臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上字第93號上 訴 人 丁○○訴訟代理人 張豐守律師複代理人 張淑琪律師被上訴人 美盛建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 黃鼎鈞律師訴訟代理人 陳銘傑律師複代理人 乙○○上列當事人間請求返還價金等事件，上訴人對於民國96年12月10日臺灣彰化地方法院 96年度重訴字第119號第一審判決提起上訴，本院於97年5月13日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：㈠兩造於民國（下同） 96年2月間簽訂不動產買賣契約書，約
定由上訴人購買被上訴人所有坐落彰化縣○○鎮○○段 275、275-4、275-5、275-6、275-7地號土地，及其上彰化縣○○鎮○○段6569、6570、6571、6572、6573建號建物，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○街○○號、38-1號、38-2號、38-3號、38-5號房屋。上訴人已於96年2月16日給付定金新臺幣（下同）100萬元。復於同年 4月10日給付第一期票款200萬元，合計300萬元。
㈡依系爭契約第 3條及「其他約定事項」之約定，本件買賣尾
款係以銀行貸款支付。詎上訴人備齊相關文件向新竹商業銀行北苗分行申請貸款時，始由該行人員告知門牌號碼彰化縣○○鎮○○街 ○○○○號建物，曾於95年5月18日發生「黃朝勤持刀殺死妻子邱惠君」之兇殺案件，為不動產交易上重大瑕疵之「凶宅」，交易價值已嚴重貶損。
㈢民法第354條第1項前段規定，物之出賣人對於買受人，應擔
保其物依第 373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵；同法第 359條前段規定，買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之「價值」、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵，且不以「物質上」應具備者為限，最高法院73年台上字第1173號判例可資參照。而一般民間購屋，無論其為自住或置產投資，倘其房屋曾有人在內橫死，依我國民間習俗，均多退避拒買，是房屋是否曾發生「非自然身故」之情事，自屬房屋交易之重大資訊，影響買受人之承購意願及交易價值甚鉅。此參內政部所核頒之「買賣仲介委託書範本」附件之「不動產標的現況說明書」，將房屋「是否曾發生兇殺或自殺致死」，列為出賣人應負告知及擔保責任事項之一，即可證之。又事業不得為足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為，已如前述，自屬有物之重大瑕疵。且該兇殺案甫於去年發生，被上訴人難諉為不知。尤其上訴人經銀行人員告知前情，特委由證人甲○○向被上訴人查詢，而被上訴人董事朱文種猶誆稱該兇殺案係發生於屋外，而否認該建物為凶宅，益證被上訴人於簽訂系爭契約時已知悉其情，卻故意隱瞞而不告知上訴人，應對上訴人負物之瑕疵擔保責任。準此，上訴人自得依據上開民法第 359條之規定，解除本件契約，並以起訴狀繕本之送達，為解除系爭契約之意思表示。
㈣契約解除時，當事人雙方負回復原狀之義務，由他方所受領
之給付物，應返還之，如其所受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之；解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，此參民法第259條第1款、第2款、第260條之規定即明。且依系爭契約第12條約定：「甲乙雙方應忠誠履行本契約，... 乙方如不履行本契約時，得由甲方解除契約，乙方所沒收之定金及價金應於違約起10日內加倍返還甲方，作為違約賠償金。」本件系爭房屋因有上開重大瑕疵，經上訴人合法解除契約後，上訴人自得請求被上訴人返還其所收取之價金 300萬元，並以被上訴人未忠誠履行告知義務，而依系爭契約第 12條約定，請求被上訴人加倍給付違約賠償金300萬元，合計600萬元。爰求為命被上訴人應給付上訴人600萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行之判決。
二、被上訴人則以：㈠上訴人於訂立系爭契約時對發生兇殺之案件即為知悉，被上
訴人無庸負擔保責任，上訴人自無解除契約之權，理由如下：
⑴本件買賣之價額非依一般市場價格，而係考量上開因素而定
，上訴人於訂約前即已知悉：依兩造所訂系爭契約，契約標的為門牌號碼彰化縣○○鎮○○街○○號、38-1號、38-2號、38-3號、38-5號房屋，為連棟樓高 5層之透天房屋，外觀相同，只是每棟的面積不同，買賣之總價款為5000萬元，並非每一棟1000萬元。而該標的之前向華南商業銀行股份有限公司貸款所設定抵押權擔保債權總金額即達 1億2240萬元，而上訴人所稱之「凶宅」即系爭房屋，其設定之擔保債權總金額亦達 2520萬元，該屋之市價近1600萬元，雙方所訂該5棟房地買賣之總價款為5000萬元，遠低於市價，即係考量上開因素而定，上訴人並非以一般市場價格購買該不動產，故其於洽談此買賣交易時，對於此因素即為知悉。又依被上訴人所提出之土地謄本觀之，系爭員林段275地號公告現值為1019萬6032元，系爭員林段275-4地號公告現值為 945萬7252元，系爭員林段275-5地號公告現值為902萬4000元，系爭員林段275-6地號公告現值為 871萬9984元，系爭員林段275-7地號公告現值為853萬0040元，以上5棟房屋坐落土地之全部公告現值計算則為4592萬7303元，已接近本件買賣總價金5000萬元，以上尚不包含 5棟房屋之價值，故系爭5筆房屋及5筆土地之價值遠超過5000萬元之價值，若非曾發生兇殺案件，被上訴人不可能以此低價出售。再者，上訴人購買系爭房地所費不貲，其必事先查明屋況，詢問鄰人，兩造於 96年2月簽訂契約，距系爭房屋發生兇殺案之時間 95年5月18日甚短，該兇殺案不僅鄰里皆知，甚至於整個員林鎮鎮民亦多皆知，被上訴人實無須刻意隱瞞且亦無法隱瞞，故上訴人稱被上訴人故意隱瞞不告知，實與事實不符。
⑵上訴人係借凶宅為由欲達解約及請求返還定金之目的：系爭
契約第3條第2項約定：「買方需於 96年4月30日之前貸款完畢，並同時付款 4700萬元。」其他約定事項中之第3項約定：「若買方無法於 96年4月30日之前貸款完畢，同時支付尾款給賣方，買方同意所支付全部價金，全數給賣方沒收，做為懲罰性違約金，買方不得異議。」而上訴人實係無法於上開期日前取得銀行之貸款支付尾款，因而所支付之定金 100萬元遭被上訴人依約沒收，故上訴人不滿定金遭沒收，始於事後藉買賣標的物為凶宅之由，欲達毀約之正當性，及欲達請求返還已付定金之合理性。
⑶上訴人毀約在先，買賣契約已終止：系爭契約第 2條所增之
A條款規定，甲方未能於96年4月30日前付清全部價款時，本契約書自動終止作廢，甲方不得主張任何權益。且依第 3條第1項規定，上訴人需於 96年4月10日之前給付200萬元。而上訴人雖開立 200萬元之支票，然該支票並未兌現，經查係新開帳戶，且發票日前已有退票記錄，又上訴人並未於96年4月 30日前付清全部價款，依契約之規定雙方買賣契約已終止。被上訴人亦曾發函告知上訴人，然依上訴人於系爭契約上所載之地址發函及其他可知之聯絡住址寄送，均無法送達，若依上訴人所言，其事後始知悉該屋有瑕疵，其必會於 4月30日違約前主動捍衛其權益，為何放任構成違約，導致契約自動作廢，而於近半年後方提起訴頌主張解除契約，其心態顯有可議。
⑷被上訴人無庸返還上訴人所給付之定金：上訴人稱其已給付
300萬元，而請求被上訴人返還所收取之價金300萬元，及加倍給付違約賠償金 300萬元。惟上訴人所述非屬事實，且並無理由，蓋該定金依系爭契約中其他約定事項第 3條規定，上訴人無法於約定期限貸款完畢支付尾款，被上訴人有權沒收做為懲罰性違約金，上訴人不得異議。上訴人已違反契約之約定，故被上訴人無庸返還，且上訴人給付之支票根本未兌現，怎會有代物清償之問題。證人戊○○是說其以為玩具店被警察查緝，根本沒有提到青少年鬥毆，而且從隔天從媒體就得知是先生殺妻的事件，證人甲○○所言根本不實，其餘二位證人所言實在，沒有意見等語資為抗辯。並聲明：駁回上訴人之訴，如受不利判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人就其中 200萬元敗訴部分聲明不服（其餘 400萬元及遲延利息敗訴部分已經確定），求為判決㈠原判決關於駁回上訴人後開第 2項之訴，及該部分假執行之宣告並訴訟費用之裁判均廢棄。㈡上開廢棄部分，被上訴人應給付上訴人 200萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。㈢願供擔保，請准宣告假執行。被上訴人則求為判決駁回上訴，如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事項：㈠兩造於 96年2月間簽訂系爭契約，約定由上訴人購買被上訴
人所有坐落彰化縣○○鎮○○段275、275-4、275-5、275-6、275-7地號土地，及其上彰化縣○○鎮○○段 6569、6570、6571、6572、6573建號建物，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○街○○號、38-1號、38-2號、38-3號、38-5號房屋。雙方所訂系爭房地買賣之總價款為5000萬元。
㈡上訴人已給付定金100萬元。上訴人於96年4月10日給付之第
一期票款200萬元已經退票，上訴人並未於96年4月30日前付清全部價款。
㈢系爭38-2號建物曾於 95年5月18日發生先生殺死妻子之兇殺案件。
㈣系爭房屋設定之最高限額抵押權金額為2520萬元。系爭房地尚未交付。
五、兩造爭執事項：㈠上訴人於簽訂系爭契約時，是否已知悉系爭房屋曾於 95年5
月18日發生兇殺案件？㈡上訴人是否有解除契約之權？㈢上訴人並未於 96年4月30日前付清全部價款，則系爭契約於
96年4月30日是否已消滅？被上訴人得否沒收上訴人之100萬元？
六、上訴人主張兩造於 96年2月間簽訂不動產買賣契約書，約定由上訴人購買被上訴人所有坐落彰化縣○○鎮○○段275、275-4、275-5、275-6、 275-7地號土地，及其上彰化縣○○鎮○○段6569、6570、6571、6572、6573建號建物，門牌號碼為彰化縣○○鎮○○街○○號、38-1號、38-2號、38-3號、38-5號房屋，總價金5000萬元。上訴人已於 96年2月16日給付定金100萬元，上訴人於96年4月10日給付之第一期票款200萬元已經退票，另於系爭38-2號建物曾於95年5月18日發生先生殺死妻子之兇殺案件等情，有上訴人提出之不動產買賣契約書、匯款申請書回條、原法院 95年度重訴字第9號刑事判決及被上訴人提出之支票及退票理由單等影本為證，且為被上訴人所不爭執，堪認上訴人此部分之主張為真實。被上訴人另外辯稱上訴人於訂約前即已知悉曾經發生兇殺案件之事實，故總價金始以遠低於巿價之5000萬元出售等語。上訴人則否認訂約前即已知悉。經查，被上訴人抗辯此部分之事實，業據證人即介紹上訴人購買系爭房地之中間人戊○○於原審到庭證稱: 「在簽約前在現場看房子的時候，大約是今年的一月份，我就有跟上訴人講說這個房子有發生過凶案，當時還有一位林先生在場，我是透過林先生才認識上訴人，我本身是住員林，有一天我騎車經過東京便利商店有看到很多警察在場，我以為是電動玩具的事，隔天看報紙才知道有兇殺案，我當時有跟丁○○講這間房子有發生過先生來殺妻子的事，而且當時隔壁鄰居都在講，當時陳先生聽了說哪壹間房子沒有死過人，最後他還是決定付訂金。當初我是跟丁○○先生講凶宅的事，不是跟甲○○講，我沒有提到青少年鬥毆的事情，我講的是先生來殺妻子的事。發生的地點就是在騎樓的地方，他們的騎樓是有用採光罩當牆壁隔起來，我沒有說是在屋裡或屋外」等語。而證人即代書己○○亦到庭證稱當初簽約時有聽到被上訴人對上訴人說因為有瑕疵所以才賠錢在賣，被上訴人說銀行還有七八千萬的貸款才賣上訴人5000萬元等語，足見被上訴人抗辯上訴人於訂約前即已知悉曾經發生兇殺案件之事實等情應可採信。另證人甲○○於原審雖到庭證稱: 「我知道上訴人買員林 5棟房子，我會知道是因為當初上訴人資金不夠找我一起買， 100萬元是我去匯的，會全部買上訴人的名字，是因為合約書只有一份，而且我們都信任對方，我算是暗股，簽約時候我有在現場，房子的價金是陳先生跟仲介談的，... 談價金的時候我沒有在場，但是價金確認之後我知道，..... 跟銀行貸款是我將資料備齊送銀行，我們從新竹商銀北苗分行的業務窗口遞件以後，由新竹商銀的中央審核放款中心決定放貸金額，之後銀行他們建議我們不要碰這個房子，他們是在看過之後告訴我們，銀行沒有告訴我們什麼原因，建議我們自己去查，我們去問別的仲介，仲介建議我們去查凶宅網才發現這個房子有發生過命案，之前我們有問過黃先生這裡發生過什麼事情，他說這裡之前是電動玩具店，門口有發生過青少年鬥毆，曾經發生過事，我們想是在戶外就沒有再去深究，後來我們發現是凶宅有再去跟被上訴人公司的劉小姐談，但她說不用談」等語，惟查，證人戊○○證稱「對甲○○沒有什麼印象，當初我是跟丁○○先生講凶宅的事，不是跟甲○○講，我沒有提到青少年鬥毆的事情，我講的是先生來殺妻子的事」，故證人戊○○顯係對上訴人本人說凶殺案之事，並非對證人甲○○說，則證人甲○○所言之前我們有問過黃先生這裡發生過什麼事情，他說這裡之前是電動玩具店，門口有發生過青少年鬥毆乙節，顯係聽他人所轉述，且與證人戊○○所述不符，自不足採。雖上訴人否認證人戊○○有提到說是先生來殺妻子的事情，主張戊○○有說經過案發現場時他本來以為是電動玩具店的糾紛，這個部分與證人甲○○說法吻合，證人戊○○說其不認識甲○○也沒有接觸，甲○○如果不是透過戊○○得知這個訊息，不可能憑空講出相互吻合的內容云云，惟查，證人甲○○既與上訴人一起購買系爭房地，其本身為暗股，上訴人所付之訂金 100萬元亦為甲○○所匯，顯見甲○○與本件買賣有密切關係，故其證詞自有偏頗之虞，再者甲○○所得知之內容亦可能為上訴人本人所轉述，故上訴人主張甲○○如果不是透過戊○○得知這個訊息，不可能憑空講出相互吻合的內容云云，尚不足採。參以，系爭 5筆土地之公告現值為 4592萬7303元，尚不包含5棟房屋之價格，巿價遠高於5000萬元之事實，業據被上訴人提出土地及建物登記謄本為證，另據證人即代書己○○到庭證稱：「這
5 筆房地，因為它地點在員林市中心而且是 5層樓，如果照市價一間房地大約 1500萬元至2000萬元之間」，故系爭5筆房地之巿價確實顯高於5000萬元，甚至達2倍之多。而系爭5筆房地之巿價既高於5000萬元甚多，被上訴人實無理由僅為如證人戊○○所述為出清手中剩餘的房地，即不顧自身銀行之貸款尚有7、8千萬元，仍以5000萬元賤價拋售，足見被上訴人於出售系爭房地時應已將系爭房地曾發生凶殺案件之事實考量在內，始會低價賣出，而上訴人購買系爭房地所費不貲，於訂約前不可能未探詢當地巿場行情，被上訴人竟願以如此低價賣出，顯有蹊蹺，上訴人不可能不去探詢個中原委。而上訴人訂約前既已知悉系爭房地曾經發生兇殺案件，則買賣契約書內是否一定須記載該項瑕疵，則屬未必，故本院認被上訴人之抗辯較可採信。
七、上訴人以證人戊○○於原審96年11月26日審理時，法官問：「原告有沒有問這個房子為什麼賣那麼便宜？」戊○○答：「我們當初比較沒有討論這個，我在剛開始跟他們談的時候，是指因為美盛已經沒有再推新的案子，是以要結束、清算財產的立場來談這 5間房子要一次處理掉，賣掉。這個事情原告也知道。因為美盛打算要清算了，所以他希望趕快把這房子處理掉，因為他手上也只剩這唯一 5間房子，所以他們就決定以5000萬賣這個房子。」等語。原判決將證人上開證詞，在判決書內略而不提，經上訴人聲請勘驗錄音光碟，發現戊○○確有上開陳述。足證系爭房屋以5000萬元低價出售，乃被上訴人為結束營業、清算財產之考量，並非發生兇案之原因。又同上審理筆錄，法官問證人：你有跟原告講發生什麼樣兇案嗎？證人戊○○未明確答覆法官有告知原告（上訴人）此屋為凶宅。只說其看到很多人在那邊，以及次日報紙登載之事。證人顯未告訴上訴人。另卷內不動產買賣契約書，契約末段訂有特約條款 7項，無一提到有凶宅之事。證人即代書己○○到庭供證：「第二次的時候，買賣雙方就照賣方的條件打契約，我只有聽到有瑕疵。至於他們講的是什麼瑕疵，我沒有聽到。我沒有聽到凶宅的事。」等語。可見賣方並未向買方表示此屋為凶宅。賣方如有表示，自應在契約內註明。契約特約條款有 7項之多，不可能漏未記載。依舉證責任分配法則，自應由被上訴人舉證證明在訂約時，有向上訴人或代書說明此屋為凶宅之事實。查上訴人為投資房地產，買受此房屋，目的在轉售獲利。契約約定現款為 300萬元，餘4700萬元為向銀行貸款，銀行在放款之初對標的物進行估價，以審核可貸放之金額，如發現為凶宅，有可能將來無法賣出，貸款無法收回，銀行即拒絕貸款。本件上訴人向新竹商業銀行北苗分行申請貸款時，該銀行在凶宅網站上發現該房屋為凶宅，拒絕貸款。從上述可知，上訴人絕無明知凶宅而買受之理云云。然查：證人戊○○於原審已明確證稱伊當時有跟上訴人告知這間房子有發生過先生來殺妻子的事，（原審卷第63頁）而被上訴人亦不否認打算清算，手上也剩下系爭 5間房地，證人戊○○亦一併據實告知上訴人，上訴人執此即謂可證明被上訴人未告知系爭房屋是兇宅，不足採取。又兩造既已認知其中一間房地曾發生兇殺案，未特別在買賣契約書或其他特約條款上註明兇宅，並非不可，而代書己○○只聽到有瑕疵，但不知何瑕疵，且買賣雙方未特別要求加註，己○○當然不會自行添加，己○○此舉並無違反交易常情。又上訴人為投資房地產，買受系爭房地，目的在轉售獲利，業據上訴人陳明。上訴人見系爭房地行情不只5000萬元，僅準備現款300萬元，餘 4700萬元欲向銀行貸款，以小博大，賺取價差，其或有可能認為銀行不會查出系爭房地為凶宅，或不知銀行不承作凶宅貸款，然卻被銀行查出而拒絕貸款，在無法繳納房地款應構成違約之情形下，才以系爭房地係凶宅為理由悔約，亦有可能。
八、上訴人又以：証人戊○○在原審証稱：伊於 95年4月間受被上訴人委託仲介，當時被上訴人就開價5000萬元。因當時被上訴人打算結束營業，進行清算，手上只剩系爭 5間房、地，所以決定以5000萬元價格拋售等語。已証實被上訴人係基於出清存屋之目的，低價求售，與該屋有無發生凶案毫無關連。況被上訴人於 95年4月決定賣價時，本件凶殺案尚未發生，益證未將上開因素納入考量。原判決竟認：「被告於出售系爭房地時應已將系爭房地曾發生凶殺案件之事實考量在內」云云，顯為錯誤，與事實不符云云。經查：證人戊○○於原審及本院證詞並無矛盾之處，因原審法官係先問：「你知道被告有這個房子要賣就告訴原告？」只問賣屋之訊息，故證人據實陳述於 95年4月間就聽到這個要賣屋的訊息，但戊○○並未陳述此時即聽聞售價為5000萬元。法官繼又問：
「當初這個價錢是怎麼談的你知道嗎？」只問價錢未問戊○○何時得知價錢為5000萬元。而證人也據實陳述訊息是5000萬元。（本院卷第71頁兩造不爭執之法庭錄音光碟紀錄）證人戊○○於本院則補充說明係於95年5月底或6月初才與被上訴人接觸，且被上訴人是出價每間房地1100萬元至1200萬元，直至 95年12月底或96年1月初時，才介紹上訴人購買系爭房地，最後談妥價錢為每間 1千萬元，（本院卷第65、66頁）是證人戊○○證言並無矛盾之處。
九、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第 373條之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。買受人於契約成立時，知其物有前條第 1項所稱之瑕疵者，出賣人不負擔保之責。買賣因物有瑕疵，而出賣人依前 5條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金。民法第354條第1項前段、第355條第1項、第359條第1項前段分別定有明文。本件上訴人於訂約前既已知悉系爭38-2號建物，曾於95年 5月18日發生「黃朝勤持刀殺死妻子邱惠君」之兇殺案件，仍願意以遠低於巿價之價格購買，依民法第355條第1項規定，被上訴人自不負擔保之責。則上訴人依民法第 359條第 1項規定主張被上訴人應負擔保之責而解除契約，並請求被上訴人給付定金及票款、違約金共 200萬元，自屬無據，不應准許。
十、綜上所述，上訴人提起本訴，請求被上訴人應給付上訴人20
0 萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息，為無理由，應予駁回。其假執行之聲請應併予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
十一、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均與本院前揭判斷無違，毋庸再予一一論述。
十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 27 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 王麗珍中 華 民 國 97 年 5 月 28 日
Ａ