臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上字第365號上 訴 人 乙○○訴訟代理人 楊盤江律師被 上 訴人 社團法人台灣省建築師公會法定代理人 甲○○訴訟代理人 張積寶律師複 代 理人 黃琪雅律師上列當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國98年7月31日臺灣臺中地方法院98年度訴字第1259號第一審判決提起上訴，本院於98年12月22日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
追加之訴及其假執行之聲請均駁回。
第二審、及追加之訴訴訟費用均由上訴人負擔。
事實及理由
一、按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但請求之基礎事實同一者，不在此限。民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第2款定有明文。查上訴人於原審依民法不當得利法律關係，請求被上訴人應返還系爭停車位價金新臺幣（下同）300萬元暨法定遲延利息；嗣於本院審理中，追加依民法第354條、及第359條規定出賣人應負物之瑕疵擔保責任所生之價金減少請求權，請求被上訴人應返還系爭車位價金，核上訴人此追加之訴，與其原請求之原因事實，均係兩造間買賣台中市○○○路○段○○○號台灣省建築師公會會館12層大樓（下稱系爭大樓）房屋及其附屬停車位所衍生之糾紛，二者間請求之基礎事實同一，依上開規定，上訴人追加之訴，毋庸經被上訴人同意，自得為之，合先敘明。
二、上訴人主張：被上訴人於民國96年間公開出售系爭大樓之餘屋，會員購買優惠價每坪10萬元，機械停車位上層每個70萬元，下層每個80萬元。上訴人於97年4月間與被上訴人簽訂不動產買賣合約書2份（下稱系爭買賣契約），購買：⒈台中市○區○○○段○○○○號持分377/1000、其上門牌號碼台中市○○○路○段○○○號8樓A【8樓之1，買受之建物面積為9556建號（專有部分）259.17平方公尺、9560建號（大公）
52.51平方公尺、10326建號（大公）12.46平方公尺、16610建號（小公）71.92平方公尺】所有權全部、及編號13、14號之機械式停車位，總價13,457,080元（含車位款150萬元），嗣分割後建物面積增加0.24坪，致價金增加24,000元。
⒉台中市○區○○○段○○○○號持分377/1000、其上門牌號碼台中市○○○路○段○○○號8樓B【8樓之2，買受之建物面積為16609建號（專有部分）259.18平方公尺、9560建號（大公）52.51平方公尺、10326建號（大公）12.46平方公尺、16610建號（小公）71.92平方公尺】所有權全部、及編號15、16號之機械式停車位，總價13,457,080元（含車位款150萬元），嗣分割後建物面積增加0.23坪，致價金增加23,000元。上訴人已於98年1月22日付清全部價金。惟查系爭大樓地下二層之停車空間（包含停車格及車道等），並無單獨建號，而係與避難室（應包含車道）、機械房、梯間及水塔同編為9560建號，即上訴人買受之系爭停車位並無對應之應有部分；而上訴人購買上開二間房屋，所買受之9560建號地下二層公共設施（共同使用部分）之應有部分，既已及於地下二層之停車空間，惟被上訴人卻再以每坪10萬元出售共同使用部分給上訴人，系爭停車位即有重複計價情事。又系爭買賣契約乃被上訴人預先擬定供予不特定買方簽訂之定型化契約，然其中關於系爭停車位使用權須另行購買、計價之約定，除加重上訴人支付買賣價金之責任外，亦限制上訴人行使停放車輛之權利，該約定顯失公平，依民法第247條之1第2、3款規定，應屬無效，被上訴人自應將重複計價所溢收之300萬元車位款返還上訴人。再者，被上訴人既將停車位售與上訴人，本應移轉與停車位對應之應有部分予上訴人，卻未移轉，使本件買賣標的物之數量減少而構成物之瑕疵，被上訴人自應負民法第354條規定之物之瑕疵擔保責任，即上訴人得依民法第359條規定請求減少價金；且被上訴人故意不告知瑕疵，自不受民法第365條所定6個月期間之限制。另上訴人於簽約且支付部分價金後發現停車位重複計價，即與被上訴人協商，且委任律師發函，惟被上訴人委任律師稱如不依約付款將解約沒收已繳款項，上訴人只好先支付全部價金後，再另行解決爭議，並非上訴人付清價金後才又主張權利；且上訴人付清價金後，為求迅速解決糾紛並疏減訟源，亦曾委任律師發函請被上訴人同意由中華民國仲裁協會在台中市仲裁，惟仍為被上訴人所拒，上訴人不得已才提起本件訴訟。爰依民法第179條不當得利法律關係、及追加物之瑕疵請求減少價金法律關係，訴請被上訴人應返還車位款300萬元、及自上訴人支付最後一期價金當日即98年1月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息；並聲明願供擔保，請准宣告假執行。
【原審判決駁回上訴人之訴及其假執行之聲請，上訴人不服，提起本件上訴。】【按上訴人於本件曾主張：㈠系爭大廈規約有無經區分所有權人之特別決議通過，該規約是否有效；及㈡被上訴人與系爭大樓買受人間就系爭停車位使用所為之約定，有無分管契約效力等二爭點，於本院言詞辯論中已表明不再爭執，並經被上訴人同意在卷（見本院言詞辯論筆錄），爰不再將上開二爭點列入並審究之，合先敘明。】
三、被上訴人則辯以：系爭大樓共區分為26戶，上訴人買受系爭大樓地下二樓即建號9560建物26分之2之應有部分，係依其所買受系爭大樓主建物即建號9556、16690建物之比例，即上訴人所購買之應有部分僅係抽象存在於9560號建物之共有物上；而系爭大樓地下二樓，僅足夠劃分23個平面停車位，故不可能每一個購買主建物之專有部分及地下二樓公共設施應有部分之房屋所有人，均得使用地下二樓之停車位，倘未購買停車位之使用權，自無使用停車位之權利，則被上訴人將系爭大樓地下室公共設施之應有部分及停車位之使用權，與上訴人分別約定買賣價金而出售，於法並無不合。上訴人雖買受系爭建號9560建物26分之2之應有部分，惟其所購買之停車位使用權為全部停車位使用權比例之23分之2，核上訴人所買受停車位使用權之比例，顯已逾上訴人所買受地下二樓之應有部分，足見；停車位之使用權與公共設施之應有部分，本即得分別訂定價金而出售。而系爭大樓之地下二樓雖經約定作為停車位使用空間，惟該部分仍可同時作為大樓之防空避難使用，此為建築技術規則第142條第6款所明定，故系爭大樓就地下室規劃停車位使用，且另約定停車位之使用方式，並不妨礙上訴人安全避難之使用權利。再者，依「臺灣省建築師公會會館大樓出售」之公告所載內容，其中上訴人所購買系爭大樓8樓之1、8樓之2面積，核與其所購買建物專有部分及共同使用部分之面積相當，且有關系爭大樓共同使用部分之停車位，使用權須另行購買一節，亦於系爭大樓出售事宜公告中載明，可知上訴人於買受系爭不動產與停車位之使用權前，就系爭大樓8樓之1、8樓之2之不動產所有權（包含專有部分及共同使用部分）與該大樓之停車位之使用權，係分別出售，且停車位使用權並不包含於系爭不動產之買賣價金內，均已明白知情；上訴人既為被上訴人會員之一，且係被上訴人公會之委員，其對被上訴人上開公告內容，自應瞭解，上訴人於鈞院開庭中辯稱：「當時不曉得系爭停車位係位在地下二層公共設施之應有部分」云云，顯與事實不符。又上訴人是否購買系爭不動產，既非絕對必要而無拒絕締約之餘地，其就相關權利義務內容亦有充分機會詳閱，系爭契約自非民法第247條之1規定之附合契約，更無顯失公平之情形，上訴人主張系爭停車位另行購買之約定為無效云云，並無理由。被上訴人收取上訴人系爭停車位價金300萬元，係基於兩造間就停車位專用使用權之買賣約定，並非無法律上原因而受利益，上訴人依民法不當得利法律關係請求被上訴人返還前開款項，自無理由。另上訴人追加主張依物之瑕疵擔保請求權，被上訴人就出售系爭停車位僅為使用權，且與系爭大樓不動產所有權（包含專有部分及共同使用部分）係分別出售等情，於97年10月前即為通知，並無上訴人所指故意不告知之情事；上訴人於鈞院審理中亦就系爭建物出售時，被上訴人已公告系爭大樓之出售事宜，內載明停車位價格等節，表示無意見等語，是不論被上訴人將停車位之使用權與大樓之所有權分別出售是否為有瑕疵之情形（被上訴人否認之），上訴人遲至98年12月17日始主張減少價金，顯已逾民法第365條第1項所定6個月之期間，而屬無據。
是系爭買賣契約係在上訴人就所有賣賣條件均明白知悉之情況下訂定，兩造並已依約履行完畢，上訴人訴請被上訴人應返還系爭車位價金，洵無足取等語。
四、查上訴人主張被上訴人於96年間公開出售系爭大樓之餘屋，會員購買優惠價每坪10萬元，機械停車位上層每個70萬元，下層每個80萬元；上訴人於97年4月間與被上訴人簽訂系爭不動產買賣契約書2份，購買台中市○區○○○段○○○○號持分377/1000、其上門牌號碼台中市○○○路○段○○○號8樓之1所有權全部、及編號13、14號之機械式停車位，總價13,457,080元，含車位款150萬元，嗣分割後建物面積增加0.24坪，致價金增加24,000元；及台中市○區○○○段○○○○號持分377/1000、其上門牌號碼台中市○○○路○段○○○號8樓之2所有權全部、及編號15、16號之機械式停車位，總價13,457,080元，含車位款150萬元，嗣分割後建物面積增加0.23坪，致價金增加23,000元；又系爭大樓地下二層之停車空間（包含停車格及車道等），並無單獨建號，而係與避難室（應包含車道）、機械房、梯間及水塔同編為9560建號；及上訴人已於98年1月22日付清全部價金等情，業據上訴人提出系爭大樓出售公告、系爭買賣契約、土地暨建物登記謄本及建物測量成果圖等件為證，並為被上訴人所不爭執，堪信上訴人上開部分之主張為真實。
五、惟上訴人主張其買受9560建號地下二層公共設施（共同使用部分）之應有部分，既及於地下二層之停車空間，被上訴人係以每坪10萬元出售共同使用部分予上訴人，系爭停車位不應再重複計價；又系爭買賣契約乃被上訴人預先擬定供予不特定買方簽訂之定型化契約，關於系爭停車位使用權應另行購買、計價之約定，有顯失公平情事，依民法第247條之1第
2、3款規定，應屬無效，被上訴人應將重複計價所溢收之300萬元車位款項返還上訴人；另被上訴人既將系爭停車位售與上訴人，本應移轉停車位對應之應有部分予上訴人，卻未移轉，本件買賣標的物之數量減少而構成物之瑕疵，被上訴人應負民法第354條規定物之瑕疵擔保責任，上訴人得依民法第359條減少價金請求權規定，請求被上訴人給付上開款項等節，則為被上訴人所否認，並以上詞置辯。經查：
㈠關於系爭停車位是否有重複計價情事？
查依兩造於97年4月間所簽訂之不動產買賣契約書第1、2條明定：「乙方(即被上訴人)願將自己所有後開標示之不動產出售於甲方(即上訴人)，而甲方同意承買是實。不動產標示：土地：台中市○區○○○段○○○○號（面積1421.00平方㎡；持分377/1000）。建物：台中市○○○路○段○○○號8樓A(B)（建號9556面積395.28㎡持分：全部《車位：機械式1座。號碼：13.14.(15.16.)》【標的物面積標示記載如有錯誤，以地政事務所登記簿登載資料為準】、本件買賣雙方議定購買價為每坪10萬元整總金額13,457,080元整(依權狀坪數計算為準)。《內含車位款150萬元整》等語，足見；上訴人係以每坪10萬元價格，購買8樓之1（建號9556號)、及8樓之2(建號16609號)之建物，每戶面積各為395.28㎡持分、及各一停車位，總價金各為13,457,080元(包含停車位之150萬元在內)。又依系爭二建物之登記謄本記載：①8樓之1建物部分即9556建號(專有部分)為259.17平方公尺；其建物共同使用部分②9560建號(大公)：應有部分26之1、面積為52.51平方公尺。③10326建號(大公)：應有部分26分之1、面積為12.46平方公尺。④16610建號(小公)：應有部分2分之1、面積為71.92平方公尺，以上合計為：396.06平方公尺，其中公共設施占136.89平方公尺；而系爭8樓之2建物部分即16609建號(專有部分)為259.18平方公尺。其餘大、小公部分之面積，均與9556建號上開②至④相同，合計為：396.07平方公尺，其中公共設施占136.89平方公尺等情（見原審卷第33至42頁之土地暨建物登記謄本)，經核系爭大廈建號9556、及16609號建物登記面積分別為396.06平方公尺、及396.07平方公尺（均含上開共同使用部分在內），上訴人以每坪10萬元購買，計買賣價金分別為11,980,815元、及1,1981,117元，再加上車位款150萬元，分別為13,480,815元、及13,481,117元，與系爭買賣契約書註明之價金13,457,080元相近（上訴人主張每戶所增加之價金24,000元、及23,000元，其已給付完畢），可見；兩造間所簽訂之上開買賣契約書內約明，將供作系爭停車位使用之9560建號，亦以每坪10萬元計價出售，上訴人主張其已以每坪10萬元購買9560建號公共設施之應有部分，又以150萬元購買系爭停車位之情，堪信為真實。惟按買賣契約為私法契約，因當事人意思表示一致而成立，又買賣契約以價金、及標的物為其要素，故價金及標的物為買賣契約必要之點，苟當事人已於契約內對買賣標的之範圍、及價金意思表示一致，買賣契約即已成立，雙方自應受該約定內容之拘束。查兩造所簽訂之上開不動產買賣契約書內，既已明文約定，上訴人以每坪10萬元購買系爭建號9556、及16609號建物，含該建物之上開共同使用部分在內計價，並已計算總金額為13,457,080元（因登記面積增加，已有增加給付如上），而該價金包含車位款150萬元在內，足見；上訴人於簽訂該買賣契約書，購買上開建物時，本知悉其所購買建物之專有部分、共同使用部分面積、及系爭車位價金各為多寡，如住戶欲使用地下二樓之停車位，每戶須另以150萬元購買，始能取得停車位之使用權利，則系爭停車位之使用權乃獨立之買賣標的，應另行計價購買，既已載明於買賣契約書內，且併同於買賣總價中給付價金，上訴人於簽約時對該買賣契約書明文所約定之標的、及計價方式，均未為反對，而同意與被上訴人簽訂上開買賣契約書，自應受契約約定之拘束，自不能再主張其所購買之系爭停車位有重複計價之情事。況上訴人自承其為被上訴人之會員，又由其於原審提出之「臺灣省建築師公會會館大樓出售」之公告亦載明：「標售底價－房屋：每坪11萬元。平面車位：每個110萬元。機械車位：上層每個70萬元，下層每個80萬元。會員購買優惠：．．．每坪10萬元(約底價9折)優惠，車位按定價出售．．．」等語（見原審卷第8頁)，益見：系爭停車位使用權應於其所購買上開不動產面積外，應另行計價購買甚明，則上訴人主張其已買受9560建號地下二層公共設施之應有部分，應及於系爭停車位之空間，被上訴人對系爭停車位不應再重複計價云云，自無足取。
㈡上開不動產買賣契約是否為定型化契約，系爭停車位使用權
應另行購買計價之約定，有無民法第247條之1第2、3款規定顯失公平情事而為無效？按依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。加重他方當事人之責任者。使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。其他於他方當事人有重大不利益者。民法第247-1條定有明文。所謂「加重他方當事人之責任者」、及「使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者」，應係指一方預定之該契約條款，為他方所不及知或無磋商變更之餘地，始足當之。又所謂「按其情形顯失公平者」，則係指依契約本質所生之主要權利義務，或按法律規定加以綜合判斷，有顯失公平之情形而言。次按謂定型化契約應受衡平原則限制，係指締約之一方之契約條款已預先擬定，他方僅能依該條款訂立契約，否則，即受不締約之不利益，始應適用衡平原則之法理，以排除不公平之單方利益條款（最高法院93年度台上字第710號、及94年度台上字第2340號判決意旨參照）。
查上訴人為上開不動產之買受人，於客觀上並非經濟上之弱者，其於購買上開建物、及系爭停車位使用權前，就系爭買賣標的之不動產（包含專有部分及共同使用部分）、及系爭停車位使用權，已可自上開出售事宜公告中、及簽訂之不動產買賣契約中知悉係分別出售計價，即建物之專有部分、共同使用部分每坪為10萬元，而系爭停車位使用權須另再以150萬元購買等情，已如上述，則上訴人是否以上揭價金購買上開買賣標的物，本可自行審慎評估後，再決定是否與被上訴人簽訂該不動產買賣契約書；且其與被上訴人締約時，必對上開買賣契約內容瞭解深思熟慮後始決定購買，如上訴人不同意被上訴人契約所約定之價金，其自可拒絕締約、或對系爭停車位計價部分另行個別磋商，衡情上訴人並無有所不及知、或無拒絕締約權利之餘地，即難認上開不動產買賣契約有民法第247條之1第2、3款所定之事由，而有顯失公平之情事，因之；上訴人主張系爭系爭停車位應另行購買及計價之約定，有顯失公平情事，應為無效云云，亦無足採。
㈢系爭買賣標的物有無物之瑕疵，而得請求減少價金？
上訴人主張被上訴人未移轉停車位對應之應有部分予上訴人，本件買賣標的物之數量有所減少，構成物之瑕疵，被上訴人應負民法第354條規定之物之瑕疵擔保責任，其自得依民法第359條規定請求減少系爭停車位之價金300萬元等語。按按物之出賣人對於買受人應擔保其物無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，但依情形，解除契約顯失公平者，僅得請求減少價金。民法第354、第359條分別定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者即為物有瑕疵；若出賣之特定物所含數量短少，足使物之價值、效用或品質有欠缺者，固亦屬之。查上訴人於簽訂上開不動產買賣契約書，買受上開建物之專有部分、共同使用部分、及系爭停車位，即已明知上開買賣標的物係分別計價，並列入總價，其對該契約約定內容知之甚稔，並同意買受之，則本件買賣標的物之特定、及應有部分範圍，於契約中已訂明，即無數量短少、或物之價值、效用有所欠缺，被上訴人主張本件有民法第354條規定物之瑕疵擔保責任，而請求減少價金，核屬無據，應予駁回。
六、綜上所述；被上訴人基於上開不動產買賣契約法律關係，受領上訴人給付之系爭停車位使用權價金300萬元，自非無法律上之原因，而受有利益，上訴人本於民法第179條不當得利法律關係，請求被上訴人應返還300萬元、及自98年1月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為無理由，原審為上訴人敗訴之判決，及駁回其假執行之聲請，並無不合，上訴意旨猶執詞指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。又上開不動產買賣契約並未存有物之瑕疵問題，上訴人本於物之瑕疵減少價金法律關係，於本院提起追加之訴，訴請被上訴人應返還300萬元、及自98年1月22日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦為無理由，其假執行之聲請亦失所依附，均應予駁回。
七、本案事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，不足以影響本判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
據上論結：本件上訴、及追加之訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 1 月 5 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 黃永祥法 官 張浴美以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 阮正枝中 華 民 國 99 年 1 月 5 日
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