臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上易字第397號上 訴 人 中港溪國際育樂開發股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 蔡志忠律師被 上 訴人 甲○○被 上 訴人 丙○○前列二人共同訴訟代理人 廖宜祥律師上列當事人間請求塗銷所有權移轉登記事件，上訴人對於民國98年8月11日臺灣苗栗地方法院97年度訴字第239號第一審判決提起上訴，本院於99年8月3日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：伊為設立公司之必要，於民國（下同） 83年6月20日推派股東即乙○○、張慶財及林松益等三人（下稱乙○○等人），代表伊與訴外人翁興貴、翁美珍簽訂不動產買賣契約書（下稱系爭買賣契約）及土地租賃契約書（下稱系爭租約），伊以新台幣（下同）1700萬元向翁興貴、翁美珍購買坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段1340-1地號（為國有地）、同段 268地號土地（下稱系爭土地）上地上物，包括其上門牌號碼為苗栗縣南庄鄉蓬萊村9鄰 42份8之2號之房屋（下稱系爭建物）及其他建物、設備及道路設施等；並同時以每年租金24萬元承租同段1340-1地號及系爭土地，做為開發休閒渡假之用。伊雖於乙○○等人簽訂上開 2份契約時未完成公司設立登記，惟於 83年5月已開始籌備公司設立事宜，股東乙○○等多人亦陸續繳納股款，於 83年7月29日主管機關核准公司設立後，伊即以股東出資之股款及伊簽發之支票與現金給付買賣價金，並於同年開始繳納租金，已實際承受上開訂約之法律行為，上開契約之權利義務當然移轉於伊，故伊自得行使系爭買賣契約及租約之權利。系爭建物雖為未辦理保存登記之建物致無法辦理所有權移轉登記，惟翁興貴已將系爭建物之使用執照原本交予伊收執，足見伊已取得系爭建物之事實上處分權。且伊於租賃期間均按年繳納租金，並於系爭土地上興建木屋供經營「綠色山莊」之用，可知伊使用系爭土地係結合租地建屋與耕地租賃之性質，依民法第425條之1、第426條之2、第460條之1及土地法第104條、第107條之規定，於系爭土地所有權人出賣土地時，伊具有依同樣條件優先購買系爭土地之權利。詎翁興貴於90年間死亡，由繼承人即被上訴人甲○○繼承取得系爭土地之所有權，而被上訴人甲○○竟未以書面通知伊行使優先承買權，即以45萬2250元之價格將系爭土地出賣予被上訴人彭秀珍，並辦妥所有權移轉登記，爾後又將系爭建物無權處分出售予被上訴人彭秀珍。而被上訴人彭秀珍明知伊持有系爭建物之使用執照原本，為事實上處分權人，竟仍於 97年3月24日辦理第一次登記成為系爭建物之所有權人，顯為惡意之第三人，侵害伊之權益。伊雖於原法院 94年度訴字第3號拆屋還地事件中（下稱另案），承認與翁興貴間為綠色山莊經營權讓與關係，惟此乃因伊與被上訴人甲○○均為另案之被告，考量利害關係後始相互配合隱匿系爭買賣契約及租約之訴訟上防禦行為，並非事實。況另案審理之重點在於伊有無占有同段1340-1地號國有土地之合法權源，就伊與被上訴人甲○○間究係租賃權讓與、土地轉租或經營權讓與等事實，均未為實質之審理，自無爭點效之適用。再者，被上訴人甲○○亦曾於 97年6月19日以存證信函向伊表示終止系爭租約之意（原審卷第57頁），嗣又向原法院提起返還租賃土地訴訟（原法院 97年度苗簡字第441號），足見伊與被上訴人甲○○間就系爭土地確實存有租賃關係，伊自得本於承租人之地位而主張優先承買權。為此爰依優先購買權之規定，請求塗銷被上訴人甲○○及丙○○間以買賣為原因之所有權移轉登記，並於伊依同樣條件給付價金後，將系爭土地所有權移轉登記予伊指定之人；另依民法第 767條及侵權行為之法律關係，請求塗銷被上訴人丙○○對系爭建物之所有權登記。並求為命㈠被上訴人等就坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段第268地號，地目林，面積 1809平方公尺之土地於97年 1月23日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；㈡被上訴人甲○○應於伊給付45萬2250元後，將坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段第 268地號，地目林，面積1809平方公尺之土地所有權移轉登記予伊指定之黃運和；㈢被上訴人丙○○就坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段第361建號，門牌苗栗縣南庄鄉蓬萊村9鄰42份8之2號，主要用途農舍，使用執照字號82栗建管庄字第69號，總面積22
3.62平方公尺之建物於 97年3月24日以第一次登記為原因所為之建物所有權登記應予塗銷之判決。
二、被上訴人甲○○則以：系爭買賣契約及租約之當事人為訴外人乙○○等人與翁興貴、翁美珍，上訴人並非契約之當事人，且上訴人於簽訂上開契約時，尚未依法完成設立登記，不能成為法律行為之主體，自不得享有契約之權利義務，故就系爭土地自無承租人優先承買權之問題。又系爭買賣契約及租約之本質為綠色山莊經營權之讓與，並非買賣及租賃；況上訴人於另案中已自承係自翁興貴處受讓綠色山莊之經營權，兩造間顯無租賃關係存在，是上訴人主張就系爭土地有承租權，得本於承租人地位行使優先承買權，與實情不符。縱使兩造間存有土地租賃關係，惟伊已於 97年6月19日以存證信函終止之，已不生優先購買權之問題。至翁興貴交付系爭建物使用執照之目的係作為經營權讓與期間債權之擔保，並非表示上訴人已取得系爭建物之事實上處分權。再者，被上訴人丙○○係以 780萬元之價格購買系爭土地，且伊出售系爭土地前已通知上訴人之董事張慶財，經上訴人表示無意購買，上訴人故意隱匿上揭通知之事實而提起本訴，顯無理由等語，資為抗辯，並求為判決駁回上訴人之訴。
三、被上訴人丙○○則以：上訴人於簽訂系爭買賣契約及租約時尚未取得法人資格，無法成為法律行為之主體，是上訴人並非上開契約之當事人，自無權主張取得系爭建物之事實上處分權及系爭土地之優先承買權。再者，系爭土地係屬農業發展條例所定之耕地，而上訴人承租系爭土地之目的為「整理開發為休閒渡假之用」，並非自任耕作，亦與土地法規定之優先承買要件不符。又伊自始不知有系爭買賣契約及租約之存在，係因信賴系爭建物坐落之基地登記為被上訴人甲○○所有，甲○○亦表示系爭建物為其所有，衡情建物及基地通常歸屬同一人，故始向被上訴人甲○○購買系爭建物，其為善意之第三人。且系爭建物之起造人為翁興貴，被上訴人甲○○依法繼承取得系爭建物，自得處分之，故其將系爭建物出售予伊，自為有權處分。另上訴人雖持有系爭建物之使用執照原本，惟僅能證明上訴人有權使用系爭建物，尚無法證明已取得事實上處分權等語，資為抗辯，並求為判決駁回上訴人之訴。
四，原審為上訴人敗訴之判決，上訴人不服，求為判決㈠原判決
廢棄。㈡被上訴人等就坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段第 268地號，地目林，面積1809平方公尺之土地於97年 1月23日以買賣為原因所為之所有權移轉登記應予塗銷；㈢被上訴人甲○○應於伊給付45萬2250元後，將坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段第 268地號，地目林，面積1809平方公尺之土地所有權移轉登記予伊指定之黃運和；㈣被上訴人丙○○就坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段第361建號，門牌苗栗縣南庄鄉蓬萊村9鄰42份8之2號，主要用途農舍，使用執照字號82栗建管庄字第69號，總面積22
3.62平方公尺之建物於 97年3月24日以第一次登記為原因所為之建物所有權登記應予塗銷。被上訴人等則求為判決駁回上訴。
五、本件乙○○等人於 83年6月20日與翁興貴、翁美珍訂立系爭買賣契約及租約時，上訴人尚未完成公司設立登記。嗣翁興貴死亡，由繼承人即被上訴人甲○○繼承取得系爭土地之所有權。被上訴人甲○○於97年間將系爭土地及系爭建物出售予被上訴人丙○○，並已辦理土地所有權移轉登記及系爭建物保存登記等節，為兩造所不爭執，並有上訴人之公司變更登記表（原審卷第58、59頁）、不動產買賣契約書（原審卷第13頁）、土地租賃契約書（原審卷第14頁）、土地及建物登記謄本、不動產異動索引（原審卷第18至25頁）等件在卷可證，堪信為真實。
六、原審為行集中審理協同兩造協議並簡化爭點整理如下：爭執事項：
㈠上訴人是否承受 83年6月20日不動產買賣契約書及土地租賃
契約書之權利義務，而有本件之請求權？㈡上訴人與被上訴人甲○○間有無租賃關係存在？㈢上訴人是否依系爭不動產買賣契約書而取得系爭 8-2號建物
之事實上處分權？
七、上訴人是否承受 83年6月20日不動產買賣契約書及土地租賃契約書之權利義務，而有本件之請求權？按我國民法，就法人資格之取得，採登記要件主義。公司非在中央主管機關登記後，不得成立，公司法第 6條定有明文。公司在設立登記前，既不得謂其已取得法人之資格，自不能為法律行為之主體，而以其名稱與第三人為法律行為。若以其名稱而與第三人為法律行為，則應由行為人自行負責，即認行為人為該項行為之主體。此公司法第19條規定之所由設。因之在未經設立登記，而以公司名稱與第三人所為之法律行為，除雙方預期於公司設立登記後，由公司承受，而公司於設立登記後已表示（無論明示或默示）承受，或公司另有與該為法律行為之雙方當事人成立「契約承擔」之契約，公司即成為該法律行為之主體。尤在股份有限公司，發起人因設立公司之必要，於設立登記前所取得之權利及負擔之義務，於設立登記後並應認當然移轉於公司（最高法院71年度台上字第4315號、73年台上字第2554號判決意旨參照）。查上訴人係於 83年7月29日經主管機關核准設立，有經濟部中部辦公室核發之變更登記表在卷可佐（原審卷第58頁），是上訴人於乙○○等人於 83年6月20日簽訂系爭買賣契約及租約時，雖未取得法人資格，惟於上訴人籌備期間，自 83年4月起，股東乙○○等人即已陸續繳納股款，於同年 7月29日核准設立登記後，上訴人於同年 8月至10月間以所集股款給付系爭買賣契約之部分價金，並於同年7月起分次繳納第1年之租金24萬元及之後88年至94年之租金等情，有上訴人提出之翁興貴、翁美珍及被上訴人甲○○簽收款項之單據、現金簿、現金收入支出傳票、存摺明細、支票存根、證明單等件附卷可證（原審卷第149至152、180至194頁）；足認上訴人已實際承受「系爭買賣契約及租約」之法律關係，且為契約對造之翁興貴、翁美珍所同意，則本件「系爭買賣契約及租約」之權利義務已應歸由上訴人行使負擔無疑。再者，被上訴人甲○○於97年6月19日以竹南郵局第205號存證信函催告繳納系爭土地租金（原審卷第57頁），亦係以上訴人作為催告對象，益證被上訴人甲○○亦已認定上訴人為系爭租約之相對人，故被上訴人辯稱上訴人並非本件契約之主體，而無本件請求權云云，即屬無據。
八、上訴人與被上訴人甲○○間有無租賃關係存在？上訴人是否依系爭不動產買賣契約書而取得系爭 8-2號建物之事實上處分權？㈠按確定判決之既判力，以訴訟標的經表現於主文判斷事項為
限，判決理由並無既判力，但法院於判決理由中，就訴訟標的以外，當事人主張之重要爭點，本於當事人辯論之結果已為判斷時，對此重要爭點所為之判斷，除有顯然違背法令，或當事人已提出新訴訟資料，足以推翻原判斷之情形外，應解為在同一當事人就該已經法院判斷之重要爭點之法律關係，不得作為相反之主張或判斷，始符合民事訴訟法誠信原則，此即學理上所謂之爭點效、禁反言（最高法院96年度台上字第1782號判決意旨參照）。經查，訴外人財政部國有財產局前於原法院對上訴人及被上訴人甲○○提起另案即94年度訴字第 3號拆屋還地事件，經原法院判決上訴人應拆除同段1340-1地號國有土地上之地上物，並返還占有之土地；嗣經本院 94年度上字第333號判決駁回上訴人之上訴而確定，另案之兩造並做成不爭執事項：被上訴人中港溪公司（即上訴人）係自被上訴人甲○○之被繼承人翁興貴處受讓綠色山莊之經營權；被上訴人甲○○並未讓與同段1340-1地號土地承租權或轉租該土地予被上訴人中港溪公司（即上訴人）等情，業經本院調閱上開卷宗核閱無誤。惟查：兩造在他案有關「經營權讓渡」之抗辯主張，在本件無「爭點效」之適用，蓋「爭點效」之適用，除理由之判斷具備「於同一當事人間」、「非顯然違背法令」及「當事人未提出新訴訟資料足以推翻原判斷」等條件外，必須該重要爭點，在前訴訟程序已列為足以影響判決結果之主要爭點，經兩造各為充分之舉證，一如訴訟標的極盡其攻擊、防禦之能事，並使當事人適當而完全之辯論，由法院為實質上之審理判斷，前後兩訴之標的利益大致相同者，始應由當事人就該事實之最終判斷，對與該重要爭點有關之他訴訟負結果責任，以符民事訴訟上之誠信原則。（最高法院 96年台上字第307號裁判要旨參照）。原法院 94年度訴字第3號拆屋還地訴訟，當事人與本件訴訟不同，審理當時，兩造在他案一致主張「經營權讓渡」之抗辯，以對抗出租人國有財產局收回國有土地，惟該案審理重點在於上訴人有無占有國有土地之合法權源，兩造關係究竟為租賃權讓與、土地轉租或經營權讓渡，不在實質審理判斷之範圍，故兩造在他案有關「經營權讓渡」之抗辯主張，在本件無「爭點效」之適用。
㈡按，解釋契約，須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院著有17年上字第1118號判例可資參照。查上訴人不否認於 83年6月20日簽訂系爭不動產買賣契約，以1700萬元購買座落 1340之1地號及系爭 268地號上之全部地上物及系爭建物，有隱含綠色山莊經營權讓渡對價在內，惟觀之該二份契約書所載，當事人真意除須以地上物買賣為主，並須有經營權讓渡為輔，否則上訴人僅購買地上物，卻不能以綠色山莊名義繼續經營使用，系爭不動產買賣契約必失所附麗；也因為購買了地上物，建物必須要有使用土地的權利，上訴人方同時簽訂系爭土地租賃契約書，另以租金每年24萬元承租 1340之1地號及系爭268地號土地，租賃期限 15年，租賃期滿後，出租人應以時價購買或補償承租人所有地上建築物。如果依被上訴人甲○○主張，本件當事人真意僅為綠色山莊經營權讓與，且為附有15年期限之讓與，效力不及於地上物買賣及土地租賃，則雙方只要簽訂一份「綠色山莊經營權租賃契約書」，約定經營期間15年，一次付清權利租金1700萬元，期滿收回綠色山莊，就足以達成目的，何必大費周章，同日分別訂立不動產買賣及土地租賃兩份契約書？再者，上訴人既然已給付權利金1700萬元，15年內有權使用收益綠色山莊，又何必每年另外支付地租24萬元？㈢次查依上訴人提出之不動產買賣契約書、土地租賃契約書、
甲○○表示終止系爭土地租賃契約之 97年6月19日竹南郵局第205號存證信函（原審卷第 57頁）、翁興貴父子簽認之租金收據（同上卷第224至227頁），並經本院調閱原法院97年度苗簡字第 441號原告甲○○與被告中港溪公司間返還租賃土地乙案。上開證據，均係在另案國有財產局請求拆屋還地事件（原法院94年度訴字第3號及本院94年度上字第333號）判決確定後，始於原審提出之新訴訟資料，並足以證明兩造間就系爭地上物及建物除有買賣關係以外，並將經營商業使用之綠色山莊經營權讓與，並就系爭土地有租賃關係存在。是上訴人於本件訴訟中，已就另案之重要爭點另行提出新訴訟資料以推翻該確定判決之判斷，揆諸最高法院96年度台上字第1782號判決意旨，法院就該重要爭點之法律關係自得為相反之判斷，而認定兩造並非僅有綠色山莊經營權轉讓關係，就系爭土地亦有租賃關係，始符合民事訴訟法上之誠信原則。
㈣再者，系爭建物使用現況為綠色山莊會議室及餐廳，在系爭
不動產買賣契約書之附件 83年6月財產目錄之承購項目已載明會議室60坪、主建物餐廳60坪，並批明事項：「‧‧‧二、除上項登記之外，目前堪用之軟硬體設備、器具、文件等，均應悉數移轉於買方使用及所有」，並經翁興貴蓋用印鑑章確認（本院卷第31頁），故系爭建物事實上處分權已移轉予被上訴人，應可認定。
㈥綜上所述，系爭建物事實上處分權係屬於上訴人所有，且本
件所謂綠色山莊經營權讓與契約，實係結合了系爭土地租賃、系爭地上物（含系爭建物）買賣、讓渡移轉綠色山莊經營權等不同樣態事實而成立之混合契約。被上訴人主張系爭買賣契約及租約之性質，僅係上訴人與被上訴人之父翁興貴就綠色山莊經營權讓與所作之約定，而非針對系爭土地、地上物所為租賃及買賣之約定，乃以偏蓋全之見，不但曲解當事人立約真意，亦違反本件經營權讓渡構成事實與商業交易經驗法則。
九、按出租耕地出賣時，出租人與承租人因優先承買權發生之爭議，屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第26條第
2 項規定，非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴，最高法院 72年台上字第486號判例著有明文。查我國有鑒於加入ＷＴＯ後，糧食生產用地面積可適度縮小，且多年來政府已不再辦理地目等則調整工作，為因應農業轉型升級及發展趨勢，因於92年2月7日修正農業發展條例，將耕地之定義加以修正。所謂耕地僅限於依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區及森林區之農牧用地。至於依都市計畫法劃定為農業區、保護區之田、旱地目土地及非都市土地暫未依法編定之田、旱地目土地與國家公園區內之田、旱地目土地，則列為耕地以外之農業用地，不受耕地不得細分之限制，此觀該法第 3條第11款及第16條之立法理由即明。
（最高法院 95年度台上字第345號判決參照）本件系爭坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段第 268地號，地目林，面積1809平方公尺之土地，使用分區為山坡地保育區，使用地類別為農牧用地，有土地登記簿謄本附卷可稽，（原審卷第18頁）是系爭土地為耕地，應可認定。被上訴人甲○○將之出賣與被上訴人丙○○，上訴人主張伊有優先承買權，兩造發生有無優先承買權爭議，依上開最高法院判例意旨，是屬於租佃爭議之一種，依耕地三七五減租條例第 26條第2項規定，非經耕地租佃委員會調解調處，不得起訴。上訴人未經耕地租佃委員會調解調處，即行起訴，起訴程式不合法，依法應予駁回之。
十、系爭坐落苗栗縣○○鄉○○里○段北獅里興小段第 361建號，門牌苗栗縣南庄鄉蓬萊村 9鄰42份8之2號農舍，上訴人雖因系爭買賣契約而取得事實上處分權，可請求被上訴人甲○○辦理第一次所有權登記，然因上訴人遲未請求，致被上訴人甲○○將之與系爭第 268地號土地一併出賣與被上訴人丙○○，並已經辦理建物所有權登記，該建物即屬被上訴人丙○○所有，上訴人僅有請求被上訴人甲○○辦理第一次所有權登記之債權，如因被上訴人甲○○給付不能或給付遲延，亦僅有依法請求損害賠償之權利而已，究不能請求塗銷系爭建物之所有權登記。再者，系爭建物係領有苗栗縣政府82栗建管庄字第 069號使用執照（原審卷第15頁）之合法農舍，已與其坐落基地即系爭 268地號農地一併列入管制，依農業發展條例第 18條第4項規定農舍應與其坐落用地併同移轉，故系爭建物不得與系爭土地分離，而單獨移轉與上訴人指定之登記名義人，上訴人請求塗銷系爭建物之所有權登記，對其亦無實益，其訴請塗銷，亦不應准許。
十一、綜上所述，本件上訴人主張，為不足採。其依優先購買權之規定，請求塗銷被上訴人甲○○及丙○○間以買賣為原因之所有權移轉登記，並於伊依同樣條件給付價金後，將系爭土地所有權移轉登記予伊指定之人；另依民法第 767條及侵權行為之法律關係，請求塗銷被上訴人丙○○對系爭建物之所有權登記，自屬無據，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，理由雖然不同，但結論並無二致，應認為上訴無理由，應予駁回。
十二、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第 449條第2項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 99 年 8 月 17 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱 樑法 官 曾謀貴以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 王麗珍中 華 民 國 99 年 8 月 18 日
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