臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上易字第1號上 訴 人 丁○○訴訟代理人 朱清雄律師上 訴 人 己○○上 訴 人 戊○○
巷36號3樓11號上 訴 人 辛○○
5號3樓之35樓上 訴 人 乙○○
號6樓5樓上 訴 人 丙○○
6號3樓巷4號4樓（上五人共同訴訟代理人 甲○○視同上訴人 酉○○（Dr. Federick Wang）
Spring MD 20904 U.S.A.視同上訴人 午○○（Ivy Cheng）
omona CA 91766 U.S.A.視同上訴人 寅○○（Peter Wang）
York oNT.Canadn M2N6Z7追加被告 天○○○追加被告 申○○
樓之3樓追加被告 丑○○○追加被告 辰○○追加被告兼上一人訴訟代理人 卯○○追加被告兼上三人共同訴訟代理人 巳○○追加被告 戌○○○
3樓追加被告 未○○上二人共同訴訟代理人 亥○○被上訴人 壬○○
39號被上訴人 庚○○被上訴人 子○○被上訴人 癸○○○上四人共同訴訟代理人 李淵源律師上列當事人間請求給付租金事件，上訴人對於民國97年9月23日臺灣彰化地方法院96年度訴字第636號第一審判決提起上訴，被上訴人並追加起訴，本院於98年12月8日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
追加被告天○○○、戌○○○、申○○、丑○○○、巳○○、卯○○、辰○○、未○○應與原判決主文第一項之被告即上訴人戊○○、己○○、辛○○、乙○○、丙○○、丁○○及視同上訴人午○○、酉○○、寅○○連帶給付原告即被上訴人壬○○、庚○○、子○○各新台幣捌萬捌仟捌佰捌拾肆元。
追加被告天○○○、戌○○○、申○○、丑○○○、巳○○、卯○○、辰○○、未○○應與原判決主文第二項之被告即上訴人戊○○、己○○、辛○○、乙○○、丙○○、丁○○及視同上訴人午○○、酉○○、寅○○連帶給付原告即被上訴人癸○○○新台幣柒萬捌仟肆佰捌拾元。
追加被告天○○○、戌○○○、申○○、丑○○○、巳○○、卯○○、辰○○、未○○應與原判決主文第三項之被告即上訴人戊○○、己○○、辛○○、乙○○、丙○○、丁○○及視同上訴人午○○、酉○○、寅○○自民國96年6月21日起至與原告即被上訴人壬○○、庚○○、子○○間就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付原告即被上訴人壬○○、庚○○、子○○各新台幣貳萬參仟陸佰捌拾玖元。
追加被告天○○○、戌○○○、申○○、丑○○○、巳○○、卯○○、辰○○、未○○應與原判決主文第四項之被告即上訴人戊○○、己○○、辛○○、乙○○、丙○○、丁○○及被告即視同上訴人午○○、酉○○、寅○○自民國96年6月21日起至與原告即被上訴人癸○○○間就坐落彰化縣○○鄉○○段977之46地號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付原告即被上訴人癸○○○新台幣貳萬零玖佰貳拾捌元。
第二審訴訟費用（含追加之訴訴訟費用）由上訴人（含視同上訴人）連帶負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、按第四百四十六條第一項明定：「訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之。但第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限」。申言之，有同法第二百五十五條第一項第五款該訴訟標的對於數人必須合一確定時，於第二審追加其原非當事人之人為當事人情形者，則毋庸他造同意。查被上訴人壬○○、庚○○、子○○、癸○○○等四人，於原審主張坐落彰化縣○○鄉○○段第977-46地號土地（下稱系爭977-46地號土地）為被上訴人癸○○○所有，坐落同段第977地號土地（下稱系爭977地號土地）為被上訴人壬○○、庚○○、子○○所共有。又系爭977地號土地有如原判決附圖（下稱附圖）所示編號B部分面積0.006359公頃、C部分面積0.005863公頃、D部分面積0.002439公頃之建物（下稱系爭建物甲部分）；系爭977-46地號土地上有如附圖所示編號E部分面積0.004109公頃之建物（下簡稱系爭建物乙部分），原門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路11鄰109號，嗣經戶政事務所改編為員集路2段173號、同段175號等門牌，其中如附圖所示D、E二部分建物門牌為173號，C部分建物門牌為第175號，B部分無門牌編號。又系爭建物之原始起造人為王接傳，且均未辦保存登記。又王接傳於大正九年7月17日死亡，其繼承人為王登輝、王榮錫、王榮文、王榮仁，而王登輝於民國（下同）46年11月23日死亡，其繼承人為王義雄，其餘繼承人均拋棄繼承權；王榮錫於昭和5年5月13日死亡，其繼承人為其子酉○○；王榮文於73年1月23日死亡，其繼承人為辛○○、乙○○、丙○○、寅○○、丁○○、戊○○、午○○；王榮仁於昭和18年8月3日死亡，其繼承人為己○○。又系爭土地分割前○○○鄉○○段第177地號土地範圍，同為王接傳所有，嗣由王登輝、王榮錫、王榮文、王榮仁繼承取得；王登輝於日據時期昭和12年因分割而取得單獨所有權，67年由王義雄單獨辦理繼承登記，應有部分2115分之1845，王義雄繼承王登輝之系爭土地所有權後，於67年將所有系爭土地應有部分出賣予被上訴人壬○○等4人，並將系爭土地應有部分變更登記予被上訴人壬○○等4人等詞在卷。並提出相關土地登記謄本、繼承系統表、拋棄繼承書（見本審卷二第6-20頁）及相關戶籍謄本等為證。又查系爭建物原始起造人為王接傳且未辦保存登記，為兩造所不爭執，則系爭建物在未分割遺產前，屬王接傳之共同繼承人所公同共有無誤。又查王接傳長子王登輝一房繼承後，其繼承人本為王義雄一人，該房其餘繼承人均拋棄繼承權，如前所述，然王義雄於91年8月5日死亡後，其法定繼承人兄弟姊妺即追加被告天○○○、戌○○○、申○○、丑○○○、巳○○、辰○○、卯○○、未○○（下簡稱天○○○等八人），並未拋棄繼承權（查長兄王斌雄業於94年7月20日死亡，其配偶及子女亦成為繼承人），亦有原審家事法庭函文、王義雄繼承系統表及相關戶籍謄本等在卷可稽（見本審卷二第21-34頁、第178頁），是追加被告抗辯彼等業已拋棄繼承權云云，應指拋棄王登輝之繼承權，而非拋棄王義雄之繼承權至明。又按民法第八百十九條第一項所謂各共有人得自由處分其應有部分云云，係指分別共有，即同法第八百十七條規定數人按其應有部分，對於一物有所有權者而言，其依同法第八百二十七條第一項基於公同關係而共有一物者，依同條第二項之規定，各公同共有人之權利，既係及於公同共有物之全部，則各該共有人自無所謂有其應有部分，從而公同共有人中之一人如無法律或契約之根據，亦未得其他公同共有人之同意，而就公同共有物為處分，自屬全部無效，最高法院37年上字第6419號著有判例。查系爭建物既屬王接傳之全體繼承人公同共有，已如前述，而被上訴人既無法舉證證明王義雄出售系爭建物所有權時，曾徵得王接傳之全體繼承人之同意，上訴人亦否認被上訴人業已取得系爭建物所有權等詞在卷（見本審卷一第90頁），則被上訴人自非系爭建物所有權人，是原判決及下述不爭執事項第㈣項有關被上訴人為系爭建物所有權云云，於法有悖，自不足取。至本院卷一第82-85頁系爭房屋之稅籍資料，乃行政機關房屋稅籍管理資料，殊難為房屋所有權之證明（民法第758條參照）。又按被上訴人依民法第425條之1第2項規定，就系爭建物，請求上訴人等核定並給付占用系爭土地租金部分；其中關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，被上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，被上訴人始得據以請求上訴人如數給付（最高法院81年度台上字第2847號裁判參照）。查系爭建物既為王接傳之全體繼承人等公同共有，業如前述，則核定系爭建物地租數額，自應對王接傳之全體繼承人，合一確定，是被上訴人依民事訴訟法第446條第1項、第255條第1項第5款規定，追加天○○○等八人為被告，自毋庸徵得對造之同意。至追加被告天○○○、戌○○○、申○○、丑○○○等雖抗辯附圖E部分，乃上訴人丁○○所加蓋之鐵皮屋云云，然查丁○○起造的鐵皮屋，乃彰化地院96年訴字第886號民事判決附圖編號Ｅ之鐵皮屋，並非本案一審96年訴字第636號民事判決附圖編號Ｅ之磚造外加蓋鐵皮屋，此有彰化地院96年訴字第886號民事判決書及鐵皮屋相片四紙附卷可稽（見本院卷二第57-63頁），復為上訴人丁○○自認在卷（見本審卷二第75頁），則追加被告所述鐵皮屋顯與本案標的無關至明。
二、按民法第二百七十五條規定連帶債務人中之一人受確定判決，而其判決非基於該債務人之個人關係者，為他債務人之利益亦生效力，故債權人以各連帶債務人為共同被告提起給付之訴，被告一人提出非基於其個人關係之抗辯有理由者，對於被告各人即屬必須合一確定，自應適用民事訴訟法第五十六條第一項之規定，最高法院33年上字第4810號著有判例。
查本件被上訴人於原審主張依繼承及租金請求權之法律關係，請求上訴人丁○○、己○○、戊○○、辛○○、乙○○、丙○○（下簡稱丁○○等六人）及原審被告酉○○（Dr. Federick Wang）、午○○（Ivy Cheng）、寅○○（Peter Wang）（下簡稱酉○○等三人）連帶給付租金，經原審判令上訴人丁○○等六人及酉○○等三人應連帶給付被上訴人壬○○、庚○○、子○○各新台幣（下同）88,884元；及連帶給付被上訴人癸○○○78,480元，並駁回被上訴人等其餘之訴，嗣被上訴人等就其敗訴部分，並未上訴，而告確定，上訴人丁○○等六人就其敗訴部分，則提起上訴，惟查丁○○等六人部分，其上訴理由係基於非個人關係之抗辯（見本審卷一第176頁），依民事訴訟法第56條第1項第1款規定，有利益於共同訴訟人，其上訴效力及於其他共同訴訟人，即上訴效力及於酉○○等三人，併此敍明。
三、又查上訴人己○○、戊○○、辛○○、乙○○、丙○○、視同上訴人（下亦簡稱上訴人）酉○○（Dr. Federick Wang）、午○○（IvyCheng）、寅○○（Peter Wang）、追加被告天○○○等，經合法通知，均未於言詞辯論到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，茲依被上訴人之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、訴訟要旨：
一、本件被上訴人主張：查坐落彰化縣○○鄉○○段第977-46地號土地為被上訴人癸○○○所有，坐落同段第977地號土地為被上訴人壬○○、庚○○、子○○所共有。又系爭977地號土地有如原判決附圖所示編號B部分面積0.006359公頃、C部分面積0.005863公頃、D部分面積0.002439公頃之系爭建物甲；系爭977-46地號土地上有如附圖所示編號E部分面積
0.004109公頃之系爭建物乙，原門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路11鄰109號，嗣經戶政事務所改編為員集路2段173號、同段175號等門牌，其中如附圖所示D、E二部分建物門牌為173號，C部分建物門牌為第175號，B部分無門牌編號。
又系爭建物之原始起造人為王接傳，且未保存登記而為全體繼承人公同共有，又王接傳於大正九年7月17日死亡，其繼承人為王登輝、王榮錫、王榮文、王榮仁，而王登輝於民國46年11月23日死亡，其繼承人為王義雄，其餘繼承人均拋棄繼承權，然王義雄於91年8月5日死亡後，其法定繼承人為其兄弟姊妺即追加被告天○○○等八人。又王榮錫於昭和5年5月13日死亡，其繼承人為其子酉○○。又王榮文於73年1月23日死亡，其繼承人為辛○○、乙○○、丙○○、寅○○、丁○○、戊○○、午○○。又王榮仁於昭和18年8月3日死亡，其繼承人為己○○。又系爭土地分割前○○○鄉○○段第177地號土地範圍，同為王接傳所有，嗣由王登輝、王榮錫、王榮文、王榮仁繼承取得。又王登輝於日據時期昭和12年因分割而取得單獨所有權，67年由王義雄單獨辦理繼承登記，應有部分2115分之1845，王義雄繼承王登輝之系爭土地後，於67年將所有系爭土地應有部分出賣予被上訴人壬○○等4人，並將系爭土地應有部分登記予被上訴人壬○○等4人。
按民法第425條之1第1、2項明定：「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制」；「前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之」。查系爭土地及建物原均同屬王接傳一人，嗣後系爭土地及建物雖因繼承、分割及買賣而異其所有人，然系爭建物對於系爭土地仍應推定在房屋得使用期限內有租賃關係存在。又查上訴人及追加被告使用系爭977地號土地之範圍即系爭建物甲部分計146.61平方公尺；使用系爭977-46地號土地之範圍即系爭建物乙部分為41.09平方公尺，茲兩造就租金數額無法達成協議，爰依上開規定，及繼承之法律關係，請求核定並連帶給付租金。次按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。此項規定於租用基地建築房屋者準用之，土地法第105條、第97條第1項分別著有明文。又依同法第148條、同法施行法第25條規定，可知土地價額係指申報地價而言，惟基地租金之數額，除以申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度及占用人利用土地之經濟價值及所受利益等項，並與鄰地租金相比較，以為決定。查本件系爭土地位於彰化縣社頭鄉市中心，面臨18公尺寬之員集路二段，其旁邊有郵局、後面有社頭國民小學、斜對面有社頭鄉分駐所、社頭鄉戶政事務所等；該地點商店林立、車潮及人潮往來頻繁；又系爭977地號土地96年1月之申報地價為每平方公尺新台幣（下同）6059.2元；系爭977-46地號土地96年1月之申報地價為每平方公尺6366.4元。綜上，堪認上訴人等使用系爭土地之租金以土地申報總價百分之十為適當（查原審判准申報地價百分之八）。從而，請鈞院核定上訴人等使用系爭977地號土地如附圖所示系爭建物甲部分之租金為每年88,834元（計算式：6059.2146.6110%＝88,834）；使用系爭977-46地號土地如附圖所示系爭建物乙部分之租金為每年26,160元（計算式：6366.441.0910%＝26,160）。即就如附圖所示系爭建物甲部分之每年租金核定為88,834元；就如附圖所示系爭建物乙部分之每年租金核定為26,160元。又民法第126條規定租金之債權，因5年不行使而消滅。上訴人等均為系爭建物原始起造人王接傳之繼承人，對王接傳之租金債務應負連帶清償責任，為此被上訴人請求上訴人及追加被告等應連帶給付自本件起訴之日起即96年6月21日往前追溯5年內即91年6月21日起至96年6月21日止屆期租金，即連帶給付被上訴人壬○○、庚○○、子○○租金各148,057 元（查原審判准各88,884元）；連帶給付被上訴人癸○○○130,800元（查原審判准78,480元）。並請求自96年6月21日起至系爭法定租賃關係終止之日止，上訴人及追加被告每年應連帶給付租金，即按年連帶給付被上訴人壬○○、庚○○、子○○租金各23,689元；按年連帶給付被上訴人癸○○○租金20,928元等詞。並求為判決駁回對造之上訴。並追加如主文第二至五項所示。
二、上訴人丁○○等則以：查系爭建物原始起造人為王接傳死亡後，該建物應由其全體繼承人繼承且為公同共有。又系爭建物為供繼承人居住之用，只堪供居住，原審判決按申報總價百分之八核定租金，顯然過高，請求核減之等語，資為抗辯。並求為判決：㈠原判決廢棄。㈡上廢棄部分，對造在第一審之訴駁回。㈢第一、二審訴訟費用由對造負擔。
三、追加被告等則抗辯：查本件給付租金訴訟，義務人均應以「實際占有人」為限，而非「全體共有人」，此有最高法院73年度第5次民事庭會議決議可參。再者，民法第425條-1規定，並不包含房地所有權人將土地及房屋之應有部分同時讓與給同一人之情形，故本件不能適用民法第425條之1規定。又查上訴人既取得系爭建物支配、占有、使用之事實處分權，應與被上訴人等共同負擔清償租金債務之連帶責任，則被告天○○○等八名斷無被追加為被告之理置辯。並求為駁回對造追加之訴。
參、法官協議到場兩造爭點整理：（見本審卷第一宗第90頁及其反頁、第113頁反頁至第114頁、第二宗第74頁及其反頁）
一、兩造不爭執事項：㈠彰化縣○○鄉○○段○○○○號於77年8月20日重測後為社中段
977地號，嗣後於81年間977地號分割為977-42至977-49地號，連同977地號共九筆土地。
㈡上開系爭977、977-46地號上有如原判決附圖編號B、C、D、
E未保存登記建物（下簡稱系爭建物）。其門牌為：原判決附圖編號D、E門牌號碼為彰化縣○○鄉○○村○○路11鄰173號。原判決附圖編號C部分建物門牌為第175號。
原判決附圖編號B部分無門牌編號。
㈢系爭建物為未保存登記建物，係由王接傳在日據時期所起造。而王接傳亦為當時該建物所坐落土地之地主。
㈣系爭土地及建物歷經被上訴人壬○○、庚○○、子○○、癸
○○○向上訴人提起拆屋還地訴訟即彰化地院88年訴字第1038號、台中高分院93年上易字第93號拆屋還地事件遭敗訴判決確定。並經本院調閱上開卷宗核閱無誤。
㈤台中高分院93年上易字第93號民事案件判決被上訴人壬○○、庚○○、子○○、癸○○○敗訴理由如下：
⑴按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之；對於妨
害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求；但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第八百二十一條亦有明文。次按各共有人按其應有部分，對於共有物之全部雖有使用收益之權，惟共有人對共有物之特定部分使用收益，仍須徵得他共有人全體之同意，非謂共有人得對共有物之全部或任何一部有自由使用收益之權，最高法院六十二年度台上字第一八○三號判例意旨可資參照。故共有人如未經他共有人同意而就共有物之全部或一部任意占有使用，他共有人自得本於上開法律規定，請求除去其妨害或請求向全體共有人返還占用部分。
⑵系爭建物之原始起造人為王接傳，依日據時代台灣民事習慣
繼承慣例，所謂家產即屬戶主所遺之財產為家產，家產第一順位為男系直系卑親屬（婦女均無繼承權），王接傳死於日據時期大正九年七月十七日，故其繼承人乃分屬長男王登輝、次男王榮錫、參男王榮文、六男王榮仁，而次男王榮錫死於日據時代昭和五年五月十三日，其繼承人應為其子酉○○，上訴人高耀星之妻王雪瑛應無權繼承。王榮文死後，其繼承人為長男王義明、次男寅○○、三男丁○○、長女午○○，王榮仁死後，其繼承人為己○○，又王登輝死後，由其子王義雄繼承，其餘繼承人均拋棄繼承權。王義雄於六十七年辦理繼承登記應有部分二一一五分之一八四五，而繼承王登輝之系爭土地及系爭建物之所有權後，於六十七年間將所有系爭土地應有部分及系爭建物之應有部分出賣予上訴人，並將系爭土地應有部分及系爭房屋之應有部分變更登記予上訴人，此有土地登記簿謄本及系爭建物房屋稅籍紀錄附原審卷可稽（見原審卷㈠第七七至八０頁），復為兩造所不爭執。系爭建物之共有人之一酉○○固於九十三年二月二十五日出具轉讓書，同意將繼承自其父王榮錫之財產無條件轉讓與其胞妹即上訴人高耀星之配偶高王雪瑛，並經公證在案，此有被上訴人酉○○出具並經公證之轉與書附本院卷可參（見本院卷㈠第一三０、一三一頁）。上訴人高耀星並抗辯其係基於高王雪瑛配偶之身分，與受讓人高王雪瑛共同使用系爭建物。惟查，被上訴人酉○○於四十二年一月二十四日出境美國至今（見原審卷㈠第二二一頁後之戶籍謄本），未曾居住使用系爭建物；上訴人高耀星則原住彰化縣○○鄉○○路○號之十五，於七十一年十二月六日由美國遷入整編○○○鄉○○路○段○○○號（見原審卷㈠第一三五頁反面戶籍謄本）；且上訴人高耀星係使用系爭建物之特定部分開設診所，其事先既未經包括上訴人壬○○等四人在內之共有人同意，縱事後共有人之一即被上訴人酉○○同意將繼承自其父之系爭建物之權利無條件轉讓與上訴人高耀星之配偶高王雪瑛，依上說明，對上訴人壬○○等四人尚不生效力，自不得對上訴人壬○○等四人主張係有權占有。上訴人壬○○等四人既為系爭建物之共有人，則其本於所有人之地位，依上開法律規定，請求排除上訴人高耀星之占用，洵屬有據，應予准許。
㈥王接傳繼承系統表詳如本院卷一第47頁被繼承人王接傳繼承系統表。
㈦兩造同意系爭977及977-46地號土地各以96年申報地價每平
方公尺新台幣（下同）6059.2元及6366.4元為計算租金之標準。
二、兩造爭執事項：被上訴人等人請求按照申報地價百分之八計算系爭土地之租金是否過高？
肆、得心證之理由：
一、被上訴人主張：系爭977-46地號土地為被上訴人癸○○○所有；系爭977地號土地為被上訴人壬○○、庚○○、子○○所共有。系爭977地號土地上有如附圖所示編號B部分面積0.006359公頃、C部分面積0.005863公頃、D部分面積0.002439公頃之建物；系爭977-46地號土地上有如附圖所示編號E部分面積0.004109公頃之建物，嗣經戶政事務所改編為員集路2段173號、同段175號等門牌，其中如附圖所示D、E二部分建物門牌為173號，C部分建物門牌為第175號，B部分無門牌編號。又系爭建物之原始起造人為王接傳所有，且未保存登記，又王接傳死於日據時期大正九年7月17日，其繼承人分屬長男王登輝、次男王榮錫、三男王榮文、六男王榮仁。又王義雄於91年8月5日死亡後，其法定繼承人兄弟姊妺即追加被告天○○○等八人。又次男王榮錫死於昭和5年5月13日，其繼承人為其子酉○○。又三男王榮文於73年1月23日死亡，其繼承人為辛○○、乙○○、丙○○、寅○○、丁○○、戊○○、午○○。又六男王榮仁死於昭和18年8月3日，其繼承人為己○○。而系爭土地分割前○○○鄉○○段第177地號土地，亦為王接傳所有，其後由王登輝、王榮錫、王榮文、王榮仁共同繼承取得；王登輝死亡後，其繼承人為王義雄於67年辦理繼承登記應有部分2115分之1845，而繼承王登輝之系爭土地所有權後，而於67年間將所有系爭土地應有部分出賣予被上訴人壬○○等4人，並將系爭土地上開應有部分變更登記予被上訴人壬○○等4人等情，業據其提出田中地政事務所89年1月13日土地複丈成果圖○○○鄉○○段977、977-46地號土地登記謄本、戶籍謄本等件為證，亦經原法院88年度訴字第1038號民事判決及本院93年度上易字第93號民事判決所認定無誤，復為上訴人及追加被告所不爭執，是被上訴人之主張，堪信為真實。
二、又按土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之，民法第425條之1定有明文。查系爭977地號、977-46地號土地及其上之系爭建物甲、乙部分，原均屬王接傳所有，其後系爭土地及系爭建物甲、乙部分，因繼承、分割或買賣而異其所有人，即目前系爭977地號土地所有權人為被上訴人壬○○、庚○○、子○○共有，應有部分各為3分之1；系爭977-46土地為被上訴人癸○○○單獨所有，但系爭建物甲、乙部分為上訴人及追加被告天○○○等八人所公同共有，業如前述，從而，應推定在房屋得使用期限內對於系爭977地號、977-46地號土地均有租賃關係存在，而非無權占有，此為兩造所不爭執，且本院93年度上易字第93號民事判決亦認定系爭建物與系爭土地間仍有租賃關係存在（見該判決書事實及理由欄第九項）。準此，系爭土地受讓人（即被上訴人）與系爭房屋繼受人（即上訴人與追加被告）間，推定在系爭房屋得使用期限內，有法定租賃關係存在甚明。
三、次按關於請求法院核定地租部分，其訴之性質為形成之訴；關於請求給付地租部分，其訴之性質為給付之訴，為達訴訟經濟目的，上訴人固非不得同時提起上開形成之訴及給付之訴，然必先經法院核定地租數額後，上訴人始得據以請求被上訴人如數給付（最高法院81年台上字第2847號裁判意旨參照）。查被上訴人依民法第425條之1之規定請求核定系爭土地租金標準，並據以請求上訴人及追加被告連帶給付租金，揆諸前揭規定及說明，兼顧訴訟經濟原則，於法尚無不可，應予准許。
四、復按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限，於租用基地建築房屋時亦有準用，土地法第105條、第97條第1項定有明文。查本件系爭建物甲、乙部分對系爭977地號、977-46地號土地有法定租賃法律關係，故本件請求租金計算之基準，依土地法第105條準用同法第97條之規定，以不超過系爭977地號、977-46地號之土地申報總價額年息10%為限。所謂土地價額，依同法施行法第25條規定，係指法定地價而言，即土地所有權人依土地法所申報之地價，土地所有人未申報地價者以公告地價之百分之八十為申報地價，平均地權條例第16條定有明文。又查兩造同意系爭977及977-46地號土地各以96年申報地價每平方公尺6059.2元及6366.4元為計算租金之標準（見不爭執事項第㈦項）。故被上訴人就系爭977地號、977-46地號土地五年內之租金請求均依每平方公尺6,059.2元、6,366.4元為請求依據，洵屬有據。次查，本件系爭977地號、977-46地號土地，固坐落於彰化縣社頭鄉市區，臨近彰化縣社頭鄉18公尺寬之員集路二段，旁有郵局，後鄰社頭國民小學，生活機能便利，僅屬一般鄉鎮之市集所在，但與通常城市規模容有相當差距，且該處之經濟活動亦非相當活絡，及徵以系爭房地供住宅使用，並有現場照片等及附圖可考（見本審卷一第115頁），綜上諸情，被上訴人請求按年息10%計算租金，尚嫌過高，應以系爭土地申報地價年息8%計算較為適當。至上訴人抗辯應以系爭土地申報地價年息8%計算，顯屬過高云云，亦不足取。因此，上訴人占用系爭977地號土地、面積1
46.61平方公尺，每年租金應核定為71,067元（計算式：6,0
59.2146.618%≒71,067，四捨五入）又系爭977地號土地為被上訴人壬○○、庚○○、子○○等三人共有，則每人租金各為23,689元（計算式：71,0673＝23,689）。又系爭977-46地號土地、面積41.09平方公尺，每年租金應核定為20,928元（計算式：6,366.441.098%≒20,928 ，四捨五入），是上訴人及追加被告應自96年6月21日起（查該日為起訴日）至與被上訴人壬○○、庚○○、子○○間就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付被上訴人壬○○、庚○○、子○○之租金各為23,689元。又上訴人及追加被告應自96年6月21日起（查該日為起訴日）至與被上訴人癸○○○間就坐落彰化縣○○鄉○○段977之46地號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付被上訴人癸○○○20,928元。被上訴人逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
五、再按利息、紅利、租金、贍養費、退職金及其他一年或不及一年之定期給付債權，其各期給付請求權，因五年間不行使而消滅，民法第126條定有明文。按消滅時效，因左列事由而中斷：①請求。②承認。③起訴。時效因請求而中斷者，若於請求後六個月內不起訴，視為不中斷，民法第129條第1項、第130條分別定有明文。本件被上訴人於96年6月21日提起本件訴訟，有本院收狀戳章可稽，是本件租金請求權之消滅時效已於96年6月21日因起訴而中斷，被上訴人依法自得請求自96年6月21日回溯五年之租金，即自91年6月21日起至96年6月20日止，共5年之租金，於法有據。申言之，上訴人及追加被告應連帶給付被上訴人壬○○、庚○○、子○○各118,445元（其計算式為71,06753＝118,445），然原審僅判准各連帶給付被上訴人壬○○、庚○○、子○○各88,884元，而被上訴人就其敗訴部分．並未上訴而告確定。又上訴人及追加被告應連帶給付被上訴人癸○○○104,640元（209285＝104640）。然原審僅判准連帶給付被上訴人癸○○○78,480元，而被上訴人就其敗訴部分．並未上訴而告確定。
伍、綜上所述，被上訴人本於民法第425條之1之法定租賃關係及繼承之法律關係，請求下列①項至④項部分，應予准許。①上訴人及追加被告應連帶給付被上訴人壬○○、庚○○、子○○各新台幣捌萬捌仟捌佰捌拾肆元，及上訴人戊○○、己○○、辛○○、乙○○、丙○○自民國96年8月6日起至清償日止；上訴人丁○○自民國96年7月25日起至清償日止；上訴人午○○自民國96年8月12日起至清償日止；上訴人酉○○自民國96年8月14日起至清償日止，上訴人寅○○自民國96年12月20日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。②上訴人及追加被告應連帶給付被上訴人癸○○○新台幣柒萬捌仟肆佰捌拾元，及上訴人戊○○、己○○、辛○○、乙○○、丙○○自民國96年8月6日起至清償日止；上訴人丁○○自民國96年7月25日起至清償日止；上訴人午○○自民國96年8月12日起至清償日止；上訴人酉○○自民國96年8月14日起至清償日止；上訴人寅○○自民國96年12月20日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。③上訴人及追加被告應自民國九十六年六月二十一日起至與被上訴人壬○○、庚○○、子○○間就坐落彰化縣○○鄉○○段○○○○號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付被上訴人壬○○、庚○○、子○○各新台幣貳萬參仟陸佰捌拾玖元。④上訴人及追加被告應自民國九十六年六月二十一日起至與被上訴人癸○○○間就坐落彰化縣○○鄉○○段九七七之四六地號土地之法定租賃關係終止之日止，按年連帶給付被上訴人癸○○○之租金為新臺幣貳萬零玖佰貳拾捌元等，為可採，上訴人及追加被告所辯，均為無可取。又本院所持理由，雖與原審未盡相同，但結論並無不同。是則原審判命上訴人如數連帶給付上開金額，及被上訴人請求追加被告連帶上開金額，於法並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，及追加被告抗辯被上訴人請求不當，並求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴及抗辯。
陸、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及事證，經本院詳加審酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不逐一論述，附此敘明。
柒、據上論結，本件上訴為無理由，追加之訴為有理由，依民事訴訟法四百六十三條、第三百八十五條第一項前段、第四百四十九條第二項、第七十八條、第八十五條第一項但書、第二項，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 22 日
民事第七庭 審判長法 官 童 有 德
法 官 曾 謀 貴法 官 陳 繼 先以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳 三 軫中 華 民 國 98 年 12 月 22 日
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