臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上易字第443號上 訴 人 丙○○訴訟代理人 乙○○律師被 上訴人 中正新第公寓大廈管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 陳盈壽律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，上訴人對於中華民國98年9月22日臺灣臺中地方法院第一審判決（98年度訴字第898號）提起上訴，本院於98年12月1日言詞辯論終結，茲判決如下：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、被上訴人主張：（一）坐落台中市○區○○○段第136地號土地為中正新第社區公寓大廈全體區分所有權人所共有。上訴人未經全體區分所有權人同意，無權占有上開土地之公用空地上如原審判決附圖所示Ａ部分搭蓋鐵皮屋使用，依民法第821條、第767條前段規定，上訴人應將該鐵皮屋移除，並將所占用土地返還全體區分所有權人。又上訴人為系爭公寓大廈C1-21號即門牌號○○○區○○街○○巷○○號房屋之所有權人，該屋坪數18.84坪，且非店面，依區分所有權人會議決議應以每坪50元計收管理費，是自97年8月至98年3月應繳管理費7536元（18.84坪50元/坪8＝7536），扣除上訴人自97年8月至11月，每月繳交之200元，合計800元，尚欠管理費6736元。伊為系爭社區公寓大廈之管理委員會（下稱管委會），依公寓大廈管理條例第3條第9款、第36條第1、7、11款等規定，自得起訴請求上訴人拆除系爭建物、返還土地及給付積欠之管理費。（二）伊否認上訴人所提契約書之真正，且退步言，若該契約書為真正，亦無拘束社區其他共有人之效力，況伊社區之汙水口係在系爭建物內，可見上訴人所占用地點屬公共使用部分，亦與其提供之契約約定不符。再者，上訴人占用之公用空地若為防火巷道，亦因而不得約定專用，其縱占用逾20年，亦無從依時效取得地上權。另兩造前就更早之前之管理費成立調解（原審法院97年度中小調字第889號），就上訴人所有之21號建物即係以每坪50元計算，是此標準為上訴人所明知等情，爰依上開規定提起本件訴訟，聲明求為命上訴人應將上開土地上如原審判決附圖所示Ａ部分，面積47平方公尺之建物拆除，並將土地返還予全體區分所有權人；上訴人應給付伊6736元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息5%加計遲延利息之判決（被上訴人另訴請原審被告賴炳林拆屋還地並返還不當得利部分，經原審判決被上訴人部分勝訴、部分敗訴後，未據被上訴人、原審被告賴炳林聲明不服，已告確定）。
貳、上訴人則以：（一）上開Ａ部分土地並非社區共同使用部分（蓋化糞池係在該土地下方，不能基此認定該土地屬社區共同使用），系爭公寓大廈之各原始區分所有權人與建商簽訂買賣契約時，均已以版本相同之買賣契約書約定該部分土地屬一樓住戶專用，此觀伊前手莊淑貞與建商人海股份有限公司間簽訂之房屋預定買賣契約書第9條第3項載明：「除公共使用部分外劃歸一樓之空地，屬一樓住戶維護使用」即可得知，並有含使用標示之地籍圖、標示既有磚牆位置及使用範圍之施工圖、繪有專屬庭院規劃之銷售海報等可證。此專用約定符合公寓大廈管理條例第9條第1項、系爭公寓大廈規約第2條第2項之規定，且不因所有權移轉而喪失，伊得繼受此一專用約定，且伊於該部分土地上搭建系爭鐵皮建物使用已逾20年，自可依時效取得地上權，並非無權占用。又本使用權雖僅及於地上空間，但並未就地下層化糞池之公共使用部分構成妨礙，故此約定專用應為法令所許。另原審判決未斟酌本件是否符合公寓大廈管理條例第16條第2項後段之除外規定，逕認伊占用部分包括防火隔間而違反同條項前段之規定，縱有約定專用，依民法第71條前段規定，亦屬無效云云，容有誤解。（二）社區管理費係以店面或非店面之標準計收，應以出入動線是否需保全門禁管理及使用電梯等而定，蓋此乃使用者付費之公平分擔，而伊所有之21號建物與15、
19、23號相通，不經中庭出入，並無內部住戶對相關服務之必要性、亦無接受服務之事實，故屬店面，一向以每月200元計收管理費，伊已據此標準繳交管理費至97年11月份，惟自97年12月份起，被上訴人拒絕伊依該標準繳交管理費，並在主客觀條件未變動下，逕自變更收費標準，要求改按每坪50元計收，並非公平合理，且亦非社區規約之規範內容。又被上訴人稱伊明知21號建物之管理費以每坪50元計算，並無根據，被上訴人所稱伊欠繳之管理費，僅為管委會強行認定之結果，調解時係以每月200元計算，且伊僅係以總金額打八成與管委會達成調解等語，資為抗辯。
參、原審法院審理後，斟酌兩造之主張及攻擊防禦方法之結果，認上訴人無權占有系爭土地，被上訴人依民法第821條及第767條之規定，請求上訴人將坐落台中市○區○○○段第136地號土地上如附圖所示Ａ部分，面積47平方公尺之建物拆除，並將土地返還予全體區分所有權人；依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求上訴人給付管理費6736元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年4月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。而就上訴人部分，為被上訴人勝訴之判決。並依被上訴人之陳明，酌定相當之擔保金額，為准予假執行之宣告。上訴人不服，提起上訴，聲明求為判決：（一）原判決不利於上訴人部分廢棄。（二）上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。（三）第一審廢棄部分及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。被上訴人則答辯聲明求為判決：駁回上訴人之上訴。
肆、兩造於原審98年5月5日、 7月21日、9月8日言詞辯論期日，經承審法官試行整理並簡化爭點，確認下列為兩造不爭執之事實：
一、坐落台中市○區○○○段第136地號之土地，為被上訴人社區區分所有權人所共有。
二、上訴人為中正新第公寓大廈C1-21、15、17、19、23樓別即門牌號台中市○區○○街○○巷15、17、19、21、23號全部都在一樓之所有權人。
三、如原證三照片所示坐落系爭土地之鐵皮建物為上訴人起造，占用被上訴人管理公寓大廈部分，現並為上訴人占有使用中。
四、被上訴人曾於98年2月12日召開管理委員會，決議請求上訴人拆除系爭建物，暨請求上訴人返還系爭土地。
五、被上訴人中正新第公寓大廈管理費之收費標準，店面每月應繳管理費200元，非店面住戶A、B、C棟電梯大廈每月應繳管理費以每坪50元計收。
六、上訴人所有中正新第公寓大廈C1-21號即門牌號台中市○區○○街○○巷○○號房屋坪數為18.84坪，自97年8至11月起有繳納每月200元之管理費，自97年12月起被上訴人未收取該戶之管理費。
七、占用如台中市中正地政事務所土地複丈成果圖編號Ａ部分土地，有部分土地為防火間隔及第3、4號法定停車位，並其後面設有社區化糞池。
伍、本院之判斷及得心證之理由：
一、按所謂當事人適格，係指具體訴訟可為當事人之資格，得受本案之判決而言。此種資格，稱為訴訟實施權或訴訟行為權。判斷當事人是否適格，應就該具體之訴訟，依當事人與特定訴訟標的之法律關係定之。一般而言，訴訟標的之主體通常為適格之當事人。雖非訴訟標的之主體，但就該訴訟標的之權利或法律關係有管理或處分權者，亦為適格之當事人。
又在給付之訴，只須原告主張對被告有給付請求權者，其為原告之當事人適格即無欠缺，最高法院著有96年度台上字第1780號裁判意旨足資參照。次按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，公寓大廈管理條例第10條第2前段定有明文。所謂管理，通常包含保管、使用及收益。是本件原告雖非系爭土地之所有權人，惟其為系爭土地共用部分之管理權人，就系爭土地共用部分所生之私法上爭議，無論為保管、使用或收益，均有訴訟實施權，是原告於本件就系爭共用部分之土地請求拆除建物，返還土地，並請求返還不當得利部分，依上說明，其當事人均為適格。又被上訴人管委會之法定代理人即管委會主任委員於起訴時即為甲○○，此有其所提出之各次區分所有權人會議各月管委會會議紀錄記載甚明在卷可證，且為上訴人歷經一、二審辯論，均不爭執，迄於本院辯論後；上訴人始補狀以卷內均未見其提出當選紀錄及向主管機關之報備資料，而否認其為合法之被上訴人管委會法定代理人，而謂甲○○不具本件訴訟當事人適格云云（其實，訴訟當事人為被上訴人管委會，甲○○是否合法之法定代理人，僅為是否有權代理，應否補正之問題，而非甲○○是否當事人適格問題），殊無可取，而無礙本院應為實體審判（決）之情形，均先此敘明。
二、關於拆屋還地部分：
（一）查被上訴人主張坐落臺中市○區○○○段第136地號土地為中正新第社區公寓大廈全體區分所有權人所共有，上訴人未經全體區分所有權人同意，於系爭土地之公用空地上如附圖所示A部分搭蓋鐵皮屋使用之事實，業據被上訴人提出土地登記謄本、地籍圖謄本、照片為證，並經原法院到場勘驗及囑託臺中市中正地政事務所派員測量屬實，製有勘驗筆錄及有該所98年6月17日中正地所二字第0980007649號函及該函所檢附之土地複丈成果圖在卷可按，並為兩造所不爭執，堪認為真實。
（二）次按所有人對於無權占有者，得請求返還之；各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之，民法第767條、第821條分別定有明文。又按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段亦有明文。是主張有占有之權源者，就其主張即負舉證之責任。上訴人雖抗辯：就其占用部分，有約定由其專用，其占用部分並非公共使用部分，且其使用權僅為地上空間，並未就地下層化糞池之公共使用部分構成妨礙云云，並據其提出合約書、地籍圖謄本、平面圖、廣告、照片、建築改良物所有權狀及規約為證。再雖公寓大廈管理條例第55條第1、2項規定：本條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，其區分所有權人應依第25條第4項規定，互推一人為召集人，並召開第一次區分所有權人會議，成立管理委員會或推選管理負責人，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。前項公寓大廈於區分所有權人會議訂定規約前，以第60條規約範本視為規約。但得不受第7條各款不得為約定專用部分之限制。再依上開規約第2條第2款固約定：本公寓大廈法定空地、樓頂平台為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。但起造人或建築業者之買賣契約書或分管契約書已有約定時，從其約定。又依上開建築改良物所有權狀所示，系爭房屋係於77年12月31日即建築完成，而公寓大廈管理條例係於84年6月28日始經公佈施行。故雖上訴人就其占用部分如有經約定專用者，固得不受公寓大廈管理條例第7條之限制。然按各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定者從其約定。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。住戶違反第2項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償；住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入，公寓大廈管理條例第9條及第16條第2項前段亦分別定有明文。即知縱為約定專用，其約定使用仍應依其本來之用法，依其設置目的及通常使用之方法為之，且不能違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法令之規定。依上訴人所提出之上開地籍圖謄本、平面圖、廣告、照片、建築改良物所有權狀及規約所示，因均未載有任何有關約定專用部分，是均未能遽認上訴人所占有部分業經約定為其專用。再雖依其所提出之上開合約書所示，於第9條第3款約定：「除公共使用部分外劃歸一樓之空地，屬一樓住戶維護使用，屋頂平台歸頂樓住戶維護使用。」然上訴人提出之上開合約書，縱認為真正，惟所載「劃歸一樓之空地，屬一樓住戶維護使用」，亦僅為「維護使用」而已，亦即只能按原設定為「空地」之使用目的及方法而使用，自不得「設置欄柵」等障礙物為使用（參上開公寓大廈管理條例第9條及第16條第2項前段規定）。且上訴人所占用部分土地為防火間隔及第3、4號法定停車位，並其後面設有化糞池之事實，亦有臺中市政府98年7月6日府都建字第0980164157號函及該函檢附之使用執照、核准配置圖及一樓平面圖在卷可稽，並為兩造所不爭執，亦堪認為真實。則防火間隔之土地上，自不得建築房屋使用，法定停車位之土地上建築房屋，遠甚於欄柵之設置，皆有違停車之使用。又土地所有權依法乃及於地上及地下，雖化糞池並未設於地面上，然既為社區之化糞池設置位置，自屬社區公共使用部分之土地無訛。是上訴人丙○○所占用部分之土地既屬公共使用部分，依上開合約書第9條第3款之約定，亦排除於約定專用部分外。再如前述，上訴人並於占用包括有防火間隔之土地上搭蓋鐵皮屋，則其於系爭包括防火間隔之土地上設置鐵皮屋，已違背該土地通常使用方法，並有違上開公寓大廈管理條例第16條第2項前段之規定，並違同條例第9條第3項之禁止規定。縱有約定專用，依民法第71條前段：法律行為，違反強制或禁止之規定者，無效之規定，亦屬無效。又公寓大廈管理條例第16條第2項後段，固另規定：「但開放空間及退縮空地，在直轄、縣（市）政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議紀錄供營業使用」，但所謂得「供營業使用」，仍不得建築房屋、設置欄柵予以阻隔，而違背其為「空地」、「防火間隔」、「法定停車位」之使用目的及方法，是上訴人依上開條例第16條第2項後段規定，縱符政府核准得為營業使用之範圍，亦不得建築房屋為違背法令之使用。再者，上訴人於系爭土地上建屋使用，縱逾20年以上，如符依時效取得地上權之規定，亦只得請求為取得地上權之登記，於其合法完成登記前，並不當然取得地上權。況系爭土地為經登記所有權之土地，上訴人乃以違背上開法令之方法建築房屋使用，而違背其為「空地」，「防火間隔」、「法定停車位」之使用目的及方法，亦與「於他人土地上有建築物及其他工作物」之合法使用目的及法律規定精神不符，並不在土地所有權人得依法律准許之合法所有權權能之列，自不在得取得合法地上權範圍之內（自亦不在得以出租供建屋使用之列）。綜上，上訴人既無權占有被上訴人所管理由全體區分所有權人共有之土地。被上訴人本於民法第767條及第821條規定所有權之作用，訴請上訴人應將其無權占用土地上之建物予以拆除，並將該土地返還，即有理由，應予判准。
三、關於給付管理費部分：再按專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用；區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓大廈管理條例第10條第1項、第21條分別定有明文。本件被上訴人主張上訴人為中正新第公寓大廈C1-21號即門牌號碼臺中市○區○○街○○巷○○號房屋之所有權人，房屋坪數18.84坪，該建物並非店面，依區分所有權人會議決議應以每坪50元計收管理費，自97年8月至98年3月應繳交管理費7,536元，扣除被告丙○○已繳納97年8月至98年11月，每月按店面標準繳交管理費200元，計800元，尚欠原告管理費6,736元等情，業據被上訴人提出管理費計算表、區分所有權人大會會議紀錄、公寓大廈管理組織報備證明為證，並為兩造對：被上訴人中正新第公寓大廈管理費之收費標準，店面每月應繳管理費200元，非店面住戶A、B、C棟電梯大廈每月應繳管理費以每坪50元計收；上訴人所有中正新第公寓大廈C1-21號即門牌號台中市○區○○街○○巷○○號房屋坪數為18.84坪，自97年8至11月起有繳納每月
20 0元之管理費，自97年12月起被上訴人未收取該戶之管理費等情所不爭執。至上訴人雖抗辯：21號建物屬店面，一向每月以200元計收管理費，且收費標準並無規約或決議依據云云，並據其提出欠繳管理費名單及收費憑單為據。而依上訴人提出之上開欠繳管理費名單及收費憑單所示，固載有系爭21號建物欠繳自95年5月至96年4月計3,600元之管理費，上訴人並繳交21號建物自97年8月至11月每月200元之管理費。然依該證物所示，尚未能遽認系爭21號建物，究屬店面或非店面。而依被上訴人提出之上開區分所有權人大會會議紀錄所示，中正新第公寓大廈於94年12月4日召集區分所有權人會議，業決議：店面每月應繳管理費300元，非店面住戶A、B、C棟電梯大廈每月應繳管理費以每坪50元計收，嗣店面調整為每月200元，此亦為兩造所不爭執。是上訴人抗辯：收費標準並無規約或決議依據云云，已屬無據。再查上訴人所有之21號建物有2出入口，一出入口與門牌號碼臺中市○區○○街○○巷○○號房屋相通，另一出入口則與中正新第之中庭相通，系爭建物第一層之用途則為「店房與集合住宅」，而系爭21號建物於建築時原即為住房而非店舖之事實，亦經原法院至現場勘驗屬實，製有上開勘驗筆錄在卷可參，並有上訴人提出之使用執照及上開臺中市政府函檢附之一樓平面圖在卷可稽。系爭21號建物既原為住戶而非店面，並可借由中庭進出，縱嗣後上訴人逕自修改門扇，並不借由中庭進出，亦未能改變該建物乃為住戶並非店面之事實。此徵之上訴人於98年9月8日言詞辯論期日亦自陳：系爭21號建物其弟曾經住過，其弟住時由中庭進出，並主動繳納非店面的內部管理費等情，亦明系爭21號建物確係可經由中庭出入非店面之住房，此亦有該日筆錄在卷可稽。是上訴人抗辯：21號建物屬店面，每月以200元計收管理費云云，亦屬無據。上訴人上開抗辯，即屬無據。被上訴人主張上訴人就21號建物自97年8月至98年3月應繳交管理費7,536元，扣除上訴人已繳納97年8月至98年11月，每月按店面標準繳交管理費200元，計800元，尚欠管理費6,736元等情，即堪認為真實，並有理由。被上訴人主張依據公寓大廈管理條例第21條之規定，請求上訴人給付積欠之管理費6,736元，亦有理由。
陸、綜上所述，上訴人乃無權占有系爭土地，被上訴人依民法第821條及第767條之規定，請求上訴人將坐落臺中市○區○○○段第136地號土地上如附圖所示A部分，面積47平方公尺之建物拆除，並將土地返還予全體區分所有權人，並依公寓大廈管理條例第21條之規定，請求上訴人給付管理費6,736元，及自起訴狀繕本送達翌日即98年4月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息之範圍內，為有理由，應予准許。原審就此部分因而為被上訴人勝訴之判決，命上訴人拆屋還地及為給付並准予假執行之宣告，均無不合。上訴意旨仍執陳詞，指摘原判決上開部分為不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
柒、兩造其餘之主張、攻擊防禦方法及舉證，均對本判決之結果不生影響，爰不一一論述，亦附敘明。
據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 12 月 15 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 李平勳法 官 朱 樑以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 陳妙瑋中 華 民 國 98 年 12 月 16 日
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