臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度建上易字第6號上訴人即附帶被上訴人 總瑩建設股份有限公司法定代理人 丙○○○訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師上 列一 人複 代理 人 甲○○ 住台中被上訴人即附帶上訴人 戊○○ 住高雄縣訴訟代理人 丁○○ 住同上
陳昭全律師上 列一 人複 代理 人 乙○○ 住台中上列當事人間請求給付違約金事件，上訴人對於中華民國96年11月20日臺灣臺中地方法院96年度訴字第2355號第一審判決，提起上訴，被上訴人為附帶上訴，本院於97年4月30日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔；附帶上訴部分，由被上訴人負擔。
事實及理由本件上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）上訴聲明，求為判
決：㈠原判決不利上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）答辯聲明，求為判決：上訴駁回。被上訴人並為附帶上訴，聲明：㈠原判決不利附帶上訴人部分廢棄；㈡上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新台幣（下同）74萬9800元及自民國96年9月1日起至清償日止按年息5%計算之利息。上訴人則聲明：附帶上訴駁回。
被上訴人主張：伊於95年10月18日以460萬元價款向上訴人購
買門牌台中縣○○鎮○○街○○號之四層樓建物乙棟（下稱系爭房地），雙方並簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約），當日上訴人公司之張廖特助即當面向伊及伊夫丁○○承諾於95年12月初交屋，其後更向伊夫妻保證至遲定會於95年12月20日交屋，惟嗣因上訴人施工不斷遲延，加上系爭房地存有多項瑕疵未能點交，乃遲至96年8月10日始將系爭房地點交予伊，依系爭買賣契約第10條第2款、第3款之約定，上訴人應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約金，計應賠償106萬7200元等情，爰依系爭買賣契約之約定，求為命上訴人如數給付，並加付法定遲延利息之判決（原審判命上訴人給付被上訴人31萬7400元本息，駁回其餘請求；兩造就其敗訴部分，分別提起上訴、附帶上訴）。
上訴人則以：伊並無與被上訴人約定於95年12月20日交屋，且
被上訴人未完全履行貸款手續，經伊一再電話通知及致函催告，被上訴人始於96年4月16日完成尾款之給付，系爭買賣契約之不履行係由被上訴人之行為所致。又伊於上訴人給付交屋款時辦理交屋手續，自無遲延違約；況伊為交屋時，被上訴人認為該屋有瑕疵而拒絕點交，經伊修繕完竣後點交，被上訴人亦無任何異議同意點交，其嗣後竟謂伊遲延違約，顯無理由等語，資為抗辯。
關於：㈠被上訴人於95年10月18日與房屋所有權人總瑩建設股
份有限公司（即上訴人）、土地所有權人楊碧玲簽訂不動產買賣契約書，以460萬元向其等買受坐落台中縣○○鎮○○街○○號四層樓建物乙棟。㈡被上訴人於訂約日支付52萬元，96年4月16日支付388萬元，餘款20萬元於96年6月5日付清，上訴人於96年8月10日交屋。以上為兩造不爭執之事項，並有不動產買賣契約書、房屋繳款明細卡、保固書等可稽。被上訴人此部分之主張，堪信為真實。
被上訴人又主張：兩造於95年10月18日訂約時，上訴人公司特
助張廖貴峰向伊及伊夫丁○○保證於95年12月20日交屋，嗣因施工不斷拖延，加上該屋有多項瑕疵未能即時處理，致上訴人一直未能履行點交義務，經伊一再催促，始於96年5月25日指派謝小姐會同丁○○前往系爭房地辦理點交事宜，惟點交當日仍存有原證三附件所示之多項瑕疵而無法點交。上訴人公司謝小姐除當場確認瑕疵狀況允諾儘速處理外，並與丁○○另約於96年6月5日辦理交屋手續。伊且函請上訴人於96年6月5日前將全部瑕疵處理完畢。雖丁○○依約於96年6月5日再次前往辦理交屋手續並付清全部尾款，惟當日經丁○○與上訴人公司謝小姐驗收結果，系爭房屋仍有原證四「客訴內容」所示16項之瑕疵未為修繕，致上訴人無法於96年6月5日將系爭房地點交予伊。伊又於96年6月27日發函催告上訴人應儘速處理該屋瑕疵並通知伊辦理驗收及點交手續，上訴人遲至96年8月10日始將系爭房地點交予伊。上開房屋原規劃為7間套房，伊本擬於上訴人交屋後即可出租盈利，以補貼房價及貸款利息之支出，上訴人遲至96年8月10日始交屋，致伊於96年度上、下二學期無法出租予學生，至少損失35萬2800元〔計算式：4200元（每間套房月租）×7（間）×12（個月）=35萬2800元〕。系爭房地買賣總價款為460萬元，而上訴人自95年12月20日應交屋之日起至96年8月10日實際交屋之日止，共計遲延232日，依系爭買賣契約第10條約定，上訴人應給付遲延違約金106萬7200元〔計算式：460萬元×1/1000×232（日）=106萬7200元〕，以彌補伊所受損害等事實。上訴人係以：伊為建設公司，一切約定事宜均以書面為之，而依兩造所訂系爭買賣契約，並無約定交屋之時間。被上訴人謂雙方曾約定95年12月20日交屋，伊否認之。至於錄音內容，對話人僅僅「虛應回答」，難認確實有約定於95年12月20日交屋。依系爭買賣契約第4條第2項第2款約定：「買方（即被上訴人）應於辦理所有權移轉登記之同時併案連件以本約買賣標的物向貸款機構辦理貸款，且買方承認此貸款金額為應繳款之一部分，並以此貸款金額來抵付尾款」，尾款付完後，始能進入下一履約交屋程序。事實上，被上訴人並未完全履行貸款手續，伊除一再以電話通知外，亦於96年3月13日正式以存證信函催告並主張要解除買賣契約，被上訴人遲至96年4月16日始完成尾款給付手續。是系爭買賣契約之不履行完全係被上訴人之行為所致。伊於被上訴人給付交屋款時辦理交屋手續，並無所謂遲延違約問題。伊交屋時，被上訴人認為房屋有瑕疵而拒絕點交，該屋經伊修繕完竣後於96年8月10日點交，被上訴人亦無任何異議，被上訴人謂伊遲延違約，顯無理由。又被上訴人所請求訟爭違約金，亦屬過高等語置辯。基此，兩造間主要爭點為：㈠上訴人是否遲延交屋？㈡被上訴人向上訴人請求給付違約金106萬7200元本息，是否適當？本件上訴人是否遲延交屋，首應審究。經查：
㈠兩造於95年10月18日所簽訂系爭買賣契約固無明確約定應於
某年某月某日交屋之記載，但該契約第9條訂明標的物點交，第1款約定：「本約標的物...，賣方應於買方給付尾款之同時，騰遷完畢點交予買方使用管業」。足認被上訴人給付尾款之時，即為上訴人交屋之日。
㈡系爭買賣契約第4條貸款約定，第2項第2款記載：「買方應
於辦理所有權移轉登記之同時併案連件以本約買賣標的物向貸款機構辦理抵押貸款，且買方承認此貸款金額為應繳款之一部分，並以此貸款金額來抵付尾款」，而兩造約定尾款為388萬元。被上訴人陳以其為履約，早於95年12月13日即向訴外人台新國際商業銀行股份有限公司辦妥借款415萬元手續，被上訴人隨時可申請該銀行撥款，提出經該銀行經辦人員黃詩涵對保之「借款借據暨約定書」、「不動產使用切結書」及「本票」等影本各1份為證，但因上開房屋有多項瑕疵未為修繕，另有照片16張及「客訴內容」16項足憑，故未立即申請撥款之情，尚堪採信。
㈢上訴人對於被上訴人所陳其夫丁○○與上訴人公司特助張廖
貴峰接洽應允暫緩繳交尾款388萬元，辯述伊於96年3月13日以存證信函向被上訴人表示伊曾多次以電話向被上訴人催繳尾款388萬元，惟被上訴人仍未配合繳付，依系爭買賣契約第10條第1項約定，解除買賣契約並沒收已繳款項，該戶房地由伊公司收回另行處分乙節。被上訴人則否認有收到催繳通知，上訴人亦未能予以證明，而上訴人係於96年3月27日方始接到該存證信函，因距95年12月13日貸款手續辦妥時日已逾三個月而須重新辦理貸款手續，迨95年4月14日銀行撥款，上訴人於同年月16日取得該尾款388萬元，經被上訴人一再函催修繕房屋瑕疵，上訴人亦同意於修繕完成後點交。
此經證人丁○○證實，並有上訴人公司承辦人謝麗嬌簽名之96年6月5日「總元建築機構售後服務記錄單」乙紙可證，此係因上訴人就系爭房屋之瑕疵未能即時修繕，以致拖延交屋時日。又依系爭買賣契約第3條付款期別欄尾款項下約定：
「賣方依第9條約定點交標的物予買方之同時，買方... 履行給付之（即付清尾款388萬元）」，上訴人係於96年8月10日始點交系爭房屋予被上訴人，被上訴人業於96年4月16日付清尾款388萬元，並於96年6月5日結清其他款項20萬元，難認被上訴人有何違約情事，上訴人依系爭買賣契約第10條第1項於96年3月13日以存證信函向被上訴人表示解除買賣契約並沒收已收價款，尚難謂合，自不生效力。
㈣上訴人雖抗辯：系爭買賣價金尾款於96年4月16日係由銀行
撥付，因被上訴人未來點交，而伊於同年月24日即掛號通知點交房屋，惟被上訴人未出面點交，伊於同年5月9日再為通知，故系爭房屋未為點交，非可歸責於伊，嗣於同年5月25日方出面點交房屋，迨至被上訴人發出存證信函致請伊於同年6月5日前點交房屋時，始滌除被上訴人受領遲延之責任，亦即伊於96年6月5日始應負遲延之法律責任，而非自96年4月16日起即應負遲延違約責任，提出96年4月24日已交屋通知單及同年5月9日存證信函影本各一紙為證云云；惟被上訴人陳稱：上訴人遲至96年8月10日方將系爭房地點交予伊，系爭房屋未能按時點交於伊，顯係可歸責於上訴人之事由所致，上訴人主張其無可歸責之事由存在，實無足採。且從原審卷原證三至原證六可以看出伊積極要求上訴人點交，但上訴人因系爭房屋尚有諸多瑕疵，根本無法履行點交之義務，是於96年4月16日銀行撥款日，系爭房屋還處於不適合點交之狀態。上訴人之給付遲延違約責任，縱非自95年12月20日起算，亦應自96年4月16日起算，而非自上訴人所稱之96年6月5日起算。參諸系爭買賣契約第9條（標的物點交）第1項「本約標的物除另有約定外，賣方應於買方給付尾款之同時，騰遷完畢點交予買方使用管業」，所稱之「尾款」，依第3條（付款約定）付款期別之尾款項以觀，應係指貸款金額388萬元如上，即上訴人亦不否認為買方之被上訴人依約並以此貸款金額來抵付尾款（見原審卷58頁）。依上約定，上訴人顯亦應於被上訴人96年4月16日給付尾款即貸款金額388萬元之同時，將系爭房地騰遷完畢點交予被上訴人使用管業，惟其後系爭房屋仍有諸多瑕疵，此有原證三如附件所示照片及其說明共16張之多項瑕疵，以及原證四「客訴內容」所示16項之瑕疵，亦有被上訴人於96年3月31日及同年5月8日致知上訴人之存證信函各一紙所載足參（見原審卷22至40、
42、60至66頁），該項瑕疵要非純為「補漆」及「清潔」為可即時處理完畢之瑕疵可比，則於修補完成前，顯尚不適合點交之狀態，上訴人自無從履行點交之義務，而上訴人遲至96年8月10 日始將系爭房地點交予被上訴人，復有上訴人是日出具之保固書乙紙足稽（見原審卷49頁）。可見上訴人之給付遲延違約責任應自96年4月16日起算，而非自上訴人所稱之96年6月5日起算。上訴人執以為辯，自不足取。㈤被上訴人雖陳稱：兩造已依系爭買賣契約第9條第1項之約定
，約定上訴人至遲應於95年12月20日交屋，此有伊之夫丁○○與上訴人公司張廖特助及房屋銷售小姐張千慧之對話錄音足稽；另丁○○於原審亦證稱：「他們說在12月初就可以建好，建設公司保證12月20日可以交屋」等語，顯見兩造確已約定至遲應於95年12月20日交屋，則上訴人自95年12月20日應交屋之日起至96年8月10日實際交屋之日止，共計遲延232日，而非115日云云。惟上訴人辯稱：伊為建設公司，建築房屋銷售，一切均以契約為準，並無所謂「口頭約定」之問題。系爭買賣契約第3條付款約定就尾款部分為空白，但在尾款下一欄「其他」欄位明白記載「交屋款，由賣方交付房地予買方同時，由買方一次付清」，由此條款顯示，兩造間並無交屋期限之約定甚明，且被上訴人所提出錄音帶之錄音係事後所錄，不管是張廖特助或是售屋小姐張千慧有對被上訴人答應任何條件，都要呈報公司，不能僅以該錄音帶及譯文來證明當初上訴人已有答應至遲於95年12月初交屋之事等語。稽諸系爭買賣契約第9條及第1款已明文約定標的物何時點交如上，並無「另有約定」之記載。而證人丁○○係被上訴人之夫，關係密切，難免偏頗，所證建設公司保證12月20日可以交屋云者又未記明系爭買賣契約之上，自難遽採；被上訴人所提出其夫丁○○與上訴人公司張廖特助及房屋銷售小姐張千慧均於96年3月9日之對話錄音帶及譯文，已在系爭買賣契約簽訂多月滋生爭議之後，尚不足以證明兩造確實「另有約定」交屋期限。被上訴人指陳上訴人已承諾至遲應於95年12月20日交屋，委不足採。
按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金；違約
金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條、第252條分別定有明文。本件兩造所簽訂系爭買賣契約第10條關於違約罰則第2款約定：「賣方如不履行契約所定各項義務時，即為賣方違約，買方得限期催告履行」、第3款約定：「有第2款情形，經他方催告，而於催告期間履行者，應按每日以買賣總價款千分之一支付遲延違約金」。查系爭買賣契約第9條第1款有關標的物點交約定賣方即上訴人應於買方即被上訴人給付尾款之同時，騰遷完畢點交予買方使用管業甚明。本件被上訴人係於96年4月16日給付尾款388萬元，惟上訴人未於96年4月16日點交系爭房屋予被上訴人，經被上訴人先後於96年6月1日以台中愛國街郵局第191號存證信函及96年6月27日以台中民權路郵局第2109號存證信函催告上訴人儘速修繕系爭房屋瑕疵，並點交該建物予伊，但上訴人遲至96年8月10日始行交屋，共計遲延115日。是則上訴人違約未於收受被上訴人給付尾款388萬元時交屋，其遲延給付致使被上訴人受有損害，被上訴人自得依約請求違約金。至上訴人另辯：依系爭買賣契約所示，伊為建物出賣人，訴外人楊碧玲為土地出賣人，而被上訴人僅致函房屋之出賣人於96年6月5日交屋，據此構成遲延事由者唯有房屋出賣之伊，而伊出售之房屋總價金僅184萬元，如應負賠償違約金責任，亦應按房屋及土地個別價款依比例計算分擔，提出上訴人與訴外人戴慧貞於94年7月12日所訂立中科苑別墅社區土地價金276萬元、房屋價金184萬元之預定買賣契約書影本各乙冊為證云云。被上訴人則陳稱：兩造間就系爭不動產之買賣，僅簽有原審原證一所示之不動產買賣契約（見原審卷12頁），上訴人所提出其與戴慧貞之預定買賣契約書，與伊無關，亦無法拘束伊。又兩造間系爭買賣契約第2條（總價款）僅約定「本約買賣總價款雙方議定為新台幣肆佰陸拾萬元」，並未區分房屋及土地之單價為何，故上訴人主張兩造買賣價金之房屋部分為184萬元，土地部分為276萬元，實屬無稽。且上訴人為興建系爭房屋之建設公司，該房屋之遲延交屋，與原地主無何關係，伊並無對原地主請求賠償之必要。況伊係依系爭買賣契約第9條第1款之約定，主張上訴人未依約按時將系爭房屋點交伊使用，並依第10條違約罰則第2款及第3款關於應按每日以「買賣總價款」千分之一支付遲延違約金之約定，請求上訴人給付遲延違約金，顯見依約伊自得按日以兩造買賣總價款460萬元為計算，請求上訴人給付遲延違約金，自應以兩造之買賣總價款460萬元作為計算遲延違約金之基礎等語。參以上訴人於96年3月13日催告被上訴人欲行解除雙方買賣契約之存證信函中載：「該戶房地由本公司收回另行處分」，及上訴人於96年4月24日自行開具之已交屋通知單首載：
「本公司已依約完成土地、建物產權移轉」等語（見原審卷59頁、本院卷6頁），均見被上訴人所購系爭房地僅由上訴人函催收回處分、單方通知交屋，而系爭買賣契約亦僅標明總價款為460萬元，別無土地、建物價金各若干之記載，上訴人既遲延交屋，有如上述，被上訴人依系爭買賣契約第10條第3款之約定，請求上訴人按日以買賣總價款計付遲延違約金，要無不合。徵諸約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第252條定有明文。至於是否相當，即須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準（最高法院79年台上字第1915號判例參照）。參酌系爭房屋周遭繁榮情形、被上訴人原擬將系爭房屋規劃成7間套房出租以收取租金及被上訴人所受損害各情，應認按日以買賣總價款千分之一支付遲延違約金，仍嫌過高，酌減為按日以買賣總價款千分之０．六計付遲延違約金要屬適當。準此，上訴人應給付被上訴人違約金31萬7400元〔計算式：460萬元×0.6/1000×115=31萬7400元〕。
綜上所述，被上訴人主張上訴人應支付遲延違約金，尚屬可信
；上訴人所辯，為不足採。從而，被上訴人依系爭買賣契約之約定，請求上訴人給付違約金於31萬7400元，及自起訴狀繕本送達翌日即96年9月1日起至清償日止按年息5%計算之利息，應予准許。逾此部分所為請求，不應准許。上開應准許部分，原審判命上訴人如數給付，並依職權宣告假執行，及依上訴人陳明以供擔保為條件宣告免為假執行，尚無不合。上訴論旨，指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，非有理由，應駁回其上訴。至前開不應准許部分，原審為被上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，核無違誤。附帶上訴意旨，指其欠當，聲明廢棄，非有理由，應予駁回。
本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果不生影響，不另逐一論列，併此敘明。
據上論結，本件上訴及附帶上訴，均無理由。依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 5 月 14 日
民事第一庭 審判長法 官 吳火川
法 官 饒鴻鵬法 官 簡清忠以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 鄧智惠中 華 民 國 97 年 5 月 15 日
Ｍ