臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上字第391號
上訴人即附帶被上訴人 籐原農業企業股份有限公司兼 上法定代理人 甲○○上二人共同訴訟代理人 周進文 律師被上訴人即附帶上訴人 丁○○訴訟代理人 龔正文 律師複 代理人 辛○○
陳宏盈 律師訴訟代理人 許桂挺 律師上列當事人間請求返還房屋事件，上訴人對於民國97年10月08日臺灣臺中地方法院96年度訴字第2397號第一審判決提起上訴，被上訴人並為附帶上訴，本院於98年03月18日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文原判決關於主文第一項命上訴人即附帶被上訴人籐原農業企業股份有限公司應將坐落於臺中縣○○鄉○○段六六三之七地號土地，及坐落其上門牌號碼為臺中縣○○鄉○○村○○路水頭巷二五之二號，如附圖所示Ａ部分，面積三十七點七三平方公尺，及如附圖所示Ｂ部分，面積一千一百三十一點五七平方公尺之建物，予以拆除，返還被上訴人即附帶上訴人部分及該部分假執行之宣告，暨訴訟費用之裁判廢棄。
上開廢棄部分，上訴人即附帶被上訴人籐原農業企業股份有限公司應將座落台中縣○○鄉○○段六六三之七地號土地，及坐落其上門牌號碼為臺中縣○○鄉○○村○○路水頭巷二五之二號，如附圖所示Ａ部分，面積三十七點七三平方公尺，及如附圖所示Ｂ部分，面積一千一百三十一點五七平方公尺之建物，予以騰空後返還予被上訴人即附帶上訴人。
上訴人之上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由上訴人即附帶被上訴人負擔五分之三，餘由被上訴人即附帶上訴人負擔。
本判決第二項於被上訴人即附帶上訴人以新臺幣捌拾萬元供擔保後，得假執行；但上訴人即附帶被上訴人籐原農業企業股份有限公司以新臺幣貳佰參拾玖萬玖仟零伍拾伍元為被上訴人即附帶上訴人預供擔保後，得免為假執行。
事 實
一、上訴人即附帶被上訴人聲明求為判決：上訴部分㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔；附帶上訴答辯部分㈠被上訴人之附帶上訴駁回。㈡附帶上訴之訴訟費用由被上訴人負擔。其陳述除與原判決記載相同者予以引用之外，另補稱：
㈠上訴人籐原農業企業股份有限公司就系爭房屋並無事實上處
分權。經查，系爭建物係未保存登記建物，自無建物登記簿之可窺知所有權人，且系爭建物並非由籐原公司所興建，籐原公司非原始取得系爭建物所有權之人，從而，被上訴人請求上訴人籐原公司拆除系爭建物，首應審酌上訴人籐原公司就系爭建物究有無事實上處分權。原審認定上訴人籐原公司就系爭建物有事實上處分權，無非係以：「系爭房屋係訴外人乙○○即丙○之子於92年間所興建，用以經營民宿，惟僅興建至有簡易之地基及柱子，尚未達足以遮風避雨及得作為經濟上交易客體之程度，嗣由被告甲○○夫婦應訴外人乙○○之請求陸續投入資金繼續興建，雙方協議設立被告籐原公司，並以各自投入之資金作為股權金額，系爭房屋則作為被告籐原公司資產等事實，業據其提出被告籐原公司95年12月18日股東臨時會會議紀錄及工程請款單據在卷可憑，參以94年11月30日被告籐原公司與訴外人乙○○、吳均能訂定之農地租賃契約，其中租賃標的包括系爭房屋以觀，應堪認定系爭房屋係訴外人乙○○與被告甲○○夫婦共同出資興建原始取得所有權，嗣再作價投資款轉讓予被告籐原公司，被告籐原公司對系爭房屋有事實上處分權應堪予認定」云云。然查，系爭房屋係由乙○○及甲○○夫婦陸續投入資金雇工興建完成，並約定以系爭房屋等各自作為籐原公司股東之出資，但籐原公司設立之時，系爭建物等地上房屋尚未全部完成，因此，94年11月30日籐原公司乃先以承租方式，與訴外人乙○○、吳均能訂定農地租賃契約（租賃標的包括系爭建物），由上訴人籐原公司承租系爭建物迄今。否則，如系爭建物等房屋已因充為乙○○及甲○○夫婦之出資，當無須再以上開租賃契約書約定由上訴人籐原公司承租，其理甚明。因乙○○遲遲無法就包含系爭建物在內之所有建物合意充為上訴人籐原公司之資本，並因可歸責於乙○○之事由，遭第三人查封，就此，上訴人籐原公司請求乙○○賠償，此有台中地院民事判決書影本可稽，依該判決意旨，乙○○尚未將包含系爭建物在內之地上建物合意充為上訴人籐原公司資本，從而，原審認定上訴人籐原公司就系爭建物有事實上處分權，即有違誤。
㈡系爭土地原所有權人丙○有將系爭土地出租予上訴人籐原公
司。原審認定上訴人籐原公司並未承租系爭土地，係以訴外人乙○○於臺中地方法院檢察署96年度調偵字第444 號傷害案件偵查中結證稱：「丁○○從93年就向我父親買這個土地，因為法令關係沒有辦法賣，於94年06月（應為96年04月）登記於丁○○，在此之前我於96年02月13日出租我及兒子及丙○所有的663-7土地給籐原公司，663-7前手是丙○，就是我父親，丙○他現在已經92歲了，同意書上的簽名是我簽的，丙○自始至終都不知道該土地被我出租給籐原公司」等語為據。然依被上訴人於原審所提買賣契約書影本，其內容為被上訴人向丙○買受663-7 號土地及地上建物，該買賣契約書係由乙○○代理丙○而簽立，甚且向台中縣稅捐稽徵處辦理房屋稅名義人變更登記，亦係由乙○○代理丙○辦理，顯見丙○就該663-7 號土地有授與乙○○代理權，而丙○既授權乙○○處理系爭土地之相關事宜，乙○○自屬有權代理丙○訂立該同意書，該同意書縱使非丙○所親自書寫或丙○事先不知有該同意書存在，丙○亦應負授權人之責任。且丙○既授權乙○○訂立該買賣契約書，縱使丙○未授權乙○○訂立上開同意書，此依表現代理之規定，丙○亦應負授權人之責任。
㈢查上訴人係於系爭房屋所在園址經營「虎家庄長壽園區」，
該「虎家庄」之起源係為發揚丙○所研創之「台灣義虎武術」，因丙○自幼即嗜喜武藝，精研武虎另成一格，幾十年來在台灣非常出名，長久以來在鄉間教導武學，而於上開「虎家庄」成立後，丙○每天下午七時至九時在「虎家庄長壽園區」教導武術，此有上訴人於原審所提出之相關報紙雜誌報導可稽。而除上開報導外，上訴人經營「虎家庄長壽園區」時，有拍攝相關宣導影片，丙○亦於該影片中親身說明，而拍攝地點即在系爭房屋外，而丙○實際上居住之處所為毗鄰「虎家庄長壽園區」，上訴人經營「虎家庄長壽園區」或興建系爭房屋，丙○從頭至尾全然知悉，如丙○不同意上訴人興建及使用系爭房屋，早應提出異議，丙○更不可能於上開影帶中現身說明，從而，丙○對於上訴人興建系爭房屋顯有同意。退步言之，丙○當時縱未同意，丙○明知乙○○同意上訴人興建系爭房屋，亦應負表見代理之授權人責任。
㈣再本件應有民法第425-1 條規定之適用。查「土地及其土地
上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第四百四十九條第一項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」（民法第425-1 條）。是以，土地及其土地上之房屋本同屬一人所有，如因讓與行為而相異所有權人時，土地與房屋所有權人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。依上開買賣契約書，出賣人為丙○，而買賣標的物除系爭土地外，亦包含系爭房屋，此應可認定系爭房屋原有面積範圍（即甲○○夫婦投入資金完成興建前，系爭房屋已完成之100 坪左右面積），應屬丙○所有（被上訴人提起本件請求，亦主張系爭建物為丙○所有）。又系爭土地係被上訴人向丙○所購買，而系爭房屋原有面積亦屬丙○所興建，則該部份自有民法第425-1 條規定適用，系爭房屋占有系爭土地有租賃契約關係之存在，並非無權占有，被上訴人自無權訴請上訴人拆除。
㈤本件有民法第796 條規定之適用。按「土地所有人建築房屋
逾越疆界者，鄰地所有人如知其越界而不即提出異議，不得請求移去或變更其建築物。但得請求土地所有人，以相當之價額，購買越界部分之土地，如有損害，並得請求賠償」，此為民法第796 條所明定。承上，於甲○○夫婦投入資金完成興建前，系爭房屋已完成之面積有100 坪左右，其後，甲○○夫婦應乙○○之請求，陸續投入資金5500萬元，用以完成系爭房屋，將系爭建物由原100坪左右，擴充為300坪左右之現有規模。甲○○夫婦出資雇工完成系爭建物，係因上訴人籐原公司就坐落台中縣○○鄉○○段663-3、663-4、663-
5、663-6土地有租賃契約存在，甲○○夫婦及上訴人籐原公司使用該承租土地興建系爭房屋，此由系爭房屋係分別坐落於系爭土地及663-6 土地上，自可明之。則甲○○夫婦於承租土地上興建系爭房屋，系爭房屋興建縱使有越界而使用系爭663-7 土地之情形，但當初完成系爭建物時，丙○對此知之甚明而未反對，此依民法第796 條規定，丙○或自丙○取得系爭土地之被上訴人，皆不得請求拆除該部分之房屋。
二、被上訴人即附帶上訴人聲明求為判決：答辯部分㈠對造上訴人之上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由對造上訴人負擔；附帶上訴部分㈠原判決不利附帶上訴人部分廢棄。㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人應將座落台中縣○○鄉○○段○○○○○ ○號、面積1599.37 平方公尺之土地及其上門牌號碼台中縣○○鄉○○村○○鄰○○路水頭巷25-2號，如附圖所示A 部分，面積37.7平方公尺之建物及如附圖所示B部分，面積1131.57平方公尺之建物騰空後返還予附帶上訴人。㈢第一、二審訴訟費用由附帶被上訴人負擔。㈣附帶上訴人願供擔保，請准予宣告假執行。其陳述除與原判決記載相同者予以引用之外，另補稱：
㈠本案系爭未保存登記建物，係附帶上訴人丁○○所有。系爭
建物係93年間，附帶上訴人與訴外人乙○○，原欲共同經營「長壽村休閒農場」，由乙○○提供其父丙○所有之台中縣○○鄉○○段○○○○○ ○號，由附帶上訴人出資，乙○○雇工所興建。系爭建物於94年初興建完成後，因乙○○無力經營農場，而附帶上訴人出資興建之前開建物又已完成，附帶上訴人騎虎難下，只得於94年09月28日向乙○○之父丙○購買系爭建物所座○○○鄉○○段○○○○○ ○號土地，以使土地與所興建之建物所有人歸於一致。上述有乙○○出面雇工興建之單據可資為憑。另有關上述事實過程，亦有證人乙○○、己○○、戊○○、庚○○可以證明。依證人己○○、戊○○、庚○○於本審之證詞，足證系爭建物於93年5、6月間即已興建完成。另依附帶上訴人與訴外人乙○○於93年01月05日之合約書益可證，係由附帶上訴人出資委託乙○○代建屬實。系爭建物既為附帶上訴人所出資興建，自由附帶上訴人原始取得建物所有權，附帶被上訴人占有系爭建物，對附帶上訴人言，既無占有本權，依民法第767 條之規定，自應將其無權占有之土地及系爭建物騰空返還附帶上訴人。
㈡附帶被上訴人雖主張系爭建物係由乙○○與甲○○夫婦陸續
投入資金興建完成云云。惟查：甲○○係於94年12月19日，方以「長壽村岩浴休閒農場」之名義，取得「休閒農場登記許可證」，而依許可證登記之內容，其申請之範圍係僅含台中縣○○鄉○○段663-3、663-4、663-5、663-6等四筆土地。並不包括本件系爭建物座落之663-7 地號土地在內。再依台中地方法院民事執行處97年12月11日函之附表有關門牌號碼為「台中縣甲后路水頭巷25號及25-2號」之門牌，其中座○○○鄉○○段663-3、663-4、663-5、663-6土地上之建物即有編定建號為60、60-1、69、70、74、75、77、78等八個建物。而座落屬附帶上訴人所有之永豐段663-7 地號之建物其建號則為76號。另座落乙○○所有永豐段662 地號之土地上建物其建號則為72號。由上可知藤原公司所申請經營之虎家庄農場僅係永豐段663-3、663-4、663-5、663-6四筆土地及其上八個建物，原即未包含丁○○所有之663-7 地號土地及其上建號76號建物與乙○○所有之662 地號土地及其上建號72號建物。
㈢附帶被上訴人於原審欲證明本件系爭建號76號建物，係由其
出資興建之單據均在94年間，參照前揭證人己○○、戊○○、庚○○之證詞，本件系爭建物既係於93年5、6月間即已興建完成，則本件系爭建物自非如附帶被上訴人所主張係由其所出資興建無疑。其所出資興建者應係前述另八個建號之建物。又誠如前述附帶被上訴人所提出主張興建房屋之單據，均約於94年2月至9月間，而藤原公司係於94年9月5日設立登記，且藤原公司向吳均能及乙○○租用永豐段663-3、663-4、663-5、663-6四筆土地係在94年11月30日，可知甲○○夫婦與乙○○係於94年2月至9月間於上開四筆土地先興建建物後，再成立藤原公司，而後由於藤原公司設立後再由藤原公司承租所興建其建物座落之土地。
㈣依甲○○夫婦先興建建物、後設立藤原公司而後承租建物座
落土地之過程而言，倘本件系爭坐落663-7 地號土地之建物，依附帶被上訴人之主張，係由甲○○夫婦與乙○○出資興建，則其所設藤原公司於94年11月30日承租土地時豈有不一併承租663-7 地號土地之理？足見附帶被上訴人之主張根本與事實不符。再由原審卷46頁即94年11月30日藤原公司承租前開四筆土地之「農地租賃契約」，期租賃期間係自94年12月1日起至109年11月30日止並不包含建物，每月租金為一萬元。而附帶被上訴人所提原審卷第49頁之同意書承租之標的則擴及663-7 之土地及全部土地上之建物，租金竟亦同為每月一萬元，衡諸常情豈有是理？徵詢證人乙○○，其自94年12月01日迄今藤原公司從未依約給付過租金，則乙○○又豈會於96年02月13日簽立同意書擴張租賃標的物？況參照附帶被上訴人所提原審卷第50頁，即藤原公司95年12月18日臨時股東會紀錄，其中案由三之決議，已記載「附屬於地上之建築物及地上之動產、不動產及其改良之產權及使用權確定為藤原農業企業股份有限公司投資建設，產權應歸公司所有」，則藤原公司又豈會嗣後於96年02月13日要求乙○○簽立同意書，同意出租土地上之建物之理？故關於原審卷第49頁之同意書及第50頁之股東會記錄之內容顯與常情有違，附帶上訴人爰否認其形式真正及實質真正。
㈤上訴人主張系爭663-7 土地係吳藤出租予上訴人云云。惟上訴人自始未能證明原審卷第49頁之同意書係由吳藤所簽立。
況乙○○於本審亦明確證述系爭同意書上吳藤之簽名係由其所簽立，吳藤自始不知系爭土地由其出租予籐原公司。上訴人雖主張有關附帶上訴人與吳藤間就系爭663-7 號土地之買賣契約及系爭房屋稅籍名義人之變更登記均係吳藤授權乙○○所代理簽訂及辦理，依此認吳藤也有授權乙○○處理系爭土地相關事宜，而主張乙○○自屬有權代理吳藤訂立該同意書，或至少成立表見代理云云。然查：1.證人吳藤及乙○○均已明確證述，吳藤並未授權同意乙○○將系爭土地出租予上訴人，遑論有何其他處理土地事宜之概括授權？上訴人主張有此概括授權應負舉證之責。2.有關乙○○代理吳藤與附帶上訴人訂立土地買賣契約及辦理房屋稅籍登記之事，係屬附帶上訴人與吳藤及乙○○間契約之訂定及履行，係發生於附帶上訴人與吳藤、乙○○間，此事實，如非參與其事者，並無從知悉。其既未彰顯於外。則上訴人又何得能據此信賴乙○○有代理權，從而主張表見代理？反之，倘上訴人於乙○○簽立同意書已然知悉其曾代理吳藤簽訂系爭土地買賣契約及變更房屋稅籍登記，然上訴人既已知悉系爭土地已為附帶上訴人所買受，系爭建物亦已辦理稅籍登記為附帶上訴人，則其顯已知悉乙○○甚至吳藤已然無權再將系爭土地出租予上訴人，卻仍令乙○○簽立同意書，是上訴人自已明知或可得而知乙○○無代理權，依民法第169 條但書，其自無更主張表見代理之餘地。3.再系爭虎家庄長壽園區，範圍廣大，已如前述，而上訴人申請及向乙○○承租為虎家庄園區使用者，係其他土地及其他建物，並不包含本件系爭663-7 號土地及建物。則上訴人主張若吳藤不同意上訴人興建及使用系爭房屋應早提出異議，否則應負表見代理責任云云，自屬無稽。蓋吳藤於94年09月28日與附帶上訴人訂立土地買賣契約時，已與附帶上訴人明確約定土地上之建物歸附帶上訴人所有，並配合辦理稅籍變更，其主觀上既已將土地出售予附帶上訴人，建物部分亦明確歸屬附帶上訴人所有，則其又豈會對系爭土地及其上建物之使用有何異議？況如上所述，該園區廣大、房舍眾多，以吳藤90餘歲之老人，又豈能一一分辨何者為出售予附帶上訴人者，何者為出租予籐原公司使用呢？是上訴人主張吳藤未表示不同意，即應負表見代理責任云云，自屬無據。
㈥本件並無民法第425之1條規定之適用：本件系爭663-7 號土
地，原屬吳藤所有，系爭建物則屬附帶上訴人所有（其土地買賣契約將之列為買賣標的，本意係明確定其歸屬），並非同屬一人所有，並無民法425之1條之適用。上訴人於此項理由既自認土地及建物本為吳藤所有，並主張96年02月13日，乙○○代吳藤簽立同意書時，系爭建物已由吳藤出租予上訴人，則上訴人自得就系爭663-7 號土地主張民法第425之1條云云。惟上訴人此自認之事實，系爭建物既為吳藤所有，則94年09月28日，吳藤與附帶上訴人簽立系爭土地買賣契約時，將系爭建物之事實上處分權移轉予附帶上訴人，則縱退萬步言，96年02月13日，其再同意將系爭建物出租予上訴人，其亦無權將系爭建物交付予上訴人占有使用，依債之相對性，即上訴人對附帶上訴人仍屬無權占有。
㈦本件亦無民法第796條規定之適用：系爭663-7號土地面積為
1599.37平方公尺，系爭建物面積為918.5平方公尺，系爭建物座落面積占土地總面積達60% 以上，並非越界問題，且系爭建物亦非上訴人所有，自無民法第796條之適用。
理 由
一、被上訴人主張：坐落臺中縣○○鄉○○段○○○○○ ○號、面積1599.37 平方公尺之系爭土地及其上未辦理建物保存登記，門牌號碼為臺中縣○○鄉○○村○○路水頭巷25-2號之系爭房屋建物，經實測結果包括如附圖所示A部分，面積37.73平方公尺及B部分，面積1131.57平方公尺，均係被上訴人丁○○所有。該系爭建物係93年間，被上訴人欲與訴外人乙○○共同經營「長壽村休閒農場」，而由乙○○提供其父丙○所有之台中縣○○鄉○○段○○○○○ ○號土地，由被上訴人出資，乙○○雇工所興建。系爭建物於94年初興建完成後，因乙○○無力經營農場，而被上訴人出資興建之前開建物又已完成，附帶上訴人騎虎難下，只得於94年09月28日向乙○○之父丙○購買該系爭建物所座落之663-7 地號土地，以使土地與所興建之建物所有人歸於一致。系爭房屋已於95年02月間以被上訴人名義向稅捐稽徵機關辦理房屋稅籍登記，以被上訴人為房屋稅納稅義務人，而系爭土地則因法令限制，至96年04月20日方辦妥所有權移轉登記為被上訴人所有。因系爭建物既為被上訴人所出資興建，自由被上訴人原始取得建物所有權。惟系爭房屋及系爭土地現均為上訴人籐原農業企業股份有限公司占用中，籐原公司不論與被上訴人之前手即訴外人丙○或被上訴人間，均無租賃關係存在，籐原公司即為無權占有。為此乃依民法第767 條之規定及最高法院41年台上字第27號判例之見解，訴請上訴人籐原公司應自系爭房屋遷出連同系爭土地騰空返還予被上訴人，上訴人籐原公司、甲○○並應連帶給付被上訴人489,965 元及其法定遲延利息，及自97年07月21日起至籐原公司自系爭房屋遷出連同系爭土地騰空返還予被上訴人之日止，按月給付被上訴人32,664元及其法定遲延利息（先位請求），或將系爭房屋拆除後將系爭土地騰空返還予被上訴人（備位請求）。原審依被上訴人備位請求判命上訴人籐原公司應將系爭土地及將系爭房屋拆除後將系爭土地騰空返還予被上訴人，上訴人籐原公司、甲○○並應連帶給付被上訴人23,991元及自97.08.22起至清償日止按年利率5%計算之利息，及自97.07.21起至籐原公司履行將系爭土地及將系爭房屋拆除後將系爭土地騰空返還予被上訴人之日止，按月連帶給付被上訴人1599元，及各自每月22日起至清償日止按年利率5%計算之利息。而駁回被上訴人其餘之訴。
二、上訴人則以：被上訴人主張依民法第767 條規定訴請上訴人遷讓系爭房屋，自應就其為系爭房屋所有權人之事實負舉證責任。縱被上訴人登記為系爭房屋之納稅義務人，惟房屋稅籍之變更與否，與房屋所有權之移轉無涉，更非房屋所有權移轉之要件（最高法院79年度台上字第875 號判決參照），自不得僅憑被上訴人為系爭房屋之納稅義務人，即認被上訴人就系爭房屋有所有權。查系爭房屋及坐落於臺中縣○○鄉○○段663-3、663-4、663-5、663-6地號土地上之地上建物，實均係訴外人乙○○即丙○之子於92年間所興建，用以經營民宿，惟僅興建至有簡易之地基及柱子，尚未達足以遮風避雨及得作為經濟上交易客體之程度，訴外人乙○○即無資金可投入繼續興建，乃向上訴人甲○○夫婦請求參與投資。上訴人甲○○夫婦乃應訴外人乙○○之請求，陸續投入資金約5,500 萬元，而就訴外人乙○○前已投資興建之部分，雙方則合意作價650 萬元。為使投資能長久經營，雙方協議設立籐原公司，並以各自投入之資金作為股權金額，並於94年09月05日申請設立籐原公司，含系爭房屋在內之上揭地上物，則作為上訴人籐原公司資產。嗣含系爭房屋在內之上揭地上物陸續完工後，因該等地上物係坐落於訴外人乙○○及訴外人丙○所有之系爭土地上，因土地部分並非出資範圍，為使含系爭房屋在內之上揭地上物取得對基地之合法占有權源，上訴人籐原公司爰先於94年11月30日就為訴外人乙○○及吳均能所有之土地部分，與訴外人乙○○訂定租賃契約，再於96年02月13日就訴外人丙○所有之系爭土地部分，以簽訂同意書之方式，亦將其納入承租範圍內。被上訴人雖否認該同意書之真正，主張係訴外人乙○○無權代理丙○所簽定，惟依被上訴人所提出之買賣契約書，被上訴人向訴外人丙○買受系爭土地及建物時，係由訴外人乙○○代理丙○簽定，顯見丙○就系爭土地已授予訴外人乙○○代理權，是該同意書縱非丙○親自書寫或事先不知有該同意書之存在，丙○亦應負授權人之責任，該同意書仍為有效。又上訴人籐原公司係於系爭房屋所在園址經營「虎家庄長壽園區」，訴外人丙○每天均在園區內教導武術，且丙○實際上居住之處所即毗鄰「虎家庄長壽園區」，是上訴人籐原公司在丙○所有之系爭土地上興建系爭房屋，丙○自始即知悉，倘丙○不同意上訴人籐原公司於伊所有之系爭土地上興建系爭房屋，早應提出異議，亦不可能在上訴人籐原公司於系爭房屋所在之「虎家庄長壽園區」內教導武術，故丙○亦應負表見代理之授權人責任，上訴人籐原公司自有占用系爭土地之合法權源，不因系爭土地嗣後轉讓為被上訴人所有而受影響等語，資為抗辯。並對原審所受敗訴判決部分聲明不服而提起上訴。被上訴人則附帶上訴請求判命上訴人即附帶被上訴人應將系爭土地及其上系爭建物騰空後返還予被上訴人即附帶上訴人。
三、兩造前揭主張及抗辯，對於本件系爭坐落於臺中縣○○鄉○○段○○○○○○號、面積1599.37平方公尺之土地，原屬訴外人丙○所有，嗣於96年04月20日移轉登記為被上訴人所有。該系爭土地其上所建系爭房屋未辦理建物保存登記，門牌號碼為臺中縣○○鄉○○村○○鄰○○路水頭巷25-2號，經實測結果包括如附圖所示A部分、面積37.73平方公尺及如附圖所示B部分、面積1131.57平方公尺，被上訴人登記為系爭房屋之納稅義務人，而系爭房屋及土地現均為上訴人籐原公司占有使用中之事實，均為雙方所不爭執。兩造所爭執者，乃系爭房屋之原始起造人究為被上訴人丁○○？抑或上訴人籐原公司承租永豐段663-3、663-4、663-5、663-6土地後，由甲○○夫婦出資興建房屋時，越界使用系爭663-7 土地而興建完成該系爭房屋？上訴人籐原公司占用系爭建物及土地是否有合法權源？爰分析審酌如下：
㈠本件被上訴人於原審起訴時固主張：系爭土地及坐落其上之
系爭房屋原均屬訴外人丙○所有，並於94年09月28日出售予原告。系爭房屋已於95年02月間以原告名義向稅捐稽徵機關辦理房屋稅籍登記，以原告為房屋稅納稅義務人，至系爭土地則因法令限制，待96年04月20日方辦理所有權移轉登記，登記為原告所有。系爭房屋及系爭土地現均為被告籐原公司占用中，惟被告籐原公司不論與原告之前手即訴外人丙○或原告間，均無租賃關係存在，被告籐原公司即為無權占有云云。亦即主張系爭土地及系爭房屋均屬訴外人丙○所有，丙○已將系爭土地及系爭房屋出售予被上訴人，並辦妥系爭房屋稅籍登記及系爭土地所有權移轉登記，該系爭土地及系爭房屋均為被上訴人所有，因上訴人籐原公司無權占有，而訴請騰空遷讓返還。此無非係就系爭土地及系爭房屋之所有權移轉登記及稅籍登記資料而主張。然被上訴人已於本審就該系爭房屋之原始起造人舉證證明實乃其所出資興建，並於系爭房屋興建完成後，為使土地與所興建之建物所有人歸於一致，始向訴外人丙○購買該系爭建物所座落之系爭土地，此可證明被上訴人為系爭房屋之原始起造人。
㈡被上訴人於本審請求傳喚證人乙○○、己○○、戊○○、庚
○○到庭作證，證明系爭房屋係由被上訴人出資委託乙○○雇工代建，並於93年5、6月間興建完成。證人乙○○證稱：
「是丁○○出錢來蓋房子，是在買賣契約前，由丁○○出錢來蓋房子的」、「（買賣契約，為何會記載連同建築物一起賣？）就是因為由他出錢的，所以一起賣的」、「（系爭房子部分，甲○○、陳進德有無付錢該工程款？）「沒有，蓋房子當時，他們還沒有來，我完全不認識」等語；證人己○○證稱：「（土地賣給丁○○，其土地過戶的代書是你承辦的？）是」、「（系爭土地上是否蓋有房子？）有」、「（買賣時，是否有包括系爭房子？）93年間乙○○、丁○○有寫壹份合約書，是由丁○○委託乙○○代建房子的契約書。代建的房子，就是連同土地一起出賣的房子」等語；證人戊○○證稱：「（系爭房子是你蓋的？）是，鋼架屋」、「（是誰委託你蓋的？是何人出錢的？）是乙○○」、「（系爭房子何時蓋的？）92年11月初」、「（蓋到何時？）這工程大約是壹個月的工程」、「（蓋房子時，你是否有看過丁○○？）丁○○常常去」等語；證人庚○○證稱：「92年12月左右，我進去作泥水工程，我是做到93年5 月間。是做裡面有的造牆壁、磁磚、地板等泥水工程」、「（是何人僱用你的？）是乙○○」、「（在做工程時，你是否有看過丁○○？）有看過丁○○，當時乙○○有介紹說丁○○，是出錢的金主」等語（見本審98.1.13.準備程序筆錄）。依上述證人之證言，足證系爭房屋係於92年11月初先由證人戊○○搭蓋鋼架屋，約一個月的工程，再由證人庚○○於92年12月做屋內泥水工程，至93年05月間完成，委託興建人係乙○○，但實際出資者則為被上訴人，且被上訴人也常去工地現場。因系爭房屋由被上訴人實際出資興建，故訴外人丙○出賣系爭土地時，才將該系爭房屋記載為一起出賣屬實。
㈢觀之上訴人在原審所述：「含系爭房屋在內，坐落於臺中縣
○○鄉○○段663-3、663-4、663-5、663-6地號土地（均為訴外人乙○○及吳均能所有）及本件系爭土地上之地上物，實均係訴外人乙○○即丙○之子於92年間所興建，用以經營民宿，惟僅興建至有簡易之地基及柱子，尚未達足以遮風避雨及得作為經濟上交易客體之程度，訴外人乙○○即無資金可投入繼續興建，乃向被告甲○○夫婦請求參與投資」、「被告籐原公司爰先於94年11月30日就為訴外人乙○○及吳均能所有之土地部分，與訴外人乙○○訂定租賃契約，嗣並於96年02月13日就訴外人丙○所有之系爭土地部分，以簽訂同意書之方式，亦將其納入承租範圍內」；並於本審抗辯：「系爭房屋係由乙○○及甲○○夫婦陸續投入資金雇工興建完成，並約定以系爭房屋等各自作為籐原公司股東之出資，但籐原公司設立之時，系爭建物等地上房屋尚未全部完成，因此，94年11月30日籐原公司乃先以承租方式，與訴外人乙○○、吳均能訂定農地租賃契約（租賃標的包括系爭建物），由上訴人籐原公司承租系爭建物迄今」、「依被上訴人於原審所提買賣契約書影本，其內容為被上訴人向丙○買受663-
7 號土地及地上建物，依上開買賣契約書，出賣人為丙○，而買賣標的物除系爭土地外，亦包含系爭房屋，此應可認定系爭房屋原有面積範圍（即甲○○夫婦投入資金完成興建前，系爭房屋已完成之100 坪左右面積），應屬丙○所有（被上訴人提起本件請求，亦主張系爭建物為丙○所有）。又系爭土地係被上訴人向丙○所購買，而系爭房屋原有面積亦屬丙○所興建」、「於甲○○夫婦投入資金完成興建前，系爭房屋已完成之面積有100 坪左右，其後，甲○○夫婦應乙○○之請求，陸續投入資金5500萬元，用以完成系爭房屋，將系爭建物由原100坪左右，擴充為300坪左右之現有規模。甲○○夫婦出資雇工完成系爭建物，係因上訴人籐原公司就坐落台中縣○○鄉○○段663-3、663-4、663-5、663-6土地有租賃契約存在，甲○○夫婦及上訴人籐原公司使用該承租土地興建系爭房屋，此由系爭房屋係分別坐落於系爭土地及663-6 土地上，自可明之。則甲○○夫婦於承租土地上興建系爭房屋，系爭房屋興建縱使有越界而使用系爭663-7 土地之情形，但當初完成系爭建物時，丙○對此知之甚明而未反對，此依民法第796 條規定，丙○或自丙○取得系爭土地之被上訴人，皆不得請求拆除該部分之房屋」云云。可知，上訴人亦不諱言，其介入訴外人丙○、乙○○父子事業之經營，係在94年以後，當時在系爭土地上即已建有系爭房屋，只是上訴人辯稱面積僅有約100坪，其後始擴充為300坪左右之現有規模而已。
㈣然在系爭永豐段663-7地號土地上之系爭房屋，早在93年5月
間即已興建完成，因系爭房屋係由被上訴人實際出資興建，被上訴人始向訴外人丙○購買該系爭房屋所坐落之系爭土地，並於買賣契約書中一併將系爭房屋列為買賣標的物，且已辦畢系爭土地及系爭房屋之所有權移轉登記及稅籍登記，詳如前述。而上訴人甲○○係於94年12月19日，方以「長壽村岩浴休閒農場」之名義，取得「休閒農場登記許可證」，依許可證登記之內容，其申請之範圍僅有永豐段663-3、663-4、663-5、663-6等四筆土地，並不包括本件系爭建物座落之663-7 地號土地在內。又上訴人主張興建系爭房屋所提出之單據，均在94年2至9月間，藤原公司亦於94年9月5日設立登記，並於94年11月30日向吳均能及乙○○租用上開四筆土地。倘本件系爭永豐段663-7 地號土地上之系爭房屋，係由上訴人甲○○夫婦出資所興建，何以其後彼等所設藤原公司於94年11月30日承租土地時，未將該系爭永豐段663-7 地號一併承租在內？再系爭663-7號土地面積為1599.37平方公尺，而系爭房屋A部分，面積37.73平方公尺及B部分，面積1131.57平方公尺，更不可能發生如上訴人所稱之「縱使有越界而使用」系爭土地以興建系爭房屋之情形。從而，被上訴人指稱上訴人出資興建者，應係除系爭建物以外，坐落在永豐段663-3、663-4、663-5、663-6等四筆土地上另八個建號之建物，堪信屬實。
㈤至上訴人提出96年02月13日由訴外人丙○簽立之同意書，謂
訴外人丙○已將系爭房屋及土地，以簽訂同意書之方式納入籐原公司承租範圍內乙節，業經訴外人丙○到庭否認有此事實。而丙○之子乙○○亦到庭證明，該紙同意書係其代丙○所簽立，丙○未授權也不知情。姑勿論乙○○代其父丙○簽立該紙同意書，是否獲丙○授權及丙○是否知情，系爭房屋既係由被上訴人實際出資所興建，丙○並非系爭房屋之原始起造人，其就系爭房屋所為處分行為，對真正之原始起造人即被上訴人應不生效力。是以上訴人籐原公司占用系爭建物及土地，顯無合法權源。
四、本件系爭房屋為被上訴人實際出資所興建，被上訴人為原始起造人，被上訴人並為系爭土地之所有權人，而系爭房屋及土地現均為上訴人籐原公司占有使用，又無合法權源，則被上訴人主張依民法第767 條之規定及最高法院41年台上字第27號判例之見解，訴請上訴人籐原公司應自系爭房屋遷出連同系爭土地騰空返還予被上訴人，自屬有據，應予准許。而無權占用他人之物，自占有人方面，依社會通念可能獲得相當於租金之利益。就權利人而言，如無反證，其所受損害自與租金相當，兩者同以租金數額為據（最高法院61年台上字第1675號判例、58年度台上字第3717號判決意旨參照）。又公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責（公司法第23條第
2 項）。是以被上訴人主張基於侵權行為、不當得利返還請求權，請求上訴人籐原公司與其負責人即上訴人甲○○連帶賠償自96年04月21日起至上訴人籐原公司騰空返還系爭房屋及土地之日止，按月給付相當於租金之利益，亦無不合。又無權占用相關建物，其損害金之計算標準，應參酌土地法第105條準用第97條第1項之規定計算，較為客觀公允（最高法院81年度台上字第339 號判決意旨參照）。依土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息10%為限」，所謂以年息10%為限，乃指租金之最高限額而言，並非必須照申報價額10% 計算之，且尚須斟酌房屋之位置、工商繁榮程度、使用人利用房屋之經濟價值、所受利益，彼等關係及社會感情等情事，以為決定（最高法院68年台上字第371 號判例意旨參照）。查系爭土地經原審履勘現場，地處偏遠，周圍亦非繁榮，遂認應以年利率5%計算較為相當，即無不合。而所謂土地之總價額，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，而法定地價，依土地法第148 條規定，係土地所有人依該法規定所申報之地價。原審依系爭土地之申報地價每平方公尺240 元，計算出系爭土地價額為383,849元，再依年利率5%計算自96年4月21日起至97年07月20日止，總計23,991元及其法定遲延利息。
並就未屆期部分，自97年07月21日起至騰空返還日止，按月給付被上訴人1,599 元相當於租金之不得當利及其法定遲延利息，均無不當。被上訴人併為上述請求，亦應予准許。
五、綜上所述，被上訴人先位聲明請求上訴人籐原公司騰空遷讓返還系爭房屋及土地，為有理由，應予准許。原審認被上訴人先位聲明請求為無理由，而判准依被上訴人備位聲明請求，命上訴人籐原公司拆屋還地，即有未合。此部分被上訴人提起附帶上訴，指摘原審判決不當，求予廢棄改判，為有理由，爰將原判決此部分廢棄改判如主文第一、二項所示。並酌定相當擔保，為准免假執行之宣告。而被上訴人主張基於侵權行為、不當得利返還請求權，請求上訴人籐原公司與其負責人即上訴人甲○○連帶賠償自96年04月21日起至上訴人籐原公司騰空返還系爭房屋及土地之日止，按月給付相當於租金之利益部分，原審判命上訴人籐原公司、甲○○應連帶給付被上訴人23,991元及自97.08.22起至清償日止按年利率5%計算之利息，並自97.07.21起至籐原公司履行將系爭土地及將系爭房屋拆除後將系爭土地騰空返還予被上訴人之日止，按月連帶給付被上訴人1599元，及各自每月22日起至清償日止按年利率5%計算之利息，同時為准免假執行之宣告。則核無違誤。是以上訴人籐原公司、甲○○對原審所受敗訴判決聲明不服，上訴意旨求為廢棄原審判決，駁回被上訴人在第一審之訴部分，其上訴為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，被上訴人之附帶上訴一為有理由。依民事訴訟法第449條第1項、第450 條、第463條、第390條第2項、392條第2 項、第79條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 31 日
民事第五庭 審判長法 官 林陳松
法 官 王重吉法 官 古金男以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 詹錫朋中 華 民 國 98 年 4 月 1 日
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