臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度建上易字第2號上 訴 人 甲○○訴訟代理人 楊銷樺律師被 上訴人 育國建設股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師上列當事人間請求損害賠償事件，上訴人對於中華民國96年12月6日臺灣臺中地方法院96年度訴字第1985號第一審判決提起上訴，本院於97年4月15日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、上訴人方面
一、上訴人起訴主張：
（一）上訴人於民國（下同）85年6月29日與被上訴人就位於台中縣○○鄉○○段104-599、104-571等地號土地上所興建之「珍藏家」社區住宅門牌號碼台中縣○○鄉○○村○○鄰○○路○段○○○巷○○○弄○○○號（後經門牌整編為：台中縣○○鄉○○○○街○○巷○○號），簽訂土地房屋買賣契約書（下稱系爭契約）。系爭契約第1條第2項約定：「房屋部分：
房屋售坪約50坪。上開坪數係包括室內面積、陽台、花台、屋頂突出物、樓梯間、露台、平台、機械室、受電室、避難空間、水箱等在內，公共設施隨同主建物移轉。登記方式分單獨權狀或登記簿謄本記載及登記面積，均依法令及地政機關依本建物實際興建之丈量面積為準。」，足見上開房屋售坪部分，係不含上訴人另行購買之地下室1個停車位之面積。此參同條第3項約定：「.... 未買汽車停車位者，其房地總價不包括車位之價款，且對地下室停車空間無共有權... 」亦明。被上訴人給付上訴人房屋部分之面積（含室內面積、陽台、平台及機械室、受電室、避難空間、水箱等），僅有136.09平方公尺（即127.09+4.69+2.41+《2723.67×7/10000》，約41.16坪），較兩造系爭契約約定之面積減少約8.84坪。被上訴人所為之給付顯然不完全，且在現實上被上訴人亦無法再給付8.84坪之房屋面積予上訴人，上訴人自得依修正前民法第227條規定及系爭契約第4條第2項約定，訴請被上訴人賠償少交付
8.84坪之損害。因上訴人買受系爭房屋之總價為612萬元，扣除60萬元之停車位價金後，房屋及基地部分之總價為552萬元，而約定之房屋及基地總坪數為70.7坪，故每坪單價為78,076元（5,520,000元/70.7坪），則因被上訴人少交付8.84坪，致上訴人受有690,195元之損害。
（二）兩造於消費者保護法施行後85年6月29日訂立之系爭契約，係被上訴人與不特定多數消費者訂立同類契約之用，預先擬定之條款之定型化契約。系爭契約第1條第2項明確約定之房屋售坪，並不包括消費者另外購買之停車位部分之面積，但同條第3項卻約定「地下室停車空間由有購買車位者共有，持分比例則按後開實際規劃之停車位數量平均分配，計入前開售坪」，如此產生系爭契約第1條第2項約定之房屋售坪是否包括系爭契約第1條第3項約定之停車位面積之疑義，於解釋此2項約定時，依消費者保護法第11條第2項規定，應有利於上訴人（消費者）之解釋，亦即應認為系爭契約第1條第2項約定之「房屋售坪約50坪」，應不含第1條第3項約定另購買之停車位。
二、上訴人於本院補充陳述：
（一）比較上訴人與第三人林健男之「房屋土地預定買賣契約書」之第１條第２、３項約定，可知系爭契約第１條第２項有關「房屋售坪約 坪」是否僅包括同條第２項約定而已？抑或包括同條第２項及第３項約定之範圍？顯有疑義，應適用消費者保護法第１１條第２項規定為有利上訴人之解釋。
（二）被上訴人確實短少給付上訴人8.84坪：
１、依證人乙○○於本院所證內容，足證被上訴人出售房屋予證人乙○○時之契約書第１條第２項所載之房屋售坪約５０坪是不含停車位之坪數甚明。
２、依被上訴人所擬定之土地房屋買賣契約書第１條第２項及第３項約定內容觀之，如依被上訴人之主張及原判決所認之解釋方法，顯然不能同時合理的解釋上訴人、證人乙○○部分與第三人林健男之契約：
（三）被上訴人所移轉予上訴人不包括停車位面積之房屋面積僅約４１．１６坪，顯然不足上開約定之約５０坪，上訴人自得依修正前民法第２２７條規定或依系爭契約第４條第２項約定，請求被上訴人賠償不足坪數之損害：
１、系爭契約第１條第２項約定不含停車位面積之面積為５０坪，但被上訴人所移轉與上訴人之房屋面積（不含停車位之面積）僅約４１．１６坪（即１２７．０９＋４．６９＋２．４１＋《２７２３．６７Ｘ７／１００００》＝１
３６．０９平方公尺），顯然不足８．８４坪，上訴人自得依修正前民法第２２７條規定或依系爭契約第４條第２項約定，請求被上訴人賠償不足坪數之損害５５萬元。
２、至於被上訴人因上訴人另買受地下室停車位，而另移轉停車位之面積約９．０６坪（即２７２３．６７Ｘ１１０／１００００＝２９．９６平方公尺），兩造間雖曾發生糾紛，經判決確定解除停車位部分之買賣契約。惟原判決所引最高法院認停車位買賣契約解除後，不涉及所有權之移轉云云之見解，並非正確，蓋兩造間之停車位及其持分面積部分，既係另行買賣及移轉，並非僅買受停車位之使用權而已，則該停車位買賣契約經解除後，依民法第２５９條規定，出賣人（即被上訴人）自應返還價金予買受人（即上訴人），買受人亦應返還停車位及其持分面積予出賣人，最高法院之見解違反民法第２５９條規定且違反買賣雙方之契約約定。此觀被上訴人亦於９６年間訴請上訴人返還停車位及其面積予被上訴人，由台灣台中地方法院以９６年度訴字第１１８８號受理在案，嗣後兩造成立和解，被上訴人撤回上開訴訟。
貳、被上訴人方面
一、被上訴人於原審則以：
（一）兩造簽立系爭契約，完成交屋後，上訴人依民法第365條瑕疵擔保之規定，及民法第227條不完全給付之規定請求解除契約及損害賠償。嗣經原審法院88年訴字第337號、本院90年上字第340號、最高法院93年台上第1861號判決兩造就系爭契約關於車位部分之買賣解除契約確定在案。上開案件上訴人係以民法第227條規定請求損害賠償，該訴訟標的已經法院裁判。而上訴人之本案起訴仍為不完全給付之損害賠償，依前揭法條規定本案應受前揭確定判決之拘束。
（二）本案並無不完全給付之情事，上訴人起訴狀所為計算式顯有錯誤，亦即依建物謄本顯示系爭房屋共用部份（光明段第12建號）權利範圍為117/10000，並非上訴人所述7/10000。據此，系爭房屋之總面積約50.23坪（計算式：127.09+4.69+2.41+（2723.67X117/10,000）=166.05平方公尺），此坪數與系爭契約約定之坪數約50坪並無差異。次由建物 謄本顯示系爭建築物於83年即已取得使用執照，亦即系爭房屋83年即已建築完成，而兩造簽立之買賣契約為「成屋買賣契約」，即現物（特定物）買賣契約，既為特定物買賣，上訴人依約將現物予以交付，並無所謂不完全給付之情形。再由系爭契約書第1條第3項約定：「地下室停車空間由購買車位者共有，持分比例則按後開實際規劃之停車位數平均分配，計入前開售坪，亦不另發所有權狀。」由此約定事實顯示，購買停車位之坪數亦計入第1條第2項所約定之房屋售坪內。
（三）上訴人主張以房地總價除以房地總坪數後，求出每坪之單價，再乘以減少之坪數，即為本案請求損害賠償之金額。惟查兩造所簽立之系爭契約為「成屋買賣」，即簽立契約時，房屋坪數即已確定，且兩造亦依現狀予以交屋，故直接以契約書之記載予以按比例請求損害賠償，顯與兩造間之現物買賣契約有所不合。系爭契約約定之土地坪數並無減少，且土地與房屋為不同屬性之標的物，其價格亦不同，上訴人卻以同一價格視之，其計算基礎自有偏差。
二、被上訴人於本院補充陳述：
（一）兩造簽立之買賣契約為「成屋買賣契約」，即現物（特定物）買賣契約，既然為特定物買賣，被上訴人依約將現物予以交付，即無所謂不完全給付之情形。
（二）上訴狀聲請傳訊證人乙○○部份，其證言與待證事實無關外，顯然欠缺必要性及關聯性。
參、原審經審酌兩造所提出之攻擊防禦方法，認被上訴人稱已依約移轉約50坪之坪數予上訴人，應可採信。被上訴人既已依約移轉約50坪之坪數予上訴人，並無給付不足坪數之情形，則上訴人自不得依修正前民法第227條及系爭契約第4條第2項請求損害賠償。上訴人請求為無理由，而駁回其訴。上訴人不服第一審之判決，於本院聲明為：⑴原判決廢棄。⑵上開廢棄部分，請判決：被上訴人應賠償上訴人55萬元，及自起訴狀繕本送達被上訴人時起至清償時止，按年息百分之五計算之利息。⑶訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人於本院答辯聲明為：⑴上訴駁回。⑵上訴費用由上訴人負擔。（本件上訴人於原審係請求被上訴人應給付690,195元之本息，經原審判決上訴人全部敗訴後，上訴人上開聲明僅請求被上訴人應給付55萬元之本息，是以超過55萬元本息部分即已敗訴確定。）
肆、兩造不爭執之事項：（見原審卷第115頁、本院卷第49頁背面）兩造在85年6月29日就系爭房屋及基地應有部分訂立土地房屋買賣契約書，被上訴人已於85年8月2日將系爭房屋的所有權（台中縣太平市○○段390建號面積127.09平方公尺）及共用部分（光明段12建號面積2723.67平方公尺之10000分之117）移轉登記予上訴人。
伍、本件之爭點如下：⑴本件是否為原審法院88年訴字第337號案件之既判力效力所及？⑵被上訴人育國建設公司有無依系爭契約移轉約50坪的房屋坪數給上訴人？⑶上訴人甲○○請求損害賠償有無理由？
（一）本案訴訟標的是否為本院90年上字第340號（原審法院88年度訴字第337號）確定判決既判力效力所及？查上訴人於本院90年上字第340號（原審法院88年度訴字第337號）先位聲明係主張：被上訴人給付之系爭停車位有瑕疵，除應負物之瑕疵擔保責任外，同時亦構成不完全給付之債務不履行，爰類推適用民法第260條及第226條第2項規定，解除兩造間系爭買賣車位之契約，並請求全部不履行之損害賠償。備位聲明主張為：縱認雙方之停車位買賣，其契約有效，且瑕疵亦尚不足達於解除契約之程度，依民法第359條之規定減少十分之九之價金。車位既應減少金額，則被上訴人對於所受領之車位價金，顯無法律上之原因而受利益，致上訴人受有損害，為特併依民法第179條、第182條之規定，請求返還。上開確定判決認上訴人先位之訴本於瑕疵擔保請求權解除車位之買賣契約，並請求被上訴人返還車位之價金為有理由，而判決上訴人先位之訴勝訴，有上開判決附卷可憑（原審卷第121至135頁），並經本院依職權調閱上開民事卷宗查明無訛。而本件上訴人是主張伊於85年6月29日向被上訴人所購買之系爭房屋，依系爭契約之約定，房屋售坪約50坪，但被上訴人並未依約給付50坪予上訴人，屬不完全給付，爰依修正前民法第227條及系爭契約第4條第2項，請求被上訴人賠償少交付8.84坪之損害，與上開確定判決所主張之訴訟標的不同，自非上開確定判決既判力效力所及，上訴人本件之請求，程序上並無不合。
（二）被上訴人有無依系爭契約移轉約50坪之房屋坪數予上訴人？
１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院17年上字第1118號著有判例可資參照）。
２、查系爭契約第1條第2項約定：「房屋售坪約50坪。上開坪數係包括室內面積、陽台、花台、屋頂突出物、樓梯間、露台、平台、機械式、受電室、避難空間、水箱等在內，公共設施隨同主建物移轉。登記方式分單獨權狀或登記簿謄本記載及登記面積，均依法令及地政機關依本建物實際興建之丈量面積為準。」同條第3項約定：「甲方（即上訴人）向乙方（即被上訴人）購買1個車位，價金為新台幣元（第2條之建物總價含本車位價金），編號為地下壹層第柒拾伍號，詳如附圖所示。地下室停車空間由有購買車位者共有，持份比例則按後開實際規劃之停車位數平均分配，計入前開售坪，亦不另發所有權狀，但尚未售出之車位所應有之持份則由乙方或其指定之人保有。未買汽車停車位者，其房地總價不包括車位之價款，且對地下室停車空間無共有權（即地下室停車空間僅由購買車位者及乙方或其指定之人所共有）除防空避難使用外，對停車位無任何權利，且不得妨礙他人停車及通行。」本件系爭契約第1條第2項、第3項既已明確記載房屋售坪約50坪，坪數係包括室內面積、陽台、花台、屋頂突出物、樓梯間、露台、平台、機械式、受電室、避難空間、水箱等在內，公共設施隨同主建物移轉。及地下室停車空間由有購買車位者共有，持份比例則按後開實際規劃之停車位數平均分配，計入前開售坪等語，並無上訴人所指契約條文不明之情形，則上訴人所買之房屋售坪約50坪，自應包括車位之應有部分，尚不得因契約分項記載，而否定上開買賣契約書上已記載明確之意思。上訴人稱系爭契約第1條第2項記載售坪並不包括車位之坪數，而於同條第3項記載車位之應有部分，計入前開售坪，為矛盾之記載，依消費者保護法之規定，應為上訴人有利之解釋，尚非可採。
３、再依上訴人所購買系爭房屋之建物謄本記載，總面積127.09平方公尺，陽台面積4.69平方公尺，平台面積2.41平方公尺，共用部分面積2723.67平方公尺，權利範圍10000分之117，有建物登記簿謄本附卷可稽（原審卷第17頁），據此計算系爭房屋之總面積約50.23坪 (計算式127.09+4.69+2.41+(2723.67X117/10,000)=166.05平方公尺)，此坪數與系爭契約約定之坪數 (約50坪)並無差異，是被上訴人稱已依約移轉約50坪之坪數予上訴人，應可採信。被上訴人既已依約移轉約50坪之坪數予上訴人，並無給付不足坪數之情形，則上訴人自不得依修正前民法第227條及系爭契約第4條第2項請求損害賠償。上訴人請求為無理由，應駁回其訴。
４、上訴人雖舉同棟大樓之訴外承買人林健男、鄭國隆之買賣契約及實際交付建坪情形，與系爭契約相較，而主張有契約條文不明之情形，然查契約條文是否不明應係針對兩造間所簽訂之契約而論，與訴外人之契約無涉，本件系爭契約之條文既已明確如上述，當無反捨契約文字而參酌訴外契約之理；另上訴人聲請傳訊之證人即同棟大樓之承買人乙○○，其並未參與本案之系爭契約，是其證言並不具備「親自見聞」之要件，僅係就其乙○○個人與被上訴人間之買賣情形為證述，核與系爭契約無涉，是以其證言亦不足為有利於上訴人之認定。
５、上訴人所買受系爭房屋共用部分面積為2723.67平方公尺，權利範圍10000分之117，有建物登記簿謄本附卷可稽，雖兩造就系爭買賣契約中之停車位因上開確定判決（本院90年度上字第340號）解除契約，被上訴人應返還上訴人所購買系爭車位之價金60萬元，被上訴人嗣後以原審法院96年度訴字第1188號案件，訴請上訴人返還停車位及其面積，兩造於訴外和解，上訴人以25萬元向被上訴人買相同車位使用，然此係因前案訴訟結果係解除車位之契約，以致上訴人須另行向被上訴人購買停車位，惟查被上訴人於原始交付系爭建物予上訴人時，給付之坪數並無不足之問題已如上述，況上開確定判決亦認定車位解除契約僅使共有專用權歸於消滅而回復共有狀態，尚不涉及所有權之移轉或設定負擔。是上訴人於本案計算面積時逕將共用部分面積之權利範圍減為10000分之7，依此計算坪數減少，與事實不符，併此敘明。
（三）本件被上訴人既已依約移轉約50坪之坪數予上訴人，則爭點㈢即無論述之必要，附此敘明。
陸、綜上所述，本件上訴人主張被上訴人給付不完全，為不足採，被上訴人抗辯尚屬可信。從而，上訴人主張本於修正前民法第227條規定及系爭契約第4條第2項約定，請求被上訴人給付55萬元之本息為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用、調查之證據，經核與本件判決結果無影響，爰不一一贅述，附此敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 4 月 29 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 謝說容法 官 蔡秉宸以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 洪麗華中 華 民 國 97 年 4 月 29 日
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