臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上易字第37號上 訴 人 即附帶被上訴人 日南紡織股份有限公司法 定 代理人 丙○○訴 訟 代理人 丁○○
癸○○送 達 代收人 王耀賢被 上 訴 人即附帶上訴人 日紡國寶管理委員會法 定 代理人 丑○○訴 訟 代理人 廖健智律師複 代 理 人 洪明立律師
參 加 人 甲○○
辛○○戊○○己○○乙○○庚○○子○○壬○○上列當事人間請求返還管理基金事件，上訴人對於中華民國97年12月9日臺灣臺中地方法院97年度訴字第1377號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於民國98年7月28日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴及附帶上訴均駁回。
上訴及附帶上訴費用由兩造各自負擔。
事實及理由
甲、程序部分
(一)按依公寓大廈管理條例第三條第九款規定，管委會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管委會之名義為交易者比比皆是。於民事訴訟法已有第四十條第三項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第三十八條第一項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管委會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權；並於同條例第六條第三項、第九條第四項、第十四條第一項、第二十條第二項、第二十一條、第二十二條第一項、第二項、第三十三條第三款但書，規定其於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管委會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權（最高法院98年度台上字第792號判決參照）。是依公寓大廈管理條例規定所成立之公寓大廈管理委員會有當事人能力，且於實體法享有特定權利、負擔特定義務之資格，而有實施訴訟之權能。故有無向直轄市、縣（市）主管機關報備僅為行政管理事項，與公寓大廈管理委員會有無當事人能力無涉。本件上訴人即附帶上訴人日南紡織股份有限公司（下稱上訴人）業以起造人身分於96年7月7日召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會，於管理委員會成立後，又因區分所有權人連署而由上開成立之管理委員會主任委員於96年7月28日召開區分所有權人會議並由區分所有權會議再增選7名管理委員而組成管理委員會之事實，業有臺中市北屯區公所97年7月9日公所社字第0970015316號函所檢送之申請報備申請書及其所附相關資料在卷可稽（原審卷一第115至267頁）。再依民法第56條第1項規定，總會之召集程序或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請求法院撤銷其決議。關於公寓大廈住戶區分所有權人決議之效力，公寓大廈管理條例並無明文規定，惟公寓大廈管理條例第一條第二項規定：本條例未規定者，適用其他法令之規定。而公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體，惟由其性質觀之，已與社團法人相當接近，故關於其意思決定機關所為決議之效果，應類推適用民法第五十六條關於社團總會決議效力之規定。因此，縱令被上訴人即附帶上訴人日紡國寶管理委員會（下稱被上訴人）所召開之區分所權人會議於召集程序或決議方法有違反法令或章程，在未經區分所有權人請求法院撤銷前，仍屬有效。是被上訴人既係依公寓大廈管理條例之規定而成立，依上說明，即有當事人能力，並於實體法具有享受特定權利、負擔特定義務之資格。雖被上訴人於96年9月17日向臺中市北屯區公所申請核備，因欠缺公共設施設備點交資料，，致於97年5月28日提起本件訴訟時，尚未完成核備程序（嗣已於97年9月24日核備成立），業有上開臺中市北屯區公所函可稽，並為兩造所不爭執，亦不影響被上訴人為有當事人能力之認定，合先敘明。
二、次按，被上訴人於言詞辯論終結前，得為附帶上訴；民事訴訟法第460條第1項本文定有明文。又被上訴人以附帶上訴聲明不服之判決，雖須為上訴人所上訴之判決，而其對於該判決聲明不服之部分，則不以上訴人所不服之部分為限。故上訴人在第二審提起一部上訴後，被上訴人得就其他未經上訴人上訴之部分，提起附帶上訴（ 最高法院21年上字第168號判例意旨參照）。本件被上訴人於本院言詞辯論終結前即98年3月11日提起附帶上訴，並聲明求為判決：（一）原判決不利於其之部分廢棄，（二）就上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新臺幣（下同）781,052元及自97年6月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核與上揭民事訴訟法之規定與判例意旨相符，被上訴人提起附帶上訴，應予准許。
乙、實體部分
壹、兩造之聲明
一、上訴人日南紡織股份有限公司部分：
（一）上訴聲明⒈原判決不利於上訴人之部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，被上訴人在第一審之訴與假執行之聲請均駁回。
⒊第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
（二）附帶上訴之答辯聲明⒈附帶上訴駁回。
⒉附帶上訴之訴訟費用由附帶上訴人負擔。
二、被上訴人日紡國寶管理委員會部分
（一）附帶上訴聲明⒈原判決不利於附帶上訴人之部分廢棄。
⒉上開廢棄部分，附帶被上訴人應再給付附帶上訴人781,50
2元及自97年6月5日起至清償日止按年息百分之5計算之利息。
⒊第一、二審之訴訟費用由附帶被上訴人負擔。
（二）答辯聲明⒈上訴人之上訴駁回。
⒉第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、兩造之陳述
一、被上訴人於原審起訴主張略以：被上訴人依公寓大廈管理條例之規定成立，有當事人能力。上訴人為坐落臺中市○○區○○○街○○○號建物日紡國寶大樓之原始起造人。上訴人出售系爭不動產時，曾約定向系爭不動產之各區分所有權人代收系爭不動產之管理費基金新臺幣16,800元，而系爭社區住戶共99戶，合計收取1,663,200元。依上訴人所提出之交屋明細表所示，除陳純香未能認已繳交管理費基金外，餘22戶均應認已繳交。依上開不動產買賣契約第15條第5款之約定，上訴人應於管理委員會成立後移交予被上訴人，惟上訴人屢經催告均置之不理，爰起訴請求上訴人返還之。被上訴人社區係上訴人於95年12月26日所建築完成，並於96年5月初開始裝璜工程，實際上約96年6月以後，住戶始入住系爭社區。上訴人所列費用明細1─10所支出之費用係為自己管理事務，且其所清運之項目多為建築廢棄物，均應由上訴人負擔。另資訊室漏水處理費用、消防機房及地下室停車位修繕費用均於保固期間內，均應由上訴人負責。就上訴人所繳公共電費及公共水費，亦係應由上訴人負擔，不得主張抵銷。
除扣除被上訴人曾要求上訴人代繳付遠傳保全公司管理服務費用313,358元外，上訴人尚應給付被上訴人1,349,842元等語。
二、被上訴人於本院補充陳述略以：
（一）依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，如非屬共用部分、約定共用部分之修繕、管理及維護，非屬應由公共基金負擔之費用。而同條例第18條第1項第1款乃就該款公共基金之提列為規定，非謂就公寓大廈領得使用執照1年內之所有費用，均屬公共基金得扣抵之費用。又民法第172條所定無因管理之要件，如該受管理事務之他人並未存在，或僅係為履行自己之義務，並無為他人管理事務之意思者，自均與無因管理之要件不符。本件上訴人與區分所有權人於系爭契約第11條約定：上訴人有履行交屋並附隨維護交易標的物整潔之義務，則上訴人就建築基地之保全、建築廢棄物之清運或其應繳納水電等費用，本屬上訴人於建築完成時應負擔之基地清潔義務，實難認有為他人管理事務之意思而支出費用。上訴人所支出資訊室漏水處理費用、消防機房及地下室停車位修繕費用，固係被上訴人成立後所支出之費用，惟依系爭契約第12條關於上訴人之保固約定，上開費用均係上訴人為履行自己之保固義務而為自己支出，難認有為被上訴人管理事務而支出之意思。
上訴人另支出社區公共電費、公共水費各127,438元及15,105元，依系爭契約第11條第5項之約定可知，於上訴人通知交屋日前，包括公共水電費在內之水電費均由上訴人負擔。是此等費用，係上訴人為自己而繳納，無何為被上訴人管理事務之意思而繳納可言。上訴人抗辯前揭費用係適法之無因管理而主張抵銷，即無理由。
（二）上訴人雖主張其僅收取76戶之公共管理基金，且稱交屋明細單上並未記載被上訴人收取該款項，然交屋明細表上列明「管理費基金」為暫收款項之一，如上訴人確未收取管理費基金，亦應於該項下之應補金額欄位上載明；又除訴外人陳純香之交屋明細表上載有管理基金未繳之意旨外，上訴人檢附之其餘22戶交屋明細表上均無如此記載，足證除訴外人陳純香外，其餘22戶均已繳交。而參加人辛○○於原審稱，上訴人曾向其收取高達120,000元之代辦費用，對照上訴人自承已代被上訴人收取公共基金之其他住戶，即房地規格同為2房之住戶代辦費，包括代收之管理基金共收取116,000元，且就前揭代辦費部份，上訴人均未曾退款予住戶，則上訴人復未能證明何以前揭22戶所繳交之代辦費中未包括代收之管理基金，徒稱該22戶買賣條件不同，實難昭採信。又起造人即上訴人依法即應提撥公共基金1,662,660元，此與私法自治及契約自由無涉，且系爭契約第15條第5款應屬贅文，由該條文約定亦無從得出公共基金應由區分所有權人分擔之結論。
三、上訴人於原審答辯略以：上訴人實際上僅向系爭不動產之76戶收取管理基金，合計收取1,276,800元，未收取管理基金之住戶有23戶，由該23戶交屋明細單影本所載以觀，其上或記載該16,800元由上訴人公司代墊、或並未記載上訴人有向該等住戶收取，且依上訴人與住戶間不動產買賣契約第15條第5款後段之約定「本件買賣價金不包括提撥上述公共基金之成本」，契約文字業已載明參加人所繳交之買賣價金不包括管理基金費用，無須別事探求。系爭建物使用執照是在95年12月26日取得。上訴人曾於96年8月6日與日紡國寶社區第一屆管理委員會就系爭管理基金會帳，確認應由系爭公共管理基金支出之費用數額為1,006,995元，其後加上代被上訴人支付予遠傳保全公司之313,358元，另為被上訴人給付資訊室漏水處理費用2,300元、消防機房及地下室停車位修繕費用二筆合計4,600元，則屬適法之無因管理，總計為1,327,253元。如認兩造就扣抵應由系爭公共管理基金支出之費用數額未經確認，則原為被告同意扣抵之電影院加裝冷氣二台50,976元、電影院加裝冷氣材料費用12,800元、電影院加裝冷氣排水器及水管費用4,000元及上訴人所支出之社區公共電費127,438元、公共水費15,105元亦均屬適法之無因管理，合計為1,537,573元。上開費用，亦屬公寓大廈管理條例第18條第1項第1款規定之起造人就公寓大廈領得使用執照1年內之管理維護事項係屬公寓大廈公共基金所得支付之項目。且依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，上訴人公司為社區公共設施之修繕、管理、維護所支出之必要或有益費用，構成適法之無因管理，而得主張費用返還請求權。經抵扣顯已逾上訴人所收取之系爭管理費，上訴人援主張抵銷。
四、上訴人於本院補充陳述略以：
（一）被上訴人社區99戶早於96年2月15日之前即預售簽約完成達80戶，高達全社區總戶數百分之80.81，雖該80戶住戶於96年2月15日尚未辦妥所有權移轉登記完竣，然既已預售銷出（簽約完成），則該等承購戶為系爭建物將來區分所有權人，已屬可得確定，故在管理委員會成立前，上訴人為上揭80戶預購者而為管理、維護相關之公共設施，並於95年12月26日取得使用執照後，管理委員會成立前為之，依公寓大廈管理條例第18條第1項第1款、第10條第2項之規範意旨及臺灣高等法院91年度上字第882號判決意旨，自構成適法之無因管理。又上訴人亦於領得使用執照1年內，代被上訴人支出社區公共電費127,438元及公共水費15,105元，同屬無因管理人所給付之必要或有益費用，應由公共管理基金項下扣除。至上訴人與參加人洪榮祥所簽訂之日紡國寶社區個體戶房屋買賣契約書第9條第2款係針對個體戶專用部分之水、電費用負擔問題定其分界點，前揭公共水、電費非屬該款約定範疇之內，並與系爭契約第11條第5項之約定無涉，上訴人對於社區公共水、電費用之支出，顯非原審判決所謂「契約義務之負擔」。
（二）資訊室、消防機房、及地下室停車位等公共設施並非私有專用部分，而與個體戶買賣契約之保固客體有別，原審以上訴人與訴外人徐玉婷所簽訂之系爭契約第12條為不利上訴人之論據，顯有違誤；況上訴人係以「無因管理」為主要之抗辯主張，與依買賣契約於個體戶交屋後之保固約款無關，彰彰明甚。則上訴人代為支出資訊室、消防機房、及地下室停車位等公共設施之費用款項，誠屬適法之無因管理。
（三）上訴人為領取使用執照，並辦理建物第一次所有權登記及移轉登記之前，須依公寓大廈管理條例之相關規定，按一定比例提存公共基金，始得辦理上開移轉登記事宜。上訴人為前開目的而提存之公共基金，因售價低廉而與一般建案有別，不將之內含於買賣價金。基於私法自治及契約自由原則，系爭1,662,660元公共基金之所有權，非屬被上訴人所有，而為上訴人所有。惟被上訴人卻於未知會上訴人同意之情況下，擅於97年11月10日領走該公共基金，其行徑非無可議，此部份金額上訴人併為抵銷之主張。
（四）再管理委員會經向主管機關完成報備手續後，公寓大廈管理條例第38條第1項固授予其當事人能力，性質上相當於非法人團體，但其仍不具有實體權利能力，法律上之權利義務主體應係全體區分所有權人，被上訴人社區管理委員會即非本件無因管理中之「本人」。又依最高法院86年台上字第1820號裁判意旨，為他人之意思與為自己之意思不妨併存，故為圖自己之利益，若同時具有為他人利益之意思，仍不妨成立無因管理。則依公寓大廈管理條例第28條第3項規定，上訴人於管理委員會成立前乃該公寓大下之管理負責人，上訴人為被上訴人社區整體利益而就共用部分、約定共用部分之管理、修繕、維護、清潔等事項，支出必要費用或有益費用，顯於法有據，自非以管理委員會有成立之可能與否，作為無因管理費用扣抵之判別時點；上訴人依法按一定比例提撥公共基金，亦同時兼具有為自己利益與他人利益之意思及行為，亦屬適法無因管理之態樣。
參、兩造不爭執事項
一、上訴人為坐落臺中市○○區○○○街○○○號建物（即景東段162地號土地上之建物）之原始起造人。上訴人出售系爭不動產時，曾約定向系爭不動產之各區分所有權人代收系爭不動產之管理費基金16,800元，而系爭社區住戶共99戶。
二、上訴人曾以起造人身分於96年7月7日召集區分所有權人召開區分所有權人會議。
三、被上訴人於96年9月17日經臺中市北屯區公所申請核備，惟因欠缺公共設施設備點交資料，故尚未完成核備程序；嗣於97年9月24日經臺中市北屯區公所核備成立。
四、上訴人於96年2月15日前，已預售簽約完成系爭建物80戶；嗣於96年4月30日移轉37戶，至96年5月3日移轉合計74戶。
五、上訴人係於95年12月26日取得系爭建物之使用執照。
六、被上訴人曾於97年1月16日以日紡（管）字第97011601號函，要求上訴人以系爭管理基金代為支付予前管理服務廠商即遠傳保全公司313,358元。此項費用為被上訴人要求上訴人代付，被上訴人就請求之費用，縮減該部分金額。
七、上訴人確有支付原審卷一被證三、被證五（原審卷一第87、90頁）費用明細表上之費用。
八、上訴人所支出97年1月9日之資訊室漏水處理費用，97年4月6日消防機房及地下室停車位修繕費用，是屬公共設施維修費用。
九、上訴人自96年2月6日到96年9月28日，支出公共電費127,438元；自96年1月16日至96年9月14日，支出公共水費15,105元。
十、被上訴人於97年11月12日領取管理基金1,662,660元。
肆、得心證之理由：
一、上訴人所收取之系爭管理基金金額為何？被上訴人主張上訴人已向系爭不動產之各區分所有權人預收公共基金16,800元，而系爭社區住戶共99戶，合計上訴人所收取之系爭管理基金金額應為1,663,200元。上訴人雖自認其實際已向系爭不動產之76戶收取管理基金，合計收取1,276,800元；惟就其餘包括參加人之23戶管理基金，則否認有收取等語。查：
（一）就訴外人陳純香乙戶，於其交屋明細表業載明：「日南公司代墊之公共基金本人應分擔16,800元，末予繳交」等語，有上訴人提出之交屋明細表為證，亦為被上訴人所不爭執，堪認為真實。則陳純香該戶自未能認有繳交系爭16,800元之管理費基金。
（二）其餘22戶之買賣契約於買賣契約最後備註欄固均載有「備註：本戶合約總價含稅規費及代辦費用，不多退少補」等語。而就上訴人與該22戶買賣有關本件管理基金之情節，證人巳○○及賴麗貞於原審分別證述：「（提示不動產買賣契約書，是否有處理這些不動產買賣？）有處理乙○○、庚○○、子○○、壬○○、己○○、辛○○等6人，買賣契約書內所載本戶合約總價含稅、規費、及代辦費用不多退少補，範圍當初有跟買受人說明包括契稅、規費、代書費用、外水外電，當初沒有特別提到管理基金，當初公司有說到管理基金的事，但是沒有特別說代辦費用裡面有沒有包括管理基金：：（買賣時是否有跟買受人提到代辦費用不包括管理基金的問題？）當初沒有提到管理基金的問題，只是約略講說代辦費用包括的項目，代辦費用當初是公司預估給我們的金額，預估的金額裡面有沒有代收的管理基金，我不知道，代辦費用2房的1戶是12萬元，3房的13萬元，4房的15萬元，A2是2房的，C2是3房、C1是3房、A1是2房、D1好像是3房。」；「（提示買賣契約書，哪些契約是你處理的？）我是負責收款，所以有看到參加人契約書內載明本戶合約總價含稅規費及代辦費用不多退少補，我是按照公司契約總額去收款，如果有包含代辦費用就是依總價收款，合約第15條有記載該部分範圍費用包括規費、契稅、代書費、火險費、外水外電、代辦所支付的費用，沒有包括管理基金，我只是針對公司總價款我們公司應收的款項去收款，因為買賣條件不同，外加的部分有明細，有些包括代辦及代收部分，有些就沒有包括代收部分，參加人的契約書沒有包括代收部分，所以就沒有收代收的管理基金。就被證2的交屋明細表特別註明未收取管理基金是買賣條件不同，所以每筆都要註明，參加人的買賣條件是內含，就沒有特別註明未收款的部分。買賣條件不同是有些是依實際繳納費用去計算這種就需要詳列明細，裡面包括代辦及代收費用，費用是外加的，有些費用是內含，這種就沒有列明細，買賣條件不同是依照合約的約定，合約有內含與外加，寫在備註的地方會內含代辦費，這部分合約就不一樣。：：（提示費用明細表，子○○該戶代辦費用明細為何？）這些只是部分，代辦費用應包含代書費用，代書費大約為1萬多元，但是這些費用都是由公司吸收，由公司繳款，就未繳公共管理基金是23戶，除陳純香該戶有另註明外，其餘22戶均如參加人的情形。：
：（全部的代辦費用如何計算出來？）我們是預估的，預估沒有包括16,800元。（外加的若是二房包括管理基金是多少錢？）包括管理基金在內，超過12萬元，但是超過的不多，如果是3房的包括管理基金在13萬上下，4房的我忘記了。」等語（見原審卷二第166至167頁）。是依證人巳○○所證述代辦費用2房的1戶是12萬元，3房的13萬元，4房的15萬元等語，及證人賴麗貞所證述外加的若是2房包括管理基金是在內，超過12萬元，如果是3房的包括管理基金在13萬上下等語，及依參加人子○○及辛○○所提出其自行計算包括管理基金16,800元在內之代辦費用總額各為133,230元（3房）及116,348元（2房），此亦有其各提出之交屋明細表、房地產登記費用明細表、契稅繳款書、自來水公司各項費款收據、台灣電力公司收據、天然氣收據、代辦費明細表及保險單在卷可憑（原審卷二第209至226頁、第260至262頁），固可認上訴人於預估其與上開22戶之代辦費用時，有將上訴人代收之管理費基金16,800元計算在內。然按公寓大廈應設置公共基金，其來源如下：一、起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列。二、區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納。三、本基金之孳息。
四、其他收入，公寓大廈管理條例第18條第1項定有明文。系爭管理費基金核即屬公寓大廈管理條例第18條第1項第4款所規定其他收入之公共基金。而上訴人與包括參加人乙○○間不動產買賣預售契約書第15條第5款後段約定「本件買賣價金不包括提撥上述公共基金之成本」；上訴人與包括參加人戊○○間第10條第5款亦約定：「本件買賣價金不包括提撥管理基金之成本及費用」，亦有上訴人提出之乙○○之不動產買賣預售契約書及參加人戊○○提出之不動產買賣契約書在卷可稽。是以上訴人與上開22戶間之買賣契約既業已明確載明其買賣價金並不包括系爭管理費基金之公共基金在內。則雖上訴人於買賣時有將系爭管理費基金計算在代辦費用內，然因上訴人與上開22戶間之買賣契約業已為上開契約文字載明之約定，復又約定「不多退少補」，則不論何者受有利益，亦均不再退補。上訴人原就代辦費用之預估項目，亦無從影響上開上訴人與22戶間之買賣契約業已明確載明其買賣價金並不包括系爭管理費基金之公共基金在內之認定。依上說明，即應認上訴人並未收取上開22戶之管理費基金。是僅能認被上訴人主張上訴人收得76戶之管理基金，合計收取1,276,800元範圍內之事實為真正，被上訴人逾此範圍之主張，即無可採。
二、上訴人得主張抵銷之金額為何？
（一）上訴人抗辯其代被上訴人支付予遠傳保全公司之313,358元之事實，業據上訴人提出被上訴人函為證，復為兩造所不爭執，堪認上訴人此部分主張抵銷為真實，並有理由。
（二）上訴人抗辯：上訴人曾於96年8月6日與日紡國寶社區第一屆管理委員會就系爭管理基金會帳，確認應由系爭管理基金支出之費用數額為1,006,995元等語，惟為被上訴人所否認。而證人即上訴人公司員工癸○○固於原法院97年9月25日言詞辯論庭中證述：「（法官問：96年8月6日是否有在場？）有，上開證人來我們公司時，就是要我們返還管理基金的問題，最後協調證人卯○○有說其中三項即表列十一、十二、十三項希望我們公司送給他們，算是壹個禮物也代表他們來公司協商有成果，他們有提到收據的問題，他們希望我們儘快整理好後送給他們的管委會，如果有支出他們會比照我們所提出先前的案子予與認列。」等語（見原審卷二第104頁）；惟依證人癸○○之證述，尚須經上訴人公司整理收據，管理委員會始得認列費用，就此難認兩造間有何合意。再證人即當天在場之人辰○○、子○○、卯○○於原法院97年9月25日言詞辯論庭中、簽收明細表之寅○○於原法院97年7月29日言詞辯論庭中均證述，兩造當天並無合意，且證人寅○○稱僅係簽收，並未表示同意與否等語（原審卷一第279頁反面，原審卷二第103至104頁），核證人辰○○、子○○、卯○○及寅○○之證言，核屬相符，自可憑信；難認兩造間就扣抵之費用已有合意。
（三）上訴人復抗辯：其係於95年12月26日領得使用執照，依公寓大廈管理條例第18條第1項第1款、第10條第2項規定與臺灣高等法院91年度上字第882號判決意旨，上訴人於96年12月26日前為該等預購戶所為管理維護事項之支出，應屬適法無因管理等語。惟按公寓大廈管理條例第10條第2項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」，故如非屬共用部分、約定共用部分之修繕、管理及維護，自不應由公共基金負擔其費用。又同條例第18條第1項第1款係規定：「起造人就公寓大廈領得使用執照一年內之管理維護事項，應按工程造價一定比例或金額提列」乃就該款公共基金之提列為規定，非謂就公寓大廈領得使用執照一年內之所有費用，均屬公共基金得扣抵之費用。是上訴人此部分之抗辯，自不足採。
（四）依民法第172條之規定，無因管理乃以未受委任，並無義務，而為他人管理事務者為要件。是以該他人並未存在，或僅係為履行自己之義務，並無為他人管理事務之意思者，自均與無因管理之要件不符。而依上開公寓大廈管理條例第28條第1項之規定：「公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，起造人應於三個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。」可知，公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達半數以上及其區分所有權比例合計半數以上時，始有召集區分所有權人召開區分所有權人會議，成立管理委員會之可能。於此之前，被上訴人自無存在可能。而被上訴人之公寓大廈係於96年4月30日移轉37戶，至96年5月3日移轉至74戶，亦有上訴人提出之土地、建物移轉日明細表及土地所有權狀在卷可稽。是被上訴人於96年5月3日起始有成立存在之可能。又依上訴人與區分所有權人之上開買賣契約所示，約定有相互間之權利義務，並於第11條有交付不動產之約定，是於交屋前，上訴人即有履行交屋之義務，並有附隨維護交易標的物整潔之義務，上訴人因其義務及附隨義務所支出就建築基地之保全、建築廢棄物之清運或其應繳納水電費用等費用，自為上訴人為履行其義務所支出之費用，難認有為他人管理事務之意思而支出費用，自非上訴人所支出之所有費用，均得認係為被上訴人所支出共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護之費用，而得主張抵銷。否則上訴人就其義務應支出之費用，均主張以公共基金抵銷，而毋需支出，自與其契約約定之義務未合。準此，茲就上訴人抗辯支付原審卷一被證三、被證五費用明細表上之費用，是否為適法之無因管理，而得主張抵銷，論述如下：
１、上訴人抗辯：自96年2月15日至96年3月31日之保全費用126,000元、96年4月1日至96年4月30日之保全費用84,000元、96年5月1日至96年5月2日之保全費用5,419元｛計算式：40,645元（上訴人97年11月14日所提辯論意旨狀附之費用明細，就此部分費用誤載為40,646元，已有誤差1元，見原審卷三第12頁）×2／15＝5,419元（元以下四捨五入）｝；妙采屋清潔社96年3月6日72,000元、96年4月16日63,000元、96年4月23日9,000元之清潔工程費用，合計144,000元；高峰清潔工程行96年3月25日67,500元、96年3月31日30,000元、96年4月25日14,400元、96年4月30日8,600元之基地廢棄物清運費用，合計120,500元；潔紀企業有限公司96年4月30日之外牆及鄰房清洗費用196,000元；台安環保事業股份有限公司96年5月1日之清潔費用4,200元；均為被上訴人得成立之96年5月3日前由上訴人所支出，且均為上訴人依買賣契約應履行之買賣標的物之整潔維護費用，係上訴人為履行自己義務而支出，有上訴人提出之請款單及統一發票在卷可憑（原審卷一第90至93、96、98至100、104頁），自無從認上訴人有為被上訴人管理事務而支出之意思，上訴人抗辯為適法之無因管理，並主張與應返還被上訴人之系爭管理基金數額抵銷，並不足採。
２、上訴人抗辯：支付97年1月9日資訊室漏水處理費用2,300元、97年4月6日消防機房及地下室停車位修繕費用各2,300元，係被上訴人96年5月3日成立後所支出之費用，且係屬公共設施維修費用等情，此有上訴人提出之請款單、修繕申請暨施作紀錄表及臨時工工資表在卷可憑（原審卷一第106、108、109頁），復為被上訴人所不爭執。惟依上開上訴人與訴外人徐玉婷所立之契約書所示，其中第12條約定：「本房屋自乙方（即上訴人）交屋當日起算，水、電、外觀、防漏工程及內部建材負責保固1年」，有該契約書在卷可佐（原審卷一第9、16頁）。上訴人雖稱：上訴人與個別承購戶間之保固約款，是針對有私有專用部分而言；惟查，上訴人係系爭日紡國寶大樓之原始起造人，其對承購戶所應負之保固責任，自不僅係個別承購戶之私有專用部分，尚應包括公共設施部分。而系爭不動產所有權最後移轉之區分所有權人係於96年9月27日，有上訴人提出之上開土地、建物移轉日明細表在卷可稽（原審卷二第12、20頁）。則上訴人就此部分之支出，既均仍於買賣契約約定其應負保固責任之期間內，其支出即係為履行自己之保固義務而為自己支出，難認有為被上訴人管理事務而支出之意思。上訴人辯稱為適法之無因管理，並主張與應返還被上訴人之系爭管理基金數額抵銷，尚難憑採。
３、上訴人抗辯：支出社區公共電費127,438元及公共水費15,105元，均屬適法之無因管理，雖據其提出電費及水費繳納收據為證（原審卷三第15至447頁）。然依該收據所示，該等費用為各戶應分擔繳納之公共電費及水費，原即應由各戶自行繳納，殊難認屬公寓大廈管理條例第10條第2項本文規定之共用部分、約定共用部分之修繕、管理及維護費用。且依上開上訴人與參加人戊○○買賣契約第9條第2款之約定：「本房屋之水電費（含公共水電費）、、、自乙方（即上訴人）通知甲方（即參加人戊○○）交屋日起，無論甲方已否遷入，不論該單據之抬頭署名為何人，概由甲方負擔。」（原審卷二第122、128頁）即知，於上訴人通知交屋日前，包括公共水電費在內之水電費均應由上訴人負擔。是上開公共水電費，既係上訴人依約原即應負擔繳納各戶應自行繳納之水電費用，其繳納該項費用，自係為自己而繳納，自無何為被上訴人管理事務之意思而繳納可言。上訴人抗辯係適法之無因管理而主張抵銷，亦不可採。
４、至上訴人抗辯：自96年5月3日至96年5月15日之保全費用35,226元（40,645元─5,419元＝35,226元）、96年5月15日至96年5月31日之保全費用42,000元、96年6月1日至96年6月30日之保全費用84,000元；妙采屋清潔社96年6月1日之清潔工程費用20,200元；潔紀企業有限公司96年5月5日水池清洗費用7,000元；龍族環保工程有限公司96年5月25日29,400元、14,700元，96年6月10日29,400元、96年6月25日22,050元、96年7月10日14,700元之垃圾及廢棄物清運費用，合計110,250元；台安環保事業股份有限公司96年6月1日清潔費用4,200元；96年5月21日電影院加裝冷氣之冷氣2台費用計50,976元、材料費用12,800元、排水器及水管費用4,000元，96年8月7日加裝之公設門弓器24,000元（原審卷一第90、93至95、97、101至105頁，原審卷三第12至14頁）；各項金額總計394,652元（計算式為：35,226元＋42,000元＋84,000元＋110,250元＋4,200元＋50,976元＋12,800元＋4,000元＋24,000元＝367,452元），均為被上訴人96年5月3日成立後所支出之費用，自得認係上訴人為被上訴人所支出為共用部分之修繕、管理、維護費用，屬適法之無因管理，上訴人得據以應返還被上訴人之系爭管理基金數額抵銷。
５、被上訴人就上訴人收得共76戶合計1,276,800元之系爭管理基金，固得依系爭契約第15條第5款之約定，請求上訴人移交，惟上訴人前開得主張抵銷之費用合計有708,010元（計算式為：313,358元＋394,652元＝708,010元），被上訴人之債權自於上訴人得主張抵銷之708,010元範圍內消滅。
三、綜上所述，被上訴人雖得依系爭契約請求上訴人移交系爭管理基金1,276,800元，然該債權於708,010元範圍內，因上訴人之主張抵銷而消滅。從而，被上訴人請求上訴人給付568,790元（1,276,800元─708,010元＝568,790元）及自起訴狀繕本送達翌日即97年6月5日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息範圍內，為有理由，應予准許，逾此範圍，即屬無據，應予駁回。原審就前開准許部分，為被上訴人勝訴之判決，並依兩造陳明分別酌定相當擔保金額為准免假執行之宣告，核無不合；就前開駁回部分，為被上訴人敗訴之判決，並駁回被上訴人此部分假執行之聲請，亦無不合；上訴及附帶上訴意旨指摘原判決不當，分別求予廢棄改判，均無理由，應予以駁回。
四、本件事證已臻明確，兩造其餘陳述與舉證，經審酌後，認於判決結果不生影響，毋庸逐一論述，附此敘明。
五、據上論結，本件上訴人之上訴及被上訴人之附帶上訴，均無理由，爰依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 8 月 11 日
民事第二庭 審判長法 官 邱森樟
法 官 蔡秉宸法 官 翁芳靜以上正本係照原本作成。
兩造均不得上訴。
書記官 粘銘環中 華 民 國 98 年 8 月 11 日
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