臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度上易字第334號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 華嘉遠律師被 上訴人 丁○○輔 佐 人 丙○○訴訟代理人 陳建勛律師上列當事人間請求履行契約事件，上訴人對於中華民國97年07月31日台灣台中地方法院97訴字1138號第一審判決提起上訴，本院於98年3月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、本訴部分：
一、上訴人乙○○起訴主張：伊於民國97年03月22日與丁○○簽訂不動產買賣契約（下稱系爭買賣契約），將坐落台中市西屯區上石碑2657號土地及其上建號 16704號即門牌號碼：台中市○○區○○路○○巷○○號6樓之1之建物（下稱系爭不動產），以總價新台幣（下同）512 萬元售予丁○○，丁○○繳交第一期款10萬元由伊收執，繳交第二期款52萬元入第三人僑馥建築經理股份有限公司（下稱僑馥公司）帳戶保管，惟至97年 4月14日丁○○應繳交第三期款50萬元時，竟不再續付。伊乃於97年4月24日以存證信函告知丁○○5日內應履行，逾期將解除契約，至今丁○○仍未履行，乃以起訴狀繕本送達作為解約之意思表示。依系爭買賣契約第12條第 2款約定，若丁○○有不為給付或違約情事致解約時，丁○○同意將已支付之價金作為懲罰性違約金給付伊。今查丁○○已支付價金62萬元，伊已收執其中10萬元定金，另52萬元則在僑馥公司處保管中，因此丁○○應依前開懲罰性違約金之約定，將存放於僑馥公司處之52萬元給付伊。爰起訴聲明求為判決：㈠丁○○應給付乙○○52萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之 5計算之利息。㈡乙○○願供擔保請准宣告假執行。
二、原審駁回乙○○之訴。乙○○不服原判決，提起上訴，於本院補陳如下：
㈠兩造約定無法核貸，應指一毛錢都貸不出來或貸不到而言。
查原判雖認為兩造約定無法核貸，係指無法全數核貸 400萬元之意。但從兩造買賣契約書第16條之其他約定事項欄，所謂「其他」乙句，顧名思義當然指前述15條以外未規定之意。今買賣契約書第5條第2款第4期款部分之第4點已有「產權移轉登記完成後因故發生金融機構核撥買方之貸款不足支付尾款時，其差額應由買方以現金補足」之規定，因此「其他」事項中之無法核貸，當然係指上述規定以外之 400萬元一毛都貸不出之情形，此其一。另第16條也無證據是針對該買賣契約書第5條第2款第 4款之特別規定，因第16條係指「無法」核貸之解除契約規定，而第5條第2款第4期之第4點係指貸款「不足」時應補足之規定，兩者適用對象不同，此其二，另在貸款額度上，兩造並未合意尾款 400萬元，全數向銀行貸款以為支付。進言之所謂 400萬元之貸款額度是丁○○自己單方設定之額度，伊並未同意，當達不到該額度時，丁○○仍需回歸契約書第5條第2款規定補足差額，此其三，因此原判認為無法全數核貸400萬元之看法乃有誤會。
㈡只向二家銀行洽詢，並不能證明其它銀行無法核貸 400萬元
。退一步言之兩造真意的確約定若無法貸到 400萬元即可解約，但丁○○只向二家銀行洽詢貸款，而該二家銀行由於是公股銀行較保守，其核貸額當然會比一般銀行少許多，相信若向其它私人銀行如合作社、商業銀行等借貸，該等金融機構基於借貸可坐收利息，何樂而不為呢㮀另借貸涉及利息高低之問題，若丁○○願提高利率來借貸，怎可能借不到 400萬元﹖何況伊在93年系爭不動產上可貸到 440萬元，即一胎向土地銀行實際借到 390萬元。第二胎向永豐銀行實際借到50萬元，表示在 390萬元上仍有50萬元之擔保價值，因此丁○○未提出其它金融機構之貸款情形即率指無法核貸 400萬元，有漠視對造合法權益之情形。
㈢本件系爭不動產伊已另售予第三人李文進，第三人李文孝以
該不動產向台新銀行借到446萬元，是丁○○稱無法貸到400萬元，乃其片面且未盡力之詞。
㈣只有20萬元之差距就可讓買方解約拿回價金，有傷國民認知
之情感。查契約書上並未約定 400萬元之尾款來自全部之貸款，卻在貸得 380萬元只差20萬元下就以買方為弱勢方採信解約之說法而漠視了應補足差額之條款，有違社會一般之認知。
三、被上訴人丁○○則以：㈠貸款屬房地產買賣之重要交易事項，伊訂立系爭買賣契約時
乃與乙○○磋商特別註記約定：「本件買賣買方之貸款如銀行無法核貸時，賣方同意無條件解除買賣契約，買方交付之價款無息退還買方」。依系爭買賣契約第 5條尾款付款方式第2款之約定，尾款400萬元即係伊須用以向銀行申貸之額度。參諸前揭特別註記條款簽註軌跡，原記載之「買方信用瑕疵狀況」字句遭刪除，由兩造於刪除處用印確認，足可證得該條款所指無法核貸之真意，不僅只有信用瑕疵而遭銀行徵信拒貸之情事，包括受限貸放額度無法獲致核貸尾款金額。亦即全額貸款係雙方當時之協議，乙○○亦知伊年輕經濟能力有限，必須靠貸款才能全額支付。本件伊委託友人丙○○，依合約規定，分別向台灣銀行、華南銀行等銀行辦理貸款，都僅核貸 380萬元，伊向需求銀行辦理貸款既得知有無法獲致核貸尾款數額之情事，已向乙○○提出解除契約之要求，乙○○詭稱尾款數額無法獲致核貸，伊須補入不足額，殊屬違背契約訂立之意思。伊於第三期款繳款時間前，已合於特別註記約定之解除條件，自無遲延給付之違約。
㈡乙○○片面以伊遲延給付第三期款，拒絕依合約第l6條解除
買賣契約，反以伊遲延給付而解除合約。依系爭買賣契約第5條完稅款付款方式第1款之約定，伊給付第三期款期限在稅單核下 5日內，稅單係97年4月11日由稅務機關核發，97年4月14日通知稅單已經核下，依系爭買賣契約第13條第 3款約定契約中所定之天數概以工作日計算，因此給付第三期款期限應在97年4月21日。又依照系爭買賣契約第11條第3款後段約定，遲延給付價金之催告提出法定程式是當該價金遲延逾10日為之，乙○○逕於97年 4月24日催告，其催告顯不合法。再者，乙○○於97年 4月24日寄發存證信函（該存證信函於 4月25日送達）催告伊給付第三期款、第四期款及配合辦理移轉產權登記手續完成，，其催告僅定「五日期間」，而非依買賣合約第12條應定「七日以上期間」催告，其催告不合法。另於雙方催告期間，乙○○代理人李州平於協商時動手毆打伊之代理人丙○○成傷，破壞雙方買賣互信基礎。本件係因可歸責於乙○○惡性侵權行為之事由，致雙方買賣互信基礎完全破滅，乙○○主張伊違約，應沒收價金云云，明顯無據。倘認乙○○解除契約有理，則乙○○沒收伊已繳交款項作為違約金額，其數額亦屬過高，顯失公平等語，資為抗辯。
並於本院補陳如下：
㈠系爭契約第16條之特別約定解除條件，第三期款繳款期限前已經成就：
⒈依原審證人丙○○證述，「（法官問：當時有無說要跟銀
行貸款多少錢？）證人答：當時有跟賣方說要跟銀行的貸款的數額就是尾款。」契約磋商訂立的「尾款」即是兩造約定之「貸款」；又觀證述「（法官問：當時有無跟賣方說就是要向銀行貸款 400萬元及你們自有的資金有多少錢？）證人答：契約內所定立的尾款是 400萬元，所以買方認為要向銀行貸款的數額就是 400萬元，買方當時的意思就是只要沒有辦法貸款到 400萬元，買方可以提出請求解除契約」可以證得，系爭買賣契約第16條特別約定之產生效果。
⒉次由97年11月 5日庭呈錄音光碟暨譯文證據資料查觀之，
「‧‧‧380貸不到400，所以你要解約，那時候講也是有講好，真的有講。」、「代書：‧‧‧阿銀行貸不到要補進去，一般通常是這樣沒錯。但是那天是的確有講這樣啦。」、「代書：我照天良（良心）講就是了啦，我本來說400不到當然要補啊，他就堅持說400要貸得到，才要買。
」，系爭契約特別註記約定事項之立約當時真實情狀明如觀火。
⒊再端倪特別註記條款簽註軌跡，可格外發現「買方信用瑕
疵狀況」幾個字句，原先經記載後再遭刪除且復由買賣雙方於刪除處用印確認，可徵知該條款所指無法核貸之真意，不僅只侷限於信用瑕疵貸不出一毛錢之情況。
⒋復從立約之欲「達到目的」及該特別約定於系爭契約所產
生「補充效果」（使契約更加和諧）等經驗法則及論理法則探討明白。
①依邏輯言，茍依乙○○所辯，尾款貸款不足之金額仍須
補足，則兩造所為之特別約定，即失其存在之價值，對於系爭契約根本無法發揮補充約定不足之效果。
②又以財力經濟目的而言，簽立買賣契約時，由於伊還未
知銀行貸款實際情形，且因首次購屋，尚無向銀行辦理房地貸款之經驗，顧及資力未豐，惟恐辦理貸款時遭遇無法以貸款支付尾款之境，則履約將遭致困難，故要求另立貸款支付尾款的特別約定。
③且由債信經濟目的反面觀之，伊自知本身無任何債務信
用不良紀錄，因此提議應排除無特約目的實益之信用瑕疵狀況貸不出一毛錢，以概括式約定向銀行貸款支付尾款金額無法獲得作為契約之解除條件。
④另稽證人甲○○刪匿不實之證述併參對被上證15第 2頁
第 7行證據資料。徵引證出，倘照乙○○妄言尾款不足金額則以現金補足即可，則兩造立約之時，豈須徒費爭論尾款金額多寡？⒌末按前揭昭然事證，系爭契約第16條係買方無法獲得核貸
尾款數額之特別約定解除條件，殊無疑義。後蒙鈞院為證據調查無法獲得銀行核貸尾款金額之確切日期，經臺灣銀行97年12月5日中工營字第09700040691號函、華南銀行97年12月31日（97）華中港字第 00730號函查復在卷，及據被上訴人97年11月17日陳報狀呈華南商業銀行不承做放款申請案件登記備查簿、台灣銀行消費者貸款申請書、台灣銀行授信審查部函與原審證人丙○○之具結證述。凡此諸些鐵證，在在鑑知伊於第三期款繳款時間前，特別註記約定之解除條件業已成就，且乙○○在原審97年 6月26日言詞辯論期日亦自認「契約已經被被告解除了」，自無乙○○所謂遲延給付之違約，原審判決著屬確的。
㈡退一步言，矧乙○○之催告及解約均不合法，不生催告及解約之效力，上訴亦屬無理由：
⒈催告不合法：乙○○在尚未達約定得提起催告之時，逕為不合法催告，不生催告效力。
①按契約第5條第2項第三期款第 (1)點規定給付第三期款
期限在97年4月14日稅單核下五日內（契約第13條第3項約定契約中所定之天數概以工作日計算），亦即97年04月21日。第按契約第11條第 3項後段規定，遲延給付價金之催告提出法定程式是當該價金遲延逾十日為之。
②查乙○○取得合法催告權之始日為97年5月5日，卻在尚
未達約定得提起催告之時，逕於97年 4月24日突來踐行催告，是不生催告效力之不合法催告。
⒉解約不合法：乙○○逕為不合法催告後旋即在「催告期間內」，遽行解約，解約洵亦無效：
①乙○○在無效力之催告函達翌工作日（97年 4月28日）
即拒絕賣售房地且恫嚇逼迫至同日最後暴力侵權撕裂契約建立基礎。
②又在無效力之催告函達後第四個工作日（97年5月1日）再度傳達拒絕給付與已經起訴解約之意思。
③揆茲乙○○在提起不合法催告後即刻於催告期間"內"，
遽即表示解約之意思，該催告期間"內"之解約行使洵亦無效。
④何況，97年 6月26日原審言詞辯論期日，乙○○自認「
原告從來沒有解除買賣契約，之前的催告是催告履行給付買賣價金。」乙○○未據合法解約，毋待他求。㈢乙○○背離立約之買賣本意，嚴重違反契約履行之誠信原則及債權行使之權利濫用禁止原則，假訟謀圖不正利益：
①查乙○○在「起訴"以前"」的不合法催告函達翌工作日（
97年 4月28日），隨即拒絕賣售房地、亦不依照約定解除條件辦理，強將已付價金充作違約金；同日竟以暴力犯行撕裂契約基礎，再迅提本訴。
②第查即使乙○○興訟後，伊仍表示願意續行履行契約，卻
屢遭乙○○拒絕，甚至在原審當庭無理拒絕受領價金，卻又旋即賣售系爭不動產予第三人。
③揆諸上揭乙○○拒不賣售房地、拒不受領價金之情節，窘
逼伊任其假訟謀圖不正利益之折磨，復以對照乙○○再三諉言伊至今仍未履行給付價金，在貸款上並未盡力、未「貨比三家」，迭令為求一屋而竭盡心力之伊深感痛心疾首之屈辱。
㈣綜上，爰聲明求為判決：㈠駁回上訴人之上訴。㈡訴訟費用由上訴人負擔。
貳、反訴部分：
一、丁○○起訴主張：乙○○違約沒收價金云云，雖依法無據，但其起訴同時為解除契約之意思表示，與伊存證信函要求解除契約之意思表示一致，雙方應生合意解除契約之法律效力。退一步言，如伊過去意思表示未臻確定，爰以反訴之起訴為同意解除雙方之契約之意思表示。本件乙○○代理人對反訴伊之代理人為惡意暴力之侵權行為，致雙方互信基礎破滅，雙方均無履行買賣契約之意思，應生解除契約之效力。依法乙○○應給付伊所交付之10萬元，因乙○○經伊多次催告，均未依約退還價款，顯有給付遲延，依民法第203條規定應以年息百分之5計付利息。另伊所給付之52萬元現在「僑馥建築經理股份有限公司不動產價金信託專戶」，另由伊與僑馥公司為協商退還中。並聲明求為判決：上訴人乙○○應給付被上訴人10萬元，及自97年6月1日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，並請依職權宣告假執行。於本院補充陳述如下：
㈠按系爭契約第16條特別約定解除條件既已成就，則依照民法
第259條第1款、第 2款之規定暨兩造先前約定「賣方同意無條件解除買賣契約，買方交付之價款無息退還買方」，理當返還被上訴人已繳付之價款，乙○○執詞解約需取得其同意，顯然無理。
㈡且97年 4月25日又另用存證信函書面通知其未能核貸，請求
洽辦解除契約，核其意旨，已有解除契約之意。茲存證信函乙○○在原審97年6月26日言詞辯論期日也自認「就是97年4月26日被告存證信函解除了」。
㈢乙○○毫無可據之不生效力催告及解約且嚴重違反誠信原則
、多次預示拒絕給付與無期待可能之給付不能已明，伊迭再以原審反訴之起訴、本院答辯三狀、本辯論意旨狀為解除契約之意思表示，故系爭契約業妥由伊合法解除無誤。
二、上訴人乙○○則以：㈠關於丁○○所主張返還之10萬元，性質上係為定金，丁○○既違約在先，該10萬元定金當然歸屬伊。㈡證人丙○○代丁○○撰擬97年 4月25日存證信函，丙○○於原審97年 6月26日言詞辯論時證稱：「…發這個存證信函希望洽商協商的事項…所以買方發存證信函的用意是請對方做協商」可證明該信函並沒有解約之意思，而且解除契約需取得賣方之同意之意思表示，此從系爭契約書第16條記載：…賣方同意無條件解除契約…自明，但伊至今並未為同意之表示，是其請求返還訂金並無理由等語，資為抗辯。並聲明求為判決：原判決不利於上訴人部分廢棄；上廢棄部分丁○○在第一審之反訴駁回。
參、本院之心證：
一、本訴部分：㈠本件兩造於97年 3月22日簽訂系爭買賣契約，由乙○○將所
有系爭不動產以總價 512萬元出售予丁○○，丁○○已給付第一期買賣價金10萬元予乙○○，並給付第二期款52萬元由訴外人僑馥公司帳戶保管，丁○○迄未給付第三期款（完稅款）50萬元等情，業據乙○○提出不動產買賣契約書為證（見原審卷第6至9頁），並為丁○○所不爭執，堪信為真實。
㈡本件兩造之主要爭點厥為系爭買賣契約特別註記約定事項：
「本件買賣買方之貸款如銀行無法核貸時，賣方同意無條件解除買賣契約，買方交付之價款無息退還買方」是否已成就？茲分述如下：
⒈查兩造於系爭買賣契約第5條第2款就付款方式約定買賣總
價款 512萬元分四期給付：第一期款（簽約款）10萬元簽約時給付；第二期款（備證用印款）50萬元，最遲於97年4月2日上訴人備齊一切過戶所需證件資料並完成用印手續交付特約代書收執，以便辦理產權移轉登記前給付；第三期款（完稅款）50萬元，丁○○應於稅單核下五日內將款項存匯入信託專戶；第四期款（尾款）400 萬元，若丁○○須以買賣標的向金融機構辦理貸款以支付尾款，丁○○應於貸款核撥之當日將核貸之款項轉存匯入信託專戶，此有系爭買賣契約書在卷可憑（見原審卷第6頁反面、第7頁正面）。嗣兩造復於買賣契約書第16條其他約定事項約定：「本件買賣買方之貸款如銀行無法核貸時，賣方同意無條件解除買賣契約，買方交付之價款無息退還買方」（見原審卷第 9頁），則丁○○係須以系爭不動產向銀行辦理貸款以支付尾款之情形，要無可疑，故所謂「買方之貸款如銀行無法核貸時」，應係指買方之尾款貸款 400萬元如銀行無法全數核貸時。否則如銀行僅核貸 300萬元，甚至
200 萬元或更少，依乙○○之主張，丁○○須補足差額，此於買賣契約書第5條第2款第四期款部分之第⑷點已有：
產權移轉登記完成後因故發生金融機構核撥丁○○之貸款不足支付尾款時，其差額應由丁○○以現金於點交期限前或乙○○通知期限內一次補足入信託專戶等語之記載（見原審卷第 7頁），又何須前揭特別約定。且就資力較差之買方而言，其全數資金均已用以給付第一期至第三期款項，如銀行無法就尾款全數核貸時，買方並無資力補足差額，是前揭特別約定更應為如此之解釋，始能保障資力不足之買方，以達特別約定之目的。準此，乙○○主張：銀行就尾款無法全數核貸時，丁○○應補足差額云云，並不可採。
⒉丁○○抗辯其委友人丙○○，依合約約定，分別向台灣銀
行、華南銀行等銀行辦理貸款，都僅核貸 380萬元，業據其提出卷附台灣銀行中工分行通知書、華南商業銀行台中港路分行不承做放款申請案件登記備查簿（見原審卷第25、26頁），並舉證人丙○○之證述（見原審卷第64頁反面至66頁反面）為證。依前揭台灣銀行通知書之記載，該行僅核貸 380萬元；依華南商業銀行台中港路分行不承做放款申請案件登記備查簿之記載，丁○○申請貸款金額 400萬元，惟該行估值不符丁○○要求，足見丁○○確無法貸得尾款 400萬元，系爭買賣契約前揭特別約定事項：買方之貸款銀行無法核貸之條件已成就。證人丙○○證述台灣銀行可以核貸之金額，丁○○約於94年4月初到4月中旬得知，華南銀行可以核貸之金額，約94年 4月初知道（見原審卷第66頁反面），而乙○○主張丁○○應於97年 4月14日按期支付第三期款，當時丁○○依前揭特別約定既可解除契約，丁○○抗辯：其於第三期款繳款時間前，已合於特別註記約定之解除條件，即無遲延給付之違約等語，應可採信。
⒊乙○○雖以其於93年以系爭不動產向銀行貸到 440萬元，
且系爭不動產嗣後轉售予訴外人李文進，訴外人李文進以系爭不動產向台新銀行貸款達 446萬元，因而主張丁○○稱無法貸到 400萬元，乃丁○○未盡力洽詢貸款銀行，丁○○此舉有違誠信原則云云。惟銀行決定貸款額度，除考量擔保品之外，仍須衡酌貸款人之財力狀況、償債能力、信用評價等等因素而有所差異，並非以同一擔保品即可貸得相同金額。丁○○曾分別向台灣銀行、華南銀行等銀行申辦貸款適宜，僅核貸 380萬元，業如前述，丁○○業已向一家以上銀行洽詢，均無法貸得 400萬元以上，此乃貸款銀行評估之結果，非可以此遽謂丁○○未盡力向銀行洽詢貸款事宜，乙○○主張丁○○未盡力洽詢貸款事宜，有違誠信原則，並不可採。
㈢綜上所述，丁○○未給付第三期價金並無遲延給付之違約，
是乙○○據此解除系爭買賣契約，自不合法而不生解除之效力。從而，丁○○並無擅自不為給付或違約致本約解除之情事，本訴部分乙○○依前揭約定請求丁○○給付52萬元，難認有理由，不應准許。乙○○之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所依附，應併駁回之。原審為乙○○敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
二、反訴部分：按契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，由他方所受領之給付物，應返還之。受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，民法第259條第1款、第 2款定有明文。查系爭買賣契約特別約定「本件買賣買方之貸款如銀行無法核貸時，賣方同意無條件解除買賣契約，買方交付之價款無息退還買方」之事已成就，已如前述，丁○○已取得買賣契約之解除權。丁○○主張：其已於97年 4月25日以存證信函通知乙○○因銀行貸款條件未能核如申貸數額，請求洽辦解除契約等語，核其意旨，已有解除契約之意，且乙○○自認於97年 4月26日收受該存證信函（見原審卷第63頁反面），則系爭買賣契約業經丁○○於97年 4月26日合法解除，丁○○依前揭規定請求乙○○返還定金10萬元，自應准許。又乙○○於97年 3月22日受領丁○○給付之定金10萬元，此為乙○○所自認，並有系爭買賣契約可證，丁○○依法原可請求乙○○償還自受領時起之利息，茲丁○○請求乙○○自97年6月1日起至清償日止，按法定利率年息百分之 5計算之利息，自無不可。從而丁○○請依解除契約後回復原狀之法律關係，請求乙○○應給付丁○○10萬元，及自97年6月1日起至清償日止，按年息百分之 5計算之法定利息，核屬有據，應予准許。是原判決為乙○○敗訴之判決，並依職權為假執行之宣告，經核於法並無不合。上訴論旨求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
肆、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果不生影響，爰不逐一論述。
伍、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 3 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱樑法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 江丞晏中 華 民 國 98 年 3 月 17 日