臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上易字第124號上 訴 人 乙○○
丙○○丁○○壬○○○甲○○己○○○戊○○○共 同訴訟代理人 林松虎律師複 代理人 王志中律師共 同訴訟代理人 吳淑芬律師被 上訴人 庚○○
辛○○共 同訴訟代理人 邱垂勳律師上列當事人間請求確認通行權事件，上訴人對於中華民國97年1月23日臺灣彰化地方法院96年度彰訴字第5號第一審判決，提起上訴，本院於97年6月18日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由本件上訴人上訴聲明，求為判決：㈠原判決廢棄；㈡被上訴人
在第一審之訴駁回。被上訴人答辯聲明，求為判決：上訴駁回。又關於被上訴人主張通行坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地部分，該土地原所有權人白福勝業於77年2月6日死亡，上訴人七人均為其法定繼承人，雖尚未辦理繼承登記，仍屬上訴人公同共有，乙○○提起上訴之行為，其效力自及於同造公同共有人丙○○、丁○○、壬○○○、甲○○、己○○○及戊○○○，依法併列丙○○以次六人為上訴人，先行敘明。
被上訴人主張：坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地（下稱
系爭土地）係原審共同被告鄧麗昧、胡美蘭（下稱鄧麗昧等二人）於民國94年9月間經由臺灣彰化地方法院（下稱彰化地院）93年度執字第14719號強制執行程序，自訴外人周林雅慧拍賣移轉共有取得，周林雅慧於系爭土地經法院執行查封之前，在東側建築保存登○○○鎮○○段975建號○○○鎮○○路○○號房屋（下稱系爭房屋），並於93年1月15日買賣移轉登記予伊二人共有取得。周林雅慧在系爭土地西側逾越毗鄰同段538、665、666地號土地自建3棟未辦保存登記之建物（門牌同為上址），該3棟建物與系爭土地於上開執行程序經併同實施查封，由鄧麗昧等二人共同因拍賣而取得所有權。則上開土地及房屋原為周林雅慧所有，其先後將系爭房屋及土地讓與伊、鄧麗昧等二人，致土地、房屋異其所有人，依民法第425條之1規定，伊就系爭土地於拍定前及拍定後，分別與周林雅慧、鄧麗昧等二人間依法推定有租賃關係。又系爭土地為袋地，須經由其他土地始得通行至同段665、711等地號土地道路，而民法第787第1項、第788條等規定，於土地所有權人以外之其他土地利用權人相互間，得為類推適用。故伊基於前開對系爭土地之建物基地租賃關係，得請求確認通行權。而伊承租之土地除須經由系爭土地外，尚須經過同段538、666地號土地始能通行至公路，因該538地號土地為上訴人公同共有，該666地號土地為原審共同被告林節英所有，爰依附圖乙案所示通行位置為請求等情，求為確認伊對於上訴人共有坐落上開538地號土地如附圖乙案所示編號538⑵部分、面積0.0010公頃土地有道路通行權之判決（被上訴人對鄧麗昧等二人及林節英請求確認道路通行權部分，業經原審判決勝訴確定）。
上訴人則以：被上訴人係無權占有人，自不得依民法787條規
定請求確認通行權。且伊共有538地號土地為都市計畫商業區土地，非屬道路用地，面積很小，不能分開使用，顯不適合自538地號土地通行，況如附圖乙案所示編號538(2)部分，目前被他人無權占有蓋用地上物，在未拆除前，被上訴人亦無法由該處通行，其請求確認對該部分有道路通行權，自無保護之利益及必要。又被上訴人祇向周林雅慧購買房屋，未一併買受土地，其應向出賣人請求通行，亦得本於系爭土地承租人之地位請求為出租人之鄧麗昧等二人提供原先通道以聯外出入等語，資為抗辯。
按土地因與公路無適宜之聯絡，致不能為通常使用者，土地所
有人得通行周圍地以至公路，民法第787條第1項前段定有明文。又民法創設鄰地通行權，原為發揮袋地之利用價值，使地盡其利，增進社會經濟之公益目的，是以袋地無論由所有權或其他利用權人使用，周圍地之所有權及其他利用權人均有容忍其通行之義務。民法第787條規定土地所有權人鄰地通行權，依同法第833條、第850條、第914條之規定準用於地上權人、永佃權人或典權人間，及各該不動產物權人與土地所有權人間，不外本此立法意旨所為一部分例示性質之規定而已，要非表示於所有權以外其他利用權人間即無相互通行鄰地之必要而有意不予規定。從而鄰地通行權，除上述法律已明定適用或準用之情形外，於其他土地利用權人相互間（包括承租人、使用借貸人在內），亦應援用「相類似案件，應為相同之處理」之法理，為之補充解釋，以求貫徹。經查：
㈠被上訴人主張系爭土地及其上所建系爭房屋原為周林雅慧所
有，周林雅慧於93年1月15日將系爭房屋以買賣原因移轉登記予伊共有取得，系爭土地則由鄧麗昧等二人於94年9月間依法院拍賣程序取得所有權，依民法第425條之1規定，伊與鄧麗昧等二人間推定有租賃關係之事實，業據提出537地號土地登記謄本、975建號建物登記謄本、995建號建物測量成果圖及地籍圖謄本等為證，洵非無據。
㈡上訴人雖辯稱：訴外人周記標未曾取得系爭537地號土地所
有權，而周林雅慧未取得系爭975建號房屋之所有權，系爭房屋與系爭土地自無同屬一人所有之情形，應與民法第425條之1要件不符，尚難適用該條規定而推定被上訴人與系爭房屋所在基地現所有權人鄧麗珠等二人間有租賃關係存在。被上訴人既係無權占有人，自不得請求民法787條之通行權，其主張有租賃關係，請求確認通行權，為不足取云云。惟被上訴人陳稱：伊所有系爭房屋與訴外人所有該基地即系爭537地號土地間具有民法第425條之1規定之「法定租賃關係」，並非無權占有。蓋以：系爭房屋於92年11月3日登記為周林雅慧所有，周林雅慧當時並為537地號基地之所有權人，亦即該當「土地及房屋同屬一人」之情形，伊基於對土地登記之信賴，而於93年1月15日辦理系爭房屋之所有權買賣移轉登記，依公示登記之信賴保護原則，應認伊所有系爭房屋與周林雅慧所有537地號基地間，依民法第425條之1規定，應認有法定租賃關係，並非無權占有等語。按「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」、「依本法所為之登記、有絕對效力。」、「土地及其土地上房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。」民法第758條、土地法第43條及民法第425條之1分別定有明文。足徵不動產既經登記，對於善意信賴已登記而為買受不動產之第三人，即有絕對之效力。又按所謂房屋所有人之概念，不僅指因登記而取得所有權之人，併應包括不能辦理所有權第一次登記，但已取得房屋事實上處分權之人，即在土地所有權與房屋事實上處分權同屬一人所有之情形下，要屬民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋範圍；且嗣後房屋之事實上處分權人將房屋讓與他人時，亦應認符合該法條所稱之「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」，而依民法第425條之1所定，推斷土地承買人應默許房屋承買人繼續使用土地。參以被上訴人陳稱：系爭975建號房屋在未辦保存登記前，據悉原係訴外人即系爭537地號基地前手所有人林玉枝所有，並非周記標所興建，而林玉枝於66年2月9日將系爭537地號土地贈與移轉給周林雅慧時，即併同將土地上未辦保存登記之系爭房屋贈與交付給周林雅慧使用，則周林雅慧自該時起即取得系爭房屋之所有權或事實上處分權，而具有符合民法第425條之1所謂「土地及房屋同屬一人」之類推解釋情形，嗣周林雅慧將該受贈之房屋辦理保存登記後，再將完成登記之系爭975建號房屋出賣移轉登記予伊時，亦已符合該法條所定「僅將房屋所有權讓與他人或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人」之情形，應有民法第425條之1關於推定有租賃關係之規定之適用等語。查上訴人對於被上訴人主張伊為善意信賴系爭房屋保存登記而予買受之第三人，及周林雅慧於66年2月9日因受林玉枝贈與而經移轉登記系爭土地所有權時，併同受贈尚未辦理保存登記之系爭房屋而取得事實上處分權等情迄未抗辯，亦未舉出確切證據甚或反證以實其說，上訴辯謂被上訴人與系爭房屋所在基地現所有權人鄧麗珠等二人間並無法定租賃關係，要非可取。至上訴人所提出重測前和美段392之8地號土地登記簿謄本及系爭土地異動索引均影本，有關66年2月9日迄至94年9月間土地所有權人均為周林雅慧之記載，尚不足據為上訴人辯述利己事實之證明。被上訴人此部分主張，尚堪憑信，被上訴人所有系爭房屋顯非無權占用系爭土地。
㈢上訴又辯稱：附圖乙案所示道路通行位置，顯然未與系爭房
屋所占用之基地相連接，被上訴人自無法從所占用之基地跨越中間之空地至附圖乙案所示道路通行，況伊所有如附圖乙案所示編號538(2)部分，目前被他人無權占有蓋用地上物，在未拆除前，被上訴人亦無法由該處通行，則被上訴人之主張自無保護之利益及必要云云。被上訴人則陳稱：伊訴請確認對於上開538地號土地有通行權，應有訴訟上權利保護之利益及必要。良以伊所有系爭房屋與系爭537地號基地之現所有人鄧麗珠等二人間租賃關係存在之土地範圍並不限系爭房屋之基地本身，尚包括該房屋周圍可得支配使用之空地，即包括如另案附圖紅色部分，此有系爭土地所有權人鄧麗昧等二人於彰化地院96年度訴字第745號請求給付租金事件請求計算租金之土地範圍可稽，該案嗣於上訴本院時達成訴訟上和解，而和解筆錄中尚有鄧麗昧等二人同意本件通行方案之記載，此有本院97年度上易字第58號和解筆錄足稽。上訴人謂伊無法從所占用之基地跨越中間之空地至原判決附圖乙案所示之道路通行，顯就通行事實之認知有所誤會，蓋該空地部分仍屬被上訴人所有系爭房屋之活動範圍，當然即可藉由附圖乙案編號537(2)、538(2)、666(2)等部分通行至道路，伊實無欠缺權利保護要件之情形等語。稽諸卷附彰化縣和美地政事務所92年10月間975建號建物測量成果圖、彰化地院96年度訴字第745號民事判決及附圖、本院97年度上易字第58號請求給付租金事件和解筆錄所載（見本院卷40、54至59頁），亦見被上訴人與鄧麗昧等二人就系爭房屋之基地等部分存有法定租賃關係，彼等達致該案訴訟上和解後，鄧麗昧等二人甚且願依原判決附圖乙案所示編號537⑵部分面積3平方公尺土地無償提供被上訴人通行之用，至為明顯。
㈣基上，系爭土地為袋地，自須通行周圍土地以至公路，已據
原審及本院履勘現場查明，分別製有勘驗筆錄、現場履勘略圖及拍攝照片5幀附卷可稽，且為上訴人所不爭（見原審卷37頁、本院卷70至73頁及87頁背面），復有被上訴人提出之袋地通行示意圖暨現場照片8幀可參（見本院卷81至85頁）。被上訴人關此主張，堪信為真實。因而，被上訴人請求確認通行權，洵屬有據。
次按袋地通行權人，應於通行必要之範圍內，擇其周圍地損害
最少之處所及方法為之，為民法第787條第2項所明定。查被上訴人所有系爭房屋坐落系爭土地東邊，該土地西邊及同段538、666地號部分土地則有鄧麗昧等二人所有之5層樓建物，該土地西南邊及同段538地號部分土地另有鄧麗昧等二人所有之鐵皮屋，上開666地號土地除部分由鄧麗昧等二人之5層樓建物占有使用外，南邊為空地，該空地東邊即為鄧麗昧等二人使用之鐵皮屋。被上訴人自系爭房屋所在土地，穿越鄧麗昧等二人位於系爭土地西南邊及538地號土地南邊該鐵皮屋，經由該666地號土地上之空地，得通行至西邊中山路（坐落同段665、667、771地號土地）。茲審酌被上訴人通行之處所及方法如下：
㈠被上訴人另案訴請經由系爭土地東南邊及同段538、539地號
土地通行至南邊仁北路，此經彰化地院95年度彰簡字第612號判決予以駁回確定，有被上訴人提出之民事判決可考。該判決雖認被上訴人與鄧麗昧等二人間有租賃關係存在，應依契約約定通行鄧麗昧等二人之建物通行；林節英亦稱應由鄧麗昧等二人提供被上訴人通行處所，而經538地號土地中間位置由東向西通行至中山路云云。惟上開538地號土地為白福勝所遺而屬上訴人公同共有，有土地登記謄本、戶籍登記簿謄本及戶籍謄本足稽，則鄧麗昧等二人既非該土地所有權人，自不能徒因建物坐落該土地上，即認其有權使用該土地，或有提供被上訴人通行該土地之權利。又鄧麗昧等二人之該5層樓建物，並未另設通路，苟被上訴人由該建物中間通行，鄧麗昧等二人勢必不能保有居家隱私；況據被上訴人陳稱：「（問：被上訴人就一審起訴狀所載之Ａ區位部分能否通行？）現在已不能通行，因為屋主胡美蘭、鄧麗昧已經將之出租給訴外第三人，且上開二棟五層樓建物已經有隔間，承租人已用木板隔絕，無法恢復通行」等語（見本院卷87頁背面），上訴人未予爭執，而上訴人所共有538地號土地亦因之未克完整使用，故非對其周圍地損害最少之處所及方法。上訴人雖辯以被上訴人祇有購屋，未購買土地，自應向出賣人請求通行云云，惟系爭土地為袋地，被上訴人顯尚無從遽依買賣關係請求出賣人提供通行，所辯委不足採。
㈡系爭房屋坐落之土地為鄧麗昧等二人共有，同段538地號土
地為上訴人共有，同段666地號土地為林節英所有，有土地登記謄本可憑，並為兩造所不爭。觀諸上開土地地形，538地號土地為不規則形，南邊土地狹長，西北邊土地為三角形，系爭土地須經由該538地號土地，或經由該土地與周圍地始能通行至道路，斟酌538地號土地南邊為狹長形，而該666地號土地面積僅為9平方公尺，且部分土地上已有建物各情，應認被上訴人自系爭土地及同段538、666地號土地如附圖乙案所示位置通行（即編號537⑵部分面積0.0003公頃、538⑵部分面積0.0010公頃及666⑵部分面積0.0002公頃之土地），較能保持系爭土地及該538地號土地之完整性，而就林節英言，其所有666地號土地面積甚小，部分土地上又已構築建物，應無亟築其他建物之需，該土地提供南邊2平方公尺空地予被上訴人通行，應不致有礙該土地原來之使用。被上訴人主張如附圖乙案所示通行處所及方法，應屬可採。至上訴人抗辯：被上訴人通行其共有土地，有礙土地之使用乙節，要係被上訴人是否應依民法第787條第1項但書所定支付償金之問題，不能因此即認被上訴人不得請求通行。上訴人此部分所辯，自非可取。
㈢鄧麗昧等二人於系爭土地西南邊有前開鐵皮屋，被上訴人及
鄧麗昧等二人均同意不拆除鐵皮屋而由屋內通行（見原審卷
37、76頁），所爭執者僅為通行之寬度而已。被上訴人主張通行範圍為150公分，鄧麗昧等二人則稱應按現狀即門寬83公分通行。衡酌一般通道及彼等訴辯之情，堪認通行範圍以150公分寬度為較符合被上訴人日常通行出入之需，被上訴人復陳明如經判決確定通行範圍，願由伊依判決內容修改前後門等語（見原審卷76頁），亦不致有礙鄧麗昧等二人所有鐵皮屋之結構。被上訴人所陳通行範圍，非無可採。
㈣至上訴人另辯：系爭土地雖為袋地，然被上訴人之前手已興
建另三棟房屋供通行之用，時間長達10年，而被上訴人受讓系爭房屋時明知此情，仍予買受，自可推定其前手同意由其西側房屋通行，現土地與上開三棟未保存登記建物均由訴外人取得，該項約定自仍屬有效。且被上訴人無法通行之原委，係因其與前手任意將系爭房屋與基地及上開西側供通行房屋分開受讓所致，自屬權利濫用云云。惟被上訴人陳稱：上訴人所指之西側房屋業由第三人承租營業使用，倘仍通行該處，則通行所造成之居家營業影響較大，故倘堅持依慣例即沿系爭土地西側房屋通行至道路，實已違反擇其周圍地損害最少之處所及方法等原則，而不利整體土地房屋之利用價值。反觀其依附圖所採乙案經由系爭土地及538地號土地之南側通行至道路，乃損害最少之處所及方法，應較符合社會整體利益。且伊買受系爭房屋時，原尚可依原先通行路徑即經由系爭土地西側房屋通往道路，嗣因基地所有權人周林雅慧積欠債務致系爭土地及其上西側未保存登記之三棟建物經法院查封拍賣並由現土地所有權人鄧麗珠等二人拍定買受，而該二人取得土地及未保存登記建物所有權後即拒絕伊經由系爭土地西側房屋通行，致伊無法通行，伊提起本件訴訟之原因實係周林雅慧積欠債務致其土地經法院查封拍賣所致，上訴人指稱本件無法通行之原因係伊與前手任意將系爭房屋與基地及上開西側供通行房屋分開受讓所造成乙節，並非事實，蓋伊之前手之不動產是否遭遇查封拍賣而喪失所有權，非伊所能左右；伊為訟爭通行之主張，並無權利濫用等語。審酌上情，應認被上訴人所主張上開附圖乙案所示通行位置，係對周圍地損害最少之處所及方法，難認被上訴人有何權利濫用之情事，上訴人執詞為辯，自不足採。
綜上所述，被上訴人主張其有通行權，尚屬可採；上訴人所辯
，委無足取。從而，被上訴人請求確認伊對於上訴人共有坐落彰化縣○○鎮○○段○○○○號土地如附圖乙案所示編號538⑵部分、面積0.0010公頃土地有道路通行權，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無違誤。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果不生影響，不另逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 7 月 2 日
民事第一庭 審判長法 官 吳火川
法 官 饒鴻鵬法 官 簡清忠以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 鄧智惠中 華 民 國 97 年 7 月 3 日
Ａ