臺灣高等法院臺中分院民事裁定 97年度抗字第452號抗 告 人 乙00000000相 對 人 南投縣埔里鎮農會法定代理人 甲○○上列抗告人因與南投縣埔里鎮農會間聲明異議事件，對於民國97年7月8日臺灣南投地方法院96年度執字第1832號裁定，提起抗告，本院裁定如下：
主 文抗告駁回。
抗告程序費用由抗告人負擔。
理 由
一、本件抗告人於原法院聲明異議意旨及本院抗告意旨略以：原法院96年度執字第1832號相對人南投縣埔里鎮農會、債務人鄭文鍵等間清償借款強制執行事件，執行法院依據債權人即相對人南投縣埔里鎮農會（以下稱債權人）之聲請而查封債務人鄭文鍵等人所有之財產，固無不合，惟查抗告人及前負責人游振春，於本件查封前，已向債務人及債權人分別承租本件拍賣之土地及埔里鎮農會旅遊服務中心，並集資興建現有之餐廳、員工宿舍，本件所查封之「貴禾豐蔬食料理餐廳」前負責人游振春，因經營其他事業不善，已將所有股權轉讓予抗告人，抗告人現已為「貴禾豐蔬食料理餐廳」之負責人。抗告人承租使用本件執行標的物之土地，大興土木耗費鉅資，全然不知債務人有向銀行、農會抵押借款等情事，依一般社會通念，亦不會詳查地主之借貸抵押情形，抗告人頃接獲執行法院通知，始知悉債權人已聲請原執行法院將抗告人所興建之上述地上建物併付拍賣，抗告人所有之上述建物及庭園等全部設施，經執行法院鑑價結果竟僅為新臺幣（下同）二百餘萬元，僅為抗告人實際造價之十分之一，尚不包括抗告人所投資之動產設備，債權人聲請將抗告人營造之建築物及地上設施賤價拍賣，抗告人無法同意。再者，建築物與土地併付拍賣應限於必要時始得為之，本件債務人所有土地（抵押物）及建物繁多，拍賣後之價金已足清償債務，已無必要再賤價拍賣抗告人之建物，對抗告人之權益不無損害，爰對執行法院拍賣公告中將抗告人之上述建物一併拍賣之執行行為聲明異議，請求改為駁回債權人併付拍賣抗告人所有上述建物之聲請。惟原執行法院並未查明，仍然裁定駁回抗告人之異議，爰對該裁定提起抗告，求為廢棄原裁定等語。
二、按民法第877條第1項規定：「土地所有人於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣。但對於建築物之價金，無優先受清償之權」；同條第2項規定：「前項規定，於第八百六十六條第二項及第三項之情形，如抵押之不動產上，有該權利人或經其同意使用之人之建築物者，準用之」。次按，民國96年3月28日修正前民法第877條雖僅規定「土地所有人，於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權」之明文，然上開修正前之規定，旨在使房屋與土地能同歸一人，易於拍賣，以保障抵押權人，並簡化法律關係，以避免或減少紛爭；故如土地所有人將土地設定抵押權後，雖未自行於土地上營造建築物，但容許第三人在土地上營造建築物，為避免單獨拍賣土地，可能使土地及建物非由同一人所有，法律關係趨於複雜，衍生糾紛，及為使土地易於拍賣，保障抵押權人之權益，本於上述法條之立法意旨，自應許抵押權人行使抵押權時，將第三人於抵押權設定後在土地上營造之建築物與抵押之土地併付拍賣，而將房屋賣得價金交還該第三人（最高法院95年度台抗字第453號裁定意旨可資參照）。本此意旨，應認民國96年3月28日修正前民法第877條雖未對於土地所有人以外之人，於設定抵押權後，得土地所有人之同意在抵押之土地上營造建築物之情形明文規定而有漏洞，惟基於其情形具有法律評價上之同一理由，自得類推適用修正前民法第877條規定予以填補（最高法院95年度台抗字第460號裁定意旨可資參照），此情形亦已為前揭現行民法第877條第2項所明定，要無疑義。
三、本件執行事件，債權人南投縣埔里鎮農會係原裁定附表所示南投縣○里鎮○○段○○○○號等筆土地之抵押權人，以原法院94年度執仁字第7849號債權憑證等件為執行名義，聲請強制執行拍賣上開抵押土地，並就土地上所營造如原裁定附表編號4至7號之未辦保存登記建物（即測量後編定建號571號、572號、573號及574號等建物）併付拍賣。查本件強制執行程序所拍賣上開如原裁定附表所示南投縣○里鎮○○段地號590號、623號、672號、672-1號、672-2號、673號、673-1號、673-2號、673-3號、673-4號、673-5號、674號等筆土地，土地所有人兼債務人鄭文鍵等人為擔保債務，已分別於民國81年至84年間設定本金最高限額抵押權予債權人南投縣埔里鎮農會，並辦畢抵押權設定登記，此有抵押權設定契約書、他項權利證明書、土地登記謄本附卷可參，且依不動產他項權利證明書所載，系爭土地於最高限額抵押權設定登記時皆未有登記建物坐落其上。又據第三人黃富華（即抗告人之受僱人）於執行法院執行人員至現場勘測時在場陳稱抗告人就查封之土地有與債務人成立租賃契約，租期自89年9月30日起至99年9月30日止，為期十年，一年租金大約15萬元，該土地上之未辦保存登記建物及園藝樹木為土地承租人所有等語，此有現場執行勘測筆錄存卷足憑；抗告人並陳明係於民國94、95年間分別向債務人鄭文鍵等承租土地使用並興建上開建物，此有抗告人所提出之協議書、租賃合約書影本各一件在卷可佐，由此更足證明抗告人確係於系爭土地設定抵押權後，始向債務人承租土地使用並興建前開建物無訛。另據債權人代理人於本院執行現場勘測時在場陳稱：對於第三人黃富華之陳述並無意見，惟拍賣土地上之未辦保存登記建物（現分別作為餐廳、廚房、廁所、辦公室及舞台使用）係於抵押權設定之後所興建，請求一併列入查封、測量及拍賣等語，足徵本件執行債權人對於系爭建物（即測量後編定建號571號、572號、573號及574號等未辦保存登記建物）為抗告人所有一節並不爭執，惟認系爭建物係抗告人經土地所有權人之容許始於抵押之土地上所建造，且因有礙抵押物擔保債權之實現，乃依前揭規定意旨聲請執行法院將抵押土地上之建物併付拍賣，並就建物賣得價金返還建物所有權人，以作為債權實現之方法。且本件強制執行事件如原裁定附表所示之土地及編號1至3號之建物前經原執行法院定於97年6月4日行第一次公開拍賣及再於97年6月25日減價20%後行第二次公開拍賣，均無人投標而未能拍定，有拍賣公告影本在卷可稽，堪認抵押土地上營造之建築物影響應買之意願致有礙抵押物擔保債權之實現，顯有將建物與土地併予拍賣之必要。是以，本件債權人即抵押權人聲請就抵押土地上如附表所示抗告人所有之建號571號、572號、573號及574號等未辦保存登記建物併付拍賣，依上開規定及說明，並無不當，抗告人就執行法院上述執行行為聲明異議，請求駁回債權人關於建物併付拍賣之聲請，自屬無據。再者，拍賣不動產，執行法院應命鑑定人就該不動產估定價格，經核定後，為拍賣最低價額，強制執行法第80條設有規定。法院核定不動產之拍賣最低價格，除應參考鑑定人所提出之估定價格外，尚須斟酌該不動產之實際狀況及債權人、債務人之利益而為最妥適之決定；又法院訂定拍賣最低價額，僅在限制投標人出價不得少於此數額，果值高價，則公告拍賣後，應買人競相出價，自得以合理之價格賣出，於債務人之權益並無損害。上開併付拍賣之未辦保存登記之建物，雖經鑑定人就該不動產估定價格，抗告人固然得就鑑定人所估價格表示意見，然仍應經執行法院衡酌具體情狀核定拍賣最低價額，鑑定人、抗告人對於拍賣標的物之拍賣最低價額之陳述，不能拘束執行法院之審核。是抗告人僅依其主觀意見、建造時所費不貲及建物內有他項動產設備等情，指稱鑑定價格過低而聲請將拍賣最低價額核定逾十倍於鑑定價格之高價，顯與上開法定程序不合，自不足取，原法院因而裁定駁回抗告人在原法院所為異議之聲明，並無不合。
四、抗告人於原法院所提聲明異議狀，狀附照片28張、平面圖、工程計算表各一份，主張伊所有之上述建物，價值遠高於執行法院所定拍賣最低價額，請求將拍賣最低價額提高十倍等語。惟查原執行法院係依據強制執行法上述法條之規定而核定，若上述建物價值果有抗告人所稱之價格，則公告拍賣後，應買人競相出價，自得以合理之價格賣出，於債務人之權益並無損害等情，已如上述，縱加審酌，亦難認原執行法院所為拍賣最低價額之核定有何失當，抗告人於聲明異議狀中以此指摘原裁定不當，並於提起抗告時，仍以此指稱原執行法院賤價拍賣抗告人之建物顯不妥當，並以此資為抗告理由之一，均不足採。抗告意旨另稱：相對人（抵押權人）是否有權聲請執行法院依民法第877條之規定，將非屬土地所有權人所有之土地上建物一併拍賣，尚有疑義等語。惟查民國96年3月28日修正後民法第877條第1、2項已明定土地所有人於設定抵押權後，同意他人在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得於強制執行程序中聲請法院將其建築物與土地併付拍賣，其詳情已如上述（見理由第二點），抗告人上述抗辯，尚有誤會。又如上所述，原執行法院係審酌拍賣之土地上有土地所有人同意第三人興建之上述建物，依據上述民法877條規定，認有將建物一併拍賣之必要，而於拍賣公告中將上述建物併付拍賣，其執行程序合於民法第877條規定，抗告人質疑本件並無將建物併付拍賣必要，亦屬無據，其抗告為無理由，應予駁回。
五、據上論結，本件抗告為無理由，依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中 華 民 國 97 年 10 月 31 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 蔡秉宸法 官 謝說容以上正本係照原本作成。
再為抗告應以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院之許可，該許可以原裁定所涉及之法律見解具有原則上之重要性者為限。
如提起再抗告者應於裁定送達後10日內向本院提出抗告理由狀（須按照他造人數附具繕本）並繳納抗告裁判費新臺幣1,000元，同時委任律師或具有律師資格之關係人為代理人。
書記官 魏維廷中 華 民 國 97 年 11 月 3 日
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