臺灣高等法院臺中分院民事判決 98年度上易字第64號上 訴 人 東玟企業股份有限公司法定代理人 丙○○上 訴 人 戊○○共同訴訟代理人 黃嘉明律師被 上訴人 中華成長四資產管理股份有限公司法定代理人 庚○○訴訟代理人 黃仕勳律師上列當事人間請求確認租賃契約不存在事件，上訴人對於民國97年12月16日臺灣南投地方法院97年度訴字第 230號第一審判決提起上訴，本院於98年6月2日言詞辯論終結，判決如下：
主 文上訴駁回（原判決主文第一項應更正為：確認上訴人於民國八十四年九月十二日就承租範圍如附圖即南投縣草屯地政事務所九十七年十月九日複丈成果圖所示編號Ａ部分，面積九十六．一二平方公尺、編號Ｂ部分，面積五十八．三六平方公尺、編號Ｃ部分，面積三十八．四九平方公尺之租賃關係不存在）。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、按判決書內應記載之事實，得引用第一審判決。當事人提出新攻擊或防禦方法者，應併記載之。判決書內應記載之理由，如第二審關於攻擊或防禦方法之意見及法律上之意見與第一審判決相同者，得引用之；如有不同者，應另行記載。關於當事人提出新攻擊或防禦方法之意見，應併記載之。民事訴訟法第 454條定有明文。本件經核第一審之判決所認定之事實及為上訴人敗訴之理由，並無不合，應予維持，茲引用第一審記載之事實及理由，並就上訴人上訴理由補充理由，合先敘明。
二、被上訴人於民國97年11月10日提出民事準備一狀，其聲明為：「確認上訴人於民國84年 9月12日就承租範圍如附圖即南投縣草屯地政事務所97年10月 9日複丈成果圖所示編號Ａ部分，面積96．12平方公尺、編號Ｂ部分，面積58．36平方公尺、編號Ｃ部分，面積38．49平方公尺之租賃契約無效或已消滅。訴訟費用由上訴人負擔。」（見原審卷第70頁）；原審判決「確認上訴人於民國84年 9月12日就承租範圍如附圖即南投縣草屯地政事務所97年10月 9日複丈成果圖所示編號Ａ部分，面積96．12平方公尺、編號Ｂ部分，面積58．36平方公尺、編號Ｃ部分，面積38．49平方公尺之租賃契約無效。」上訴人提起上訴後，被上訴人於98年6月2日將其聲明第一項更正為：「確認上訴人於民國84年 9月12日就承租範圍如附圖即南投縣草屯地政事務所97年10月 9日複丈成果圖所示編號Ａ部分，面積96．12平方公尺、編號Ｂ部分，面積58．36平方公尺、編號Ｃ部分，面積38．49平方公尺之租賃關
係不存在。」，核屬不變更訴訟標的，而更正事實上及法律上之陳述，應予准許，合先敘明。
三、上訴意旨略以：東玟企業股份有限公司就系爭房屋二樓以上出租予丁○○經營東洲旅社，一樓則出租予白清遜、白簡美、戊○○當住家使用。因系公司所有房屋，故須依公司股東之決議收取租金，租金由戊○○支付。又因白清遜、白簡美為丙○○之父母，故租金減低為新台幣（下同）五千元。又如白清遜、白簡美、戊○○為取得有使用系爭房屋權利之使用借貸關係，儘可書立使用借貸契約，何需書立租賃契約？至於租金所得列於營業所得內，而未列入租賃所得報稅，尚不能因所得稅結算申報書無租賃所得，即認定無租金之收入等語。
上訴聲明：原判決廢棄。被上訴人在第一審之訴駁回。第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
四、被上訴人則補陳：戊○○主張其與東玟公司就系爭建物有租賃關係存在，憑據為84年 9月12日東玟公司與白清遜、白簡美、戊○○三人所簽訂之房屋租賃契約書。然租賃契約之存在與否，並非僅以兩造間定有租賃契約書為憑，應視兩造間是否確有訂立租賃契約之真意而定，設若雙方均無租賃之真意，自不能僅憑租賃契約書即認定租賃關係之存在。東玟公司於85年 5月間提供抵押物，向臺中商銀設定最高限額抵押權以擔保其債務之履行，並於85年5月2日出具切結書，聲明所提供之抵押物目前未出租，有切結書在卷可稽。則東玟公司既早已出具書面切結供擔保之抵押物確無任何租賃關係之存在，戊○○嗣於抵押物遭強制執行之際，始具狀向南投地方法院民事執行處表示上訴人間就系爭建物有租賃關係存在，顯與東玟公司前於借款時切結擔保之無租賃事實不相符合，此租賃關係是否真有效存在，已非無疑。又戊○○於原審審理時雖陳稱其每月月初都以現金方式給付租金予東玟公司法定代理人丙○○，丙○○亦表示戊○○於白清遜、白簡美在世時都有付現金，且其有將如原判決書附圖所示編號Ａ、
Ｂ、Ｃ部分出租予戊○○之事實記載在公司帳冊云云，但上訴人並無法提出證據以證明其說；證人己○○（按：其為丙○○前妻）於98年 3月25日於鈞院陳述：「（問：是否知悉系爭土地出租情事？）確實有出租，但是是意思意思，所以租金五千元。（問：有無收取？有無入帳？）都有。有交給會計師，會計師有進帳。（問：何時知道？）公司是84年成立，84年都有入帳報稅。」，然經鈞院向「中區國稅局南投縣分局」調取東玟公司84年 9月至86年12月止營業稅籍資料，可得：㈠東玟公司於85年 1月17日設立。㈡該公司85、86年之所得稅結算申報書「39租賃收入」欄均為 0，亦即無任何租金收入。戊○○、丙○○及己○○等人陳述顯不足採。另若十多年來每月確實有租金五千元之交付（假設語），上訴人怎麼會提不出任何收租之書面記錄以茲證明？足見並無租金之交付。
五、得心證之理由：上訴人主張：戊○○與東玟公司就系爭建物有不定期之租賃關係存在，戊○○並有給付租金，並非虛偽云云。但查東玟公司於85年 5月間提供抵押物，向臺中商銀設定最高限額抵押權時，於85年5月2日出具切結書，聲明所提供之抵押物目前未出租，此有上訴人所不爭執之切結書在卷可憑（見原審卷第27、28頁參照）。戊○○雖主張其每月月初都以現金方式給付租金予東玟公司法定代理人丙○○；丙○○於原審亦陳稱戊○○於白清遜、白簡美在世時都有付現金；證人己○○於本院雖到庭證稱「（問）是否知悉系爭土地出租情事？（答）確實有出租，但是是意思意思，所以租金五千元。（問）有無收取？有無入帳？（答）都有。有交給會計師，會計師有進帳。（問）是否81年就有出租？（答）時間太久忘記了。（問）何時知道？（答）公司是84年成立，84年都有入帳、報稅。（問）是否確定84或85年有將租金入帳、報稅？（答）很久了，不確定，而且當時感情不是很好。但應該是有。」、證人乙○○於本院則到庭證稱「（問）系爭土地上的房屋是否出租給戊○○？（答）是。（問）有無收取租金？（答）有。（問）有無入帳？（答）我不知道。就是戊○○交附丙○○五千元現金，作為丙○○的薪水。」但丙○○與戊○○為叔嫂關係、乙○○則為丙○○之妹、己○○則為丙○○之前妻，丙○○、戊○○、乙○○、己○○均為東玟企業股份有限公司股東且分別擔任董事長、董事、監察人（見原審卷第30頁公司登記資料查詢），四人關係密切。又經本院向財政部台灣省中區國稅局南投縣分局調取東玟公司
84 年9月至86年12月止所得申報資料，經該分局檢送營業稅籍資料暨 85-86年度營利事業所得稅結算申報書損益表（見本院卷第48至51頁），可知東玟公司係於85年 1月17日始設立。該公司85、86年之所得稅結算申報書「39租賃收入」欄均為 0，亦即無任何租金收入；與戊○○、丙○○、乙○○及己○○之陳述顯然不符。丙○○之陳述及證人乙○○、己○○所證均無足採。上訴人所提出之日曆本，係丙○○自行製作，且係於本院言詞辯論時始提出，尚難驟信為真實。至於證人甲○○於本院證稱「（問）系爭房屋二樓以上是否出租？（答）丁○○、戊○○。（問）有無收取租金？如何收取？（答）我不清楚，都由丙○○負責。（問）收到錢有無入帳？（答）我沒有看過，都是丙○○負責。（問）公司有無開股東會？（答）之前有，後來沒有。我沒有看過報表。（問）收取租金若干？（答）月租五千。（問）一樓部分有無出租？租金若干？（答）有出租。月租五千元。至於二樓以上的租金，我不知道多少。（問）是否知道公司收到一樓租金五千元？（答）都是在丙○○在處理，我不知道。」證人甲○○對於戊○○是否確有支付租金﹖是否入帳﹖均不清楚，則該證人之證詞尚無從為有利於上訴人之認定。上訴人又聲請傳訊申報會計師，但既未陳報會計師之姓名地址以供本院傳訊；且上訴人主張將係爭建物一樓部分出租予白清遜、白簡美、戊○○；其餘則出租予丁○○經營旅社云云，然而此種出租之租金收入與經營旅館之營業收入本即不同，豈能將租金收入混入營業收入內申報﹖是上訴人聲請傳訊申報會計師為證，核無必要。至於借貸與租賃之法律關係不同，租賃關係有買賣不破租賃原則之適用，此乃上訴人間不以使用借貸契約形式而書立租賃契約之原因，上訴人此部分所辯，亦無足採。綜上所述，上訴人間就系爭建物並無租賃關係之存在，是以上訴人間之系爭租賃契約確係通謀虛偽之意思表示，依民法第87條第 1項應屬無效。綜上所述，本件上訴人主張就係爭建物有租賃關係存在云云，為不足採。是原審判決並無違誤。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
六、本件判決事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證，核與判決結果無影響，不另論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第85條第1項前段、第454條，判決如主文。
中 華 民 國 98 年 6 月 16 日
民事第三庭 審判長法 官 陳照德
法 官 朱樑法 官 李平勳以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官 江丞晏中 華 民 國 98 年 6 月 16 日