臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上更㈠字第10號上 訴 人 Ｉ○○（原名羅慶明）
Ｋ○○Ｊ○○共 同訴訟代理人 楊博任律師複 代理 人 Ｌ○○被 上訴 人 子○○訴訟代理人 李淵源律師被 上訴 人 乙○○○
癸○○○Ｄ○○○酉○○Ｇ○○○丙○○○戌○○申○○亥○○甲○○○巳○○Ｈ○○○丁○○卯○○天○○午○○壬○○○戊○○庚○○辛○○己○○Ｂ○○黃○○丑○○Ａ○○Ｆ○○○寅○○辰○○（00年00月0日生）Ｃ○○（00年0月0日生）兼上列二人共 同法定代理人 Ｅ○○被 上訴 人 玄○○
宙○○未○○地○○上列當事人間請求拆屋還地事件，上訴人對於民國九十七年四月十四日臺灣彰化地方法院第一審判決（九十六年度訴字第一四０號），提起上訴，經最高法院發回後，本院於九十八年十二月八日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及追加之訴均駁回。
第二審及發回前第三審訴訟費用，由上訴人Ｉ○○負擔二分之一，餘由上訴人Ｋ○○、Ｊ○○負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按在第二審為訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限。又請求之基礎事實同一或擴張應受判決事項之聲明者者，縱於訴狀送達後，原告仍得將原訴變更或追加他訴，無須得被告同意，觀諸民事訴訟法第四百四十六條第一項、第二百五十五條第一項第二款、第三款規定自明。所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之主要爭點有其共同性，各請求利益之主張在社會生活上可認為同一或關連，而就原請求之訴訟及證據資料，於審理繼續進行在相當程度範圍內具有同一性或一體性，得期待於後請求之審理予以利用，俾先後兩請求在同一程序得加以解決，避免重複審理，進而為統一解決紛爭者，即屬之。本件上訴人於原審係主張被上訴人未繳納租金而終止租約，並本於所有權之作用而請求被上訴人拆屋還地，嗣於本院追加主張本於民法第四百五十五條規定而為請求，並認被上訴人就契約終止後之返還租賃物債務，均應負連帶責任，此部分屬訴之追加，揆諸首開說明，自應准許。
二、本件被上訴人除被上訴人子○○一人外，其餘被上訴人經合法通知，均未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，該部分爰依上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
三、訴外人游黃玉霞因拋棄繼承而經上訴人對之撤回起訴，有撤回起訴狀在卷可憑（本院上字卷㈠第二一四頁），則其具狀陳述意見，自無庸加以審究。
乙、實體方面：
一、本件上訴人主張：㈠坐落彰化縣○村鄉○○段○○○○○號（重測前為大崙段
大崙小段三一七之一地號）土地（下稱系爭土地），原為伊之曾祖父羅逢景所有，現為伊共有，應有部分為上訴人Ｉ○○二分之一，上訴人Ｋ○○、Ｊ○○各四分之一。系爭土地早於日據時期即交付第三人使用，並按年支付使用費。詎至民國九十一年七月間起，即未再有人向伊支付使用費，迭經伊向現占用人即被上訴人子○○催討，均未置理，伊乃於九十四年十二月間，本於欠繳租金為由，以郵局第一０七一號存證信函催告被上訴人終止租約，竟遭拒收而退回。被上訴人已無續交租金之意，截至伊起訴時止，被上訴人未繳之租金總額共達四年有餘，伊業以訴狀之送達催告並終止兩造間之租賃關係，並於起訴後再以郵局第六一一號存證信函催告終止租約，兩造間之租賃關係即告消滅。
㈡被上訴人雖於訴訟繫屬中，寄交匯票租金新臺幣（下同）
五萬零四百元，但未給付全部租金總額十八萬二千五百二十八元，且該匯款僅以Ｋ○○為受款人，並非給付上訴人全部，又禁止背書轉讓，業經伊退回。其次，系爭土地之租金，係以每年一千六百斤（即九百六十公斤）之稻榖收購價格換算，業據子○○於原審自認在卷，而九十一年至九十六年之歷年稻榖收購價，均係每公斤二十一元，被上訴人僅提出五萬零四百元，表示清償九十一年至九十六年共六年之租金，顯未依債之本旨提出給付，依法未生給付之效力。
㈢被上訴人既因繼承而準公同共有承租權，依法其承租權之
行使應得公同共有人全體之同意，且其就租金給付及契約終止後之返還租賃物債務，均應負連帶責任。又被上訴人均不否認仍占有、使用租賃物之全部，其辯稱系爭土地上之建物非彼等所興建、占有，可不負拆屋還地之責，乃有利被上訴人之事實，應由渠等負舉證責任。
㈣被上訴人現占用系爭土地，復於其上建屋居住，顯無合法
使用權源而屬無權占有等情。爰依民法第七百六十七條及第四百五十五條規定，求為命：①子○○應將系爭土地上如原審判決附圖（下稱附圖）所示編號五部分面積十三點八三平方公尺磚造平房、編號六部分面積八一點０二平方公尺之二層加強磚造樓房、編號七部分面積七點一八平方公尺之鐵皮雨遮拆除，並將該部分土地返還予伊。②被上訴人應連帶將系爭土地上如附圖所示編號二部分面積八九平方公尺、編號三部分面積四三點九八平方公尺、編號四部分面積九九點二五平方公尺、編號九部分面積九點一四平方公尺、編號十九部分面積一五五點五六平方公尺、編號十一部分面積五四點七二平方公尺、編號十二部分面積七八點六六平方公尺、編號十三部分面積五十點八二平方公尺、編號十五部分面積六二點七八平方公尺、編號十六部分面積二一點八六平方公尺之磚造平房拆除，及將編號一部分面積一九一點一三平方公尺之檳榔樹、編號八部分面積一九八點五六平方公尺之果樹等剷除，並將該部分土地連同編號十四部分面積四二三點八七平方公尺、編號十七部分面積四一四點０五平方公尺之空地返還予伊。③伊願供擔保請准為假執行宣告之判決。
二、被上訴人子○○則以：㈠伊係依先祖游輕與羅逢景訂立之不定期租賃契約占有系爭
土地，並非無權占有。上訴人第一０七一號存證信函，僅向伊及已死亡之游錫容、游禮塋、游禮耀、宇○○（下稱游錫容等四人）催告終止租約，未向游輕之全體繼承人即被上訴人全體催告終止，自不生終止租約之效力。上訴人起訴後，再以第六一一號存證信函向全體繼承人催租，該催告就給付金額及方式均未提及，亦不生催告效力。且伊及其他繼承人均已於催告期限內，依先前兩造約定之租金額即每年八千四百元給付五年共五萬零四百元租金，該租金匯票雖遭拒收而退回，應已發生清償之效力。上訴人拒收租金後，再主張欠租而終止租約，有違誠信原則。再者，伊已於九十八年四月二日將五萬零四百元之租金提存，應認兩造間之租約仍然存在，伊仍有合法占有之權利。
㈡系爭土地上之建物及作物，均非游輕所建或種植，上訴人
請求游輕之全體繼承人拆除建物及剷除作物，亦有未合。另依Ｋ○○於八十八年八月二十六日所具收據內「每人每年貳租、壹佰陸拾斤」，及其配偶羅張春花於九十一年七月二十六日所具收據內「每年二季、每季捌拾斤、每年一百六十斤」之記載，參照游輕生有五房男子之事實，則前開田租應係游輕每房子孫應繳一百六十斤稻榖折算之現金，五房合計八百斤稻榖折算之現金，且上訴人之訴訟代理人於原審業已自認伊係繳納系爭土地全部之租金。至伊於原審自認系爭土地每年租金是一千六百斤稻榖折算之現金諸語，顯與事實不符，爰依法撤銷該自認等語，資為抗辯。
三、被上訴人Ｈ○○○亦以：伊不清楚系爭土地之建物何人所建，其夫游深裁業已死亡，亦不知其有無繳租或對系爭房地有無權利等語，資為抗辯。至其餘被上訴人均受合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未具狀作何聲明或陳述。
四、原審為上訴人敗訴之判決，上訴人聲明不服，兩造於本院各聲明如下：
㈠上訴人部分：
①原判決廢棄。
②上開廢棄部分，改判如上開聲明所示。
③訴訟費用由被上訴人負擔。
㈡被上訴人部分：
①上訴駁回。
②訴訟費用由上訴人負擔。
五、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地原為上訴人之先祖羅逢景所有，自日據時期起，
與被上訴人之先祖游輕間存有租賃關係。嗣上訴人取得系爭土地之所有權而共有，應有部分為Ｉ○○二分之一，Ｋ○○、Ｊ○○各四分之一，兩造並輾轉因繼承而各自取得上開租賃關係之出租人及承租人地位。
㈡子○○所有如附圖所示編號五至七之地上物坐落系爭土地
上，被上訴人自九十一年間起，即未繳納租金予上訴人。㈢上訴人曾於九十四年十二月五日以員林中正路郵局第一０
七一號寄發存證信函（下稱第一０七一號存證信函）予子○○（正本收件人）及游錫容等四人（副本收件人），其中主旨敘明：「為定期催告繳納租金暨逾期即終止租約事」，並記載迄九十四年止，約近五年欠租，已積欠系爭土地租金達三萬九千二百元，該寄予子○○之存證信函，嗣因招領逾期而遭退回。上訴人復於九十六年十月二十五日寄發同郵局第六一一號存證信函（下稱第六一一號存證信函）予游輕之全體繼承人，其中主旨敘明：「為定期催告繳納租金暨逾期即終止租約事」，所定期間為七日，並記載所欠租金已逾二年租金總額，但未載明數額。
㈣子○○及被上訴人巳○○、丁○○、玄○○與游黃玉霞等
五人（下稱巳○○等五人），於九十六年十月三十日以上揭郵局第六二三號存證信函，寄送面額五萬零四百元之郵政匯票乙紙予上訴人於本件原審之訴訟訴訟代理人張崇哲律師（下稱原訴訟代理人），表示欲支付系爭土地九十一年至九十六年之租金，嗣經該訴訟代理人以無權收受該匯票為由，於同年十二月二十一日以同上郵局第七二二號存證信函將該匯票退回。巳○○等五人再於同年月三十一日，以存證信函寄送面額各為二萬五千二百元、一萬二千六百元、一萬二千六百元之郵政匯票各乙紙予Ｉ○○、Ｊ○○、Ｋ○○，表示欲支付系爭土地九十一年至九十六年之租金，惟仍遭退回。
㈤巳○○等五人復於九十八年四月二日向臺灣彰化地方法院
（下稱彰化地院）提存所聲請提存五萬零四百元，表明上訴人拒收系爭土地九十一年至九十六年之租金，依法提存，經彰化地院提存所准予提存在案。
六、得心證之理由：㈠依Ｋ○○於八十八年八月二十六日所具收據內「茲收到大
村田租自八十六年至八十八年底止，共三年田租，每人每年貳租、壹佰陸拾斤，每人伍仟零肆拾元肆人共收貳萬零壹佰陸拾元」，及羅張春花於九十一年七月二十六日所具收據內「每年二季、每季捌拾斤、每年一百六十斤」之記載文義（原審卷㈠第三九頁），暨游輕生有五房男子之事實，亦有戶籍謄本存卷可參，再參酌原訴訟代理人業已自認被上訴人係繳納系爭土地全部之租金（原審卷㈢第六一頁），暨前開第一０七一號、第六一一號存證信函內容，均未提及上訴人催告被上訴人應繳納之租金，乃積欠系爭土地二分之一之租金等情，足見系爭土地每年之田租，係游輕每房子孫應繳一百六十斤稻榖折算之現金，即五房合計八百斤稻榖折算之現金，殊堪認定。其次，依Ｋ○○上列田租收據換算，系爭土地三年租金每人為五千零四十元，每人每年即為一千六百八十元，游輕生有五房男丁，每年租金即為八千四百元，即依上訴人第一０七一號存證信函所指近五年欠租為三萬九千二百元換算（原審卷㈠第十
一、十二頁），亦與被上訴人所主張之每年八千四百元相近。故本院認為被上訴人抗辯系爭土地每年之租金，即係以八百斤稻榖折算之現金，尚屬合理，堪以採信。上訴人主張系爭土地租金，係以每年一千六百斤之稻榖收購價格換算，被上訴人積欠之租金總額為十八萬二千五百二十八元，尚有未合，難以採信。至子○○於原審雖自認系爭土地每年租金是一千六百斤稻榖折算之現金諸語，顯與事實不符，復經子○○撤銷該自認，即不能執為上訴人有利之認定，併予敘明。
㈡按承租人支付租金有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約。民法第四百四十條第一項定有明文。又建築房屋基地之出租人，以承租人積欠租金額達二年以上為原因，終止租約，仍應依民法第四百四十條第一項規定，定相當期限催告承租人支付租金，必承租人於期限內不為支付者，始得終止租約。而支付租金之催告，係意思通知之一種，意思通知在學理上屬準法律行為之一種，準法律行為原則上則類推適用有關法律行為之規定，故民法第二百五十八條第二項規定，於為支付租金之催告時，亦應予類推適用。從而催告支付租金之通知亦應由出租人向承租人為之，如出租人與承租人各有數人者，應由其全體向其全體為之，始生催告之效力。另租賃權亦財產權一種，應由全體繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第二百六十三條準用第二百五十八條規定，上訴人如欲終止租約，應向全體繼承人為之，始生終止租約之效力。經查：
①系爭土地原承租人游輕業於昭和十二年一月十五日死亡
，游輕之繼承人非僅子○○及游錫容等四人，且兩造因輾轉繼承而各自取得上開租賃關係之出租人及承租人地位，為兩造所不爭，復有戶籍謄本、繼承系統表在卷可稽。則上訴人若欲催告承租人給付所欠租金，自應向被上訴人全體為催告，始符合上開法律規定，至為灼然。
②上訴人之第一０七一號存證信函，僅向子○○及游錫容
等四人催告，因其非對游輕之全體繼承人為催告，依上說明，自不能認已合法催告而得終止上開租約，不待多論。則上訴人主張業以訴狀之送達催告並終止兩造間之租賃關係，尚有未合。
㈢次按民法第四百四十條第一項規定，承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。是苟出租人催告承租人支付欠租，其所定催告之期限相當，縱未敘明承租人欠租數額，但在承租人應付之租額範圍內，似難謂不發生催告效力。再按訴訟代理人就其受委任之事件有為一切訴訟行為之權。但捨棄、認諾、撤回、和解、提起反訴、上訴或再審之訴及選任代理人，非受特別委任不得為之。關於強制執行之行為或領取所爭物，準用前項但書之規定。如於第一項之代理權加以限制者，應於前條之委任書或筆錄內表明。觀諸民事訴訟法第七十條之規定自明。又訴訟代理人就其委任之事件，有代為一切訴訟行為之權，此項代理權尚包括當事人本人於訴訟上所得行使之私法上權利，及受領對造就該事件對其委任之當事人所為私法上意思表示之權限在內。經查：
①上訴人前述第六一一號存證信函之內容，已載明催告被
上訴人繳納租金暨逾期即終止租約，復記載被上訴人所欠租金已逾二年租金總額，雖未載明數額，然揆諸上揭說明，在被上訴人應付之租額範圍內，自生催告之效力，要可認定。
②上訴人係於九十六年一月三十日委任張崇哲律師為訴訟
代理人，並授予特別代理權而提起本件訴訟，有民事起訴狀及委任狀附卷可憑（原審卷㈠第三、十四頁），則原訴訟代理人就本件租金之給付，自有受領之權，當可無疑。
㈣再按出租人基於承租人欠租之事由，並依民法第四百四十
條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，固得終止契約，惟承租人曾於出租人所定之期限內，依債務本旨提出支付之租金，而因出租人或其他有代為受領權限之人拒絕受領，致未能如期完成時，尚難謂與上開條項所定情形相當。依民法第二百十九條關於行使債權，應依誠實及信用方法之規定，出租人自不得執是為終止契約之理由。查巳○○等五人於上訴人寄發第六一一號存證信函後，隨即於九十六年十月三十日以第六二三號存證信函，寄送面額五萬零四百元之郵政匯票乙紙予原訴訟代理人，表示欲支付系爭土地九十一年至九十六年之租金，嗣雖原訴訟代理人以無權收受該匯票為由予以退回，然巳○○等五人即於同年月三十一日，復以存證信函寄送面額各為二萬五千二百元、一萬二千六百元、一萬二千六百元之郵政匯票各乙紙予Ｉ○○、Ｊ○○、Ｋ○○，表示欲支付系爭土地九十一年至九十六年之租金，惟仍遭退回之事實，業如上論，復為兩造所不加爭執，依上說明，顯然被上訴人於上訴人以第六一一號存證信函催告繳納積欠租金後，即依債之本旨提出清償，洵堪認定。故上訴人以被上訴人積欠租金為由終止租約，稽諸前開說明，即無足取。又被上訴人係繳納系爭土地全部之租金，既經原訴訟代理人自認在卷，則上訴人再以巳○○等五人寄交之匯票，僅以Ｋ○○為受款人，並非給付上訴人全部諸語置辯，亦有未洽。
㈤系爭土地租約既未經合法終止，則被上訴人占用系爭土地
，即因土地租賃契約存在而有合法使用之權源，從而上訴人本於所有物返還請求權及租賃物返還請求權之法律關係，請求判決：①子○○應將系爭土地上如附圖所示編號五部分面積十三點八三平方公尺磚造平房、編號六部分面積八一點０二平方公尺之二層加強磚造樓房、編號七部分面積七點一八平方公尺之鐵皮雨遮拆除，並將該部分土地返還予上訴人。②被上訴人應連帶將系爭土地上如附圖所示編號二部分面積八九平方公尺、編號三部分面積四三點九八平方公尺、編號四部分面積九九點二五平方公尺、編號九部分面積九點一四平方公尺、編號十九部分面積一五五點五六平方公尺、編號十一部分面積五四點七二平方公尺、編號十二部分面積七八點六六平方公尺、編號十三部分面積五十點八二平方公尺、編號十五部分面積六二點七八平方公尺、編號十六部分面積二一點八六平方公尺之磚造平房拆除，及將編號一部分面積一九一點一三平方公尺之檳榔樹、編號八部分面積一九八點五六平方公尺之果樹等剷除，並將該部分土地連同編號十四部分面積四二三點八七平方公尺、編號十七部分面積四一四點０五平方公尺之空地返還予上訴人，即無理由，應予駁回。至上訴人假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，應併予駁回。原審就上訴人本於所有物返還請求權之法律關係，請求被上訴人拆物還地部分，為上訴人敗訴之判決，經核於法洵無違誤。上訴意旨指原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
丙、據上論結，本件上訴及追加之訴均為無理由。依民事訴訟法第四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第一項、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如
主文。中 華 民 國 98 年 12 月 22 日
民事第四庭 審判長法 官 陳蘇宗
法 官 張浴美法 官 李寶堂以上正本係照原本作成。
上訴人得上訴。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書（須按他造人數附具繕本）。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。
書記官 林振甫中 華 民 國 98 年 12 月 23 日
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