臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上字第213號上 訴 人 臺中市政府法定代理人 甲○○訴訟代理人 林俊雄律師被 上訴人 乙○○訴訟代理人 林坤賢律師
邱華南律師上列當事人間返還保證金事件，上訴人對於中華民國98年3月31日臺灣臺中地方法院97年度訴字第1589號第一審判決提起上訴，本院於中華民國98年8 月26 日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：上訴人於民國（下同）97年 4月11日，將其所有坐落台中市○○區○○段1298之 3地號土地（以下簡稱系爭土地）予以公告標售，97年5月9日，在台中市政府開標，開標結果被上訴人以新台幣（下同）3,616萬元 整得標。
被上訴人得標後，即函請上訴人確認界址及清除地上物等事宜，上訴人亦指派相關權責單位於97年 6月12日至現場會勘，並製作會勘紀錄。會勘當天被上訴人發現昌平路2段156巷既成巷道，並未坐落在同地段1275地號土地上，而係坐落在被上訴人所得標之系爭土地上，該系爭土地因有既成道路存在行使即受限制，此限制將使被上訴人不能在系爭土地為完全建築之重大瑕疵，被上訴人商請上訴人解決，惟上訴人以現況標售為由拒絕處理，被上訴人得依民法第359條 規定以起訴狀之送達為解除契約之意思表示到達，解除系爭土地買賣契約，爰依民法第259條第1項第1、2款規定請求返還保證金及利息等語，並求為命上訴人應給付被上訴人 2,097,000元，及自97年5月10日起至給付日止按年息百分之5計算利息，及供供擔保准予宣告假執行之判決。
二、上訴人則以：系爭土地上有無既成巷道，被上訴人尚未確定，上訴人亦未知悉，更無故意隱瞞該瑕疵，且如有少許土地供既成巷道使用，但其可建築面積（建蔽率、容積率）仍不受影響，亦未減損系爭土地通常之效用。再者，依台中市政府97年4月11日府財產字第0970082674號公告， 其投標手續第㈣項以載明「前開房地均按現狀標售，參加投標人應事先自行勘查標第土地現況暨詳閱投標須知後投標。」；依招標公告所附位置略圖附註⒉投標人請依投標須知第 3條規定辦理，除應赴現場查看外，請洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，並以其記載為準；再參照「台中市政府標售市有非公用房地郵遞投標須知」第14條規定：「公告標示房地案現狀標售者，如有原使用之一切權利義務關係，概由承購人自行負責，本府不負任何責任。」，顯見系爭土地縱有瑕疵，亦應由被上訴人自行負責，而不可逕行主張解約請求退還保證金。被上訴人本應於97年 7月10日前繳清價款，被上訴人逾期未繳清價款，上訴人得依投標須知第12條第 2款規定，將被上訴人所繳保證金沒入市庫等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人敗訴判決，上訴人提起上訴，並為上訴聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。被上訴人則答辯聲明：駁回上訴。
四、兩造就下列事實不為爭執，且有台中市政府97年 4月11日府財產字第0970082674號公告1份 、台中市政府97年6月5日府財產字第0970133651號函1份、台中市政府97年5月23日府財產字第0970123166號函1份、公告附圖1份、 地籍圖謄本1份、土地謄本1份、台中市○○區○○段○○○○○○○號 市有土地現況會勘紀錄1份在原審卷可參（見原審卷第10-19頁），堪信為真，並得採為判決基礎：
㈠、上訴人於97年4月11日將其所有座落台中市○○區○○段1298之3地號土地（下稱系爭土地）予以公告標售，97年5月9日在台中市政府開標，開標結果被上訴人以3,616萬元 整得標。
㈡、被上訴人得標後，即函請上訴人確認界址及清除地上物等事宜，被告亦指派相關權責單位於97年 6月12日至現場會勘，並製作會勘紀錄。
㈢、被上訴人未於期限內（97年 7月10日前）繳清價款，上訴人乃依「台中市政府標售市有非公用房地郵遞投標須知」第12條第2款規定沒入保證金2,097,000元。
㈣、被上訴人以97年 6月20日起訴狀代替解除函，解除兩造之本件買賣契約，訴請上訴人返還保證金2,097,000元。
㈤、系爭土地所有權尚未移轉至被上訴人名下，亦未完成點交手續。
㈥、系爭土地面積749平方公尺 ，土地上有既成巷道占用64平方公尺（卷附中正地政事務所98年2月20日函覆）。
五、至於被上訴人主張上訴人於招標公告上並未提及系爭土地其中有既成巷道（即昌平路2段156巷）佔用64平方公尺之事實，並故意在其提供之系爭土地位置略圖上將該「既成巷道」標示在其他土地上，系爭土地因有既成道路存在行使即受限制，此限制將使被上訴人不能在系爭土地為完全建築之重大瑕疵，被上訴人自得依民法第359條 規定解除兩造間之買賣契約，爰以起訴狀繕本之送達，為解除系爭買賣契約之意思表示，兩造買賣契約解除後，被上訴人應依民法第259條第1項第1、2款規定返還被上訴人2,097,000元 本息等語，則為上訴人否認，並以前詞抗辯，是本件爭點為：㈠被上訴人主張系爭土地上有既成道路64平方公尺，為重大瑕疵存在，被上訴人得解除兩造間之買賣契約，並請求返還已交付之保證金2,097,000元， 是否有理由？㈡上訴人抗辯其不知系爭土地上有既成道路存在，系爭土地係按現狀標售，已標明參加投標人應於投標前自行到場勘查土地，被上訴人事前既已到場勘查無誤，始參與投標，自不得再於事後藉口系爭土地有瑕疵而解除契約，至多亦僅得解除64平方公尺部分之買賣契約，是否有理由？另上訴人抗辯系爭契約業因被上訴人未依限繳清價款，經上訴人於97年5月23日函被上訴人應於97年7月10日前繳清價款，被上訴人仍未依限繳清，業經上訴人依投標須知第12條第2款規定沒入保證金2,097,000元，被上訴人自不得請求返還保證金，是否有理由？經查：
㈠、按「．．．如因公用或其他公益目的之必要，國家機關雖得依法徵收人民之財產，但應給予相當之補償，方符合憲法保障財產權之意。既成道路符合一定要件而成立公用地役關係者，其所有權人對土地既已無從自由使用收益，形成因公益而特別犧牲其財產上之利益，國家自應依法律之規定辦理徵收給予補償．．．」（司法院大法官會議釋字第400號 解釋意旨參照），按上開說明，私人土地上如有既成道路存在，所有權人就該部分即無從自由使用收益而受有限制，此乃因公益而犧生私人財產上之利益，是有既成道路存在之私有土地若為買賣標的者，自屬有重大瑕疵存在。經查，被上訴人標買系爭土地之目的係作為建築開發之用，惟所標購之系爭土地，其上有如附圖所示64平方公尺（塗色部分）之既成道路存在，已如前述，揆諸前開說明，被上訴人對該既成巷道坐落部分土地所有權之行使自因不得違反供公眾通行之目的而受到限制，致無法依其個人意思自由使用收益。本院審酌系爭土地面積為794平方公尺 ，為南北面窄、東西面寬之長條形土地，其中東、北、南邊較方正，西邊則呈不規則形狀，上開既成巷道之面積為64平方公尺，坐落在系爭土地東邊，呈北寬南尖之不規則長條狀一節，業經原審囑託台中市中正地政事務所測量在案，有該地政事務所98年 2月20日中正地所二字第0980001791號函及所附該所97年11月 7日土丈字第197400號複丈成果圖在原審卷（見原審卷第83、96頁），上開既成道路之存在使系爭土地原本較為方正之東邊亦呈不規則性，系爭土地並因之而呈不完整形狀，自不利於被上訴人之開發及利用，被上訴人主張系爭土地因有上開既成道路而有重大瑕疵存在等語，自屬可採。上訴人抗辯上開既成道路並未減損系爭土地通常效用等語，自無可採。
㈡、上訴人另辯稱：依台中市政府97年4月11日府財產字第0970082674號公告， 其投標手續第㈣項已載明：「前開房地均按現狀標售，參加投標人應事先自行勘查標第土地現況暨詳閱投標須知後投標。」，依招標公告所附位置略圖附註⒉投標人請依投標須知第3條 規定辦理，除應負現場查看外，請洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，並以其記載為準，認標售機關實已盡告知之義務，亦載明係現況標售而應由投標人自行就其購買所著重之物性實際了解現況後再行投標，且該位置圖亦註明「本位置圖僅供參考有關地籍資料請自行向地政機關查閱」，足認縱有瑕疵存在，亦應由被上訴人自行負責，被上訴人不得逕行解除契約及請求返還保證金，縱認被上訴人得解除契約，亦僅得就既成道路64平方公尺部分解除等語。然查：
⑴卷附系爭招標公告第二條第㈣項載明：「前開房地均按現狀
標售，參加投標人應事先自行勘查標的土地現況暨詳閱投標須知後投標」等語（見原審卷第10頁反面），另「編號16號○○區○○段○○○○○○○號1筆」附圖註明：「註1：本略圖僅供參考使用。註2：投標人請依投標須知第3條規定辦理，除應赴現場查看外，請洽地政及都市計畫主管機關查閱有關資料，並以其記載為準」等語（見原審卷第12頁）。「台中市政府標售市有非公用房地郵遞投標須知」第14條載明：「公告標示房地案現狀標售者，如有原使用之一切權利義務關係，概由承購人自行負責，本府不負任何責任。」等語，固有上開公告、投標須知等件在原審卷為佐。
⑵惟按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條 之規定
危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，民法第354條第1項定有明文。上訴人為系爭1298之3地號 土地之出賣人，就系爭1298之3地號土地， 對買受人即被上訴人本負有物之瑕疵擔保責任，況依上開投標須知」第14條規定，其載稱「公告標示房地案現狀標售者，如有原使用之一切權利義務關係，概由承購人自行負責，本府不負任何責任。」等語，無非是為提醒投標人在投標前要查看系爭投標標的之現狀，然系爭土地於地籍圖上既看不出其使用現況，上訴人復未於現場標示明確之標界以供被上訴人查看，自難苛責被上訴人得以現場查看或查調地籍圖等一般人查閱土地現況之方式知悉上開瑕疵存在。上訴人既為系爭土地之出賣人，在出售系爭土地後，自負有勘明界址點交予被上訴人占有之義務，其就系爭土地之四界及使用現況情形，自應較一般人及被上訴人明瞭，為使參與投標者明瞭土地使用現況，當於標售前查知系爭土地實際使用情形並踏明界址，標示在招標公告上，以杜日後因界址不明所引發之爭議，始得謂已盡出賣人之告知義務，自不得僅依上開模糊不明之投標須知規定，即主張已善盡告知義務或被上訴人已同意免除上訴人物之瑕疵擔保責任。
⑶再查，前開「編號16號○○區○○段○○○○○○○號 1筆」附圖
（見原審卷第12頁）上僅能看出在系爭土地旁即同段1275地號上有標明「4M昌平路二段156巷 既成道路」，在系爭土地上則並未標示有64平方公尺之既成道路，有該附圖為稽。經本院將上開「編號16號○○區○○段○○○○○○○號1筆」 附圖與被上訴人提出之台中市中正地政事務所發給之97年 5月15日之系爭土地地籍圖（見原審卷第16頁）比對結果，該二份圖之內容並無明顯之差異性，足見被上訴人無法於投標前由地政事務所核發之地籍圖看出系爭土地上有既成巷道存在之事實。本院審酌一般人購買土地前，為了解欲購買土地之現況，通常會向地政事務所調閱土地登記簿謄本、地籍圖以了解土地相關位置、地目、面積等情形，以為是否購買及價格之判斷依據，而本件既無法由地政事務調閱之土地登記簿謄本及地籍圖看出有既成道路存在之事實，足認系爭土地上有既成道路存在，顯非依一般通常之調查方式所得查知，況本件被上訴人於標得系爭土地取得所有權前，既非土地所有權人，亦非管理人，依地籍測量實施規則第205條 規定，不得向地政事務所申請鑑界複丈，自無法以向地政事務所申請測量之方式得知系爭土地上是否有既成道路存在之事實，上訴人抗辯被上訴人得委託民間測量機關為測量，則屬超越一般人了解欲購買土地之調查方式，有強人所難之嫌，自無可採。綜上所述，本件被上訴人既無法由上訴人之公告、投標須知及附圖、土地登記簿謄本及地籍圖等資料看出系爭土地上有64平方公尺之既成道路存在，上訴人復未能舉證證明在投標前被上訴人明知有上開瑕疵、或因重大過失而不知，自不得認被上訴人於投標時已知系爭土地上存有前揭瑕疵、或因重大過失而不知該瑕疵，或被上訴人於投標前已同意免除上訴人物之瑕疵擔保責任，是上訴人抗辯上訴人無庸就上開瑕疵負責，被上訴人不得解除買賣契約等語，自屬無據。
六、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條 之規定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第 1項、第359條分別定有明文。綜上，系爭土地上有台中市○○路○段○○○巷既成道路存在，系爭土地因有上開既成道路，已影響被上訴人對系爭土地之整體規劃，而屬重大瑕疵，上訴人自應負瑕疵擔保責任。上訴人既未能證明兩造間有免除上訴人物之瑕疵擔保之約定，是被上訴人以系爭土地有重大瑕疵為由，主張其得解除兩造間之買賣契約，核屬有據。末查，被上人在原審以97年 6月20日起訴狀繕本之送達為向上訴人解除系爭買賣契約之意思表示，該繕本已於97年7月3日送達上訴人，有送達證書在原審卷為證（見原審卷第23頁），且為兩造所不爭，被上訴人主張系爭契約業經合法解除，自屬可採。上訴人抗辯本件縱被上訴人得解除契約，亦僅得就既成道路64平方公尺部分為解除等語。惟本件係因有上開既成道路存在，致被上訴人無法就系爭土地為完整之利用及規劃，已如前述，是如僅就上開64平方公尺部分土地解除契約，其餘土地對被上訴人而言亦已無法達成其最初購買土地之目的，是被上訴人解除買賣契約全部，自屬有據，上訴人上開抗辯，並無可採。
七、再按「契約解除時，當事人雙方回復原狀之義務，除法律另有規定或契約另有訂定外，依左列之規定：1.由他方所受領之給付物，應返還之。2.受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之。」，民法第259條第1款 、第2款分別定有明文。兩造間買賣契約，既經被上訴人合法解除，依上開法條規定，上訴人對被上訴人即負有回復原狀之義務。從而，被上訴人依前開規定，請求上訴人回復原狀返還其所交付之保證金2,097,000元，及自交付上開保證金翌日即97年5月10日起至給付日止按年息百分之5 計算之利息，為有理由，應予准許。原審因而為上訴人敗訴判決，並依兩造陳明，分別酌定相當供擔保金額，為准免假執行之宣告，核無不當。上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
八、兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審酌後，認對判決結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結，件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 9 月 9 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 盧江陽法 官 陳賢慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 吳麗琴中 華 民 國 98 年 9 月 10 日
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