臺灣高等法院臺中分院民事裁定 97年度抗字第419號抗 告 人 甲○○上列抗告人因與相對人臺灣銀行股份有限公司間除去租賃權後拍賣聲明異議事件，對於中華民國97年8月5日臺灣彰化地方法院96年度執字第23207號所為裁定提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告人於原法院聲明異議及於本院抗告意旨略以：債務人孫正毅前就其所有坐落彰化市○○○段○○○○○○○號、南郭段南郭小段523-28地號土地，及同段1515建號建物，向相對人臺灣銀行股份有限公司抵押借款時，早於民國（下同）87年間與抗告人有租賃關係，又有設立寶發商店在經營，且租賃關係亦至105年12月31日止，亦已付租金，而相對人亦知悉有租賃關係，不應因底價不足完全清償債務之說詞而除去租賃關係，致毀及抗告人之權利。且相對人借款於債務人時，抵押物已侵占抗告人之土地（彰化市○○○段○○○○○○○號），於拍賣抵押物時亦不排除障礙，則相對人拍賣抵押物無人應買，並非租賃關係所致。原法院駁回抗告人異議之聲明，實無理由，為此提起抗告，請求撤銷原裁定等語。
二、按不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此而受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之；民法第866條第1項、第2項定有明文。又不動產所有人設定抵押權後，如與第三人訂立租賃契約而影響抵押物之售價以致抵押權無法受清償者，該租賃契約對於抵押權人不生效力，抵押權人因屆期未受清償，聲請拍賣抵押物時，執行法院自可依法以無租賃狀態逕予執行，司法院院字第1446號解釋闡示甚明。而成立在後之租賃契約於抵押權有無影響，固不妨參酌抵押物之售價是否不足清償抵押債權，為其判斷之標準，但非以此為限，若抵押權人聲請拍賣抵押物時，發生無人應買之情形，亦得認為該租賃契約之存在對於設定在前之抵押權有影響，為使抵押權人得依抵押權設定時之權利狀態而受清償，執行法院即得除去租賃權而為拍賣（司法院釋字第304號解釋理由書參照）。足徵不動產所有人設定抵押權後，就抵押之不動產所成立之租賃契約，若影響抵押物拍賣之售價，抵押權人即可聲請執行法院裁定除去該租賃權。
三、經查，本件債務人孫正毅於95年1月19日就執行標的，即坐落彰化市○○○段○○○○○○○號、南郭段南郭小段523-28地號土地，與同段1515、6869（暫編）建號、門牌號碼為彰化縣彰化市○○○路○號之建物，除同段6869建號建物係未辦第一次所有權登記之增建物而未提供擔保外，其餘之土地及建物均設定第一順位本金最高限額新臺幣（下同）384萬元之抵押權予相對人之事實，有土地暨建物登記謄本在卷可憑。而債務人孫正毅於設定前揭抵押權後，嗣於96年1月1日與抗告人簽訂租賃契約，將上開門牌號碼為彰化縣彰化市○○○路○號之建物出租與抗告人，租期自96年1月1日起至105年12月31日止，亦有該租賃契約書在卷可稽。茲系爭執行標的經原法院於97年6月26日以底價492萬7000元實施第一次拍賣，並於拍賣公告上載明其上有抗告人之租賃權存在，期間自96年1月1日起至105年12月31日止，卻無人應買，乃減價20％進行第二次拍賣等情，有拍賣公告、拍賣不動產筆錄在卷可按。足證抗告人與債務人間上開租賃關係之存在，已影響投標人出價購買之意願，造成執行標的需減價後再行拍賣，顯影響相對人抵押權受償之權利，自有除去上開租賃權之必要，且如前所述，該租賃關係係成立於抵押權設定之後，揆諸首揭說明，原法院以97年7月9日彰院賢96執丁字第23207號執行命令除去抗告人之租賃權，於法並無不合。
四、至抗告人固辯稱其於相對人抵押權設定前之87年，即向債務人孫正毅承租系爭執行標的，且有設立寶發商店在經營等語；惟查，觀諸抗告人於原法院堪測增建物時所提出其與債務人訂立之前揭租賃契約書，其訂約日期係96年1月1日，已在本件抵押權設立登記之後，而其就租賃期間之約定係記載：「甲（即債務人）乙（即抗告人）雙方洽定願意訂為9年0個月自民國96年元月1日起，至民國105年12月31日止」，與抗告人上開所稱已有未合，抗告人復未就其所主張之87年間即與債務人訂有租賃契約，且租賃關係延續至105年12月31日止之事實，舉證以實其說，自難採信。況縱認上訴人於87年有與債務人訂立租賃契約之主張為屬實，惟租賃雙方於租期屆滿後再行就同一之租賃物簽訂租約，乃屬新成立之租約，與原有之舊約並不具有同一性，亦非舊約之沿續。是抗告人於96年1月1日承租系爭不動產，自應認係於相對人95年1月19日抵押權設定後所另成立新的租賃關係，而有上開民法第866條規定之適用甚明，抗告人上開主張，顯不足取。
五、抗告人雖復稱：相對人借款於債務人時，抵押物已侵占抗告人之土地（彰化市○○○段○○○○○○○號），於拍賣抵押物時亦不排除障礙，則相對人拍賣抵押物無人應買，並非租賃關係所致云云，惟上開抗告人與債務人孫正毅96年1月1日成立之租賃關係確實影響相對人即抵押權人就抵押物賣得價金取償之權益（潛在買受人因拍賣標的物不點交而減少出價購買之意願），已如前述，則相對人聲請將該租賃關係除去後拍賣，俾讓拍賣標的物得於拍定後點交，以增加潛在買受人出價競買之意願，當屬有據。至抗告人爭執本件第一次拍賣公告附表備註欄所載，關於本件執行標的物，其中未辦保存登記而暫編6869建號、門牌號碼彰化縣彰化市○○○路○號之建物，其占用權源由拍定人自理之記載，乃係另一問題，無礙前揭抗告人與債務人孫正毅96年1月1日成立之租賃關係對於相對人抵押權有影響之認定，是其此部分之主張，亦屬無據，應予以駁回。從而，原法院認抗告人之聲明異議並不足採，裁定駁回其異議，核無不當，抗告意旨指摘原裁定不當，求予廢棄原裁定，為無理由，應予駁回。
六、據上論結，本件抗告為無理由，爰依強制執行法第30條之1，民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 12 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 翁芳靜法 官 謝說容以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院之許可，該許可以原裁定所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。
如提起再抗告者應於裁定送達後十日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣壹仟元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官 胡美娟中 華 民 國 97 年 9 月 15 日
Ａ