臺灣高等法院臺中分院民事裁定 97年度抗字第377號抗 告 人即 債務 人 乙○○相 對 人即 債權 人 嘉億資產管理有限公司法定代理人 甲○○送達代收人 丙○○上列當事人間清償債務強制執行事件，抗告人對於本院除去租賃權後拍賣，聲明異議，不服台灣台中地方法院97年度執字第33236號中華民國97年7月11日第一審裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由本件抗告人即債務人向原法院聲明異議意旨略以：本件如附表
所示執行標的債務人民國（下同）93年5月即已出租他人，並經公證在案，承租人陳瑞明因故於96年5月終止租約，旋於97年1月繼續承租，故執行標的債務人確實於本件查封前已出租，復為承租人占有使用，應合於民法第425條買賣不破租賃及5年期限之規定。而原法院並未依強制執行第77條之1規定，調查訊問債務人或第三人，僅命債權人查報建物使用情形，但債權人從未曾進入執行標的內，亦未曾詢問債務人建物實際使用情形，依同法第13條及第81條規定，原法院應更正拍賣公告，依法登載上開租賃事實，並載明不點交之原因。執行筆錄上載查封標的所在地管理員稱房屋由債務人自住.. 云云，經查文心精典社區住戶管理委員會及鴻全保全公司均否認上情，管委會並稱「未規定住戶出租需登記，大樓各棟皆有獨立出入口，人員進出不必經過管理室，管理員根本無從知悉樓上住戶使用情形，已電洽承辦書記官澄清，故債權人陳報之使用情形顯與事實不符，應予更正。兩造自97年5月30日查封後即持續和解，清償金額自3,000,000元一路降到800,000元，就差臨門一腳，債務人曾向承租人表示雙方即將和解房子不用拍賣了，致承租人未及具狀異議，但債權人拍賣日期前突然撤換代表並推翻之前承諾致和解未成，債務人及承租人聲明異議較晚提出，乃基於避免影響和解之顧慮，並非怠於行使權利。本件債權人非抵押權人，其債務行使不適用擔保物權排除租賃權規定，原法院就兩造及利害關係人之陳述或異議雖得為形式上之審查，然就證據之真偽並無實體上審查權。本件執行標的債務人於查封前既已出租，並出示相關證據顯非臨執行所為，爰聲明異議，並請求更正拍賣公告之內容等語，原審駁回其異議，債務人不服提起本件抗告。
經查：原法院於97年5月30日至現場履勘查封時，除當場揭示
查封公告外，且就建物使用情形載明「查封時，據大樓管理員稱建物由債務人自住。」等語，此有查封筆錄在卷可按。嗣債權人代理人於97年6月13日具狀陳報建物使用情形為「目前係由債務人等自住」等語，此亦有債權人之陳報狀附卷可稽。是抗告人若真係有出租如附表所示之建物，自當能隨即知悉原法院所揭示之公告，而能立即聲明異議，嗣經原法院定期於97年7月15日進行第一次拍賣程序，在拍賣公告上載明拍賣條件為「本件建物查封時，債權人之代理人稱係債務人自住，於拍定後點交。」，並將拍賣通知送達予抗告人乙○○，而抗告人未具狀表示異議；嗣承租人始於97年7月1日具狀聲明異議，並將租賃期限記載自97年1月5日起至102年1月4日。顯有違常理。則上開房屋租賃契約書顯係承租人陳瑞明與抗告人乙○○間臨執行所為。如是抗告人主張其對於如附表所示建物，具有租賃關係，為合法占用人，顯有不實。從而，其聲明異議為無理由，原審予以駁回，尚無不合。抗告意旨以本件經查執行法院並未依強制執行法第77條之1規定，進入查封不動產或訊問抗告人或占有之承租人，僅以債權人自行查報之陳述及查封當日不詳年籍管理員之陳述，且執行筆錄該管理員並未於到場人處簽署姓名，即率爾認定抗告人陳報之租約係「臨執行所為」，認事用法未洽，已逾越執行法院形式審查之權限。又查封當日值班管理員5月初才到職，絕無管理員稱查封不動產為抗告人自住情形，且承租人占有使用系爭不動產已多年，期間僅因故短暫終止租約。另強制執行法第12條聲明異議並未限制聲明人異議之時間，縱執行法院曾限期命利害關係人陳述意見，該期間僅為訓示期間並非不變期間，聲明人縱逾期始為異議，亦不受影響，執行法院以形式審查權限而為實質審查之裁定，顯於法不合，應予廢棄，並更正拍賣公告，將抗告人租賃之法律關係登載於拍賣公告上，註明不點交，以維抗告人權益云云。然本院認強制執行法第77條之1規定，並非強制規定，執行法院自得於查封當時依職權認定執行標的物之使用情形，如當事人仍有不服，應另循民事訴訟途徑以求確認租賃權存在。本件執行法院就查封時標的物之使用狀況，依當時客觀存在之事實，形式上認定並無租賃權存在，尚無不合，是抗告為無理由，應予駁回。
據上論結，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 19 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 張浴美法 官 黃永祥以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院之許可，該許可以原裁定所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官 陳信和中 華 民 國 97 年 8 月 20 日
Ｍ附表：
┌─────────────────────────────────────────────────┐│97年度執字第33236號 財產所有人：乙○○ │├─┬───────────────────────┬─┬─────┬──────┬────────┤│編│ 土 地 坐 落 │地│ 面 積 │ 權 利 │ 最低拍賣價格 ││ ├───┬────┬───┬───┬──────┤ ├─────┤ │ ││號│縣 市○鄉鎮市區○ 段 ○○段 │ 地 號 │目│ 平方公尺 │ 範 圍 │ (新臺幣元) │├─┼───┼────┼───┼───┼──────┼─┼─────┼──────┼────────┤│1 │臺中市│西屯區 │大墩 │ │469 │建│12319 │萬分之14 │ ││ ├───┼────┴───┴───┴──────┴─┴─────┴──────┴────────┤│ │備考 │ │└─┴───┴───────────────────────────────────────────┘┌─┬──┬───────┬───┬─────────────────┬────┬─────────┐│編│ │ │建築式│ 建物面積（平方公尺） │ 權利 │ ││ │ │基 地 坐 落│樣主要├───────────┬─────┤ │ 最低拍賣價格 ││ │建號│--------------│建築材│樓 層 面 積 │附屬建物主│ │ ││ │ │建 物 門 牌│料及房│ │要建築材料│ │ (新臺幣元) ││號│ │ │屋層數│合 計 │及用途 │ 範圍 │ │├─┼──┼───────┼───┼───────────┼─────┼────┼─────────┤│1 │3803│臺中市西屯區大│集合住│第9樓層：111.38 │陽台17.82 │ 全部 │ ││ │ │墩段469地號 │宅、鋼│合 計：111.38 │、花台3.29│ │ ││ │ │--------------│筋混凝│ │ │ │ ││ │ │台中市西屯區文│土造二│ │ │ │ ││ │ │心路二段562之1│十一層│ │ │ │ ││ │ │號9樓之2 │第九層│ │ │ │ ││ ├──┼───────┴───┴───────────┴─────┴────┴─────────┤│ │備考│共同使用部分建號4496面積40660.06平方公尺持分萬分之14。 │└─┴──┴────────────────────────────────────────────┘