甲○○表明是否願依上訴人甲○○與上訴人丙○○於94年元月21日所訂立不動產買賣契約書之條件優先購買，如逾期不同意該條件，於法即生失權之效果，惟被上訴人於97年12月4日以存證信函表示該不動產買賣契約書係虛構，非真正，該契約書上所載價金600萬元非事實，該通知不能發生依優先購買權通知之效力，被上訴人既不同意以上訴人間於94年元月21日所訂立不動產買賣契約書之同一條件優先購買，其訴亦屬無據等語置辯。上訴人上訴聲明：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回；㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
三、兩造不爭執事項：㈠系爭土地原為上訴人甲○○所有。
㈡被上訴人與上訴人甲○○於90年3月20日訂立租賃土地建屋
契約，雙方約定被上訴人應按月給付租金1萬元，租賃期間自90年3月31日起至98年3月30日止，共計8年，並約定被上訴人得使用系爭土地，被上訴人已在系爭土地上建屋使用。㈢上訴人間先後於94年3月17日、94年4月22日辦竣系爭土地以「買賣」、「信託」為原因之所有權移轉登記。
㈣上訴人甲○○出賣系爭土地時未通知被上訴人。
㈤系爭信託之目的為受託人得處分（出售、出租）信託物或向金融單位辦理抵押借款以清償債務。
㈥系爭土地公告土地現值為每平方公尺15,000元。
四、兩造爭執事項：㈠系爭買賣是否成立？買賣價金究為453萬元？或600萬元？㈡被上訴人是否得行使優先承買權？㈢被上訴人請求上訴人塗銷上訴人間所有權移轉登記，是否於
法有據？茲就兩造爭執事項分述如下， 經查：
㈠系爭買賣是否成立？買賣價金究為453萬元？或600萬元？
上訴人甲○○固辯稱上訴人上訴人丙○○資金不足，始信託登記予上訴人甲○○，迄今無人應買，依民法第354條必須支付買賣價金規定，系爭買賣不成立，故無優先承買權可言等語。惟按「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。」，民法第345條定有明文。準此規定，可知買賣雙方就標的物及價金互相同意時，買賣契約即為成立，並不以實際支付價金為成立要件，未給付價金者，僅生債務不履行問題，當無影響本件上訴人間買賣契約之成立。惟被上訴人主張上訴人甲○○於94年1月25日以453萬元之代價將系爭土地出賣予丙○○，無非以上訴人間就系爭土地之登記文件即彰化縣彰化地政事務所以94年彰資字第52950號收件之土地登記申請書及土地增值稅繳款書記載為據，而該453萬元係以當年公告現值乘總面積為計算，俾作為繳納土地增值稅，乃業界之慣例，為法令所許可等情，經證人即承辦代書丁○○在原審審理中證述屬實（見原審卷13
2、133頁）；衡情，既有公告現值以作為繳納增值稅及徵收補償發放之標準，則亦承認另有不同之市價，況政府機關徵收補償發放尚加計公告現值四成，而上訴人甲○○於97年7月2日辯論期日亦辯稱「不可能用公告地價買賣的」（見原審卷第113頁），是上開書證不足以證明係上訴人間就系爭土地之真正買賣契約；蓋買賣價金之交付及土地之移轉為買賣最重要之要素均未明白約定，被上訴人空言否認證人丁○○之證詞，尚不足取，是該453萬元顯非上訴人間之真正買賣價格，已不足為上訴人不利之證據；而上訴人甲○○於原審首次言詞辯論期日即陳稱：「系爭土地是祖產，我是以600萬元賣給丙○○」等語（見原審卷第85頁背面），親筆之書信復主張「84年想於新莊開業，為免於搬遷，準備購置店面，但苦於錢不夠，貸款太多，壓力也大，商量暫時賣給她（即上訴人丙○○）600萬，因是祖產，將來有錢再贖回，她也答應於我，但以每月5萬分期給付，卻因過戶之後，他的錢另行他用而分文未付，稅也繳了，於是再行信託回來，於是才有後面賣了土地又信託回自己的事」等語，並提出94年4月2日由在證人丁○○見證下所訂立之信託契約書影本乙件為證（見原審卷93至95頁），該信託契約書第3條第2款載明「受託人得在買賣價金新台幣陸佰萬元以上不經委託人同意出售信託財產或變更管理方式」，又載明「立同意書人丙○○於民國94年1月25日向上訴人甲○○小姐承購土地座落彰化市○○○段過溝子小段131地號建0.0302公頃土地壹筆，承購價為新台幣陸佰萬元」等語，二者互為參酌，足見上訴人間就系爭土地之買賣價金確為600萬元，且該600萬元是賣清的，增值稅及過戶的規費由上訴人丙○○負擔，又上訴人甲○○得向上訴人丙○○贖回系爭土地，業有買賣契約書一紙在卷可稽。
㈡被上訴人是否得行使優先承買權？
按「租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。承租人出賣房屋時，基地所有人有依同樣條件優先承買之權。前項情形，出賣人應將出賣條件以書面通知優先承買權人。優先承買權人於通知達到後10日內未以書面表示承買者，視為放棄。出賣人未以書面通知優先承買權人而為所有權之移轉登記者，不得對抗優先承買權人。」、「基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人。」，土地法第426條之2、土地法第104條各定有明文。惟其所謂之「優先購買權」，即學說上所稱之「先買權」或「先買特權」，該權利係指於所有人將其基地或房屋出賣與第三人時，有先買權者得以意思表示，使該所有人依移轉於第三人之「同樣條件」將該基地或房屋之所有權移轉與自己，而自己負有給付該所有人原與第三人所約定代價義務之權而言。是土地法第104條第2項所稱之「出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人」者，必以優先購買權人經以與基地或房屋所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件向第三人為購買基地或房屋之意思表示後，原與第三人間以買賣為原因而成立之物權移轉行為，始對該優先購買權人不生效力。若該優先購買權人未依上開同樣條件依法行使優先購買權者，該物權移轉行為即非當然不得對抗該優先購買權人（最高法院87年台上字第10號判決參照）。準此，土地承租人如依民法第426條之2、土地法第104條規定行使優先購買權時，必須以優先購買權人經以與基地所有人和該第三人間所訂買賣契約或第三人承諾之同一買賣條件，行使優先購買權，始生效力。否則，基地所有人和該第三人間所為物權移轉行為即非當然不得對抗優先購買權人。本件被上訴人既向上訴人甲○○承租系爭土地建築房屋，且上訴人甲○○出賣系爭土地時未通知被上訴人，則被上訴人本於前開規定，自得對於上訴人主張優先承買權，惟上訴人間就系爭土地，於94年1月21日所訂立買賣契約書，其買賣價款600萬元，買賣所有權移轉契約書印花稅、契稅鑑證費及登記費及土地增值稅由買方負擔，登記名義人為買方，不得為他人，買方同意10年內，賣方如有能力購回時，依出售價含全部稅費同意賣方購回，並同意在約定期間內不得出售，否則願意賠償賣方，此有不動產買賣契約書影本一件附卷為證（見本院卷第23至26頁），並經證人丁○○到庭結證屬實（見本院卷第38至40頁），嗣上訴人於97年10月31日檢附不動產買賣契約書影本1件，向被上訴人催告於10日內以書狀向上訴人甲○○表明是否願依上開不動產買賣契約書之同一條件，優先向上訴人甲○○購買系爭土地，如逾期不同意該條件，於法即生失權之效果，嗣被上訴人以存證信函覆表示「台端於上訴理由狀所附之不動產買賣契約書壹紙，係於第1審判決後所虛構之契約書，自非真正，又該契約書上所虛訂價金600萬元，根本即非事實，顯不足參酌。
準此，台端另通知以價金600萬元向本人為通知云云，自不能發生依優先購買權通知之效力」等情，此有存證信函影本一件為憑（本院卷卷第54至55頁，被上訴人固稱該不動產買賣契約書係屬事後在本院所提出，依民事訴訟法第447條不得提出新攻擊、防禦方法云云，惟上訴人甲○○在原審已經表示系爭買賣價格為600萬元，原審未行使闡明權曉諭上訴人甲○○提出，即有未洽，本院認為係補充上訴人甲○○在第一審之防禦方法，合乎該條第1項第3款之規定，尚非新防禦方法，被上訴人此點抗辯，尚非有理。是被上訴人既不同意與上訴人間就系爭土地買賣之同一條件購買，則其請求優先購買即非有理由。
㈢被上訴人請求上訴人塗銷上訴人間所有權移轉登記，是否於
法有據？被上訴人請求優先購買系爭土地既無理由，則其請求塗銷上訴人間所有權移轉登記，亦無依據。
五、從而，被上訴人依民法第426之2、土地法第104條等規定，即本於行使優先承買權之法律關係，請求塗銷上訴人間所有權移轉登記，為無理由，不能准許，原審未加詳察，而為上訴人敗訴之判決，於法尚有未洽，自屬不能維持。上訴論旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，非無理由，爰判決如主文所示。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後於判決之結果並無影響，爰不再贅詞論列。
據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 林陳松
法 官 古金男法 官 鄭金龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 姚錫鈞中 華 民 國 98 年 4 月 1 日
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