臺灣高等法院臺中分院民事裁定 97年度抗字第13號抗 告 人 橋志建設開發股份有限公司
號法定代理人 丙○○
號送達代相 對 人 永漢福爾摩莎資產管理股份有限公司法定代理人 乙○○上列抗告人因與相對人等間聲明異議事件，對於民國96年6月30日台灣苗栗地方法院93年度6487號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：本件執行，前踐行至第二次拍賣後（因無人應買，後由債權人承受），經原法院撤銷拍定而重新拍賣，自應回復原第一次拍賣底價為重新拍賣之底價，然原法院卻以遭撤銷之民國九十五年年二月二十二日第二次拍賣底價為重新拍賣之底價，無異實質上未行第一次拍賣即行減價，侵害抗告人權益甚鉅，因此，請求停止九十六年二月十四日之第一次拍賣。又本件執行標的物共四十七戶，係本國式ＲＣ造，地上七樓、地下室一樓建築物，當住家、店面使用，水電、瓦斯俱全，交通便利，於查封時經債權人同意交由「陳文福」保管，而拍賣之建築物當時門窗、水電均完備俱全，但保管人卻未盡保管之責，執行法院又縱容破壞，大樓內門窗被拆除、玻璃打碎，電源亦遭人拆除，經抗告人異議，仍置之不理，執行法院難辭其咎。且為維護應買人權益，自應於公告中，依勘驗筆錄按門號逐間詳細載明遭破壞程度、房屋現況，不應以籠統記載，有所保留、遺漏、簡略，原法院不將查封筆錄及九十六年一月十九日履勘筆錄一併供大眾閱覽，違背強制執行應遵守之程序，為此，應重新鑑定受損害數額後再行執行程序，然原裁定卻為上開違法，因而請求廢棄原裁定，而為適法適當之處理等語。
二、按強制執行法第八十條規定，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額。執行法院核定之價格應如何認為相當，原屬於執行法院職權裁量之範圍，非當事人所可任意指摘，最高法院八十八年度台抗字第十三號裁定可供參考。又「法院核定不動產之拍賣最低價額，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定，此亦為原法院所認定之原則」，最高法院八十六年度台抗字第六一二號裁定可資參照。故執行法院核定之價格應如何認為相當，應屬於執行法院職權裁量之範圍。本件執行抗告人即債務人所有不動產，經原法院於前案即八十八年度執字第二０一三號、八十九年度執字第三五六七號事件執行時函請鑑定人依法鑑價，且因本件不動產於八十八年度執字第二０一三號事件最後一次拍賣時以土地部分新台幣（下同）20,622,000元、建物部分59,911,000元為底價，八十九年度執字第三五六七號事件第三次拍賣時以土地部分1,088,000元、建物部分2,459,000元為底價，均無人應買，故於本件詢價程序進行時，債權人聲請以前案最後一次拍賣底價作為本件第一次拍賣底價，於九十四年十月二十六日進行第一次拍賣期日，無人應買，於九十五年二月二十二日第二次拍賣期日亦無人應買，經債權人永漢福爾摩莎資產管理股份有限公司（下稱永漢福爾摩莎公司）聲明願承受，惟因執行程序有瑕疵，經原法院撤銷前開第一、二次拍賣程序，回復至詢價程序，有拍賣筆錄附卷可稽。原法院乃參酌本件不動產於九十五年年二月二十二日第二次拍賣期日合計以82,984,000元為底價仍無人應買，由債權人永漢福爾摩莎公司聲明以底價承受，嗣雖經原法院撤銷第一、二次拍賣程序，而撤銷之原因為原法院對抗告人之送達處所錯誤所致，有抗告人九十五年八月二十八日異議狀附卷可稽，而本件拍賣之不動產條件並未有變更，因此，本件若依據九十四年十月二十六日原第一次拍賣期日核定底價，勢必淪為相同無人應買之情況，無異浪費執行程序之時間及費用，故原法院參考九十五年二月二十二日第二次拍賣之底價而核定本件拍賣標的物之底價，應係較接近市價且較容易順利拍定之價額，於法並無不合。就此項最低價額，僅在限制投標人出價不得少於此數，其願出之最高價額，並無限制，如抗告人被查封之財產，果值高價，則公告拍賣之後，應買人競相出價，依供給、需求原則，自得以公平、合理價格賣出，於抗告人之權益，並無損害。況以上述最低價額於九十六年二月十四日進行第一次拍賣，亦無人應買，仍係由債權人永漢福爾摩莎公司聲明願承受，有拍賣不動產筆錄在卷可稽，益見原法院上開最低價額之訂定，並未偏低。另原法院已於拍賣公告附表之使用情形欄記載：「據債務人稱：查封標的無門扇或被拆除置放一旁，地上有碎玻璃及電纜線（其內銅線已剝離被人取走）」等語，已足提醒應買人注意，自行決定願出之適當價格，自無不合。是抗告人指摘原法院所核定拍賣之底價侵害其權益，聲請重行鑑定、詢價，揆諸上開說明，難謂可採。
三、按拍賣不動產，應由執行法院先期公告。前項公告，應載明左列事項：不動產之所在地、種類、實際狀況、占有使用情形及其應記明之事項。拍賣之原因、日期及場所。如以投標方法拍賣者，其開標之日時及場所，定有保證金額者，其金額。拍賣最低價額。交付價金之期限。閱覽查封筆錄之處所及日、時。定有應買資格或條件者，其資格或條件。拍賣後不點交者，其原因。定有應買人察看拍賣物之日、時者，其日、時。強制執行法第八十一條定有明文。執行法院於實施強制執行拍賣不動產時，應就拍賣標的物當時之客觀狀態、占用狀況，依形式觀察或通常之調查方法所得，併就當事人或利害關係人於拍賣實施前所陳報之事項加以記載於拍賣公告。經查，債權人永漢福爾摩莎公司於九十三年十月二十九日向原法院具狀陳報五六五等建號建物鋼骨外露尚未完工等語，原法院於九十六年一月十九日現場履勘時，抗告人稱：查封標的無門扇或被拆除置放一旁，地上有碎玻璃及電纜線等情，有陳報狀、履勘筆錄在卷可稽，原法院據以載明於拍賣公告使用情形欄，自無抗告人所稱保留、遺漏、簡略之情事。又原法院拍賣公告之公告事項三，亦載明「閱覽查封筆錄日期及處所：自公告之日起，至拍賣期日前一日（每日辦公時間內）在本院民事執行處公告欄」，有上揭拍賣公告為證，是投標人於參加投標之前，得前往本院民事執行處「閱覽查封筆錄」，以瞭解拍賣標的物之現狀，並無抗告人所謂予以保留、不供大眾閱覽之情形，灼然可見，況且，投標人於投標前亦得至拍賣之建築物所在地查看，自不影響投標人之權益。是抗告人稱原法院不將查封筆錄及九十六年一月十九日履勘筆錄一併供大眾閱覽，影響應買人之權益，違背強制執行應遵守之程序云云，為不可採。至抗告人所稱保管人未盡保管之責，致拍賣之建築物大樓內門窗被拆除、玻璃打碎，電源亦遭人拆除等語，惟此乃另一法律問題，且依強制執行法第一百十三條準用第六十九條規定，拍賣物買受人就物之瑕疵無擔保請求權，故並不影響本件拍賣程序，附此說明。
四、綜上所述，抗告人之抗告主張，為不可採。是原法院駁回抗告人之聲明異議，依法並無違誤。抗告人猶執前詞，提起抗告，請求廢棄原裁定，難謂有理由，應駁回其抗告。
五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第三十條之一，民事訴訟法第四百九十五條之一第一項、第四百四十九條第一項、第九十五條、第七十八條，裁定如主文。
中 華 民 國 97 年 1 月 28 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 吳惠郁法 官 盧江陽以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院之許可，該許可以原裁定所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。
如提起再抗告者應於裁定送達後十日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣壹仟元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官 陳玫伶中 華 民 國 97 年 1 月 28 日
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