臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度重上字第2號上 訴 人 乙○○○上 訴 人 丁○○上 訴 人 丙○○上列三人訴訟代理人 王素玲律師複代理人 庚○○ 住台中市○○路○段○○○巷○號10樓之1上 訴 人 戊○○ 住台中市○○區○○路○○○號訴訟代理人 癸○○ 住台中市○○區○○路○○○號視同上訴人 己○○ 住台中市○區○○○○街○○號訴訟代理人 壬○○ 住台中市○區○○路○○○號1樓被上訴人 甲○○ 住台中市○區○○街○○○號訴訟代理人 辛○ 住台中市○區○○○○街○號上列當事人間分割共有物事件，上訴人對於中華民國96年10月31日臺灣臺中地方法院95年度重訴字第205號第一審判決提起上訴，本院於97年8月12日言詞辯論終結，判決如下：
主 文原判決廢棄。
兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○○號、面積2800.18平方公尺土地，同段216地號、面積2643.07平方公尺土地、及同段217地號、面積2925.05平方公尺土地准予合併分割，其分割方法如附圖所示，即編號A部分面積5113.97平方公尺，分歸視同上訴人己○○取得；編號B部分面積464.9平方公尺，分歸上訴人乙○○○取得；編號C部分面積464.9平方公尺，分歸上訴人丁○○取得；編號D部分面積464.9平方公尺，分歸上訴人丙○○取得；編號E部分面積464.9平方公尺，分歸上訴人戊○○取得；編號F部分面積1394.73平方公尺，分歸被上訴人取得。
第一、二審訴訟費用由兩造按如附表所示之應有部分比例負擔。
事實及理由
一、按分割共有物訴訟，其訴訟標的對於全體共同訴訟之各人必須合一確定，共同訴訟中之四人即上訴人乙○○○、丁○○、丙○○、戊○○提起本件上訴，上訴效力自及於同造其他共有人己○○，爰併列己○○為本件視同上訴人。
二、被上訴人起訴主張：坐落臺中市○○區○○段第215地號、面積2800.18平方公尺土地，同段第216地號、面積2643.07平方公尺土地、及同段第217地號、面積2925.05平方公尺土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，各共有人就系爭3筆土地之應有部分均相同，即如附表所示之應有部分比例，而系爭共有土地之地目雖為田，且均登記有三七五租約，然系爭共有土地皆為臺中市第二、三、四期擴大都市計畫範圍內之土地，土地使用分區均為農業區，於89年1月4日農業發展條例修正前即屬共有土地，依法自得分割為單獨所有，且系爭土地並無因物之使用目的，而有不能分割之情事，又兩造間亦未訂有不分割之特約，僅因共有人間無法達成分割之協議，爰請求准予合併分割，其分割方法如附圖所示：編號A部分面積5113.97平方公尺分歸視同上訴人己○○取得；編號B部分面積464.90平方公尺分歸上訴人乙○○○取得；編號C部分面積464.90平方公尺分歸上訴人丁○○取得；編號D部分面積464.90平方公尺分歸上訴人丙○○取得；編號E部分面積464.90平方公尺分歸上訴人戊○○取得；編號F部分面積1394.73平方公尺分歸被上訴人取得。至於補償方式則以依華聲科技不動產估價師聯合事務所（以下簡稱華聲公司）鑑定報告所載各共有人增減差額分析之差值為補償標準，即由被上訴人、及上訴人乙○○○、丁○○、丙○○、戊○○依原判決附表之差值欄所示之金額，分別補償視同上訴人己○○，共計新臺幣（下同）830,329元等語。
三、視同上訴人己○○以：同意被上訴人之上開方案分割。
四、上訴人戊○○則辯以：不同意系爭共有土地分割。
五、上訴人乙○○○、丁○○、丙○○則辯以：同意按被上訴人提出之分割方案合併分割系爭共有土地，但不同意補償差額費用。又系爭共有土地尚有訴外人程文錦設定抵押權，被上訴人前曾提出程文錦、及被上訴人同意上開抵押權於系爭土地分割後僅存在於被上訴人取得之土地上，不存在於分割後上訴人5人土地上之同意書，即無民法第868條之適用，是系爭土地分割後，應將該抵押權僅設定在被上訴人分得之土地上，以符公平等語。
六、原審判決兩造共有坐落臺中市○○區○○段○○○○號、地目田、面積2800.18平方公尺、同段216地號、地目田、面積26
43.07平方公尺及同段217地號、地目田、面積2925.05平方公尺土地准予合併分割如原判決附圖及其標示所示：編號A部分面積5113.97平方公尺，分歸視同上訴人己○○取得；編號B部分面積464.9平方公尺，分歸上訴人乙○○○取得；編號C部分面積464.9平方公尺，分歸上訴人丁○○取得；編號D部分面積464.9平方公尺，分歸上訴人丙○○取得；編號E部分面積464.9平方公尺，分歸上訴人戊○○取得；編號F部分面積1394.73平方公尺，分歸被上訴人取得。另被上訴人應提出393,825元、及上訴人戊○○、乙○○○、丁○○、丙○○應各提出109,126元補償視同上訴人己○○。
七、上訴人乙○○○、丁○○、丙○○不服原判決，提起本件上訴，於本院聲明求為判決：原判決關於命上訴人乙○○○、丁○○、丙○○應各提出109,126元補償視同上訴人己○○之部分應予廢棄。
並補充陳述稱：
㈠系爭3筆土地之公告現值、公告地價相同，每筆土地所佔
持分亦均同，且三筆土地合併分割成（由東向西）A、B、C、D、E、F六部分，每一部分均仍有215、216、217地號之土地；甚且視同上訴人己○○所分得之A部分係靠東，較鄰近市區○○○路，反之，上訴人乙○○○、丁○○、丙○○分得之B、C、D係在其西邊，較近筏子溪，理論上而言，己○○分得之A部分價值應較高，或至少應是同等之價值，自不應再由上訴人補償己○○，然原判決卻依鑑定結果命上訴人三人每人應補償己○○109,126元，顯然無理。
㈡又系爭土地上抵押權乃被上訴人之前手程燕蓉所設定，且
被上訴人於原審及鈞院審理中均曾表示願將上開之抵押權移存於自己分割取得之土地，則按土地登記規則第107條規定，系爭土地上之抵押權自應轉載於被上訴人分得之土地上。況被上訴人前手就系爭土地設定抵押權時，並未經其他共有人同意，自無因分割後即令其餘共有人承擔抵押權之理，是分割後如未將該部分之抵押權移存予被上訴人所分得之部分，對上訴人及其他共有人自非公允，有失共有物分割之精神。另系爭土地南邊有部分土地，屬於現有五米水泥路面之一部分，上訴人同意不保持共有，仍然分割由各共有人取得等語。
八、上訴人戊○○不服原判決，提起本件上訴，於本院聲明求為判決：
㈠原判決廢棄。
㈡上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
並補充陳述稱：
㈠上訴人戊○○因分割繼承取得系爭土地之應有部分，系爭
土地之原共有人之一即上訴人之弟陳明誠出賣其應有部分時，依土地法第34條之1規定，上訴人戊○○有優先承購權，惟當上訴人依法定程序欲向陳明誠購買時，卻被視同上訴人己○○優先購得，是以視同上訴人己○○取得系爭土地所有權有瑕疵，前開錯誤已涉及私權問題，而既有爭執，於土地所有權爭議未解決前，法院應不得逕行判決分割。
㈡又系爭土地現出租予他人種植稻作，有三七五租約之登記
，現階段無法利用為建地，並與承租佃農口頭約定「需解約後方可辦理土地分割」；且系爭土地屬台中市政府規劃之「筏子溪親水遊憩區」用地，依97年7月18日媒體報導，中央政府為整治筏子溪水患，規劃擬於97年年底責請台中市政府完成辦理土地徵收事宜，故系爭土地未來需配合台中市政府土地徵收重新分配計畫，自無需於年底政府完成辦理土地徵收前再為強制分割，以免徒勞訴訟。再者，依被上訴人所提之分割方案，上訴人分得如附圖之編號E土地，進出之道路如該圖所示之使用道路部分，因該道路之寬度不足，對上訴人分得之編號E部分土地形成袋地，無法利用為建地，分割後明顯貶損系爭土地之價值。
㈢基於以上理由，上訴人不同意強制分割系爭土地，原判決
除逕予合併分割外，竟又命上訴人應提出金錢補貼其他共有人，有違分割共有物法院應斟酌各共有人之利害關係、使用情形、共有物之性質及價值、及經濟效用，以符公平經濟之原則，是上訴人提起本件上訴，請求廢棄原判決。惟倘鈞院審理後，依法仍認本件有強制分割之必要，上訴人戊○○同意系爭三筆土地為合併分割，但不同意原審之分割方案，亦不同意補償予己○○等語。
九、視同上訴人己○○則於本院聲明，求為判決：同意原判決分割方案。
並補充陳述稱：
訴外人陳明誠發存證信函給上訴人戊○○時，視同上訴人己○○已係共有人之一，持分18分之8，己○○亦有優先承購權，倘非如此，地政機關不會允許買賣雙方登記，於加上陳明誠出賣之18分之3持分後，己○○的持分始為18分11。原審所採之分割方案，係全體討論之結果，並非個人單方面之決定。又己○○決定不向其他當事人請求原審所命補償之價差，且不附帶任何條件。再系爭土地南邊有部分土地，屬於現有五米水泥路面之一部分，上訴人同意不保持共有，仍然分割由各共有人取得等語。
十、被上訴人於本院聲明，求為判決：上訴駁回。並補充陳述稱：
系爭土地雖定有三七五租約，承租人為賴進益、賴進秀，承租位置如被上訴人提出之租約所示（見本院卷第71至74頁），上開承租人依其承租面積佔全部承租面積比例各2分之1，對各共有人所有持分土地行使相同權利、義務，惟據被上訴人向台中市西屯區公所詢問結果，系爭土地上存有三七五租約並無礙本件分割之進行，僅需於共有物分割後持判決書至公所辦理租約變更登記即可，故請求法院於判決書上加註承租人共有物分割後於各共有人分得之土地上調整承租位置，被上訴人同意依判決書內容辦理變更耕地三七五租約。又原審所採分割方案係依上訴人戊○○之要求，才定出每人之分割位置。又系爭土地南邊有部分土地，屬於現有五米水泥路面之一部分，上訴人同意不保持共有，仍然分割由各共有人取得等語。
十一、查被上訴人主張系爭土地為兩造共有，各共有人應有部分如附表所示，系爭土地之地目雖均為田，並有三七五租約之登記，然系爭土地使用分區為都市計畫內之農業區，依法自得分割為單獨所有，兩造對之亦無不得分割之約定，惟兩造間就分割方法無從達成協議等情，業據被上訴人提出土地登記謄本、地籍圖謄本、及臺中市政府都市計畫土地使用分區證明書等件為證，並為上訴人所不爭執，堪信被上訴人上開部分之主張為真實，則被上訴人依法請求判決分割系爭土地，即屬有據，應予准許。至上訴人戊○○以台中市政府即將辦理系爭土地徵收事宜，無需於政府辦理土地徵收前為裁判分割，其不同意分割系爭土地等語，惟按各共有人得隨時請求分割共有物，為民法第823條第1項前段所明定，此項規定，旨在消滅物之共有狀態，以利融通與增進經濟效益，共有人如無法達成協議分割者，其他共有人得依法訴請裁判分割，以消滅共有關係，除因該土地之使用目的（如道路用地）不能分割、或契約訂有不分割之期間、或部分共有人仍願維持共有關係者外，法院自應將土地分配於各共有人單獨所有。而查系爭土地並無上開除外之情形，上訴人戊○○以台中市政府即將辦理土地徵收為由，不同意系爭土地分割云云，核與法不合，自無可採。次按92年2月7日修正之農業發展條例，將耕地之定義加以修正。所謂耕地僅限於依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。至於依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地、及非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地與國家公園區內之田、旱地目土地，則列為耕地以外之農業用地，不受耕地不得細分之限制，此觀該法第3條第11款及第16條之立法理由即明 (最高法院95年度台上字第345號判決意旨參照）。查系爭土地使用分區為都市計畫內之農業區，有台中市政府都市發展局簡便行文表在卷可稽（見原審卷第㈠第44至46頁），則系爭土地非屬該條例第3條第1項第11款所稱之耕地，即不受該條例第16條耕地不能細分之限制，亦即系爭土地於分割後，各共有人所分得之面積，除視同上訴人己○○外，其餘共有人於分割後每人所有面積並未達0.25公頃，惟因不受上開不能細分之限制，自仍得分割為單獨所有。
十二、又共有物如為數宗不同地號之土地，其共有人如非以成立一共有關係之意思而共有數宗土地時，應認其共有關係分別存在於每宗土地之上，除經全體共有人同意外，法院為分割時，尚不能任意予以合併為一共有物，視作一所有權而予分割，此乃一物一權原則之當然解釋；另按分割共有物之訴，係就同一共有關係之共有物，予以分割，使共有人就共有物之一部分單獨取得所有權之形式訴訟，故數共有物除依其性質及其共有人與應有部分均相同，並經共有人全體同意等情形外，尚難認其得為合併分割（最高法院最高法院90年度台上字第1594號、85年度台上字第2959號判決要旨參照）。是數宗土地如非以成立一共有關係之意思而共有，但各宗共有土地之性質、共有人與應有部分均相同，且經共有人全體同意時，自得為合併分割。查系爭
215、216、及217地號土地之地目均為田，土地等則亦相同，其公告土地現值均係每平方公尺5,600元，且皆為臺中市第二、三、四期擴大都市計畫之農業區土地，兩造就系爭3筆土地之應有部分亦均相同等情，有系爭土地登記謄本、及臺中市政府都市計畫土地使用分區證明書在卷可稽（見原審卷㈠第6至14頁、44至46頁）；又系爭3筆土地相毗鄰之事實，亦經原法院會同臺中市中興地政事務所派員現場勘驗明確，並製有勘驗筆錄、及複丈成果圖附卷可參（見原審卷㈡第39至41頁、58頁）；再被上訴人、視同上訴人己○○、上訴人乙○○○、丁○○、丙○○於原審均同意系爭土地為合併分割，至上訴人戊○○則於本院審理中陳稱：其不同意分割、及和解分割，但如法院依法要裁判分割時，同意三筆土地合併分割等語（見本院卷第88頁背面、第98頁背面、及第109頁背面），而被上訴人請求裁判分割系爭土地，為有理由，已如前述，上訴人戊○○既已表明於法院裁判分割時，同意系爭三筆土地合併分割，足認系爭土地業經全體共有人同意合併分割，則被上訴人請求系爭土地合併分割，亦應予准許。
十三、按法院裁判分割共有物，須斟酌各共有人之利害關係，使用情形，共有物之性質及價值、經濟效用、符合公平經濟原則，其分割方法始得謂為適當。經查：系爭215、216、217地號土地東邊為僅可供一人行走之水泥道路，水泥道路東側為與第三人相鄰之土地，北側、西側亦與第三人之土地相鄰，南側為第三人之214地號土地，並鋪設有約6米寬之水泥道路，系爭土地均仰賴該6米寬之水泥道路由東側進出環中路，而由環中路至系爭土地東南角處約30公尺左右，目前系爭土地均由佃農種植稻米等情，業經本院履勘現場查明屬實，並製有勘驗筆錄在卷可稽（見本院卷第55頁）。本院斟酌系爭土地之現況、各共有人之意願、及共有物之經濟效用、公平原則，認系爭土地依附圖所示之方法為分割，即各共有人均有分得系爭三土地之一部分，且分得之土地南側均得利用目前既成之產業道路出入，以此方法為分割，較有利於全體共有人，且堪稱公允。各共有人除戊○○外亦均同意其等各分得之位置，而上訴人戊○○雖不同意其分得土地之位置，惟其並未能提出任何具體之分割方案，以供本院審酌，僅泛稱要分在前面云云，自無足採。又依原審囑託地政機關測繪之系爭土地現況，系爭215地號土地之南側即編號D部分為產業道路，與同段214地號土地相鄰，該產業道路為系爭土地通往環中路所必需，有土地複丈成果圖可佐（見原審卷㈠第146頁）。
上訴人乙○○○、丁○○、丙○○、視同上訴人己○○、及被上訴人對上開編號D部分土地，已陳明不保持共有，同意依附圖所示之分割方法，由各共有人單獨取得等語（見本院卷第109頁背面)；而上訴人戊○○當庭亦未為反對之表示，則上開編號D部分之道路土地，自得分割由各共有人單獨取得。
十四、次按關於共有物之分割，如依原物之數量按其應有部分之比例分配，價值顯不相當者，依其價值按其應有部分比例分配，仍不失為以原物分配於各共有人，否則不顧慮經濟上之價值，一概按其應有部分核算之原物數量分配者，將顯失公平，惟依其價值按應有部分比例分配原物，如有害經濟上之利用價值者，應認有民法第824條第3項規定，共有人中有不能按其應有部分受分配之情形，得以金錢補償之（最高法院63年度台上字第2660號判例，63年度第6次民事庭會議決議㈤參照）。本院審酌系爭土地之經濟效益並兼顧全體共有人之利益與意願，認應採附圖所示之分割方法，對各共有人最屬有利且完整，已如前述。惟各共有人因分割後取得土地之面積、及價值，與其應有部分之價值，有所增減，業經原法院囑託華聲公司鑑定在案，有該公司鑑定研究報告書在卷可稽（外放），並製有如原判決附表所示之各共有人間應互補償金額明細表。惟唯一受補償之視同上訴人己○○於本院言詞辯論中已表示不附帶任何條件，放棄其請求上開價差之權利等語甚詳（見本院卷第109頁背面），是系爭土地分割後之價差補償，既經受補價差權利人表示不請求，則其他共有人即無庸再依上開鑑定結果之金額補償視同上訴人己○○。
十五、至上訴人戊○○另以系爭土地原共有人之一陳明誠於出賣應有部分時，其有優先承購權，並已依法定程序欲向陳明誠購買，卻被己○○優先購得，己○○取得系爭土地所有權有瑕疵，於該爭議未解決前，法院不得逕行判決分割云云；而視同上訴人己○○則以：其原本即為系爭土地之共有人，依法亦有優先承購權，其買受陳明誠原應有部分18分之3，其取得權利並無瑕疵等語。查本院依系爭土地登記謄本之記載，查明各共有人及應有部分確如附表所示，依法為本件共有物分割，至共有人間行使優先承買權之程序是否有瑕疵，係雙方另訴之問題，與本件分割共有物訴訟無涉，上訴人戊○○以上由，拒絕分割系爭土地，並無理由。又上訴人乙○○○、丁○○、丙○○以系爭土地上之抵押權，係被上訴人之前手所設定，被上訴人於法院審理中均表示願將該抵押權移存於其分割取得之土地上，即不得將該抵押權登記在其等分得之土地等語。惟按抵押之不動產，如經分割或讓與其一部，或擔保一債權之數不動產而以其一讓與他人者，其抵押權不因此而受影響。又分別共有土地，部分共有人就應有部分設定抵押權者，於辦理共有物分割登記時，該抵押權按原應有部分轉載於分割後各宗土地之上，但經先徵得抵押權人同意者，該抵押權僅轉載於原設定人分割後取得之土地上。民法第868條、土地登記規則第107條分別定有明文。此係基於抵押權之不可性，避免抵押權人之權利遭受事後不可預期之分割、轉讓而受影響，與債務人以外之其他共有人是否對抵押權人有債務存在無關。查系爭土地有被上訴人之前手程燕蓉設定最高限額抵押權800萬元予訴外人程文錦，有土地登記謄本在卷可稽，依上開規定，上開抵押權依法即應轉載於各共有人於分割後取得之土地上。抵押權人程文錦雖於本院勸諭和解時到庭表示，同意將該抵押權於系爭土地分割後，僅登記在被上訴人所分得之土地上等情，惟兩造並未能達成和解，自無從為上開之處理，此係兩造於辦理共有物分割登記時，會同抵押權人依土地登記規則相關規定辦理之問題。另被上訴人以系爭土地上有三七五租約，請求本院於判決書上加註承租人於各共有人分得之土地上調整承租位置，以辦理變更耕地三七五租約等語，惟變更三七五租約係行政機關權責，與本件無涉，被上訴人此部分請求，核屬無據。
十六、綜上所述，上訴人依分割共有物法律關係，請求分割系爭土地，應予准許，原審以被上訴人請求，核屬有據，予以准許，並判決分割方法如附圖所示，及被上訴人應提出393,825元；上訴人戊○○、乙○○○、丁○○、丙○○應各提出109,126元補償視同上訴人己○○。惟視同上訴人己○○放棄上開受補償之權利，已如上述，原審命各共有人間應補上開價差之分割方法，即有不妥。按當事人對於法院所定分割方法之判決提起上訴時，第二審法院如認第一審所定分割方法有部分不當時，即應將第一審判決全部廢棄改判，不生一部維持一部廢棄問題，蓋分割方法性質上為一體而不可分（最高法院77年度台上字第946號判決意旨參照)。則上訴人提起本件上訴，應認為有理由，自應由本院將原判決全部廢棄，改判如主文第二項所示。
十七、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經核均不足以影響本判決結果，爰不一一論述。
十八、據上論結：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第80條之1，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 8 月 26 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 黃永祥法 官 張浴美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 郭振祥中 華 民 國 97 年 8 月 26 日
Ａ附表：
┌──┬────┬────┬─────┬─────┐│編號│ 共有人 │應有部分│ 分割面積 │ 分得位置 ││ │ │比例 │(平方公尺)│(附圖編號)│├──┼────┼────┼─────┼─────┤│ 1 │己○○ │ 11/18 │ 5113.97 │ A │├──┼────┼────┼─────┼─────┤│ 2 │乙○○○│ 1/18 │ 464.90 │ B │├──┼────┼────┼─────┼─────┤│ 3 │丁○○ │ 1/18 │ 464.90 │ C │├──┼────┼────┼─────┼─────┤│ 4 │丙○○ │ 1/18 │ 464.90 │ D │├──┼────┼────┼─────┼─────┤│ 5 │戊○○ │ 1/18 │ 464.90 │ E │├──┼────┼────┼─────┼─────┤│ 6 │甲○○ │ 3/18 │ 1394.73 │ F │└──┴────┴────┴─────┴─────┘