臺灣高等法院臺中分院民事判決 97年度重上字第49號上 訴 人 丁000000000
甲○○上二人共同訴訟代理人 常照倫律師複 代理人 張瓊文律師被 上訴人 合作金庫商業銀行股份有限公司法定代理人 己○○訴訟代理人 曾耀聰律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國97年3月27日臺灣臺中地方法院第一審判決（96年度重訴字第256號）提起上訴，本院於97年8月19日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：被上訴人合作金庫商業銀行股份有限公司之法定代理人已由許德南變更為己○○，此有其提出之財政部解任暨派任函影本乙件在卷可稽，茲據其具狀聲明承受訴訟，核無不合，爰由其承受本件之訴訟，先此敍明。
乙、實體方面：
壹、被上訴人主張：(一)台中市第一信用合作社（下稱台中一信）於民國（下同）87年11月26日經原審法院87年度執丑字第11175號與債務人陳一平間強制執行事件，買受本件大樓（如不爭執事項 (一)所載），嗣並取得所有權。惟因訴外人乙○○就本件大樓於台中一信取得所有權之前，在85年9月5日即邀同上訴人甲○○為連帶保證人，與當時之所有權人陳一平簽訂租約，約定月租為新台幣（下同）45萬元，租期自同日起至95年9月4日止，並於同日將本件大樓其中一部分即如訴之聲明第1項所載之房屋（下稱系爭建物）轉租予上訴人甲○○，約定月租為30 萬元，租期同上。嗣上訴人甲○○再提供系爭建物予上訴人陳蓉蓉為負責人之東帝理容名店作為營業之用。台中一信雖曾以其無權占有而訴請乙○○、甲○○返還房地，惟經原審法院88年度重訴字第798號及本院89年度重上字第61號判決，以台中一信應承受陳一平出租人之地位為由，駁回其訴確定在案。(二)嗣伊於90年9月14日概括承受台中一信之權利義務，因而取得本件大樓之所有權。自伊承受台中一信與乙○○之租約關係後，經三方協議，同意上訴人甲○○依轉租所應給付予乙○○之月租30萬元，直接代乙○○給付予伊，清償抵付乙○○租金中之同額部分。惟因乙○○所給付之票據屢遭退票，且上訴人甲○○亦屢經伊催討始交付遠期票據，經以票款735萬元抵付乙○○舊欠租金後，至今乙○○仍積欠伊自92年3月5日起至92年12月4日終止契約日止之租金405萬元【計算式：45萬元×9個月＝405萬元】。伊乃於92年12月4日以台中31支局第1008號存證信函終止該租約，承租人乙○○於租約終止後亦已遷離其使用部分，而上訴人甲○○既為連帶保證人，依民法第272條第1項、第273條規定，就乙○○上開欠租部分，自有給付義務。又乙○○尚積欠伊鉅額租金之事實，有支付命令、確定判決及債權憑證（原證十四）可證，上訴人就此無端爭執，顯無理由。(三)又兩造間並無上訴人所稱之不定期租賃關係，上訴人給付予伊者，係代乙○○清償其租金；而伊向上訴人收款之人員，均非學習法律者，故在上訴人作成之「付款請示單」「費用支出申請單」上簽收時，僅係作為收據之用，未注意所載「租金」等文字；若兩造間已有不定期租約，伊何需一再請求上訴人遷讓房屋或辦理承租事宜？況伊係法人組織，豈有可能未經相關嚴格程序即與上訴人訂立甚且無書面之不定期租約？矧若雙方早在上訴人所稱90年9月即有不定期租賃關係存在，上訴人甲○○又豈會在92年4月22日以連帶保證人名義與承租人乙○○共同以申請書（該申請書並無上訴人所稱日期倒填之事）請求調降乙○○之租金？上訴人主張上開申請書不實、伊終止契約後仍對其收取租金，應視為雙方已成立不定期租賃關係云云，為原審所無之主張，已違反民事訴訟法第447條規定；且民法第451條「租賃契約默示更新」規定之適用，需就租賃物為使用收益者係承租人，且出租人不為反對表示，而本件上訴人甲○○與伊間並無租賃關係存在，且伊一再請求上訴人搬遷，並非不為反對之意思，是本件自無該規定之適用。另上訴人辯稱本案係往取債務云云，亦非事實，伊所屬人員到上訴人處收取支票，僅因上訴人未依約按時轉交租金而前往催收，不能執此即認雙方曾約定往取清償。是上訴人等在無租賃關係存在下，亦無其他合法使用權源仍繼續占用系爭建物，屢經伊催討，迄今仍拒不返還，依民法第767條之規定，伊自得請求上訴人等遷讓返還系爭建物。退一步言，縱認兩造間有租賃關係，然上訴人等自92年12月5日起至96年5月4日止共41個月未繳交租金，並因違反法令使用系爭建物而遭台中市政府勒令停業中，是依土地法第100條第3、4款之規定，伊亦得終止租約，並請求遷讓建物。(四)再者，上訴人等自92年12月5日起對系爭建物即已無權使用，其無法律上之原因受有物之使用利益，致伊受有損害，伊自得依民法第179條之規定，請求上訴人等返還相當於租金之不當得利，並參照上訴人甲○○向乙○○轉租之月租30萬元計算，至96年5月4日止，共1230萬元（計算式：30萬元×41個月＝1230萬元），自96年5月5日起至遷讓建物止，按月為30萬元。又系爭建物土地價值不菲，95年之房屋稅、土地稅合計即118萬餘，故上訴人辯稱其承租系爭建物之每月租金為10萬元（每年120萬元），顯與行情不符，益明上訴人所稱絕非事實等情，爰依上開規定提起本件訴訟，聲明求為：(一)上訴人等應共同將坐落台中市○區○○○段7239建號如附圖二所示Ｂ部分（門牌號○○○區○○路○○○號），面積0.044254公頃；如附圖一所示同段7240建號（門牌號碼為同路376-1號），0.119357公頃；臨編12954建號，0.005796公頃；同段7241建號（門牌號碼為同路376-2號），0.007762公頃；同段7242建號（門牌號碼為同路376-3號），0.140619公頃；如附圖二所示，同段7243建號，地下層面積0.152838公頃、屋頂突出物面積0.003112公頃之建物騰空遷讓返還伊。(二)上訴人甲○○應給付伊405萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。(三)上訴人等應共同給付伊1230萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息；及自96年5月5日起至遷讓返還房屋之日止，按月共同給付伊30萬元之判決。
貳、上訴人則以：(一)上訴人甲○○就其系爭建物，已自90年9月起，另與被上訴人直接成立不定期限租賃關係，用以經營東帝理容名店（實際負責人為上訴人甲○○，登記負責人名義為上訴人陳蓉蓉），約定月租10萬元（其中自91年9月起至92年8月止，上訴人甲○○另租用系爭建物3樓部分，此部分之月租為10萬元，合計與原租用部分共為20萬元），此有被上訴人之諸職員所簽收之付款請示單、費用支出申請單、收據等文件所載「房租、租金、承租人東帝理容名店（甲○○）」等內容可證。上訴人以支票給付予被上訴人之735萬元，均係上訴人向被上訴人租用系爭建物而支付予被上訴人之房租，絕非代償前承租人乙○○之欠款。由此可見，被上訴人自90年9月份起，應係分別與上訴人及乙○○各別成立租約，因而被上訴人縱於92年12月4日終止與乙○○間之租約後，仍繼續向上訴人收租。又縱退認上訴人甲○○於被上訴人92年12月4日終止與乙○○間之租約前僅係次承租人，然因被上訴人之後仍繼續向上訴人甲○○收取租金，則亦應認自92年12月4日起，被上訴人另與上訴人間成立一不定期租約；而上訴人自原審起即一再主張兩造間存有不定期租約，故伊上開主張並非新攻擊防禦方法，充其量僅係「對於第一審已提出之攻擊或防禦方法為補充者」而已，自無違民事訴訟法第447條之規定。至被上訴人雖提出所謂之「92年4月22日申請書」主張上訴人甲○○並無另與被上訴人直接成立租約，惟，該「申請書」疑有倒填日期之不實情形，且縱認該「申請書」為真，被上訴人既於92年12月4日後另與上訴人甲○○成立兩造間之不定期租約，則該「申請書」亦不足作為認定兩造間並無租約存在之依據。此外，被上訴人終止與乙○○租約之多年後始發文催告上訴人搬遷或請求訂立書面租約（被上訴人所提出之函文，最早亦係95年3月24日始寄發），其時兩造間早已成立不定期租約，被上訴人復要求上訴人另訂立有期限之書面租約，顯係欲消滅該已存在之不定期租約，上訴人礙難同意，自無義務配合辦理。另只要出租人、承租人雙方未約定租賃期限，即為不定期租賃，並非只有民法第451條規定之情形，故被上訴人辯稱上訴人甲○○原僅為次承租人，不符民法第451條規定，故本件不能成立不定期租賃云云，實顯有誤會。是縱認被上訴人與乙○○間之租約業已終止，然此亦與被上訴人另與上訴人甲○○間所成立之租約無涉，是以，被上訴人自不得以其與乙○○間已終止租約，而要求上訴人遷讓已合法承租之系爭建物。(二)又兩造間約定上開租金債務為往取債務，即均由被上訴人派員前往上訴人住處收取租金；另被上訴人既未否認向來均另係由被上訴人派員至上訴人承租之系爭租賃物所在地收取租金，故上開租金債務「依習慣」亦應為「往取債務」。
迄至95年9月5日止，上訴人甲○○交付予被上訴人之租金支票均已兌現完畢。自95年9月5日之後，被上訴人片面終止租約，雖經上訴人催告，惟被上訴人仍遲不前來收取租金，充其量僅構成被上訴人之受領遲延而已，從而，被上訴人亦不能以上訴人未繳租金為由，而主張終止契約並請求遷讓房屋。再者，系爭建物自82年間起，即已作為經營指壓按摩業之「東方理容名店」之用，嗣被上訴人取得系爭建物所有權，並與上訴人甲○○成立不定期租約時，被上訴人亦知之甚明而未有任何異議，並照常向上訴人收取租金，則被上訴人於收租多年後，復向上訴人主張系爭建物係違反法令使用主張終止租約，此顯有違誠實信用原則及權利濫用情形。況東帝理容名店僅係因違反商業登記法、建築法等許可規定而遭台中市政府科以罰鍰，此僅屬私有建築違反許可規定而已，並非上訴人利用系爭建物作何犯法行為，是被上訴人自不得依此主張終止租約。(三)兩造間既存有合法之不定期租約，上訴人占用系爭建物自有合法權源，並無不當得利可言。況兩造約定月租10萬元，而被上訴人竟請求上訴人應按月給付相當於租金之不當得利30萬元，顯屬無據。(四)再乙○○似已將應付租金均已簽發支票交付予系爭建物之前所有人陳一平，而未有欠付租金情形，是以，上訴人甲○○自無庸負連帶清償責任等語，資為抗辯。
叁、原審審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認：
(一)上訴人等既無從證明其等就占用系爭建物有得對抗被上訴人之合法權源，即為無權占有，是被上訴人基於所有權人之地位，依民法第767條前段規定，訴請上訴人等應將系爭建物遷讓交還被上訴人，為有理由，應予准許。(二)乙○○仍積欠被上訴人自92年3月5日起至92年12月4日終止契約日止9個月之租金共計405萬元，而上訴人甲○○為系爭租約之連帶保證人，自有給付之義務，是被上訴人依系爭租約請求上訴人甲○○給付405萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即96年6月22日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，亦應准許。(三)被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人等給付被上訴人自92年12月5日起至96年5月4日止相當於租金之不當得利共1230萬元，暨自起訴狀繕本送達翌日（即96年6月22日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自96年5月5日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人30萬元，均有理由，應予准許。而為被上訴人勝訴之判決。並依兩造之陳明分別酌定相當之擔保金額，為准予假執行及免為假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：(一)原判決廢棄。(二)被上訴人於第一審之訴及假執行之聲請均駁回。(三)第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：(一)上訴駁回。(二)訴訟費用由上訴人負擔。
肆、本件經原審進行協議簡化爭點結果，確認兩造不爭執之事實如下【參見原審卷第2宗第112、113頁所附97年2月29日言詞辯論筆錄】：
一、台中一信於87年11月26日經原審法院87年度執丑字第11175號與債務人陳一平間強制執行事件，買受門牌號碼為台中市○區○○路○○○號、376-1號、376-2號、376-3號房屋（以上基地均坐落台中市○區○○○段○○○○○○○號。建號依序為台中市○區○○○段7239、7240、7241、7242。另7243建號為上開建號之公共設施），及臨編12954建號建物，而取得上開不動產之所有權（原證二）。因訴外人乙○○就本件大樓於台中一信取得所有權前，在85年9月5日邀同上訴人甲○○為連帶保證人，與當時之所有權人陳一平簽訂租賃契約（原證三），約定每月租金為45萬元，租賃期間為85年9月5日起至95年9月4日止，並於同日將本件大樓其中一部分即系爭建物轉租予上訴人甲○○（原證四），且約定每月租金為30萬元，租賃期間同上。嗣上訴人甲○○再提供予上訴人陳蓉蓉為負責人之東帝理容名店作為營業之用（原證五）。
二、台中一信曾訴請訴外人乙○○、甲○○返還房地，惟經原審法院88年度重訴字第 798號及本院89年度重上字第61號判決，以台中一信應承受陳一平出租人之地位為由，駁回其訴確定在案（原證六）。
三、被上訴人於90年9月14日概括承受台中一信之權利義務（原證一），因而取得上開房地之所有權（原證七）。
四、上訴人甲○○曾先後交付69張支票予被上訴人，票面金額共計735萬元，其情形為：
(一)91年2月6日由被上訴人職員戊○○所簽收之10萬元支票，共18張。
(二)91年 9月16日由被上訴人職員李天臻所簽收之10萬元支票，共18張。
(三)92年12月19日由被上訴人職員高文彬所簽收之5萬元支票2張、15萬元支票11張，面額共計175萬元。
(四)94年3月8日由被上訴人職員徐佳如所簽收之10萬元支票，共12張。
(五)95年1月20日由被上訴人職員夏明輝所簽收之10萬元支票，共8張。
五、由上訴人甲○○實際經營之東帝理容名店，因無照營業違反商業登記法，另因擅自變更使用及構造設備不符規定等違反建築法規（台中市政府函）【參見原審法院卷第1宗第196頁】。
六、系爭建物目前一樓如原審判決附圖二所示Ｂ部分及二樓暫停營業，三樓目前已廢棄不用，地下室作為停車場使用，整棟大樓均已被斷水斷電，目前上訴人向鄰居借電、地下水使用，且上訴人甲○○申請復業中。
伍、查被上訴人主張坐落台中市○○路○○○號、376-1號、376-2號、376-3號房屋為其於90年9月14日概括承受台中市一信之權利義務而取得其所有權，並承受由上訴人甲○○為連帶保證人，由訴外人乙○○就系爭建物於85年9月5日與台中市一信之債務人即該建物原所有權人陳一平所訂立之租約關係，惟上開租約關係已於92年12月4日經被上訴人聲明終止，上訴人二人迄仍占有附圖二賴厝段7239建號所示B部分（即大雅路376號）附圖一、二所示同段7240號建號（即376-1號）、臨編12954建號、同段7241建號（即376-2號）、同段7242建號（即376-3號），附圖二同段7243建號，地下層1528.38平方公尺，屋頂突出物31.12平方公尺之建物等事實，業據被上訴人提出不動產權利移轉證書一份、房屋租賃契約書二份、台中地院88年度重訴字第798號及本院89年度重上字第61號民事判決、所有權狀及土地、建物謄本各乙份、聲明終止租約存證信函等在卷（見一審卷第1宗第8-83頁），並經原審法院履勘現場，囑託台中市中正地政事務所就上訴人占有系爭建物之情形為鑑測，製有複丈成果圖二件（即附圖一、二），上訴人就此部分亦不為爭執（見原審卷第1宗第227頁），被上訴人上開主張之事實，堪信為真實。
陸、本件兩造所爭，厥為：(一)被上訴人於92年12月4日以上揭存證信函聲明終止系爭租賃關係後，上訴人就系爭建物之占用是否即屬無權占有？被上訴人依民法第767條之規定請求其返還系爭建物是否有理？抑上訴人所為其自90年9月或92年12月5日即與被上訴人就系爭建物另成立不定期之租賃關係，被上訴人違反往取債務不前往收租，不能據為終止租約並請求交還房屋之抗辯為有理？(二)訴外人乙○○是否欠租405萬元，而上訴人仍應連帶負責清償？(三)上訴人二人就92年12月5日以後就占有使用系爭建物，應否返還其相當於租金之不當得利？等項。茲分別審究如下：
一、關於上訴人是否一直以連帶保證人及轉租關係，抑與被上訴人間另有不定期租賃契約存在，而占有系爭建物？被上訴人主張依民法第767條規定，請求上訴人遷讓系爭建物有無理由方面：
(一)查被上訴人主張訴外人乙○○於85年9月5日邀同上訴人甲○○為連帶保證人，向訴外人陳一平承租本件大樓，約定每月租金為45萬元，租賃期間為85年9月5日起至95年9月4日止，並於同日將本件大樓其中一部分即系爭建物轉租予被告甲○○，且約定每月租金為30萬元，租賃期間同上，嗣台中市一信及被上訴人依序於87年11月26日、90年9月14日相繼承受系爭建物所有權及租賃關係後，經三方協議，上訴人甲○○應給付乙○○每月30萬元之租金，直接由上訴人甲○○交予被上訴人收取，其間訴外人乙○○有欠租及所交付支付租金之票據屢有退票不獲支付之情形，亦由被上訴人甲○○代為支付，均為延續原有之租賃關係，而非與上訴人另成立另一租賃關係等情，已據被上訴人提出其間之票據代收情形明細表、明細分類帳、傳票及取款憑證等資料在卷為憑（見本院卷第75-131頁），並據證人即為被上訴人公司承辦本件租約及催收帳款之人員丙○○、戊○○於本院準備程序中到庭供證明確（見本院卷64-67頁、75-77頁）。其間，訴外人乙○○所交付用以支付租金之票據屢遭退票，被上訴人乃先後向台灣台中地方法院訴請訴外人乙○○給付票款及聲請核發支付命令，而經該院於92年9月17日以92年度中簡字第1995號判決訴外人乙○○應給付被上訴人30萬元及法定遲延利息；及於93年2月2日核發93年度促字第4488號支付命令，命訴外人乙○○應向被上訴人清償60萬元及法定遲延利息；於93年2月3日核發93年度促字第4729號支付命令，命訴外人乙○○應向被上訴人清償515萬元及法定遲延利息，此有被上訴人提出上開民事判決及支付命令暨確定證明書等影本在卷可按，此為被告所不爭執，堪認訴外人乙○○於93年2月3日以前至少積欠被上訴人租金共計605萬元。而上訴人甲○○固曾於91年至95年間先後交付69張支票予被上訴人，票面金額共計735萬元，迄至95年9月5日止，上開支票均已兌現完畢乙節，為兩造所不爭執，應堪認定。就此，被上訴人主張上訴人所給付之上開735萬元票款，分別係：①代訴外人乙○○清償自90年9月5日至91年9月4日止，每月租金30萬元，共計360萬元（每月其他15萬元租金由乙○○給付）；②原本應由乙○○給付，卻未獲兌現之支票（詳一審院卷㈠第137頁之附表），共計105萬元；③自91年9月5日起至92年3月4日止，每月租金45萬元（訴外人乙○○未續付，應由上訴人甲○○給付），共計270萬元等語，核與上開本院判決及支付命令內容大致相符，並與被上訴人所提出上開帳冊傳票、取款憑條等資料（見本院卷75-131頁）相互以觀，堪認為真。上訴人雖辯稱：若被上訴人主張735萬元票款係用以抵付訴外人乙○○所欠92年3月4日以前之租金，則訴外人乙○○於92年3月4日以前應均已無欠付租金債務，何以被上訴人對訴外人乙○○聲請支付命令及起訴時，仍主張其欠付91年12月5日至92年1月4日之租金20萬元及自92年1月5日起之租金（原證十四），及至92年3月8日前之租金票款？此顯有矛盾情形等語，然上訴人亦不否認其所交付被上訴人之支票迄至95年9月5日止始全部兌現完畢，是被上訴人先後於92年及93年間就訴外人乙○○所積欠之租金票款訴請法院判決或聲請核發支付命令，應屬適法，故上訴人此部分所辯，洵無可採。
(二)上訴人雖主張：上訴人甲○○就其系爭建物，已自90年9月起，另與被上訴人直接成立不定期限租賃關係，用以經營東帝理容名店（實際負責人為上訴人甲○○，登記負責人名義為上訴人陳蓉蓉），約定月租10萬元（其中自91年9月起至92年8月止，上訴人甲○○另租用系爭建物3樓部分，此部分之月租為10萬元，合計與原租用部分共為20萬元），此有被上訴人之諸職員所簽收之付款請示單、費用支出申請單、收據等文件所載「房租、租金、承租人東帝理容名店（甲○○）」等內容可證。上訴人以支票給付予被上訴人之735萬元，均係上訴人向被上訴人租用系爭建物而支付予被上訴人之房租，絕非代償前承租人乙○○之欠款。由此可見，被上訴人自90年9月份起，應係分別與上訴人及乙○○各別成立租約，因而被上訴人縱於 92年12月4日終止與乙○○間之租約後，仍繼續向上訴人收租。又縱退認上訴人甲○○於被上訴人92年12月4日終止與乙○○間之租約前僅係次承租人，然因被上訴人之後仍繼續向上訴人甲○○收取租金，則亦應認自92年12月4日起，被上訴人另與上訴人間成立一不定期租約云云，惟此為被上訴人所否認，辯稱：兩造間並無上訴人所稱之不定期租賃關係，上訴人給付予伊者，係代乙○○清償其租金；而伊向上訴人收款之人員，均非有權與上訴人成立租約之人，且均非學習法律者，故在上訴人作成之「付款請示單」「費用支出申請單」上簽收時，僅係作為收據之用，未注意所載「租金」等文字；若兩造間已有不定期租約，伊何需一再請求上訴人遷讓房屋或辦理承租事宜？況伊係法人組織，豈有可能未經相關嚴格程序即與上訴人訂立甚且無書面之不定期租約？矧若雙方早在上訴人所稱90年9月即有不定期租賃關係存在，上訴人甲○○又豈會在92年4月22日以連帶保證人名義與承租人乙○○共同以申請書請求調降乙○○之租金？上訴人主張上開申請書不實、伊終止契約後仍對其收取租金，應視為雙方已成立不定期租賃關係云云，為原審所無之主張，已違反民事訴訟法第447條規定；且民法第451條「租賃契約默示更新」規定之適用，需就租賃物為使用收益者係承租人，且出租人不為反對表示，而本件上訴人甲○○與伊間並無租賃關係存在，且伊一再請求上訴人搬遷，並非不為反對之意思，是本件自無該規定之適用等語。查：被上訴人處理本件催收債務之人員，向上訴人所收取者，乃均延續訴外人乙○○原有租約關係所生之同一債務，並非與上訴人成立另一租約關係等情，已據證人丙○○、戊○○二人於本院準備程序中到庭供證明確（見本院卷64-67頁、75-77頁），並有被上訴人所提出之上開記帳資料在卷可參（見本院卷第79-131頁），堪信為真。而被上訴人為法人組織，各項財產之處分均有一定程序及準則，凡為任何法律行為皆須經有權人員簽章同意始可成立，其「合作金庫銀行不動產管理運用要點」第2、6、9點已明定關於不動產之出租，應由代管單位提交「房地資產經營規劃委員會」及「董事會」審議通過後始得辦理，出租期限最長不得逾三年為原則，且須辦理租約公證，並載明得逕為強制執行之旨（見原審卷第一宗第138-139頁），而上訴人所指簽具上開「付款請示單」、「費用支出申請單」、「收據」之人員徐佳如、夏明輝及戊○○等人，要只被上訴人之催收帳款人員，並無權代理被上訴人與人訂立租賃契約，於本件催收原租約關係所生債務時，便宜之計在上開上訴人所備請示單、申請單及自簽收據上所填載，要只為當時收款收據之便宜記載，乃為就現有債權債務關係之處理文書而已，尚非有與上訴人合意成立契約之功能，則上訴人據此主張其於90年9月間即與被上訴人成立新之不定期租約關係，尚非可取。而其間訴外人乙○○每月仍對被上訴人有45萬元之租金債務，被上訴人並多次以起訴及聲請支付命令之方式對之催討，已如上述，參以被上訴人所提上訴人甲○○與訴外人乙○○於92年4月22日簽立予被上訴人之申請書影本1紙（見一審卷㈠第183頁），上訴人甲○○並不爭執該申請書為其所簽署，依法應推定為真正。依該申請書所載，上訴人甲○○係於92年4月22日以連帶保證人之地位與本件大樓之承租人即訴外人乙○○共同出具申請書予被上訴人，請求被上訴人將承租人乙○○之租金由45萬元減為30萬元，並稱「若蒙核准，則申請人願承諾將積欠租金清償，且往後每月租金均按時繳納」等語。衡情倘若上訴人甲○○自90年9月間起即就系爭建物另與被上訴人成立不定期租賃關係，則上訴人甲○○又豈會以連帶保證人自居而簽署該申請書。是上訴人所稱其與被上訴人自90年9月已另成立不定期租賃云云，亦難採信。又民法第451條乃以租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用、收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約為要件，自以該繼續使用、收益租賃物者為承租人為限，本件上訴人既只係連帶保證人及轉租人，而非被上訴人之承租人，且兩造並無於90年9月成立租賃關係之情事，則於被上訴人於92年12月4日終止其與乙○○之租約關係後，其催收人員仍向上訴人收取者，性質上為乙○○所積欠之租金，已如上述，是殊無依此條規定成立不定期租賃之餘地。綜上，兩造既無成立不定期租賃之情形，上訴人另主張本件為往取債務，欠租屬被上訴人受領遲延，不能據此終止租約云云，即無可採。
(三)綜上，依被上訴人上開主張：上訴人甲○○所給付之票款735萬元，分別係：①代訴外人乙○○清償自90年9月5日至91年9月4日止，每月租金30萬元，共計360萬元（每月其他15萬元租金由乙○○給付）；②原本應由乙○○給付，卻未獲兌現之支票，共計105萬元；③自91年9月5日起至92年3月4日止，每月租金45萬元（訴外人乙○○未續付，應由被告甲○○給付），共計270萬元等語，核與上開判決及支付命令內容大致相符，堪認為真實。準此，上訴人甲○○及乙○○所交付之款項，應足以抵充至92年3月4日之租金。是訴外人乙○○仍積欠被上訴人自92年3月5日起至92年12月4日終止契約日止共9個月之租金合計405萬元【計算式：45萬元×9個月＝405萬元】。次按承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約；出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：三、承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，民法第440條第1、2項及土地法第100條第3款分別定有明文。是以房屋租賃，承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，經出租人定相當期限催告，承租人仍不為給付時，出租人即得終止租約。本件大樓之承租人即訴外人乙○○積欠被上訴人之租金既達9個月，且經其屢次以存證信函定相當期限催告，訴外人乙○○及其連帶保證人即上訴人甲○○仍不為給付，被上訴人即得終止租約。且其已於92年12月3日以存證信函向訴外人乙○○與上訴人甲○○終止雙方之租賃契約，並經其2人於翌日（即92年12月4日）收受，則本件大樓之租約於訴外人乙○○收受該存證信函之日即92年12月4日即已終止，訴外人乙○○自該日起已無使用權源。而上訴人甲○○係向訴外人乙○○轉承租系爭建物，此僅屬訴外人乙○○與上訴人甲○○間租賃之債之關係，基於債之相對性，其2人間之租賃契約，自無法拘束被上訴人。而上訴人2人既無從證明其等就占用系爭建物有得對抗被上訴人之合法權源，即為無權占有，是被上訴人基於所有權人之地位，自得依民法第767條前段規定請求上訴人遷讓交還系爭建物。從而，被上訴人訴請上訴人應將系爭建物遷讓交還被上訴人，請求判決如原判決主文第1項所示，為有理由，應予准許。
二、關於被上訴人依連帶保證之法律關係，請求上訴人甲○○給付405萬元，有無理由？部分：
(一)被上訴人主張：上訴人甲○○用以清償伊與訴外人乙○○租賃契約尚未終止前舊欠之遠期支票共735萬元，經抵付上列款項後，已無剩餘，故其後自92年3月5日起至92年12月4日終止租賃契約日止，訴外人乙○○仍積欠9個月之租金共405萬元【計算式：45萬元×9個月＝405萬元】，而上訴人甲○○為該租賃契約之連帶保證人，自有給付義務等語。
(二)上訴人甲○○辯稱：訴外人乙○○似已將應付租金均以簽發支票交付予本件大樓之前所有人陳一平，而未有欠付租金情形，是以，伊自無庸負連帶保證責任等語。
(三)經查：訴外人乙○○仍積欠被上訴人自92年3月5日起至92年12月4日終止契約日止9個月之租金共計405萬元【計算式：45萬元×9個月＝405萬元】，前已敘明，而上訴人甲○○為系爭租賃契約之連帶保證人，自有給付之義務，是被上訴人依系爭租賃契約請求上訴人甲○○給付405萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日（即96年6月22日）起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，亦應准許。
三、關於被上訴人得否依不當得利之規定請求上訴人2人給付相當於租金之利益？說明如下：
(一)被上訴人主張：伊於92年12月4日終止被上訴人與訴外人乙○○間之租賃契約後，上訴人甲○○、陳蓉蓉已無合法使用權源仍繼續占用系爭建物，屢經伊催討，迄今仍拒不返還。因上訴人2人自92年12月5日起對系爭建物即已無權使用，其無法律上之原因受有物之使用利益，致伊受有損害。然物之使用性質不能返還，而使用他人之物，依常情當須支付一定之對價，是以相當於租金之利益為計算上訴人等所受之利益即伊所受之損害，故依上訴人甲○○向訴外人乙○○轉承租之租金計算，伊自得請求上訴人2人共同給付自92年12月5日起至96年5月4日止相當於租金之不當得利共1,230萬元【計算式：30萬元×41個月＝1,230萬元】，及自96年5月5日起至遷讓房屋止，按月給付30萬元等語。
(二)上訴人辯稱：因兩造間存有合法之不定期租賃契約，故上訴人基於承租人之地位占用系爭建物自有合法權源，並無不當得利可言，故被上訴人請求被告給付不當得利，尚無理由。況兩造間所約定之租金為每月10萬元，惟被上訴人竟起訴請求上訴人應按月給付相當於租金之不當得利30萬元，亦屬無據等語。
(三)經查：⒈被上訴人係將本件大樓出租予訴外人乙○○，訴外人乙○
○再將本件大樓其中一部分即系爭建物轉租予上訴人甲○○，且約定每月租金為30萬元；而上訴人甲○○就系爭建物並未另與被上訴人直接成立不定期租賃關係；又被上訴人已於92年12月4日合法終止其與訴外人乙○○就本件大樓之租賃契約，訴外人乙○○及上訴人自該日起就系爭建物即無使用權源等節，前皆已認定。
⒉按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其
利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第179條定有明文。復按無權占有他人之不動產，可能獲得相當於租金之利益，為社會通常之觀念；其依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故得請求返還之範圍，固應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，惟請求人請求無權占有人返還占有不動產所受之利益時，原則上應以相當於該不動產之租金額為限（最高法院94年度台上字第1094號判決參照）。
⒊本件上訴人2人係無權占有系爭建物，前已敘明，是上訴
人2人無償占有系爭建物並無法律上之原因，而獲有相當於租金之不當得利，且致被上訴人受有損害，被上訴人自得依民法第179條規定，請求上訴人返還不當得利。而上訴人甲○○向訴外人乙○○轉承租系爭建物，租金每月係為30萬元，故被上訴人主張上訴人2人無權占用系爭建物所受之利益，應以每月30萬元計算，核屬適當。
⒋依上所述，被上訴人依不當得利之法律關係，請求上訴人
2人給付被上訴人自92年12月5日起至96年5月4日止相當於租金之不當得利共1,230萬元【計算式：30萬元×41個月＝1,230萬元】，暨自起訴狀繕本送達翌日（即96年6月22日）起至清償日止，按年息5%計算之利息；及自96年5月5日起至遷讓返還房屋之日止，按月給付被上訴人30萬元，均有理由，應予准許。
柒、基上，原審法院為被上訴人勝訴之判決，判命上訴人二人應遷讓系爭房屋及為上開之給付，並依兩造之陳明，酌定相當之擔保金額，為准予假執行及免為假執行之宣告，依法並無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
捌、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所舉證據，經審酌結果，與本件判決結論均無影響，爰不一一論述，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中 華 民 國 97 年 9 月 2 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 李平勳法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 陳妙瑋中 華 民 國 97 年 9 月 4 日
Ａ