臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上易字第121號上 訴 人 辛○○訴訟代理人 熊賢祺律師複代理人 乙○○複代理人 丁○○複代理人 丙○○上 訴 人 甲○○被上訴人 戊○○訴訟代理人 張豐守律師複代理人 吳莉鴦律師上列當事人間請求交付房屋事件，上訴人對於中華民國97年1月22日臺灣臺中地方法院96年度訴字第2942號第一審判決提起上訴，本院於97年6月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人方面：
一、被上訴人起訴主張：
（一）坐落台中縣太平市○○段735、854之39地號土地（下稱系爭土地）及其上門牌號碼台中縣太平市○○路○○○巷○號之房屋（下稱系爭房屋）本為上訴人辛○○所有，因其積欠被上訴人債務新台幣（下同）680,000元，而於清償期屆至無法清償，被上訴人乃聲請查封拍賣系爭土地，上訴人辛○○遂於民國（下同）95年11月7日將系爭土地及房屋以680,000元之價格出售給被上訴人，以抵償積欠之債務。
（二）被上訴人與上訴人辛○○間之不動產買賣契約（系爭買賣契約）第13條約定，上訴人辛○○得於在96年8月10日前買回系爭土地與房屋，上訴人辛○○買回之價格須以同價款，再加上被上訴人所代繳之稅捐、費用等一併計算在內，而稅捐及費用之數額則以收據為憑。故上訴人辛○○要買回系爭土地與房屋時，除應支付680,000元外，應另支付稅捐及費用計34,028元，是上訴人辛○○之買回價金為714,028元。上訴人辛○○雖於96年8月8日以存證信函表示要依系爭買賣契約第1條及第13條約定，為買回之意思表示，惟僅表示願意支付680,000元等情。被上訴人向台中縣太平市調解委員會申請調解，經調解委員會各於96年8月9日及8月20日進行調解，因兩造意見不一致，而調解不成立，有該調解不成立證明書在卷可按。是被上訴人與上訴人辛○○間之買回契約，因雙方無法達成合意而不成立。因買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件。上訴人辛○○雖前以存證信函表示行使買回權，然並未於買回期限內提出買回價金，向買受人表示買回，是上訴人辛○○之買回，自不生效力。況上訴人辛○○願支付金額亦與契約之約定買回金額不符。
（三）系爭買賣契約第13條第3款約定，95年8月10日後，乙方（即辛○○）向甲方（即被上訴人）承租系爭房屋，另行訂立租賃契約。兩造依據該條款規定，委請曾代書代筆簽訂系爭房屋租賃契約，租賃期間自95年9月1日起至96年8月31日止，每月租金5000元，並約定被上訴人需提前解約，應於到期日前1個月通知上訴人辛○○。而上訴人辛○○於租賃期間，僅支付4,000元，上訴人辛○○違反租賃契約之約定。因被上訴人擬將系爭房屋收回自用，故依據系爭房屋租賃契約之約定，提前於96年1月3日以存證信函通知上訴人辛○○，欲將系爭房屋收回自用等情，有該存證信函在卷足憑。況租賃契約業已到期，被上訴人起訴請求上訴人辛○○返還系爭房屋，而上訴人辛○○亦未無給付租金，是兩造間就系爭房屋未成立不定期租賃。
（四）被上訴人與上訴人辛○○間之買回契約不成立，系爭房屋租賃契約業已消滅，故上訴人辛○○無權占有系爭土地與房屋，另上訴人甲○○對系爭房屋亦無合法占有權源。從而，被上訴人依據民法第767條之規定，本於所有權作用提出本訴，請求上訴人辛○○交還系爭土地與房屋，暨請求上訴人甲○○交還系爭房屋。
二、被上訴人於本院補充陳述：上訴人辛○○既未現實提出買回價金（即68萬元及相關稅捐），自不生買回效力。至於上訴人甲○○並非買賣契約之當事人，而依系爭房地之買賣契約之約定，亦無約定可由第三人行使買回權，因此甲○○自無買回權利，如甲○○表示要買回系爭房地，戊○○自無同意之義務，是以縱甲○○之存款總數達70萬元以上，因甲○○無買回權可行使，亦不能因此即認辛○○有現實提出買回價金要買回系爭房地。
貳、上訴人方面：
一、上訴人則以：
（一）被上訴人曾借上訴人辛○○500,000元，每月利息15,000元，先預扣3個月利息，上訴人僅收到455,000元（計算式：500,000元-45,000元=455,000元），因利息累積而應償還被上訴人680,000元之本息，被上訴人遂要求上訴人辛○○以買賣之方式將系爭土地與房屋所有權移轉登記予被上訴人。上訴人辛○○依據系爭買賣契約之買回條款約定，前於96年7月、8月間向被上訴人表示以680,000元買回系爭房屋與土地，上訴人嗣於96年8月8日以存證信函向被上訴人表示應買之意思表示，經台中縣太平市調解委員會調解未成立。上訴人辛○○已依據系爭買賣契約之規定向被上訴人行使買回權，被上訴人於收到上訴人辛○○之買回通知後，即應按照契約之規定以原價讓上訴人買回系爭房地，詎被上訴人未履行買回約款之義務，竟起訴請求上訴人返還系爭土地與房屋。
（二）買回權是否行使，係出賣人之權利，並非其義務。買回權為形成權，出賣人行使買回權，僅須以意思表示主張行使買回權，無須現實提出約定之買回價金。再者，當事人履行買回契約之義務，倘無其他約定，應適用第369條規定，買賣標的物與價金同時為之，故買回人提出約定之買回價金，僅涉及買回契約之履行，其與買回契約是否發生效力無關。退步言，上訴人辛○○於買回期間屆滿前，表示願以680,000元買回系爭土地與房屋時，被上訴人並無提出任何之收據，遲至96年11月27日始提出相關稅捐證明為憑。故被上訴人未提出收據，應可認為係可歸責於被上訴人之事由。上訴人辛○○已準備給付680,000元予被上訴人，並表示如有稅捐證明，亦願意給付該款項，故買回契約應已生效。
（三）系爭房屋租賃契約之租賃期間自95年9月1日起至96年8月31日止，租賃期間屆滿後，上訴人辛○○迄今仍支付被上訴人租金，故被上訴人與上訴人辛○○依據民法第451條之規定，視為不定期限租賃契約。再者，上訴人辛○○業已行使買回權，是上訴人並非無權占有系爭土地與房屋。
二、上訴人於本院補充陳述：
（一）上訴人所行使之買回應認已經生效：上訴人當時準備68萬現金及要支付相關稅捐要給被上訴人，亦表示若有稅捐證明願意給付該部分之款項，但被上訴人獅子大開口要求與一般交易之買賣規則所應支付稅款數倍以上的費用，表示不讓上訴人買回，故上訴人當時確有68萬元及合理稅捐要給被上訴人，被上訴人拒絕，故買回亦應認已經生效。
（二）上訴人以原審傳訊之證人及代書陳清池到庭之證稱：「是被告於7月份打電話找我說要買房子，我於7月及8月有到系爭房子處去看過，被告說他資金不足要找銀行貸款....後來8月10日（應是8月9日）兩造都有到場，被告說要按照契約以68萬買回，當時戊○○沒有開價，但她說68萬元她不賣。」而認，依證人陳清池之證詞可知，上訴人雖有要買回系爭房地之意思，但資金不足，需向銀行貸款給付，又何來已「準備68萬現金要支付」之可能？惟查：
1.證人陳清池只略言：「是被告於7月份打電話找我說要買房子... 上訴人說他資金不足要找銀行貸款... 」並未具體言稱上訴人係何時向其陳稱資金不足，則如何認定8月9日上訴人無「準備68萬元之現金要支付」之可能？被上訴人之認定，並無依據。
2.此外，依本件契約書當中約定「乙方於95年8月11日至96年8月10日壹年期間內得以同價款買回，甲方所代繳之稅捐、費用一併補貼加價，以收據為憑。」上訴人於期間屆滿前表示願按照契約以68萬元（原價金）買回且亦願意一併補貼被上訴人所代繳的稅捐，當時被上訴人不肯提出之收據。表示不賣。本件顯然可歸責於被上訴人之拒絕上訴人行使買回權。
（三）上訴人提出同價款68萬元，行使買回權之同時，該買回契約便生效，至於稅捐多少或何時為最後期限必須履行之條款，為如何履行問題，並不因此影響該買回契約之生效。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法後，認被上訴人與上訴人辛○○間就系爭土地與房屋之買回契約並未生效，而渠等間就系爭房屋亦無不定期之租賃關係存在。另上訴人甲○○占有系爭房屋，其亦無合法之占有權源。準此，被上訴人依據系爭土地所有人之物上請求權與系爭房屋之事實上處分權，請求上訴人辛○○返還無權占有之系爭房屋與土地，暨請求上訴人甲○○返還無權占有之系爭房屋，為有理由，應予准許。上訴人不服第一審判決提起上訴，於本院上訴聲明為：①原判決廢棄。②上廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。③第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。④如受不利之判決，上訴人願供擔保免於假執行。被上訴人於本院答辯聲明為：①上訴駁回。②訴訟費用由上訴人負擔。
肆、兩造不爭執之事實，本院採為判決之基礎：（見本院卷第72頁）
一、上訴人辛○○於94年8月11日起至95年8月10日止，陸續向被上訴人借款計680,000元，有該不動產買賣契約書在卷可稽（見原審卷第7至8頁）。
二、被上訴人與上訴人辛○○於95年12月間簽訂系爭買賣契約，上訴人辛○○將系爭土地與房屋以680,000元之價格售予被上訴人，並已移轉所有權與事實上處分權。被上訴人業已取得系爭土地之所有權與系爭房屋之事實上處分權，有該不動產買賣契約書（見原審卷第7至8頁）、土地登記第二類謄本（見原審卷第9至10頁）、上訴人戶籍謄本（見原審卷第65至66頁）．與台中縣稅捐稽徵處大屯分處房屋稅籍證明書（見原審卷第71至72頁）在卷可稽。
三、系爭買賣契約書第13條約定，上訴人辛○○自95年8月11日起至96年8月10日止，得以680,000元與被上訴人所繳納稅捐、費用（以收據為憑），買回系爭土地與房屋。
四、被上訴人與上訴人辛○○於96年8月9日與8月20日曾就系爭土地與房屋之買回，進行調解，然調解不成立，有調解不成立證明書在卷（見原審卷第11頁、第31至32頁）。
五、被上訴人與上訴人辛○○就系爭房屋有於95年10月1日簽訂房屋租賃契約，租期自95年9月1日起至96年8月31日止，租金係每月15日前繳付5,000元，有該房屋租賃契約書在卷可查（見原審卷第94頁至100頁）。此租賃契約業已終止，並無租賃契約默示更新之適用。
六、系爭房屋現由上訴人甲○○占有使用中。
伍、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立。物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。民法第345條及第348條第1項分別定有明文。
（一）按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記，而無法為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建築之事實上處分權讓與受讓人（參照最高法院85年度台上字第51號判決）。再者，違章建築物雖無法至地政機關辦理所有權登記，惟其為財產權，自得為交易之標的物，最高法院48年台上字第1812號、50年台上字第1236號分別著有判例。職是，系爭房屋未辦理保存登記，被上訴人依據買賣關係所取得之權利，並非物權法之所有權，其為事實上之處分權。
（二）被上訴人主張上訴人辛○○於94年8月11日起至95年8月10日止，陸續向被上訴人借款計680,000元，故被上訴人與上訴人賴幸湄於95年12月間簽訂系爭買賣契約，上訴人辛○○將系爭土地與房屋以680,000元之價格出售予被上訴人，並已移轉土地所有權與房屋事實上處分權等事實，業據被上訴人提出不動產買賣契土地登記第二類謄本（見原審卷第9至10頁）、上訴人戶籍謄本（見原審卷第65至66頁）及台中縣稅捐稽徵處大屯分處房屋稅籍證明書（見原審卷第67頁）等件為證。上訴人就此不爭執，堪信為真實。從而，上訴人辛○○因向被上訴人借款680,000元，渠等約定以借款充作購買系爭土地與房屋之價金，被上訴人依據買賣關係取得系爭土地之所有權與系爭房屋之事實上處分權至明。
陸、被上訴人戊○○與上訴人賴幸湄就系爭不動產所訂之買回約定，是否業已生效？
一、按出賣人於買賣契約保留買回之權利者，得返還其所受領之價金，而買回其標的物。前項買回之價金，另有特約者，從其特約。民法第379條第1項、第2項定有明文。再者，買回契約效力之發生，以出賣人即買回人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，倘出賣人僅於買回期限內，向買受人表示買回其原出賣之不動產，並未將約定之買回價金提出，則買回契約並未發生效力，最高法院79年台上字第2231號著有判例。被上訴人主張上訴人辛○○向被上訴人表示買回系爭土地與房屋時，未依約定提出買回價金，故買回契約未生效等語。上訴人抗辯稱買回契約之生效，僅需有買回之意思表示即可，縱使應現實提出價金，惟被上訴人未提供相關之單據，導致上訴人辛○○無法提出約定之款項云云。
二、所謂買回者，係指買賣雙方當事人，就買賣標的物再為買賣之契約，而出賣人與買受人為之互相對換。依據系爭買賣契約第13條約定，上訴人辛○○得於在96年8月10日前向被上訴人買回系爭土地與房屋，上訴人辛○○買回之價格須以同價款，再加上被上訴人所代繳之稅捐、費用等一併計算在內，而稅捐及費用之數額則以收據為憑，此有系爭買賣契約書附卷可稽（見原審卷第7至8頁），復為兩造所不爭執。因此，系爭買賣契約有買回約款之存在，買回契約已合法成立。系爭買賣契約有保留上訴人辛○○買回系爭土地與房屋之權利，故上訴人辛○○自得於96年8月10日前行使買回權。
三、按地價稅之納稅義務人為土地所有權人。土地為有償移轉者，原所有權人為增值稅納稅義務人，土地稅法第3條第1項第1款與第5條第1項第1款分別定有明文。依據系爭買賣契約第13條約定，買回系爭土地與房屋之價金，係原買賣價款680,000元，再加上被上訴人所代繳之稅捐與費用，該稅捐及費用之數額以收據為憑。是上訴人辛○○為系爭土地之土地稅與土地增值稅納稅義務人，參諸被上訴人提出之收據，其有替上訴人辛○○代繳土地增值稅18,921元與95年地價稅495元，此有繳款書為證（見原審卷第71至72頁），繳款書記載之納稅義務人為顏小芬，其為上訴人辛○○之原名，此可參戶籍謄本為證（見原審卷第65頁）。是被上訴人替上訴人辛○○代繳土地增值稅與地價稅部分，自應列入買回價金之內。
四、按買賣契稅，應由買受人按契約所載價額申報納稅，契稅條例第4條定有明文。被上訴人雖主張其另支出契稅2,262元（見原審卷第71頁）、鑑估費3,210元（見原審卷第73頁）、複丈費800元（見原審卷第74頁）、抵押權設定費960元（見原審卷第74頁）及本件裁判費7,380元（見原審卷第11頁）等稅捐與費用。因被上訴人為系爭房屋之買受人，本應自行負擔契稅之繳納，其不得向上訴人辛○○請求契稅。至於其餘費用之支出部分，本院審酌該等費用之性質，並非系爭買賣契約所應支付之費用，故不得列入買回之價金內。從而，本件買回價金為699,416元（計算式：原價金680,000元＋土地增值稅18,921元＋地價稅495元）。
五、依最高法院79年度台上字第2231號判例意旨，認為買回契約之生效，以出賣人於買回期限內，提出買回價金，向買受人表示買回為要件，其性質為要物行為，並非僅單純之意思表示，即生買回之效力。上訴人辛○○雖前曾於96年8月8日以存證信函向被上訴人表示應買之意思表示，嗣經台中縣太平市調解委員會調解未成立。此有卷附太平郵局第484號存證信函（見原審卷第29頁）、太平市調解委員會通知書（見原審卷第31頁）及調解不成立證明書（見原審卷第11頁）等件為證。然上訴人辛○○僅向被上訴人為買回之意思表示，未現實提出買回價金，且上訴人辛○○於存證信函中係表示願以同價款買回，顯與系爭買賣契約所訂之買回條件不符，應認本件買回契約尚未生效。
六、至於上訴人辛○○雖抗辯稱被上訴人未提出收據，故其無法現實提出價金云云。關於被上訴人第一次調解時未出具稅捐收據部分，固據證人庚○○證述在卷（本院卷第42頁），並為被上訴人所不爭執，然證人即代書陳清池到庭結證稱：上訴人辛○○於95年7月間有委請其處理系爭土地與房屋買賣事宜，其於7月與8月間有至系爭土地與房屋，上訴人辛○○同意680,000元之價金買回，不願另行負擔稅捐與費用，故被上訴人與上訴人辛○○未簽訂再買賣契約等語。兩造就證人陳清池之證言均不爭執（見原審卷第59頁）。自證人之證詞可知，上訴人辛○○雖有向被上訴人為買回之意思表示，惟其僅願意支付原買賣價金680,000元予被上訴人，不同意另行負擔被上訴人所代繳之稅捐與費用，此與上訴人辛○○96年8月8日所寄予被上訴人之存證信函內容相符。職是，上訴人辛○○縱使於買回期限內為買回之意思表示，然其所出之價金，明顯與買回約款不符。另依證人陳清池結證稱：系爭土地與房屋買賣所需之稅捐、費用，得依據一般交易之買賣規則，具體計算出其確實之數額等語（見原審卷第60頁）。從證人之證詞知悉，縱使被上訴人未提出相關之收據，以供上訴人辛○○參考計算其應支付之買回價金。然上訴人可委請專業代書或查詢土地稅法之有關稅率規定，自得明確計算出被上訴人已代繳之稅款，並非難事。
七、再查第二次調解時，被上訴人已提出稅捐單據，此經證人己○○於本院準備程序證稱：「（協調時戊○○有無準備繳稅的證明單據？）第二次協調，戊○○有拿出繳稅的證明」「（戊○○已經拿出繳納款的證明，為何上訴人還是不買？）許先生說超過70萬元他們就不買了」「（這次【第二次】有無看到他們拿錢或拿票出來？）均沒有」「（調解時調解會主席是否曾叫上訴人至少要拿2萬元出來作訂金？）調解會主席有這樣講，但是上訴人並沒有任何的動作或反應」等語（本院卷第41頁）。雖上訴人辛○○於本院準備程序中陳稱買回價金是甲○○準備的，當時沒有看到錢，但是叔叔（即上訴人甲○○）說錢已經準備好了，在存摺裡面等語（見本院卷第72頁），並提出存摺為證（本院卷83至88頁），然查上訴人甲○○亦自陳調解當時伊並未領出現金，辛○○亦未準備70萬元等語（本院卷第70頁背面），綜上，上訴人甲○○並未將買回價款提出，或提出其存摺，於調解會時亦未表示其存摺內已準備好買回價金，隨時可提出，甚至於調解會主席建議至少先付2萬元定金時，亦未提出定金，益證上訴人辛○○確實未於買回期限內現實提出買回價金，其買回自不生效力。況本件系爭房地之買賣契約之當事人為上訴人辛○○及被上訴人戊○○，並無約定可由第三人行使買回權，因此有權買回者僅上訴人辛○○，上訴人甲○○亦無權行使買回權，如上訴人甲○○表示要買回系爭房地，戊○○自無同意之義，是以縱甲○○之存款總數達70萬元以上，因甲○○無買回權可行使，亦不能據此即認辛○○有現實提出買回價金，可買回系爭房地。
八、綜上，本件買回約款未生效，上訴人辛○○行使買回權行使期限為96年8月10日，迄今已逾多時，是上訴人辛○○抗辯稱其已行使買回權，故有權占有系爭土地與房屋云云，依法無據。
柒、按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。是出租人於租期屆滿後，須即表示反對續租之意思，始生阻止續租之效力。其意在防止出租人於租期屆滿後，明知承租人就租賃物繼續使用收益而無反對之表示，事後任意主張租賃關係消滅，使承租人陷於不利。為使法律關係明確，出租人亦得於租期屆滿前，事先表示反對之意思存在或為終止租賃契約之意思表示。從而，當事人於簽訂租賃契約之際，訂明續租應另訂契約者，應有阻止續約之效力，最高法院55年台上字第276號著有判例。被上訴人主張上訴人僅給付4,000元租金，被上訴人除已終止系爭房屋租賃契約外，系爭房屋租賃契約已於96年8月31日到期，被上訴人並起訴請求上訴人返還系爭土地與房屋，是被上訴人並無再續租上訴人辛○○之意思等語。上訴人抗辯稱被上訴人與上訴人辛○○就系爭房屋有租賃契約存在，上訴人迄今均有支付租金，故有不定期限租賃關係存在云云。是本院自應審究上訴人辛○○繼續對系爭土地與房屋使用收益，是否會成立不定期之租賃關係。經查：
（一）被上訴人與上訴人辛○○就系爭房屋前於95年10月1日簽訂系爭房屋租賃契約，租期自95年9月1日起至96年8月31日止，租金係每月15日前繳付5,000元，此有上訴人提出之房屋租賃契約書為證（見原審卷第94至100頁），並為被上訴人所不爭執（見原審卷第91至92頁）。從而，系爭房屋租賃契約定有期限，其租賃關係至96年8月31日止，其已屆滿而消滅，上訴人辛○○於租賃關係消滅後，自應返還系爭房屋予被上訴人。
（二）至於上訴人固抗辯稱其迄今均有支付租金云云，惟被上訴人否認之（見原審卷第59頁），上訴人亦未舉證以實其說，是上訴人之該抗辯，不足為憑。退步言，縱使上訴人辛○○迄今仍有支付租金屬實，惟參諸系爭房屋租賃契約第4條第5項約定，系爭房屋欲續租，必須經被上訴人同意等情，故被上訴人與上訴人辛○○於簽訂系爭房屋租賃契約之際，其已訂明續租應另訂契約者，自有阻止續約之效力。被上訴人於96年10月29日起訴請求上訴人返還系爭土地與房屋，被上訴人無再將系爭房屋續租上訴人辛○○之意思甚明，縱使上訴人辛○○繼續對系爭土地與房屋使用收益，亦不成立不定期之租賃關係。
捌、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，民法第767條前段定有明文。被上訴人為系爭土地所有人與系爭房屋之事實上處分權人，被上訴人與上訴人辛○○間就系爭土地與房屋之買回契約並未生效，而兩造於二審程序中亦不爭執渠等間就系爭房屋之租約業已終止，並無租賃契約默示更新之情形存在。則上訴人甲○○占有系爭房屋，當無合法之占有權源。準此，被上訴人依據系爭土地所有人之物上請求權與系爭房屋之事實上處分權，請求上訴人辛○○返還無權占有之系爭房屋與土地，暨請求上訴人甲○○返還無權占有之系爭房屋，為有理由，應予准許。上訴人所辯均為無可取。是則原審判命上訴人交還系爭土地及房屋，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
玖、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法與本件判決結果不生影響，不予一一論述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 6 月 17 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 謝說容法 官 蔡秉宸以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 洪麗華中 華 民 國 97 年 6 月 18 日
Ａ