臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上易字第101號
上 訴 人 甲○○
送達臺被 上訴人 富邦不動產有限公司法定代理人 丙○○被 上訴人 僑馥建築經理股份有限公司法定代理人 丁○○訴訟代理人 乙○○上列當事人間請求確認債權不存在事件，上訴人對於民國98年01月21日臺灣臺中地方法院97年度訴字第2900號第一審判決提起上訴，本院於98年04月08日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
一、上訴人聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡確認被上訴人富邦不動產有限公司就與上訴人於民國97年02月22日所訂立專任委託銷售契約書之報酬債權不存在。㈢被上訴人僑馥建築經理股份有限公司應給付上訴人新台幣60萬元。㈣第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。其陳述除與原判決記載相同者予以引用之外，另補稱：
㈠原判決認定上訴人與被上訴人富邦公司所訂立之專任委託銷
售契約書，經由雙方明示而延長期間。惟查，上訴人於97年07月17日寄發被上訴人之台中法院郵局存證號碼02300 號存證信函內容明載「按本人前於97年02月22日與富邦不動產有限公司簽訂專任委託銷售契約書，由本人委託該公司出售座落台中市○○區○○段35、36號等二棟建物，約定委任銷售期間至97年05月25日止。於該期間屆滿時，本人已向該公司表明該委任銷售契約因期間屆滿而消滅，其後，該公司固仲介第三人與本人簽訂買賣契約，但於簽訂買賣契約之同時，本人已當多人面前表明與該公司之合約已因期間屆滿而消滅，是以，本人就該買賣固需支付該公司仲介報酬，但該報酬數額即非上開專任委託銷售契約書所約定之金額」，即已表明該專任委託銷售契約書已因期間屆滿而消滅。原判決竟擷取其中部分文字「：：：本人就該買賣固需支付該公司（指被上訴人富邦公司）仲介報酬，但該報酬數額即非上開專任委託銷售契約書所約定之金額」，而曲解認定上訴人明示同意延長委託銷售契約書之期間至涵蓋本件系爭買賣契約訂立之時間云云，誠令人無法甘服。
㈡被上訴人富邦公司於仲介黃慶豊與上訴人訂立買賣契約前，
曾仲介其他人買受同一標的，但因該買受人無法履約。就此，被上訴人富邦公司乃於上訴人與黃慶豊訂立買賣契約之同時，為表示黃慶豊確實有履約能力，遂言明如黃慶豊屆期無法履約者，黃慶豊所交付之120 萬元價金全部由上訴人沒收，被上訴人富邦公司對於黃慶豊所交付之訂金並無分配之權利。
㈢又上訴人曾於訂立買賣契約前，明確向被上訴人富邦公司表
示專任委託銷售契約書已因期間經過而失效，此有證人宋兆清代書（住台中市○○區○○街○○○ 號）、上訴人配偶、張沛榛（住台中縣○○鄉○○○路○○○巷○○ 號）、蔡政哲（住台中市○○區○○路二段26-2號）可傳喚到庭作證說明。尤有甚者，上訴人係於97年07月17日寄發存證信函予被上訴人，而上訴人與黃慶豊（即富邦公司所仲介之買受人）訂立買賣契約之時間則為97年06月12日，亦即上開存證信函係於買賣契約訂立後始寄發，則被上訴人富邦公司能否就該買賣契約之仲介而取得報酬，自應以買賣契約訂立時，該專任委託銷售契約是否因委任期間屆滿而失效加以決定，此與上開存證信函內容無關，足見原判決確有不當。
二、被上訴人聲明求為判決：㈠上訴駁回。㈡第二審訴訟費用由上訴人負擔。其陳述除與原判決記載相同者予以引用外，另補稱：
㈠上訴人所有坐落台中市○○區○○段61、62地號土地及其上
建號3535、3536號房屋二棟（即門牌號碼台中市○○區○○路359、357號），於97年02月22日委託被上訴人富邦公司銷售，契約期限至97年05月25日止，雙方立有「專任委託銷售契約書」二份為據。被上訴人富邦公司受任委託後即積極媒介買主承購，俟有訴外人（即買主）黃慶豊有意承買，遂於97年06月12日在被上訴人富邦公司三方協調議價，約定系爭房地二棟買賣價金共二千四百五十萬元，並簽訂不動產買賣契約書為憑。訴外人黃慶豊依約給付到第三期款後，因銀行貸款問題，未能如期給付第四期款（尾款），上訴人遂依法解除本件買賣契約，並依約沒收訴外人黃慶豊已付價金一百二十萬元。惟上訴人竟因訴外人黃慶豊之違約情事，而拒絕給付被上訴人富邦公司仲介服務酬金按實際成交價百分之四計算即九十八萬元，有違誠實信用原則。
㈡按稱居間者，謂當事人約定，一方為他方報告訂約機會，或
為訂約之媒介，他方給付報酬之契約，民法第565 條定有明文。依系爭契約之約定，上訴人將其所有之系爭房地委託被上訴人富邦公司銷售，且依前開系爭契約第五條第一項之約定，被上訴人富邦公司完成上訴人委託之居間仲介銷售行為時，得向上訴人請求約定之服務報酬。系爭委託契約具有居間契約之法律性質，依最高法院52年台上2765號判例意旨，居間人自得請求報酬之支付。又居間人於契約因其媒介而成立時，即得請求報酬，其後契約因故解除，於其所得報酬並無影響，亦有最高法院49年台上字第1646號判例可資參照。
被上訴人富邦公司既已媒介訴外人黃慶豊購買系爭房地，並與上訴人簽定買賣契約，已如前述，則被上訴人富邦公司業已完成契約簽定之居間媒介任務，縱其後因訴外人黃慶豊違約而告解除契約，乃非可歸責被上訴人富邦公司之事由，依上開判例要旨所示，上訴人仍應依約給付被上訴人富邦公司按實際成交價百分之四計算即九十八萬元整之服務報酬金。詎上訴人竟以訴外人黃慶豊不完全給付之違約情事為藉口，拒絕給付服務報酬，顯非有理。
㈢上訴人於原審主張本件買賣契約之訂立，已逾系爭委託契約
之委託期限，自不受系爭委託契約之約束云云，而拒絕給付被上訴人富邦公司服務報酬。查本件委託銷售期限固於97年05月25日屆滿，惟期限屆滿前被上訴人曾告知已有買主出現，要求延長系爭契約期限，惟上訴人以生病住院為由虛應，故意拖延委託期限，殆至97年06月12日才會同被上訴人富邦公司與訴外人黃慶豊在被上訴人富邦公司處所共同簽立買賣契約，且該買賣契約書有經被上訴人富邦公司為經紀人之簽證。足徵本件仲介買賣自始至終皆為被上訴人富邦公司從中媒介完成，系爭委託契約即應視為上訴人之默認而延期。退一步言，依系爭契約書第十一條第四款之約定：「委託人（即上訴人）如有下列情形之一者，視為受託人（即被上訴人富邦公司）已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價（系爭契約共計新台幣三千三百六十萬元）百分之六計算之服務報酬（即二百零一萬六千元），並應全額一次付予受託人：：：⑷受託人已提供委託人曾經仲介之客戶名單，而委託人於委託期間屆滿後三個月內，逕與該客戶成交者」，本件委託期限雖於97年05月25日屆滿，但97年06月12日買賣雙方即簽訂買賣契約，未逾三個月。上訴人竟百般規避應給付被上訴人富邦公司之仲介服務報酬，顯已違反民法第148 條之誠信原則。
㈣再退步言，縱如上訴人指摘系爭委託契約期限業已屆滿，拒
絕給付被上訴人富邦公司服務報酬云云。惟查「如依情形，非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，視為允與報酬」（民法第566條第1項）。所謂非受報酬即不為報告訂約機會或媒介者，應參酌勞務之性質、交易之習慣、居間人職業及身分、及雙方之親疏關係等綜合判斷。被上訴人富邦公司乃經合法成立之房屋仲介公司，係以居間行為為業，且在交易上向有收取服務報酬。而上訴人係從事自地、自建、自售之營造商，乃屬專業人士，對於市場交易習慣，必知之甚稔。而按一般不動產之買賣，仲介人搓合雙方須耗費相當時間、精力，且須投入相當之成本，支出市場調查、廣告企劃、買賣交涉、諮詢服務及差旅出勤等費用，所費不貲。如不給付居間服務報酬，顯欠公允。上訴人明知被上訴人富邦公司係仲介業者，以報告訂約機會或訂約媒介為生，如非受報酬即不為媒介或報告之機會。本件即應視為上訴人允諾於被上訴人富邦公司報告訂約機會或媒介訂約而成立契約時，將給付報酬。況上訴人同意委託被上訴人富邦公司銷售系爭房地在先，又因被上訴人富邦公司之媒介與訴外人黃慶豊簽訂買賣契約於後，縱如上訴人否認系爭委託契約之效力，然被上訴人富邦公司既為仲介業者，當無平白向上訴人報告或媒介本件締約機會之理，依上開法條之規定，上訴人之委託銷售行為即應視為允與報酬。從而上訴人雖誆稱系爭契約罹於期限屆滿而失其效力，且兩造未就仲介費之給付條件達成確定之協議云云，仍不影響兩造居間契約之成立。
㈤查「居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求
報酬」（民法第568條第1項）。被上訴人富邦公司既已依約媒介第三人與上訴人簽立買賣契約成功，被上訴人富邦公司依法自得請求上訴人給付報酬。再如上訴人雖否認系爭委託契約之效力，惟依民法第566條第2項規定：「未定報酬者，按照價目表所定給付之。無價目表者，按照習慣給付」，則依被上訴人富邦公司營業場所所公開揭示之價目表「服務報酬金標準及給付方式」，明示賣方應給付按實際成交價百分之四計算之服務報酬金。另被上訴人富邦公司定型化「專任委託銷售契約書」第五條亦同此規定，即應收服務報酬之數額為實際成交價之百分之四。又依內政部89年05月02日函中華民國不動產仲介經紀商業同業公會聯合會主旨所示：「有關不動產經紀業管理條例第19條第1 項所定『中央主管機關規定之報酬標準』規定事宜」及說明二：「案經本部邀集專家學者、民間團體暨相關機關等會商後，規定如下：㈠不動產經紀業或經紀人員經營仲介業務者，其項買賣或租賃之一方或雙方收取報酬之總額合計不得超過該不動產實際成交價百分之六或一個半月之租金」。則被上訴人富邦公司之價目表所定依實際成交價之百分之四收取服務報酬之標準，誠屬公允合法，且合乎一般買賣當事人給付仲介業報酬之習慣及行情。被上訴人富邦公司既為系爭房地買賣契約之仲介人，足證被上訴人富邦公司確有為訂約之媒介，介紹雙方訂立契約。是以被上訴人富邦公司依居間之法律關係，請求上訴人給付之居間報酬，自屬有據。
㈥另上訴人於98年03月24日呈庭文書指稱：「97年06月12日另
行簽買賣契約書，因合約過期雙方另行說好仲介費用為成交價的3%（非委託合約中的4%）」云云，可見上訴人亦認諾給付被上訴人仲介服務費（按被上訴人仍主張4%，否認有所謂3%之約定）。況縱如上訴人自稱以成交價3%計，則應給付仲介服務費達73萬5000元（2450萬元之3%），則上訴人主張被上訴人僑馥建築經理股份有限公司應給付之履約保證金60萬元（依約應先給付被上訴人富邦公司仲介費），即屬無據。又該文書復指稱：「違約金（即120 萬元）由賣方全部沒收」云云。惟97年06月12日買賣雙方才簽訂買賣契約書，買方（訴外人黃慶豊）尚未發生違約情事，則上訴人佯稱「簽約時富邦房屋丙○○特別站起來當眾講的，當天所有人皆可作證」云云，不合情理，實係為規避給付4%服務費而臨訟杜撰之詞，不足採信。
㈦再上訴人以訴外人（買方）黃慶豊因不完全給付造成之損害
賠償，主張該損害賠償與被上訴人之服務報酬抵銷云云，兩者法律關係有別，上訴人之主張依法無據。按損害賠償之範圍，依民法第216條第1項之規定，除法律另有規定或契約另有訂定外，以填補債權人所受損害及所失利益為限。本件訴外人（買主）黃慶豊固因貸款問題無法履行契約，而負有違約責任，惟上訴人既同意與黃某協議延期給付在先，終以解除契約沒收訴外人黃慶豊已付價金一百二十萬元抵充違約金在後，則其損害已獲填補滿足，即無損害賠償可言。況上訴人主張之損害賠償，係買賣雙方當事人間之契約責任問題，非可歸責被上訴人富邦公司之事由，被上訴人富邦公司為維護本件買賣雙方之權益，委由被上訴人僑馥建築經理股份有限公司為履約保證，並放棄於買賣雙方簽訂契約時優先收取服務報酬總額百分之七十之權利（系爭契約第五條第二項），已竭盡防範糾紛之能事。另本件買賣契約所定價金給付方式，係由買賣雙方合意所簽訂，而本件訴外人黃慶豊乃從事奈米科技，為有正當職業之人，伊依約已陸續如期給付價金共一百二十萬元，為數非少，其於應付尾款時，或因銀行貸款額度不足，或因個人信用問題致無法順利取得如數貸款，然此乃銀行放款政策或為訴外人黃慶豊個人問題，實非被上訴人富邦公司所能負責或連帶負擔之情事，故上訴人主張其損害賠償抵銷應付被上訴人富邦公司之仲介服務費，亦顯非有據。
理 由
一、上訴人主張：上訴人與被上訴人富邦不動產有限公司於97年2月22日，就門牌號碼台中市○○區○○路2段357號及359號兩戶房屋訂立專任委託銷售契約書，在359 號房屋之契約書上約定委任期間至97年5月25日止，357號則未為約定，惟上開兩戶房屋既然同時委託被上訴人富邦公司銷售，自應為相同之約定。被上訴人富邦公司於97年06月12日找到欲購買上開房屋之第三人黃慶豊，與上訴人就上開二屋簽訂系爭買賣契約書，約定買賣總價金為24,500,000元，另依買賣契約書第4 條約定，買賣雙方係共同委任被上訴人僑馥建築經理股份有限公司辦理買賣價金信託履約保證，而將買賣價金匯入被上訴人僑馥公司指定之銀行帳戶內，買方黃慶豊迄今共存入1,200,000 元，上訴人於簽訂買賣契約前即告知被上訴人富邦公司，委任銷售契約書約定期間已屆至，上訴人無依該委任銷售契約書給付約定報酬之義務。嗣黃慶豊遲未依買賣契約書給付第4期款（97年7月29日應給付），上訴人發函催告並經黃慶豊請求，協議延後至97年10月31日給付，惟屆期仍未給付，上訴人乃發函催告並解除契約。上訴人並請求被上訴人僑馥公司交付指定帳戶內之1,200,000 元予上訴人以充為違約金，惟被上訴人僑馥公司僅撥付上訴人600,000 元，謂其餘款項600,000 元，因上訴人與富邦公司間就應否給付委託銷售之報酬有爭議，應俟上訴人與富邦公司間爭執由法院裁判確定後，依判決結果交付上訴人或富邦公司。惟查，縱認上訴人與被上訴人富邦公司間之委託銷售契約未屆滿，然富邦公司違反民法第567 條規定（未調查報告黃慶豊之履行能力），致上訴人遲未能將上開房屋出售，爰以所受損害與被上訴人富邦公司得請求之報酬抵銷，抵銷後被上訴人富邦公司對上訴人仍無報酬請求權。被上訴人僑馥公司自應將指定帳戶中剩餘之價金交付上訴人。為此乃提起本訴，求為確認被上訴人富邦公司就與上訴人於97年02月22日所訂立專任委託銷售契約書之報酬債權不存在。被上訴人僑馥公司應給付上訴人60萬元。
二、被上訴人則以：被上訴人富邦公司於委託銷售契約期滿後仍為上訴人尋覓買主，上訴人並同意與之簽訂買賣契約，足證上訴人明示同意延長委託銷售契約之期間，至少亦係默示同意延長契約期間。至於第三人黃慶豊並非顯無履行能力之人，此由其已給付至第3期款共1,200,000元即知，況上訴人已沒收其中600,000 元，難認尚有何損失，而得與被上訴人依委託銷售契約第8條第5項規定所得請求之報酬（即買方違約經沒收價金之一半）抵銷；被上訴人僑馥公司係依上訴人與第三人（買方）黃慶豊簽訂之「買賣價金信託履約保證申請書」之約定，辦理買賣價金信託履約保證之交易管理及認證事宜，在系爭買賣契約經上訴人解除前，上訴人及被上訴人富邦公司即分別來函表明仲介服務費存有爭議，是依該申請書約定，僑馥公司需待法院判決確認履約保證帳戶中剩餘款項權利之歸屬後，始能依約撥付等語，資為抗辯。
三、兩造前揭主張及抗辯，其關鍵爭點厥為被上訴人富邦公司得否向上訴人請求仲介報酬600,000 元？如被上訴人富邦公司對上訴人之仲介報酬600,000 元債權存在，上訴人是否有權向被上訴人僑馥公司請求給付指定帳戶中之600,000 元？爰分析審酌如下：
㈠上訴人主張與被上訴人富邦公司間就坐落台中市○○區○○
路2 段357號及359號房屋兩戶訂有專屬委託銷售契約，其中一戶訂有委託銷售期間至97年05月25日，另一戶則無，上訴人於上開期間屆至後之97年06月12日仍與被上訴人富邦公司覓得之買方黃慶豊簽訂系爭買賣契約，並簽訂履約保證申請書，委由被上訴人僑馥公司辦理履約保證相關事宜，嗣黃慶豊僅給付至第3期款，共計1,200,000元，即無能力給付餘款，上訴人解除系爭買賣契約後，被上訴人僑馥公司已給付上訴人其中半數在依約扣除相關必要費用後所餘之567,298 元，目前指定帳戶中仍有600,000 元等情，為被上訴人所不爭執，且有專屬委託銷售契約書、系爭買賣契約書、不動產買賣價金信託履約保證申請書等件為憑，堪信為真正。
㈡惟對於上訴人主張其於系爭買賣契約簽訂前即已告知被上訴
人富邦公司委託銷售期間已屆至乙節，則為為被上訴人富邦公司所否認。而觀諸上訴人97年07月17日寄發被上訴人之台中法院郵局存證號碼02300 號存證信函所示：「本人就該買賣固需支付該公司（指被上訴人富邦公司）仲介報酬，但該報酬數額即非上開專任委託銷售契約書所約定之金額」，即可證明上訴人仍不諱言其須就97年06月12日與第三人黃慶豊所簽訂系爭買賣契約，支付仲介報酬。況且被上訴人富邦公司係合法成立之房屋仲介公司，本即以居間為業，在交易上收取服務報酬。而上訴人既同意委託被上訴人富邦公司銷售房地在先，嗣亦因被上訴人富邦公司之媒介與訴外人黃慶豊簽訂買賣契約於後，雙方又未另就該系爭買賣契約約定給付服務報酬之標準，自堪認兩造間確有同意延長委託銷售契約書之期間至涵蓋本件系爭買賣契約訂立之時，至為明灼。是以系爭買賣契約之簽訂，雖已逾兩造間委託銷售契約書第四條所定之委託銷售期間，上訴人仍依該契約條款給付被上訴人富邦公司仲介報酬。
㈢依兩造間委託銷售契約書第8條第5項約定「買方於支付定金
（含議價金轉定）或簽定不動產買賣契約後，如買方違約不買，致定金或已付價款由委託人所沒收者，委託人應支付該沒收定金或已付價款之百分之五十（但不得逾約定之服務報酬）予受託人，以作為該次委託銷售服務報酬之支出費用，且不得再收取服務報酬（受託人另覓買方成交者不在此限）」，準此，上訴人既已解除其與買方黃慶豊之系爭買賣契約（因買方黃慶豊違約不買），自應給付其沒收之前三期款中之半數予被上訴人富邦公司，充為委託銷售之報酬。而此一約定條款文義甚為明確，解釋上並無疑義（上訴人所爭執者係該契約書是否仍有效力問題而已）。
㈣至上訴人雖謂因被上訴人富邦公司未依民法第567條第1項規
定，審核訴外人黃慶豊之履約能力，致其上開房屋兩戶迄今仍未能出售，受有損害，爰以之與被上訴人富邦公司之報酬請求權抵銷云云。惟上開法條係規定對於「顯無履行能力之人」不得為其媒介。訴外人黃慶豊已給付前三期買賣價金，自非顯無履行能力之人。而上訴人因黃慶豊違約不買上開房屋，致迄今未能售出，乃對黃慶豊有損害賠償（或違約金）請求權，且因上訴人行使解除系爭買賣契約之並已沒收買方已繳付之價金中一半，難謂仍有何損失。況上訴人對被上訴人富邦公司並無損害賠償請求權，自無對被上訴人富邦公司主張抵銷之可言，是以上訴人主張抵銷，於法無據。
四、綜上所述，本件被上訴人富邦公司對上訴人公司有 600,000元之報酬請求權存在，上訴人請求確認該報酬請求權不存在，被上訴人僑馥公司應給付上訴人指定帳戶中之60萬元，為無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，即無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，其上訴應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造所提其餘攻擊防禦方法及舉證，與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、據上論結，本件上訴人之上訴為無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 4 月 22 日
民事第五庭 審判長法 官 林陳松
法 官 王重吉法 官 古金男以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 詹錫朋中 華 民 國 98 年 4 月 23 日
Ｍ