臺灣高等法院臺中分院民事裁定 97年度抗字第130號抗 告 人 乙○○抗 告 人 丙○○相 對 人 甲○○相 對 人 中華成長二資產管理股份有限公司法定代理人 丁○○上列當事人間清償票款強制執行聲明異議事件，抗告人對於中華民國97年1月21日臺灣南投地方法院96年度執字第6101號提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、抗告意旨略以：原裁定謂本件如繼續第二次拍賣，底價經酌減後為新臺幣 (下同)7,504,604 元，顯不足清償債權人抵押債權3千餘萬元，而認租賃關係之存在已影響抵押權之實現，然本件縱始無租賃關係，第一次拍賣底價亦僅約千萬元左右，仍顯然不足清償債權人之抵押債權3千餘萬元，原審以底價多寡、能否足償債權為由，認租賃關係存在已影響抵押權之實現，其理由並非完全妥適；又系爭土地使用分區為山坡地保育區，地目旱、使用分類農牧用地，依區域計劃法第15條、及製定非都市土地使用分區圖及編定各種使用地作業須知第8條規定，山坡地保育區農牧用地僅供農牧生產及其設施使用，是系爭土地僅特定用途之人，始會投標，實務上絕少人於第一次拍賣即投標應買，必俟最低拍賣價格逐次降低始參與投標應買，原裁定僅以第二次拍賣，底價經酌減，認租賃關係已影響抵押權之實現而除去租賃權，自有速斷；再者，抗告人承租系爭土地，目的在以菇寮栽植香菇，而種植香菇需建築菇寮，抗告人係租地建屋之法律關係，系爭土地上尚有抗告人所有未辦理保存登記之建物，抗告人依法即有優先承購權。又抗告人土地上工作物、香菇及太空包價值達千萬元，太空包不能遷移曝曬陽光，否則即無法長成而敗壞，故抵押權人拍賣可受償金額，較抗告人所受損失為低，況相對人非原始抵押權人，其係承受原本銀行債權及抵押權，則於其承受時，應可知系爭土地上現況及拍賣標的價值問題，原審認地上物可以遷移、及認無違反比例原則，有所錯誤，爰提起本件抗告，請求廢棄原裁定等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之。民法第866條第1項定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，亦經司法院以院字第1446號解釋在案。
三、經查：相對人中華成長二資產管理股份有限公司以受讓原債權人誠泰商業銀行股份有限公司債權，而持台灣台中地方法院90年度執字第15527號債權憑証，聲請執行相對人甲○○所有坐落南投縣○○鄉○○○段○○○○○○○○號之系爭土地，而系爭土地於民國79年8月2日即設定最高抵押權1,700萬元予台中市第八信用合作社 (嗣合併為誠泰商業銀行股份有限公司，現為台灣新光商業銀行股份有限公司），嗣相對人甲○○於83年2月1日將系爭土地出租予抗告人搭建菇寮，種植香菇，租期於93年1月31日屆至後，雙方又於93年2月1日續約，柤期至102年1月31日止等情，有系爭土地抵押權設定契約書、他項權利証明書、債權讓與契約書、及不動產土地租賃書等件附於原執行卷可稽，足見；抗告人承租系爭土地之租約確係成立於抵押權設定之後。又查系爭土地第一次拍賣時底價為9,380,800元，拍定公告載明：系爭土地由抗告人承租搭建香茹寮，拍定後不點交等語，嗣因無人應買，原法院依相對人中華成長二資產管理股份有限公司之聲請，以該租賃權已影響抵押權之實現，而除去上開租賃權，按系爭土地上因有該租賃權存在，於拍定後不點交，於第一次拍賣無人應買，原執行法院乃依債權人之聲請，認抗告人之承租權確已影響抵押物之拍賣，故除去該租賃權之負擔，經核與前揭規定，並無不合。抗告人雖以其承租系爭土地建築菇寮，並在其上栽植香菇，其係租地建屋之法律關係，且系爭土地上尚有其所有未辦理保存登記之建物，其依法有優先承購權等語，惟抗告人之租賃權經除去後，系爭土地即以無租賃狀態拍賣，抗告人如認其對系爭土地仍有優先承買權存在，因執行法院並無實體審認權，應係抗告人另訴請求確認優先承買權之問題。又抗告人以其在土地上工作物、香菇及太空包價值達千萬元，而抵押權人拍賣可受償金額，較其所受損失為低，此除去處分違反比例原則云云，惟原裁定已敘明香茹為短期作物，抗告人可於拍定後收成時將地上物收取或遷移，並無不符合比例原則之情形。抗告人提起本件抗告，為無理由，應予駁回。
四、依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條裁定如主文。
中 華 民 國 97 年 3 月 14 日
民事第四庭 審判長法 官 黃斐君
法 官 陳蘇宗法 官 張浴美以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院之許可，該許可以原裁定所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。
如提起再抗告者應於裁定送達後十日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣壹仟元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官 郭振祥中 華 民 國 97 年 3 月 14 日
Ａ