臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上字第221號上 訴 人 雅比達石油股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 張崇哲律師複 代 理人 鄭弘明律師訴訟代理人 楊佳勳律師被 上 訴人 鐘有智
甲○○共 同訴訟代理人 張慶達律師複 代 理人 己○○複 代 理人 丁○○上列當事人間請求遷讓房屋事件，上訴人對於民國98年 4月24日臺灣台中地方法院97年度訴字第2977號第一審判決提起上訴，本院於民國99年3月17日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
甲、程序方面：上訴人之法定代理人於民國98年 7月21日變更為乙○○，並於98年 7月15日具狀向本院聲明承受訴訟，有上訴人提出之變更登記表影本及民事聲明承受訴訟狀一份在本院卷為證（見本院卷第29頁、75至77頁），核無不合，應予准許。
乙、實體方面：
壹、聲明部分：
一、上訴人方面：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
二、被上訴人方面：駁回上訴。
貳、陳述及理由部分：
一、被上訴人主張：
㈠、被上訴人於民國（下同）97年 5月16日，就坐落門牌號碼台中市○○區○○路2段288號24樓之 1房屋（坐落於台中市○○區○○段 ○○○○號，建號4930號）及其坐落土地所有權應有部分 0000000分之9801，與上訴人簽訂不動產買賣契約，並於同年 5月22日備齊一切過戶證件資料後，等待上訴人取得貸款銀行之徵信及額度，且經銀行對保完成及簽訂撥款同意書完畢，以便過戶至上訴人名下。惟上訴人因要求高額貸款及負責人徵信有瑕疵，至遲遲未能過戶。嗣雙方協商於同年7月4日變更契約條款，契約變更書第二款規定：「甲方（即上訴人）同意若於97年8月5日前，未辦完過戶、設定、交屋完成時，無條件即刻搬離，交還房屋予乙方（即被上訴人）．．．」，至今已過約定之8月5日，上訴人未交付買賣價金之尾款顯已違約，被上訴人以存證信函解除契約，並依民法第 767條請求返還系爭房屋，且因上訴人之無權占用至不能為正常之使用收益，依民法第184條及第179條之規定請求上訴人賠償損害或返還所受相當於租金之不當得利。
㈡、在本院補充陳述：⒈上訴人主張系爭房屋買賣契約已由訴外人丙○○為契約承擔
，當均由丙○○行使該買賣契約所生之法律上地位及一切權利義務關係云云。惟按「當事人不得提出新攻擊或防禦方法」民事訴訟法第447條第1項定有明文。準此，上訴人所提上述契約承擔，自屬新攻擊防禦方法，迄第二審始提出，程序上依法未合；況查：上訴人所提出之讓渡書內容：「……現因甲方公司之董事長變更，由原董事長詹德麟出具讓渡書予雅比達石油股份有限公司…」等語，足悉，出具讓渡書之對象為上訴人雅比達公司，非丙○○個人；且丙○○為雅比達公司即甲方之代理人，斯從起訴狀原證二，契約變更書首揭：「甲方：雅比達石油股份有限公司（即買方）代理人：丙○○」之記載至明；依該讓渡書內容亦無丙○○得概括承受買賣契約一切權義之記載。因之，上訴人主張買賣契約已由丙○○承受，顯非可採。
⒉依約上訴人需先取得貸款銀行之徵信及額度，且經銀行對保
完成及簽訂撥款同意書完畢，始能過戶至上訴人名下。惟上訴人因要求高額貸款及負責人徵信有瑕疵，致遲遲未能進行過戶程序。況衡不動產買賣常情，通常需支付總價金 2/3後始辦理所有權移轉登記，而本件買賣總價金 700萬元（新台幣，下同），上訴人僅給付被上訴人60萬元，不及總價金10分之 1，被上訴人焉有將系爭不動產先行移轉登記予上訴人名下再向銀行貸款，本末倒置之理？⒊查本件買賣，價金尾款 640萬元係約定上訴人需向銀行貸款
支付被上訴人為兩造所不爭執，而公司貸款依銀行實務自需評估公司負責人（連帶保證人）經濟、信用能力，人保、物保兼顧，焉有僅單獨估算不動產價值之理；其因在於不動產倘遇天災或其它不可抗力因素致價值滅失，價值變動大。因之，本件雙方既約定尾款係以銀行貸款支付，則上訴人能否貸出款項給付被上訴人，攸關被上訴人之買賣價金請求權，是上訴人稱：「貸款與否，自屬上訴人與銀行而與被上訴人無關之事」云云，顯屬無稽。
㈢、爰求為命：㈠上訴人應將坐落台中市○○區○○段4930建號即門牌號碼台中市○○區○○路 2段288號24樓之1房屋騰空遷讓返還於被上訴人。㈡上訴人並應給付被上訴人自97 年8月 6日起至遷讓交還房屋之日止，按月17,095元計算之損害金。㈢被上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、上訴人則以：
㈠、本件系爭房屋經被上訴人立約售予上訴人買受後，另行變更原契約條件為⑴原價格678萬元而變更為700萬元⑵付款方式：除被上訴人已收受上訴人所交付定金60萬元外，至於其餘尾款 640萬元之給付，係被上訴人將買賣之房地移轉登記上訴人，使上訴人取得所有權後，再憑向銀行貸款，於得到銀行貸款後，再交付被上訴人等為尾款之給付不足額，即被上訴人具有先為給付之義務，惟被上訴人未將不動產移轉予上訴人，致上訴人無法貸款，上訴人依民法第264條第1項規定主張違約乃被上訴人，上訴人並未違約。系爭買賣契約仍然存在，上訴人並無不履行買賣契約，且被上訴人亦未限期催告上訴人不履行之事實，自不生解除買賣契約之效力。上訴人迄今基於房地買賣之法律關係合法占有之事實及其效力依舊仍屬存在，被上訴人主張無權占有而訴請遷讓房屋，即顯無理由。
㈡、在本院補充陳述：⒈被上訴人依據其與上訴人所簽立之房屋買賣契約，起訴主張
系爭買賣契約業經解除，而請求上訴人遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利。然查系爭房屋買賣契約固係上訴人與被上訴人所簽立，惟上訴人業於民國97年5 月22日會同被上訴人及訴外人丙○○簽立讓渡書，將系爭房屋買賣契約之一切權利義務概括移轉於丙○○承受，此有讓渡書1 份可證（上證1 ），是系爭房屋買賣契約既經訴外人丙○○為契約承擔，則因系爭房屋買賣契約所生之法律上地位及一切權利義務關係，當均由承受人即訴外人丙○○行使之。從而，上訴人既已脫離系爭房屋買賣契約法律關係之外，則被上訴人仍以上訴人為被告，而請求上訴人遷讓房屋並給付相當於租金之不當得利，其訴實顯無理由。原判決未慮及此，逕為上訴人敗訴之判決，應有未洽。
⒉於本件上訴人是否因逾期未向銀行申辦貸款，致未能於契約
約定期限內繳付尾款，而生有可歸責事由乙節。誠如上訴人歷來所主張，依據系爭契約變更書第 1條規定，被上訴人應先將系爭建物過戶予上訴人，上訴人始能據以向銀行申辦貸款。是以，上訴人無法依約履行，確係因被上訴人遲不肯將系爭建物過戶予上訴人之故，則上訴人確無任何可歸責之事由可言。又依據系爭契約變更書第 1條中關於上訴人應於過戶前開具與尾款同額之本票一情，衡情，被上訴人所以要求上訴人應於過戶前開立與尾款同額之本票予被上訴人，其本票之作用，實相當於履約保證。申言之，被上訴人為確保系爭建物過戶後，上訴人會確實給付尾款，始有開立與尾款同額本票之必要，由此益證，被上訴人確有先將系爭建物移轉過戶予上訴人之義務。
⒊據卷附彰化銀行水湳分行98年10月26日彰湳字第 0982762號
函旨明確表示，上訴人確於97年6月6日向彰化銀行水湳分行申辦貸款，且已完成不動產驗估程序，然係因未辦妥過戶程序，致無法辦理後續申貸手續。是上訴人確實已向銀行申辦貸款以清償價金尾款，並非如原審判決所述，上訴人未尋得銀行同意貸款云云。準此，被上訴人若於當時按約定辦理過戶，則上訴人自可依序完成後續之貸款作業，並於契約所約定之履約期限即97年8月5日前將價金尾款繳付予被上訴人，然因被上訴人一直未依約定辦理過戶，致上訴人未能按期繳付尾款，是其原因並非可歸責於上訴人。從而，系爭契約未能履行，既非可歸責於上訴人，被上訴人自不可為解除契約之意思表示，而系爭契約既未經合法解除，自屬仍合法存在。進而，上訴人基於有效存在之債權契約，依法即可向被上訴人主張有權占有，被上訴人主張上訴人為無權占有，應遷讓房屋乃無理由。此外，上訴人既屬有權占有，則被上訴人亦無不當得利請求權可言。
三、兩造就下列事實不為爭執，並有被上訴人提出之契約書 1件、契約變更書1件、契稅繳款書1份（見原審卷第 7-9、12頁）為證，堪信為真，並得採為判決之基礎：
㈠、兩造於97年5月16日就位於台中市○○區○○路2段 288號24樓之1房屋與土地簽訂不動產買賣契約（見原審卷第 7、8頁）。嗣同年於7月4日就上述房地另簽訂「契約變更書」（見原審卷第9頁）。
㈡、上訴人已交付被上訴人簽約款及備證款共60萬元，尾款 640萬元約定由上訴人向銀行貸款支付被上訴人。
四、經查，本件兩造於97年5月16日就位於台中市○○區○○路2段288號24樓之1房屋與土地簽訂不動產買賣契約，嗣於同年7月4日就上述房地另簽訂「契約變更書」之事實，為兩造所不爭，堪信為真，已如前述。至於被上訴人主張其已於97年
5 月22日備齊一切過戶證件資料，只待上訴人確認貸款之徵信及額度後，即可過戶至上訴人名下，惟因上訴人法定代理人徵信有瑕疵，致遲未能進行過戶手續，兩造因而變更契約條款第 2條為若上訴人未能於97年8月5日前辦完過戶、設定、交屋完成時，即刻搬離，交還房屋予被上訴人，上訴人迄未依上開約定履行及交付尾款，顯已違約，被上訴人並已對上訴人為解除買賣契約之意思表示，上訴人自應將其占有使用之台中市○○區○○路 2段288號24樓之1房屋遷讓返還予被上訴人，並給付相當租金之不當得利等語，則為上訴人否認，並辯稱兩造簽訂買賣契約書後，另行變更契約條件，將原售價678萬元變更為700萬元，除上訴人已支付之60萬元外，其餘尾款 640萬元俟被上訴人將系爭房地移轉登記予上訴人並向銀行貸款交付予被上訴人後給付，本件係因被上訴人未依約將不動產移轉登記予上訴人，上訴人並無違反買賣契約，被上訴人亦未限期催告上訴人不履行情形，被上訴人之解除自不生解除契約之效力，兩造間買賣契約尚存在，上訴人基於買賣契約關係合法占有系爭房屋，並非無權占有等語。是本件爭點為：㈠系爭契約是否已合法解除？㈡被上訴人依無權占有、不當得利之法律關係，請求上訴人遷讓房屋及賠償不當得利，是否有理由？經查：
㈠、按稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約；當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立；物之出賣人，負交付其物於買受人，並使其取得該物所有權之義務。權利之出賣人，負使買受人取得其權利之義務，如因其權利而得占有一定之物者，並負交付其物之義務；買受人對於出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務，民法第 345條、第348條及第367條分別定有明文。是買賣契約有效成立時，出賣人負有移轉財產權與交付標的物之義務，而買受人則負有交付約定價金與受領標的物之義務，合先敘明。本件被上訴人主張因可歸責於上訴人之事由，致上訴人未依約履行給付價金義務，被上訴人依約得解除契約請求上訴人返還系爭房屋等語，雖為上訴人所否認，惟查：
⑴按「解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用
之辭句，民法第98條定有明文。故探求契約當事人之真意，應通觀契約全文，應依誠信原則，自契約之主要目的及經濟價值等作全盤之觀察，若契約文字，有辭句模糊，或文意模稜兩可時，固不得拘泥於所用之辭句，惟解釋之際，並非必須捨辭句而他求，倘契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不能反捨契約文字更為曲解」（參照最高法院17年上字第1118號判例、86年度台上字第3873號判決意旨）。經查，兩造原約定系爭房、地之買賣價金為 678萬元，簽約時上訴人應給付10萬元，被上訴人於97年 5月22日備證完畢時上訴人應給付50萬元，而上訴人已給付上述60萬元價金予被上訴人，嗣兩造再於97年7月4日簽訂「契約變更書」，變更買賣契約之內容，將原訂買賣改變內容為：「㈠買賣價格原為新台幣陸佰柒拾捌萬元正，現變更為新台幣柒佰萬元正，付款條件如下：簽約款新台幣壹拾萬元正、備證款新台幣伍拾萬元正（於97年 5月22日）、完稅款：×、尾款：新台幣陸佰肆拾萬元正，若貸款不足尾款時，應於完稅款補足，且於過戶前開具尾款同額本票，置於代書處待尾款付清，再退還本票。㈡甲方（按指上訴人，下同）同意若於97年 8月 5日前未辦完過戶、設定、交屋完成時，無條件即刻搬離、交還房屋予乙方（按指被上訴人，下同），且已收價金無息返還甲方，並無條件解除買賣契約．．」等語等情，有系爭契約、契約變更書影本各1份在原審卷為憑（見原審卷第8、 9頁），其契約文字並無辭句模糊、或文意模稜兩可情形，兩造自應受上開約定之拘束，而無另行探求當事人真意之必要。
⑵再查，前開「契約變更書」第 1條約定：「買賣價格原為新
台幣678萬元正，現變更為700萬元正，付款條件如下：簽約金新台幣10萬元正；備證款新台幣50萬元正（97年 5月22日）；完稅款0；尾款新台幣640萬元正，若貸款不足時，應於完稅款補足，且於過戶前開具與尾款同額之本票，置於代書處待尾款付清再退還本票。第 2條「甲方（即上訴人）同意若於97年8月5日前未辦完過戶設定、交屋完成時，無條件即搬離、交還房屋予乙方（即被上訴人）且已收之價金無息返還甲方，並無條件解除買賣契約。」等語，已如前述，足認兩造其後除就變更買賣價金外，並附加約定合意解除買賣之條件為：「甲方（即上訴人）同意若於97年8月5日前未辦完過戶設定、交屋完成時，無條件即搬離、交還房屋予乙方（即被上訴人），且已收之價金無息返還甲方，並無條件解除買賣契約」，是本件系爭契約是否已解除，自應依該約定判斷之。再按「附解除條件之法律行為，於條件成就時，失其效力」，民法第99條第 2項定有明文。本件兩造於97年8月5日變更原買賣契約，並附加前述解除買賣契約之條件為「97年8月5日前未辦完過戶設定、交屋完成」，而上訴人已依原買賣契約約定給付被上訴人簽約金10萬元、備證款50萬元一節，為兩造所不爭，參以原買賣契約付款期別欄所載上開50萬既為備證款，足認被上訴人應已備齊足以辦理所有權移轉登記所需之文件印鑑等資料，是本件未能辦完過戶，應非被上訴人之責任。再查，證人即受託為兩造辦理本件買賣契約及過戶手續之代書戊○○在原審結證稱：「．．民國97年 5月16日雙方約定在我事務所台中市○○路○段 ○○○號簽訂契約，雙方約定總價款是 678萬元，簽約當時給10萬元，他們又約定期款，在97年 5月22日交付50萬元的第二期款項，後面的程序雅比達公司的丙○○找尋銀行貸款，他找了幾銀行包括彰銀中和分行、華南銀行、渣打銀行崇德分行，他找了三銀行都沒有通過，因為徵信的問題。（法官問：五月十六日簽立契約的時候，約定何時移轉所有權？何時交付尾款？雙方約定的情況為何？）所有權移轉第二期款項付款以後，代書這邊要先報稅，稅款申報之後才有過移轉的問題，但要移轉之前因為被告只有支付六十萬元，必須要銀行貸款確認貸款額度後才有辦法移轉，當時我有告訴他們過戶之前要跟銀行確認額度，不足的額度要在過戶之前補足（法官問：當時系爭房屋已經設定抵押？）當時系爭房屋確實有設定抵押，原告（按指被上訴人，下同）是拍賣拍得系爭房屋時，有向合庫設定抵押貸款。（法官問：是否會因為原有設定抵押而影響被告〔按指上訴人，下同〕的申請貸款？）不會影響，因為被告的申請貸款是依被告的本身的信用去申請，所貸得的款項，是將原來的抵押清償後塗銷．．．因為被告法定代理人的詹德麟徵信有問題，款項貸不下來，而且因為被告要貸款的額度是九成以上，所以貸款下不來。．．．（法官問：本件買賣是否要被告先將銀行貸款申報完成，貸款額度確定後，原告才將所有權移轉過戶？）是的，本件確實是被告須先將銀行貸款的額度確定辦理完成後，原告才將系爭房屋所有權移轉。本件貸款的部分被告都自己去處理，他要自己去找銀行，我事後有追蹤。可能因為信用上額度上面的問題，所以本件沒有辦理貸款。．．．當時雙方有約定九十七年八月五日以前所有手續辦理完成，如果沒有辦理完成，被告就要把房屋返還原告，．．．。被告貸款是以雅比達名義來申報所以他們應該具備公司損益表、被告法代基本的徵信資料。不需要原告的資料來配合。原本雅比達這邊用詹德麟的名義登記，後來因為詹德麟的關係沒有辦法貸款下來，為了好貸款又變更為劉文超，後來劉文超的信用也不好，也申辦不下來，提出買賣移轉約書及公司變更登記表，這是為了處理本件所留存的資料，所以本件到了雙方約定的九十七年八月五日被告還是沒有把貸款申辦下來」等語（見原審卷第71頁反面、72頁），證人戊○○另在本院結證稱：「（法官問：系爭房地的權狀及過戶所需資料是否都在你那裡？）是的，隨時可以辦理過戶」等語（見本院卷第 109頁反面），及被上訴人於原審審理期間仍表示若上訴人可以將房屋的款項湊出來，被上訴人還是可以把房屋賣給上訴人等語（見原審卷第72頁反面），足認本件無法辦理移轉所有權予上訴人，係因為上訴人無法申辦銀行貸款以支付尾款之故，上訴人抗辯本件應由被上訴人先辦理所有權移轉登記予上訴人，上訴人始得向銀行辦理貸款給付尾款，惟因被上訴人不願辦理移轉所有權登記．被上訴人自得拒絕給付，上訴人並未違約等語，自無可採。再查，系爭房屋迄97年8月5日止甚至迄今為止仍未辦完所有權移轉登記為上訴人名義、及設定抵押權手續，已如前述，足認兩造約定之解除條件已成就，揆諸前開法條規定，兩造買賣契約因約定之解除條件成就而歸於消滅，無待被上訴人催告，亦無待被上訴人行使解除權，兩造之買賣契約因解除條件成就而失其效力。縱退步言，認本件仍應待被上訴人為解除之意思表示始生解除之效力，惟被上訴人亦已於97年9月4日以台中西屯郵局第 787號存證信函向上訴人為解除系爭買賣之意思表示，上訴人亦未否認被上訴人有為解除契約之意思表示，有該存證信函影本 1份在原審卷為佐（見原審卷第10頁正反面），兩造間之買賣契約亦因之而解除，是被上訴人辯稱兩造之買賣契約業因解除而不存在等語，堪信為真。上訴人雖抗辯本件被上訴人未行催告，自不得逕為解除契約之意思表示，被上訴人之解除契約亦不生效力等語。惟按本件係不待為解除表示，於解除條件成就時契約効力即行消滅，已如前述，縱退步言，認仍應另為解除契約之意思表示，惟按「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約」，民法第 254條固有明文。惟按「民法第
254 條之規定，應僅係法律所認解除權之一種，如契約當事人間，約定一方給付遲延時他方得不經催告逕行解除契約（約定解除權），或保留一方應於一定期間履行作為解除條件（附解除條件之買賣契約）者，基於私法自治原則，亦非法所不許」（最高法院86年度台上字第 3165號判決意旨參照），本件係兩造約定解除條件之買賣契約，已如前述，自無庸再經催告程序，於解除條件成就時，即得逕行為解除契約之意思表示，是上訴人此部分抗辯，同無足取。
⑶上訴人另抗辯其已於97年 5月22日會同被上訴人與訴外人丙
○○簽立讓渡書，將系爭買賣契約之一切權利義務概括移轉與丙○○，則因系爭契約所生之法律上地位及一切權利義務關係，當由丙○○行使之，上訴人已脫離系爭買賣關係，被上訴人仍以上訴人為被告，請求遷讓房屋並給付相當租金之不當得利，其訴顯無理由，並提出讓渡書影本 1份附在本院卷為據（見本院卷第 149頁）。惟查，上開讓渡書記載：「甲方：雅比達石油股份有限公司董事長詹德麟（即買方）。乙方：甲○○、庚○○（即賣方）。甲、乙雙方於民國97年5月16日就台中市○○區○○段○○○○號、面積：6503平方公尺、持分：9900/0000000、及台中市○○路○段 ○○○號24樓之1 之房地買賣，並訂立契約書；現因甲方公司之董事長變更，由原董事長詹德麟出具讓渡書予雅比達石油股份有限公司，由該公司指派負責人承受其所訂定之契約權利義務，不得藉故推託。立書人：甲方：丙○○、乙方：庚○○、丙方：詹德麟」等語，固有上開讓渡書為佐，惟核其內容係記載由詹德麟出具讓渡書予雅比達石油股份有限公司，由該公司指派負責人承受其所訂之契約權利義務，並未記載由何人承受系爭買賣契約之權利義務，難認上訴人抗辯上訴人已將系爭買賣之權利義務讓與丙○○等語為可採，是上訴人抗辯其已將系爭買賣契約之權利義務讓與丙○○，上訴人公司已脫離系爭買賣關係，被上訴人仍以上訴人為被告，請求遷讓房屋並給付相當租金之不當得利，其訴顯無理由等語，並不足採。
⑷按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之
。對於妨害其所有權者，得請求除去之。有妨害其所有權之虞者，得請求防止之」，民法第 767條定有明文。本件兩造之買賣契約業已解除，上訴人基於買賣契約占用系爭房屋之權限自已不存在，就系爭房已無合法占有使用之權限。是被上訴人主張前開契約變更書第㈡條約定、民法第 767條規定，主張上訴人自97年8月6日起即無使用系爭房屋之權利，應由系爭房屋遷讓返還予被上訴人，核屬有據，應予准許。
㈡、按依不當得利之法則請求返還不當得利，以無法律上之原因而受利益，致他人受有損害為其要件，故其得請求返還之範圍，應以對方所受之利益為度，非以請求人所受損害若干為準，又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院61年台上字第1695號判例可資參照；又無權使用他人土地、建物者，其所受利益，為使用本身，而「相當於租金」係原受利益依其性質不能返還時應償還之價額。本件上訴人自97年8月6日起，即無權占用被上訴人所有之系爭房屋，無合法權源，則上訴人占用房屋自受有相當租金之不當利益，是被上訴人請求上訴人給付無權占用系爭房屋之利益，於法有據。次按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限」，土地法第97條第1項定有明文。經查，本件系爭建物之現值為2,051,400元，而土地之申報地價為105,334元（ 4958元650398010000000，元以下四捨五入），申報總價為2,156,734元，有房屋稅資料土地登記謄本各 1份附在原審卷為佐（見原審卷第 5、12頁），堪信為真。再按「基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項、並與鄰地租金相比較，以為決定」（最高法院68年度台上字第3071號判例參照）。本院審酌系爭房屋位在台中市○○路○段，地處市區，上訴人亦非使用系爭房屋作為公司營業或從事商業活動，其所得利益甚少等情，及參諸土地法第97條第 1項、平均地權條例施行細則第21條規定，及卷附台中市市有非公用基地房屋租金率基準（見原審卷第13頁）等情，認被上訴人請求以房屋之現值百分之10（即每年 205,140元，每月17,095元）計算系爭房屋相當於租金之不當得利，應屬適當。是被上訴人請求上訴人應自97年8月6日起騰空返還系爭房屋之日止，按月給付被上訴人17,095元，核屬有據。
五、綜上所述，上訴人自97年8月6日起無權占用系爭不動產，既如前述。從而，被上訴人基於所有權人之地位、97年7月4日契約變更書第㈡條約定，請求上訴人將坐落台中市○○區○○段4930建號即門牌號碼台中市○○區○○○○○路2段288號24樓之 1房屋騰空遷讓返還於被上訴人，並應給付被上訴人自97年8月6日起至騰空返還房屋之日止，按月給付17,095元之損害金，自屬有據，應予准許。原審因而為上訴人敗訴判決，並依兩造陳明，分別酌定相當供擔保金額，為准免假執行之宣告，尚無不合。上訴意旨指摘原判決不當，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，經審核後認對判決結果不生影響，爰不予一一論述，併予敍明。
據上論結，本件上訴為無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 3 月 31 日
民事第六庭 審判長法 官 袁再興
法 官 盧江陽法 官 陳賢慧以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 吳麗琴中 華 民 國 99 年 4 月 1 日
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